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Nuda proprietà: quando il proprietario non è padrone in casa sua!

by Isabella Tulipano
in Esperto
on Giugno 16, 2014
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Spesso si sente parlare di figli che acquistano la nuda proprietà, lasciando ai genitori l'usufrutto dell'immobile. Oppure si sente parlare dell'istituto della nuda proprietà come nuova ed alternativa forma di investimento in campo immobiliare. Una nostra lettrice ci e si chiede però dove sia la convenienza, non tanto per il nudo proprietario, quanto per l'usufruttuario sul quale gravano le tasse. Giusto?

Spett.le Esperto,
vorrei sapere se è vero che la Nuda Proprietà può fare ristrutturazioni negli alloggi lasciati in usufrutto e fare in modo che gli usufruttuari beneficino delle detrazioni fiscali del 50%, più o meno. Che cos'è questa storia? La spinta per i poveri vecchi a vendere la nuda proprietà e fingendo di favorirli quando in realtà si assorbiranno tutte le imposte + le spese di proprietà liberando il vero proprietario da oneri vari? Mi sembra quasi ridicolo dato che poi se un usufruttuario volesse affittare il proprio alloggio non avrà alcun beneficio, bensì sarà bombardato da IMU seconda casa ( falsità assoluta e scandalosa), + Tasi & Co. Una contraddizione demenziale.
Quando... quando, qualcuno convincerà i Governanti che le case in usufrutto, o prime case di proprietà, se affittate avranno una ragione e dovranno essere tassate solo per quanto rendono, come i titoli e depositi bancari. Sempre che l'usufruttuario, o il proprietario di prima casa, non possieda altro.
Ringrazio e invio Cordiali saluti,
Antonietta

Cara Antonietta, comprendiamo lo sfogo , ma rispetto alle detrazioni sulle ristrutturazioni possiamo dirle che in questo caso la detrazione spetterebbe al nudo proprietario, in virtù di quanto stabilito dagli articoli 1004 e 1005 del Codice Civile , dove si specifica che: le spese ordinarie sono a carico dell'usufruttuario, mentre quelle straordinarie rimangono a carico del nudo proprietario.
Ha perfettamente ragione, invece, quando sottolinea che le imposte sul reddito come l'Irpef o la cedolare secca in caso di locazione dell'appartamento di cui si dispone, oltre che l'Imu e la recente Tasi sono a carico dell'usufruttuario, dato che la legge stabilisce che le paghi chi ha la disponibilità del bene. È vero che ciò avviene in quanto è colui che ha l'usufrutto a poter disporre dell'immobile e quindi a decidere se concederlo in affitto (e a percepire i canoni) o a poter mettere un'ipoteca. Va precisato che nel caso in cui l'usufruttuario utilizzi direttamente l'immobile come propria "abitazione principale" ha diritto all'esenzione del versamento dell'Imu per il 2014, o a future agevolazioni, proprio come i proprietari di prima casa.

Il diritto di usufrutto deve essere trascritto nei registri immobiliari e quindi deve emergere dal rogito di acquisto o dalla dichiarazione di successione.
Per quanto riguarda la durata dell'usufrutto, è possibile fissare una durata massima, ma questa non può andare oltre la vita dell'usufruttuario.
L'usufrutto, oltre che per scadenza o morte, si può estinguere anche nei seguenti casi
- rinuncia dell'usufruttuario;
- consolidazione, quando l'usufruttuario acquista la proprietà del bene;
- prescrizione, se non si utilizza il bene per oltre vent'anni;
- perimento o distruzione del bene;
- decadenza, per gravi inadempienze dell'usufruttuario: deterioramento del bene, cessione a terzi.


Dal punto di vista legislativo, i diritti di usufrutto e nuda proprietà sono disciplinati dagli articoli del Codice civile. Riportiamo i principali.


Articolo 981. Contenuto del diritto di usufrutto.
L'usufruttuario ha diritto di godere della cosa, ma deve rispettarne la destinazione economica.
Egli può trarre dalla cosa ogni utilità che questa può dare, fermi i limiti stabiliti in questo capo.


Articolo 1004. Spese a carico dell'usufruttuario.
Le spese e, in genere, gli oneri relativi alla custodia, amministrazione e manutenzione ordinaria della cosa sono a carico dell'usufruttuario. Sono pure a suo carico le riparazioni straordinarie rese necessarie dall'inadempimento degli obblighi di ordinaria manutenzione.

Articolo 1005. Riparazioni straordinarie.
Le riparazioni straordinarie sono a carico del proprietario. Riparazioni straordinarie sono quelle necessarie ad assicurare la stabilità dei muri maestri e delle volte, la sostituzione delle travi, il rinnovamento, per intero o per una parte notevole, dei tetti, solai, scale, argini, acquedotti, muri di sostegno o di cinta. L'usufruttuario deve corrispondere al proprietario, durante l'usufrutto, l'interesse delle somme spese per le riparazioni straordinarie.

Articolo 1008. Imposte e altri pesi a carico dell'usufruttuario.
L'usufruttuario è tenuto, per la durata del suo diritto, ai carichi annuali, come le imposte, i canoni, le rendite fondiarie e gli altri pesi che gravano sul reddito.
Per l'anno in corso al principio e alla fine dell'usufrutto questi carichi si ripartiscono tra il proprietario e l'usufruttuario in proporzione della durata del rispettivo diritto.

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Presentazione Autore
Isabella Tulipano

Donna, per designazione naturale, accettata con orgoglio e vanto. Mamma, per scelta consapevole: impegnativa quanto appagante. Esperta in questioni tecniche, fiscali, legali sul mondo delle locazioni, per lavoro, ma soprattutto per passione e per deformazione filosofica: l'eccellenza non è un atto, ma un'abitudine.


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  • Silvia

    Buonasera,
    vorrei chiedere un parere, se sono usufruttuaria di un immobile ho la facoltà di poterlo affittare?
    Nel caso l'attestato di prestazione energetica può essere redatto a mio nome o deve essere necessariamente a nome del nudo proprietario?
    Ho fatto una ricerca ma non trovo riferimenti legislativi.
    Grazie, saluti

  • Gentile Silvia come usufruttuaria può solo lei eventualmente concedere l'immobile in affitto; rispetto all'Ape diciamo che in effetti ci sono diverse interpretazioni; di fatto l'ape serve per affittare l'immobile nel suo caso ed è legato all'immobile, quindi potrebbe indicare i dati del nudo proprietario e nelle note il suo usufrutto, pagando lei la spesa per ora, avendone necessità.

  • giovanna

    ho digitato usufrutto e nuda proprietà e siete comparsi voi, quindi vi chiedo un consiglio: ho ereditato una nuda proprietà, la riforma del condominio ha inserito la solidarietà fra u. e n.p.per le spese condominiali, ora la mia usufruttuaria non paga più il condominio, ha novant'anni ma sta benissimo. Ho visto che l'amministratore non l'ha mai convocata, se pago l'us.mi può dire perchè lo hai fatto ? Se invece non pago e aspetto posso fermare gli atti legali dicendo che l'usufruttuaria non è mai stata convocata ? Cosa conviene fare visto che l'usufruttuaria al sole non ha nulla ?

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