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La disdetta per i contratti ad uso abitativo

by Isabella Tulipano
in Esperto
on Aprile 04, 2013
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Le modalità con cui un proprietario può dare disdetta da un contratto dipendono da alcune variabili. Innanzitutto la differenza fondamentale è tra la prima e successive scadenze. Infatti, alla prima scadenza contrattuale il proprietario può non rinnovare il contratto solo per alcune motivazioni espressamente previste dalla legge. In ogni caso deve darne preavviso scritto all'inquilino con almeno sei mesi di anticipo.

 

Sono al secondo anno di un contratto di locazione agevolata, per la legge un 3+2. Vivo in un alloggio incantevole. Ben servito dai mezzi, in pieno centro storico, all'ultimo piano di un palazzo signorile. Certamente mi spiacerebbe molto lasciarlo, ma il proprietario ha manifestato l'esigenza di riaverlo indietro. Forse per il figlio o la moglie. Non mi ha dato troppi dettagli. Per questo vorrei capire se è nelle sue facoltà la disdetta al primo rinnovo. Nel qual caso dovrei mettermi immediatamente a cercare un'altra sistemazione...Quanto tempo mi è dato per liberare l'alloggio, e se decido di non liberarlo, alla seconda scadenza segue il rinnovo di diritto? In definiva, esiste una normativa di riferimento che mi offra una soluzione alternativa?
Fabrizio

 

Caro Fabrizio, sfortunatamente il tuo proprietario non sbaglia. Alla prima scadenza contrattuale di anni tre, infatti, il locatore può avvalersi della facoltà di diniego del rinnovo del contratto, dandone comunicazione al conduttore con un preavviso di almeno sei mesi, per i motivi previsti dall'articolo 3 della legge 431 del 1998, tra i quali figura quello di destinare l'immobile ad abitazione principale di un proprio figlio. Alla successiva scadenza di anni due, il contratto può essere disdettato senza necessità di giustificato motivo, ma è sempre opportuno inviare tempestivamente (almeno sei mesi prima) la lettera raccomandata di disdetta.

Nello specifico ecco tutte le motivazioni previste dalla legge per le quali è possibile riottenere l'immobile alla prima scadenza sono:

  • necessità di destinare l'immobile ad uso abitativo, commerciale, artigianale o professionale proprio, del coniuge, di genitori, figli o parenti entro il secondo grado;
  • nel caso in cui il conduttore abbia la piena disponibilità di un alloggio libero e idoneo nello stesso comune o non occupi continuativamente l'immobile;
  • quando l'immobile sia compreso in un edificio gravemente danneggiato, da ricostruire o ristrutturare e la permanenza del conduttore sia di ostacolo al compimento dei lavori;
  • se il locatore intende vendere l'immobile a terzi e non ha a disposizione altri immobili fatta eccezione della propria abitazione; in tal caso al conduttore è riconosciuto il diritto di prelazione, da esercitare con le modalità di cui agli articoli 38 e 39 della legge 27 luglio 1978, n. 392.
  • quando, senza che ci sia regolare successione nel contratto, l'inquilino non occupi continuativamente l'immobile senza giustificato motivo;
  • oppure nel caso in cui si tratti di una persona giuridica, società o ente pubblico o con finalità pubbliche, sociali, mutualistiche, cooperative, assistenziali, culturali o di culto, che intenda destinare l'immobile all'esercizio delle attività dirette a perseguire le medesime finalità ed offra al conduttore un immobile sostitutivo.

Diversamente il conduttore, qualora ricorrano gravi motivi, può recedere in qualsiasi momento dal contratto dando comunicazione con sei mesi di anticipo, senza aspettare le scadenze contrattuali.

 

Da precisare anche che nel caso in cui il proprietario abbia ottenuto la disponibilità dell'immobile e non lo destini, nel termine di un anno dalla data in cui ha riacquistato la disponibilità, all'utilizzo per il quale ha potuto esercitare facoltà di disdetta, l'inquilino ha diritto al ripristino contratto alle precedenti condizioni o, in alternativa, al risarcimento del danno fissato in misura non inferiore a trentasei mensilità dell'ultimo canone corrisposto.

 

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L'esperto di Solo Affitti risponde ai tuoi quesiti su contratti di locazione, adempimenti fiscali e aspetti giuridici.

Presentazione Autore
Isabella Tulipano

Donna, per designazione naturale, accettata con orgoglio e vanto. Mamma, per scelta consapevole: impegnativa quanto appagante. Esperta in questioni tecniche, fiscali, legali sul mondo delle locazioni, per lavoro, ma soprattutto per passione e per deformazione filosofica: l'eccellenza non è un atto, ma un'abitudine.


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  • roberta

    Salve,
    sono proprietaria di una casa che ho dato in affitto secondo la formula 4+4. Il contratto è stato firmato il 6 agosto 2010, alla prima scadenza il contratto si è rinnovato in modo automatico. Oggi la mia situazione affettiva è cambiata e a breve dovrò lasciare la casa del mio ex compagno e non so dove andare, avrei bisogno di riappropriarmi prima possibile della mia casa. la seconda scadenza del contratto sarebbe 6 agosto 2018, ma avrei bisogno di rientrare prima di questa scadenza nella mia unica casa. Che possibilità ci sono in questo senso?
    grazie
    un cordiale saluto
    Roberta

  • Gentile Roberta, dal punto di vista legale l'inquilino ha diritto di rimanere almeno fino alla scadenza; quindi la soluzione che le rimane è quella di cercare un accordo con l'inquilino, proponendogli magari una buonuscita per andar via prima.

  • Angela

    Buonasera, ho un contratto che scadeva a fine febbraio 2017 cedolare secca, pochi giorni prima di Natale 2016 la proprietà mi telefona e dice che ha venduto l'appartamento ai vicini di casa in quanto si vogliono allargare.... Il 20 gennaio vanno al rogito, i nuovi proprietari rinnovano fino al 2021, ma ora insistono che devo uscire....che devo fare? Possibilità di buonuscita

  • Buongiorno Angela, se le interessa valuti la buonuscita, altrimenti sa che ha diritto di rimanere fino a scadenza.

  • Monia

    Contratto appena firmato di 4+4 il procuratore della proprietaria di casa telefonicamente ci dice che vuole vendere la casa.
    La mia domanda è... ma non abbiamo diritto alla prelazione sulla vendita?
    È soprattutto può pretendere di entrare in casa come e quando vuole?

  • Buongiorno Monia, avete diritto di prelazione se la vendita fosse motivo di disdetta; ma se il contratto non è in scadenza il nuovo acquirente dovrà rispettare il contratto in essere e quindi non potrà mandarvi via. Per le visite, invece, voi avete il dovere di concederle, ma indicando giornate ed orari a voi comodi.

  • rosalia

    ho fatto disdetta che come da contratto con prevviso da contratto di tre mesi .
    da premettere pero che vado via dalla ' appartamento per validi motivi .quando ho affittato l immobile ho visto che era riscaldato
    con delle pompe di calore ,in fase di affitto ho fatto notare i miei dubbi sia all agenzia che al proprietario che dette pompe potessero riscaldare l'appartamento. come da miei dubbi dopo circa tre mesi con l arrivo del inverno mi sono accorta che era invivibile .cosi ho mandato la raccomandata per disdetta e di fatto sono andata via dal appartamento andando a vivere da mia sorella . la proprietaria mi ha negato la disdetta dicendo che nella mia lettera mancava la data che io ho dimenticato di scrivere , comunque si sta dando da fare per cercare di sistemare le pompe di calore che ad oggi ancora non vanno bene.
    la mia domanda è questa le devo pagare tutti i tre mesi di preavviso ,lei mi puo rigettare la disdetta,

  • Gentile Rosalia, la disdetta può essere contestata se non ci fossero valide motivazioni; quindi se queste sono reali lei ha diritto a lasciare l'immobile; rispettando però i tre mesi di preavviso se non ci sono gravi vizi, ovvero se c'è la disponibilità a riparare l'impianto di riscaldamento non potrebbe chiedere una risoluzione immediata.

  • carmen

    Salve io sono in affitto in questo appartamento da agosto 2016...esattamente sono 4 mesi che ci abito ed ho sempre pagato regoralmente...il contratto di affitto e di 4 anni,ieri la proprietaria di casa mi ha chiamato dicendomi che devono venire dei ragazzi a vedere l'appartamento perché cosi se riesce a venderla la vende.io quello che vi chiedo può il mio proprietario vendere l'appartamento prima della scadenza del mio contratto di 4 anni...??

  • Gentile Carmen, il proprietario può vendere l'appartamento, ma gli acquirenti devono in ogni caso rispettare il suo contratto per almeno i primi 4 anni.

  • Luana

    Buongiorno,
    le scrivo perché io e il mio compagno siamo in una situazione difficile in quanto stiamo per acquistare le quote di un appartamento appartenente alla mamma e ai fratelli di mio marito. L'appartamento in questione al momento però è locato fino ad aprile 2018. Faccio presente che il contratto è regolarmente registrato e si tratta di un 4+4 di cui la prima scadenza dei 4 anni è già trascorsa; la seconda scadenza, come accennavo poc'anzi, è prevista per Aprile 2018. Mia suocera purtroppo teme che l'inquilino possa legittimamente restare in casa fino alla scadenza del contratto, (Aprile 2018) mentre noi vorremmo entrare in casa entro il 2017 anche perchè io partorirò a Giugno e la casa dove stiamo ora è troppo piccola per starci in 3. Il fatto che io sia incinta e abbiamo urgente bisogno della casa può essere considerato giusta causa per una disdetta anticipata? E' possibile che questo contratto sia blindato e che non si possa assolutamente recedere anticipatamente in nessun caso? Dimenticavo di scrivere che ovviamente, in un caso o in un'altro, procederemo alla notifica all'inquilino con raccomandata AR 6 mesi prima-.
    Grazie per l'attenzione

  • Gentile Luana il contratto è blindato e quindi l'inquilino avrebbe diritto di rimanere fino alla scadenza del 2018; al più potreste provare a fare un'offerta all'inquilino, magari aiutando a trovare un nuovo immobile e pagare le spese di trasloco, ad esempio.

  • marzia

    ho affittato un bilocale con contratto 4+4. tra 8 mesi scadono gli otto anni.
    Ho avuto problemi con gli inquilini e non vorrei rinnovare il contratto con loro. Come posso fare per comunicarglielo nei modi previsti dalla legge per non avere ulteriori sgradite sorprese da parte loro? (in passato non hanno pagato, poi risolto solo conavvocati, e contestano qualsiasi cosa) Grazie

  • Gentile Marzia deve inviare loro raccomandata di disdetta (almeno sei mesi prima) indicando la data di scadenza e senza motivazione essendo a scadenza degli 8 anni.

  • FRANCO

    Salve,gradirei una risposta al mio quesito,ho un contratto di 4+4 in un alloggio,sono passati 3 anni o poco +,ora x motivi di spazio avrei preso suppur verbalmente accordi con un altro proprietario,ho inviato regolare disdetta al proprietario di 6 mesi come da contratto,ora x non rischiare di perdere l'occasione come posso trovare una soluzione vantaggiosa e regolamentare x poter lasciare in anticipo l'attuale alloggio?Il proprietario mi ha detto che devo comunque pagargli tutti i 6 mesi,potrei fargli una proposta x trovare una soluzione,appunto x non perdere l'attuale occasione?Grazie x la risposta,distinti saluti.Franco.

  • Isabella Tulipano

    Salve Franco,
    raccolgo il suo invito e le do volentieri il mio consiglio, anche se non si tratta di una consulenza "tecnica".
    Magari proponga al locatore di lasciare subito l'immobile riconoscendogli un paio di mensilità a titolo di indennizzo per mancato preavviso. Lui potrà far visionare l'immobile al meglio per trovare da subito un nuovo conduttore e avrà in tasca qualcosa, lei risparmierà rispetto ai 6 mesi che teoricamente dovrebbe continuare a pagare.
    E' un'ipotesi, chiaramente sulle quantità è possibile che qualcosa cambi ma ciò che importa è che le sia chiara la logica.
    In bocca al lupo!

  • fabiana

    buongiorno, volevo sapere ho fatto un contratto a cedolare secca 3per 2, scadenza gennaio 2018, ma per motivi personali devo fare disdetta anticipata al mio inquilino devo specificare il motivo...-? esempio mi sono lasciata con il compagno e non so dove andare quindi e un motivo per rientrare nella mia casa? e quanto tempo ha un inquilino per andare via? entro i 6 mesi?e nel frattempo deve pagare la mensilità piena oppure meno ? grazie a presto

  • Isabella

    Salve Fabiana, in quanto locatrice non ha possibilità di dare disdetta al contratto prima della prima scadenza. Con almeno 6 mesi di preavviso prima della data di prima scadenza, quindi, dovrà inviare la raccomandata di disdetta, indicando che vuole destinare l'immobile a sua abitazione. Prima di tale data non le sarà possibile, salvo accordi con il conduttore o recesso da parte sua, tornare in possesso dell'immobile. In ogni caso il conduttore sarà tenuto a pagare il canone di locazione fino al rilascio.

  • michele

    Salve sono in affitto in un appartamento con contratto cedolare secca 4+4. A gennaio dovrei lasciarlo in quanto il proprietario mi ha mandato la disdetta motivando che serve a suo figlio. in realta' ho saputo che vuole venderla libera. ho possibilita' di controbattere per il fatto che il figlio non e' sposato e se non erro An He minorenne?

  • Buongiorno Michele se parliamo della prima scadenza contrattuale, ovvero dei primi 4 anni, suo figlio può aver bisogno dell'immobile per andarci a vivere da solo, anche se non si sposasse. Quello che lei può discutere è se, entro un anno suo figlio non andrà realmente a vivere nell'immobile, allora potrebbe chiedere il ripristino del contratto o un risarcimento del danno subito.

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