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Irpef o cedolare secca: cosa conviene? Facciamo un esempio.

by Isabella Tulipano
in Esperto
on Aprile 10, 2014
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Dopo aver provato a calcolare un esempio di canone concordato, prendendo come modello un preciso immobile ed uno specifico accordo territoriale, proviamo ora a fare un po' i calcoli in tasca e fare un po' di esempi sul guadagno che il nostro lettore potrebbe ricavare a seconda della tipologia di contratto stipulato e soprattutto del regime fiscale che decide di applicare al reddito da locazione.

Basandoci sull'esempio di un immobile a Palermo in una zona semi centrale con circa 80 mq, avevamo calcolato un canone concordato che oscillava da un minimo di 395 ad un massimo di 647 euro. Probabilmente in questo caso il proprietario potrebbe optare per un canone concordato di 580 euro; a fronte di un canone libero che potrebbe attestarsi su 650.
Andiamo quindi ad analizzare il guadagno per le due diverse tipologie contrattuali (concordato 3 +2 o libero 4 +4 ) e per i due diversi regimi fiscali (irpef o cedolare secca).

Esempio n°1:
Contratto 4 +4 con canone libero di 650 euro mensile, ovvero un reddito annuo di 7.800 euro. Il proprietario sceglie di sommare tale reddito (decurtato della deduzione del 5%, quindi i 7.410) al proprio reddito personale ed assoggettarlo all'Irpef, scostando un'aliquota di riferimento del 38%.
Quindi 7.410 * 38% = 2.816 euro.
Dovendo calcolare il guadagno netto dell'esempio uno sottraiamo ai 7.800 euro percepiti i 2.816 di imposte irpef, ottenendo un guadagno netto da locazione di 4.984 euro.

Esempio n°2:
Contratto 4 +4 con canone libero di 650 euro mensile, ovvero un reddito annuo di 7.800 euro. Il proprietario sceglie di applicare a tale reddito la cedolare secca, che in questo caso è del 21%.
Quindi 7.800 * 21% = 1.638 euro.
Dovendo calcolare il guadagno netto dell'esempio due sottraiamo ai 7.800 euro percepiti i 1.638 di cedolare, ottenendo un guadagno netto da locazione di 6.162 euro.

Esempio n°3
Contratto 3+2 con canone concordato di 580 euro mensile, ovvero un reddito annuo di 6.960 euro. Il proprietario sceglie di sommare tale reddito (decurtato della deduzione del 33,5%, quindi i 4.628) al proprio reddito personale ed assoggettarlo all'Irpef, scostando un'aliquota di riferimento del 38%.
Quindi 4.628 * 38% = 1.759 euro.
Dovendo calcolare il guadagno netto dell'esempio tre sottraiamo ai 6.960 euro percepiti i 1.759 di imposte irpef, ottenendo un guadagno netto da locazione di 5.201 euro.

Esempio n°4
Contratto 3+2 con canone concordato di 580 euro mensile, ovvero un reddito annuo di 6.960 euro. Il proprietario sceglie di applicare a tale reddito la cedolare secca, che in questo caso è del 10%.
Quindi 6.960 * 10% = 696 euro.
Dovendo calcolare il guadagno netto dell'esempio tre sottraiamo ai 6.960 euro percepiti i 696 di cedolare, ottenendo un guadagno netto da locazione di 6.264 euro.

È evidente che a tale guadagno andrebbero poi sottratte altre imposte come Imu o Tasi, ma è altrettanto evidente che l'aliquota della cedolare secca al 10% sui contratti a canone concordato rende estremamente conveniente l'utilizzo di questi contratti.

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Presentazione Autore
Isabella Tulipano

Donna, per designazione naturale, accettata con orgoglio e vanto. Mamma, per scelta consapevole: impegnativa quanto appagante. Esperta in questioni tecniche, fiscali, legali sul mondo delle locazioni, per lavoro, ma soprattutto per passione e per deformazione filosofica: l'eccellenza non è un atto, ma un'abitudine.


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  • Giancarlo

    Se ho piu' immobili locati (4) nel caso in cui ho un solo contratto di locazione in regime ordinario irpef posso compensare con f24 i crediti di imposta con le imposte che debbo versare con la cedolare ? Grazie

  • Gentile Giancarlo versando la cedolare con il modello F24 potrà compensare eventuali crediti residui, quindi anche quelli irpef.

  • giuseppe

    salve signora isabella, sono un disoccupato ex libero professionista (geometra) che sta valutando di spostarsi da napoli (inutile rimanere) per il lazio, ovviamente alla ventura, purtroppo, volevo solo chiederle, se mi rispondera una cosa, ma un disoccupato, over 40, come si deve regolare per l'affitto, mi spiego meglio, dove vivo ora è la casa paterna (umida, interrata e da vendere, in tre quote, misere), chiaramente non pago l'affitto, fino a 6 mesi fa lavoravo, ora la débâcle, totale, insomma come posso alloggiare a roma ? esiste una formula di affitto che tuteli i disoccupati, che ovviamente possono pagare, mica a fare i parassiti, oppure dovro optare per il solito furbone che affitta in nero, non è per fare demagogia ma i cantastorie stanno ovuneque e non solo a napoli, l'unica fortuna sono single e perlomeno non trascino con me altri malcapitati, beh se mi rispondera mi fara cosa davvero grata, infatti quella degli affitti è come un labirinto e se non c'è un filo di arianna, nel caso in questione lei, che tra l'altro e anche un filo di arianna carino, ahahah, beh NOI POVERACCI SIAMO IN BALIA DEGLI SQUALI, beh la saluto e aspettero.

  • Francesca

    Buongiorno gentilissima Isabella,

    stiamo per affittare un appartamento a Monza e vorremmo affittarlo con cedolare secca. Vorrei sapere se sull'IMU avremo poi qualche agevolazione oppure se la tassa che andremo a pagare rimarrà invariata anche se l'appartamento è affittato?

    Ringraziandola per la gentile risposta le auguro una buona giornata

    Francesca

  • Gentile Francesca rispetto all'imu deve verificare cosa prevede la delibera comunale; di solito le agevolazioni sono previste per contratti con canone concordato, affittati ad inquilini che vi prendono la residenza.

  • Francesca

    La ringrazio tantissimo e le auguro una buona serata

  • massimo

    Salve gentilmente io ho un appartamento a 50% con mia moglie. Tra qualche mese ci trasferiamo in germania e lo vorrei affitare, tenendo conto che i nostri redditi saranno esclusivamente in germani,e quindi paghero le tasse in germania, volevo chiedere mi coverrebbe il 3+2 con cedolare secca pagando il 10% fino al 2018 oppure un 4+4 pagando il 21%? grazie anticipatamente.

  • Gentile Massimo se non ha diritto a detrazioni Irpef le conviene la cedolare secca che come nota dall'aliquota da applicare comporta una minore pressione fiscale e quindi per lei un guadagno netto più alto.

  • Gherardo

    Lavoro fuori provincia, ad una distana di circa 100 km dalla residenza.
    Optando per il regime della cedolare secca, posso usufruire di qualche detrazione ai fini irpef?
    Se si, di quanto?
    Grazie per la risposta.

  • Gentile Gherardo, l'opzione di cedolare secca o irpef spetta al proprietario; lei come inquilino ha diritto ad agevolazioni irpef se prende la residenza. La cifra dipende dal tipo di contratto e se il trasferimento è avvenuto ad esempio per motivi di lavoro.

  • luana

    sono una studente disoccupata proprietaria della casa in cui ha chiesto la residenza, vorrei darla in subaffitto posso registrarla con la cedolare secca oppure dato che non ho redditi è vero che non è conveniente?
    grazie per la risposta

  • Gentile Luana, innanzitutto parliamo di affitto e non di subaffitto; magari s elei vive realmente in quella casa si tratta di affitto per porzione d'immobile. Essendo un contratto abitativo può applicare la cedolare secca; in un modo o nell'altro dovrà presentare la dichiarazione dei redditi; se ha diritto a delle detrazioni potrebbe scontarle su quanto deve versare sul reddito da locazione; altrimenti la cedolare rimane più conveniente in termini di minore pressione fiscale.

  • Gianluca

    Salve,complimeti per l'articolo ma volevo chiederle se la cedolare secca è conveniente anche nel mio caso.E cioè sono purtroppo disoccupato quindi senza reddito, e a gennaio affitterò il mio appartamento (io andrò in affitto in un' altra casa di campagna per un mio progetto lavorativo futuro).Volevo appunto sapere se senza reddito come nel mio caso è consigliare fare la cedolare secca oppure optare per quella ordinaria.Grazie mille per l'eventuale risposta.Gianluca

  • Gentile Gianluca dato che dovrà presentare comunque la dichiarazione dei redditi, se ha diritto ad alcune detrazioni irpef sarebbe meglio (anche se vuol dire pagare tasse più alte) rimanere in regime irpef. Se non ha diritto invece ad agevolazioni di questo tipo la cedolare prevede sempre una tassazione più bassa.

  • sabrina

    Salve...io avrei bisogno di fare un po di chiarezza .
    ad esempio: se ho più di un appartamento, posso decidere di applicare la cedolare secca solo su 1 di essi?
    Cosa si intende, in caso di ced secca, esenzione dalle addizionali regionali e comunali??
    Ci sono poi dei vantaggi sulla tassa IMU? ?
    Detrazioni e incentivi fiscali non sono usufruibili solo sui redditi assoggettati a cedolare secca oppure automaticamente anche su tutti gli altri?
    Ringrazio anticipatamente x le preziose informazioni.

  • Gentile Sabrina la scelta di cedolare riguarda singolarmente ogni appartamento di sua proprietà. Essendo escluso in questo caso il reddito da locazione dal reddito assoggettato ad irpef rimane escluso anche dall'applicazione delle addizionali, cosi come non di possono detrarre dall' importo dovuto come cedolare le detrazioni che rimangono valide sugli altri importi dovuti.

  • Eusebio

    Gent.ma Isabella, ho ricevuto in eredità un appartamento a suo tempo dato in locazione con contratto di locazione libero, e applicazione della cedolare secca ed ho deciso di modificarlo con un contratto agevolato. Le chiedo: 1) posso aumentare unilateralmente l'importo, secondo la tabella aggiornata dei valori minimi e massimi di base dei canoni di locazione abitativa? 2) oltre alla cedolare secca per le locazioni a contratto concordato, posso usufruire di altre detrazioni fiscali (per es. su IMU e TASI)? Grazie per il tempo che mi potrà concedere

  • Gentile Eusebio, deve quindi chiudere il contratto precedente e stipularne uno nuovo (se l'inquilino è d'accordo) e applicare i valori previsti dagli accordi; può usufruire delle agevolazioni Imu se previste dal regolamento del suo comune.

  • silvia

    approfitto ancora una volta della Vs. competenza e gentilezza per un chiarimento; sto per stipulare un contratto di locazione a 18 mesi per un appartamento di mia proprietà, e opterò per il regime della cedolare secca. In questo caso si deve pagare né l'imposta di registro né i bolli, vero? E la certificazione energetica dell'appartamento deve essere obbligatoriamente allegata al contratto o basta citarla nel corpo del contratto stesso? Grazie in anticipo. Silvia

  • Gentile Silvia, optando per la cedolare secca non dovrà versare le imposte per la registrazione e per l'ape è sufficiente dichiarare di consegnarla, non allegarla.

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