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Mensilità piena o frazionata: come calcolare il canone per il periodo di preavviso di disdetta?

by Isabella Tulipano
in Esperto
on Marzo 06, 2015
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Ci siamo occupati spesso dell'argomento "disdetta" che genera sempre molti dubbi da parte dell'inquilino che necessita di lasciare l'immobile preso in affitto e da parte del proprietario, che si ritrova a dover ricominciare la ricerca di un nuovo inquilino e a dover verificare con attenzione lo stato dell'immobile, nonché eventuali debiti residui dell'inquilino. Ma uno degli argomenti che porta maggiormente le parti a discutere, quando è ora di dirsi addio, riguarda proprio la data di scadenza del periodo di disdetta e di conseguenza la quota di affitto che l'inquilino deve versare. Il dubbio è tra la mensilità piena, anche se occupo l'immobile per soli pochi giorni, o una frazione del canone calcolata esattamente sui giorni goduti?

Buongiorno,
vi disturbo perché sono in difficoltà con il proprietario della casa in cui siamo in affitto (decorrenza contratto 1.1.11).
La proprietà pretenderebbe il pagamento del mese di maggio anche se i 6 mesi di preavviso (come stabiliti dall'art 8 del contratto di locazione) si perfezionano il 7 maggio (data di ricezione della raccomandata per la disdetta); in genere i pagamenti dell'affitto per il mese di competenza (pagamento anticipato sulla mensilità) avviene entro il 5 di ogni mese (come stabilito dall'art 2 del contratto stesso).
I pagamenti ovvero il nr di mensilità pagate dal giorno della raccomandata sono:
entro il 5 novembre (1 mese)
entro il 5 dicembre (2 mesi)
entro il 5 gennaio (3 mesi)
entro il 5 febbraio (4 mesi)
entro il 5 marzo (5 mesi)
entro il 5 aprile (6 mesi)
sarebbe così gentile di dirmi cosa ne pensa?
Ci sono riferimenti normativi che dirimono la questione? Non dovremmo pagare al limite un canone per i gg che mancano al perfezionamento dei 6 mesi (dall'1 al 7 maggio ovvero 7 giorni)?
Ringrazio anticipatamente per un vostro gentile riscontro,
cordiali saluti
Arianna

 

Carissima Arianna
usiamo il suo quesito per rispondere a molti lettori che in effetti si trovano nelle condizioni di dover dare disdetta in momenti diversi rispetto alle scadenze contrattuali. Possiamo dirle che il suo ragionamento è del tutto corretto e quindi, data la facoltà concessa all'inquilino di poter dare disdetta in qualsiasi momento, è giusto che la raccomandata venga inviata appena presa la decisione di interrompere il contratto di locazione in corso. Il periodo dei sei mesi di disdetta vanno calcolati dal momento della ricezione di tale raccomandata nelle mani delle proprietà, quindi di fatto dalla data riportata nella cartolina di ritorno della raccomandata inviata. Per i giorni, eventualmente eccedenti, rispetto alla mensilità intera versta di solito in maniera anticipata, è giusto riconoscere il canone frazionato per i giorni realmente goduti. Quindi nel suo caso concreto per i 7 giorni sui 31 di maggio; supponendo un mensile di 500 euro sarebbero 113 euro, ricavati da 500/31 * 7.


Il riferimento normativo a cui attingere è direttamente contenuto nella Legge 431/98, che norma le locazioni ad uso abitativo, nell'articolo 3, ultimo comma, che dice: "il conduttore, qualora ricorrano gravi motivi, può recedere in qualsiasi momento dal contratto, dando comunicazione al locatore con preavviso di sei mesi".
Il qualsiasi momento esclude un'interpretazione diversa e permette all'inquilino, se ci sono gravi ed oggettivi motivi, di comunicare la disdetta non preoccupandosi della data di scadenza e/o decorrenza del contratto. Dal momento in cui il proprietario viene a conoscenza di tale volontà, o meglio necessità, deve calcolare 180 giorni, ovvero 6 mesi , come data in cui l'inquilino si impegna a liberare l'immobile. Non sarebbe giusto, pertanto, chiedere ad un inquilino di pagare per un'intera mensilità dal momento in cui l'immobile viene liberato primo e di fatto quindi l'inquilino non avrà più disponibilità e non godrà del bene.

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Presentazione Autore
Isabella Tulipano

Donna, per designazione naturale, accettata con orgoglio e vanto. Mamma, per scelta consapevole: impegnativa quanto appagante. Esperta in questioni tecniche, fiscali, legali sul mondo delle locazioni, per lavoro, ma soprattutto per passione e per deformazione filosofica: l'eccellenza non è un atto, ma un'abitudine.


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  • Marco

    Gentile S.ra Tulipano le scrivo perché avrei bisogno di un suo parere.
    Nello specifico, sono in affitto (cedolare secca) da novembre 2013 ed oggi, a quasi 4 anni di distanza, mi trovo a dover gestire una controversia con il mio attuale proprietario di casa. Premettendo che nel corso dei 4 anni non sono mai stato moroso sia in termini di pagamento canoni (il 7 di ogni mese) che di oneri accessori, per ragioni lavorative ho avvertito l'esigenza di dover cambiare casa. Di tale decisione ho dato pronta comunicazione al mio proprietario sia telefonicamente (6/1/17) e sia a mezzo A/R nella quale non ho citato la causale "per gravi motivi" (art menzionato anche nel contratto) anche perché da parole del proprietario trattavasi di una pura e semplice formalità visti gli ottimi rapporti tra noi intercorrenti (inviata il 17/1 e ricevuta il 20/1). A fronte della mia comunicazione, il proprietario inizialmente si è dimostrato estremamente disponibile tanto da rassicurarmi su eventuali future esigenze d'uscita anticipata (ante 6 mesi previsti da crt). A fine marzo, a termine di un sopralluogo dell'agente immobiliare incaricato di trovare un nuovo inquilino, quest'ultimo mi informa addirittura che il proprietario aveva previsto una mia uscita anticipata in maggio 17. A metà aprile, come da accordi intercorsi, il proprietario si reca presso la mia abitazione per verificare la presenza di possibili danni all'immobile (inesistenti) e mi conferma la sua disponibilità di scontare quota parte della caparra (2 mesi) con le mensilità di maggio e giugno (in questo modo, su sua specifica richiesta, l'avrei aiutato nel dilazionare la somma da restituirmi). Fortunatamente a fine aprile trovo la nuova casa e forte delle precedenti rassicurazioni la blocco e ne do pronta informazione al mio proprietario. Quest'ultimo, all'atto della comunicazione, nega tutto quanto assicuratomi nei mesi precedenti, vietandomi l'uscita anticipata e richiedendomi il pagamento delle mensilità di maggio, giugno e luglio (neanche quota parte ma l'intera mensilità!!). Consapevole che la giurisprudenza può non aiutarmi, le chiedo se esiste un riferimento normativo al quale appellarmi per tutelare la mia persona da questo comportamento mendace e illusorio. Ad oggi, a causa di quanto suindicato, mi trovo in una situazione economica che non mi consente di sostenere contemporaneamente il pagamento per 3 mesi dei canoni dei due appartamenti oltre che delle spese necessarie per caparra nuova casa + spese di avviamento. Spero possa aiutarmi e illuminarmi su possibili futuri scenari qualora decidessi in via unidirezionale di lasciare casa nella prima meta di giugno (anziché il 31/7 come da richiesta del proprietario) scontando le mensilità di maggio e giugno con la caparra consegnata al proprietario in sede di sottoscrizione del contratto di locazione.
    Nel ringraziarla della sua disponibilità, le porgo cordiali saluti.

  • Buongiorno Marco, purtroppo se non c'è un accordo o un nuovo inquilino il proprietario può pretendere il rispetto dei sei mesi; ora per lo stesso periodo, però, lei ha diritto di mantenere le chiavi e l'utilizzo del bene; quindi al più può usare questo argomento per cercare di liberare l'immobile prima e trovare qualcuno che prenda il suo posto.

  • veronica

    Buonasera, ho fatto una proposta d'affitto per una casa, chiedendo che il contratto possa decorrere dal 1 giugno , ma il proprietario chiede di entrare prima ovvero il 15 maggio...
    Dicendo che perde il mese di maggio di affitto (da quanto mi è stato detto dall'agente immobiliare la casa è sfitta da un bel po' )
    Io purtroppo posso entrare effettivamente il 1 giugno... c'è qualcosa che si può fare?

  • Buongiorno Veronica, se lei per maggio non è interessata si ritroverebbe a dover pagare un canone di affitto per dei giorni in cui non usufruirà del bene; quindi se il proprietario è disposto può anche stipulare il contratto, ma la decorrenza rimane dal 1 giugno.

  • Denise

    Buonasera, ho facoltà di dare disdetta in qualsiasi momento , pago affitto al 15 del mese e volevo sapere se il pagamento che farò il15 aprile coprirà fino al 15 maggio visto che lasciero' la locazione a fine aprile inizio maggio. ..grazie ☺☺

  • Gentile Denise, questo dipende dalla decorrenza del contratto, se paga entro il 15 la mensilità anticipata, allora il 15 aprile copre fino al 30 aprile e per maggio dovrebbe pagare metà mensilità.

  • marco

    buongiorno, in merito a questo articolo avrei una domanda, nel mio contratto di affitto abbiamo messo che il pagamento del canone avviene in modo anticipato entro il 15 di ogni mese, partendo dal presupposto che alla proprietaria di casa è arrivata la lettera di disdetta il 19 del mese, come mi devo comportare? lei dice che per legge devo pagare tutta la mensilità ma non credo sia cosi, inoltre ho dato disdetta il 19 gennaio, lei ha compe caparra 2 mensilità posso non pagare marzo ed aprile e liberare l appartamento il primo di maggio senza pagare nulla? chiedo questo perchè la proprpietaria non mi viene incontro in nulla o meglio secondo lei se trova un affittuario io dovrei andare via in fretta e furia altrimenti dovrei attendere l ultimo giorno utile e pagargli anche tutto il mese. Possibile??

  • Gentile Marco, se la disdetta è arrivata il 19 gennaio e lei ha 3 mesi di preavviso dovrebbe pagare fino al 18 aprile; quindi se dovesse esserci prima un nuovo inquilino potrebbe smettere di pagare.

  • marco

    gentile isabella, le spiego meglio, il preavviso è di 4 mesi e lei ha ricevuto la raccomandata il 19 gennaio, ora io dovrei pagare fino al 19 gennaio solo che il mio contratto ha decorrenza dal 10 settembre 2015 e sempre sul contratto è scritto che io devo pagare entro il 15 del mese. se dovessi pagare fino al 19 maggio, vuol dire che io devo pagare tutto il mese di maggio oppure solo i 19 giorni di maggio?? inoltre considerando la mia decorrenza che parte dal 10 come mi devo comportare?

  • Gentile Marco, a prescindere dalla decorrenza il 10 lei pagava per l'intero mese, quindi ora se occuperà nel mese di maggio l'immobile per soli 19 giorni dovrà pagare per questi e non per l'intero mese.

  • Andando via il primo maggio il proprietario potrebbe trattenere dalla caparra i 19 giorni, ma lei potrebbe tenere le chiavi fino al 19 in ogni caso, non permettendogli magari di riaffittarla prima.

  • marco

    scusami ma ho appena postato un altro commento praticamente uguale, un ultima domanda, se io volessi andare via il primo maggio, ho qualche possibilità? oppure per legge io sono tenuto, in caso l'affittuario non trovi nessuno, a rimanere fino al 19 in modo tale da non perdere soldi e quindi farmi ridare l'intera caparra?

  • marco

    buongiorno, in merito a questo articolo avrei una domanda, nel mio contratto di affitto abbiamo messo che il pagamento del canone avviene in modo anticipato entro il 15 di ogni mese, partendo dal presupposto che alla proprietaria di casa è arrivata la lettera di disdetta il 19 del mese, come mi devo comportare? lei dice che per legge devo pagare tutta la mensilità ma non credo sia cosi, inoltre ho dato disdetta il 19 gennaio, lei ha compe caparra 2 mensilità posso non pagare marzo ed aprile e liberare l appartamento il primo di maggio senza pagare nulla? chiedo questo perchè la proprpietaria non mi viene incontro in nulla o meglio secondo lei se trova un affittuario io dovrei andare via in fretta e furia altrimenti dovrei attendere l ultimo giorno utile e pagargli anche tutto il mese. Possibile??

  • VALERIA

    Salve vorrei un chiarimento . Sono in affitto ,con regolare contratto 3+2 da 9 mesi, cioè dalla nascita di mio figlio , ultimamente ho avuto dei disguidi col proprietario di casa in quanto il contatore della luce condominiale (scala ) era allacciato al mio contatore e quindi il consumo comune era conteggiato nel mio contatore, avendo sollevato questo problema al proprietario sono nate le discussioni e dopo una settimana mi arriva la raccomandata per lasciare casa a luglio . Io posso benissimo lasciare casa , nessuna obiezione su Questo, anche se ha agito con l'intento di mandarmi fuori per la discussione che c'era stata, io ad oggi pago ancora l'affitto perché vivo ancora qui e ho già fatto un giro per un altro appartamento che per fortuna ho trovato ma me lo tengono libero solo fino ad aprile non fino a luglio , detto questo io essendo stata sfrattata con la scusa che PER GRAVI MOTIVI DEVE VENDERE CASA posso lasciare in anticipo l'appartamento visto che mi sta mandando via in anticipo il proprietario??Perché a luglio poi non saprei dove andare , avendo un bimbo è difficile trovare una casa comoda che costi poco , ne ho trovata una ma se perdo questa opportunità non so come risolvere .

  • Gentile Valeria, il proprietario non può mandarla via se non a scadenza; quindi ora può pretendere di accorciare il tempo di preavviso.

  • nadia

    sto affittando un bilocale e ho appena firmato la proposta con contratto cedolare secca 4 + 4. Quello dell'agenzia ha scritto che l'inquilino entrerà a casa mia del 18 Febbraio ma lui mi ha pagato una mensilità che parte dal 1 Marzo 2017.
    Dal 18 Febbraio fino al 1 Marzo l'inquilino non mi deve pagare? oppure deve pagare il mese intero di Febbraio ??
    L'agenzia si è giustificata dicendo che quei giorni bisogna provvedere per le volure delle utenze. Vorrei una risposta da un esperto.
    Grazie per l'attenzione.
    Nadia

  • Gentile Nadia, se la decorrenza del contratto è dal 1 marzo allora l'inquilino sarà tenuto a pagare da quella data; quindi delle volte se disponibile l'ingresso viene anticipato per poter fare lavori e trasloco, ma lei deve essere d'accordo.

  • Alessandro

    Buona sera avrei una domanda da farei ma non trovo mai risposte....io ho dato la disdetta dì locazione prima verbale con testimoni poi ho mandato una raccomandata con preavviso di 6 mesi come da contratto....ora il proprietario vuole casa prima dello scadere del termine perché ha trovato un nuovo inquilino si tratta 3 mesi anticipati dallo scadere dei 6 mesi...da premettere che io ho già trovato sistemazione...per cautelarmi in caso di fregatura da parte del proprietario come posso difendermi....cordiali saluti Alessandro

  • Gentile Alessandro a questo punto deve registrare la risoluzione anticipata e quindi firmare la riconsegna delle chiavi; dal momento in cui l'immobile è riaffittato lei non ha più obblighi.

  • Nicoletta

    Buonasera, sono una studentessa con un contratto di locazione transitorio (annuale) per studenti, in cui c'è scritto "ai sensi della legge n. 431/1998 art. 5 c. 2 e 3". Prima di firmarlo sapevo che a marzo 2017, ci sarebbe stata la possibilità di laurearmi, ma non essendo sicura al 100% di superare gli ultimi esami, ho preso casa, con la sicurezza che avrei potuto recedere in anticipo dal contratto, stipulando dei preliminari accordi con il proprietario.
    Avendo spiegato la mia situazione al locatore però, mi ha detto chiaramente che non mi avrebbe fatto il contratto, perché essendo annuale avrei dovuto prendere casa per 12 mesi, e che la laurea non è una condizione valida per recedere dal contratto in anticipo.
    Mi ha detto che si trattava di un contratto particolare, rivolto a più persone, del quale lui paga "le tasse" con un anticipo di un anno, su una base statistica (credo)
    Mi ha detto che avrei potuto lasciare casa solo se avessi trovato una sostituta.
    È vero tutto ciò? Io penso che, essendo specificato che è un contratto per universitari, la laurea dovrebbe rappresentare una condizione valida per poter recedere, in quanto non ho più motivo di rimanere ( né ho intenzione di pagare l'affitto a vuoto).
    Allo stesso tempo sul contratto c'è scritto "in riferimento a quanto previsto dall'art. 4 della legge 392/78 ai contraenti non è consentito di recedere anticipatamente dal contratto". (Scioccata!!)
    Spero di essere stata chiara nella spiegazione e che può veramente aiutarmi. La ringrazio in anticipo.
    Cordialmente

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