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Il recesso dell'inquilino: come e quando dare disdetta.

by Isabella Tulipano
in Esperto
on Maggio 23, 2013
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Il contratto d'affitto, gestito come scrittura privata tra proprietario ed inquilino, offre ad entrambe le parti la possibilità di recedere dal rapporto di locazione. I termini e le modalità per farlo, però, sono molto diverse tra proprietario ed inquilino. Dopo aver analizzato la disdetta del locatore, cerchiamo di capire come e quando gli inquilini possono dare disdetta.

 

La facoltà dell'inquilino di recedere dal contratto di locazione ad uso abitativo è contenuta nell'articolo 3, comma 6 della Legge n. 431/98 che recita: "Il conduttore, qualora ricorrano gravi motivi, può recedere in qualsiasi momento dal contratto, dando comunicazione al locatore con preavviso di sei mesi".
Quindi la prima questione da analizzare è quella del preavviso: sei mesi di anticipo, come per la disdetta del proprietario, come termine fissato da legge. Tuttavia, il termine di sei mesi è derogabile, e quindi all'interno del contratto è possibile inserire una specifica clausola che indica un termine di preavviso maggiore o minore.
In assenza di precise indicazioni, vale quanto previsto dal sopra citato articolo e quindi l'inquilino dovrà mandare una raccomandata con ricevuta di ritorno al proprietario per comunicare l'intenzione di rilasciare l'immobile trascorsi i sei mesi di preavviso.
Precisiamo anche che il proprietario avrà diritto, quindi, a ricevere i canoni d'affitto fino alla scadenza del periodo di preavviso, salvo accordo per una consegna anticipata dell'immobile.

Altro caso particolare è costituito dal recesso per gli impiegati pubblici che possono usufruire di un periodo ridotto di preavviso, come indicato dal Codice Civile, Art. 1613 dove si legge: "il recesso ha effetto dal secondo mese successivo a quello in corso alla data della disdetta". In questi casi non è necessario specificare nulla nel contratto, ma semplicemente richiamare questa norma nella lettera di disdetta che poi verrà inviata al proprietario.


La seconda questione, invece, è legata ai "gravi motivi": riuscire a definire con esattezza quale sia un grave motivo è però abbastanza difficile, visto che la legge non fornisce esempi concreti, ma solo ulteriori aggettivi per i motivi che devono essere gravi nel senso di "involontari, imprevedibili e sopravvenuti". Quindi, tipicamente chi deve spostarsi per motivi di lavoro o di salute.
Anche in questo caso nella clausola del recesso si potrebbe specificare che la disdetta è consentita anche in assenza di giusta casa. Se non specificato, igravi motivi devono essere espressamente specificati nella lettera raccomandata inviata al proprietario.

 

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L'esperto di Solo Affitti risponde ai tuoi quesiti su contratti di locazione, adempimenti fiscali e aspetti giuridici.

Presentazione Autore
Isabella Tulipano

Donna, per designazione naturale, accettata con orgoglio e vanto. Mamma, per scelta consapevole: impegnativa quanto appagante. Esperta in questioni tecniche, fiscali, legali sul mondo delle locazioni, per lavoro, ma soprattutto per passione e per deformazione filosofica: l'eccellenza non è un atto, ma un'abitudine.


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  • Davide

    buongiorno, vorrei sapere se possibile se si puo' sottoscrivere al termine di un contratto di 4 anni ,un contratto transitorio sempre con gli stessi inquilini. grazie mille

  • Gentile Davide, se ci fosse una reale motivazione di questo tipo il transitorio potrebbe essere stipulato.

  • Davide

    Buongiorno,vorrei una delucidazione....sono in affitto e al 28 febbraio scade il contratto di 4 anni.A gennaio ho comunicato al proprietario di voler cambiare alloggio per motivi di avvicinamento al lavoro e perchè devo recarmi spesso a Torino per motivi di salute di mia figlia ma il posto dove vivo non è ben servitoda mezzi nè treni.Subito mi ha detto che non c'erano problemi che quasi non voleva neanche la disdetta scritta e che una volta scaduto il contratto avrebbe poi prolungato in base alle nostre esigenze....ora ho trovato dove spostarmi e quando gli ho comunicato che sarei andato via (comunque 3 mesi di preavviso ho dato) mi dice che deve chiedere al commercialista come fare ,che comunque ci vogliono i 6 mesi di preavviso...il problema è che ormai sono d'accordo con il nuovo proprietario su canone e tempistiche....se comunque vado via dopo i 3 mesi e non pago i presunti altri 3 mesi in cosa posso incorrere?grazie mille

  • Buongiorno Davide, se da contratto il preavviso era di tre mesi, ora può andar via senza temere altro; se invece fossero i classici 6 mesi, andando via prima il proprietario potrebbe trattenere il deposito se versato e se non ci sono danni da coprire.

  • Damiano

    Salve, io ho dato 1 mese di preavviso e dovrei andare via a fine mese avendo perso il lavoro e non potendo più permettermi di pagare l'affitto. Vorrei avere un consiglio per avere maggiori informazioni riguardo alla raccomandata di disdetta non sapendo come muovermi non avendo mai fatto queste cose.. Come posso compilarlo? Dove la devo spedire o a chi la devo consegnare? Cosa potrei scrivere nella raccomandata per potermi tutelare? Ringrazio in anticipo!

  • Buongiorno Damiano, deve inviare al proprietario una lettera raccomandata in cui esprime la sua volontà di andar via, spiegando i motivi ed indicando una data entro cui lascerà l'immobile. Il fatto è che il preavviso di solito è più lungo, salvo il caso in cui ci sia scritto qualcosa di diverso nel contratto o non ci sia un chiaro accordo con la proprietà.

  • Antonio

    Ho segnalato all'inquilina segnalazione che non intendevo rinnovare l'affitto alla scadenza dei primi 4 anni segnalando necessità di uso personale. In data successiva l'inquilina ha inviato raccomandata in cui invocava "gravi motivi" peraltro non evidenziati nella lettera e chiedeva la rescissione anticipata abbreviata (tre mesi) peraltro da me accettata: Chiedo se la lettera dell'inquilina annulla la validità e gli effetti della mia e a questo punto se posso comunque affittare nuovamente l'immobile.

  • Gentile Antonio, a questo punto può considerare valida la disdetta dell'inquilino e quindi essere libero di riaffittare l'immobile.

  • Eleonora

    Buongiorno,
    ho dato disdetta coi 3 mesi di anticipo all'appartamento dove abito, mettendo nella raccomandata motivazioni personali, e ne avrei di motivazioni, la ragione principale è che mi costa meno pagare il mutuo che l'affitto, a parte questo il locatore mi sta facendo problemi dicendo che io non posso recidere dal contratto prima della scadenza, a meno che uno dei miei genitori non sia sulla sedia a rotelle o io non abbia perso il lavoro ma devo portargli delle prove. Detto questo mi ha concesso come dice lui una scappatoia, ovvero lascio l'appartamento tipo 10 giorni prima della data indicata sulla disdetta, pagando tutte le utenze(cosa che avrei fatto comunque) , compreso il condominio anche dei bollettini di sua competenze (che non si riesce a capire cosa si paghi in questo condominio), ma non richiedendo indietro il deposito cauzionale che lui ha già incassato.
    Cosa dovrei fare?
    E' legale ciò che mi sta offrendo?
    Grazie saluti
    Eleonora

  • Gentile Eleonora se lei è certa delle sue motivazioni può proseguire con la disdetta e al termine dei tre mesi chiedere il deposito se non ci sono danni all'immobile.

  • Chiara

    Buonasera,
    tra circa due mesi lascerò l'appartamento in cui sono in affitto. Al proprietario non ho potuto dare i sei mesi di preavviso,ma ho trovato una persona che subentrerebbe subito al posto nostro. Il proprietario è d'accordo ma vuole comunque la raccomandata di disdetta senza menzionare date sul discorso del preavviso. Cosa posso scrivere per tutelarmi in modo che non chieda ulteriori affitti? L'appartamento verrà abitato ad aprile e io lo lascio a metà marzo. L'accordo è stato fatto verbalmente. Io ovviamente pago il mese di marzo poi stop.

  • Gentile Chiara, sarebbe meglio specificare anche nella raccomandata la data di rilascio dell'immobile; in ogni caso dal momento in cui l'immobile viene riaffittato lei non è più tenuta a pagare.

  • Katia

    Buongiorno, chiedo un chiarimento. Sono appena stata convocata dall'Aler per l'assegnazione e di un alloggio popolare. Al momento ho solo visto e accettato l'alloggio, la firma del contratto avverrà il 7.2.17.
    Attualmente sono conduttore di un appartamento e mi chiedo:
    1. Per mia sicurezza, è meglio che prima firmi il contratto nuovo e, subito dopo, invii comunicazione scritta a mezzo raccomandata a/r per il recesso del contratto attuale?
    2. Nei sei mesi che intercorrono tra la comunicazione e il rilascio effettivo e, visto che sono dovuti i sei mesi di canone del preavviso, io continuo a disporre dell'appartamento, o posso liberarlo quanto prima ed avere un abbuono dei restanti mesi?
    3. La caparra può eventualmente coprire, almeno in parte, i sei mesi dovuti?
    4. Contemporaneamente mi viene assegnato il nuovo alloggio entro 2 mesi e con versamento di due mensilità anticipate, non c'è nessun meccanismo che possa evitare un sovraccarico economico per questi mesi?
    La ringrazio fin d'ora, Katia

  • Gentile Katia, proprio per evitare di dover pagare due volte è meglio che intanto comunichi la disdetta; quindi per il periodo di preavviso lei ha piena disponibilità dell'immobile; potrebbe poi accordarsi con la proprietà per scalare il deposito dalle ultime mensilità dovute, se non ci sono danni all'immobile, o magari trovare un nuovo inquilino che entrando al suo posto la "liberi" del vecchio contratto.

  • FRANCO

    DEVO DISDIRE UN CONTRATTO DI LOCAZIONE AD USO COMMERCIALE. NEL CONTRATTO NON E' PREVISTA NESSUNA CLAUSOLA DI RECESSO. POSSO COMUNQUE DISDIRE IL CONTRATTO E VALGONO ANCHE IN QUESTO CASO I SEI MESI DI PREAVVISO O SONO DI PIU ? ?
    GRAZIE.

  • Buongiorno Franco, può disdire il contratto per gravi e oggettivi motivi, con raccomandata e rispettando i sei mesi di preavviso.

  • Alessandra

    Il preavviso del contratto da parte dell'inquilino sì puo' bloccare? Ovvero se l'inquilino una volra dato il preavviso ci ripensa puo' farlo?

  • Gentile Alessandra può farlo se il proprietario è d'accordo; altrimenti la disdetta va rispettata.

  • Cristiano

    Buongiorno, io e mia sorella abbiamo sottoscritto un contratto di affitto 4+4 contratto cointestato volevo capire una cosa posso dare disdetta alla fine dei primi 4 anni ovviamente comunicandolo con raccomandata sei mesi prima della scadenza? o devo per forza aspettare gli otto anni? grazie

  • Gentile Cristiano lei, come inquilino, può dare disdetta in qualsiasi momento, cn il preavviso di sei mesi, per gravi motivi.

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