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Mensilità piena o frazionata: come calcolare il canone per il periodo di preavviso di disdetta?

by Isabella Tulipano
in Esperto
on Marzo 06, 2015
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Ci siamo occupati spesso dell'argomento "disdetta" che genera sempre molti dubbi da parte dell'inquilino che necessita di lasciare l'immobile preso in affitto e da parte del proprietario, che si ritrova a dover ricominciare la ricerca di un nuovo inquilino e a dover verificare con attenzione lo stato dell'immobile, nonché eventuali debiti residui dell'inquilino. Ma uno degli argomenti che porta maggiormente le parti a discutere, quando è ora di dirsi addio, riguarda proprio la data di scadenza del periodo di disdetta e di conseguenza la quota di affitto che l'inquilino deve versare. Il dubbio è tra la mensilità piena, anche se occupo l'immobile per soli pochi giorni, o una frazione del canone calcolata esattamente sui giorni goduti?

Buongiorno,
vi disturbo perché sono in difficoltà con il proprietario della casa in cui siamo in affitto (decorrenza contratto 1.1.11).
La proprietà pretenderebbe il pagamento del mese di maggio anche se i 6 mesi di preavviso (come stabiliti dall'art 8 del contratto di locazione) si perfezionano il 7 maggio (data di ricezione della raccomandata per la disdetta); in genere i pagamenti dell'affitto per il mese di competenza (pagamento anticipato sulla mensilità) avviene entro il 5 di ogni mese (come stabilito dall'art 2 del contratto stesso).
I pagamenti ovvero il nr di mensilità pagate dal giorno della raccomandata sono:
entro il 5 novembre (1 mese)
entro il 5 dicembre (2 mesi)
entro il 5 gennaio (3 mesi)
entro il 5 febbraio (4 mesi)
entro il 5 marzo (5 mesi)
entro il 5 aprile (6 mesi)
sarebbe così gentile di dirmi cosa ne pensa?
Ci sono riferimenti normativi che dirimono la questione? Non dovremmo pagare al limite un canone per i gg che mancano al perfezionamento dei 6 mesi (dall'1 al 7 maggio ovvero 7 giorni)?
Ringrazio anticipatamente per un vostro gentile riscontro,
cordiali saluti
Arianna

 

Carissima Arianna
usiamo il suo quesito per rispondere a molti lettori che in effetti si trovano nelle condizioni di dover dare disdetta in momenti diversi rispetto alle scadenze contrattuali. Possiamo dirle che il suo ragionamento è del tutto corretto e quindi, data la facoltà concessa all'inquilino di poter dare disdetta in qualsiasi momento, è giusto che la raccomandata venga inviata appena presa la decisione di interrompere il contratto di locazione in corso. Il periodo dei sei mesi di disdetta vanno calcolati dal momento della ricezione di tale raccomandata nelle mani delle proprietà, quindi di fatto dalla data riportata nella cartolina di ritorno della raccomandata inviata. Per i giorni, eventualmente eccedenti, rispetto alla mensilità intera versta di solito in maniera anticipata, è giusto riconoscere il canone frazionato per i giorni realmente goduti. Quindi nel suo caso concreto per i 7 giorni sui 31 di maggio; supponendo un mensile di 500 euro sarebbero 113 euro, ricavati da 500/31 * 7.


Il riferimento normativo a cui attingere è direttamente contenuto nella Legge 431/98, che norma le locazioni ad uso abitativo, nell'articolo 3, ultimo comma, che dice: "il conduttore, qualora ricorrano gravi motivi, può recedere in qualsiasi momento dal contratto, dando comunicazione al locatore con preavviso di sei mesi".
Il qualsiasi momento esclude un'interpretazione diversa e permette all'inquilino, se ci sono gravi ed oggettivi motivi, di comunicare la disdetta non preoccupandosi della data di scadenza e/o decorrenza del contratto. Dal momento in cui il proprietario viene a conoscenza di tale volontà, o meglio necessità, deve calcolare 180 giorni, ovvero 6 mesi , come data in cui l'inquilino si impegna a liberare l'immobile. Non sarebbe giusto, pertanto, chiedere ad un inquilino di pagare per un'intera mensilità dal momento in cui l'immobile viene liberato primo e di fatto quindi l'inquilino non avrà più disponibilità e non godrà del bene.

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Presentazione Autore
Isabella Tulipano

Donna, per designazione naturale, accettata con orgoglio e vanto. Mamma, per scelta consapevole: impegnativa quanto appagante. Esperta in questioni tecniche, fiscali, legali sul mondo delle locazioni, per lavoro, ma soprattutto per passione e per deformazione filosofica: l'eccellenza non è un atto, ma un'abitudine.


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  • VALERIA

    Salve vorrei un chiarimento . Sono in affitto ,con regolare contratto 3+2 da 9 mesi, cioè dalla nascita di mio figlio , ultimamente ho avuto dei disguidi col proprietario di casa in quanto il contatore della luce condominiale (scala ) era allacciato al mio contatore e quindi il consumo comune era conteggiato nel mio contatore, avendo sollevato questo problema al proprietario sono nate le discussioni e dopo una settimana mi arriva la raccomandata per lasciare casa a luglio . Io posso benissimo lasciare casa , nessuna obiezione su Questo, anche se ha agito con l'intento di mandarmi fuori per la discussione che c'era stata, io ad oggi pago ancora l'affitto perché vivo ancora qui e ho già fatto un giro per un altro appartamento che per fortuna ho trovato ma me lo tengono libero solo fino ad aprile non fino a luglio , detto questo io essendo stata sfrattata con la scusa che PER GRAVI MOTIVI DEVE VENDERE CASA posso lasciare in anticipo l'appartamento visto che mi sta mandando via in anticipo il proprietario??Perché a luglio poi non saprei dove andare , avendo un bimbo è difficile trovare una casa comoda che costi poco , ne ho trovata una ma se perdo questa opportunità non so come risolvere .

  • Gentile Valeria, il proprietario non può mandarla via se non a scadenza; quindi ora può pretendere di accorciare il tempo di preavviso.

  • nadia

    sto affittando un bilocale e ho appena firmato la proposta con contratto cedolare secca 4 + 4. Quello dell'agenzia ha scritto che l'inquilino entrerà a casa mia del 18 Febbraio ma lui mi ha pagato una mensilità che parte dal 1 Marzo 2017.
    Dal 18 Febbraio fino al 1 Marzo l'inquilino non mi deve pagare? oppure deve pagare il mese intero di Febbraio ??
    L'agenzia si è giustificata dicendo che quei giorni bisogna provvedere per le volure delle utenze. Vorrei una risposta da un esperto.
    Grazie per l'attenzione.
    Nadia

  • Gentile Nadia, se la decorrenza del contratto è dal 1 marzo allora l'inquilino sarà tenuto a pagare da quella data; quindi delle volte se disponibile l'ingresso viene anticipato per poter fare lavori e trasloco, ma lei deve essere d'accordo.

  • Alessandro

    Buona sera avrei una domanda da farei ma non trovo mai risposte....io ho dato la disdetta dì locazione prima verbale con testimoni poi ho mandato una raccomandata con preavviso di 6 mesi come da contratto....ora il proprietario vuole casa prima dello scadere del termine perché ha trovato un nuovo inquilino si tratta 3 mesi anticipati dallo scadere dei 6 mesi...da premettere che io ho già trovato sistemazione...per cautelarmi in caso di fregatura da parte del proprietario come posso difendermi....cordiali saluti Alessandro

  • Gentile Alessandro a questo punto deve registrare la risoluzione anticipata e quindi firmare la riconsegna delle chiavi; dal momento in cui l'immobile è riaffittato lei non ha più obblighi.

  • Nicoletta

    Buonasera, sono una studentessa con un contratto di locazione transitorio (annuale) per studenti, in cui c'è scritto "ai sensi della legge n. 431/1998 art. 5 c. 2 e 3". Prima di firmarlo sapevo che a marzo 2017, ci sarebbe stata la possibilità di laurearmi, ma non essendo sicura al 100% di superare gli ultimi esami, ho preso casa, con la sicurezza che avrei potuto recedere in anticipo dal contratto, stipulando dei preliminari accordi con il proprietario.
    Avendo spiegato la mia situazione al locatore però, mi ha detto chiaramente che non mi avrebbe fatto il contratto, perché essendo annuale avrei dovuto prendere casa per 12 mesi, e che la laurea non è una condizione valida per recedere dal contratto in anticipo.
    Mi ha detto che si trattava di un contratto particolare, rivolto a più persone, del quale lui paga "le tasse" con un anticipo di un anno, su una base statistica (credo)
    Mi ha detto che avrei potuto lasciare casa solo se avessi trovato una sostituta.
    È vero tutto ciò? Io penso che, essendo specificato che è un contratto per universitari, la laurea dovrebbe rappresentare una condizione valida per poter recedere, in quanto non ho più motivo di rimanere ( né ho intenzione di pagare l'affitto a vuoto).
    Allo stesso tempo sul contratto c'è scritto "in riferimento a quanto previsto dall'art. 4 della legge 392/78 ai contraenti non è consentito di recedere anticipatamente dal contratto". (Scioccata!!)
    Spero di essere stata chiara nella spiegazione e che può veramente aiutarmi. La ringrazio in anticipo.
    Cordialmente

  • Cara Nicoletta, quanto lei pensa è assolutamente vero: un inquilino può dare disdetta in qualsiasi momento per gravi motivi, come quello di non aver più bisogno di frequentare l'università; rispettando modalità e termini di preavviso. L'articolo che lei cita d'altronde recita così: Art. 4
    Recesso del conduttore

    È in facoltà delle parti consentire contrattualmente che il conduttore possa recedere in qualsiasi momento dal contratto dandone avviso al locatore, con lettera raccomandata, almeno sei mesi prima della data in cui il recesso deve avere esecuzione. Indipendentemente dalle previsioni contrattuali il conduttore, qualora ricorrano gravi motivi, può recedere in qualsiasi momento dal contratto con preavviso di almeno sei mesi da comunicarsi con lettera raccomandata.

  • Nicoletta

    Buonasera, sono una studentessa in procinto di laurearsi. Ho firmato un contratto di affitto annuale transitorio, valido per 3 inquiline, in cui c'è scritto "Ai sensi della legge n. 431/1998 art. 5 c. 2 e 3". Prima di firmarlo sapevo che a marzo 2017 ci sarebbe stata la possibilità di concludere gli studi, ma dovendo anxo

  • Elena

    Buona sera, sono una studentessa e vivo in una casa in affitto, ho chiamato ieri mio proprietario di casa per dirgli che volevo recedere dal contratto per problemi personali. Lui mi ha detto che occorrono tre mesi di preavviso e che adesso cercherà una nuova Coinquilina e se la troverà prima di tre mesi mi restituirà parte della mia caparra (tre mesi di affitto anticipati). Adesso il mio problema è: io pago 330 euro d affitto di cui 280 è l'affitto in sé e 50 sono le spese condominiali. Oltre a ciò pago la luce, il gas e internet con la mia coinquilina, e non al proprietario. La mia domanda è: nonostante io non sarò in casa per i prossimi tre mesi, supponendo che non venga trovata una sostituta, oltre i 330 al proprietario devo anche pagare le spese come la luce o il gas nonostante io non consumi assolutamente nulla?? Grazie in ancipo.

  • Gentile Elena, il periodo di disdetta va rispettato; per questi tre mesi può utilizzare ancora l'immobile ma anche pagare il corrispettivo.

  • Francesca

    Buona sera, le chiedo cortesemente di analizzare il mio quesito: mio figlio firma il 9/5 un contratto transitorio di 18 mesi, nel quale c'è scritto che la decorrenza del contratto sarà dal 16/5 e l'affitto da pagare anticipatamente (?) entro il 20 del mese....Prende possesso della casa il 10/5 e per il primo affitto il proprietario ha voluto bonifico dal 9 al 31 maggio.... il 20/6 mio figlio paga l'affitto che per lui era del mese di giugno e così via... Il 7/11 mio figlio da disdetta tramite raccomandata con ricevuta di ritorno (che non viene ritirata) e avverte anche telefonicamente il proprietario della sua volontà. Ora chiedo: che giorno può lasciare la casa considerando che il contratto parla di 3 mesi? Secondo noi il 7/2 visto che la raccomandata è stata spedita il 7nov... è quanto deve pagare? Fino al 7 febbraio, fino al 15 febbraio (vista la decorrenza) o tutto il mese di febbraio? Ma quei mesi "anticipati" pagati sempre il 20 credendo di pagare il mese in corso, possono creare discorsi contro mio figlio? E la raccomandata non ritirata? Mi scuso, ma sono certa che la situazione in cui si trova mio figlio è davvero di difficile soluzione è mi servirebbe un consiglio di un esperto. La ringrazio se vorrà risponderci . Cordialmente

  • Gentile Francesca i tre mesi partono dalla ricezione della raccomandata, quindi se questa non viene ritirata si considera comunque ricevuta. Ora se tale data fosse l'11 novembre ad esempio suo figlio dovrebbe lasciare l'immobile entro il 10 febbraio e pagare per febbraio solo i 10 giorni goduti. Il pagamento in anticipo riguarda appunto il mese in corso, ovvero al 20 dicembre paga per l'intero mese di dicembre.

  • Francesca

    Grazie signora, per cui non si può dire che è anticipato perché il 20 il mese è praticamente finito!?Questo mi consola! Per cui il proprietario che vuole tutto febbraio sbaglia? È corretto che lui lasci la casa entro il 15/2 per evitare che si entri nella competenza di marzo? Cordiali saluti Francesca

  • Alina

    Buon giorno!!!
    Ho un dubbio anch'io:se io mando la disdetta lunedi 12.09.16 e devo aspettare 3 mesi, quando devo lasciare la casa? Il 12.11.16? O che si fanno i conti.Grazie anticipatamente!!

  • Buongiorno Alina dovrebbe calcolare i 3 mesi dalla data di ricezione della raccomandata, salvo diverso accordo. Se arriva il 16.09 allora dovrebbe lasciarlo entro il 15.12.

  • Marzia

    Identica situazione di Arianna. Dopo aver espresso la questione dei sei mesi questa è la risposta dell'avvocato del locatore... Che faccio?
    In relazione al su indicato oggetto devo significarle quanto segue:



    Nel rigettare completamente le sue deduzioni e conclusioni risulta

    necessario chiarire quanto segue:



    Il mancato rispetto del termine di preavviso comporta l’obbligo per il

    conduttore di corrispondere al locatore il pagamento di sei canoni mensili a

    partire dalla comunicazione del recesso ovvero dal rilascio dell’immobile in

    caso di omessa comunicazione preventiva, sempre che l’immobile medesimo non

    venga locato a terzi [4].



    Il necessario preavviso imposto al conduttore per il recesso, si giustifica

    con il contemperamento dell’interesse del locatore che, a seguito del

    recesso dell’altra parte, perde una rendita derivante dal proprio immobile

    sulla quale aveva fatto ragionevolmente affidamento in virtù dello stesso

    contratto di locazione.

    Per tale motivo il conduttore che receda per gravi motivi senza il preavviso

    richiesto dalla legge, è tenuto al risarcimento del danno che il locatore

    provi di aver subito per l’anticipata restituzione dell’immobile, salvo che

    dimostri che l’immobile sia stato ugualmente usato dal locatore [5].



    Il locatore può recedere dal contratto solo alla scadenza dello stesso

    previa comunicazione da inviarsi con lettera raccomandata sei, dodici o

    diciotto mesi prima, rispettivamente per la locazione di immobili adibiti ad

    uso di abitazione, ad uso diverso, o ad attività alberghiere.



    Il conduttore, invece, può sempre recedere dal contratto di locazione, per

    gravi motivi in qualsiasi momento, purché ne dia comunicazione al locatore

    almeno sei mesi prima con lettera raccomandata.



    Il recesso al di fuori dei suddetti termini comporta:



    – per il locatore, il rinnovarsi del contratto di locazione alle medesime

    condizioni stipulate per il periodo precedente, nonostante la sua diversa

    volontà;



    – per il conduttore, l’obbligo di versare comunque al locatore sei canoni

    mensili pari al mancato preavviso, nonostante il rilascio dell’immobile.



    Vedesi: [1] Art. 2 L. 9/12/1998 n. 431;[2] Art. 27 L. 27/07/1978 n. 392; [3]

    Art. 29 L. 27/07/1978 n. 392; art. 3 L. 9/12/1998 n. 431; [4] Cass. sent. n.

    18167/2012.

    Pertanto

    Qualora la sua cliente non adempi al minimo richiesto entro e non oltre 5

    giorni dalla presente, senza nessun altro avviso adiremo l'autorità

    giudiziaria per inadempimento contrattuale richiedendo ogni forma di

    ristori prevista da quanto indicato in premessa.



    La presente vale quale messa in mora ad ogni effetto di legge

  • Gentile Marzia, questo è anche quanto diciamo ai nostri utenti, ovvero l'inquilino deve riconoscere i sei mesi di preavviso e che tale preavviso può essere ridotto solo se c'è un accordo tra le parti. Inoltre, l'immobile può essere liberato prima, ma è necessario in ogni caso pagare per le sei mensilità di preavviso.

  • Marzia

    Io credo di aver rispettato tale termine...
    raccomandata inoltrata il 6 .11.15 ricevuta il 9.11.2015
    appartamento rilasciato il 2.5.16 pagate mensilità di novembre, dicembre, gennaio, febbraio, marzo e aprile per intero. mi pare quindi di capire che al più dovrei pagare i 9 giorni di maggio 2016 giusto?

  • esatto Marzia, solo i 9 giorni per arrivare a completare il periodo dei sei mesi.

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