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Lastrico solare condominiale: come concederlo in affitto per installare antenne del telefono?

by Isabella Tulipano
in Esperto
on Novembre 28, 2015
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Fare soldi e ottimizzare gli spazi. L’unione di questi due imperativi ha significato, negli ultimi anni, uno “sviluppo costruttivo” sugli ampi tetti dei numerosi condomini italiani. Spazi che spesso i condomini non usano più e che quindi possono tornare di grande utilità per l’installazione delle antenne necessarie alle società di telecomunicazioni per la trasmissione e diffusione del segnale.

Lunghe ed estenuanti riunioni in cui l’amministratore di condominio presenta offerte delle società, preventivi e prospetti di guadagni per tutti, e a cui i condomini, soprattutto quelli ecologisti, rispondono con i rischi della trasmissione delle onde elettromagnetiche. Nel condominio, per cui ci chiede info questo lettore, evidentemente la questione è stata superata, e ora che hanno un contratto per il lastrico solare vorrebbero conoscere le normative a cui sottostare e come tassare il reddito che ne ricavano.

Gentile Esperto,

nell'anno 2011 il condominio in cui mio padre è proprietario di un immobile, ha fatto un contratto di locazione con una Società di Telecomunicazioni per concedere alla stessa, in affitto, un lastrico solare da adibire alla costruzione di un "palo" con antenne su cui, mediante cessione del contratto e di tutte le relative clausole, successivamente si sono posizionati due Gestori che sono subentrati al pagamento del relativo affitto. Ora, essendo io e mia sorella eredi di questo immobile ci piacerebbe sapere se tale accordo sia regolare, se c’è una normativa di riferimento e quali siano procedure e gli adempimenti fiscali da seguire.
Grazie ancora!
Carmine

Buongiorno Carmine e grazie per l’occasione che ci offre di parlare di un argomento abbastanza discusso all’interno dei condomini italiani e che ha visto negli anni un certo proliferare di antenne e antennoni, come vengono spesso definiti proprio i ripetitori delle compagnie telefoniche. Anche se, in realtà, la questione di maggior attualità è stata negli ultimi tempi quella sull’installazione dei pannelli fotovoltaici proprio sul lastrico solare.
In ogni caso devo dirle che nulla vieta la stipula di un contratto di locazione per il lastrico solare, anche se non esiste una specifica normativa, ma soltanto delle sentenze che affrontano l’argomento in maniera indiretta, più che altro in tema di maggioranze condominiali.

E infatti, proprio leggendo alcune sentenze si può notare come non vi sia alcun divieto di concedere in affitto un lastrico solare. In altri termini, nell’ambito di un condominio, per la stipula di un contratto di locazione di lastrico solare non è sufficiente la maggioranza dell’assemblea dei condomini, ma l’unanimità, se il lastrico è di proprietà comune e l’affitto comporta l’installazione di elementi che abbiano natura “innovativa” (Tribunale di Genova, sentenza n. 1385 del 12/4/2006 - Sez. III° , Giudice monocratico Vinelli).

Ciò significa che la locazione di lastrico solare, di per sé, è comunque ammissibile.

In alternativa, potrebbe essere costituito un contratto con diritto di superficie (soluzione tra l’altro prospettata da gran parte degli operatori del settore delle energie rinnovabili per l’installazione di impianti fotovoltaici), che però segue regole diverse dalla locazione, prima fra tutte la durata indeterminata, se non è previsto diversamente nel contratto. Infatti si tratta in questo caso della costituzione di un diritto reale: il proprietario del suolo concede ad un altro soggetto il potere di costruire sul suo suolo e di mantenere la proprietà della costruzione realizzata.
Si generano, quindi, due proprietà diverse: quella del proprietario e quella del titolare del diritto di superficie, che ha acquisito il diritto di costruire sul suolo del proprietario.

Per quanto riguarda la registrazione del contratto, non è semplice fornire una risposta che indichi cosa fare, dal momento che non esistono indicazioni specifiche da parte dell’Agenzia delle Entrate.
L’unico dato certo, finora, è che il lastrico solare (categoria F/5), così come tutti gli altri immobili collocati nel gruppo F, si riferisce ad un’unità immobiliare che non produce reddito, ovvero, esiste solo in modo fittizio per finalità gestionali e tecniche.
Alle unità immobiliari del gruppo F, pertanto, non viene associata e riconosciuta alcuna rendita catastale, in quanto sono unità immobiliari non idonee (anche solo temporaneamente) a produrre ordinariamente un reddito (sono ad esempio esenti anche dal versamento dell’IMU).

 

Da ciò, viene da pensare che si tratta di un dato (quello della rendita catastale) che non può essere inserito nella procedura di registrazione del contratto, il che rende necessario un confronto con l’ufficio locale dell’Agenzia delle Entrate per definire le modalità di registrazione (certamente non telematica, comunque). L’interpretazione più diffusa è quella di applicare l' articolo 9 della Tariffa, parte prima, allegata al DPR 131/1986, che prevede la registrazione entro venti giorni e il pagamento dell’imposta con l'aliquota del 3% (invece del 2% previsto per la registrazione dei contratti sugli immobili abitativi); inoltre il pagamento dell'imposta deve riguardare l'intera durata del contratto.

Mentre, ai fini delle imposte dirette, si ritiene che il canone ricavato della concessione in uso del lastrico solare o terrazzo condominiale, anche se di natura fondiaria, non partecipa al reddito imponibile come red¬dito immobiliare; questo sempre a causa del fatto che non c’è una categoria catastale di riferimento e quindi manca la relativa rendita castale.
Pertanto il corrispettivo totale percepito ogni anno viene attribuito, in base della tabella millesimale, al singolo condomino che lo deve dichiarare nella propria dichiarazione dei redditi, nel quadro RL, tra i redditi diversi, senza operare alcuna deduzione (per i redditi fondiari di solito si prevede una deduzione del 5% per i contratti liberi).

Possiamo concludere, di conseguenza, che non ci sono troppi cavilli burocratici tra cui districarsi e forse anche questo ha spinto molti condomini a sfruttare, in tutta tranquillità, tale business.

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Presentazione Autore
Isabella Tulipano

Donna, per designazione naturale, accettata con orgoglio e vanto. Mamma, per scelta consapevole: impegnativa quanto appagante. Esperta in questioni tecniche, fiscali, legali sul mondo delle locazioni, per lavoro, ma soprattutto per passione e per deformazione filosofica: l'eccellenza non è un atto, ma un'abitudine.


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