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Il recesso dell'inquilino: come e quando dare disdetta.

by Isabella Tulipano
in Esperto
on Maggio 23, 2013
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Il contratto d'affitto, gestito come scrittura privata tra proprietario ed inquilino, offre ad entrambe le parti la possibilità di recedere dal rapporto di locazione. I termini e le modalità per farlo, però, sono molto diverse tra proprietario ed inquilino. Dopo aver analizzato la disdetta del locatore, cerchiamo di capire come e quando gli inquilini possono dare disdetta.

 

La facoltà dell'inquilino di recedere dal contratto di locazione ad uso abitativo è contenuta nell'articolo 3, comma 6 della Legge n. 431/98 che recita: "Il conduttore, qualora ricorrano gravi motivi, può recedere in qualsiasi momento dal contratto, dando comunicazione al locatore con preavviso di sei mesi".
Quindi la prima questione da analizzare è quella del preavviso: sei mesi di anticipo, come per la disdetta del proprietario, come termine fissato da legge. Tuttavia, il termine di sei mesi è derogabile, e quindi all'interno del contratto è possibile inserire una specifica clausola che indica un termine di preavviso maggiore o minore.
In assenza di precise indicazioni, vale quanto previsto dal sopra citato articolo e quindi l'inquilino dovrà mandare una raccomandata con ricevuta di ritorno al proprietario per comunicare l'intenzione di rilasciare l'immobile trascorsi i sei mesi di preavviso.
Precisiamo anche che il proprietario avrà diritto, quindi, a ricevere i canoni d'affitto fino alla scadenza del periodo di preavviso, salvo accordo per una consegna anticipata dell'immobile.

Altro caso particolare è costituito dal recesso per gli impiegati pubblici che possono usufruire di un periodo ridotto di preavviso, come indicato dal Codice Civile, Art. 1613 dove si legge: "il recesso ha effetto dal secondo mese successivo a quello in corso alla data della disdetta". In questi casi non è necessario specificare nulla nel contratto, ma semplicemente richiamare questa norma nella lettera di disdetta che poi verrà inviata al proprietario.


La seconda questione, invece, è legata ai "gravi motivi": riuscire a definire con esattezza quale sia un grave motivo è però abbastanza difficile, visto che la legge non fornisce esempi concreti, ma solo ulteriori aggettivi per i motivi che devono essere gravi nel senso di "involontari, imprevedibili e sopravvenuti". Quindi, tipicamente chi deve spostarsi per motivi di lavoro o di salute.
Anche in questo caso nella clausola del recesso si potrebbe specificare che la disdetta è consentita anche in assenza di giusta casa. Se non specificato, igravi motivi devono essere espressamente specificati nella lettera raccomandata inviata al proprietario.

 

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L'esperto di Solo Affitti risponde ai tuoi quesiti su contratti di locazione, adempimenti fiscali e aspetti giuridici.

Presentazione Autore
Isabella Tulipano

Donna, per designazione naturale, accettata con orgoglio e vanto. Mamma, per scelta consapevole: impegnativa quanto appagante. Esperta in questioni tecniche, fiscali, legali sul mondo delle locazioni, per lavoro, ma soprattutto per passione e per deformazione filosofica: l'eccellenza non è un atto, ma un'abitudine.


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  • Marco

    Gent.ma Isabella - Le chiedo cortesemente un suggerimento. Ipotizzandomi conduttore, è possibile che, verificata ogni adempienza contrattuale mia e del locatore, sia per me possibile recedere dal contratto prima della scadenza naturale di rinnovo anche senza motivi gravi (per esempio: stipulassi un contratto 4+4 ma dopo un anno dalla stipula mi trovassi a voler acquistare casa). E' possibile? Se si, in che termini? E' valido per tutti i tipi di contratto (liberi e ordinari)? La ringrazio infinitamente ed auguro buon lavoro, Marco

  • Gentile Marco, se c'è accordo tra le parti è possibile recedere dal contratto, concordando un periodo di preavviso che di solito parte dal momento di ricezione della raccomandata, e si registra poi, nel momento in cui libera la casa, la risoluzione anticipata del contratto presso l'agenzia delle entrate.

  • Mary

    Buongiorno,
    Sono in affitto da più di 3 anni con il contratto 4+4.Vorrei andarmene via perché la casa ha sempre problemi e i proprietari o non riparano le cose o tutte le volte con i tempi biblici..Esempio perdita d'acqua nel giardino mi è costata una volta quasi 1000€ e la seconda sui 300..oltre i scarichi che si intasano,l'allarme che non funziona,salva vita che non rimane su.......Ho SEMPRE pagato regolarmente affitto ma non ho NESSUN diritto per vivere serena nella casa quale sto pagando??Per favori mi dia un consiglio!La ringrazio infinitamente. M.N.

  • Buongiorno Mary, può considerare tutte queste mancanze come gravi motivi per cui dare disdetta, rispettando i termini di preavviso, solitamente di sei mesi.

  • Anna

    Buongiorno, ho dato disdetta per motivi personali di tre mesi come previsto dal contratto, anche se in realtà me ne vado per i cattivi rapporti con il proprietario-vicino di casa a causa dell'umidità di risalita che ha invaso casa. Non sapendo come comportarmi ed essendo andata anche all'asl dove mi hanno sconsigliato la raccomandata per gravi motivi perché secondo loro ho ragione ma mi sarei impelagata in una possibile causa legale con il padrone, ho deciso di andarmene e basta senza strascichi. Vorrei andarmene in fretta perché non ne posso più per inizio luglio e ridargli le chiavi un mese e mezzo prima pagandogli anche agosto che gli spetta, però mi sorge il timore che non mi sarà restituito il deposito cauzionale perché si inventerà che ho rovinato io le pareti, e di sicuro conoscendo il soggetto non mi firmerà un verbale di riconsegna. Non so come fare, è una persona aggressiva e disonesta, vorrei addirittura mandargli le chiavi per posta se si può ma non so come muovermi. Desidero solamente andare via, chiudere la pratica pure all'agenzia delle entrate appena riottiene le chiavi e dimenticare questa brutta esperienza. Sono stata già trattata malissimo e ora ho paura di questa persona instabile e maleducata, vorrei un consiglio su come andarmene senza avere problemi.La ringrazio e la saluto cordialmente.

  • Gentile Anna se teme che non le restituiranno il deposito ed è certa che non possono attribuirle i danni allora potrebbe provare a non pagare più e lasciare il deposito a copertura di tali spesi.

  • Mauro

    Buongiorno Isabella, siamo 4 ragazzi in affitto con contratto transitorio di 1 anno (scadenza al 30 settembre). Uno di noi dovrà lasciare casa a fine Giugno, ed ha inviato disdetta a fine Maggio. Sia il ragazzo che il proprietario paiono essere convinti del fatto che da Luglio, se non troveremo una persona, noi altri 3 dovremo pagare la quota mancante. Da contratto la disdetta sarebbe di tre mesi. Può il proprietario, dietro accordo personale con il coinquilino, rivalersi su di noi per l'affitto?
    Grazie mille, Mauro.

  • Gentile Mauro, se la disdetta è di tre mesi il coinquilino deve rispettare questo termine, solo dopo voi sarete tenuti a pagare anche la sua quota.

  • Luigi

    E possibile sapere nel mio contratto e scritto che se recedo anticipatamente devo dare 3 mesi di preavviso al proprietario io ho mandato una raccomandata 3 mesi prima se mi serve altro tempo e possibile

  • Buongiorno Luigi, è possibile se il proprietario è d'accordo e le concede del tempo in più, soprattutto se non ha già trovato un nuovo inquilino.

  • Sabrina

    Ho affittato un negozio a marzo con contratto annuale ma ad aprile hanno montato le impalcature al condominio per rifare la facciata mettendoci nell'impossibilitá di potere aprire. Abbiamo fatto un integrazione al contratto dove l'affitto da 750€ al mese é passato a 250€ fino a che non toglieranno le impalcature ma possiamo utilizzare il negozio solo come magazzino! Avevamo le forniture in arrivo è non avevamo tempo di trovare altra rapida soluzione...questo ci sta causando una grave perdita di tempo è di denaro è vorrei chiedere la risoluzione anticipata dal contratto, come posso fare? Help!

  • Gentile Sabrina, il contratto non potrebbe essere di un anno, ma il classico 6 + 6. in ogni caso se non può utilizzare il bene per lo scopo per cui lo aveva preso in affitto, è giusto che invii la richiesta per disdetta immediata.

  • Massimo

    Ciao Isabella,
    Vorrei disdire anticipatamente il mio contratto di affitto poiché ho l'occasione di comprare casa. Ho un contratto 4+4 e sono al settimo anno. Posso farlo ora rispettando le tempistiche di preavviso (6 mesi) e tenendo conto che il contratto avrebbe il suo termine naturale a luglio del prossimo anno?
    Grazie ciao

  • Buongiorno Massimo, può mandare la disdetta anticipata, rispettando i termini di preavviso e quindi registrando la risoluzione del contratto nel momento in cui lascerà la casa.

  • Giuseppe

    Buongiorno Isabella, siamo due ragazzi che hanno stipulato un contratto 4+4 nel febbraio del 2014. Due mesi fa, ossia ad inizio aprile, il nostro locatore ha espresso la sua volontà di non poterci più rinnovare automaticamnte il contrattro alla fine dei primi 4 anni poichè ha bisogno dell'abitazione per motivi familiari. Noi quindi siamo stati costretti a iniziare la ricerca di una nuova soluzione abitativa. Premetto che da contratto erano stabiliti sei mesi di preavvviso da parte nostra qualora aveesimo volute lasciare l'appartamento e parlato privatamente tramite email col proprietario si era visto disponibile anche a farci lasciare casa prima della fine dei sei mesi qualora avessimo trovato qualcosa prima della fine di settembre, visto che a ottobre avrebbe anche avuto necessità di entare già nella sua abitazione. Noi avendo trovato una nuova soluzione che non vorremmo farci scappare, abbiamo dato due settimane fa il preavviso tramite raccomanta. Ora però il nostro proprietario è proccupato se deve pagare le tasse fino a ottobre visto che noi usciremmo prima dall'abitazione e quindi a chiedere comunque il pagamento del canone per tale motivo, anche se questi non erano gli acordi presi poichè dovremmo pagare due afifitti e non possiamo assolutamnte permettercelo. Ricordo inoltre che lui non ha bisogno di un'altra persona che gli occupi l'appartamento e quindi non possiamo neanche trovagli qualcuno che prenda il nostro posto. Ci siamo informati sul web e abbiamo notato che volendo si potrebbe fare una risoluzione consensuale del contratto di locazione e le chiediamo più informazioni al riguardo, se è possibile attuarla nella nostra situazione e come muoverci senza che nessuno tra locatore e conduttore ricorra uno a dover pagare le tasse su un affitto non percepito e l'altro a non essere costretto a pagare due canoni di affitto. Grazie

  • Buonasera giuseppe, dal momento in cui lasciate l'immobile dovete registrare la risoluzione anticipata presso l'agenzia delle entrate, tramite modello Rli o direttamente on line, senza pagare alcuna imposta se il proprietario è in regime di cedolare secca oppure versando 67 euro se è in regime irpef. Da quel momento il contratto è chiuso e il proprietario non dovrà più pagare le imposte su questo contratto.

  • Manuela

    Salve, 7 anni fa ho stipulato con il proprietario un contratto 3+2, rinnovato successivamente. PEr potermi avvicinare al lavoro ho trovato un altro appartamento,a il proprietario di quest'ultimo non intende aspettare i 6 mesi di preavviso che dovrei all'altro. C'è un modo per accelerare i tempi evitando così un doppio affitto nei sei mesi?

  • Gentile Manuela, deve trovare un accordo con il proprietario in questo senso; magari se ci fosse un nuovo inquilino che prende il suo posto potrebbe smarcarsi più facilmente.

  • Elena

    Gentile Isabella,
    Le scrivo per poter avere alcune informazioni relative al recesso anticipato di un contratto di locazione abitativa agevolata tipo di contratto ( legge 9 dicembre 1998, n. 431, articolo 2, comma 3) stipulato per la durata di tre anni dal 1/09/2016 al 31/08/2019 più due, con cedolare secca.
    In data 28/04/2017 abbiamo mandato là lettera raccomandata in cui si indicava l'intenzione di recedere dal contratto in seguito all'acquisto della prima casa avvenuto tramite aggiudicazione in seguito ad asta pubblica che ha avuto tempistiche imprevedibili
    Ora la proprietaria mi dice che avendo firmato il contratto mi sono presa un impegno che dovrei rispettare, cioè la scadenza al 2019, ma nel contratto è prevista la disdetta per gravi motivi previo preavviso di sei mesi.
    Ora le chiedo se il fatto aver acquistato un immobile e conseguentemente di non potermi permettere di pagare sia il mutuo che l'affitto può considerarsi un grave motivo, fermo restando che pagherò tutti i sei mesi di preavviso
    In attesa di cortese riscontro la saluto cordialmente
    Elena

  • Buongiorno Elena, diciamo che il grave motivo, più che l'acquisto in sé, potrebbe essere il motivo che l'ha spinta a comprare casa. Per esempio: vicinanza a lavoro o familiari.

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