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Pignoramento prima casa in affitto: cosa succede all’inquilino?

by Isabella Tulipano
in Esperto
on Agosto 05, 2016
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Se la casa in affitto viene pignorata, l’inquilino deve lasciare l’immobile?


Purtroppo succede .. si è acquistato un immobile come investimento con un mutuo, quando la rata era sostenibile e si avevano le condizioni economiche per pagare, poi l’immobile di dà in affitto per recuperare le uscite e poi il canone si utilizza per coprire altre spese, lasciando la rata del mutuo non pagata. Ma la banca non sta a guardare e pignora l’immobile mettendolo all’asta. Ma su questo immobile c’è un contratto d’affitto. Quali sono i diritti dell’inquilino? Come può “difendersi”? e se viene contestata la validità stessa del contratto? Ovvero il proprietario lo ha concesso in affitto proprio per evitare il pignoramento?


Sono tanti gli interrogativi che potrebbero attanagliare un inquilino che vive in un appartamento e che scopre, suo malgrado, essere stato pignorato. Il primo, principale, è quello di che cosa succederà del suo contratto: potrà continuare a vivere lì. Il secondo, altrettanto importante, è quello su a chi pagare il canone d’affitto?
Rispondiamo a due quesiti/esempi di utenti preoccupati:


Buongiorno, con la presente volevo chiederVi un informazione, cerco di spiegare i mio problema:
• Sono in affitto ed ho regolarmente pagato il canone dovuto mensilmente tramite bonifico su iban segnato sul contratto di affitto regolarmente registrato;
• Il contratto di affitto è regolarmente firmato da entrambi i proprietari dell’immobile;
• I due proprietari risultano separati/divorziati;
• Uno dei due proprietari fa causa all’altro per mancato versamento del mantenimento dovuto chiedendo al giudice il pignoramento del canone di affitto;
• Il giudice da ragione al proprietario richiedendo il pignoramento, cosi devo versare l’intero importo dovuto del canone al suddetto richiedente.
• Ad oggi non ho ancora ricevuto nessuna comunicazione di variazione dell’iban per il versamento, e non posso effettuare il versamento sull’iban precedente.

Come mi devo comportare?

Possiamo dire che questo è un caso in cui l’inquilino viene tutelato dal Codice civile Art. 2923 c. 1 che specifica:


“In caso trasferimento coattivo dell’immobile locato, conseguente ad espropriazione forzata, l’affitto è opponibile all’aggiudicatario dell’immobile espropriato purché il contratto di locazione:

– abbia data certa anteriore al pignoramento
– sia stato trascritto anteriormente al pignoramento stesso.


Quindi la tutela arriva dalla buona fede dell’inquilino che, ignaro dei problemi economici del proprietario, ha regolarmente stipulato un contratto di locazione e che ora dovrà chiedere al curatore fallimentare gli estremi per poter continuare a pagare regolarmente il canone di locazione, come se ci fosse stato un semplice passaggio di proprietà. In questo caso il contratto continuerà ad esistere e verranno rispettate le clausole inserite, prima fra tutte quella della durata.


Altro caso, più complesso:

Sto in affitto in un appartamento del quale la proprietà è di un società srl in liquidazione su quest'ultima società c'è una procedura fallimentare da parte di equitalia con pignoramento su tutti i beni di questa società srl in liquidazione.
Adesso un rappresentante della società ha registrato un contratto di affitto nel 2016 stabilendo un canone mensile di 255,00 dal 2015.

Come posso difendermi ? quale linea seguire? È lecito tutto questo?
Vi ringrazio Anticipatamente
Distinti Saluti
Saverio


Qui la situazione si complica dal momento che

un contratto trascritto successivamente al pignoramento non è opponibile al creditore.

Diciamo che dal punto di vista legale se il contratto di locazione non ha data certa, anteriore al pignoramento, si applicano le seguenti regole indicate sempre dal Codice Civile Art. 2923 co. 2 e 4


– se l’inquilino riesce a dimostrare di occupare l’immobile prima del pignoramento, chi si aggiudica il bene è tenuto a rispettare il contratto e quindi lasciare l’inquilino per una durata massima di 6 anni;


– se il contratto d’affitto è stato stipulato per una durata superiore a 9 anni, è opponibile solo per 9 anni dall’inizio della locazione.


Ovvero chi dovesse acquistare questo immobile all’asta potrebbe chiedere, nei cinque anni successivi, di esperire l’azione revocatoria, dimostrando che la locazione è stata stipulata solo allo scopo di danneggiare ed ostacolare il futuro proprietario.

Di fatto la stessa azione potrebbe essere intrapresa nel caso in cui, seppure il contratto fosse stato regolarmente registrato prima dell’atto di pignoramento, ci fosse un canone di locazione fissato ad una cifra inferiore almeno di un terzo al giusto prezzo o a quello richiesto da precedenti contratti d’affitto presupponendo in questo accordo una frode nei confronti del nuovo possessore dell’immobile.

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Presentazione Autore
Isabella Tulipano

Donna, per designazione naturale, accettata con orgoglio e vanto. Mamma, per scelta consapevole: impegnativa quanto appagante. Esperta in questioni tecniche, fiscali, legali sul mondo delle locazioni, per lavoro, ma soprattutto per passione e per deformazione filosofica: l'eccellenza non è un atto, ma un'abitudine.


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