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Lo sfratto in 10 mosse.

by Isabella Tulipano
in Esperto
on Ottobre 25, 2016
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sfratto per morosita: 10 mosse per uscirne

 

Manuale facile per sfrattare un inquilino moroso.

Ne siamo consapevoli, l’argomento sfratto non è mai tanto piacevole da affrontare, ma di fatto rimane tra gli argomenti di maggiore interesse. Sia per chi, proprietario di un immobile, si ritrova ad avere lo stesso occupato da qualcuno che non paga e rivendica il diritto a riappropriarsi di tale bene concesso, come sancisce la legge e il contratto stipulato, solo dietro il regolare pagamento di un compenso pattuito. Interessante anche per l’inquilino che si dovesse ritrovare nella difficile situazione di non poter più affrontare la spesa di un canone di affitto e quindi a subire una causa di sfratto.

Quali sono le mosse che dovrà fare il proprietario? Come potrà rispondere l’inquilino? le tempistiche?
Passo dopo passo si avanza verso lo sfratto. Riassumiamo i 10 principali step del processo di sfratto.

 

1. Inviare la lettera di sollecito:

se c’è un primo ritardo nel pagamento del canone di affitto, rispetto alla scadenza concordata, la prima e più semplice mossa è quella di inviare un atto ufficiale, quindi una raccomandata, per ricordare all’inquilino la scadenza appena passata e invitarlo, pertanto, a saldare quanto prima il debito. Se il passo per il proprietario è quello di inviare la raccomandata, per l’inquilino l’invito è a ritirare e leggere sempre la posta.


2. Scegliere un bravo avvocato:

se l’inquilino ha ignorato il sollecito e non giustifica il ritardo o se volete in ogni caso iniziare a tutelarvi, potete rivolgervi ad un avvocato che possa procedere con la causa di sfratto. Ricordiamo che in base alla legge 431/98 che regolamenta gli affitti abitativi il mancato pagamento anche solo di un mese di affitto concede al proprietario la possibilità di “intimare lo sfratto per morosità”. È importante scegliere attentamente un avvocato bravo, ma soprattutto specializzato in questo tipo di causa e che abbia esperienza, conoscendo bene la procedura e le tempistiche.


3. Messa in mora:

ora sarà l’avvocato scelto ad inviare all’inquilino una lettera, con carattere ufficiale. Nella lettera, ai sensi e per gli effetti dell’ art. 1219 e ss. c.c., si intimerà il debitore/inquilino a saldare quanto dovuto (si deve documentare il rapporto in base al quale si avanza tale richiesta) e si indica la data ultima, oltre la quali si procederà rivolgendosi alle autorità giudiziarie.


4. Intimazione di sfratto:

l’inquilino riceverà sempre una lettera, ma una seconda lettera dal colore verde che contiene la convocazione in Tribunale con il titolo “Intimazione di sfratto per morosità” e la data in cui presentarsi per l’udienza davanti al Giudice.


5. La prima udienza:

stabilita la data e una volta comunicata all’inquilino, questi potrebbe non presentarsi e allora il Giudice può convalidare lo sfratto; oppure può presentarsi e dichiarare di essere disposto a saldare gli arretrati, richiedendo pertanto al Giudice (in virtù di determinate giustificazioni) di concedere il “termine di grazia”. Se il Giudice accoglie la richiesta, lascia all’inquilino di solito circa 3 mesi (possono diventare 120 giorni per casi particolari) per pagare il debito, ovvero canoni e/o oneri accessori non corrisposti, maggiorati degli interessi legali e delle spese processuale e fissare già una seconda udienza.


6. Successive udienze:

se c’è stato un termine di grazia il Giudice verifica subito se effettivamente l’inquilino ha rimediato, pagando gli affitti arretrati e i relativi interessi. Se l’inquilino ha pagato integralmente quanto dovuto la causa di sfratto decade e il rapporto di affitto prosegue (il termine di grazia può essere concesso per un massimo di tre volte in un quadriennio). Se l’inquilino non ha pagato, allora, il Giudice convalida lo sfratto, dichiarando risolto il contratto e fissa un termine per l’inizio della procedura di esecuzione dello sfratto, alla fine della quale l’inquilino dovrà liberare la casa.


7. Precetto:

una volta ottenuto il titolo esecutivo va notificato presso il domicilio dell’inquilino l’”atto di precetto” con cui si intima all’inquilino di rilasciare l’immobile entro 10 giorni dalla notifica.


8. Esecuzione:

se l’inquilino non lascia spontaneamente l’immobile entro la data indicata, viene inviata una successiva lettera con cui l'ufficiale giudiziario comunica il giorno in cui si recherà nell'immobile per eseguire forzatamente e materialmente lo sfratto. Prima di poter eseguire lo sfratto potrebbero succedersi diversi accessi dell'Ufficiale Giudiziario.


9. Verbale di rilascio:

lo sfratto può considerarsi concluso ed eseguito quando l’Ufficiale Giudiziario redige e firma il verbale di rilascio immobile. Tale documento deve riportare, dettagliatamente, l’elenco di eventuali oggetti e mobili che l’inquilino non ha portato via e di cui il proprietario viene nominato custode.


10. Chiusura:

è importante ricordarsi di registrare presso l’Agenzia delle Entrate la chiusura definitiva del contratto, soprattutto per poter recuperare eventuali somme anticipate come tasse sui redditi non percepiti. Inoltre, per recuperare eventuale debito non ancora saldato, occorre procedere con la causa civile tra le parti (art. 669 cpc).

10 + o punto zero :

aggiungiamo un ultimo punto che riteniamo sia la mossa principale da fare: prevenire!!
Per questo rivolgendosi alle agenzie Solo Affitti da oggi con affittosicuro Tutela Uno ogni contratto è garantito, senza costi aggiuntivi.

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Presentazione Autore
Isabella Tulipano

Donna, per designazione naturale, accettata con orgoglio e vanto. Mamma, per scelta consapevole: impegnativa quanto appagante. Esperta in questioni tecniche, fiscali, legali sul mondo delle locazioni, per lavoro, ma soprattutto per passione e per deformazione filosofica: l'eccellenza non è un atto, ma un'abitudine.


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  • antonella

    salve isabella,
    sono antonella e risiedo all'estero sin da giovane. Ho finalmente finito di sistemare un appartamento a RM, che era di mio padre, di cui sarò proprietaria ad aprile (per regolarizzazione con il comune di Frascati) e potrò quindi affittarlo. Mi fa paura l'idea dovuto a quello che leggo: tanto per quello che devo sapere e fare, poi stando fuori, come pure per i rischi che ci sono all'affittare; ma é necessario. Vorrei però affittarlo mantenendo per me una stanza, come residente all'estero iscritto all'AIRE e poter usarla quando vengo a RM. Non ho altre proprietà. Se ho capito bene quel che ho letto in rete (mi piace come scrivi e in particolare la tua presentazione con l'accento filosofico), posso farlo con un contratto di locazione con cedolare secca 4x4 che specifichi l'uso abitativo, la porzione dello spazio, le spese a carico dell'inquilin@ e la condivisione delle bollette durante la mia permanenza, il periodo di tempo (penso per provare un anno, anno e mezzo?) e il deposito cauzionale. Puoi gentilmente informarmi se ció é cosí, o non mi conviene cosí? Quali sono le normative da citare nel contratto? Cosa altro devo sapere e tenere in conto per poter stipulare un contratto fatto bene e sicuro? Devo ricorrere a un contabile, un geometra o un'agenzia per essere sicura di farlo senza problemi? Grazie per l'attenzione. Spero, a presto. In bocca al lupo.

  • Gentilissima Antonella, grazie intanto dei bei complimenti!
    Quello che ha pensato per l'affitto del suo immobile è corretto anche se dal punto di vista fiscale oggi potrebbe risultare più conveniente affittarlo ma con un contratto di 3 anni + 2 a canone concordato, potendo quindi applicare, al reddito annuo percepito, un'aliquota del 10% contro il 21% del contratto libero. Dovrebbe valutare poi l'esigenza dell'inquilino di prendere la residenza, l'imposta sui rifiuti, l'imu e le spese condominiali. Il nostro consiglio è di rivolgersi ad un'agenzia specializzata come quelle di Solo Affitti.

  • Gabriela Marrella

    In trattative per l'affitto di uno studio professionale viene chiesto al proprietario di poter eseguire alcune modifiche all'immobile a esclusivo carico del locatario che doveva poi provvedere alla nuova agibilità. Il locatario pur completando i lavori non conclude l'iter per l'agibilita' e non stipula mai il.contratto di affitto. Inoltre chiede di non pagare alcuni mesi a scomputo dei lavori di miglioria fatti. Inizia a pagare alcuni mesi e ritiene di non farsi più carico di concludere l'agibilita. Non avendo mai sottoscritto alcun contratto di affitto, essendo entrato in contrasto con il proprietario, può ritenere la sua locazione formalmente efficace tanto da poter rimanere per 6 anni +6? Se si rifiuta di pagare le mensilità il proprietario che può fare?

  • Gentile Gabriela se non c'è un contratto e se non si paga un regolare canone direi che il proprietario può sfrattare questo soggetto, lamentando anche un'occupazione abusiva.

  • Antonio

    E' semplicemente vergognoso e sarebbe anche indecoroso per un paese NORMALE che un proprietario di casa debba pagare le tasse su un reddito presunto . Cioè pagare imposte per poi chiedere il rimborso per il canone non percepito . Signori del governo ( si fa per dire ) se il locatore non incassa il canone , se deve spendere soldoni per procurarsi un avvocato e attendere le calende greche per entrare in possesso della propria casa , il più delle volte rilasciata danneggiata , il locatore deve andare a rapinare qualche banca o Ufficio Postale per pagare quello che non è dovuto ??? E' gradita una risposta da parte di un cervellone che fa parte del governo , visto che concorro a pagarle il suo stipendio .

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