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Napoli: rinnovato l’accordo territoriale per i contratti tipi. Il canone concordato conviene?

by Isabella Tulipano
in Esperto
on Luglio 16, 2015
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Dopo aver tanto atteso, i proprietari napoletani possono finalmente contare sull'aggiornamento dei valori introdotti dall'accordo territoriale. Questo potrà finalmente chiarire il dubbio circa la convenienza del canone concordato rispetto al canone libero; evidente dalla tassazione agevolata prevista pe rquesti casi. Finora i valori molto bassi non avevano offerto a questi proprietari, così come avevamo visto succedeva a Milano, di usufruirne. Cosa cambia da oggi? .. Facciamo un po' di calcoli.

 

 

Buongiorno, sono proprietaria di un immobile abitativo e sono in procinto di fittarlo. Vorrei prendere in considerazione la possibilità di locarlo con canone concordato ma non sono certa di aver individuato bene la tabella di riferimento.
Intanto fornisco le notizie relative all'immobile che è sito nella città di Napoli alla Via Benedetto Cairoli; con una superficie interna di 65 mq ed una cantina di 12 mq.
Appartamento completamente arredato con elettrodomestici funzionanti; doppi vetri, classe eenrgetica C, porta blindata, riscaldamento e servizio di portierato.
Sarei interessata ad una durata anche superiore a 3+2, tipo 4+4. In quanto posso valutare il canone concordato?
Grazie
Marisa

 

Salve Marisa
direi che possiamo ringraziarla per l'occasione che ci offre di fare i conti sul suo bene e quindi iniziare ad approfondire le modalità di calcolo e soprattutto i nuovi valori della città di Napoli.
Partiamo dall'individuazione dell'area geografica di appartenenza: la sua via viene collocata nell'Area 4.
Passiamo, quindi, a calcolare la superficie totale: ai mq della superficie interna di 65 dobbiamo aggiungere il 25% di quelli della cantina, arrivando ad un totale di 68 mq. Essendo una superficie inferiore agli 80 mq indicati nell'accordo, possiamo procedere ad un aumento della stessa del 12%, arrivando ad una superficie di 76 mq su cui calcolare il canone.
Determiniamo la subfascia di oscillazione dei valori contando i parametri dell'immobile; dalla descrizione fornita arriviamo a 5 parametri e quindi nella 3° subfascia con valore di oscillazione del canone dal 51% al 75% della banda di oscillazione minimo/massimo.
I nostri valori di riferimento sono per l'area 4 di un minimo di 35 €/mq annuo ad un massimo di 80 €/mq annuo.

 

I calcoli: 35 € x 76 mq = 2.660 euro di valore minimo
80 € x 76 mq = 6.080 euro di valore massimo
€ 6.080 valore massimo - € 2.660 valore minimo = 3.420 banda di oscillazione
Banda 3.420 x 51% = 1.744,20 +2.660 valore minimo = € 4.404,20 canone minimo annuo
Banda 3.420 x 75% = 2.565 + 2.660 valore minimo = € 5.225 canone massimo annuo

 

Il valore del canone mensile che la signora Marisa potrebbe chiedere per il suo immobile è quindi da un minimo di 367 euro ad un massimo di 435 euro. A questi valori possiamo aggiungere le seguenti maggiorazioni:
• Del 15% per l'arredamento completo e funzionante
• Del 2% pe rogni anno in più rispetto alla durata minima, considerando pertanto una durata di 4 anni + 2 invece del classico 3 + 2.

Considerando questi aumenti, la signora Marisa può scegliere tra un minimo di 430 euro ad un massimo di 509 euro.


Col precedente accordo i valori sarebbero stati tra 310 e 365 euro, con un aumento quindi del 39%.

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Presentazione Autore
Isabella Tulipano

Donna, per designazione naturale, accettata con orgoglio e vanto. Mamma, per scelta consapevole: impegnativa quanto appagante. Esperta in questioni tecniche, fiscali, legali sul mondo delle locazioni, per lavoro, ma soprattutto per passione e per deformazione filosofica: l'eccellenza non è un atto, ma un'abitudine.


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  • antonio riccardi

    Buonasera Isabella. Ho letto e riletto il bolg con la signora marisa ed il suo appartamento in napoli alla via Cairoli. Io invece mi trovo nella stessa sua condizione ad eccetto della zona che è AVV 8 con valori cha variano da 45 a 120 euro al mq annui. L'unica cosa che non riesco a capire è il calcolo della banda di oscillazione nel punto dove viene sommato il valore minimo:
    I calcoli: 35 € x 76 mq = 2.660 euro di valore minimo
    80 € x 76 mq = 6.080 euro di valore massimo
    € 6.080 valore massimo - € 2.660 valore minimo = 3.420 banda di oscillazione
    Banda 3.420 x 51% = 1.744,20 +2.660 valore minimo = € 4.404,20 canone minimo annuo
    Banda 3.420 x 75% = 2.565 + 2.660 valore minimo = € 5.225 canone massimo annuo.
    Mi chiedevo se era una prescrizione scritta da qualche parte oppure frutto della sua esperienza nel settore.
    saluti

  • antonio riccardi

    Grazie mille per la sollecita risposta. Seguendo il calcolo per la Sig. Marisa e le sue delucidazioni adesso credo di essere in grado di determinare il canone concordato e di conseguenza quello pattuito. Unica cosa però che mi rimane di dubbio è il fatto che nella creazione della banda di oscillazione per la terza fascia si aggiunge il valore minimo della zona sia sul 50 che sul 75 per cento. Forse perchè siamo nella terza fascia e non nella quarta? Grazie devo dire molto ma molto professionali.

  • Si aggiunge su entrambi i valori (50 e 75) poiché il canone concordato ha indicazione di un canone minimo e massimo, all'interno di questa fascia si deve scegliere il canone da applicare; di solito stando più vicini al minimo o al massimo a seconda dello stato dell'immobile.

  • Andrea Saporetti

    Buonasera Antonio,
    il meccanismo di calcolo è quello suggerito dall'accordo territoriale di Napoli. Di fatto, si individua un valore minimo e uno massimo, all'interno del quale il canone si collocherà.
    Tuttavia, l'accordo di Napoli individua anche 4 sotto-fasce intermedie in cui il valore di banda (massimo - minimo) viene ripartito:
    - la prima va dal valore minimo al minimo+25% di banda;
    - la seconda dal minimo+25% di banda al minimo+50% di banda;
    - la terza dal minimo+50% al minimo+75% di banda;
    - la quarta dal minimo+75% di banda al massimo.
    Spero di averle chiarito, buona serata

  • antonio riccardi

    buonasera. leggendo nel blog ho visto che nel mese di luglio 2016 alla signoara Marisa le è stato fatto un esempio di calcolo per il canone concordato. nell'esempio si faceva riferimento alla banda di oscillazione cioè alla differenza tra min e max del canone previsto per quella area. nel calcolo del canone e della relativa fascia non mi chiaro perchè ai valori della fascia veniva sommato il minimo dei valori dell'area. per essere più chiaro riporto esempio:
    Buongiorno, sono proprietaria di un immobile abitativo e sono in procinto di fittarlo. Vorrei prendere in considerazione la possibilità di locarlo con canone concordato ma non sono certa di aver individuato bene la tabella di riferimento.
    Intanto fornisco le notizie relative all'immobile che è sito nella città di Napoli alla Via Benedetto Cairoli; con una superficie interna di 65 mq ed una cantina di 12 mq.
    Appartamento completamente arredato con elettrodomestici funzionanti; doppi vetri, classe eenrgetica C, porta blindata, riscaldamento e servizio di portierato.
    Sarei interessata ad una durata anche superiore a 3+2, tipo 4+4. In quanto posso valutare il canone concordato?
    Grazie
    Marisa

    Salve Marisa
    direi che possiamo ringraziarla per l'occasione che ci offre di fare i conti sul suo bene e quindi iniziare ad approfondire le modalità di calcolo e soprattutto i nuovi valori della città di Napoli.
    Partiamo dall'individuazione dell'area geografica di appartenenza: la sua via viene collocata nell'Area 4.
    Passiamo, quindi, a calcolare la superficie totale: ai mq della superficie interna di 65 dobbiamo aggiungere il 25% di quelli della cantina, arrivando ad un totale di 68 mq. Essendo una superficie inferiore agli 80 mq indicati nell'accordo, possiamo procedere ad un aumento della stessa del 12%, arrivando ad una superficie di 76 mq su cui calcolare il canone.
    Determiniamo la subfascia di oscillazione dei valori contando i parametri dell'immobile; dalla descrizione fornita arriviamo a 5 parametri e quindi nella 3° subfascia con valore di oscillazione del canone dal 51% al 75% della banda di oscillazione minimo/massimo.
    I nostri valori di riferimento sono per l'area 4 di un minimo di 35 €/mq annuo ad un massimo di 80 €/mq annuo.

    I calcoli: 35 € x 76 mq = 2.660 euro di valore minimo
    80 € x 76 mq = 6.080 euro di valore massimo
    € 6.080 valore massimo - € 2.660 valore minimo = 3.420 banda di oscillazione
    Banda 3.420 x 51% = 1.744,20 +2.660 valore minimo = € 4.404,20 canone minimo annuo
    Banda 3.420 x 75% = 2.565 + 2.660 valore minimo = € 5.225 canone massimo annuo
    grazie della risposta

  • antonio riccardi

    salve, possiedo un immobile di circa 50 mq in napoli area 6 (min 45 e max 120 euro al mq/annui). Gli elementi caratteristici sono 5 gradirei sapere come calcolare il canone concordato. Essendo in trattativa mi preme sapere i criteri di calcolo. grazie della risposta

  • Marco

    Buongiorno, sono proprietario di un immobile abitativo ubicato nel comune di Arzano (NA) alla Via Pascoli e vorrei darlo in locazione con un contratto a canone concordato per un periodo di 3+2.
    L'immobile ha una superficie di 106 mq calpestabili, non è arredato, ma in ottime condizioni. Potreste aiutarmi a calcolare il canone annuo da richiedere.
    Grazie e buona giornata.

  • Gentile Marco deve fare i calcoli sulla base dell'accordo che trova qui o rivolgendosi ad un'agenzia Solo Affitti

  • Fabio

    Cara sig.ra Isabella, grazie alla sua meravigliosa spiegazione sono venuto a capo di come calcolare il canone concordato per un appartamento che sto per fittare a studenti.
    Le volevo chiedere qualche altra info in merito:
    1) Che tipo di documentazione va portata all'agenzia delle entrate oltre al contratto firmato ?
    2) La registrazione all'agenzia delle entrate comporta un costo ?
    3) la variazione del contratto quando uno studente andrà via, comporta un costo ?
    4) come si esegue la variaizone ? Va fatto un contratto ex-novo ?
    La ringrazio e le auguro una buona giornata

  • Buongiorno Fabio, all'agenzia delle entrate è sufficiente portare due copie del contratto e il modello Rli; se opta pe rla cedolare secca non avrà costi, altrimenti deve presentare copia pagamento del 2% del canone annuo come imposta di registro e le marche da bollo. Per eventuale subentro dello studente dovrà presentare modello Rli e pagare 67 euro (spesa che di solito suddividono i 2 studenti, chi lascia e chi arriva).

  • FRANCO

    Buongiorno signora Isabella, vorrei stipulare un contratto di affitto a canone concordato per un appartamento sito a Portici (Na), in Viale leone, ma non riesco a capire a quale area omogenea appartiene. Le aree vanno da 1 a 7, mi può aiutare. Greazie

  • Gentile Franco per ritrovare l'area di competenza dovrebbe verificare sezione e foglio nella visura catastale. Per l'elenco completo delle zone può chiedere di avere copia dell'accordo anche direttamente ad una delle associazioni di categoria firmatarie dello stesso.

  • monica

    Buonasera cortesemente qualche dubbio da chiarire circa contratto concordato e cedolare secca per Napoli.
    Il contratto va registrato solo presso l agenzia delle Entrate oppure anche al Comune ?
    L 'immobile che sara' oggetto di locazione e' di 70 mq e cantinola di 10 mq in Via diocleziano Napoli,individuata la fascia e volendo calcolare il massimo su quanti mq devo calcolare'?POSSO AUMENTARE RISPETTO AL MASSIMO E DI QUANTO IL CANONE STESSO ?
    dOVE POSSO TROVARE UN FAC SIMILE DEL CONTRATTO ?gRAZIE 1000

  • Gentile Monica il contratto va registrato solo presso l'agenzia delle entrate; la cantina va calcolata al 25% (quindi 2,5 mq) ed il canone può essere aumentato in caso di presenza di arredamento o per durata contrattuale maggiore al 3 +2. Può cercare l'accordo territoriale completo che contiene anche un fac simile di contratto.

  • Maria Rosaria

    Salve. Ho un dubbio in merito al nuovo patto territoriale di Napoli. Da nessuna parte ho trovato la data del deposito, ma solo quella di stipula. È in vigore anche se non depositato?

  • Gentile Maria Rosaria di solito si fa riferimento proprio alla data di stipula, quindi può considerarlo valido.

  • enzo

    salve sono il proprietario di un piccolo basso che vorrei fittare, e in via supportico santissimi apostoli e di 16mq ed e completamente arredato, aria condizionata calda/fredda, angolo cottura e lavatrice.
    come posso calcolare il canone concordato?
    grazie

  • Gentile Enzo se parliamo di un immobile ad uso abitativo allora può calcolare il canone rifacendosi all'accordo territoriale di Napoli che trova sul sito del comune o delle associazioni di categoria firmatarie dell'accordo.

  • Vincenzo

    Non ci capisco nulla su quel accordo per questo ho chiesto li

  • luisa

    davvero interessente questo sito, però vorrei capire una cosa in merito alla risposta di Marisa, la banda di oscillazione per il 75%, non doveva tener conto del canone annuo massimo di € 6.080,00, invece che di € 2.660,00, canone annuo minimo?
    Ringraziando anticipatamente per la risposta, saluto.

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