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Mensilità piena o frazionata: come calcolare il canone per il periodo di preavviso di disdetta?

by Isabella Tulipano
in Esperto
on Marzo 06, 2015
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Ci siamo occupati spesso dell'argomento "disdetta" che genera sempre molti dubbi da parte dell'inquilino che necessita di lasciare l'immobile preso in affitto e da parte del proprietario, che si ritrova a dover ricominciare la ricerca di un nuovo inquilino e a dover verificare con attenzione lo stato dell'immobile, nonché eventuali debiti residui dell'inquilino. Ma uno degli argomenti che porta maggiormente le parti a discutere, quando è ora di dirsi addio, riguarda proprio la data di scadenza del periodo di disdetta e di conseguenza la quota di affitto che l'inquilino deve versare. Il dubbio è tra la mensilità piena, anche se occupo l'immobile per soli pochi giorni, o una frazione del canone calcolata esattamente sui giorni goduti?

Buongiorno,
vi disturbo perché sono in difficoltà con il proprietario della casa in cui siamo in affitto (decorrenza contratto 1.1.11).
La proprietà pretenderebbe il pagamento del mese di maggio anche se i 6 mesi di preavviso (come stabiliti dall'art 8 del contratto di locazione) si perfezionano il 7 maggio (data di ricezione della raccomandata per la disdetta); in genere i pagamenti dell'affitto per il mese di competenza (pagamento anticipato sulla mensilità) avviene entro il 5 di ogni mese (come stabilito dall'art 2 del contratto stesso).
I pagamenti ovvero il nr di mensilità pagate dal giorno della raccomandata sono:
entro il 5 novembre (1 mese)
entro il 5 dicembre (2 mesi)
entro il 5 gennaio (3 mesi)
entro il 5 febbraio (4 mesi)
entro il 5 marzo (5 mesi)
entro il 5 aprile (6 mesi)
sarebbe così gentile di dirmi cosa ne pensa?
Ci sono riferimenti normativi che dirimono la questione? Non dovremmo pagare al limite un canone per i gg che mancano al perfezionamento dei 6 mesi (dall'1 al 7 maggio ovvero 7 giorni)?
Ringrazio anticipatamente per un vostro gentile riscontro,
cordiali saluti
Arianna

 

Carissima Arianna
usiamo il suo quesito per rispondere a molti lettori che in effetti si trovano nelle condizioni di dover dare disdetta in momenti diversi rispetto alle scadenze contrattuali. Possiamo dirle che il suo ragionamento è del tutto corretto e quindi, data la facoltà concessa all'inquilino di poter dare disdetta in qualsiasi momento, è giusto che la raccomandata venga inviata appena presa la decisione di interrompere il contratto di locazione in corso. Il periodo dei sei mesi di disdetta vanno calcolati dal momento della ricezione di tale raccomandata nelle mani delle proprietà, quindi di fatto dalla data riportata nella cartolina di ritorno della raccomandata inviata. Per i giorni, eventualmente eccedenti, rispetto alla mensilità intera versta di solito in maniera anticipata, è giusto riconoscere il canone frazionato per i giorni realmente goduti. Quindi nel suo caso concreto per i 7 giorni sui 31 di maggio; supponendo un mensile di 500 euro sarebbero 113 euro, ricavati da 500/31 * 7.


Il riferimento normativo a cui attingere è direttamente contenuto nella Legge 431/98, che norma le locazioni ad uso abitativo, nell'articolo 3, ultimo comma, che dice: "il conduttore, qualora ricorrano gravi motivi, può recedere in qualsiasi momento dal contratto, dando comunicazione al locatore con preavviso di sei mesi".
Il qualsiasi momento esclude un'interpretazione diversa e permette all'inquilino, se ci sono gravi ed oggettivi motivi, di comunicare la disdetta non preoccupandosi della data di scadenza e/o decorrenza del contratto. Dal momento in cui il proprietario viene a conoscenza di tale volontà, o meglio necessità, deve calcolare 180 giorni, ovvero 6 mesi , come data in cui l'inquilino si impegna a liberare l'immobile. Non sarebbe giusto, pertanto, chiedere ad un inquilino di pagare per un'intera mensilità dal momento in cui l'immobile viene liberato primo e di fatto quindi l'inquilino non avrà più disponibilità e non godrà del bene.

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Presentazione Autore
Isabella Tulipano

Donna, per designazione naturale, accettata con orgoglio e vanto. Mamma, per scelta consapevole: impegnativa quanto appagante. Esperta in questioni tecniche, fiscali, legali sul mondo delle locazioni, per lavoro, ma soprattutto per passione e per deformazione filosofica: l'eccellenza non è un atto, ma un'abitudine.


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  • Francesca

    Buona sera, le chiedo cortesemente di analizzare il mio quesito: mio figlio firma il 9/5 un contratto transitorio di 18 mesi, nel quale c'è scritto che la decorrenza del contratto sarà dal 16/5 e l'affitto da pagare anticipatamente (?) entro il 20 del mese....Prende possesso della casa il 10/5 e per il primo affitto il proprietario ha voluto bonifico dal 9 al 31 maggio.... il 20/6 mio figlio paga l'affitto che per lui era del mese di giugno e così via... Il 7/11 mio figlio da disdetta tramite raccomandata con ricevuta di ritorno (che non viene ritirata) e avverte anche telefonicamente il proprietario della sua volontà. Ora chiedo: che giorno può lasciare la casa considerando che il contratto parla di 3 mesi? Secondo noi il 7/2 visto che la raccomandata è stata spedita il 7nov... è quanto deve pagare? Fino al 7 febbraio, fino al 15 febbraio (vista la decorrenza) o tutto il mese di febbraio? Ma quei mesi "anticipati" pagati sempre il 20 credendo di pagare il mese in corso, possono creare discorsi contro mio figlio? E la raccomandata non ritirata? Mi scuso, ma sono certa che la situazione in cui si trova mio figlio è davvero di difficile soluzione è mi servirebbe un consiglio di un esperto. La ringrazio se vorrà risponderci . Cordialmente

  • Gentile Francesca i tre mesi partono dalla ricezione della raccomandata, quindi se questa non viene ritirata si considera comunque ricevuta. Ora se tale data fosse l'11 novembre ad esempio suo figlio dovrebbe lasciare l'immobile entro il 10 febbraio e pagare per febbraio solo i 10 giorni goduti. Il pagamento in anticipo riguarda appunto il mese in corso, ovvero al 20 dicembre paga per l'intero mese di dicembre.

  • Francesca

    Grazie signora, per cui non si può dire che è anticipato perché il 20 il mese è praticamente finito!?Questo mi consola! Per cui il proprietario che vuole tutto febbraio sbaglia? È corretto che lui lasci la casa entro il 15/2 per evitare che si entri nella competenza di marzo? Cordiali saluti Francesca

  • Alina

    Buon giorno!!!
    Ho un dubbio anch'io:se io mando la disdetta lunedi 12.09.16 e devo aspettare 3 mesi, quando devo lasciare la casa? Il 12.11.16? O che si fanno i conti.Grazie anticipatamente!!

  • Buongiorno Alina dovrebbe calcolare i 3 mesi dalla data di ricezione della raccomandata, salvo diverso accordo. Se arriva il 16.09 allora dovrebbe lasciarlo entro il 15.12.

  • Marzia

    Identica situazione di Arianna. Dopo aver espresso la questione dei sei mesi questa è la risposta dell'avvocato del locatore... Che faccio?
    In relazione al su indicato oggetto devo significarle quanto segue:



    Nel rigettare completamente le sue deduzioni e conclusioni risulta

    necessario chiarire quanto segue:



    Il mancato rispetto del termine di preavviso comporta l’obbligo per il

    conduttore di corrispondere al locatore il pagamento di sei canoni mensili a

    partire dalla comunicazione del recesso ovvero dal rilascio dell’immobile in

    caso di omessa comunicazione preventiva, sempre che l’immobile medesimo non

    venga locato a terzi [4].



    Il necessario preavviso imposto al conduttore per il recesso, si giustifica

    con il contemperamento dell’interesse del locatore che, a seguito del

    recesso dell’altra parte, perde una rendita derivante dal proprio immobile

    sulla quale aveva fatto ragionevolmente affidamento in virtù dello stesso

    contratto di locazione.

    Per tale motivo il conduttore che receda per gravi motivi senza il preavviso

    richiesto dalla legge, è tenuto al risarcimento del danno che il locatore

    provi di aver subito per l’anticipata restituzione dell’immobile, salvo che

    dimostri che l’immobile sia stato ugualmente usato dal locatore [5].



    Il locatore può recedere dal contratto solo alla scadenza dello stesso

    previa comunicazione da inviarsi con lettera raccomandata sei, dodici o

    diciotto mesi prima, rispettivamente per la locazione di immobili adibiti ad

    uso di abitazione, ad uso diverso, o ad attività alberghiere.



    Il conduttore, invece, può sempre recedere dal contratto di locazione, per

    gravi motivi in qualsiasi momento, purché ne dia comunicazione al locatore

    almeno sei mesi prima con lettera raccomandata.



    Il recesso al di fuori dei suddetti termini comporta:



    – per il locatore, il rinnovarsi del contratto di locazione alle medesime

    condizioni stipulate per il periodo precedente, nonostante la sua diversa

    volontà;



    – per il conduttore, l’obbligo di versare comunque al locatore sei canoni

    mensili pari al mancato preavviso, nonostante il rilascio dell’immobile.



    Vedesi: [1] Art. 2 L. 9/12/1998 n. 431;[2] Art. 27 L. 27/07/1978 n. 392; [3]

    Art. 29 L. 27/07/1978 n. 392; art. 3 L. 9/12/1998 n. 431; [4] Cass. sent. n.

    18167/2012.

    Pertanto

    Qualora la sua cliente non adempi al minimo richiesto entro e non oltre 5

    giorni dalla presente, senza nessun altro avviso adiremo l'autorità

    giudiziaria per inadempimento contrattuale richiedendo ogni forma di

    ristori prevista da quanto indicato in premessa.



    La presente vale quale messa in mora ad ogni effetto di legge

  • Gentile Marzia, questo è anche quanto diciamo ai nostri utenti, ovvero l'inquilino deve riconoscere i sei mesi di preavviso e che tale preavviso può essere ridotto solo se c'è un accordo tra le parti. Inoltre, l'immobile può essere liberato prima, ma è necessario in ogni caso pagare per le sei mensilità di preavviso.

  • Marzia

    Io credo di aver rispettato tale termine...
    raccomandata inoltrata il 6 .11.15 ricevuta il 9.11.2015
    appartamento rilasciato il 2.5.16 pagate mensilità di novembre, dicembre, gennaio, febbraio, marzo e aprile per intero. mi pare quindi di capire che al più dovrei pagare i 9 giorni di maggio 2016 giusto?

  • esatto Marzia, solo i 9 giorni per arrivare a completare il periodo dei sei mesi.

  • Lorenzo

    Ho una curiosità da chiedere.
    In un contratto d'affitto 4+4 (e quindi in una fase iniziale dei primi 4 anni), quando la decorrenza parte ad esempio dal 20/06 e il conduttore si obbliga a corrispondere in rate mensili anticipate scadenti il giorno 20 di ogni mese, nel mese di competenza è obbligato a versare il 100% dell'importo del mese di giugno o potrebbe versare un rateo per i soli 10 giorni di effettiva occupazione?:o

  • Gentile Lorenzo con questa formula (classicamente usata) l'inquilino è tenuto a versare l'intera mensilità.

  • federica

    Buongiorno , vorrei chiedere un parere .
    Sono entrate in un appartemento il 01/07 , canone concordato 350 al mese da corrispondere entro il 15 di ogni mese .
    il 01/07 ho dovuto pagare € 175 ( dal 01/07 al 15/07 ) e il 15/07 ho pagato altri 175 . dal 15/08 avevo intenzione di pagare € 350.
    Stamattina mi chiama il proprietario e mi dice che il 15/07 dovevo pagare € 350.
    e' corretto ? io credevo che ogni 15 avrei pagato il mese di competenza.
    Grazie

  • Gentile Federica di solito le mensilità vanno corrisposte anticipatamente, quindi la richiesta del proprietario è corretta.

  • Massimo

    Salve, trovandomi nella stessa situazione di Arianna ma trattandosi di un locale commerciale, vorrei sapere se si applica la medesima normativa sul pagamento parziale del canone. Più precisamente lasciando il locale prima del termine del mese contrattuale (in funzione della data di ricezione da parte del locatore riportata sulla raccomandata per la disdetta) sono tenuto a versare l'intera quota di affitto dell'ultimo mese o posso limitarmi a versare la parte del canone equivalente ai giorni effettivamente occupati nell'ultimo mese?....Grazie

  • Gentile Massimo, il riconoscimento dell'affitto proporzionalmente ai soli giorni realmente goduti vale anche nel caso di contratto commerciale.

  • Kimba

    buongiorno, ho un dubbio. il proprietario di casa mi ha inviato disdetta per non rinnovare i successivi 4 anni di contratto ma io non gli ho mandato nessun recesso da parte mia e desidero andare via anticipatamente rispetto alla data di fine contratto di locazione. la mia domanda è : quante mensilità gli devo pagare? fino a quando io sono dentro l'appartamento o fino alla fine del contratto?grazie

  • Isabella

    Salve Kimba, per recedere di sua iniziativa deve rispettare il preavviso per il recesso indicato in contratto, sapendo che con ogni probabilità sarà indicato il periodo standard di 6 mesi (per gravi motivi). Qualora, come probabile, la scadenza del contratto giunga prima del termine del suo eventuale preavviso non potrà far altro che pagare le mensilità dovute fino allo spirare del contratto. Può però sempre cercare un accordo col locatore per una risoluzione consensuale che la liberi in anticipo.

  • kimba

    Grazie Isabella,mi sa che mi toccherà pagare fino alla fine perché non credo vi sia margine di accordo. grazie mille è stata preziosa.

  • adele

    salve...curiosita! se io dovessi lasciare una casa in affitto il 30 del mese...e la decorrenza del mio contratto e' il 15...come ci si comporta? ovviamente si paga la differenza...dei 15gg...e il proprietario non può pretendere il mese intero...grazie

  • Isabella

    Buongiorno Adele, sì esatto. Dell'ultima mensilità pagherebbe solo i giorni effettivamente goduti (15 nell'esempio che ci prospetta).

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