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Imprenditore in affitto, d'azienda

by Isabella Tulipano
in Esperto
on Marzo 21, 2013
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Hai un'attività avviata di cui non puoi più portare avanti la gestione? Affittala! L'affitto d'azienda è una formula, alternativa alla vendita dell'attività, che consente di rimanere proprietari dell'impresa, facendola gestire ad altri e ricavandone un canone fisso. Una buona alternativa da prendere in considerazione in questi momenti delicati!

 

Non sarà certo una notizia, ma anch'io, caro esperto, mi trovo nella difficile situazione di altri colleghi imprenditori che faticano in questo momento a far decollare la propria attività. A far notizia, però, può essere il fatto che abbia trovato una giovane coppia disposta a "scendere in campo" e a rilevare la mia attività. In realtà avendo diversi negozi in città e considerandoli tutti mie creature, mi dispiacerebbe molto separarmi anche solo da una di loro e quindi abbiamo pensato ad una formula di compromesso che possa offrire un ancora di salvataggio a me e a loro. Tale formula è quella dell'affitto d'azienda. La questione ora è che abbiamo un po' di dubbi, primo fra tutti quello relativo alla durata. Il mio commercialista mi farebbe indicare che il contratto ha validità di un anno a decorrere dal 01 aprile 2013 e che lo stesso si intenderà tacitamente rinnovato se non interverrà disdetta da una delle parti, da effettuarsi con lettera raccomandata con ricevuta di ritorno da inviarsi alla controparte almeno tre mesi prima della scadenza. Pertanto, il contratto andrebbe rinnovato ogni anno. Di diverso avviso è il loro commercialista il quale afferma che il rinnovo è tacitamente espresso e quindi automatico. Qual è l'interpretazione corretta? Dobbiamo riferirci al contratto uso diverso? Grazie
Luca

 

Caro Luca,
comprendiamo bene il momento che, come dicono tutti, ormai, è difficile. Credo che l'affitto d'azienda rappresenti effettivamente un buon compromesso.
Rispetto al suo dubbio sulla durata deve ritenersi valida l'interpretazione del commercialista della coppia di affittuari: il contratto di affitto di azienda ha validità di un anno, rinnovabile tacitamente salvo disdetta, senza necessità di rinnovo annuale.
L'affitto d'azienda è disciplinato dall'articolo 2562, Codice civile e dalle disposizioni generali in materia di affitto, dettato dagli articoli 1615 e seguenti del Codice civile, quindi nessun riferimento alla Legge 392/78 che regola l'esercizio di un'attività commerciale, industriale, artigianale, eccetera e che prevede una durata minima di sei anni. Nello specifico va innanzitutto chiarito cose si intende per azienda: dal punto di vista civilistico, l'art. 2555 del codice civile definisce l'azienda come «il complesso di beni organizzati dall'imprenditore per l'esercizio dell'impresa». Si tratta di un bene produttivo e, in quanto tale, il tipo di contratto da stipulare per concederlo in uso ad un terzo è, appunto, un contratto di "affitto" (differente rispetto al contratto di locazione in quanto questo ha per oggetto beni non produttivi).
Chi prenderà in gestione l'attività (l'affittuario) si assumerà il compito di condurla in tutti i suoi aspetti, beneficiando degli introiti che essa produce. Secondo quanto sancito dal codice civile, infatti, l'affittuario ha l'obbligo di:
- esercitare l'azienda sotto la ditta che la contraddistingue
- gestirla senza modificarne la destinazione, conservando l'efficienza dell'organizzazione e degli impianti e ricostituendo le normali dotazioni di scorte.
L'affitto di un'azienda non può avvenire con la sottoscrizione di una semplice scrittura privata fra le parti, come per un contratto d'immobile, ma deve essere formalizzato attraverso un atto pubblico o una scrittura privata autenticata dal notaio. Chi prende in affitto l'azienda subentra di diritto in tutti i contratti stipulati dal locatore: dai contratti di somministrazione, a quelli di fornitura o di pubblicità, a quelli con il personale. A tutela dell'affittuario, poi, viene sancito il divieto di concorrenza: il locatore deve astenersi, per tutta la durata dell'affitto, dall'iniziare una nuova impresa che per l'oggetto, l'ubicazione o altre circostanze possa in qualche modo sviare la clientela dell'azienda affittata. Finiscono qui i vincoli cui è sottoposto l'affitto d'azienda: tutte le altre condizioni contrattuali, dal canone, alle garanzie prestate dall'affittuario, alle modalità di pagamento, alla durata e all'eventuale rinnovo, sono lasciate alla libera contrattazione tra le parti.
In bocca al lupo a lei ed ai suoi affittuari!

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Presentazione Autore
Isabella Tulipano

Donna, per designazione naturale, accettata con orgoglio e vanto. Mamma, per scelta consapevole: impegnativa quanto appagante. Esperta in questioni tecniche, fiscali, legali sul mondo delle locazioni, per lavoro, ma soprattutto per passione e per deformazione filosofica: l'eccellenza non è un atto, ma un'abitudine.


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  • patrizia di marco

    salve dottoressa, mio padre e mia mamma hanno un terreno agricolo con serre che vorrebbero affittare , e fin qui nessun problema , il problema è un altro terreno che abbiamo in affitto fino al 2019(comprato da mio padre ed intestato ad un altra persona), VOLENDO DARE TUTTE E DUE I TERRENI IN AFFITTO COME DOVREMMO FARE VISTO CHE QUELLO NON INTESTATO NON SI PUO' SUB AFFITTARE? AVOLEVAMO TROVARE UNA FORMULA PER AFFITTARE TUTTE E DUE I TERRENI SENZA DOVER RICORRERE ALLA TERZA PERSONA E NON AVERE PER QUANTO RIGUARDA LA GESTIONE PERCHE' GESTIREBBE TUTTO IL NUOVO AFFITTUARIO

  • Gentile Patrizia, per il secondo terreno dovreste al più subaffittarlo se il proprietario vi autorizza, in ogni caso sarebbero contratti separati da gestire con modalità diverse.

  • giuseppe

    Buongiorno,sono il titolare di una società S.A.S. e ho in fitto comunale dei locali dove ho creato un ristorante vorrei darlo in gestione , quale è la formula migliore per poterlo dare in gestione ?

  • Buongiorno Giuseppe, se affitta l'attività deve stipulare un contratto di questo tipo, che dal punto di vista normativo è libero (come durata, rinnovo, ecc..); per la valutazione e la stesura degli accordi può appoggiarsi ad un commercialista, l'atto va registrato però dal notaio.

  • antonio

    salve dottoressa un chiarimento. abbiamo dato in affitto il bar la cui titolare e' mia moglie ,mentre io sono propietario DELLE MURA.premesso che io sono un invalido cento x cento ,abbiamo dato l unica attivita' di mia moglie in affitto d'azienda ,ad una S.R.L.S LA CUI AMMINISTRATRICE E' UNA SIGNORA DI 25 ANNI. registrando il contratto anno x anno con rinnovo tacito o previa disdetta tre mesi prima.questa societa ' dopo tre mesi si e' resa morosa non pagando piu' i fitti l'avvocato che abbiamo incaricato sta adottando il provvedimento d'urgenza ex art 700 del cpc,basando la motivazione sul fatto che mia moglie durante la sua gestione ha contratto un debito con la banca che paga tramite rid bancario ovviamente non percependo piu' i fitti siamo andati in situazioni economiche critiche anche perche io personalmente essendo invalido devo sostenere spese sanitarie.Le chiedo quanto tempo occore per riavere il nostro locale?poi come avverra' occorre la forza pubblica?poi se hanno acquistato alcuni beni nel loro caso hanno comprato un bigliardino a chi rimane il bigliardino? visto che loro non mi pagano e non hanno intenzione di farlo perche' sono sicuri che rimarranno dentro per diversi anni.le chiedevo per l appunto la tempistica pur sapendo che dipende dal giudice ma avendo adottato il provvedimento d urgenza le chiedo di dirmi il tempo che occorra' .LA RINGRAZIO DISTINTI SALUTI

  • Buongiorno Antonio, purtroppo non posso indicarle una tempistica precisa, ma certamente posso rincuorarla sul fatto che parliamo di qualche mese e non certo di anni. Lo sfratto per le attività commerciali sono molto più brevi rispetto a quelli abitativi e prevedono sempre prima una sentenza del giudice che indica una data entro cui sgomberare, a cui segue la richiesta di intervento dell'ufficiale giudiziario. Molto dipende anche dall'abilità del legale stesso. Il giudice condannerà gli ex affittuari a pagare gli arretrati e quindi se lasciassero dei beni nel suo locale potrà appropriarsene per compensare anche parte del debito.

  • Maria

    Salve gli affittuari del locale commerciale dei miei genitori ora andranno via. avevano un bar in gestione. Ai miei genitori ata bene e non ci sono problemi.Ci sono degli adempimenti che come proprietari del locale commerciale dobbiamo adempiere con l interruzione dell affitto? Oppure è sufficiente una comunicazione scritta da parte di chi sta andando via?

  • Gentile Maria, dovete comunicare all'agenzia delle entrate la risoluzione anticipata del contratto con modello rli e con il versamento di 67 euro che di solito sono a carico degli inquilini che vanno via.

  • Ida maria Mariani

    Sono 5 anni che ho dato in affitto di azienda il mio bar ora,si è guastato l'impianto di aspirazione della sala fumatori, le spese per aggiustando eventualmente cambiarlo chi li deve sostenere?

  • Gentile Ida, dipende dalla causa e da quanto specificato nell'accordo; se parliamo di un lavoro straordinario perchè usurato il costo andrebbe sostenuto da chi ne è e rimarrà proprietario.

  • carmine

    Gentile dottoressa devo affittare un'azienda di proprietà di mia moglie, la stessa è situata nei locali di proprietà comune (me e lei), il notaio dice di fare un contratto a parte per i locali, quale tipo di contratto devo fare per i locali affinché esso sia agganciato all'affitto di azienda. Cordiali saluti Carmine

  • Buongiorno Carmine, a questo punto deve nel contratto di affitto fare un classico contratto ad uso diverso dall'abitativo di 6 anni + 6, da registrare presso l'agenzia delle entrate, riportando solo i dati catastali dell'immobile.

  • carmine

    Gentile dottoressa devo affittare un'azienda di proprietà di mia moglie, la stessa è situata nei locali di proprietà comune (me e lei), il notaio dice di fare un contratto a parte per i locali, quale tipo di contratto devo fare per i locali affinché esso sia agganciato all'affitto di azienda. Cordiali saluti Carmine

  • Renzo

    Buongiorno sono Renzo,sono in affitto d'azienda con riscatto in tre anni.lavorando,con un attrezzatura che sapevo vecchia ma no che non funzionava correttamente,ad esempio il bollitore per la pasta dopo una mezz'ora che bolle l'acqua si spegne e non si accende più,la lavastoviglie non fa' un risciacquo corretto.chi deve pagare le riparazioni queste attrezzature?Sul contratto non è stato menzionato niente .
    Ciao grazie

  • Gentile Renzo, l'affitto d'azienda dovrebbe comportare un passaggio della gestione dell'azienda a carico dell'affittuario; quindi diciamo che la manutenzione dei macchinari è a suo carico; se fossero da sostituire allora sarebbe il caso di trovare un accordo con la proprietà.

  • Maurizio

    Buongiorno, mi chiamo Maurizio Monaco e ho preso un bar 1anno fa in affitto d'azienda.

    Negli ultimimi 4 mesi ho avuto un calo nel lavoro cosi ho contatto il titolare dicendogli di venirmi incontro facendomi un sconto sull'affitto e di pagare questi 4 mesi a rate. L'accordo si e' concluso verbalmente. Dopo una settima mi manda un lettera dall'avvocato dicendo che entro 4 giorni se non pago i 4 mesi In unica soluzione devo lasciare l'attività. Come posso difendermi?? E tutelarmi?

  • Buonasera Maurizio, purtroppo l'accordo verbale non può essere utilizzato; a questo punto provi a contattare proprio l'avvocato per mettere per iscritto quanto stabilito verbalmente e quindi trovare un accordo per proseguire.

  • veronica

    Che agevolazioni ha un comerciante sulla paga del affitto?

  • Gentile Veronica, come inquilino un commerciante porta in deduzione le spese dell'affitto come spese per l'attività.

  • Vale

    Salve...io ho un attività avviata come meccanico...da 30 anni...sto attraversando un periodo difficile quest estate ho avuto un problema al cuore che non mi consente di lavorare piu..vorrei x il momento farla gestire dai miei figli...rimanendo x il momento io il titolare dell attività come posso fare...x darla a loro??il primo figlio ha la qualifica di meccanico...che però sono stato costretto a licenziare xche non c'è la facevo più a sostenerne i costi della sua assunzione e l altro figlio non ha niente solo un diploma ..c'è qualcosa che fa pagare un minimo x me un minimo per loro che non siano i 900 euro ogni tre mesi x i contributi?

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