Cerca

Pignoramento prima casa in affitto: cosa succede all’inquilino?

by Isabella Tulipano
in Esperto
on Agosto 05, 2016
Visite: 2651

Valutazione attuale: 5 / 5

Stella attivaStella attivaStella attivaStella attivaStella attiva
 
pignoramento-nessuna-disponibilità-dell-immobile-in-presenza-di-un-inquilino

Se la casa in affitto viene pignorata, l’inquilino deve lasciare l’immobile?


Purtroppo succede .. si è acquistato un immobile come investimento con un mutuo, quando la rata era sostenibile e si avevano le condizioni economiche per pagare, poi l’immobile di dà in affitto per recuperare le uscite e poi il canone si utilizza per coprire altre spese, lasciando la rata del mutuo non pagata. Ma la banca non sta a guardare e pignora l’immobile mettendolo all’asta. Ma su questo immobile c’è un contratto d’affitto. Quali sono i diritti dell’inquilino? Come può “difendersi”? e se viene contestata la validità stessa del contratto? Ovvero il proprietario lo ha concesso in affitto proprio per evitare il pignoramento?


Sono tanti gli interrogativi che potrebbero attanagliare un inquilino che vive in un appartamento e che scopre, suo malgrado, essere stato pignorato. Il primo, principale, è quello di che cosa succederà del suo contratto: potrà continuare a vivere lì. Il secondo, altrettanto importante, è quello su a chi pagare il canone d’affitto?
Rispondiamo a due quesiti/esempi di utenti preoccupati:


Buongiorno, con la presente volevo chiederVi un informazione, cerco di spiegare i mio problema:
• Sono in affitto ed ho regolarmente pagato il canone dovuto mensilmente tramite bonifico su iban segnato sul contratto di affitto regolarmente registrato;
• Il contratto di affitto è regolarmente firmato da entrambi i proprietari dell’immobile;
• I due proprietari risultano separati/divorziati;
• Uno dei due proprietari fa causa all’altro per mancato versamento del mantenimento dovuto chiedendo al giudice il pignoramento del canone di affitto;
• Il giudice da ragione al proprietario richiedendo il pignoramento, cosi devo versare l’intero importo dovuto del canone al suddetto richiedente.
• Ad oggi non ho ancora ricevuto nessuna comunicazione di variazione dell’iban per il versamento, e non posso effettuare il versamento sull’iban precedente.

Come mi devo comportare?

Possiamo dire che questo è un caso in cui l’inquilino viene tutelato dal Codice civile Art. 2923 c. 1 che specifica:


“In caso trasferimento coattivo dell’immobile locato, conseguente ad espropriazione forzata, l’affitto è opponibile all’aggiudicatario dell’immobile espropriato purché il contratto di locazione:

– abbia data certa anteriore al pignoramento
– sia stato trascritto anteriormente al pignoramento stesso.


Quindi la tutela arriva dalla buona fede dell’inquilino che, ignaro dei problemi economici del proprietario, ha regolarmente stipulato un contratto di locazione e che ora dovrà chiedere al curatore fallimentare gli estremi per poter continuare a pagare regolarmente il canone di locazione, come se ci fosse stato un semplice passaggio di proprietà. In questo caso il contratto continuerà ad esistere e verranno rispettate le clausole inserite, prima fra tutte quella della durata.


Altro caso, più complesso:

Sto in affitto in un appartamento del quale la proprietà è di un società srl in liquidazione su quest'ultima società c'è una procedura fallimentare da parte di equitalia con pignoramento su tutti i beni di questa società srl in liquidazione.
Adesso un rappresentante della società ha registrato un contratto di affitto nel 2016 stabilendo un canone mensile di 255,00 dal 2015.

Come posso difendermi ? quale linea seguire? È lecito tutto questo?
Vi ringrazio Anticipatamente
Distinti Saluti
Saverio


Qui la situazione si complica dal momento che

un contratto trascritto successivamente al pignoramento non è opponibile al creditore.

Diciamo che dal punto di vista legale se il contratto di locazione non ha data certa, anteriore al pignoramento, si applicano le seguenti regole indicate sempre dal Codice Civile Art. 2923 co. 2 e 4


– se l’inquilino riesce a dimostrare di occupare l’immobile prima del pignoramento, chi si aggiudica il bene è tenuto a rispettare il contratto e quindi lasciare l’inquilino per una durata massima di 6 anni;


– se il contratto d’affitto è stato stipulato per una durata superiore a 9 anni, è opponibile solo per 9 anni dall’inizio della locazione.


Ovvero chi dovesse acquistare questo immobile all’asta potrebbe chiedere, nei cinque anni successivi, di esperire l’azione revocatoria, dimostrando che la locazione è stata stipulata solo allo scopo di danneggiare ed ostacolare il futuro proprietario.

Di fatto la stessa azione potrebbe essere intrapresa nel caso in cui, seppure il contratto fosse stato regolarmente registrato prima dell’atto di pignoramento, ci fosse un canone di locazione fissato ad una cifra inferiore almeno di un terzo al giusto prezzo o a quello richiesto da precedenti contratti d’affitto presupponendo in questo accordo una frode nei confronti del nuovo possessore dell’immobile.

POTREBBE INTERESSARTI ANCHE:
La prima casa resta pignorabile, ma il governo valuta gli aiuti anti-esproprio.

 

Presentazione Autore
Isabella Tulipano

Donna, per designazione naturale, accettata con orgoglio e vanto. Mamma, per scelta consapevole: impegnativa quanto appagante. Esperta in questioni tecniche, fiscali, legali sul mondo delle locazioni, per lavoro, ma soprattutto per passione e per deformazione filosofica: l'eccellenza non è un atto, ma un'abitudine.


Fai una domanda o lascia il tuo commento

0 Restrizione caratteri
Il tuo testo deve essere più lungo di 10 characters
  • valentina

    buongiorno, io ho un'attività di bar all'interno di un condominio che è andato all'asta per un pignoramento. Noi stiamo pagando l'affitto alle aste, ma a ottobre scade il contratto. mi chiedevo, visto che accanto a noi c'è un'altra attività alla quale è già scaduto da diversi mesi il contratto e sta comunque regolarmente pagando l'affitto, se una volta scaduto il contratto per legge è normale che si rinnovi in automatico (le parlo di un contratto stipulato nel 2011 6+6 e il condominio è andato all'asta nel 2014) ?.
    sarei grata se lei rispondesse perchè riuscirei a valutare il da farsi, ovvero se restare o guardarmi attorno per non restare senza lavoro.
    le porgo cordiali saluti. Attendo risposta.
    le premetto che noi siamo in sub affitto per un eventuale ritiro dell' attività.

  • Buongiorno Valentina, in condizioni normali i contratti vengono rinnovati automaticamente se non c'è disdetta; quindi se le hanno già comunicato che deve liberare il bene entro la scadenza questa è valida.

  • valentina

    è arrivata solo una proforma dove viene scritto che "nel caso Lei possa dimostrare di avere titolo valido, lo stesso viene improrogabilmente disdettato per la sua naturale scadenza". ma l'altro esercizio accanto a noi continua a esercitare l'attività e pagare l'affitto nonostante sia scaduto da mesi. Non riesco a capire

  • forse non ha ricevuto questa proforma e in ogni caso se lei decide di rimanere, potrebbero al più procedere con lo sfratto per mandarla via.

  • Valentina

    Grazie della disponibilità. A quanto pare allora non sono in regola quelli dell'attività accanto alla nostra.
    Grazie ancora

  • esatto, se rispetta l'indicazione ricevuta dovrà liberare l'immobile entro la data di scadenza del contratto.

  • Valentina

    Ah ok grazie...quindi a ottobre il contratto dell'affittuario non sarà più in essere e noi di conseguenza dovremmo andare via. Giusto?
    La ringrazio della gentilezza e della disponibilità

  • valentina

    buongiorno, io ho un'attività di bar all'interno di un condominio che è andato all'asta per un pignoramento. Noi stiamo pagando l'affitto alle aste, ma a ottobre scade il contratto. mi chiedevo, visto che accanto a noi c'è un'altra attività alla quale è già scaduto da diversi mesi il contratto e sta comunque regolarmente pagando l'affitto, se una volta scaduto il contratto per legge è normale che si rinnovi in automatico (le parlo di un contratto stipulato nel 2011 6+6 e il condominio è andato all'asta nel 2014) ?.
    sarei grata se lei rispondesse perchè riuscirei a valutare il da farsi, ovvero se restare o guardarmi attorno per non restare senza lavoro.
    le porgo cordiali saluti. Attendo risposta.
    le premetto che noi siamo in sub affitto per un eventuale ritiro dell' attività.

  • Daniela

    Buona sera. Io ho stipulato un contratto di affitto nel 2013. A maggio 2015 la casa in cui viviamo viene pignorato e quindi mio marito come terzo viene pignorato a pagare l'importo del affitto all'agenzia Equitalia. 6 mesi fa il proprietario del appartamento mi ha mandato la lettera che ha fine scadenza dei 4 anni di affitto cioè maggio 2017 devo lasciare l'appartamento perché lui deve fare uno studio. Tengo a precisare che abbiamo pagato tutti i mesi l'affitto al Ente Equitalia. Io ho anche 2 minori di cui uno piccolo di 15 mesi che poi tralalto ha sempre problemi di salute. Il proprietario mi può fare lo sfratto? cosa può succedere?
    Il contratto non dovrebbe essere 4+4 anni ? Lui ha diritto di caciarmi via visto che noi paghiamo tutti i mesi l'affitto ?
    Grazie mille .

  • Gentile Daniela, allo scadere dei 4 anni il proprietario può darvi disdetta, ma la raccomandata doveva arrivare con almeno sei mesi di preavviso. Quindi, se non ci fosse un regolare pagamento e uno stato di morosità il proprietario dovrebbe procedere con la causa di sfratto.

  • Daniela

    La lettera è arrivata 6 mesi fa . Ma io pagando sempre e avendo 2 minori di cui uno di 15 mesi di età , devo andare per forza via ? Il proprietario di casa mi ha detto che mi vuole fare lo sfratto perché non libero la casa .... Ma lui ha diritto di mandare la lettera visto che la casa è stata pignorata e sul documento arrivato c'è scritto che il proprietario si deve astenersi da qualsiasi provvedimento nei nostri confronti.
    Un altra domanda .... visto che in casa vivono 2 minori , non c'è nessuna legge che li tutela ?
    Grazie

  • Le questioni, gentile Daniela sono 2: la prima è che può infirmare l'ente a cui paga il canone, se davvero il proprietario non può intervenire allora loro potrebbero annullare il provvedimento; la seconda questione è che lo sfratto per finita locazione viene difficilmente eseguito se ci sono dei minori.

  • Flavio

    Salve....sto in una casa pignorata in seguito alla stipula del contratto....da oltre un anno sto pagando il fitto alla banca...alla scadenza del quarto anno (luglio 2017)la banca mi ha detto ke devi liberare l'immobile...io già ho trovato una casa nuova con contratto a partire da aprile(il giudice mi ha dato il permesso per liberarla prima di luglio)....il problema è ke il vecchio proprietario non vuole ridarmi le 2 caparre e la banca tramite il suo avvocato mi ha detto che nn spettano a loro ridarmi i miei soldi???Cosa posso fare??Grazie

  • Gentile Flavio.. diciamo che il deposito andrebbe restituito dalla banca, può al limite provare a scontarlo dalle ultime mensilità.

  • Flavio

    La ringrazio per la risposta....ma c'è qualche legge che prevede questa cosa per tutelarmi?Perche l'avi della banca (ovviamente direi) mi ha detto che non tocca a loro ridarmeli?

  • gentile Flavio, c'è una sentenza della Pretura di Milano, 18 luglio 1989, secondo cui, «l’acquirente, tenuto a rispettare la locazione ai sensi dell’articolo 1599, subentra ai sensi dell’articolo 1602 codice civile, anche nell’obbligazione accessoria – derivante dal contratto di locazione – di restituzione del deposito cauzionale versato dal conduttore, a nulla rilevando che la somma corrispondente sia stata trattenuta dall’originario locatore.". trova la risposta completa a questo link

  • Pasquale

    Buongiorno e pongo il seguente quesito:
    In regime di canone concordato,se faccio un contratto 3+1 per usufruire del +5% del canone, cosa succede se poi interrompo il contratto prima dei 3+1 anni?
    Grazie
    Pasquale BENEDETTO

  • Gentile Pasquale, il contratto può essere di 3 anni + 2 come minimo, o 4 +2 per avere agevolazioni; come proprietario non può dare disdetta prima dei 3 o 4 anni.

Questo sito utilizza i cookie. Accedendo a questo sito, accetti il fatto che potremmo memorizzare e accedere ai cookie sul tuo dispositivo.

×
Rimani in contatto con noi
Iscriviti per essere informato sulle novità di Blogaffitto
×
Articoli correlati
La prima casa resta pignorabile, ma il governo valuta gli aiuti anti-esproprio.La prima casa resta pignorabile, ma il governo valuta gli aiuti anti-esproprio.
La prima casa rimane pignorabile, ma il governo si impegna ad analizzare il fenomeno e ad adottare nell'eventualità nuove misure per la...
Prime case, arriva lo scudo anti-pignoramento.Prime case, arriva lo scudo anti-pignoramento.
D'ora in poi i proprietari immobiliari nel mirino di Equitalia potranno dormire sonni tranquilli: il Governo ha infatti inserito nel decreto "Fare"...
Affitto e dintorni: l’accollo del mutuoAffitto e dintorni: l’accollo del mutuo
Tanti modi per diventare proprietari di casa. Prendere in affitto una casa o comprarla? Questo il principale dilemma per chi non sa cosa scegliere e...
Bonus fiscale per la prima casa: l’intenzione di vendita è sufficiente per mantenere l’agevolazione.Bonus fiscale per la prima casa: l’intenzione di vendita è sufficiente per mantenere l’agevolazione.
  Siamo ancora una volta a parlare di Legge di Stabilità 2016 e di novità riguardanti il mondo immobiliare. In questo caso...