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IMU sugli immobili affittati a canone concordato: quanto vale, in euro, la riduzione del 25% introdotta dalla Legge di Stabilità?

by Isabella Tulipano
in Esperto
on Gennaio 16, 2016
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Molte novità che verranno introdotte dalla Legge di Stabilità riguardano da vicino il mondo immobiliare e ancora più nello specifico il mondo degli affitti, quindi il nostro specifico settore. Partiamo quindi da una misura che coinvolge tributi ampiamente discussi e trattati sul nostro blog: IMU e Tasi. Viene introdotta, infatti, un’ulteriore agevolazioni per i proprietari che concedono in affitto un appartamento stipulando un contratto a canone concordato. Quindi a canone contenuto, ma con la possibilità di pagarci meno tasse.
Vediamo allora, con la concretezza che ci contraddistingue, in quanti euro possiamo tradurre questa agevolazione e se tale misura possa rappresentare un’arma in più per convincere i già numerosi (soprattutto negli ultimi anni) proprietari che scelgono di stipulare contratti a canone concordato, percependo meno, ma guadagnando di più.

Alla possibilità che molti comuni utilizzano di applicare aliquote agevolate per i proprietari che affittano con contratto a canone concordato, ora la Legge di stabilità introduce (articolo 1, commi 53 – 54) per tutti i contribuenti, anche per quelli che hanno proprietà in comuni non sensibili all’argomento, di ridurre l’imposta IMU e Tasi (se dovuta) del 25%.
Questo quanto la teoria prevede a favore dei proprietari che concedono in affitto un immobile con contratto a canone concordato; vediamo adesso la pratica e quindi facciamo i conti in tasca a qualche proprietario che deve valutare la convenienza nello scegliere un contratto a canone concordato, rispetto ad un contratto libero, limitando il valore del canone richiesto.
Facciamo due esempi in due città che rappresentano due estremi nella classifica del canone medio: tra le più care Roma e tra le più convenienti Catanzaro.


La prima è Roma, una città in cui da anni i contratti a canone concordato sono ampiamente utilizzati e dall’ultimo report sulle locazioni dell’ufficio studi Solo Affitti risultano il 71,4% dei nuovi contratti abitativi stipulati nel 2015. Qui il valore di un contratto a canone concordato per un immobile in buono stato di circa 70 mq in una zona semicentrale è di 760 euro, contro un valore a mercato libero di 809 euro. Se consideriamo per tale immobile di proprietà del signor Proietti una rendita catastale di 928 euro, abbiamo gli elementi per fare i conti in tasca e vedere se e quanta convenienza deriva da questa nuova disposizione di legge.


Contratto libero di 4 anni + 4: reddito annuo da locazione 9.708 euro (809 *12 mensilità), tassato con cedolare secca al 21%, quindi 2.039 euro di imposte. In questo caso il regolamento IMU e Tasi del comune di Roma ha stabilito l’aliquota massima per l’IMU dell’1,06%, non potendo per questo applicare la Tasi. In euro, questo vuol dire, partendo dalla rendita catastale di 928 euro, una base imponibile di 155.904 euro, su cui l’1,06% di IMU incide per 1.653 euro.
Ipotizziamo allora un guadagno netto per il nostro signor Proietti con contratto a canone libero di 6.016 euro, ovvero ai 9.708 euro percepiti annualmente abbiamo sottratto il prelievo con cedolare e quello dovuto per l’IMU.

     


Contratto concordato di 3 anni + 2: reddito annuo da locazione 9.120 euro (760*12 mensilità), tassato con cedolare secca al 10%, quindi 912 euro di imposte. In questo caso il regolamento IMU e Tasi del comune di Roma non ha stabilito l’aliquota IMU agevolata per chi concede in affitto le abitazioni con contratti a canone concordato , lasciando un’aliquota ordinaria dell’1,06% e non applicando neanche in questo caso il prelievo Tasi. Quindi fino al 2015 a Roma il Sig. Proietti avrebbe pagato sempre 1.653 euro di IMU.
Ipotizziamo allora un guadagno netto per il nostro signor Proietti, nel 2015, con contratto a canone concordato di 6.555, ovvero ai 9.120 euro percepiti annualmente abbiamo sottratto il prelievo con cedolare e quello dovuto per l’IMU.
Questo fino al 2015, dal 2016 l’IMU versata dal signor Innocenti per un contratto a canone concordato verrà ridotta del 25%, passando da 1.653 euro a 1.240 e ciò permetterà al nostro proprietario preso ad esempio di avere, al netto delle imposte, un guadagno ulteriore di 413 euro, con un reddito netto di 6.968 per un contratto con canone concordato (partendo da un canone mensile più basso di 49 euro) contro i 6.016 del reddito netto derivante da un contratto a canone libero (+952 euro di guadagno netto).

La seconda città che prendiamo in considerazione è Catanzaro, dove l’utilizzo dei contratti a canone concordato è molto più contenuto, parliamo di un 40% rispetto al totale di nuovi contratti abitativi stipulati nel 2015. La motivazione potrebbe essere legata innanzitutto al fatto che i valori dell’accordo territoriale sono fermi alla fine degli anni 90 e pertanto ancora in lire, quindi distanti da quelli che sono i valori a libero mercato.
Nello specifico troviamo che qui il valore di un contratto a canone concordato per un immobile in buono stato di circa 80 mq in una zona semicentrale è di 275 euro, contro un valore a mercato libero di 399 euro. L’immobile ipoteticamente di proprietà del signor Mancuso ha una rendita catastale di 358 euro.
Anche in questo caso facciamo un po’ di conti e vediamo se c’è convenienza.


Contratto libero di 4 anni + 4: reddito annuo da locazione 4.788 euro (399 *12 mensilità), tassato con cedolare secca al 21%, quindi 1.005 euro di imposte. In questo caso il regolamento IMU e Tasi del comune di Catanzaro ha stabilito l’aliquota massima per l’IMU dell’1,06%, non potendo per questo applicare la Tasi. In euro, questo vuol dire, partendo dalla rendita catastale di 358 euro, una base imponibile di 60.144 euro, su cui l’1,06% di IMU incide per 638 euro.
Ipotizziamo allora un guadagno netto per il nostro signor Mancuso con contratto a canone libero di 3.145, ovvero ai 4.788 euro percepiti annualmente abbiamo sottratto il prelievo con cedolare e quello dovuto per l’IMU.


Contratto concordato di 3 anni + 2: reddito annuo da locazione 3.300 euro (275*12 mensilità), tassato con cedolare secca al 10%, quindi 330 euro di imposte. In questo caso il regolamento IMU e Tasi del comune di Catanzaro prevede la stessa aliquota massima dell’1,06% e quindi un uguale prelievo di 638 euro; però con la nuova agevolazione in caso di contratto a canone concordato l’IMU viene ridotta del 25%, arrivando a 479 euro (159 euro di risparmio IMU).
Per il nostro proprietario di Catanzaro il guadagno netto con contratto a canone concordato sarebbe di 2.491 euro, ovvero ai 3.300 euro percepiti annualmente abbiamo sottratto il prelievo con cedolare e quello dovuto per l’IMU ridotta.
In questo caso, nonostante l’aliquota agevolata della cedolare secca e la riduzione del 25% dell’IMU il guadagno per il proprietario rimane più alto in caso di contratto a canone liberto (3.145 conto i 2.491), dato dal fatto che i valori del canone concordato sono molto datati e non incentivano, come nel caso di Roma,i proprietari all’utilizzo di tale tipologie contrattuali.

 

     

Precisiamo che rispetto all’agevolazione concessa da alcuni comuni che vincola l’applicazione di un’aliquota ridotta alla scelta della tipologia di contratto concordato, ma anche al fatto che l’inquilino, titolare del contratto, utilizzi tale immobile in affitto come propria abitazione principale, ovvero abbia lì la sua residenza, possiamo dire che questa nova misura risulta più “democraticamente” applicabile a tutti i contratti a canone concordato, ovvero: i 3 +2 in cui più facilmente l’inquilino vi prenderà la residenza, quanto i contratti per studenti fuori sede e quelli transitori stipulati sulla base dei valori degli accordi territoriali per i comuni ad alta densità abitativa.

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Presentazione Autore
Isabella Tulipano

Donna, per designazione naturale, accettata con orgoglio e vanto. Mamma, per scelta consapevole: impegnativa quanto appagante. Esperta in questioni tecniche, fiscali, legali sul mondo delle locazioni, per lavoro, ma soprattutto per passione e per deformazione filosofica: l'eccellenza non è un atto, ma un'abitudine.


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  • gianluca

    ma se affitto una casa a cedolare secca dove sono residente devo pagare imu e tasi?

  • Gentile Gianluca se non usa l'immobile direttamente come prima casa dovrà pagare Imu e Tasi nella misura prevista dal suo comune.

  • Roby

    Buonasera,
    sono inquilina da circa un anno in un alloggio a canone concordato 4+4 che però sto lasciando in seguito ad un trasferimento di lavoro in un'altra città. Non avendo chiesto la residenza, i proprietari mi hanno chiesto la differenza tra IMU agevolata e IMU regolare. Possono farlo?

  • Gentile Roby dipende da quelli che sono i suoi accordi, se le era stato espressamente chiesto di prendere la residenza e lei aveva accettato, ora ci sarebbero anche le premesse per una tale richiesta; ma se non le era stato specificato nulla in concreto direi che la richiesta rimarrebbe non valida.

  • Antonella

    Buongiorno, vorrei sapere se le tabelle per il canone concordato di Roma sono ancora quelle del 2004 come può esserci così poca differenza nella cifra mensile tra il concordato e il libero? Ad esempio nella mia zona il concordato è da tabella di riferimento valutazione massima 7,00€/mq e dal sito dell'agenzia delle entrate come stima canoni immobiliari al secondo semestre 2015 12,80€/mq. Ci sono degli aggiornamenti sulle tabelle? a cosa devo fare riferimento per capire quanto dovrebbe essere realmente il canone di affitto? La ringrazio anticipatamente per la risposta

  • Buongiorno Antonella, i valori sono ancora quelli e addirittura potrebbero essere aumentati con l'aggiornamento Istat; poiché negli ultimi anni i canoni sono stati ridotti e alcune zone in particolare subiscono consistenti variazioni, ci si può ritrovare, in mancanza di aggiornamento, con valori vicini o più spesso molto lontani.

  • Federico

    Salve, sto affittando il mio appartamento con contratto per studenti a Roma. Posso usufruire dell'agevolazione -25% IMU su questo tipo di contratto? Grazie in anticipo

  • Gentile Federico, come contratto a canone concordato rientra tra quelli per cui vale l'agevolazione.

  • Federico

    c'è obbligo di residenza da parte dell'inquilino? Se dovessi optare invece per un transitorio, potrei comunque usufruire dell'agevolazione IMU - 25%.
    Grazie mille

  • in caso di studenti fuori sede non deve prendere la residenza.

  • Matteo

    Salve,
    sto locando un immobile di mia proprietà con contratto a canone concordato 3+2 e cedolare secca.
    Per poter usufruire della riduzione del 25% dell'IMU devo accertarmi che l'inquilino abbia lì trasferito la sua residenza?
    Grazie

  • Gentile Matteo questa detrazione vale a prescindere, riconosciuta sul tipo di contratto; mentre se il comune prevede anche un'aliquota agevolata allora diventa indispensabile che il suo inquilino abbia lì la residenza.

  • Silvia

    Buonasera,
    volevo sapere se era possibile registrare un contratto di locazione canone concordato con una decorrenza di locazione posticipata di un paio di mesi. E se possibile quindi le relative tasse andrebbero pagate dalla decorrenza del contratto?
    Per quanto riguarda l'IMU invece (da quest'anno agevolata al 75%), se il contratto decorre dal mese di settembre, per il 2016 va pagata solo per la rispettiva parte di 4 mesi?
    Grazie

  • Isabella Tulipano

    Buongiorno Silvia, sì è possibile registrare un contratto con decorrenza non immediata, ma dovrà farlo entro 30 gg. dalla sua stipula. Dichiarerà poi il reddito percepito a partire dalla sua decorrenza, dato che da quel momento scatta l'obbligazione per il conduttore di pagare il canone. Per quanto riguarda l'IMU sì, se prima della decorrenza del contratto l'immobile era destinato a sua abitazione principale lei pagherà l'IMU (con la relativa aliquota e "sconti") solo sui 4 mesi in cui, nell'anno 2016, l'immobile è stato locato.
    Saluti!

  • Marica

    Salve, mi trovo in una situazione particolare in quanto ho una prima casa, ovviamente a me intestata, una parte di casa è stata affittata mentre una stanza, appartenente alla stessa casa, la riservo per abitarci, visto che ho anche qui la residenza. Purtroppo l'agenzia che ha registrato il contratto a canone concordato, con cedolare secca, non ha inserito questo particolare, e cioè che una porzione di casa è riservata a me per uso abitativo. A questo punto mi sono ritrovata ad avere una prima casa che risulta come seconda e in quanto tale per questo primo anno di affitto, e per errore dell'agenzia, dovrò pagare le varie tasse come seconda casa e questo mi ha messo veramente in difficoltà anche perchè si parla di una cifra veramente alta. Perciò vi chiedo se sapete consigliarmi un modo per correggere questa situazione e se posso fare in qualche modo per non pagare tutto ciò, anche perchè come detto in una parte di casa ci abito, quando non sono in missione in quanto militare. E' possibile fare qualcosa o per quest'anno devo comunque pagare e procedere poi alla registrazione di un nuovo contratto inserendo la parte di casa a me riservata per abitarci??
    vi ringrazio per qualsiasi consiglio mi possiate dare

  • Gentile Marica, ora per correggere questo errore dovrebbe chiudere il contratto e stipularne uno nuovo specificando che concede solo una porzione dell'immobile e calcolando quindi il canone solo sulla porzione concessa in affitto. Il fatto è che per considerarla prima casa lei dovrebbe avere l'utilizzo della maggior parte dell'immobile e non solo una minima porzione.

  • franca

    Salve, ho un monolocale a Roma (prima casa) che mi è stato chiesto in affitto per 8 mesi l'anno da uno studente. Volevo sapere se posso affittarlo mantendovi la residenza fiscale (pare che costui non abbia intenzione di spostarvi la.sua ). Io in quel periodo vivrei infatti all'estero. Grazie

  • Gentile Franca, può lasciare lì la sua residenza se non ha necessità di spostarla dovrà andare a vivere. Dal punto di vista fiscale dovrà comunque dichiarare i redditi percepiti come canone d'affitto.

  • marco

    Buongiorno sono Marco di Nave brescia mia madre ha un appartamento che vogliamo affittare a 450 euro al mese arredato l'agenzia immobiliare ci ha consigliato la cedolare secca al 21 % ma io guardando qui in internet non mi sembra cosi vantaggiosa e quindi sono un po' confuso e poi mia madre deve pagare l'imu nonostante abbia una sola casa ? cosa mi consiglia di fare ? Grazie

  • Isabella

    Gentile Marco, dal momento che l'immobile viene concesso in affitto e non usato come prima casa l'imu a seconda della tariffa applicata dal comune. Se il suo comune non è ad alta densità abitativa la cedolare secca è del 21% e di solito risulta come più conveniente, in effetti, dal punto di vista del minore esborso di tasse.

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