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Il recesso dell'inquilino: come e quando dare disdetta.

by Isabella Tulipano
in Esperto
on Maggio 23, 2013
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Il contratto d'affitto, gestito come scrittura privata tra proprietario ed inquilino, offre ad entrambe le parti la possibilità di recedere dal rapporto di locazione. I termini e le modalità per farlo, però, sono molto diverse tra proprietario ed inquilino. Dopo aver analizzato la disdetta del locatore, cerchiamo di capire come e quando gli inquilini possono dare disdetta.

 

La facoltà dell'inquilino di recedere dal contratto di locazione ad uso abitativo è contenuta nell'articolo 3, comma 6 della Legge n. 431/98 che recita: "Il conduttore, qualora ricorrano gravi motivi, può recedere in qualsiasi momento dal contratto, dando comunicazione al locatore con preavviso di sei mesi".
Quindi la prima questione da analizzare è quella del preavviso: sei mesi di anticipo, come per la disdetta del proprietario, come termine fissato da legge. Tuttavia, il termine di sei mesi è derogabile, e quindi all'interno del contratto è possibile inserire una specifica clausola che indica un termine di preavviso maggiore o minore.
In assenza di precise indicazioni, vale quanto previsto dal sopra citato articolo e quindi l'inquilino dovrà mandare una raccomandata con ricevuta di ritorno al proprietario per comunicare l'intenzione di rilasciare l'immobile trascorsi i sei mesi di preavviso.
Precisiamo anche che il proprietario avrà diritto, quindi, a ricevere i canoni d'affitto fino alla scadenza del periodo di preavviso, salvo accordo per una consegna anticipata dell'immobile.

Altro caso particolare è costituito dal recesso per gli impiegati pubblici che possono usufruire di un periodo ridotto di preavviso, come indicato dal Codice Civile, Art. 1613 dove si legge: "il recesso ha effetto dal secondo mese successivo a quello in corso alla data della disdetta". In questi casi non è necessario specificare nulla nel contratto, ma semplicemente richiamare questa norma nella lettera di disdetta che poi verrà inviata al proprietario.


La seconda questione, invece, è legata ai "gravi motivi": riuscire a definire con esattezza quale sia un grave motivo è però abbastanza difficile, visto che la legge non fornisce esempi concreti, ma solo ulteriori aggettivi per i motivi che devono essere gravi nel senso di "involontari, imprevedibili e sopravvenuti". Quindi, tipicamente chi deve spostarsi per motivi di lavoro o di salute.
Anche in questo caso nella clausola del recesso si potrebbe specificare che la disdetta è consentita anche in assenza di giusta casa. Se non specificato, igravi motivi devono essere espressamente specificati nella lettera raccomandata inviata al proprietario.

 

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L'esperto di Solo Affitti risponde ai tuoi quesiti su contratti di locazione, adempimenti fiscali e aspetti giuridici.

Presentazione Autore
Isabella Tulipano

Donna, per designazione naturale, accettata con orgoglio e vanto. Mamma, per scelta consapevole: impegnativa quanto appagante. Esperta in questioni tecniche, fiscali, legali sul mondo delle locazioni, per lavoro, ma soprattutto per passione e per deformazione filosofica: l'eccellenza non è un atto, ma un'abitudine.


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  • Lucia Rocco

    Sono in un appartamento al terzo piano senza ascensore, ho un cane anziano che purtroppo ha un problema di salute che lo porterà nei prox mesi ad avere problemi seri a fare le scale , già in previsione volevamo cambiare casa e avere un giardino nostro, ora l'abbiamo trovata ma non aspettano 6 mesi ma solo 3 . Il nostro contratto è scaduto con i 4 anni ma si rinnova automaticamente? Possiamo fare qualcosa? Per avere un condono di 3 mesi ? Grazie mille .

  • Gentile Lucia, dovrebbe parlarne con il proprietario; magari se ci fosse già un nuovo inquilino interessato a prendere il suo posto sarebbe più facile avere la disponibilità della proprietà ad accorciare i termini di preavviso.

  • Francesca

    Buonasera mercoledì ho firmato un contratto di affitto X un garage (dopo averlo visto una volta)preso possesso delle chiavi mi accordo che differentemente da quanto si pensava all'inizio,due macchine non ci stanno perciò devo recedere il contratto.Come funziona in qs caso???valgono i 14gg come X gli acquisti???

  • Gentile Francesca non stiamo parlando di un acquisto e quindi la normativa non si applica ai contratti di affitto per il quale dovrà inviare regolare disdetta, con preavviso indicato nel contratto o provare a cercare un accordo diretto con il proprietario.

  • Domenico

    Buongiorno,sono un conduttore,il
    Mio locatore mi ha rifatto un contratto d'affitto di 18 mesi,contratto che e' partito dal 1 febbraio 2017,solo che siamo a luglio,ma dopo chiamate ,messaggi,avvisi,ancora non mi ha dato la copia del contratto,da me firmato a febbraio!Io a novembre dovrei lasciare la casa per trasferirmi in un'altra casa da me acquistata!Sul contratto prece dente c'era scritto che per lasciare l'immobile dovevo dare un preavviso di 3 mesi prima con raccomandata!Io ora a fine agosto gli mandero'la raccomandata,cosi'per novembre lascio l'immobile!Ora mi tocca andare all'ufficio dell'entrate per sapere se il contratto e' registrato e' per prendere gli estremi per poter mandare la racconandata!Potremme darmi qualche consiglio su come comportarmi!Grazie per la consulenza!Domenico.

  • Gentile Domenico, intanto le conviene inviare la disdetta richiamando i vostri accordi e la volontà di andar via entro.. quindi potrà poi chiedere all'agenzia delle entrate della registrazione.

  • Angela di matteo

    Buongiorno, ho preso possesso da pochi giorni di un fondo a destinazione artigianale ma già nei primi sette giorni i vicini hanno cominciato a lamentarsi per il rumore. Premetto che il laboratorio funziona solo 3/4 giorni alla settimana e utilizza solo 2 attrezzi di falegnameria da hobbistica ( 1 sega e 1 levigatrice). In sostanza si tratta di attrezzi che sono normalmente usati in casa per il bricolage.
    Più che altro mi sembra che il tutto nasca da un atteggiamento di chiusura nei nostri confronti perchè il laboratorio è frequentato da ragazzi di colore richiedenti asilo.
    Siamo arrivati alla decisione di rescindere il contratto, anche perchè il proprietario aveva lui stesso proposto di farlo, rimangiandosi subito l'offerta quando noi abbiamo detto che eravamo d'accirdo con lui. Adesso pretende il preavviso di 6 mesi. Vorremmo sapere se è assolutamente obbligatorio o se possiamo appellarci a motivi gravi di convivenza e non prevedibili in anticipo.
    Grazie per la consulenza.
    Angela di matteo

  • Buongiorno Angela, il preavviso di sei mesi andrebbe riconosciuto, ma certamente se in questo caso la volontà di mandarvi via è più del proprietario che vostra, potreste trovare un accordo per ridurre il preavviso.

  • alessandra p

    gentile dr.ssa ,
    il mio inquilino per seri problemi lavorativi , dovrà lasciare un mio appartamento, da lui preso in locazione prima della scadenza del contratto e trasferirsi all' estero in breve tempo , tra pochi giorni, pena la perdita del lavoro faticosamente trovato.
    Chiedevo forse una banalità....ma la lettera di disdetta è valida consegnata a mano?
    Grazie per la cortese collaborazione.
    Alessandra

  • Buongiorno Alessandra, se siete in accordo e lei l'accetta ha piena validità.

  • Gianluca

    Buongiorno

    Il mio problema principale è la scelta di un nuovo coinquilino e il tempo di preavviso che un inquilino possa uscire.
    Noi siamo 3 coinquilini, diciamo che io sono la parte più stabile perchè lavora e gli altri che entrano sono sempre giovani. Il mio problema sorge quando un inquilino deve lasciare l'appartamento. Fino ad ora abbiamo fatto i subentri perchè coloro che entravano erano sempre amici di amici. Ora però mi ritrovo dal dover scegliere l'inquilino giusto altrimenti chi rimane paga l'affitto intero. Quello che voglio sapere, quando un inquilino esce e quindi io mi devo cercare uno nuovo, quanti mesi l'inquilino uscente deve continuare a pagare. Quello che temo è che se un inquilino esce e lui personalmente ne trova un altro, UBRIACO, che io non voglio. Voglio avere la possibilità di scegliere, e soprattutto nella maggioranza dei casi di scegliere insieme al secondo inquilino.
    Inoltre, forse ho capito male, l'agenzia ha chiesto circa 1000 di spese a ciascuno per un appartamento il cui proprietario vuole 1000 euro. NOooo 1000 / 3 (perchè siamo in 3).

    GRAZIEEEE
    saluti

  • Buongiorno Gianluca, se il contratto è intestato a tre inquilini, chi va via deve dare disdetta, avvisando voi ma soprattutto il proprietario e rispettando il termine di preavviso che di solito è di sei mesi, se non precisato diversamente nel contratto. quindi è il proprietario a poter accettare o meno il subentro di un nuovo inquilino.

  • Daniele

    Buona sera sig.ra Tulipano,
    Ad agosto 2012 io e la mia ex abbiamo stipulato un contratto di locazione in regime di cedolare secca,durata 4+4.
    Dopo un anno ci siamo lasciati e io me ne sono andato,stipulando un contratto con un altro proprietario,mentre la mia ex ragazza è rimasta ad abitare in quella casa.
    Tuttavia fino a maggio 2017 non abbiamo detto nulla al proprietario e io, per regolarizzare la mia posizione,finalmente mi sono deciso a inviare una raccomandata A/R chiedendo una disdetta parziale.
    Il proprietario (sono in 3 e lui fa da portavoce)mi ha detto che la disdetta parziale non è fattibile perché nel contratto è scritto che: "il conduttore (non è specifcato se intende tutti e due o singolarmente),qualora ricorrano gravi motivi,può recedere dal contratto in qualsiasi momento,dandone comunicazione al locatore con preavviso di 6 mesi (tempo che ho dato,anche se non ho specificato tali gravi motivi).
    Lui propone tramite l'agenzia che ci fece il contratto nel '12 di incontrarci e in giornata fare:
    -Disdetta vecchio contratto io e la mia ex senza preavviso (lui e gli altri proprietari firmano per accettazione sulla disdetta accettando anche l'assenza di detto preavviso)
    -Stipula nuovo contratto tra la mia ex e loro.
    Il tutto al costo di 300€.
    Volevo sapere se è una buona soluzione, considerato che i proprietari accettano che me ne vada, ma pretendono un contratto nuovo con la mia ex per sentirsi più tranquilli.
    Sostengono che se non facciamo così e nell'ipotesi che la mia ex non paghi in futuro, essi potrebbero rivalersi su di me.
    Nel caso estremo potrei dare disdetta parziale al termine naturale del contratto nel 2020 in modo unilaterale senza il consenso della mia ex o dei proprietari?
    Grazie per la pazienza e cordiali saluti

  • Buongiorno Daniele, diciamo che la soluzione proposta è la più semplice (anche se lei potrebbe registrare una disdetta parziale avendo rispettato anche i termini di preavviso), ma sui costi le conviene farsi dettagliare le spese. Se in regime di cedolare secca, infatti, risoluzione e registrazione del nuovo contratto non hanno costi; al più si tratta dei costi per l'agenzia?

  • Fabio

    Buona sera Isabella.
    Siamo una coppia in affitto con contratto 4+4, a distanza di 9 mesi il monolocale mansardato in cui ci troviamo non è più adatto alle nostre esigenze.. (essendo estate l'appartamento è anche eccessivamente caldo, ci troviamo in un contesto di casa in corte con anni alle spalle)
    Abbiamo già trovato un altro appartamento (sempre in affitto, bilocale e meno costoso) quindi vorremmo cambiare abitazione anche per questione di spazi andando ad abitare in un bilocale.
    Il contratto prevede 6 mesi di preavviso e non ho nessun problema a pagare questi 6 mesi.
    Noto però che sul contratto c'è scritto "il conduttore ha la facoltà di recedere per gravi motivi dal contratto, preVio avviso da recapitare mediante lettera raccomandata almeno sei mesi prima dalla data di recensione".
    In questo caso vorrei cambiare casa e andare in una più grande per poter pensare anche di metter su famiglia e per liberarmi anche dall inquilino sotto di me dalla quale provengono sempre odori sgradevoli.
    Il dilemma è: posso recedere dal contratto dando semplicemente 6 mesi di anticipo o la clausula, gravi motivi, mi vieta di andare via?
    Se la risposta dovesse essere a mio svafore cosa posso fare per andare via?
    Grazie

  • Buongiorno Fabio, deve inviare la raccomandata e indicare i gravi motivi (come la necessità di avere più spazio); rispettando modalità e termini di preavviso non dovrebbero esserci problemi.

  • Marco

    Gent.ma Isabella - Le chiedo cortesemente un suggerimento. Ipotizzandomi conduttore, è possibile che, verificata ogni adempienza contrattuale mia e del locatore, sia per me possibile recedere dal contratto prima della scadenza naturale di rinnovo anche senza motivi gravi (per esempio: stipulassi un contratto 4+4 ma dopo un anno dalla stipula mi trovassi a voler acquistare casa). E' possibile? Se si, in che termini? E' valido per tutti i tipi di contratto (liberi e ordinari)? La ringrazio infinitamente ed auguro buon lavoro, Marco

  • Gentile Marco, se c'è accordo tra le parti è possibile recedere dal contratto, concordando un periodo di preavviso che di solito parte dal momento di ricezione della raccomandata, e si registra poi, nel momento in cui libera la casa, la risoluzione anticipata del contratto presso l'agenzia delle entrate.

  • Mary

    Buongiorno,
    Sono in affitto da più di 3 anni con il contratto 4+4.Vorrei andarmene via perché la casa ha sempre problemi e i proprietari o non riparano le cose o tutte le volte con i tempi biblici..Esempio perdita d'acqua nel giardino mi è costata una volta quasi 1000€ e la seconda sui 300..oltre i scarichi che si intasano,l'allarme che non funziona,salva vita che non rimane su.......Ho SEMPRE pagato regolarmente affitto ma non ho NESSUN diritto per vivere serena nella casa quale sto pagando??Per favori mi dia un consiglio!La ringrazio infinitamente. M.N.

  • Buongiorno Mary, può considerare tutte queste mancanze come gravi motivi per cui dare disdetta, rispettando i termini di preavviso, solitamente di sei mesi.

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