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Imprenditore in affitto, d'azienda

by Isabella Tulipano
in Esperto
on Marzo 21, 2013
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Hai un'attività avviata di cui non puoi più portare avanti la gestione? Affittala! L'affitto d'azienda è una formula, alternativa alla vendita dell'attività, che consente di rimanere proprietari dell'impresa, facendola gestire ad altri e ricavandone un canone fisso. Una buona alternativa da prendere in considerazione in questi momenti delicati!

 

Non sarà certo una notizia, ma anch'io, caro esperto, mi trovo nella difficile situazione di altri colleghi imprenditori che faticano in questo momento a far decollare la propria attività. A far notizia, però, può essere il fatto che abbia trovato una giovane coppia disposta a "scendere in campo" e a rilevare la mia attività. In realtà avendo diversi negozi in città e considerandoli tutti mie creature, mi dispiacerebbe molto separarmi anche solo da una di loro e quindi abbiamo pensato ad una formula di compromesso che possa offrire un ancora di salvataggio a me e a loro. Tale formula è quella dell'affitto d'azienda. La questione ora è che abbiamo un po' di dubbi, primo fra tutti quello relativo alla durata. Il mio commercialista mi farebbe indicare che il contratto ha validità di un anno a decorrere dal 01 aprile 2013 e che lo stesso si intenderà tacitamente rinnovato se non interverrà disdetta da una delle parti, da effettuarsi con lettera raccomandata con ricevuta di ritorno da inviarsi alla controparte almeno tre mesi prima della scadenza. Pertanto, il contratto andrebbe rinnovato ogni anno. Di diverso avviso è il loro commercialista il quale afferma che il rinnovo è tacitamente espresso e quindi automatico. Qual è l'interpretazione corretta? Dobbiamo riferirci al contratto uso diverso? Grazie
Luca

 

Caro Luca,
comprendiamo bene il momento che, come dicono tutti, ormai, è difficile. Credo che l'affitto d'azienda rappresenti effettivamente un buon compromesso.
Rispetto al suo dubbio sulla durata deve ritenersi valida l'interpretazione del commercialista della coppia di affittuari: il contratto di affitto di azienda ha validità di un anno, rinnovabile tacitamente salvo disdetta, senza necessità di rinnovo annuale.
L'affitto d'azienda è disciplinato dall'articolo 2562, Codice civile e dalle disposizioni generali in materia di affitto, dettato dagli articoli 1615 e seguenti del Codice civile, quindi nessun riferimento alla Legge 392/78 che regola l'esercizio di un'attività commerciale, industriale, artigianale, eccetera e che prevede una durata minima di sei anni. Nello specifico va innanzitutto chiarito cose si intende per azienda: dal punto di vista civilistico, l'art. 2555 del codice civile definisce l'azienda come «il complesso di beni organizzati dall'imprenditore per l'esercizio dell'impresa». Si tratta di un bene produttivo e, in quanto tale, il tipo di contratto da stipulare per concederlo in uso ad un terzo è, appunto, un contratto di "affitto" (differente rispetto al contratto di locazione in quanto questo ha per oggetto beni non produttivi).
Chi prenderà in gestione l'attività (l'affittuario) si assumerà il compito di condurla in tutti i suoi aspetti, beneficiando degli introiti che essa produce. Secondo quanto sancito dal codice civile, infatti, l'affittuario ha l'obbligo di:
- esercitare l'azienda sotto la ditta che la contraddistingue
- gestirla senza modificarne la destinazione, conservando l'efficienza dell'organizzazione e degli impianti e ricostituendo le normali dotazioni di scorte.
L'affitto di un'azienda non può avvenire con la sottoscrizione di una semplice scrittura privata fra le parti, come per un contratto d'immobile, ma deve essere formalizzato attraverso un atto pubblico o una scrittura privata autenticata dal notaio. Chi prende in affitto l'azienda subentra di diritto in tutti i contratti stipulati dal locatore: dai contratti di somministrazione, a quelli di fornitura o di pubblicità, a quelli con il personale. A tutela dell'affittuario, poi, viene sancito il divieto di concorrenza: il locatore deve astenersi, per tutta la durata dell'affitto, dall'iniziare una nuova impresa che per l'oggetto, l'ubicazione o altre circostanze possa in qualche modo sviare la clientela dell'azienda affittata. Finiscono qui i vincoli cui è sottoposto l'affitto d'azienda: tutte le altre condizioni contrattuali, dal canone, alle garanzie prestate dall'affittuario, alle modalità di pagamento, alla durata e all'eventuale rinnovo, sono lasciate alla libera contrattazione tra le parti.
In bocca al lupo a lei ed ai suoi affittuari!

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Presentazione Autore
Isabella Tulipano

Donna, per designazione naturale, accettata con orgoglio e vanto. Mamma, per scelta consapevole: impegnativa quanto appagante. Esperta in questioni tecniche, fiscali, legali sul mondo delle locazioni, per lavoro, ma soprattutto per passione e per deformazione filosofica: l'eccellenza non è un atto, ma un'abitudine.


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  • diego

    Salve, io sono titolare di un attività commerciale (ditta individuale), una sartoria, vorrei darla in gestione alla mia unica sarta, chiedo a Voi, come devo procedere ? Inoltre cosi' facendo continuerei a pagare inps , affitto negozio,inps sarta, commercialista, tasse varie etc etc ?

  • Gentile Diego potreste gestirla con un affitto d'azienda, in cui lei sospende la sua posizione e lascia a questa persona oneri o onori. Potreste rivolgervi ad un commercialista per la valutazione dell'operazione; la scrittura va poi notificata da un notaio.

  • paolo giannetti

    Salve
    sono il titolare di una srl uninominale che gestisce un ba. vorrei dare in affitto di azienda la mia attività. Affittando la mia unica attività perdo la qualifica di imprenditore e dovrò quindi chiudere la partita iva?
    grazie

  • Gentile Paolo potrebbe sospendere la sua posizione, una sorta di "congelamento" e quindi valutare poi il da farsi.

  • daniela

    Buongiorno vorrei sapere se x dar in gestione d affitto il mio bar l affituario debba usar la mia partita iva ....se oltre ad un fisso debba darmi un cospiquo acconto e cosa poter chiedere come cifra orientativamente giusto per farmi un idea

  • Gentile Daniela in realtà l'affittuario potrebbe aprire una propria partita Iva; in ogni caso nella scrittura di affitto d'azienda dovrete andare a sottoscrivere tutte le pattuizioni, le modalità di pagamento e la valutazione del canone complessivo; di solito tale scrittura viene redatta insieme ad un commercialista e registrata da un notaio.

  • Giovanni

    Salve, la mia domanda è la seguente: possono dei soggetti privati sottoscrivere un contratto di affitto d'azienda per la gestione di un ristorante??? O debbono necessariamente avere patita iva cioè essere una società???? Grazie

  • Gentile Giovanni trattandosi di un'attività la partita iva risulta necessaria o comunque una forma di gestione che permetta di fatturare e tenere traccia di entrate ed uscite.

  • Lia

    Buongiorno. Vorrei gentilmente un suo parere: è possibile stipulare un nuovo Atto di Affitto azienda (bar) se il proprietario ( unica azienda costituita da locale ed attrezzature ) ha restituito qualche mese prima la licenza in Comune per scadenza contratto precedente ed ora ha scoperto di avere la partita Iva chiusa e non sospesa (ci sono state varie cessioni in 30 anni e si è accorto solo ora)? Mi sembrava che l'affitto azienda si potesse fare indipendentemente dalle autorizzazioni. Eventualmente che si può fare?

  • Buongiorno Lia, se con l'affitto di azienda le è stata concessa anche la licenza, allora ora può chiedere di annullare il contratto e chiedere un eventuale risarcimento; d'altronde se non le passa un'azienda allora si tratta di un semplice affitto dei muri?

  • lia

    Mi scusi non mi sono spiegata. Cessata da qualche mese la locazione precedente vorremmo riaffittare l'azienda costituita da muri ed attrezzature. Ci possono essere problemi nel fare l'atto se il proprietario ha cciaa e partita Iva chiuse da tempo (l'affitto precedente era partito ancora prima dell'obbligo dell'atto pubblico). Da ultime informazioni sembrerebbe di no in quanto le autorizzazioni le deve chiedere chi entra. Lei che mi dice?

  • esatto Lia, se lei affitta muri ed attrezzature non deve preoccuparsi delle autorizzazioni.

  • Ivana Colombi

    Per favore, avrei un quesito da sottoporre. Una persona titolare di licenza di pubblico esercizio ha stipulato un contratto di affittanza con un'altra persona. L'affittante può lavorare alle dipendenze dell'affittuario? Grazie

  • Gentile Ivana il contratto di affitto rimane una scrittura privata tra le parti, per cui stipulabile anche tra persone che hanno rapporti di dipendenza di lavoro.

  • Antonio

    Abbiamo dato un bar in fitto d azienda questa è la quarta gestione da azienda individuale gli ultimi inquilini hanno una s.r.l.s e hanno cambiato anche il nome al bar ovvero la ragione sociale.A questo punto ora vogliono cedere ad altri perché non sono organizzati a noi propietari ,cioè anche mia mogli abbiamo riscosso solo il fitto e vogliono cedere lequote societarie senza andare dal notaio noi con loro abbiamo scrittura notarile mentre ora vogliono.cedere passando semplicemente con una scrittura fatta dal commercialista e poi registrata all agenzia delle entrate.Le chiedo per tutelarci sarebbe meglio andare dal notaio?o la scrittura dal commercialista è valida lo stesso?Poi le volevo chiedere noi abbiamo affittato come azienda individuale poi il susseguirsi degli affittuari ci troviamo la ragione sociale cambiata e una s.r.l.s .Le chiedo gentilmente di darmi dei consigli in merito. Grazie

  • Gentile Antonio una cessione o affitto d'azienda hanno valore se avvallate dal notaio; quindi a livello di contratto ci sarà di volta in volta il subentro dei nuovi inquilini.

  • Paoala Gianello

    Buon giorno ho un ristorante su suolo demaniale che vorrei cedere in affitto d'azienda la domanda è ...devo tenere aperta la mia partita iva? Loro propongono di affittare immole e azienda separatamente è una prassi corretta?grazie

  • Gentile Paola, se non ha altre attività può "sospendere" la sua partita Iva affittando la sua unica attività; la prassi più comune è quella di includere nell'affitto d'azienda anche il canone id locazione, ma nulla vieta di separare le cose; anche se parliamo di durata e modalità diverse.

  • Antonio

    Buongiorno. Io imprenditore di ditta individuale ho affitto la mia unica azienda, e per tale motivo ho sospeso la p.iva, se successivamente volessi aprire altra attività sempre in forma individuale, come dovrei agire ? devo riattivare la vecchia p.iva ovvero aprirne una nuova o...?

  • Gentile Antonio la sospensione dovrebbe durare per tutta la durata del contratto d'affitto e sicuramente non può aprire un'attività in concorrenza con quella affittata; quindi la sua posizione può essere riattivata nel momento in cui decade il contratto e dovesse decidere continuare lei con quell'attività.

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