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Il proprietario vende. L'acquirente visita. L'inquilino vacilla!

by Isabella Tulipano
in Esperto
on Luglio 11, 2013
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Il proprietario decide di vendere l'immobile e l'inquilino si ritrova schiere di agenti immobiliari che magnificano ogni angolo di casa a coppie innamorate o anziani signori che ascoltano rassegnati. Ma dove finiscono i diritti dei proprietari di far visitare casa per venderla e dove iniziano i doveri degli inquilini che si sentono limitati nell'utilizzo della propria abitazione?

Buongiorno,

Sono proprietario di un appartamento dato in locazione da circa 15 mesi su contratto residenziale classico 4 + 4, ora ho la necessità di vendere e visto che l' inquilino non si rende per niente disponibile vorrei sapere cosa prevede la legge come limite di visite ( leggevo forse una sentenza della cassazione che diceva anche una volta alla settimana ) ovviamente preavvisando il conduttore, premetto che nel contratto a riguardo è scritto: "previo avviso, il conduttore dovrà consentire l'accesso all'unità immobiliare a locatore, o ad un suo incaricato ove lo stesso ne abbia, motivandola, ragione".
Io vorrei chiedere un giorno e orario fisso a settimana scelto dal conduttore per organizzare delle visite di agenzie e eventuali compratori prendendomi 48 ore di preavviso nel caso non avessi nessuna da portare in una data settimana, posso farlo secondo lei o è troppo gravoso ?

Grazie
Roberto

Gentile Roberto,
direi che i tempi e i termini che propone sono più che giusti. Sarebbe corretto scegliere insieme, infatti, il giorno e l'orario più comodo per entrambi.
Inoltre posso confortarla specificando che la giurisprudenza riconosce, con riferimento in particolare all'art. 1587 cod. civ., che il proprietario ha diritto a far visitare l'immobile in affitto, con le modalità ispirate dagli usi localmente vigenti, al fine di poter vendere il bene e che gli ingiustificati rifiuti opposti dall'inquilino a dette visite rappresentano un grave inadempimento, il quale può costituire causa di risoluzione del contratto e motivo di richiesta di risarcimento dei danni.
Riporto, a tal proposito, quanto stabilito dalla Cassazione civ., sez. III, 17/09/1981 n. 5147: "Il locatore, nonostante il silenzio del titolo, può visitare e far visitare la cosa locata, con le modalità di cui agli usi, al fine di poter stipulare altro contratto di locazione, allo scadere di quello in corso, di vendere la cosa, ecc. Il conduttore, che opponga ingiustificati rifiuti all'effettuazione di tali visite, incorre in inadempimento, che può costituire causa di risoluzione del contratto".

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Presentazione Autore
Isabella Tulipano

Donna, per designazione naturale, accettata con orgoglio e vanto. Mamma, per scelta consapevole: impegnativa quanto appagante. Esperta in questioni tecniche, fiscali, legali sul mondo delle locazioni, per lavoro, ma soprattutto per passione e per deformazione filosofica: l'eccellenza non è un atto, ma un'abitudine.


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  • Grazia Ditolve

    Buongiorno.Vorrei un informazine.A chi spetta per legge acquistare prima un appartamento in affitto? A chi sta già dentro può avere il diritto di acquistarla se è in vendita? Oppure ha il diritto prima colui che abita già nel condominio? Grazie

  • Gentile Grazia, se la vendita è motivo di disdetta alla prima scadenza allora l'inquilino ha diritto di prelazione; mentre se l'immobile viene venduto mentre il contratto è in corso non c'è un diritto di prelazione a favore dell'inquilino.

  • antonio

    Sono proprietario di un appartamento. locato con contratto 4+4. Alla scadenza dei primi 4 anni volendo vendere l' appena. Ho chiesto alla inquilino di comprare o lasciare l 'app . Ha preferito lasciare. Sono passati 2 anni senza riuscire a vendere il locale. Domanda ----ha diritto l'inquilino di rientrare ? Grazie

  • Gentile Antonio se lei ha realmente messo in vendita l'immobile ora l'inquilino non ha diritto di riscatto, quindi potrebbe anche rimetterlo in affitto.

  • luisa

    Buongiorno,
    ho un appartamento di proprietà, che ho affittato a MAGGIO 2015 con contratto 3+2.
    Nel corso di questo anno sono cambiate le mie necessità ed ho bisogno di vendere. Ho mandato la disdetta alla inquilina con i 6 mesi di tempo per liberare l'appartamento, avendo però lei contratto 3+2 sembra che l'errore sia stato mio (in realtà mi hanno mal consigliato in agenzia immobiliare), non posso costringerla ad andare via prima di MAGGIO 2018.
    Verbalmente abbiamo stabilito che, darò priorità ad eventuali acquirenti in cerca di investimento, che manterrebbero la sua posizione in casa. Se però trovo solo qualcuno che vuole l'appartamento per sè, ci troveremo d'accordo economincamente e se ne andrà...
    Volevo sapere se:
    - ci sono delle regole su quanto eventualmente devo pagare x mandarla via anticipatamente?
    - Dato che mi disdice continuamente le disponibilità per le visite, accampando scuse su turni di lavoro che cambiano continuamente, posso pretendere di andare io stessa a far vedere l'appartamento? Nel contratto c'è scritto che in questo caso LA CONDUTTRICE DEVE CONSENTIRE LA VISITA UNA VOLTA A SETTIMANA, PER ALMENO 2 ORE, ESCLUSO I FESTIVI. Io non chiedo tanto, anche perchè si tratta di una visita di 15/20 minuti, 1/2 volte al mese!
    Resto in attesa di un prezioso riscontro, a presto!

  • Buongiorno Luisa, sul "risarcimento" che potrebbe chiederle l'inquilina per andar via prima non ci sono regole, di solito si quantifica nelle spese di trasloco e qualche mensilità anticipate. Per le visite l'inquilina è obbligata ad accordarle delle date, giorni e orari consoni. rifiutandosi potrebbe chiedere la risoluzione del contratto per grave inadempienza.

  • luisa

    Grazie mille per la risposta veloce!
    Ultima domanda, posso "pretendere" di andare io per fare visionare l'appartamento se lei non è disponibile?
    Grazie ancora

  • questo no, l'inquilina potrebbe mandare una persona di sua fiducia o accordarle di andarci lei, ma non può pretenderlo e tanto meno dovrebbe avere una sua copia delle chiavi.

  • Olga

    Buongiorno,
    le chiedo un parere in merito, io sono in affitto con regolare contratto 4 anni con scadenza il 31/12/2016, la proprietaria mi contatta i promi a agosto dicendomi che deve mettere in vendita la casa e mi da il diritto di prelazione con un importo, io non posso acquistare in questo momento, così mi chiede se può venire insieme ad una persona a vedere la casa, do il mio consenso.
    Fissato l'appuntamento scopro che è un agente immobiliare al quale lei ha dato mandato. mi chiedono dei giorni dosponibili, io rispondo che ci sentiamo e ci mettiamo daccordo, la sera mstessa michiama per fissare un appuntamento ed io acconsento, arriva uil potenziale acquirente e dopo richiesta l'agente da un altro importo relativo al prezzo dell'immobile, io resto di sasso. Mi documento e mi rendo conto che all'inquilino di solito si fa un prezzo più basso di quello relativo alla vendita, iniziano così le visite, ma non nego che questa cosa da molto fastidio, così comincio a girare per cerare un altro appartamento e lo trovo quasi subito.
    La mia domanda è qualora io decidessi di lasciare la casa prima della scadenza del contratto, posso chiedere alla proprietaria di non far venire visite fino a quando non lascio l'appartamento? e visto che il contratto non è scaduto ed io ho 2 figli minori, posso chiedere di venirmi incontro con le spese del trasloco??
    Resto in attesa di Suo riscontro grazie

  • Gentile Olga se lei decidesse di andar via prima dovrebbe in realtà rispettare comunque la scadenza, salvo diverso accordo con la proprietà, e non può negare il diritto alle visite. Se pensa che un immobile vuoto possa essere venduto prima, allora potrebbe fare richiesta di contributo delle spese di trasloco per agevolare la vendita; ma si tratta di una richiesta, non della prassi.

  • Laura

    Buongiorno,
    Scrivo per una situazione particolare.
    Sono proprietaria di un appartamento con 4+4. Nel 2017 scadono i primi quattro anni e non posseggo altri immobili. Per motivi personali ho dovuto metterlo in vendita. Avrei potuto dare lo sfratto all'inquilino, ma non l'ho fatto perché, purtroppo, è mio superiore a lavoro e mi ha fatto velatamente capire che ne avrei subite le conseguenze; non sto a spiegare i motivi per cui non ho potuto reagire. Nonostante tutto ho trovato un acquirente, che manterrà l'inquilino nell'appartamento. Poiché alcuni mobili e oggetti sono miei - e non mi va di lasciarglieli - ne ho chiesto la riconsegna. Specifico che: non si tratta di elementi strutturali (mobili cucina e bagno, benché miei, restano); non si tratta di elementi indispensabili (faccio volentieri l'elenco: divano, mobile vetrinetta, mobile tv, due tavolini, tappeto e alcuni oggetti); l'acquirente mi ha espressamente detto di essere interessato solo al mantenimento della cucina; l'inquilino ha firmato una dichiarazione dove si impegna alla restituzione nello stato originale dei mobili e dove NON è specificato che tale restituzione deve avvenire a fine contratto né quando debba avvenire.
    Può crearmi problemi? Rifiutarsi? O altro?
    Grazie mille

  • Isabella Tulipano

    Salve Laura, se lei ha concesso in locazione un immobile arredato e da verbale di consegna i mobili cui si riferisce fanno parte dell'arredo, non può unilateralmente sottrarli al conduttore in corso di contratto. La restituzione dei mobili nel medesimo stato di consegna, cui il conduttore si è obbligato, si riferisce (implicitamente) al momento della riconsegna dell'immobile al termine del contratto. La vendita dell'immobile non muta la questione, dal momento che, semplicemente, l'acquirente subentra nel contratto di locazione tal quale ed è tenuto a rispettarlo.
    In definitiva, non potendo esigere unilateralmente la riconsegna dei mobili, dovrebbe cercare un accordo con il conduttore perché ciò avvenga con il suo consenso.

  • alex

    Buogiorno, vorrei vendere un immobile affittato con cedolare secca 4+4 (i primi 4 anni sono scaduti, siamo alla scadenza del primo degli altri 4) devo avvisare l'inquilino in quanto se non sbaglio ha la priorità nell'acquisto, ma non voglio disdire il contratto di affitto il quale seguirà anche con la vendita.
    Vi chiedo quanto tempo possa avere l'inquilino per decidere in merito all'acquisto?
    Posso dargli io un termine, dopodichè passarlo all'agenzia immobiliare? Aspetto con urgenza una risposta Grazie

  • Gentile Alex se il contratto è in scadenza in ogni caso il preavviso di mancata proroga deve arrivare con almeno sei mesi di anticipo; a questo punto se il motivo di disdetta è la vendita deve inviare un atto notorio a mezzo ufficiale giudiziario e l'inquilino ha 60 giorni di tempo per esercitare il diritto all'acquisto, sempre per iscritto e tramite ufficiale giudiziario.

  • Vittorio

    Buonasera.
    La mia pessima esperienza mi ha insegnato una usanza abbastanza ignobile, molto diffusa dalle mie parti da parte dei proprietari, che è quella di "usare" i propri conduttori come "vetrine allestite". Mi spiego.
    Il 99% degli appartamenti liberi, sono lasciati in uno stato di reale degrado: sporchi, pieni di buchi, talvolta con del mobilio abbandonato.
    Poi arriva l'inquilino che "glielo mette a posto" (ci deve andare ad abitare!): l'appartamento è bello che pulito, ammobiliato (magari ben arredato come il mio), insomma BELLO DA VENDERE... non so se mi spiego!
    Dopo un anno o due improvvisamente i proprietari vengono investiti dalla necessità improrogabile di VENDERE, ripeto, praticamente AD INIZIO locazione, e nonostante l'inquilino abbia un comportamento ESEMPLARE nella conduzione dell'appartamento.
    Insomma il godimento dell'immobile viene compromesso irrimediabilmente da un andarivieni di gente di ogni tipo che entra in casa tua, guarda le tue cose e talvolta senza tanto riguardo e rispetto per chi ABITA, per non parlare dellle litigate con le agenzie immobiliari, che ti trattano come l'ultimo delle nuillità.
    Magari lui (il proprietario) conclude l'affare grazie a TE (che tieni l'immobile in odine), ma tu hai passato anche parecchi mesi d'INFERNO, con gente che entra ed esce come il vento "fin dai primi giorni", e te ne devi anche andare, magari dopo appena due anni.
    Posso oppormi, chiedere danni o altro?

  • Buongiorno Vittorio, davvero una cattiva "abitudine" se è questo che riscontra spesso nel comportamento dei proprietari. Diciamo che lei come inquilino è tenuto a far visitare l'immobile, ma nelle giornate e con una cadenza che può stabilire lei compatibilmente ai suoi impegni e potrebbe anche escludere oggetti personali che non vuole mostrare.

  • Vittorio

    Grazie per la risposta Isabella. Naturalmente volevo aggiungere che questa schifosa abitudine ormai diffusa su Trani e provincia fa davvero specie. In particolare ho notato che le uniche due aziende che lavorano intensamente nella mia città sono quella delle pompe funebri e dei traslochi (!). Nel mio caso mi sono trovato ANCORA UNA VOLTA davanti alla STRANA e SOPRAVVENUTA richiesta del locatore, causata da FANTOMATICI problemi di natura fiscale, che lo costringono a vendere. Tutte C....TE (cavolate)! Anche perchè il prezzo che mi ha proposto (per prelazione) è ASSURDO e del tutto fuori mercato! Insomma tutta una farsa!
    La verità è che la mia puntualità nei pagamenti gli ha fatto venire voglia di avere PIU' SOLDI DI AFFITTO (nel mio caso mi ha chiesto dei soldi A NERO in pù), se volevo evitare "fastidi"; roba da codice penale. Naturalmente l'ho mandato al diavolo!
    A sentire comunque altri amici, direi questa usanza sembra essere abbastanza diffusa e consolidata.
    Allora se è giusto tutelare il proprietario, sarebbe anche giusto TUTELARE GLI INQUILINI VIRTUOSI contro questa usanza ignobile e illecita di usare la "procedura di vendita" allo streguo di una MOLESTIA o STRUMENTO DI RICATTO.
    Un buon deterrente sarebbe quello di prevedere, per legge, l'automatica riduzione del canone di affitto, a partire dal mese in cui è messo in vendita l'immobile di una percentuale, diciamo, del 30%. Così chi ha davvero necessità, può recuperare tale perdita con la vendita (che è reale, non simulata) e togliamo agli avidi questa ignobile arma di ricatto una volta per tutte.

  • Posso aggiungere però, gentile Vittorio, che la legge cerca di tutelare l'inquilino specificando che "qualora il locatore abbia riacquistato la disponibilità dell'alloggio a seguito di illegittimo esercizio della facoltà di disdetta ai sensi del presente articolo, il locatore stesso è tenuto a corrispondere un risarcimento al conduttore da determinare in misura non inferiore a trentasei mensilità dell'ultimo canone di locazione percepito".

  • oreste

    Buongiorno, vorrei avere delle delucidazioni in merito alla mia situazione: sono in affitto con contratto 3+2, qualche giorno fa il proprietario mi ha contattato dicendomi se poteva venire a casa con dei periti per fare la stima dell'immobile per una futura vendita, venuti a casa ho notato che facevano delle foto e non prendevano neanche una misura la visita (perizia) è durata 5 minuti al massimo. Ho deciso di approfondire la cosa e ho scoperto che erano agenti immobiliari e non periti, la mia domanda è: avendo io ammobiliato e essendo in questo momento affittuario doveva il proprietario avvertirmi della vendita e prima di ritrovarmi la casa con i miei mobili in rete? Tra l'altro ho ancora 20 mesi di contratto prima della scadenza dei 3 anni! Non sono mai stato moroso e ho sempre pagato in modo preciso e puntuale. Non vorrei trovarmi gente che suona al citofono per visitare l'appartamento.
    Grazie

  • Gentile Oreste è giusto che lei sia avvisato della messa in vendita dell'appartamento e soprattutto che se ci sono oggetti personali e riconoscibili autorizzi o chieda che vengano esclusi dalla pubblicazione dell'annuncio. in ogni caso il suo obbligo sarebbe quello di dare disponibilità ad eventuali visite, indicando lei però orari e giorni disponibili.

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