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Opzione cedolare secca per un contratto in corso: come e quando?

by Isabella Tulipano
in Esperto
on Febbraio 20, 2014
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Abbiamo sempre parlato, nel momento della stipula di un nuovo contratto ad uso abitativo, del fatto che il proprietario possa fare una libera scelta (dettata dalla convenienza) su come tassare il reddito che deriva dai canoni d'affitto: tra il classico regime Irpef e quello della cedolare secca. Ma per chi ha già un contratto in essere e vuole cambiare regime fiscale, quali obblighi deve rispettare? Ci sono delle tempistiche da rispettare?

Buonasera Isabella,
ho stipulato un contratto a canone libero 4+4 con tassazione ordinaria.
Ad ottobre ho rinnovato l'annualità e mi sono reso conto che con la nuova normativa era più conveniente optare per la cedolare secca. Ho già inviato la raccomandata all'inquilino e sto presentando il nuovo modello RLI all'agenzia delle entrate.
Nel mio caso, essendo trascorsi più di 30 giorni dal pagamento del rinnovo annualità, la nuova tassazione parte già da gennaio 2014 o da ottobre mese in cui avviene il rinnovo dell'altra annualità?
Antonio

Gentile Antonio,
come giustamente sa l'opzione può essere esercitata anche in occasione del rinnovo del contratto, in una delle annualità successive alla prima, ma anche in questo caso occorre rispettare la scadenza dei 30 giorni previsti per il pagamento della nuova annualità. Quindi per poter "riparare" occorre innanzitutto distinguere se si tratti di:


1. Una semplice «svista» o
2. di un ripensamento, avendo già effettuato il versamento dell'imposta di registro (anche se in un'unica soluzione per l'intera durata del contratto).


Per il primo caso l'Agenzia delle Entrate le permette di usufruire dell'istituto della «remissione in bonis» (art. 2 D.L. 16/2012), secondo il quale è consentito esercitare l'opzione di cedolare secca per l'annualità in corso, anche oltre il termine previsto per il versamento dell'imposta annualità successive.


Come funziona la "remissione in bonis"?


La remissione in bonis deve essere esercitata entro il termine di presentazione della prima dichiarazione dei redditi utile, successiva alla scadenza del termine previsto per il versamento dell'imposta di registro - annualità successive. Per usufruirne occorre versare (tramite modello F24) la sanzione di cui all'articolo 2, comma 1, lettera c), del decreto legge 16/2012, fissata nella misura di 258 euro.
Se decidesse, quindi, di utilizzare tale istituto gli effetti della cedolare secca partirebbero già da questa annualità.


Corretti, infine, la presentazione del nuovo Modello RLI e l'invio della raccomandata all'inquilino che va informato tempestivamente di questa scelta e della contemporanea rinuncia agli aggiornamenti Istat, per tutto il periodo di durata dell'opzione.

In caso di più inquilini la scelta va comunicata a ciascuno di essi, sempre a mezzo lettera raccomandata a/r: è esclusa la raccomandata a mano. Si precisa che l'opzione esercitata ha validità per il residuo periodo di durata del contratto; fatta salva la possibilità, sempre in occasione della prossima scadenza, di tornare al classico regime irpef.

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Presentazione Autore
Isabella Tulipano

Donna, per designazione naturale, accettata con orgoglio e vanto. Mamma, per scelta consapevole: impegnativa quanto appagante. Esperta in questioni tecniche, fiscali, legali sul mondo delle locazioni, per lavoro, ma soprattutto per passione e per deformazione filosofica: l'eccellenza non è un atto, ma un'abitudine.


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  • alessandra severi

    Salve
    relativamente all'utilizzo della remissione in bonis, al fine di sanare la tardiva comunicazione di proroga tacita di un contratto di locazione già in cedolare secca, non mi è chiaro quale sia il termine ultimo per poter essere esercitata. Ad esempio, in caso di proroga tardiva di un contratto di locazione 4+4 in regime di cedolare secca scaduto in data 01/06/2016, qualora si voglia reiterare l'opzione della cedolare senza perdere le agevolazioni previste dalla norma per l'anno 2016, la remissione in bonis deve essere esercitata entro il termine di presentazione della dichiarazione dei redditi 2015/Unico 2016 (30 settembre 2016) o più coerentemente entro il 30 settembre 2017 cioè entro il termine di presentazione della prima dichiarazione dei redditi UTILE al pagamento dei redditi 2016 locazione compresi? Del resto nell'ipotesi in cui la data di scadenza fosse il 30 settembre 2016 al termine UTILE , riferito alla dichiarazione dei redditi, quale altro significato potrebbe essere attribuito se non quello funzionale di pagamento delle imposte relative ai redditi dell'annualità 2016?
    Vi ringrazio in anticipo per l'attenzione.

  • Buongiorno Alessandra, il termine ultimo è riferito alla presentazione della dichiarazione dei redditi relativi all'anno della proroga, quindi il 2017 nel suo esempio; sempre che non si sia versata però l'imposta di registro.

  • Claudio

    Gentile Isabella, ho un contratto di locazione stipulato nel maggio 2007 con tacito rinnovo dopo 4 anni e di 4 anni n quattro anni. Nel 2011 è stato anche abbassato il canone di locazione che mi paga l'inquilino. Adesso mi sono accorto che la cifra rientra nel canone concordato del mio comune e vorrei passare alla nuova tipologia e con l'occasione passare alla cedolare secca. Purtroppo ho già pagato l'imposta di registro nel maggio scorso, quindi se ne riparla il prossimo anno. Vorrei sapere come fare: compilo il modulo RLI? C'è una guida come compilarlo per effettuare una variazione rispetto a una registrazione precedente? Grazie in anticipo.

  • Buongiorno Claudio, questo tipo di variazione prevede la chiusura del contratto in essere e la stipula di un nuovo contratto a canone concordato da registrare sempre con rli e in occasione del quale scegliere l'opzione della cedolare secca, agevolata in questo caso. é un'operazione che in realtà a questo punto potreste anche fare da subito, risolvendo il contratto in essere con 67 euro e registrando il nuovo contratto a costo zero.

  • Claudio

    Grazie per la veloce risposta. Speravo di poter fare tutto senza pagare la risoluzione dell'attuale contratto. Tra l'altro procedendo adesso perderei anche l'imposta di registro già pagata a maggio. Però facendo adesso il cambio potrei usufruire dell'agevolazione canone concordato per il saldo imu-tasi di dicembre?

  • potrebbe usufruirne in parte, calcolando l'agevolazione dal momento del nuovo contratto.

  • Riki

    Gent.ma scusi se torno in argomento ma proprio ora ricevo una risposta dell'AdE Pescara, in cui mi si dice che per loro c'è da fare Remissione in bonis con sanzione 258 €, in quanto citando la circolare 26/2011 affermano che l'opzione originariamente scelta vale solo per la durata del contratto o della proroga ovvero 4 anni o 8 ma solo se rinnovata scelta opzione con RLI nei termini..... Per cui mi dica se può essere percorribile questa doppia ipotesi : a) vado all'AdE di competenza per sapere loro interpretazione oppure b) non pago sanzione x bonis di 258 € (eventuale perdita vantaggio Irpef sarebbe addirittura inferiore...), ma solo come lei suggeriva sanzione per ritardo; per anni a venire potrei rifare comunque scelta opzione allo scadere dell'annualità.... Spero sia chiaro, ringrazio in anticipo.

  • Se vuole mantenere la cedolare secca dovrebbe a questo punto andare dall'agenzia delle entrate e come le hanno anticipato fare la remissione in bonis; se applica il regime irpef allora paga le sanzioni e l'imposta di registro, rimando alla prossima scadenza annuale la scelta eventuale della cedolare secca.

  • Riki

    Grazie per la celerità, davvero gentilissimi; provvedo allora all'invio Mod.RLI più al pagamento della sanzione (cod. 1507) sanzione 15% su imposta dovuta per intera durata contrattuale = 3.600 x 4 x 2% +interessi mora (cod. 1508) pari a 0,2 x imposta dovuta per intera durata contrattuale x n° giorni trascorsi dalla violazione/36.500. Il pagamento è meglio farlo prima dell'invio telematico del modello ? Va allegato qualcosa ?

  • Se procede all'invio telematico allora il pagamento deve avvenire contestualmente e tramite indicazione di un conto corrente da cui prelevare la cifra.

  • Riki

    Gent.ma complimenti per l'ottimo servizio; io mi trovo in questa situazione : Locazione in regime cedolare, scadono i 4 anni rinnovo tacito ma dimentico di registrare la proroga +4.
    Per avere comunque cedolare retroattiva per l'anno-1 in un post a tale Riccardo scrive che va presentato RLI e fare remisione in Bonis con sanzione €. 258, mentre a tale Andrea Ghetti scrive che va "si" presentato RLI ma non è necessario remissioni in Bonis in quanto il contratto prorogato era già in regime cedolare (non ho pagato ora imposta) e nemmeno la raccomandata va più inviata in quanto appunto non cambierebbe regime. Chiaramente se bastasse la seconda opzione per me sarebbe meglio !! Grazie in anticipo mb

  • Salve, la remissione in bonis serve a recuperare una "dimenticanza" se così possiamo chiamarla, per cui io voglio aderire alla cedolare secca, per esempio se l'anno prima sono in regime irpef o se inizio un nuovo contratto, e mi scordo di dire che aderisco alla cedolare secca e non ho pagato l'imposta di registro. Se devo solo comunicare la proroga in ritardo, allora pago relativa sanzione.

  • Giorgio

    Buongiorno Isabella.
    Qualche anno fa ho inviato la raccomandata al mio inquilino per aderire alla cedolare secca durante il corso del contratto, ed ho smesso di pagare le registrazioni annuali. Ho dichiarato la cedolare secca nella mia denuncia dei redditi. Non ho mai però fatto la comunicazione tramite RLI all'Agenzia delle Entrate. Se pago i 258€ e comunico la cedolare secca con l'RLI oggi, è possibile usufruire della remissione in bonis? E' stata una svista, non un ripensamento, la raccomandata AR lo dimostra. Grazie.

  • Gentile Giorgio, la remissione dovrebbe avvenire in ogni caso antecedentemente la prima dichiarazione dei redditi utile, quindi oggi risulterebbe fuori tempo. Provi a chiedere una consulenza diretta con l'agenzia delle entrate di competenza per capire come rimediare la situazione.

  • tommaso

    Contratto ordinario agosto 2015. il prossimo agosto si sceglie di applicare cedolare secca. I locatori sono due; entrambi devono inviare raccomandata ar o è sufficiente una sola raccomandata?

  • Gentile Tommaso la raccomandata può essere unica; è necessario però che nel modello Rli la scelta venga indicata a favore di tutti e due i proprietari.

  • brunello

    Buongiorno Isabella
    Dal 15-01-1997 ho stipulato un contratto di locazione a canone libero 4+4 regolarmente registrato .
    Il 16-01-2014 il Proprietario mi ha spedito la Raccomandata A/R per l'opzione al regime Cedolare Secca. ( non ho avuto copia del RLI )
    Il 02-05-2016 il Proprietario mi fa sapere che è sua intenzione stipulare un nuovo contratto di locazione, questa volta a " Canone Concordato " .
    E' sua intenzione aumentare il canone ( a suo dire ) perché sono variati alcuni parametri abitativi.
    Nella Raccomandata che ho ricevuto faceva riferimento alla rinuncia di aggiornamenti ed adeguamenti ISTAT.
    Può fare tutto ciò o è legato a delle disposizioni legislative ?
    mi dia qualche dritta. La ringrazio ............Bruno

  • Gentile Brunello il nuovo contratto comporta maggiori vantaggi fiscali per il proprietario ma essendo a canone concordato il valore è fissato dall'accordo territoriale di riferimento., Ora se non è a scadenza del vecchio contratto lei può non accettare la richiesta e chiedere di proseguire con il contratto in essere.

  • patrizia

    buongiorno! ho un appartamento che ho sempre affittato con contratto a tassazione ordinaria. dal 1 aprile 2016, ho fatto la cedolare secca.
    in questi giorni devo fare il 730 e volevo sapere, se fosse possibile non pagare l'acconto a novembre per l'anno 2017, quando so già che la tassazione sarà diversa per l'anno 2016. grazie e buona giornata. patrizia

  • Gentile Patrizia per il primo anno di applicazione della cedolare secca è possibile non versare l'acconto e rimandare il tutto al 2017; in ogni caso sui redditi percepiti nel 2016 applicherà le aliquote previste per quest'anno.

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