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Prelazione di vendita su un immobile affittato

by Isabella Tulipano
in Esperto
on Novembre 22, 2012
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Prima di poter vendere il mio appartamento affittato da anni alla stessa famiglia, devo dare prelazione all'inquilino?

 

Sono proprietario di un piccolo appartamento in centro a Vasto che ho affittato, con regolare contratto di anni 4 + 4, dal 200lla stessa famiglia che lo usa come propria residenza. Ora avrei bisogno di vendere questo appartamento, dato che necessito di un po' di liquidità per altri investimenti. Devo riconoscere all'inquilino il diritto di prelazione prima di poterlo mettere in vendita?
Riccardo

 

Caro Riccardo,
se nel contratto non è pattuito nulla di particolare e specifico in merito., posso rassicurarla subito specificando che per i contratti di locazioni abitative l'inquilino non ha diritto di prelazione in caso di vendita, se non nel caso di disdetta alla prima scadenza.
Infatti, la prelazione per l'inquilino è stata introdotta dalla legge di riforma delle locazioni abitative (articolo 3, comma 1, lettera g), legge 431/98) nel caso si verifichi la seguente condizione: il proprietario dà disdetta al contratto alla prima scadenza (primi quattro anni nel suo caso), non avendo a disposizione altro immobile. Utilizzando , quindi, come motivazione di disdetta una delle sette possibili previste dalla legge, tra le quali c'è, appunto, alla lettera g) "quando il locatore intenda vendere l'immobile a terzi e non abbia la proprietà di altri immobili ad uso abitativo oltre a quello eventualmente adibito a propria abitazione. In tal caso al conduttore è riconosciuto il diritto di prelazione, da esercitare con le modalità di cui agli articoli 38 e 39 della legge 27 luglio 1978, n. 392".
Pertanto nel suo caso, non essendoci le condizioni premesse, può tranquillamente mettere in vendita il suo appartamento, magari informando l'inquilino, per cortesia e non per legge!

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Presentazione Autore
Isabella Tulipano

Donna, per designazione naturale, accettata con orgoglio e vanto. Mamma, per scelta consapevole: impegnativa quanto appagante. Esperta in questioni tecniche, fiscali, legali sul mondo delle locazioni, per lavoro, ma soprattutto per passione e per deformazione filosofica: l'eccellenza non è un atto, ma un'abitudine.


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  • Bruno

    Buongiorno, una domanda, io con mia moglie e mio figlio di anni 6 siamo in affitto con contratto 4+4 e la scadenza del contratto è il 31/12/2020 e abbiamo sempre pagato regolarmente l'affitto, ora la proprietaria vuole vendere l'appartamento da noi in uso da 6 anni , prima domanda io devo far vedere l'appartamento ogni settimana minimo ? Oppure anche ogni 15 giorni ? Inoltre la cosa più importante chi dovesse comprare è tenuto a rispettare la mia scadenza naturale del contratto al 31/12/2020 ?
    Nell'attesa di vostra gentilissima risposta
    Vi salutò e ringrazio
    Cordialmente
    Bruno

  • Gentile Bruno, innanzitutto il nuovo acquirente deve rispettare la scadenza e le altre condizioni contrattuale; poi per le visite lei deve dare una sua disponibilità; se fosse ogni 15 giorni proponga pure tale scadenza.

  • Francesca Marinelli

    Gentile avv.vorrei chiederle essendo stata invitatain un procedimento di mediazione inerente l,immobile che occupò,se non mi presento a questo incontro,perché non avrei niente da mediare,perché occupo la casa dove ho sempre abitato dall,età di 8anni con la mia famiglia e che dopo la morte di mio padre nel 2002,nel 2003 dopo successione,mia nipote ha rilevato con l,accordo verbale che io ci avrei abitato,Io mi feci fare da un avvocato un documento come prestito d,uso non registrata però,da un po di anni però si sono creati molti attriti familiari e mia nipote pretende un affitto che io non sono disposta anche perché nel 2006 io ho fatto dei lavori spendendo una cifra non indifferente.....le sarei molto grata se riesce a consigliarmi in merito a come comportarmi.....grazie mille anticipate ,attendo con ansia una sua risposta

  • Gentile Francesca, sarebbe meglio in ogni caso presentarsi. A questa udienza può presentare il documento di cui parla, da cui si deve evincere una sorta di diritto di abitazione che le permette di abitare senza pagare un affitto; quindi se tale documento non venisse riconosciuto come valido allora in effetti le verrà dato magari un termine entro cui lasciare il bene o pagare l'affitto.

  • Roberto

    ho la casa in affitto e i proprietari sono deceduti adesso gli eredi vogliono vendere la casa ho ancora tre anni di locazione da contratto cosa potrebbe cambiare x me Grazie della risposta

  • Gentile Roberto, di fatto anche i nuovi proprietari dovranno rispettare il contratto in essere e quindi non potranno mandarle disdetta se non allo scadere dei primi 4 anni, con almeno sei mesi di preavviso, e solo per uno dei motivi previsti dalla legge.

  • rosanna

    Buonasera, mia mamma 86 anni, vive nella stessa casa da 46,con la sola pensione non riesce più a pagare affitto, che cosa succede se salta qualche mensilità, ovvero può essere sfrattata? Con lei vive mio fratello con la moglie e due bambine di 5 anni (entrambi disoccupati)

  • Buongiorno Rosanna, con un ritardo di 20 giorni il proprietario potrebbe avviare una causa di sfratto, ma considerando il lungo rapporto magari si potrebbe trovare un accordo per rientrare senza causa.

  • Gilda

    Buongiorno,
    mia madre è proprietaria di un appartamento dato in affitto nel 2007 ad uso commerciale (c'è un caf), il contratto è 6+6 scadenza nel 2019. Mia madre ha deciso di venderlo, l'affittuario ha diritto di prelazione? Per informare e chiedere all'affittuario se intende acquistarla basta raccomandata con ricevuta ritorno? Dove posso trovare un fac simile della lettera per essere sicura di compilarla come si deve? grazie

  • Buongiorno Gilda l'inquilino ha diritto di prelazione che va esercitata con atto notorio; quindi per il fac simile può trovare indicazioni in questo sito

  • marina

    Buonasera, sono disperata perché a gennaio 2016 ho preso un appartamento in affitto 4 x 4. Oggi il proprietario mi ha scritto che mi ha mandato una raccomandata per il diritto di prelazione perché lha messa in vendita. A parte il fatto che ho capito che prima dei quattro anni non devo andare via ma se per caso il proprietario la vende con tutto il mio affitto... Io sono tenuta a farla vedere ad eventuali acquirenti fino a che non la vende? Magari per 4 anni non la vende ed io devo avere questa condanna di far entrare estranei a casa mia ogni volta? Potete immaginare che non si tratta di una cosa leggera. Io non ho alcun diritto? Grazie per l'aiuto.

  • Gentile Marina, lei ha diritto a rimanere nell'immobile anche se lo stesso venisse venduto; ma rispetto alle visite ha solo il diritto di individuare un giorno, anche ogni 15 giorni, con orario e tempistiche a lei comodi.

  • Sara

    Buona sera!
    ho fatto un'offerta per una casa che attualmente è affittata. nel contratto di affitto non è concessa la prelazione (è una clausola che vale?).
    la mia offerta è stata firmata e a fine settembre dovrebbe esserci il compromesso (se per caso non si concludesse mi spetterebbe il doppio della caparra?).
    nel frattempo l'attuale inquilino vorrebbe rilanciare un'offerta pari alla mia. ( ha comunque diritto prelazione anche se sul contratto è specificato che non gli è stato concesso?).
    l'inquilino ha fatto in precedenza un'offerta più bassa che non è stata accettata (quante offerte può fare per diritto di prelazione? infinite?).
    ho sentito pareri contrastanti. attendo un suo cordiale responso.

  • Buongiorno sara, se la vendita non è motivo di disdetta alla prima scadenza l'inquilino, salvo diverso accordo da contratto, non ha diritto di prelazione; mentre se la vendita è motivo di disdetta allora l'inquilino ha diritto alla prelazione e quindi gli deve essere riconosciuta tutte le volte che c'è un'offerta diversa da quella comunicata in precedenza. Se il venditore si ritirasse dopo la firma della proposta lei avrebbe diritto alla restituzione del doppio di quanto versato.

  • FRANCO

    SONO IN AFFITTO ED IL CONTRATTO SCADE A FINE 2016. IL PROPRIETARIO VUOLE VENDERE E NEL CONTRATTO D'AFFITTO DA ME SOTTOSCRITTO SI DICE "IL CONDUTTORE NON HA DIRITTO DI PRELAZIONE NELLA VENDITA" E' TUTTO CIO' REGOLARE? COME MI DEVO COMPORTARE? POSSO IMPUGNARE QUANTO SCRITTO?

  • Gentile Franco se la vendita è motivo di disdetta alla prima scadenza ha diritto di prelazione, altrimenti no, a prescindere da quanto scritto sul contratto.

  • rosy

    Buongiorno. Sono in affitto da un'anno con un contratto 4+ 4. Il proprietario ha messo in vendita l'immobile pur avendo altre proprietà, tra cui una x suo uso abitativo. In modo non del tutto esplicito, vorrebbe che in caso di vendita...lasci casa. Posso chiedere un risarcimento? Ed eventualmente si può quantificare?
    Grazie.

  • Gentile Rosy lei ha diritto a rimanere nell'immobile per almeno i primi 4 anni; quindi il proprietario potrebbe vendere ma cedendo anche il suo contratto; oppure può mettersi d'accordo per farsi rilasciare una somma per la sua uscita.

  • stefano

    buonasera sono affittuario di una casa con contratto 4+4. la mia domanda è la seguente:il proprietario dell'immobile a ceduto a mia insaputa l'appartamento.ho il diritto di prelazione? posso impugnare la vendita?

  • Gentile Stefano se non è motivo di disdetta alla prima scadenza non ha diritto di prelazione e la vendita è regolare.

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