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Opzione cedolare secca per un contratto in corso: come e quando?

by Isabella Tulipano
in Esperto
on Febbraio 20, 2014
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Abbiamo sempre parlato, nel momento della stipula di un nuovo contratto ad uso abitativo, del fatto che il proprietario possa fare una libera scelta (dettata dalla convenienza) su come tassare il reddito che deriva dai canoni d'affitto: tra il classico regime Irpef e quello della cedolare secca. Ma per chi ha già un contratto in essere e vuole cambiare regime fiscale, quali obblighi deve rispettare? Ci sono delle tempistiche da rispettare?

Buonasera Isabella,
ho stipulato un contratto a canone libero 4+4 con tassazione ordinaria.
Ad ottobre ho rinnovato l'annualità e mi sono reso conto che con la nuova normativa era più conveniente optare per la cedolare secca. Ho già inviato la raccomandata all'inquilino e sto presentando il nuovo modello RLI all'agenzia delle entrate.
Nel mio caso, essendo trascorsi più di 30 giorni dal pagamento del rinnovo annualità, la nuova tassazione parte già da gennaio 2014 o da ottobre mese in cui avviene il rinnovo dell'altra annualità?
Antonio

Gentile Antonio,
come giustamente sa l'opzione può essere esercitata anche in occasione del rinnovo del contratto, in una delle annualità successive alla prima, ma anche in questo caso occorre rispettare la scadenza dei 30 giorni previsti per il pagamento della nuova annualità. Quindi per poter "riparare" occorre innanzitutto distinguere se si tratti di:


1. Una semplice «svista» o
2. di un ripensamento, avendo già effettuato il versamento dell'imposta di registro (anche se in un'unica soluzione per l'intera durata del contratto).


Per il primo caso l'Agenzia delle Entrate le permette di usufruire dell'istituto della «remissione in bonis» (art. 2 D.L. 16/2012), secondo il quale è consentito esercitare l'opzione di cedolare secca per l'annualità in corso, anche oltre il termine previsto per il versamento dell'imposta annualità successive.


Come funziona la "remissione in bonis"?


La remissione in bonis deve essere esercitata entro il termine di presentazione della prima dichiarazione dei redditi utile, successiva alla scadenza del termine previsto per il versamento dell'imposta di registro - annualità successive. Per usufruirne occorre versare (tramite modello F24) la sanzione di cui all'articolo 2, comma 1, lettera c), del decreto legge 16/2012, fissata nella misura di 258 euro.
Se decidesse, quindi, di utilizzare tale istituto gli effetti della cedolare secca partirebbero già da questa annualità.


Corretti, infine, la presentazione del nuovo Modello RLI e l'invio della raccomandata all'inquilino che va informato tempestivamente di questa scelta e della contemporanea rinuncia agli aggiornamenti Istat, per tutto il periodo di durata dell'opzione.

In caso di più inquilini la scelta va comunicata a ciascuno di essi, sempre a mezzo lettera raccomandata a/r: è esclusa la raccomandata a mano. Si precisa che l'opzione esercitata ha validità per il residuo periodo di durata del contratto; fatta salva la possibilità, sempre in occasione della prossima scadenza, di tornare al classico regime irpef.

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Presentazione Autore
Isabella Tulipano

Donna, per designazione naturale, accettata con orgoglio e vanto. Mamma, per scelta consapevole: impegnativa quanto appagante. Esperta in questioni tecniche, fiscali, legali sul mondo delle locazioni, per lavoro, ma soprattutto per passione e per deformazione filosofica: l'eccellenza non è un atto, ma un'abitudine.


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  • Antonio

    Salve ho stipulato un contratto cedolare secca 4+4. Adesso sono scaduti i primi 4 anni ed ho intenzione di stipularlo il contratto di locazione concordato. Quindi bisogna comunicare all'agenzia delle entrate che si resine dal vecchio contratto oppure non rinnovando cessa automaticamente? Grazie

  • Gentile Antonio il contratto quindi si considera scaduto e dovrà registrare il nuovo contratto con le nuove condizioni.

  • Antonio

    Salve, ho stipulato un contratto a cedolare secca 4+4. Adesso sono scaduti i primi 4 e lasciando le stesse condizioni economiche volevo passare al contratto concordato. Per fare ciò sto predisponendo il nuovo contratto concordato. Ma bisogna disdire quello precedente, oppure non prorogsndolo risulta cessato in automatico. Grazie.

  • Corradi Corrado

    per registrazione di contratto a cedolare secca è assolutamente necessaria la raccomandata con ricevuta di ritorno o è sufficiente una e-mail dove vi sia comunicazione di presa visione da parte dell'inquilino?
    grazie

  • Gentile Corrado se indica l'opzione in contratto è sufficiente copia del contratto registrato; altrimenti la raccomandata è indispensabile.

  • Corradi Corrado

    Ho affittato a canone libero tipo 4+4 firmato e registrato l' 1/12/2011. Prima proroga a dicembre 2015 ancora come contratto libero. al primo dicembre 2016 passo a cedolare secca e sono tre gli anni rimanenti. Nella dichiarazione del 2017 per redditi relativi al 2016 come dovrò agire a riguardo? Da quando parte la...cedolare secca?
    grazie mille

  • Gentile Corrado l'opzione vale per l'intero periodo quindi per quest'anno dovrà indicare i redditi e l'opzione, pagando glia acconti previsti.

  • Laura

    Buonasera sono sempre Laura
    Ho un'altro quesito da porvi :
    Contratto di locazione a regime ordinario con scadenza dei primi 4 anni al 31/01/2017.
    Il proprietario vuole passare al regime di cedolare secca
    Manda lettera all'inquilino che comunica il cambio di tipologia di tassazione
    Io come agenzia cosa devo fare ???
    Attendo vostre
    Grazie 1000
    Laura

  • Gentile Laura, rispetto al primo quesito adesso il ritardo della proroga, in cedolare secca le costa 100 euro. Deve presentare il modello RLI con opzione e comunicare la scelta all'inquilino con raccomandata. L'imposta di registro in questo caso non va versata, il pagamento riguarda la sanzione per il ritardo.

  • Laura

    Contratto di locazione 4+4 con cedolare secca !! Scadenza dei primi 4 anni al 30/09/2016!!! Dimenticato di mandare proroga all'agenzia delle entrate per i successivi 4 anni .
    Come devo procedere per sanare la situazione????
    Grazie per la collaborazione
    Attendo vostre
    Saluti
    Laura

  • Luigi

    Buongiorno Isabella: tempo fa ho stipulato un contratto a canone libero 4+4 che scade a marzo 2017 usufruendo della cedolare secca Le chiedo alla scadenza marzo 2017 devo rifare nuovamente la stipula del contratto e pagare l'imposta di registro e l'imposta di bollo? Grazie

  • Gentile Luigi, a scadenza, entro 30 giorni, deve comunicare la proroga del contratto per gli ulteriori 4 anni; se rimane in regime di cedolare secca non dovrà pagare alcuna imposta, ma solo presentare il modello rli, anche via web.

  • alessandra severi

    Salve
    relativamente all'utilizzo della remissione in bonis, al fine di sanare la tardiva comunicazione di proroga tacita di un contratto di locazione già in cedolare secca, non mi è chiaro quale sia il termine ultimo per poter essere esercitata. Ad esempio, in caso di proroga tardiva di un contratto di locazione 4+4 in regime di cedolare secca scaduto in data 01/06/2016, qualora si voglia reiterare l'opzione della cedolare senza perdere le agevolazioni previste dalla norma per l'anno 2016, la remissione in bonis deve essere esercitata entro il termine di presentazione della dichiarazione dei redditi 2015/Unico 2016 (30 settembre 2016) o più coerentemente entro il 30 settembre 2017 cioè entro il termine di presentazione della prima dichiarazione dei redditi UTILE al pagamento dei redditi 2016 locazione compresi? Del resto nell'ipotesi in cui la data di scadenza fosse il 30 settembre 2016 al termine UTILE , riferito alla dichiarazione dei redditi, quale altro significato potrebbe essere attribuito se non quello funzionale di pagamento delle imposte relative ai redditi dell'annualità 2016?
    Vi ringrazio in anticipo per l'attenzione.

  • Buongiorno Alessandra, il termine ultimo è riferito alla presentazione della dichiarazione dei redditi relativi all'anno della proroga, quindi il 2017 nel suo esempio; sempre che non si sia versata però l'imposta di registro.

  • Claudio

    Gentile Isabella, ho un contratto di locazione stipulato nel maggio 2007 con tacito rinnovo dopo 4 anni e di 4 anni n quattro anni. Nel 2011 è stato anche abbassato il canone di locazione che mi paga l'inquilino. Adesso mi sono accorto che la cifra rientra nel canone concordato del mio comune e vorrei passare alla nuova tipologia e con l'occasione passare alla cedolare secca. Purtroppo ho già pagato l'imposta di registro nel maggio scorso, quindi se ne riparla il prossimo anno. Vorrei sapere come fare: compilo il modulo RLI? C'è una guida come compilarlo per effettuare una variazione rispetto a una registrazione precedente? Grazie in anticipo.

  • Buongiorno Claudio, questo tipo di variazione prevede la chiusura del contratto in essere e la stipula di un nuovo contratto a canone concordato da registrare sempre con rli e in occasione del quale scegliere l'opzione della cedolare secca, agevolata in questo caso. é un'operazione che in realtà a questo punto potreste anche fare da subito, risolvendo il contratto in essere con 67 euro e registrando il nuovo contratto a costo zero.

  • Claudio

    Grazie per la veloce risposta. Speravo di poter fare tutto senza pagare la risoluzione dell'attuale contratto. Tra l'altro procedendo adesso perderei anche l'imposta di registro già pagata a maggio. Però facendo adesso il cambio potrei usufruire dell'agevolazione canone concordato per il saldo imu-tasi di dicembre?

  • potrebbe usufruirne in parte, calcolando l'agevolazione dal momento del nuovo contratto.

  • Riki

    Gent.ma scusi se torno in argomento ma proprio ora ricevo una risposta dell'AdE Pescara, in cui mi si dice che per loro c'è da fare Remissione in bonis con sanzione 258 €, in quanto citando la circolare 26/2011 affermano che l'opzione originariamente scelta vale solo per la durata del contratto o della proroga ovvero 4 anni o 8 ma solo se rinnovata scelta opzione con RLI nei termini..... Per cui mi dica se può essere percorribile questa doppia ipotesi : a) vado all'AdE di competenza per sapere loro interpretazione oppure b) non pago sanzione x bonis di 258 € (eventuale perdita vantaggio Irpef sarebbe addirittura inferiore...), ma solo come lei suggeriva sanzione per ritardo; per anni a venire potrei rifare comunque scelta opzione allo scadere dell'annualità.... Spero sia chiaro, ringrazio in anticipo.

  • Se vuole mantenere la cedolare secca dovrebbe a questo punto andare dall'agenzia delle entrate e come le hanno anticipato fare la remissione in bonis; se applica il regime irpef allora paga le sanzioni e l'imposta di registro, rimando alla prossima scadenza annuale la scelta eventuale della cedolare secca.

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