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Il deposito cauzionale: la consegna dell'immobile ha il suo prezzo!

by Isabella Tulipano
in Esperto
on Novembre 29, 2012
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Come funziona la cauzione da sempre richiesta a chi prende in affitto un immobile? Come versarla, quando e come va restituita?


Il deposito cauzionale, meglio conosciuto come cauzione, è richiesto dal proprietario che affitta all'inquilino, al fine di ricevere una garanzia per le obbligazioni assunte in un contratto di locazione. Il deposito è previsto dalla legge allo scopo di tutelare (almeno in parte) il proprietario di un appartamento contro i possibili danni causati dall'inquilino all'immobile (la legge prevede che la restituzione dell'immobile debba avvenire nello stato originario, salvo la naturale usura), nonché per difenderlo da eventuali non-pagamenti degli ultimi mesi di locazione, ed in generale contro ogni possibile inadempimento da parte dell'inquilino.
In caso d'inadempienza contrattuale tale somma a deposito potrà diventare di proprietà del locatore. Il deposito cauzionale è disciplinato dall'articolo 11 della legge 392/78, che stabilisce che esso non può superare l'importo pari a tre mensilità del canone mensile ed è produttivo di interessi al tasso legale, da corrispondersi al termine di ogni anno di locazione.
Questa limitazione è garantita dal "presidio di nullità" (art.79 legge equo canone), ancora valido per le locazioni non abitative: quelle relative ad uffici, immobili commerciali, artigianali e industriali. Per le locazioni abitative, invece, si ritiene ormai che, per effetto dell'abrogazione dell'art.79, superato dall'art.14 della legge di riforma degli affitti (431/98), si sia aperta la strada a deroghe, qualora concordate tra le parti, tali per cui si potrà stabilire un deposito di cifra superiore alle tre mensilità e non produttivo di interessi legali.
Per i contratti a canone concordato (contratto di 3 anni + 2, transitori e universitari) il D.M. 5.03.99, confermato poi dal D.M. 30.10.2002, non aveva recepito la liberalizzazione, imponendo la limitazione alle tre mensilità.
Nel caso in cui gli interessi legali maturati sino al momento del rilascio dell'appartamento non siano stati corrisposti annualmente, dovranno essere rimborsati insieme al deposito cauzionale.

Il motivo per cui la legge e le varie sentenze, poi, evidenziano l'obbligo del rimborso degli interessi da parte del locatore (l'interesse rappresenta l'adeguamento di una somma al suo valore corrente) è che, in mancanza, la cauzione diventerebbe un immotivato incremento del corrispettivo di locazione, e questo perché il denaro è solo prestato in garanzia e non è proprietà del locatore.


Il deposito cauzionale può essere versato con:

  • versamento in contanti
  • una garanzia fidejussoria -bancaria od assicurativa
  • libretto di risparmio bancario/postale al portatore se di importo inferiore a 1.000 € secondo le nuove normative

La restituzione del deposito cauzionale ed il versamento degli eventuali interessi non ancora versati, potranno avvenire solo a seguito del rilascio dell'appartamento da parte dell'inquilino: dovrà essersi risolto il vincolo contrattuale, ed il proprietario dovrà accertarsi che l'inquilino abbia adempiuto a tutti i suoi obblighi.
Nel caso il deposito, o gli interessi relativi, non vengano rimborsati dal proprietario, l'inquilino ha 10 anni di tempo - prima che intervenga la prescrizione- per inviare il decreto ingiuntivo e pretenderne il rimborso.
Se il proprietario dovesse trattenere la somma in deposito a titolo di rimborso danni, senza proporre contestualmente la domanda giudiziale per l'attribuzione, l'inquilino potrebbe sottoporre ad un giudice un decreto ingiuntivo per ottenerne il rimborso; contro tale decreto il proprietario potrà fare a sua volta opposizione, dimostrando il danno e, di conseguenza, il diritto ad ottenere il rimborso dello stesso. È giusto precisare che, in presenza di un danno che il proprietario può dimostrare, pur ottenendo l'ingiunzione per il mancato rimborso, si va incontro solo a spese e guai, perchè, alla fine, il giudice non potrà non dare ragione al locatore.

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Presentazione Autore
Isabella Tulipano

Donna, per designazione naturale, accettata con orgoglio e vanto. Mamma, per scelta consapevole: impegnativa quanto appagante. Esperta in questioni tecniche, fiscali, legali sul mondo delle locazioni, per lavoro, ma soprattutto per passione e per deformazione filosofica: l'eccellenza non è un atto, ma un'abitudine.


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  • Lori

    Buonasera Dottoressa,
    sono proprietaria di un appartamento dato in affitto a degli studenti... ho fatto loro regolare contratto e registrato presso l'agenzia delle entrate tramite cedolare secca... nel contratto di affitto c'è scritto che loro versano due mensilità di deposito cauzionale... hanno versato tale deposito in contanti a me ma non abbiamo fatto nessun ulteriore foglio scritto. Le chiedo se per legge abbiamo fatto bene. Inoltre le bollette del loro appartamento le pago io in quanto intestate a me e loro mi rimborsano il costo delle bollette pagate. Ora se non mi pagano tutte le bollette prima della scadenza del contratto di locazione sono tenuta a restituire loro il deposito cauzionale o posso trattenerlo fino al pagamento di tutte le bollette?
    Grazie infinite e spero in una sua risposta.

  • Buongiorno Lori, se il deposito è stato riportato nel contratto diciamo che rappresenta una sorta di "ricevuta", quindi il deposito va restituito per intero se non ci sono danni o debiti, pertanto, se gli inquilini non dovessero pagare tutte le bollette potrà recuperarle dal deposito.

  • Anna

    Buonginro, a fine dicembre abbiamo firmato il compromesso x un appartamento e a seguito di una notevole caparra (€ 15.000) più 500€ al mese ...ci ha anticipato le chiavi perché avevamo l'esigenza dei entrare subito solo che il giorno del compromesso l'agente immobiliare ci dice che ha altri impegni e che il proprietario può consegnarci lui le chiavi facendo prima un giro dell'appartamento x mostrarci i contatori (guarda caso)
    Io ritenevo fosse corretta la presenza dell'agente ma ...per giunta il proprietario si limita a mostrarci la cantina che non avevamo ancora visto perché non trovava le chiavi ...e non ci mostra altro?! Io ho pensato che poiché l'appartamento era dei genitori potesse fargli effetto rientrare...
    Come il proprietario se n 'è andato entriamo e iniziamo a cerca i contatori per poter richiedere al più presto i dovuti allacciamenti ma dopo giorni e giorni scopriamo che manca il contatore del gas! Il proprietario aveva disdetto il gas e poiché il contatore era vecchio e non ci abitava più nessuno la società del gas ha sostituito quello degli altri condomini e il "ns" l'ha eliminato!
    Quindi tra telefonate alla soc. del gas e l'attesa di una loro uscita ... non siamo potuti entrare subito.
    Abbiamo pertanto chiesto il rimborso delle spese condominiali per il mese di gennaio dato che non ci abbiamo abitato, il rimborso sempre il mese di gennaio x i mobili in deposito e il pagamento per l'installazione del contatore che il proprietario contesta perché sostiene che è conseguente all'allacciamento. Anche l'immobiliare però ci ha dato ragione perché l'appartamento doveva essere agibile dato che era un po come se fossimo in affitto no?
    In un secondo momento scopriamo che poiché ci siamo accollati le spese condominiali (pensando che come dettoci di straordinarie non erano previste)....che stiamo pagando l'assicurazione condominiale inutilmente o quasi dato che la caldaia non è mai stata a norma e il condominio è soggetto a onerosa multa ...almeno che si opti di cambiarla del tutto! ...ma a noi era stato detto che era tutto a posto!
    Ora con il fatto che abbiamo firmato anche per le spese il proprietario sostiene che dobbiamo pagarci noi la caldaia?! Una condomina ci ha detto che il proprietario non può dire che non sapeva (anche se l'appartamento era dei genitori...perché cmq in passato ci ha abitato anche lui) perché quella è una situazione che si trascina da sempre! Caso vuole era subentrato un nuovo amministratore da 2 mesi, io gli ho chiesto e lui mi ha detto tutto ok! ...Ho fatto il grave errore di non farlo scrivere! L'immobiliare dice che non poteva sapere ma io ho capito che qualcosa sapeva eccome!! Ora l'amministratore sta aspettando di deliberare la spesa della nuova caldaia in base alla data del nostro rogito?! ....

    Mi chiedo perché ci dobbiamo andare sempre di mezzo noi?! ...non è tanto x la spesa ma per la presa in giro!

    Secondo Lei l'immobiliare non ha alcuna responsabilità come dice? ..Non dovrebbe vedersela con il proprietario invece di tirare in ballo noi dicendo ...incontriamoci con il proprietario? ...Io voglio evitare l'incontrarlo perché temo si possa trascendere ...il proprietario ha tra l'altro fatto entrare nell'appartamento, per ben 2 volte, dei signori per far portare via alcuni mobili ...noi non avevamo ancora cambiato la serratura e un giorno recandoci ...abbiamo trovato gente dentro ...e dentro c'erano già delle cose nostre!

    Io credo che dovrebbe vedersela l'immobiliare (pagato profumatamente) con il proprietario! ...Credo che anche l'amministratore, anche se era subentrato da 2 mesi, ...sapesse della caldaia e ha voluto favorire il proprietario anche se dice che non lo conosceva ...mah
    quanta ingiustizia a questo mondo!

    Secondo Lei come dovremmo comportarci? Chi dovrebbe pagare?

    Grazie 1000

    Anna

  • Gentile Anna, come già sa la questione è sempre poco chiara quando non ci sono documenti scritti. Ora se la spesa della caldaia non era stata deliberata prima, la competenza grava su di voi; se fosse stata deliberata in precedenza, invece, potrebbe mettere in discussione che la cosa le sia stata volutamente taciuta da parte dell'agenzia, quanto dell'amministrazione.

  • Sabrina

    Quindi anche se la proprietaria ha riavuto la disponibilità dell'appartamento in anticipo (gennaio invece di febbraio) e ha potuto cosi disporne per la vendita subito, (motivo per cui abbiamo traslocato, vista la sua lettera con cui comunicava l'intenzione di non procedere al rinnovo alla scadenza) rimane fisso il periodo di 6 mesi obbligatori per il pagamento e non sono previste deroghe? Grazie ancora

  • se l'immobile fosse stato riaffittato allora non dovrebbe pagare due volte per lo stesso mese; se le era astato concesso di non pagare per tutti i sei mesi dovevate espressamente scrivere che il contratto veniva chiuso a gennaio.

  • Sabrina

    Salve, la proprietaria dal 2011 non ha più restituito la caparra e ogni volta che la contattavo mi chiedeva di pazientare per vari suoi problemi e che svrebbe sistemato la faccenda. È troppo tardi per chiederla? All'epoca avevo inviato una lettera. di disdetta anticipata a fine agosto 2010, lasciato casa in dicembre e riconsegnato le chiavi in gennaio 2011. Ho pagato il canone fino a gennaio perché ho compreso nei 6 mesi anche agosto, o dovevo pagare anchr per febbraio?Non ho mai ricevuto dalla proprietaria pretese in tal senso. A questo punto potrei pretendere la caparra intera o sarebbe da togliere l'importo del mese di febbraio se dovuto? Grazie cordiali saluti

  • Gentile Sabrina avrebbe dovuto pagare anche febbraio, mentre per la restituzione del deposito il diritto del conduttore alla restituzione della cauzione si prescrive in 10 anni che decorrono dalla effettiva riconsegna dell’immobile.

  • Luigi

    Gentilmente vorrei sapere in che misura va restituita la cauzione alla scadenza di contratto di affitto di un locale ad uso commerciale e artigiano, di cui non sarà rinnovato il contratto di locazione.
    Grazie

  • Gentile luigi se non ci sono danni o altre debiti accumulati va restituita per intero con gli interessi maturati se non sono stati liquidati di anno in anno.

  • Max

    Salve vorrei sapere se mi fitto una casa le mensilita' devono essere obbligatoriamente 2 piu' quella in corso.Potrebbe essere 1 piu quella in corso? Cordiali Saluti

  • Gentile Max la questione è aperta alla contrattazione tra le parti,quindi potrebbero essere due ma anche solo una.

  • Federica

    Salve,
    Sono una studentessa e ho preso in affitto una stanza in un appartamento. Come da accordi, il deposito cauzionale va versato alla ragazza uscente. Come posso specificare, nella causale del bonifico, che il versamento effettuato è relativo al deposito cauzionale per l'appartamento in cui andrò ad abitare pur versandolo alla ragazza uscente? Così da evitare sorprese in futuro. Grazie mille

  • Gentile Federica, magari nella causale può riportare il numero di registrazione del contratto, in modo da legarlo sicuramente a quello specifico contratto.

  • Roberta

    Gentile signora,
    Dopo un anno di affitto presso un abitazione in cui in quell arco dell anno abbiamo avuto problemi di insetti a causa di particolari trascuramenti ( come buche tra il battiscopae il muro da dove entravano insetti ) e avendo foto che provino questo, siamo stati costretti a trovare altra casa dopo nemmeno un anno, e adesso il 1 febbraio dovremmo entrarci solo che anche alla nuova casa dobbiamo dare la caparra, sarebbe possibile poter avere un anticipo di almeno meta caparra 10 giorni prima di lasciare l appartamento? Ovviamente ci saranno ancora i mobili e noii dentro....

  • Gentile Roberta, la caparra va restituita, se non ci sono danni, alla conclusione del rapporto di affitto; al limite potreste mettervi d'accordo per non versare l'ultima mensilità.

  • Chiara

    Salve sono una locatrice. Sono proprietaria di un locale commerciale. Dopo 10 anni la signora che si trova in affitto nel mio locale va via. E mi ha chiesto oltre al deposito cauzionale di due mensilità anche gli interessi, di questi anni. Voglio sapere perché sono obbligata a restituire anche gli interessi?, perché se lei invece mi danneggia il locale io mi devo accontentare della cifra senza interessi?.

  • Gentile Chiara, il deposito va restituito con gli interessi, ma certamente se ci sono danni all'immobile lei ha diritto di chiedere il risarcimento anche per una cifra che superi l'eventuale deposito versato.

  • Chiara

    Gentile Isabella, sul foglio che ho ed è controfirmato dalla signora. C'è scritto che devo restituire il deposito cauzionale senza gli interessi.

  • Maurizio

    [*][/*]salve, sto riconsegnando l'appartamento al proprietario che non vuole restituirmi la caparra fino al prossimo conguaglio spese che avverrà a novembre 2017. Può trattenerla? Come mi devo comportare?

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