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Il recesso dell'inquilino: come e quando dare disdetta.

by Isabella Tulipano
in Esperto
on Maggio 23, 2013
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Il contratto d'affitto, gestito come scrittura privata tra proprietario ed inquilino, offre ad entrambe le parti la possibilità di recedere dal rapporto di locazione. I termini e le modalità per farlo, però, sono molto diverse tra proprietario ed inquilino. Dopo aver analizzato la disdetta del locatore, cerchiamo di capire come e quando gli inquilini possono dare disdetta.

 

La facoltà dell'inquilino di recedere dal contratto di locazione ad uso abitativo è contenuta nell'articolo 3, comma 6 della Legge n. 431/98 che recita: "Il conduttore, qualora ricorrano gravi motivi, può recedere in qualsiasi momento dal contratto, dando comunicazione al locatore con preavviso di sei mesi".
Quindi la prima questione da analizzare è quella del preavviso: sei mesi di anticipo, come per la disdetta del proprietario, come termine fissato da legge. Tuttavia, il termine di sei mesi è derogabile, e quindi all'interno del contratto è possibile inserire una specifica clausola che indica un termine di preavviso maggiore o minore.
In assenza di precise indicazioni, vale quanto previsto dal sopra citato articolo e quindi l'inquilino dovrà mandare una raccomandata con ricevuta di ritorno al proprietario per comunicare l'intenzione di rilasciare l'immobile trascorsi i sei mesi di preavviso.
Precisiamo anche che il proprietario avrà diritto, quindi, a ricevere i canoni d'affitto fino alla scadenza del periodo di preavviso, salvo accordo per una consegna anticipata dell'immobile.

Altro caso particolare è costituito dal recesso per gli impiegati pubblici che possono usufruire di un periodo ridotto di preavviso, come indicato dal Codice Civile, Art. 1613 dove si legge: "il recesso ha effetto dal secondo mese successivo a quello in corso alla data della disdetta". In questi casi non è necessario specificare nulla nel contratto, ma semplicemente richiamare questa norma nella lettera di disdetta che poi verrà inviata al proprietario.


La seconda questione, invece, è legata ai "gravi motivi": riuscire a definire con esattezza quale sia un grave motivo è però abbastanza difficile, visto che la legge non fornisce esempi concreti, ma solo ulteriori aggettivi per i motivi che devono essere gravi nel senso di "involontari, imprevedibili e sopravvenuti". Quindi, tipicamente chi deve spostarsi per motivi di lavoro o di salute.
Anche in questo caso nella clausola del recesso si potrebbe specificare che la disdetta è consentita anche in assenza di giusta casa. Se non specificato, igravi motivi devono essere espressamente specificati nella lettera raccomandata inviata al proprietario.

 

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L'esperto di Solo Affitti risponde ai tuoi quesiti su contratti di locazione, adempimenti fiscali e aspetti giuridici.

Presentazione Autore
Isabella Tulipano

Donna, per designazione naturale, accettata con orgoglio e vanto. Mamma, per scelta consapevole: impegnativa quanto appagante. Esperta in questioni tecniche, fiscali, legali sul mondo delle locazioni, per lavoro, ma soprattutto per passione e per deformazione filosofica: l'eccellenza non è un atto, ma un'abitudine.


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  • Marco

    Buongiorno dottoressa,

    Come inquilino, il primo di settembre ho consegnato a mano la disdetta al proprietario, tenendo per me una copia firmata da entrambi.
    Da accordi verbali, io avrei continuato a pagare l'affitto per i sei mesi di preavviso, nel frattempo avrei lasciato libero l'appartamento in modo da permettere al proprietario di trovare un nuovo inquilino. Nel caso l'avesse trovato, il mio preavviso si sarebbe ridotto causa subentro.
    Spinto dalla volontà di facilitare il più possibile la procedura, ho provveduto ad imbiancare e liberare l'appartamento entro ottobre, consegnando le chiavi. Ora ho scoperto che il proprietario sta sì cercando un nuovo inquilino (tramite agenzia) ma ad un canone superiore del 15% rispetto a quanto pagavo io, decisamente troppo per pensare di poterlo davvero affittare, tanto che l'agenzia stessa sta cercando di convincere il proprietario ad abbassare la cifra.

    Posto che ormai mancano tre mensilità, e che mi sono rassegnato a perdere la caparra (appunto 3 mesi). Le chiedo se c'è qualche appiglio per impedire al proprietario di approfittarne troppo.

    E già che ci sono, ha senso il ragionamento "visto che la caparra è di tre mesi e a me mancano tre mesi, smetto di pagare l'affitto e il proprietario si tiene la caparra"? O è comunque meglio continuare a pagare l'affitto e sperare (a questo punto non mi fido molto) di riavere la caparra?

    Grazie mille per l'attenzione e per l'ottimo lavoro di informazione che sta portando avanti.

    Distinti saluti
    Marco

  • Gentile Marco considerando che di fatto lei ha già lasciato la disponibilità dell'immobile può anche smettere di pagare il canone, trattenendo anche la caparra non avrebbe sicuramente motivo per chiederle altro.

  • Sabrina 83

    Gentile dottoressa, la contatto per informazioni sulla disdetta che devo dare al mio padrone di casa.

    In data 24/11/2016 ho mandato raccomandata con ricevuta di ritorno per dare disdetta. Da quando devo cominciare a contare i sei mesi di preavviso? Da novembre? (Il pagamento anticipato dell'affitto lo effettuo sempre al 5 del mese.) Il mio padrone di casa pretende di iniziare a contare i sei mesi da dicembre.

    Inoltre ho letto della possibilità dei dipendenti pubblici di dover dare solo due mesi di preavviso e non sei. Io lavoro saltuariamente come collaboratrice scolastica presso le scuole pubbliche. Posso rientrare comunque in questa categoria? 


    Grazie sentitamente in anticipo 


    Saluti 

  • Gentile Sabrina, i 6 mesi partono dalla data di ricezione della raccomandata; quindi se venisse ricevuta il 28 novembre, potrebbe liberare l'immobile entro il 27 maggio; come dipendenti pubblici è possibile usufruire dell'articolo 1613 del codice civile, che riduce a due mesi il preavviso, ma se c'è un trasferimento d'ufficio.

  • Angela Nicolini

    Gentile dottoressa Tulipano, avrei bisogno di un suo consiglio. Nel 2012, mese di maggio ho stipulato un contratto di affitto 4+4 per un piccolo alloggio a Genova. Nel febbraio di quest'anno l'inquilina mi ha informata che intendeva rescindere il contratto al termine della prima scadenza di 4 anni( fine aprile) perchè aveva perso il lavoro e voleva trasferirsi. E al 30 aprile ha lasciato l'alloggio. per una distrazione non ho comunicato la rescissione del contratto ( avevo scelto il regime fiscale della cedolare secca). Mi viene il dubbio che avrei dovuto comunicarlo. Mi può fornire il suo parere e dirmi cosa devo fare? La ringrazio e porgo distinti saluti.

  • Buongiorno Angela, in effetti la risoluzione del contratto va comunicato e quindi ora dovrà farlo registrandola presso l'agenzia delle entrate con sanzione.

  • Angela Nicolini

    Molte grazie dottoressa tulipano per la sua cortese risposta. Provvederò subito. Distinti saluti.

  • Sub zero

    Buon giorno. Avrei b­isogno di chiederle d­elle informazioni. Io­ e la mia ragazza sti­amo convivendo ormai ­da più di 1 anno ed a­bbiamo preso una casa­ in affitto stipuland­o un contratto 4+4 co­n cedolare secca. Pur­troppo la nostra conv­ivenza sta finendo ma­le a causa delle inco­mprensioni tra me e l­ei. So che per lascia­re la casa devo invia­re al proprietario un­a raccomandata con ri­cevuta di ritorno spe­cificando la data ent­ro i 6 mesi della dis­detta. Il contratto d­'affitto é a nome mio­ e come garante c'è m­ia madre. Io tornerei­ a casa dei miei geni­tori . invece la mia ­ragazza purtroppo non­ avendo famiglia rima­rrebbe in mezzo alla ­strada. La mia domand­a é : si potrebbe res­cindere il contratto ­a mio nome ed intesta­rlo a lei togliendo m­ia madre come garante­?! Se si , dove dovre­i andare ?!
    --­

  • Gentile questo potrebbe accadere solo se il proprietario è d'accordo e quindi potreste gestire la cosa come ci fosse un subentro tra lei e la sua ex compagna.

  • MDS

    Sono conduttore di un immobile ad uso diverso (non alberghiero) dove è stato stabilito un termine di 18 mesi di preavviso per la disdetta al termine del secondo sessennio, pena il rinnovo per altri 6 anni.
    Ho inviato la disdetta con 15 mesi di anticipo. Il Locatore l'ha contestata sostenendo che avrei dovuto inviarla con 18 mesi di preavviso, anziché 15.
    Le chiedo, cortesemente, se aver derogato alla norma di legge (l'art. 28 1° comma L 392/78 prevede 12 mesi di preavviso per il non alberghiero) sia lecito oppure sanzionato dalla nullità prevista dall'art. 79 1° comma l. cit.).
    Grazie.
    MDS

  • Gentile, posso dire che può considerare tale clausola nulla sulla base dell'articolo 79, poichè palesemente offre al proprietario un vantaggio rispetto a quanto prevede la normativa di riferimento con i classici sei mesi.

  • mariella

    Salve, il locatore dell'appartamento da me occupato è l'unico proprietario di uno stabile di 12 appartamenti e pertanto si è assunto l'incarico di amministratore condominiale pretendendo il pagamento di uan quota forfettaria di cui non ha mai dato, in due anni, alcuna rendicontazione. Specifico che nel contratto non si fa alcuna menzione a questo riguardo ,se non la norma generale secondo cui il conduttore deve pagare le spese delle parti comuni. E' possibile ed è lecito che il proprietario pretenda tale pagamento in forma così arbitraria? Grazie

  • Gentile Mariella diciamo che dovrebbe in qualche modo rendicontare tali compensi; quindi senza un giustificativo può rifiutarsi di pagare.

  • Elena

    Buona sera
    Sono Elena e sto per uscire da un' appartamento
    Per trasferirmento un un' altro sempre in affitto.
    Mi è stato richiesto di pulire la fognatura otre ad altre richieste..ma vorrei chiederle se è di competenza dell' inquilino uscente la manutenzione della fogna..la informo che questa non è intasata..ma perfettamente funzionante
    Attendo sue notizie
    Grazie mille Elena

  • Gentile Elena la manutenzione/pulizia di solito grava sull'inquilino; trova qui la precisa suddivisione delle spese

  • ROBERTO TOMMASO MULIERO

    in seguito al sisma nel maceratese,vorrei recedere dal contratto di fitto,in quanto vi sono evidenti fessure nei muri,l'agenzia con cui abbiamo stipulato il contratto ha presentato un istanza per un sopralluogo per verificare se l'edificio è agibile ma non è in grado di stabilire i tempi che occoreranno a definire questa situazione,ma mi chiede comunque di pagare tre mesi di fitto dalla data di pre-avviso.
    Mi sembra ingiusto visto che si tratta di un motivo grave non prevedibile,cosa posso fare per far non pagare un fitto per una casa che non posso utilizzare? Grazie.

  • Gentile Roberto considerando la situazione straordinaria potrebbe chiedere una risoluzione immediata del contratto per grave vizio, lamentando di non poter abitare nello stabile per ragioni di sicurezza e quindi senza rispettare il normale preavviso previsto.

  • Larcher Tiziana

    Buongiorno, il mio problema riguarda un contratto di locazione abitativa per studenti universitari (legge 431/93 art 5 comma 2). Il contatratto è annuale e va dal 1° ottobre 2016 al 30 settembre 2017. Purtroppo per motivi gravi di incompatibilità di convivenza tra coinquilini, due ragazze sono dovute uscire dall'appartamento, e tutto questo già nel mese di ottobre 2016. Il proprietario è stato avvisato subito e sia le ragazze che il proprietario hanno subito iniziato a cercare due subentranti. Sono state trovate immediatamente. Ora però il proprietario chiede alle ragazze uscite un rimborso spese di 50 euro a testa a titolo simbolico. Vorrei sapere se si devono per forza pagare questi importi visto che il contratto non parlava di queste spese straordinarie, sono stati rispettati abbondantemente i terrmini di preavviso (3 mesi), il contratto prevedeva il subentro in qualsiasi momento previo accordo tra le parti e il contratto rientra nell'art 3 DLGS 23/2011 (cedolare secca). grazie

  • Gentile Tiziana la richiesta può riguardare al più la suddivisione delle spese per la registrazione del subentro (67 euro) non altro.

  • Emanuela Meloni

    Buongiorno, ho un contatto con cedolare secca 3+2 e allo scadere del terzo anno ho intenzione di trasferirmi di città. Vorrei gentilmente sapere se devo dare disdetta o posso comunicare la mia decisione al locatore senza preavviso?
    Grazie

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