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Prelazione di vendita su un immobile affittato

by Isabella Tulipano
in Esperto
on Novembre 22, 2012
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Prima di poter vendere il mio appartamento affittato da anni alla stessa famiglia, devo dare prelazione all'inquilino?

 

Sono proprietario di un piccolo appartamento in centro a Vasto che ho affittato, con regolare contratto di anni 4 + 4, dal 200lla stessa famiglia che lo usa come propria residenza. Ora avrei bisogno di vendere questo appartamento, dato che necessito di un po' di liquidità per altri investimenti. Devo riconoscere all'inquilino il diritto di prelazione prima di poterlo mettere in vendita?
Riccardo

 

Caro Riccardo,
se nel contratto non è pattuito nulla di particolare e specifico in merito., posso rassicurarla subito specificando che per i contratti di locazioni abitative l'inquilino non ha diritto di prelazione in caso di vendita, se non nel caso di disdetta alla prima scadenza.
Infatti, la prelazione per l'inquilino è stata introdotta dalla legge di riforma delle locazioni abitative (articolo 3, comma 1, lettera g), legge 431/98) nel caso si verifichi la seguente condizione: il proprietario dà disdetta al contratto alla prima scadenza (primi quattro anni nel suo caso), non avendo a disposizione altro immobile. Utilizzando , quindi, come motivazione di disdetta una delle sette possibili previste dalla legge, tra le quali c'è, appunto, alla lettera g) "quando il locatore intenda vendere l'immobile a terzi e non abbia la proprietà di altri immobili ad uso abitativo oltre a quello eventualmente adibito a propria abitazione. In tal caso al conduttore è riconosciuto il diritto di prelazione, da esercitare con le modalità di cui agli articoli 38 e 39 della legge 27 luglio 1978, n. 392".
Pertanto nel suo caso, non essendoci le condizioni premesse, può tranquillamente mettere in vendita il suo appartamento, magari informando l'inquilino, per cortesia e non per legge!

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Presentazione Autore
Isabella Tulipano

Donna, per designazione naturale, accettata con orgoglio e vanto. Mamma, per scelta consapevole: impegnativa quanto appagante. Esperta in questioni tecniche, fiscali, legali sul mondo delle locazioni, per lavoro, ma soprattutto per passione e per deformazione filosofica: l'eccellenza non è un atto, ma un'abitudine.


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  • marina

    Buonasera, sono disperata perché a gennaio 2016 ho preso un appartamento in affitto 4 x 4. Oggi il proprietario mi ha scritto che mi ha mandato una raccomandata per il diritto di prelazione perché lha messa in vendita. A parte il fatto che ho capito che prima dei quattro anni non devo andare via ma se per caso il proprietario la vende con tutto il mio affitto... Io sono tenuta a farla vedere ad eventuali acquirenti fino a che non la vende? Magari per 4 anni non la vende ed io devo avere questa condanna di far entrare estranei a casa mia ogni volta? Potete immaginare che non si tratta di una cosa leggera. Io non ho alcun diritto? Grazie per l'aiuto.

  • Gentile Marina, lei ha diritto a rimanere nell'immobile anche se lo stesso venisse venduto; ma rispetto alle visite ha solo il diritto di individuare un giorno, anche ogni 15 giorni, con orario e tempistiche a lei comodi.

  • Sara

    Buona sera!
    ho fatto un'offerta per una casa che attualmente è affittata. nel contratto di affitto non è concessa la prelazione (è una clausola che vale?).
    la mia offerta è stata firmata e a fine settembre dovrebbe esserci il compromesso (se per caso non si concludesse mi spetterebbe il doppio della caparra?).
    nel frattempo l'attuale inquilino vorrebbe rilanciare un'offerta pari alla mia. ( ha comunque diritto prelazione anche se sul contratto è specificato che non gli è stato concesso?).
    l'inquilino ha fatto in precedenza un'offerta più bassa che non è stata accettata (quante offerte può fare per diritto di prelazione? infinite?).
    ho sentito pareri contrastanti. attendo un suo cordiale responso.

  • Buongiorno sara, se la vendita non è motivo di disdetta alla prima scadenza l'inquilino, salvo diverso accordo da contratto, non ha diritto di prelazione; mentre se la vendita è motivo di disdetta allora l'inquilino ha diritto alla prelazione e quindi gli deve essere riconosciuta tutte le volte che c'è un'offerta diversa da quella comunicata in precedenza. Se il venditore si ritirasse dopo la firma della proposta lei avrebbe diritto alla restituzione del doppio di quanto versato.

  • FRANCO

    SONO IN AFFITTO ED IL CONTRATTO SCADE A FINE 2016. IL PROPRIETARIO VUOLE VENDERE E NEL CONTRATTO D'AFFITTO DA ME SOTTOSCRITTO SI DICE "IL CONDUTTORE NON HA DIRITTO DI PRELAZIONE NELLA VENDITA" E' TUTTO CIO' REGOLARE? COME MI DEVO COMPORTARE? POSSO IMPUGNARE QUANTO SCRITTO?

  • Gentile Franco se la vendita è motivo di disdetta alla prima scadenza ha diritto di prelazione, altrimenti no, a prescindere da quanto scritto sul contratto.

  • rosy

    Buongiorno. Sono in affitto da un'anno con un contratto 4+ 4. Il proprietario ha messo in vendita l'immobile pur avendo altre proprietà, tra cui una x suo uso abitativo. In modo non del tutto esplicito, vorrebbe che in caso di vendita...lasci casa. Posso chiedere un risarcimento? Ed eventualmente si può quantificare?
    Grazie.

  • Gentile Rosy lei ha diritto a rimanere nell'immobile per almeno i primi 4 anni; quindi il proprietario potrebbe vendere ma cedendo anche il suo contratto; oppure può mettersi d'accordo per farsi rilasciare una somma per la sua uscita.

  • stefano

    buonasera sono affittuario di una casa con contratto 4+4. la mia domanda è la seguente:il proprietario dell'immobile a ceduto a mia insaputa l'appartamento.ho il diritto di prelazione? posso impugnare la vendita?

  • Gentile Stefano se non è motivo di disdetta alla prima scadenza non ha diritto di prelazione e la vendita è regolare.

  • leo

    buongiorno,
    sono conduttore di un appartamento che ha la prima scadenza di contratto 4+4 a settembre 2014.
    il proprietario mi ha mandato la disdetta del contratto per vendita a terzi con il diritto di prelazione.
    Dal momento che egli ha la proprietà di altri immobili oltre la sua abitazione di residenza può esercitare tale disdetta?
    o può farlo proprio in virtù del diritto di prelazione che mi concede?
    Grazie mille
    Leo

  • Gentile Leo, la prelazione in questo caso è un suo pieno diritto; mentre il proprietario può dare disdetta per vendere se non ha la proprietà di altri immobili ad uso abitativo oltre a quello eventualmente adibito a propria abitazione.

  • Gabriele

    Buongiorno,
    sono conduttore di un appartamento con un contratto del tipo 4+4.Il proprietario di tale appartamento ha deciso,prima della prima scadenza (settembre 2014),di vendere l'immobile a terzi pur avendo un altro appartamento libero nello stesso immobile.Volevo chiedere se in questo caso il conduttore ha diritto di prelazione e se il proprietario può vendere il mio appartamento nonostante ne abbia uno libero nello stesso immobile.Grazie

  • Gentile Gabriele, se questo non è motivo di disdetta del contratto, l'immobile può essere venduto a terzi senza prelazione; se invece le ha dato disdetta deve comunque aspettare settembre per liberarlo, le deve darle prelazione può farlo solo se oltre a tale immobile ne ha uno presso il quale risulta la sua residenza.

  • Katia

    Buonasera, volevo un informazione. Abito in un appartamento in affitto con contratto di riscatto, il proprietario dell' appartamento ha dichiarato fallimento e l' immobile è andato all' asta,la prima è andata deserta,vorrei sapere se io mi presentassi alle prossime aste ho diritto di prelazione sull' appartamento oppure se parlando col curatore fallimentare posso io acquistare l' immobile prima dell' asta però al prezzo messo all' asta. La ringrazio.

  • Cara Katia,
    per quanto di nostra conoscenza il suo caso ricade in quanto contemplato nella previsione generale dell' Art. 72 L. Fall:" il curatore fallimentare può subentrare nel contratto o sciogliersi. Solitamente viene fatta una perizia. Se l’immobile è a prezzo di mercato il curatore può anche procedere con la cessione all'inquilino.
    nel caso di preliminare, sempre che sia fatto nelle giuste forme, interviene l'art. 72.5 che dovrebbe dare privilegio speciale". Quindi le consiglio di parlare prima con il curatore per capire eventualmente come sfruttare la sua prelazione acquistando al prezzo d'asta.

  • devis

    buon giorno stavo valutando la vendità di una attività commerciale. dato che il possibile acquirente dispone solo del 15% della somma totale per l'atto, è giusto chiedere le cambiali con il patto di riservato dominio... o è esagerata la mia richiesta?
    Grazie mille
    Saluti

  • Gentile Devis,
    credo che sia un suo diritto tutelarsi, visto che vende la sua attività senza ricevere l'intero compenso. Tra l'altro l'istituto del patto di riservato dominio è comunemente usato nel caso di pagamento a rate o comnque quando l'acquirente non versa subito il dovuto.

  • Cara Kim,
    in questo caso venedendo la sua quota dovrebbe poi andare a liquidare il mutuo. Qui dovrebbe capire meglio con la banca se può liquidare solo la parte di sua competenza o molto probabilmente essendo cointestato dovrà trovare un accordo con suo marito per capire come fare e trovare anche la soluzione più conveniente.
    Per l'intestazione delal proprietà, invece, se ne occuperà direttamente il notaio.

  • Kim

    Isabella,

    Avrei un'altra domanda se possibile.
    Se, per caso, io vendo la mia 50% alla sorella del mio marito - come funzionera' visto che c'e un mutuo in essere (pagato circa meta). Sia il mutuo che l'atto di compravendita e nei nomi di entrambi noi.

    Kim

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