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Il proprietario vende. L'acquirente visita. L'inquilino vacilla!

by Isabella Tulipano
in Esperto
on Luglio 11, 2013
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Il proprietario decide di vendere l'immobile e l'inquilino si ritrova schiere di agenti immobiliari che magnificano ogni angolo di casa a coppie innamorate o anziani signori che ascoltano rassegnati. Ma dove finiscono i diritti dei proprietari di far visitare casa per venderla e dove iniziano i doveri degli inquilini che si sentono limitati nell'utilizzo della propria abitazione?

Buongiorno,

Sono proprietario di un appartamento dato in locazione da circa 15 mesi su contratto residenziale classico 4 + 4, ora ho la necessità di vendere e visto che l' inquilino non si rende per niente disponibile vorrei sapere cosa prevede la legge come limite di visite ( leggevo forse una sentenza della cassazione che diceva anche una volta alla settimana ) ovviamente preavvisando il conduttore, premetto che nel contratto a riguardo è scritto: "previo avviso, il conduttore dovrà consentire l'accesso all'unità immobiliare a locatore, o ad un suo incaricato ove lo stesso ne abbia, motivandola, ragione".
Io vorrei chiedere un giorno e orario fisso a settimana scelto dal conduttore per organizzare delle visite di agenzie e eventuali compratori prendendomi 48 ore di preavviso nel caso non avessi nessuna da portare in una data settimana, posso farlo secondo lei o è troppo gravoso ?

Grazie
Roberto

Gentile Roberto,
direi che i tempi e i termini che propone sono più che giusti. Sarebbe corretto scegliere insieme, infatti, il giorno e l'orario più comodo per entrambi.
Inoltre posso confortarla specificando che la giurisprudenza riconosce, con riferimento in particolare all'art. 1587 cod. civ., che il proprietario ha diritto a far visitare l'immobile in affitto, con le modalità ispirate dagli usi localmente vigenti, al fine di poter vendere il bene e che gli ingiustificati rifiuti opposti dall'inquilino a dette visite rappresentano un grave inadempimento, il quale può costituire causa di risoluzione del contratto e motivo di richiesta di risarcimento dei danni.
Riporto, a tal proposito, quanto stabilito dalla Cassazione civ., sez. III, 17/09/1981 n. 5147: "Il locatore, nonostante il silenzio del titolo, può visitare e far visitare la cosa locata, con le modalità di cui agli usi, al fine di poter stipulare altro contratto di locazione, allo scadere di quello in corso, di vendere la cosa, ecc. Il conduttore, che opponga ingiustificati rifiuti all'effettuazione di tali visite, incorre in inadempimento, che può costituire causa di risoluzione del contratto".

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Presentazione Autore
Isabella Tulipano

Donna, per designazione naturale, accettata con orgoglio e vanto. Mamma, per scelta consapevole: impegnativa quanto appagante. Esperta in questioni tecniche, fiscali, legali sul mondo delle locazioni, per lavoro, ma soprattutto per passione e per deformazione filosofica: l'eccellenza non è un atto, ma un'abitudine.


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  • roberto

    devo vendere un immobile occupato con co contratto d'affitto in scadenza come devo comportarmi

  • Gentile Roberto, se ha superato il tempo minimo per dare disdetta dovrebbe allora vendere il bene con annesso il contratto che si è rinnovato automaticamente, salvo diverso accordo con l'inquilino.

  • Catia

    salve, io sono un'inquilina con contratto 4+4, la proprietaria qualche mese fa aveva mostrato volontà di vendere l'appartamento dandomi diritto di prelazione, non ci siamo accordarte, adesso mi chiama dicendomi che ha messo la casa in vendita tramite agenzia al prezzo che le avevo offerto io. La mia domanda è: ma se era il prezzo che anche io le avevo proposto non ho diritto di prelazione?
    Il contratto con l'agenzia non potrebbe essere impugnato? Grazie

  • Buongiorno Catia, se la vendita non è motivo di disdetta, ovvero il contratto non è in scadenza, non c'è diritto di prelazione; in caso contrario sì e quindi può esercitare il diritto di riscatto.

  • VALERIA

    salve, sono in affitto da 9 mesi sempre pagato , tenuto bene casa ecc, ci sarà stato qualche leggero ritardo in qualche pagamento ( non più di tre giorni ) , con regolare contratto 3+2 , tuttavia pochi giorni fa la proprietaria mi ha recapitato una raccomandata perché a suo dire necessita di vendere l'immobile e di conseguenza io tra sei mesi ( con un bimbo di otto mesi !) mi ritrovo fuori casa , ma a questo mi sono arresa perché ovviamente non sono io la proprietaria dell'appartamento, glielo lascio eccome ! Mi ha anche informata ieri che gia da oggi veniva un agente immobiliare a far visitare la casa e a valutarne il prezzo, su questo non discuto , infatti non ho fatto obiezione, tuttavia mi chiedo , è anche giusto e rientra nel FAR VISITARE L'APPARTAMENTO fare anche delle foto per metterlo pubblicamente online sui vari siti di vendita di immobili ? Dal momento che ancora ci vivo io con il mio bambino è corretto scattare delle foto all'interno della casa con tutti i miei effetti personali ? Penso che forse un limite c'è! per contratto è stabilito che IN CASO DI VENDITA IL CONDUTTORE DEVE CONCORDARE UN GIORNO E UN ORARIO COL LOCATORE PER FARE VISIONARE L'APPARTAMENTO ma di foto e di pubblicarle sinceramente non ne ho ne lette ne mai sentite? Potrebbe benissimo mettere le foto esterne o foto della planimetria della casa se proprio deve , lei che ne pensa ? io sono disponibile e seguo alla lettera quello che è per contratto .. ma forse qui stiamo esagerando.
    Aspetto una vostra risposta. Grazie

  • Gentile Valeria, innanzitutto lei avrebbe diritto a rimanere nell'immobile almeno fino alla prima scadenza dei tre anni; quindi un eventuale nuovo proprietario a sua volta dovrebbe rispettare la scadenza. Detto questo, se è disponibile ad andar via dovrebbe trovare un accordo per lei comodo; mentre rispetto alle visite può concordare giorno e orario e quindi per le foto far escludere gli effetti personali che possano essere riconoscibili.

  • Aurora

    Salve.sono in affitto di 4 anni in 2 imobili con nr civici diversi un anno fa ho rinunciato a unu e sono rimasta solo nell secondo per quanto il proprietario nn mi ha fatto contratto su tutti 2 uno si e uno pagavo a nero .ho denuciato e l'agenzia di entrate mi anno fatto loro il contratto 4+4 .adesso il proprietario ha venduto e il nuovo propretario mi chiede de uscirne subbito vorei sapere quanto tempo ho per la legge di lasciare il imobile e trovarmi altro

  • Gentile Aurora, il nuovo proprietario deve rispettare il contratto in essere e quindi non può darle disdetta prima della scadenza dei 4 anni.

  • Grazia Ditolve

    Buongiorno.Vorrei un informazine.A chi spetta per legge acquistare prima un appartamento in affitto? A chi sta già dentro può avere il diritto di acquistarla se è in vendita? Oppure ha il diritto prima colui che abita già nel condominio? Grazie

  • Gentile Grazia, se la vendita è motivo di disdetta alla prima scadenza allora l'inquilino ha diritto di prelazione; mentre se l'immobile viene venduto mentre il contratto è in corso non c'è un diritto di prelazione a favore dell'inquilino.

  • antonio

    Sono proprietario di un appartamento. locato con contratto 4+4. Alla scadenza dei primi 4 anni volendo vendere l' appena. Ho chiesto alla inquilino di comprare o lasciare l 'app . Ha preferito lasciare. Sono passati 2 anni senza riuscire a vendere il locale. Domanda ----ha diritto l'inquilino di rientrare ? Grazie

  • Gentile Antonio se lei ha realmente messo in vendita l'immobile ora l'inquilino non ha diritto di riscatto, quindi potrebbe anche rimetterlo in affitto.

  • luisa

    Buongiorno,
    ho un appartamento di proprietà, che ho affittato a MAGGIO 2015 con contratto 3+2.
    Nel corso di questo anno sono cambiate le mie necessità ed ho bisogno di vendere. Ho mandato la disdetta alla inquilina con i 6 mesi di tempo per liberare l'appartamento, avendo però lei contratto 3+2 sembra che l'errore sia stato mio (in realtà mi hanno mal consigliato in agenzia immobiliare), non posso costringerla ad andare via prima di MAGGIO 2018.
    Verbalmente abbiamo stabilito che, darò priorità ad eventuali acquirenti in cerca di investimento, che manterrebbero la sua posizione in casa. Se però trovo solo qualcuno che vuole l'appartamento per sè, ci troveremo d'accordo economincamente e se ne andrà...
    Volevo sapere se:
    - ci sono delle regole su quanto eventualmente devo pagare x mandarla via anticipatamente?
    - Dato che mi disdice continuamente le disponibilità per le visite, accampando scuse su turni di lavoro che cambiano continuamente, posso pretendere di andare io stessa a far vedere l'appartamento? Nel contratto c'è scritto che in questo caso LA CONDUTTRICE DEVE CONSENTIRE LA VISITA UNA VOLTA A SETTIMANA, PER ALMENO 2 ORE, ESCLUSO I FESTIVI. Io non chiedo tanto, anche perchè si tratta di una visita di 15/20 minuti, 1/2 volte al mese!
    Resto in attesa di un prezioso riscontro, a presto!

  • Buongiorno Luisa, sul "risarcimento" che potrebbe chiederle l'inquilina per andar via prima non ci sono regole, di solito si quantifica nelle spese di trasloco e qualche mensilità anticipate. Per le visite l'inquilina è obbligata ad accordarle delle date, giorni e orari consoni. rifiutandosi potrebbe chiedere la risoluzione del contratto per grave inadempienza.

  • luisa

    Grazie mille per la risposta veloce!
    Ultima domanda, posso "pretendere" di andare io per fare visionare l'appartamento se lei non è disponibile?
    Grazie ancora

  • questo no, l'inquilina potrebbe mandare una persona di sua fiducia o accordarle di andarci lei, ma non può pretenderlo e tanto meno dovrebbe avere una sua copia delle chiavi.

  • Olga

    Buongiorno,
    le chiedo un parere in merito, io sono in affitto con regolare contratto 4 anni con scadenza il 31/12/2016, la proprietaria mi contatta i promi a agosto dicendomi che deve mettere in vendita la casa e mi da il diritto di prelazione con un importo, io non posso acquistare in questo momento, così mi chiede se può venire insieme ad una persona a vedere la casa, do il mio consenso.
    Fissato l'appuntamento scopro che è un agente immobiliare al quale lei ha dato mandato. mi chiedono dei giorni dosponibili, io rispondo che ci sentiamo e ci mettiamo daccordo, la sera mstessa michiama per fissare un appuntamento ed io acconsento, arriva uil potenziale acquirente e dopo richiesta l'agente da un altro importo relativo al prezzo dell'immobile, io resto di sasso. Mi documento e mi rendo conto che all'inquilino di solito si fa un prezzo più basso di quello relativo alla vendita, iniziano così le visite, ma non nego che questa cosa da molto fastidio, così comincio a girare per cerare un altro appartamento e lo trovo quasi subito.
    La mia domanda è qualora io decidessi di lasciare la casa prima della scadenza del contratto, posso chiedere alla proprietaria di non far venire visite fino a quando non lascio l'appartamento? e visto che il contratto non è scaduto ed io ho 2 figli minori, posso chiedere di venirmi incontro con le spese del trasloco??
    Resto in attesa di Suo riscontro grazie

  • Gentile Olga se lei decidesse di andar via prima dovrebbe in realtà rispettare comunque la scadenza, salvo diverso accordo con la proprietà, e non può negare il diritto alle visite. Se pensa che un immobile vuoto possa essere venduto prima, allora potrebbe fare richiesta di contributo delle spese di trasloco per agevolare la vendita; ma si tratta di una richiesta, non della prassi.

  • Laura

    Buongiorno,
    Scrivo per una situazione particolare.
    Sono proprietaria di un appartamento con 4+4. Nel 2017 scadono i primi quattro anni e non posseggo altri immobili. Per motivi personali ho dovuto metterlo in vendita. Avrei potuto dare lo sfratto all'inquilino, ma non l'ho fatto perché, purtroppo, è mio superiore a lavoro e mi ha fatto velatamente capire che ne avrei subite le conseguenze; non sto a spiegare i motivi per cui non ho potuto reagire. Nonostante tutto ho trovato un acquirente, che manterrà l'inquilino nell'appartamento. Poiché alcuni mobili e oggetti sono miei - e non mi va di lasciarglieli - ne ho chiesto la riconsegna. Specifico che: non si tratta di elementi strutturali (mobili cucina e bagno, benché miei, restano); non si tratta di elementi indispensabili (faccio volentieri l'elenco: divano, mobile vetrinetta, mobile tv, due tavolini, tappeto e alcuni oggetti); l'acquirente mi ha espressamente detto di essere interessato solo al mantenimento della cucina; l'inquilino ha firmato una dichiarazione dove si impegna alla restituzione nello stato originale dei mobili e dove NON è specificato che tale restituzione deve avvenire a fine contratto né quando debba avvenire.
    Può crearmi problemi? Rifiutarsi? O altro?
    Grazie mille

  • Isabella Tulipano

    Salve Laura, se lei ha concesso in locazione un immobile arredato e da verbale di consegna i mobili cui si riferisce fanno parte dell'arredo, non può unilateralmente sottrarli al conduttore in corso di contratto. La restituzione dei mobili nel medesimo stato di consegna, cui il conduttore si è obbligato, si riferisce (implicitamente) al momento della riconsegna dell'immobile al termine del contratto. La vendita dell'immobile non muta la questione, dal momento che, semplicemente, l'acquirente subentra nel contratto di locazione tal quale ed è tenuto a rispettarlo.
    In definitiva, non potendo esigere unilateralmente la riconsegna dei mobili, dovrebbe cercare un accordo con il conduttore perché ciò avvenga con il suo consenso.

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