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Il recesso dell'inquilino: come e quando dare disdetta.

by Isabella Tulipano
in Esperto
on Maggio 23, 2013
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Il contratto d'affitto, gestito come scrittura privata tra proprietario ed inquilino, offre ad entrambe le parti la possibilità di recedere dal rapporto di locazione. I termini e le modalità per farlo, però, sono molto diverse tra proprietario ed inquilino. Dopo aver analizzato la disdetta del locatore, cerchiamo di capire come e quando gli inquilini possono dare disdetta.

 

La facoltà dell'inquilino di recedere dal contratto di locazione ad uso abitativo è contenuta nell'articolo 3, comma 6 della Legge n. 431/98 che recita: "Il conduttore, qualora ricorrano gravi motivi, può recedere in qualsiasi momento dal contratto, dando comunicazione al locatore con preavviso di sei mesi".
Quindi la prima questione da analizzare è quella del preavviso: sei mesi di anticipo, come per la disdetta del proprietario, come termine fissato da legge. Tuttavia, il termine di sei mesi è derogabile, e quindi all'interno del contratto è possibile inserire una specifica clausola che indica un termine di preavviso maggiore o minore.
In assenza di precise indicazioni, vale quanto previsto dal sopra citato articolo e quindi l'inquilino dovrà mandare una raccomandata con ricevuta di ritorno al proprietario per comunicare l'intenzione di rilasciare l'immobile trascorsi i sei mesi di preavviso.
Precisiamo anche che il proprietario avrà diritto, quindi, a ricevere i canoni d'affitto fino alla scadenza del periodo di preavviso, salvo accordo per una consegna anticipata dell'immobile.

Altro caso particolare è costituito dal recesso per gli impiegati pubblici che possono usufruire di un periodo ridotto di preavviso, come indicato dal Codice Civile, Art. 1613 dove si legge: "il recesso ha effetto dal secondo mese successivo a quello in corso alla data della disdetta". In questi casi non è necessario specificare nulla nel contratto, ma semplicemente richiamare questa norma nella lettera di disdetta che poi verrà inviata al proprietario.


La seconda questione, invece, è legata ai "gravi motivi": riuscire a definire con esattezza quale sia un grave motivo è però abbastanza difficile, visto che la legge non fornisce esempi concreti, ma solo ulteriori aggettivi per i motivi che devono essere gravi nel senso di "involontari, imprevedibili e sopravvenuti". Quindi, tipicamente chi deve spostarsi per motivi di lavoro o di salute.
Anche in questo caso nella clausola del recesso si potrebbe specificare che la disdetta è consentita anche in assenza di giusta casa. Se non specificato, igravi motivi devono essere espressamente specificati nella lettera raccomandata inviata al proprietario.

 

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L'esperto di Solo Affitti risponde ai tuoi quesiti su contratti di locazione, adempimenti fiscali e aspetti giuridici.

Presentazione Autore
Isabella Tulipano

Donna, per designazione naturale, accettata con orgoglio e vanto. Mamma, per scelta consapevole: impegnativa quanto appagante. Esperta in questioni tecniche, fiscali, legali sul mondo delle locazioni, per lavoro, ma soprattutto per passione e per deformazione filosofica: l'eccellenza non è un atto, ma un'abitudine.


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  • Alessandro

    Buongiorno, sono un inquilino in affitto con contratto 4+4, decorrenti da Luglio 2013, che prevede 6 mesi di preavviso di disdetta. Entro fine mese vorrei inviare la raccomandata "1 giorno" per la disdetta con decorrenza Aprile/Settembre 2017.

    Vorrei avere delucidazioni sulla mia posizione, ovvero: lascerò l'appartamento per trasferimento in altra Regione per inizio nuova attività, notizia arrivatami da un mese ed a Febbraio 2017 ho aperto la ditta individuale nella nuova Regione. Il trasferimento è previsto per i primi di Maggio.

    Tale condizione è imputabile ad un "grave motivo" e quindi è possibile ridurre i 6 mesi di preavviso? Quindi per gravi motivi il preavviso di quanti mesi sarebbe, evitando di pagare a vuoto gli affitti per un immobile vuoto.
    Grazie anticipatamente per la risposta.

  • Buongiorno Alessandro, il suo è indubbiamente un grave motivo, ma il preavviso è di sei mesi (viene ridotto solo per impiegati pubblici); ovviamente può trovare un accordo diretto con il proprietario per liberare l'immobile prima dei 6 mesi e magari cercare un nuovo inquilino che possa prendere il suo posto.

  • Alessandro

    Grazie mille Isabella per la risposta e complimenti per la serietà, velocità e professionalità.. Buon lavoro.

  • costabile

    Salve io ho un contratto 4+4 con preavviso di 6 mesi per la disdetta del immobile.Volevo sapere se lascio l'immobile prima dei sei mesi cosa puo succedere?Grazie mille

  • Buongiorno, il proprietario potrebbe chiedere il pagamento dei restanti mesi e/o trattenere il deposito.

  • luisa

    Gentilissaima Isabella,
    mi permetto anch'io di disturbarla.
    mio marito è affittuario dell'appartamento in cui viviamo da prima del matrimonio.Sono passati 4+4 e ci avviciniamo alla scadenza di altri 4+4 , precisamente fra sei mesi. noi ora abbiamo acquistato un'appartamento e intendiamo entro fine mese dare la disdetta di rinnovo dell'affitto rispettando i 6 mesi di legge, inviando una raccomandata alla proprietaria.Il contratto scade il 30 settembre me se noi spediamo la lettera il 20 marzo isei mesi scadranno il 30 settembre o il 20 ? Inoltre devo firmare anch'io anche se non compaio nel contratto di affitto?Deve essere ricordatyo che abbiamo anche due garages e quindi disdiciamo anche quelli?
    Grazie mille.

  • Buongiorno Luisa, i sei mesi partono, salvo diverso accordo, dalla ricezione della raccomandata; qui in ogni caso sarebbe corretto far scadere il tutto al 30 marzo; la disdetta include tutte le pattuizioni, quindi anche l'uso del garage.

  • Angelo GATTO

    Ciao isabella, abito da 12 anni in un appartamento in affitto, ho dato 2 mesi anticipati di cauzione ma mi si è presentata un'occasione di acquistare un'altra abitazione per la quale ho chiesto un muto che mi è stato accordato da pochi giorni, vorrei sapere i tempi utili per dare la disdetta al proprietario. Ti ringrazio, con simpatia, Angelo

  • Gentile Angelo, salvo diversa indicazione nel contratto o un accordo che andrà a fissare con la proprietà, la disdetta è di sei mesi.

  • franca

    Gent.ma Isabella,
    innanzitutto grazie per le utili informazioni che dà su questo sito.
    Vorrei sottoporLe la situazione nella quale mi trovo:
    -ho un contratto 3+2 in scadenza triennale il 31/03/17(cedolare secca).
    -in data 10/10/16, per motivi personali avevo dato disdetta al proprietario con 90 giorni di anticipo (come da contratto), e sarei dovuta uscire il 10/01/17.
    -successivamente ho ritirato la disdetta che è stata accolta dal proprietario, questo però senza produrre documenti, e ho risieduto qua finora (pagando regolarmente, come è ovvio)
    Ora, allo scadere del primo rinnovo (sempre se di questo si tratta-la normativa non mi è molto chiara al riguardo) il proprietario mi ha chiesto verbalmente di liberare l'immobile...
    Mi chiedo se legalmente possa farlo, dato che il rinnovo è automatico e tacito, considerato il fatto che avrebbe anche dovuto inviarmi una raccomandata scritta 6 mesi prima rispetto alla data del 31/03/17 avanzando le sue richieste.
    Il fatto che io abbia mandato la disdetta il 10/10/16, e che poi l'abbia ritirata senza produrre alcun documento che lo attesti va ad inficiare la mia tesi?
    Grazie infinite della risposta e buon week end

  • Buongiorno Franca, quello che lei dice è corretto: per darle disdetta avrebbe dovuto mandarle raccomandata, con almeno sei mesi di preavviso, per uno dei motivi previsti dalla legge. Quindi rispetto alla sua disdetta il fatto che poi il contratto sia proseguito tranquillamente dopo la scadenza del preavviso dovrebbe essere sufficiente a dimostrarne la decadenza.

  • franca

    grazie infinite!

  • paolo

    buongiorno,vorrei fare una semplice domanda
    ho un contratto di affitto che scade fra 3 anni,ma per motivi personali devo lasciare l'appartamento,contratto stipulato ad aprile del 2016
    ho dato disdetta il 6 febbraio,la proprietaria ha ricevuto raccomandata il giorno 8 dello stesso mese.
    premetto che il canone di affitto viene pagato anticipatamente entro il 31 del mese per il mese successivo,cioè io entro il 31 dicembre pago il mese di febbraio
    secondo i calcoli i 6 mesi di preavviso scadono il giorno 8 agosto corrente anno,io quindi il 31 luglio lascio libero l'appartamento
    la proprietaria esige,secondo la lesse,ma credo la sua legge,che le sia versato tutto il mese di agosto mente io sostengo che le dovrei solo il canone di locazione dei primi 8 giorni gi agosto
    è giusto o mi sbaglio
    vi prego rispondete
    grazie di cuore

  • Gentile Paolo, la sua osservazione è giusta; al massimo dovrà versare solo gli 8 giorni di agosto, a questo punto consegnando solo in quella data le chiavi.

  • Andrea

    Buongiorno. Mi farebbe piacere sottoporle la mia situazione. Ho affittato un bilocale nel mese di febbraio 2016. Tale immobile ha presentato diversi problemi riguardanti allagamenti e muffe, con conseguente disagio e danneggiamento di mobili di mia proprietà. Il proprietario ha svolto alcuni lavori per migliorare la situazione, ma con scarsi risultati. Da quattro mesi ad oggi, mi sono trovato a dover chiudere definitivamente la camera da letto per insistenti problemi di muffa e umidità, usando quindi il bilocale come un monolocale, usufruendo di un divano letto posto in cucina. Ora, ho trovato un appartamento consono. Con la mia agenzia, abbiamo stilato una lettera raccomandata a/r, in cui avviso della mia intenzione di lasciare l'immobile causa danni. Purtroppo l'apoartamento in queste condizioni, si presenta poco vivibile, sia dal lato pratico, sia dal punto di vista della mia salute. Il proprietario insiste per avere da me sei mesi di canoni, come da contratto. L'agenzia non vuole entrare in merito. Avendo specificato in raccomandata CGE il recesso anticipato avveniva per danni, è possibile che il proprietario eserciti questa opzione? Grazie per la sua risposta. Andrea.

  • Gentile Andrea, se la situazione che la menta presenta un'oggettiva situazione che le impedisce di utilizzare e vivere nell'immobile, se anche il proprietario si opponesse, lei avrebbe comunque ragione e potrebbe quindi andar via senza rispettare il preavviso.

  • Francesco

    Buonasera Isabella,
    complimenti per il blog e per la cura delle risposte. Sono il conduttore di un trilocale e intendo cambiare casa. Mi trovo nella fase conclusiva della ricerca di un nuovo appartamento e conto di firmare entro la prossima settimana il nuovo contratto. Il 1 maggio scadono i primi 4 anni del contratto 4+4 che ho sottoscritto col proprietario del suddetto appartamento. Da contratto risultano sei mesi di disdetta, quindi, dando disdetta la prossima settimana, dovrei pagare l'affitto al mio attuale locatore fino all'inizio di settembre. Il nuovo contratto, invece, partirebbe dal 1 aprile. Quindi nei mesi di aprile, maggio, giugno, luglio e agosto dovrei pagare l'affitto in due appartamenti. Come posso evitare questa spiacevole situazione?

    grazie
    Francesco

  • Gentilissimo Francesco, la cosa migliore in questi casi è di cercare un nuovo inquilino che possa prendere il suo posto: dal momento in cui l'immobile viene riaffittato lei non è più tenuto a pagare.

  • Davide

    buongiorno, vorrei sapere se possibile se si puo' sottoscrivere al termine di un contratto di 4 anni ,un contratto transitorio sempre con gli stessi inquilini. grazie mille

  • Gentile Davide, se ci fosse una reale motivazione di questo tipo il transitorio potrebbe essere stipulato.

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