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Patti chiari, mediazione duratura!

by Isabella Tulipano
in Esperto
on Ottobre 17, 2013
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Diversi gli strumenti a disposizione di un proprietario che voglia affidare il proprio immobile ad un professionista, un agente immobiliare. Diversi gli strumenti, diversi i rapporti che vengono a crearsi e la forma di fiducia richiesta. Per poter decidere serenamente e con chiarezza fin dal principio, presentiamo alcune possibili forme di rapporto tra cui un proprietario potrà scegliere nel momento in cui decide di affidare l'immobile da affittare ad un'agenzia Solo Affitti.

Lo strumento maggiormente utilizzato e più semplice è rappresentato da:
- l'incarico di mediazione. È un contratto, redatto in forma scritta, con cui il proprietario incarica l'agente di trovare un inquilino per il proprio immobile. Nell'incarico si specificano le richieste del proprietario, le modalità per revocarlo e l'entità dell'eventuale compenso da corrispondere in caso di conclusione dell'affare. L'incarico può essere di due tipi: con o senza esclusiva. Se esiste l'esclusiva, il proprietario si impegna, per un certo periodo, a non affittare direttamente e a non dare incarico ad altre agenzie. In compenso, il proprietario in questo caso ha il vantaggio di essere certo del massimo impegno dell'agenzia, di vedere il suo immobile pubblicizzato e soprattutto di non dover compensare nessun tipo di spese nel caso in cui a conclusione del periodo di esclusiva, l'agenzia non sia riuscita ad affittare l'immobile. L'unico compenso, infatti, che verrà richiesto sarà l'eventuale provvigione nel momento in cui ci sia la conclusione dell'affare, che corrisponde nella maggior parte dei casi con la stipula del contratto.

Altro strumento molto diffuso è:
- Il mandato: è il contratto con il quale una parte (mandatario) si obbliga a compiere uno o più atti giuridici per conto dell'altra (mandante). In questo caso, anche qui tramite un accordo scritto, il proprietario, mandante, affida all'agente Solo Affitti il mandato per concludere contratti di locazione per l'immobile di proprietà.
Si distinguono
Mandato senza rappresentanza: il mandatario agisce in nome del mandante; è autore del contratto e destinatario degli effetti economici e giuridici, l'interessato effettivo rimane nascosto al terzo contraente.
Mandato con rappresentanza: il mandante appare e diventa parte del contratto, conferendo al mandatario la procura.
Il mandato è un contratto che si presume sempre oneroso, ossia che prevede sempre un compenso. Se il mandato è a titolo gratuito, deve risultare chiaramente dall'atto. Solitamente il compenso viene previsto e specificato nell'accordo tra le parti. Il mandatario deve eseguire gli atti relativi al mandato conferitogli con quella che viene definita la "diligenza del buon padre di famiglia". L'espressione indica un atteggiamento corretto e responsabile, per cui il mandatario adotterà la dovuta attenzione e professionalità nel gestire affari che non lo coinvolgono personalmente.
Il mandato prevede obblighi per entrambe le parti ed il mandante può in qualsiasi momento revocare il mandato conferito.

Tra le formule di gestione da parte degli agenti immobiliari riveste un ruolo significativo:
- Il vuoto-pieno è una tipologia contrattuale che consiste nell'"acquistare" anticipatamente da parte dell'agenzia la locazione dell'immobile per un determinato periodo, definito, a prescindere da quella che sarà l'effettiva occupazione dello stesso. L'agenzia si occuperà direttamente della gestione dell'immobile, impegnandosi a versare un corrispettivo costituito da un prezzo forfetario, da versare anche in caso di mancata locazione. È una formula particolarmente adottata nel caso di affitti turistici che permette all'agenzia di gestire l'immobile come se si trattasse di un immobile all'interno di un residence vacanze.

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Presentazione Autore
Isabella Tulipano

Donna, per designazione naturale, accettata con orgoglio e vanto. Mamma, per scelta consapevole: impegnativa quanto appagante. Esperta in questioni tecniche, fiscali, legali sul mondo delle locazioni, per lavoro, ma soprattutto per passione e per deformazione filosofica: l'eccellenza non è un atto, ma un'abitudine.


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  • vale

    Salve ho letto il vostro articolo e lo trovo molto interessante.
    Ho solo qualche dubbio: esiste incompatibilità tra l'attività di agente immobiliare e la possibilità di gestire una casa vacanza con il contratto "vuoto per pieno"? Qualora non esistesse incompatibilità può un agente immobiliare stipulare contratti vuoto per pieno con la sua ditta individuale con partita iva aperta con esclusivo codice ateco di agente immobiliare?

    Grazie
    Attendo vostre preziose risposte

  • Gentile Vale, la possibilità di gestire direttamente l'attività turistica tramite l'agenzia immobiliare dipende da cosa prevede la legge regionale in materia; se ciò non fosse possibile dovreste, allora, farvi rilasciare un mandato a titolo oneroso da parte del proprietario.

  • Riccardo

    Grazie per l'articolo. Ho una domanda: posso svolgere il mandatario con rappresentanza per la promozione e l'assistenza clienti in appartamenti a finalita' turistica senza essere un agente immobiliare?

  • Buongiorno Riccardo, non è possibile farlo senza avere la regolare iscrizione come agente immobiliare.

  • Michele

    Salve,
    Complimenti per l'articolo! Mi chiedevo, la mediazione può essere effettuata esclusivamente da un'agenzia immobiliare, o anche da un tour operator?
    Cordiali saluti
    Michele

  • Salve Michele, se parliamo di una mediazione immobiliare occorre interfacciarsi con un agente immobiliare professionista; quindi nel caso di tour operator parliamo di un'operazione di vendita di soggiorni turistici che sottostanno ad altre normative.

  • DiegoDF

    Buongiorno, e grazie per la chiara esposizione delle varie possibilità.
    In relazione al caso della locazione turistica con un mandato con rappresentanza ed essendo un mandante, ricevo un rendiconto dall'agenzia col lordo incassato dai locatari (turisti) e il netto una volta detratti la provvigione e l'IVA. Non avendo optato per la cedolare secca, nella mia ichiarazione dei redditi va il lordo o il netto? Grazie ancora.

  • Gentile Diego, come reddito da locazione deve indicare il netto e pagare su queste le imposte.

  • Affitto Breve a Mila

    Ciao Isabella, complimenti per l'articolo e la sua chiarezza espositiva. Molte persono non sono infatti a conoscenza della possibilità di affittare il proprio immobile, liberandosi da tutti gli impegni burocratici, attraverso un mandato stipulato con un'agenzia.
    La possibilità di utilizzare un mandato è ancora più congeniale in caso di affitti di brevi periodo. Si concede tramite mandato la gestione di una appartamento con finalità di affitto e l'agenzia, o un'azienda specializzata, si occupa di tutto.

    >A presto!
    Stefano

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