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Immobili vincolati, contratto completamente libero!

by Isabella Tulipano
in Esperto
on Agosto 08, 2013
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L'Italia, si sa, è un paese molto ricco dal punto di vista artistico e culturale: dalle città d'arte ai paesini medievali arroccati sulle colline, ai centri storici delle cittadine di provincia, quasi ovunque c'è un angolo di storia da scoprire. Arte e cultura non si ritrovano soltanto in chiese e monumenti, ma gli stessi palazzi d'epoca, magari ristrutturati e ora adibiti a civile abitazione hanno, in alcuni casi, una storia da raccontare e un valore artistico che va conservato. Come gestirli in caso di affitto?

Alla conservazione dei beni culturali pensa la legge 1089 del 1 giugno 1939 (aggiornata nel 2004 dal cosiddetto "Codice Urbani"), che sottopone gli immobili classificati come "di eminente pregio artistico, storico e culturale" a tutta una serie di vincoli e norme particolari.
Vincoli, questi, che vanno dal divieto di eseguire ristrutturazioni o variazioni edilizie non autorizzate dalle competenti autorità, all'obbligo di seguire, nella realizzazione di qualsiasi intervento sull'immobile, precise indicazioni, allo scopo di conservarlo così com'è e così via.

Il contratto completamente libero
Particolari sono anche le regole da seguire qualora il proprietario di un immobile "vincolato" decidesse di concederlo in locazione. In questo caso, infatti, il contratto di locazione non segue la disciplina giuridica tradizionale, con l'applicazione della legge 431 del 1998, ma è soggetto esclusivamente all'applicazione delle norme del codice civile sulle locazioni (artt. 1571 e seguenti del cod. civ.). La locazione diventa così completamente libera: il codice civile, infatti, non impone vincoli particolari, ad eccezione del limite massimo di durata, stabilito in 30 anni. Proprietario e inquilino che stipulano un contratto di questo genere, dunque, hanno facoltà di stabilire liberamente tutte le condizioni della locazione, dalla durata (entro i 30 anni), al rinnovo (che potrà essere automatico, a richiesta, oppure essere escluso), ai termini di disdetta, al canone di locazione, alle modalità di aggiornamento annuale del canone, e così via.

Le agevolazioni fiscali
È prevista una particolare agevolazione per i proprietari di questa tipologia di immobili. A questo proposito la Circolare n.19 del 1° giugno 2012 ha introdotto una significativa novità: con effetto a partire dal periodo d'imposta 2012, il reddito dei fabbricati di interesse storico o artistico concessi in locazione è costituito dal maggiore importo risultante a seguito del confronto tra la rendita catastale effettiva dell'immobile Immobili di interesse storico e/o artistico concessi in locazione rivalutata del 5 per cento, rapportata al periodo e alla percentuale di possesso, e il canone di locazione ridotto del 35 per cento, rapportato alla percentuale di possesso.
Precedentemente il reddito imponibile era pari non al canone di locazione bensì alla rendita catastale determinata in base alla minore tra le tariffe d'estimo previste per le abitazioni della zona censuaria nella quale è collocato il fabbricato.
È possibile, comunque, per il proprietario scegliere di applicare il regime facoltativo di cedolare secca.

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Presentazione Autore
Isabella Tulipano

Donna, per designazione naturale, accettata con orgoglio e vanto. Mamma, per scelta consapevole: impegnativa quanto appagante. Esperta in questioni tecniche, fiscali, legali sul mondo delle locazioni, per lavoro, ma soprattutto per passione e per deformazione filosofica: l'eccellenza non è un atto, ma un'abitudine.


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  • Mariano

    buongorno, ringrazio in anticipo per la disponibilità.
    il fatto che un immobile sia vincolato, comporta un aumento a livello di parametri per il calcolo del canone concordato per un affitto?
    Intendo eventuali percentuali aggiuntive oltre alla già considerata zona di pregio.

    Chiedo perchè sono in procinto di affittare un appartamento come conduttore e il locatore in seguito ad una verifica mi ha comunicato che la cifra è stata aumentata da 800€ a 900€ per la clausola di vincolo delle belle arti.
    E’ possibile?
    grazie di nuovo
    Mariano

  • Gentile Mariano, potrebbe esserci un aumento in effetti, ma le modalità e la percentuale deve verificarlo nel testo dell'accordo stesso. Quindi in ogni singolo accordo potrebbe essere previsto tale aumento e definita la percentuale.

  • Mariano

    Grazie, pensavo che questa opzione fosse normata a livello nazionale.
    In ogni caso mi riferisco al contratto in vigore a Bologna, lascio il link.
    a me non sembra si parli di vincoli Belle Arti.
    Il suo parere?
    Grazie
    link:

    http://cercocasa.bo.it/files/marzo//accordo-territoriale-canone-concordato.pdf

  • In realtà se ne parla in questo articolo: 7.a IMMOBILE DI PREGIO
    Per gli immobili di cui all’art. 1, comma 2, lett. A) L. 431/98 o inclusi nelle categorie catastali A/1,
    A/8, A/9 ed A/7, le fasce di oscillazione dei canoni di cui alle aree dov’è ubicato l’immobile
    potranno subire nei valori minimo e massimo un aumento dell’otto per cento, a valere per l’intera
    durata contrattuale.

  • Gustavo

    Buongiorno,
    avrei una domanda da porre riguardo agli affitti di immobili vincolati e sarei grato se ricevessi un parere a riguardo. Posseggo un immobile vincolato con alcuni appartamenti ed ho visto che per questo tipo di immobili vigono i contratti completamente liberi che possono avere qualsiasi durata. Io vorrei affittare a turisti per pochi giorni e vorrei evitare di fare una SCIA in comune per aprire una attività del tipo extralberghiero perché non prevedo grandi flussi. Vorrei sapere se in virtù di questa specifica tipologia di contratti io posso liberamente affittare, senza dare servizi aggiuntivi, i miei appartamenti, e se questo mi smarca dall'apertura di una attività imprenditoriale. Predisporrei dei contratti di pochi giorni e ci pagherei regolarmente le tasse ovviamente. Grazie molte spero di ricevere un parere, buona serata,
    Gustavo

  • Buonasera Gustavo, in realtà a prescindere dalla particolare tipologia del suo immobile è possibile stipulare dei contratti di locazione turistica e se si rimane nell'ambito della locazione, non fornendo servizi aggiuntivi come pulizia o colazione, non c'è bisogno di aprire l'attività turistica nè di altri accorgimenti.

  • Salvatore

    Gentile Dott.ssa Isabella, avrei bisogno se possibile di alcuni chiarimenti.
    Ho due figli i quali hanno ceduto in locazione l'unico immobile di loro proprieta a CT( ciascuno al 50%) con contratto libero 4+4.
    A Settembre di quest'anno scadranno i primi 4 anni e ci sarà il tacito rinnovo per gli ulteriori 4 anni.
    Vorrei cortesemente sapere:
    1) Cosa devono fare per il predetto rinnovo?
    2) Si può cambiare il contratto di affitto, ho sentito dire che è più conveniente da libero a cedolare secca, ancor prima della scadenza di questo primo quadriennio o necessariamente bisogna aspettare la fine naturale del contratto del 4+4 ?
    Per ultimo le vorrei chiedere se il figlio maggiore, al fine di evitare la dichiarazione dei redditi, poichè da oltre un anno lavora in Inghilterra e già iscritto all'AIRE dall'Aprile del 2015, può rinunciare al suo 50% del canone di affitto annuale a favore del fratello, a cui tra l'altro è intestato il contratto, ed eventualmente a chi comunicarlo?
    RingraziandoLa per l'eventuale riscontro, Le invio cordiali saluti.
    Salvatore

  • Buongiorno Salvatore, la proroga del contratto implica che vengano mantenute le stesse pattuizioni prese; il regime fiscale invece può essere modificato in occasione della proroga presentando il modello Rli. Se il contratto va rifatto, invece, dovrebbero mandare regolare disdetta con almeno sei mesi di preavviso ed uno dei motivi prevista da legge. Per la dichiarazione di suo figlio, invece, non è possibile rinunciare alla sua quota se non cedendo la sua parte di proprietà in usufrutto.

  • Nicola

    Salve,
    Vorrei capire bene quanto "conviene" affittare un immobile vincolato.
    Il mio intento è affittare a turisti ( 4-5 giorni massimo) un immobile vincolato.
    Ammettendo che a fine anno ho incassato 14.000€ come si calcola le tasse che dovrò pagare ?
    Grazie

  • Gentile Nicola avendo stipulato dei contratti brevi ad uso turistico può ora ,in sede di dichiarazione dei redditi, scegliere la cedolare secca e quindi calcolare il 21% su quanto percepito.

  • Andrea

    Dott.ssa in linea di principio non dovrebbero rientrare anche gli immobili commerciali di tipo storico, non facendo distinzioni nelle altre normative tra abitazione pertinenze e locali commerciali vincolati, vigendo tra l 'altro anche per questi ultimi i gravosi adempimenti del vincolo.
    Inoltre la legge 431/98 recita testualmente'' tale legge non si applica agli immobili storici'' non specificando abitativi o no. La ringrazio se può chiarirmi tale dubbio, cordiali saluti

  • Gentile Andrea, ci riferiamo ad immobili abitativi in questo caso perché siamo nella classificazione catastale degli A/9, quindi abitativi.

  • giuseppe franco

    buongiorno
    Anziana senza pensione , proprietaria di un appartamento in villa sul mare vincolata, per reddito affitta casa arredata e corredata di ogni servizio alla soc di produzione (srl) di un artista musicista che saltuariamente si rifugia li per dedicarsi alla composizione musicale. ed anche per ricevere a volte suoi ospiti star internazionali.
    La proprietaria abita in un corner della casa per poter curare l’organizzazione della casa , occupandosi anche qualche volta di organizzare li cene di alto livello con i propri preziosi servizi di porcellana, cristallerie e biancheria sorvegliando il lavoro del personale esterno delle pulizie ,

    canone di 30.000 euro l’anno + i tutte le spese condominiali circa 9.000 euro , come si calcola nel dettaglio il carico fiscale per entrambi i contraenti? La srl puo’ interamente dedurre tutto?
    con questi valori (30 + 9) conviene ipotizzare il canone annuale abbattuto del 35% oppure un contributo forfetario di cedolare secca, ma su quale % di imposta?
    e' legale intestare tutte le utenze direttamente alla srl,?
    Per la proprietaria la cedolare secca ( o l’abbattimento del 35% ) si applica solo sul canone netto o anche sulle spese?

    la lunga durata del contratto serve x pagare lavori restauro villa, se la srl unilateralmente vota risoluzione contrattuale anticipata, l’indennizzo sarebbe esentasse o concorrerebbe come provento occasionale?
    Grazie G.Franco

  • Gentile Giuseppe la srl potrebbe dedurre tale canone come spese se fa risultare l'immobile strumentale alla sua attività, mentre la proprietaria deve calcolare se paga meno imposte dichiarando il canone irpef ridotto del 35% o applicare la cedolare secca, al 21% sull'intero canone annuo; in ogni caso il canone da dichiarare è solo di 30 mila, senza spese; la srl può dare disdetta rispettando i termini di preavviso e pagando come canoni fino allo scadere del contratto.

  • Silvestra

    Gentile Isabella, sono proprietaria di un locale commerciale ubicato al piano terra di un immobile di pregio storico artistico vincolato. Vorrei sapere se anche i contratti di locazione commerciale possono essere stipulati in modo libero o continuano a dipendere dalla normativa della legge 392/78 e successive modificazioni.Grazie. Silvestra

  • Gentile Silvestra, in caso di contratto commerciale rientriamo sempre nel'ambito della normativa 392/78.

  • Davide

    Gentile Isabella, le espongo la mia situazione sperando possa aiutarmi a prendere la decisione giusta. Sono proprietario di un immobile sottoposto a regime vincolistico e quindi rientrante nella casistica da lei citata in articolo. Dal prossimo mese dovrò cedere l'immobile in affitto e mi trovo a dover scegliere per la migliore tipologia di contratto. Ero inizialmente orientato per la cedolare secca con canone concordato, quindi contratto 3+2 e cedolare al 10% per il mio comune, cioè Napoli. Dopo alcuni approfondimenti però, noto che gli accordi territoriali in vigore risalgono al 2003 ed il canone risultante è ovviamente di gran lunga inferiore a quanto, tra l'altro, ho già pattuito con il futuro inquilino.
    In merito a quanto descritto, vorrei porle due domande.
    Se c'è accordo tra le parti, si può derogare agli accordi territoriali stabilendo un canone che non rientra nei parametri e scegliere comunque un contratto agevolato 3+2 con cedolare al 10%?
    In caso negativo, come mi consiglia di procedere?
    La ringrazio in anticipo per la disponibilità.
    Cordialmente,
    Davide.

  • Gentile Davide, purtroppo non è possibile derogare al canone previsto, ma solo applicare gli aggiornamenti Istat. a questo punto può scegliere il contratto completamente libero, dovendo comunque pagare il 21% come cedolare.

  • Davide

    Grazie Isabella per la rapida risposta. Mi perdoni alcuni ulteriori quesiti circa la locazione degli immobili vincolati.
    Mi conferma che si può scegliere una durata diversa da quelle canoniche (4+4, 3+2, transitorio da 1 a 18 mesi)? Posso ad esempio prevedere una durata biennale del contratto? In questo caso è necessario riportare particolari clausole?
    Le risulta che ci sia un obbligo di comunicazione alla relativa Soprintendenza nel caso di affitto di immobile vincolato?
    Grazie mille.
    Davide

  • può prevedere nel suo caso la durata biennale indicando il contratto completamente libero che sottosta direttamente al codice civile; mentre per la comunicazione alla soprintendenza non saprei aiutarla, provi a verificare se è una comunicazione necessaria, non prevedendo inr ealtà alcuna modifica strutturale all'immobile.

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