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Imposta di registro: va pagata sempre l’intera annualità anche se nel frattempo è stata inviata una disdetta?

by Isabella Tulipano
in Esperto
on Dicembre 12, 2013
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I contratti d'affitto, al di là delle scadenze previste, prevedono la possibilità per l'inquilino, qualora ricorrano gravi motivi, di disdire in qualsiasi momento il contratto. Per questo ci si potrebbe ritrovare a dover procedere con il rinnovo della registrazione annuale ma sapendo già che il contratto in realtà non verrà rinnovato. In questo caso come comportarsi? Bisogna pagare l'intera somma dovuta o versare solo una quota per il periodo residuo di cui si usufruirà?

Salve, per l' appartamento di cui sono proprietaria e che ho dato in affitto da 2 anni, l'inquilino mi ha inviato la disdetta anticipata, con decorrenza tra sei mesi. Visto che devo versare l'imposta di registro per il rinnovo della terza annualità, posso pagare solo per i sei mesi rimanenti o devo comunque pagare l'intera annualità? Come dovrò comunicare poi la fine del contratto?

Gentile,
anche nel caso in cui abbia ricevuto una disdetta, l'imposta di registro per i contratti di locazione deve essere versata e calcolata sempre sul canone annuale e non su quello residuo, semestrale in questo caso specifico. Lo indica esattamente l'articolo 17, comma 3, del Dpr 26 aprile 1986, n. 131, secondo cui «per i contratti di locazione e sublocazione di immobili urbani di durata pluriennale l'imposta può essere assolta sul corrispettivo pattuito per l'intera durata del contratto ovvero annualmente sull'ammontare del canone relativo a ciascun anno. In caso di risoluzione anticipata del contratto, il contribuente che ha corrisposto l'imposta sul corrispettivo pattuito per l'intera durata del contratto ha diritto al rimborso del tributo relativo alle annualità successive a quella in corso. L'imposta relativa alle annualità successive alla prima, anche conseguenti a proroghe del contratto comunque disposte, deve essere versata con le modalità di cui al comma 1».

Possiamo ricordare che in coincidenza del rinnovo annuale i proprietari hanno l'opportunità di scegliere il regime fiscale con cui tassare i redditi da locazione. Se, come nel caso del nostro utente, si è in regime Irpef la scelta della cedolare secca potrebbe comportare anche il vantaggio di non dover versare le imposte di registro.

Con la cedolare potreste risparmiare anche i 67 euro che in caso di Irpef vanno obbligatoriamente versati tramite modello F23, con codice 113T.
In ogni caso la comunicazione di risoluzione anticipata del contratto va portata o spedita all'agenzia delle entrate dove è stato registrato il contratto, attraverso la compilazione del modello 69 che richiami i dati del contratto che si va chiudere(con copia dell'avvenuto pagamento se previsto).
In questo modo si informa l'agenzia delle entrate che l'immobile è libero e che il contribuente/proprietario non percepisce più quel reddito, sul quale, quindi, non verranno più calcolate le imposte.

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Presentazione Autore
Isabella Tulipano

Donna, per designazione naturale, accettata con orgoglio e vanto. Mamma, per scelta consapevole: impegnativa quanto appagante. Esperta in questioni tecniche, fiscali, legali sul mondo delle locazioni, per lavoro, ma soprattutto per passione e per deformazione filosofica: l'eccellenza non è un atto, ma un'abitudine.


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  • Anna

    Salve. Devo comunicare all'AdE la risoluzione anticipata di un contratto della durata di 1 anno (risolto a 11 mesi). Vorrei sapere se devo versare o no i 67€. Il dubbio mi è venuto perchè la Guida Fisco e casa recita:
    RISOLUZIONI
    di contratti di locazione o sublocazioni di
    immobili urbani di durata pluriennale
     entro 30 giorni dall’evento
     in unica soluzione
     nella misura fissa di 67 euro

    e nel mio caso,per l'appunto, non è pluriennale.
    Molte grazie

  • Isabella

    Salve Anna, capisco il suo dubbio ma in realtà anche nel caso che ci segnala la comunicazione è dovuta, per comunicare all'AdE il momento a partire dal quale lei non percepirà più il canone di locazione. Sarà quindi necessario versare i 67 euro sempre che non abbia scelto il regime di cedolare secca, nel qual caso l'adempimento non avrebbe alcun costo.

  • Patrizia

    Buonasera, ho un contratto 4+4 con decorrenza marzo 2011. Io ed il mio proprietario abbiamo sempre pagato regolarmente la tassa di registrazione, ultimo pagamento marzo 2015. Ho disdetto il contratto e rilasciato l'appartamento a marzo 2016. Oltre alla tassa di disdetta anticipata di 67 euro. Devo pagare altro? Grazie.

  • Gentile Patrizia se non è cominciata la nuova annualità di contratto non deve pagare altro, ma solo registrarne la risoluzione.

  • Livio

    Buongiorno Isabella, le propongo il seguente quesito. Per una locazione a canone libero stipulato stipulato il 1/12/2000 (4+2) e risolto a causa del decesso dell'inquilino in data 4/12/2013 ho ricevuto dall'AdE un avviso di liquidazione per omesso versamento imposta di registro per l'annualità 2013. L'ultimo pagamento, in effetti, è relativo al 2012. E' corretto che per soli tre giorni (dall'1 al 3/12/2013) debba essere corrisposta l'imposta per l'intero anno? E, nel caso sia dovuto, può essere chiesto il rimborso?
    Per completezza di informazioni, in seguito al decesso è stata data comunicazione all'AdE della risoluzione del contratto senza il pagamento dell'imposta per la risoluzione così come previsto in caso di decesso del conduttore senza eredi conviventi.
    Spero di essere stato chiaro e, in attesa di una risposta, saluto cordialmente.

  • Gentile Livio, il rinnovo di registrazione è obbligatorio anche se per pochi giorni e non c'è il rimborso; potrebbe però provare a chiedere un incontro con l'agenzia delle entrate per provare a spiegare e documentare dettagliatamente la situazione.

  • Arturo

    Grazie ancora!! Chiederò al mio avvocato la procedura migliore per poter ottenere il rimborso di metà della somma della spesa di registrazione per l'anno 2015. Ancora un'ultima domanda le spese di chiusura del contratto (67 euro) come vanno distribuite? Ho letto su altri forum su internet che di norma le spese di chiusura sono a carico della parte che rescinde e risolve il contratto, nella fattispecie lo sto chiudendo io, (onde evitare di sovraccaricarmi ancora di altra Irpef su canoni non percepiti), ma la causa effettiva della risoluzione del contratto, secondo me e da imputare all'inquilino che non vuole saperne di assolvere al pagamento dei canoni.

  • In questo caso diciamo che potrebbe usare la sentenza di sfratto per chiudere il contratto senza pagare i 67 euro, provi a capire se da questo punto di vista l'agenzia delle entrate è favorevole; altrimenti dovrebbe versare lei i 67 euro e poi chiedere il rimborso, considerandola come una risoluzione anticipata del contratto che di solito grava su chi va via.

  • Arturo

    Ti ringrazio Isabella, credo di aver capito che oltre al danno si è sommata anche la beffa. La cosa veramente assurda di questa storia e che il tribunale ha ricevuto la documentazione attestante l'insolvenza dell'inquilino i primi di Marzo come data effettiva e si è arrivati a sentenza solo a metà agosto. Un'ultima domanda vorrei porti, siccome a quanto ho capito sono obbligato a pagare la tassa di registrazione per l'intero anno 2015, ci sarebbe la possibilità di poter chiedere successivamente il rimborso da ottobre in poi per i mesi in cui il locale risulta libero per l'anno 2015?

  • Purtroppo Arturo non si può chiedere il rimborso in questo caso; può sicuramente chiedere invece il 50% di competenza al suo inquilino, insieme al restante debito.

  • Arturo

    Ciao Isabella, che per caso potresti passarmi qualche link con la normativa di riferimento? Sono stato stamattina all'ufficio del registro per chiedere informazioni è mi è stato riferito tutt'altro. Mi hanno consigliato di fare il versamento di registrazione per l'anno 2015 più il versamento di chiusura di 67 euro non appena rientro in possesso delle chiavi e l'inquilino libera il locale. Hanno motivato dicendo che la tassa di registro del contratto scatta in automatico a giugno di ogni anno alla data in cui decorre la registrazione del contratto e che comunque da giugno a ottobre 2015 l'inquilino risulta essere presente dentro il locale, se dovessero esserci dei controlli potrebbero scattare delle sanzioni.

  • Gentile Arturo l'ordinanza di convalida di sfratto per morosità rappresenta una sentenza costitutiva di risoluzione del contratto di locazione e ad una sentenza di condanna al rilascio(Cass. 24/01/1977 n. 352; Cass. 23/10/1968 n. 3429) , di fatto però se la sentenza decreta che l'inquilino deve lasciare l'immobile ad ottobre, il rinnovo di registrazione andrebbe versato.

  • Arturo

    Salve, scrivo per chiedere chiarimenti sul pagamento delle imposte di registro per un contratto di locazione commerciale. Il contratto di locazione è di durata di 6 anni + 6 e si rinnova annualmente a giugno di ogni anno,cosa che quest'anno non ho fatto in quanto l'inquilino è insolvente e a febbraio di quest'anno avevo dato mandato all'avvocato di procedere per lo sfratto.
    La sentenza di sfratto è arrivata però con molto ritardo causa di motivi ignoti il giudice l'ha espressa solo a metà agosto,il giudice a sentenziato che l'inquilino deve per forza lasciare il locale entro metà ottobre. Adesso con la sentenza del giudice in mano posso finalmente risolvere e chiudere il contratto pagando 67 euro con F24 per la chiusura.
    Vorrei sapere, se sono sempre obbligato sempre a pagare la tassa di registrazione del contratto relativa all'annualità del 2015 oppure posso farne a meno in quanto il contratto sto per chiuderlo?

  • Buonasera Arturo se ha già una sentenza esecutiva di sfratto può non pagare l'imposta di registro e presentare il documento stesso all'agenzia delle entrate per chiudere il contratto in essere.

  • Massimo

    Ciao Isabella,
    ho problema secondo me molto particolare.
    Il mio ex padrone di casa nel 2009 ha dimenticato di pagare la tassa di registro annua per la locazione ed ora sia io che Lui abbiamo ricevuto una cartella esattoriale che ci obbliga pagare l'imposta + gli interessi di mora. Io vorrei pagare però siccome siamo rimasti in pessimi rapporti sono sicuro che Lui non mi darà la sua parte. Come posso fare per pagare solo la mia parte ed essere così in regola?
    Ti ricordo che già esiste una cartella esattoriale.
    Grazie in anticipo per la Tua disponibilità

  • Gentile Massimo l'obbligo di registrazione è solidale tra le parti, quindi incombe su di lei quanto sul proprietario; per cui lei potrebbe pagare tutto e poi rifarsi, tramite vie legali, per avere il 50% delle parte del proprietario.

  • Serena

    Buon giorno per un contratto stipulato in data 16/3/2012 contratto 4+4 in caso di disdetta contratto dopo il 4° anno ossia 16/3/2016 motivata quali tasse bisogna andare a pagare ? grazie

  • Gentile Serena se la data di rilascio dell'immobile coincide con quella di scadenza del contratto non deve pagare i 67 euro di risoluzione anticipata, al limite può verificare con l'agenzia delle entrate la necessità di presentare il modello rli per la risoluzione.

  • vilma

    Buongiorno, ho in essere tre contratti 4+4 e due proroghe di annualità. Le registrazioni fatte l'anno scorso e le marche da bollo le abbiamo pagate al 50% io e gli inquilini. Vorrei sapere se è obbligo da parte mia versare il 50% per la prossima annualità, se incorro in qualche sanzione legale, o se invece posso chiedere ai vari inquilini di versare loro e di consegnarmi copia del pagamento. La cifra in effetti diventa onerosa per me, non per l'inquilino , che ha solo la sua. Oltre al fatto che vista la crisi non aumento gli affitti, ma mi trovo anche la tasi da pagare. L'agenzia delle entrate dice che va a " discrezione " :come devo interpretare ? La ringrazio per la cortese attenzione.

  • Isabella

    Buongiorno Vilma, al di là delle sue considerazioni occorre tenere in conto le seguenti: sia lei che il conduttore siete solidalmente responsabili del pagamento dell'imposta di registro (in caso di mancato pagamento ricevereste entrambi l'avviso di liquidazione dell'AdE per l'intero importo) e, soprattutto, nel contratto sicuramente sarà indicato che le imposte derivanti dalla registrazione sono distribuite in parti uguali tra locatore e conduttore. E' pertanto tenuta contrattualmente a corrispondere il suo 50% all'inquilino (così come ha fatto al momento della registrazione), che per parte sua rispetta il contratto versandole un canone.
    L'aggiornamento ISTAT del canone in realtà in questo momento va più a suo vantaggio che contro, visto che siamo in un periodo di ISTAT negativo (-0,1% a giugno sull'anno precedente). La TASI sulle seconde case in genere è molto ridotta (dato che di frequente l'IMU dai Comuni è spinta al massimo) e comunque viene pagata in parte (normalmente 10% ma dipende dalle singole delibere comunali) anche dal conduttore. Saluti!

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