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Il recesso dell'inquilino: come e quando dare disdetta.

by Isabella Tulipano
in Esperto
on Maggio 23, 2013
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Il contratto d'affitto, gestito come scrittura privata tra proprietario ed inquilino, offre ad entrambe le parti la possibilità di recedere dal rapporto di locazione. I termini e le modalità per farlo, però, sono molto diverse tra proprietario ed inquilino. Dopo aver analizzato la disdetta del locatore, cerchiamo di capire come e quando gli inquilini possono dare disdetta.

 

La facoltà dell'inquilino di recedere dal contratto di locazione ad uso abitativo è contenuta nell'articolo 3, comma 6 della Legge n. 431/98 che recita: "Il conduttore, qualora ricorrano gravi motivi, può recedere in qualsiasi momento dal contratto, dando comunicazione al locatore con preavviso di sei mesi".
Quindi la prima questione da analizzare è quella del preavviso: sei mesi di anticipo, come per la disdetta del proprietario, come termine fissato da legge. Tuttavia, il termine di sei mesi è derogabile, e quindi all'interno del contratto è possibile inserire una specifica clausola che indica un termine di preavviso maggiore o minore.
In assenza di precise indicazioni, vale quanto previsto dal sopra citato articolo e quindi l'inquilino dovrà mandare una raccomandata con ricevuta di ritorno al proprietario per comunicare l'intenzione di rilasciare l'immobile trascorsi i sei mesi di preavviso.
Precisiamo anche che il proprietario avrà diritto, quindi, a ricevere i canoni d'affitto fino alla scadenza del periodo di preavviso, salvo accordo per una consegna anticipata dell'immobile.

Altro caso particolare è costituito dal recesso per gli impiegati pubblici che possono usufruire di un periodo ridotto di preavviso, come indicato dal Codice Civile, Art. 1613 dove si legge: "il recesso ha effetto dal secondo mese successivo a quello in corso alla data della disdetta". In questi casi non è necessario specificare nulla nel contratto, ma semplicemente richiamare questa norma nella lettera di disdetta che poi verrà inviata al proprietario.


La seconda questione, invece, è legata ai "gravi motivi": riuscire a definire con esattezza quale sia un grave motivo è però abbastanza difficile, visto che la legge non fornisce esempi concreti, ma solo ulteriori aggettivi per i motivi che devono essere gravi nel senso di "involontari, imprevedibili e sopravvenuti". Quindi, tipicamente chi deve spostarsi per motivi di lavoro o di salute.
Anche in questo caso nella clausola del recesso si potrebbe specificare che la disdetta è consentita anche in assenza di giusta casa. Se non specificato, igravi motivi devono essere espressamente specificati nella lettera raccomandata inviata al proprietario.

 

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L'esperto di Solo Affitti risponde ai tuoi quesiti su contratti di locazione, adempimenti fiscali e aspetti giuridici.

Presentazione Autore
Isabella Tulipano

Donna, per designazione naturale, accettata con orgoglio e vanto. Mamma, per scelta consapevole: impegnativa quanto appagante. Esperta in questioni tecniche, fiscali, legali sul mondo delle locazioni, per lavoro, ma soprattutto per passione e per deformazione filosofica: l'eccellenza non è un atto, ma un'abitudine.


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  • Giuseppe

    Buongiorno Isabella, siamo due ragazzi che hanno stipulato un contratto 4+4 nel febbraio del 2014. Due mesi fa, ossia ad inizio aprile, il nostro locatore ha espresso la sua volontà di non poterci più rinnovare automaticamnte il contrattro alla fine dei primi 4 anni poichè ha bisogno dell'abitazione per motivi familiari. Noi quindi siamo stati costretti a iniziare la ricerca di una nuova soluzione abitativa. Premetto che da contratto erano stabiliti sei mesi di preavvviso da parte nostra qualora aveesimo volute lasciare l'appartamento e parlato privatamente tramite email col proprietario si era visto disponibile anche a farci lasciare casa prima della fine dei sei mesi qualora avessimo trovato qualcosa prima della fine di settembre, visto che a ottobre avrebbe anche avuto necessità di entare già nella sua abitazione. Noi avendo trovato una nuova soluzione che non vorremmo farci scappare, abbiamo dato due settimane fa il preavviso tramite raccomanta. Ora però il nostro proprietario è proccupato se deve pagare le tasse fino a ottobre visto che noi usciremmo prima dall'abitazione e quindi a chiedere comunque il pagamento del canone per tale motivo, anche se questi non erano gli acordi presi poichè dovremmo pagare due afifitti e non possiamo assolutamnte permettercelo. Ricordo inoltre che lui non ha bisogno di un'altra persona che gli occupi l'appartamento e quindi non possiamo neanche trovagli qualcuno che prenda il nostro posto. Ci siamo informati sul web e abbiamo notato che volendo si potrebbe fare una risoluzione consensuale del contratto di locazione e le chiediamo più informazioni al riguardo, se è possibile attuarla nella nostra situazione e come muoverci senza che nessuno tra locatore e conduttore ricorra uno a dover pagare le tasse su un affitto non percepito e l'altro a non essere costretto a pagare due canoni di affitto. Grazie

  • Buonasera giuseppe, dal momento in cui lasciate l'immobile dovete registrare la risoluzione anticipata presso l'agenzia delle entrate, tramite modello Rli o direttamente on line, senza pagare alcuna imposta se il proprietario è in regime di cedolare secca oppure versando 67 euro se è in regime irpef. Da quel momento il contratto è chiuso e il proprietario non dovrà più pagare le imposte su questo contratto.

  • Manuela

    Salve, 7 anni fa ho stipulato con il proprietario un contratto 3+2, rinnovato successivamente. PEr potermi avvicinare al lavoro ho trovato un altro appartamento,a il proprietario di quest'ultimo non intende aspettare i 6 mesi di preavviso che dovrei all'altro. C'è un modo per accelerare i tempi evitando così un doppio affitto nei sei mesi?

  • Gentile Manuela, deve trovare un accordo con il proprietario in questo senso; magari se ci fosse un nuovo inquilino che prende il suo posto potrebbe smarcarsi più facilmente.

  • Elena

    Gentile Isabella,
    Le scrivo per poter avere alcune informazioni relative al recesso anticipato di un contratto di locazione abitativa agevolata tipo di contratto ( legge 9 dicembre 1998, n. 431, articolo 2, comma 3) stipulato per la durata di tre anni dal 1/09/2016 al 31/08/2019 più due, con cedolare secca.
    In data 28/04/2017 abbiamo mandato là lettera raccomandata in cui si indicava l'intenzione di recedere dal contratto in seguito all'acquisto della prima casa avvenuto tramite aggiudicazione in seguito ad asta pubblica che ha avuto tempistiche imprevedibili
    Ora la proprietaria mi dice che avendo firmato il contratto mi sono presa un impegno che dovrei rispettare, cioè la scadenza al 2019, ma nel contratto è prevista la disdetta per gravi motivi previo preavviso di sei mesi.
    Ora le chiedo se il fatto aver acquistato un immobile e conseguentemente di non potermi permettere di pagare sia il mutuo che l'affitto può considerarsi un grave motivo, fermo restando che pagherò tutti i sei mesi di preavviso
    In attesa di cortese riscontro la saluto cordialmente
    Elena

  • Buongiorno Elena, diciamo che il grave motivo, più che l'acquisto in sé, potrebbe essere il motivo che l'ha spinta a comprare casa. Per esempio: vicinanza a lavoro o familiari.

  • Andrea

    Buongiorno.ho mandato lettera di recesso contratto ma x motivi familiari devo rimanere fino termine contratto previsto al 2020.posso annullare lettera e come?

  • Buongiorno Andrea, può annullare se il proprietario è d'accordo, a questo punto inviando un'altra raccomandata.

  • Davide

    Buon Pomeriggio, volevo ChiederLe una cosa : hanno licenziato sia me che mia moglie e non possiamo piu' pagare il canone di affitto. Nella clausola del contratto ci sono sei mesi di tempo per la disdetta, in questo caso per gravi motivi possiamo lasciare prima la casa?

    Attendo una sua cortese risposta

    Grazie

  • Buongiorno Davide, la disdetta prevede i 6 mese, ma considerando la situazione può chiedere di ridurre i termini.

  • Erika

    Buonasera
    Sono un'inquilina con contratto 4+4 e preavviso di 6 mesi. Si può pretendere di fare meno preavviso a causa dell'inabilita della casa? Grossi problemi di umidità e muffa anche nei posti più impensabili...
    Inoltre le chiedo, la pulizia della fossa biologica è a carico mio al 100% nel momento in cui sono in affitto da 8 mesi in una casa in cui vivo sola e l'altro appartamento è vuoto ed è già ora di chiamare l'autospurghi? Mi sembra un po' assurdo.

  • Gentile Erika, potrebbe chiedere una risoluzione immediata del contratto se ci sono gravi vizi della cosa locata che le impediscono di utilizzare il bene; rispetto alla pulizia, invece, se coinvolge due appartamenti lei dovrà pagare solo la sua parte.

  • Simona

    Buongiorno,
    Io ho una casa in affitto con contratto 3+2...
    A giugno fanno due anni ma i primi di 28 aprile ho ricevuto disdetta dal 1giugno.
    Loro non possono pagare il preavviso di sei mesi come previsto, la ragazza ha perso il lavoro e il ragazzo è precario.
    Cosa dovrei pretendere???
    Grazie mille ...

  • Gentile Simona, potrebbe pretendere i sei mesi di preavviso, ma per questo periodo loro potrebbero rimanere comunque in casa, quindi forse le conviene accettare una disdetta ridotta, avere la casa libera e magari accordarsi per trattenere la cauzione se era stata versata.

  • Eleonora

    Buonasera le scrivo per una informazione. Vivo in affitto da novembre 2016 e il contratto d'affitto dice che posso recedere dopo il primo anno. Io sono incinta e vorrei trasferirmi in un altro paese per essere vicina alla mia famiglia. Possibile che io non possa dare disdetta con preavviso di sei mesi da ora ed essere cosi per novembre via? Il proprietario di casa dice che non posso dare il preavviso prima di novembre di 2017. Possibile?

  • Gentile Eleonora, come intuisce questo vincolo non è applicabile; quindi per gravi motivi ha sempre diritto a dare disdetta e rispettando i sei mesi di preavviso andare via alla scadenza di questo periodo.

  • paola

    Salve vorrei esporre una mia domanda in merito ad un contratto di affitto di sei mesi a partite da settembre 2017 fino a febbraio 2018.Vorrei sapere cosa succede se per motivi di lavoro sarei costretta a lasciare la casa dopo tre mesi?Posso andarmene dopo quanto tempo e cosa perdo?Ho già versato la caparra.

  • Gentile Paola, considerando la durata molto breve del contratto può valutare una disdetta con 1/2 mesi di preavviso magari; se il proprietario è d'accordo e non ci sono danni la caparra le va restituita.

  • paola

    Salve, sono la proprietaria di un appartamento, affittato per uso transitorio di un anno, con scadenza il 10/10/2017. Ho ricevuto raccomandata di disdetta dall'inquilino , dove mi comunica che lascerà l'immobile in data 27/06/2017. La mia domanda è come mi devo comportare per il pagamento della mensilità , cioè mi devo far pagare tutto l'intero mese o solo i giorni di differenza.
    Saluti
    Paola

  • Gentile Paola, se il mese viene calcolato dal 10 allora si fa dare solo i 17 giorni di differenza; se calcolato dal 1 in ogni caso si fa dare la mensilità meno i 3 giorni non usufruiti.

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