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Prima e seconda casa definizione e casistiche, le tasse da pagare. Storia di una prima casa che diventa seconda casa.

by Isabella Tulipano
in Esperto
on Ottobre 30, 2015
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La definizione di prima casa è da sempre un argomento di grande interesse. Il fatto è che in realtà il concetto di prima casa viene spesso confuso e sovrapposto a quello di abitazione principale. Una prima casa, nel senso di unico immobile posseduto, potrebbe diventare in effetti una seconda casa, ai fini fiscali, se non viene utilizzata come abitazione principale dal suo proprietario. Il concetto potrebbe apparire come un paradosso nei termini e rappresenta indubbiamente un rompicapo per i tanti proprietari italiani. Proprietari di prima casa che scoprono poi di dover pagare come possessori di seconde case.. e i conti non tornano mai!

Questa è la mia casa, la casa dov’è? cantava Lorenzo, quando ancora era Jovanotti e potremmo aggiungere la prima casa qual è?
La domanda potrebbe sembrare machiavellica agli occhi di chi non si è mai posto la questione, che in realtà abbiamo potuto constatare è comune a molti proprietari, di come definire l’unica abitazione che si possiede, ma in cui di fatto non si abita. Ai fini fiscali tale abitazione viene trattata come seconda casa, ovvero come bene patrimoniale, che produce reddito e su cui si pagano le relative imposte.

L’origine della confusione nasce forse dal fatto che perché una prima casa sia agevolata anche dal punto di vista fiscale, occorre la compresenza di tre caratteristiche:
1. L’abitazione deve essere la prima (in senso temporale) proprietà acquistata;
2. Chi ne è proprietario deve avere qui la sua residenza anagrafica;
3. chi la possiede deve anche utilizzarla davvero e costantemente come propria dimora abituale.


Ovvero, non è sufficiente che il proprietario mantenga la residenza nell’immobile (concedendolo anche in affitto o semplicemente tenendolo vuoto) per poter avere le agevolazioni prima casa, ma deve anche viverci stabilmente. Il concetto è definito chiaramente dall’art. 43, comma 2, del codice civile secondo il quale “La residenza è nel luogo in cui la persona ha la dimora abituale”.


Ci sono poi casi in cui è il comune stesso ad assimilare una seconda casa a prima casa, ai fini del trattamento fiscale dell’IMU. Infatti, nelle delibere sulle aliquote Imu, molti comuni prevedono esenzioni o agevolazioni per la seconda casa concessa in uso gratuito o in comodato ad un familiare, solitamente figli o genitori che vi abitano stabilmente.
Frequenti anche i casi in cui i Comuni applicano le agevolazioni di abitazione principale immobile posseduto da cittadini italiani che vivono all’estero, sempre a condizione che, lo stesso, non venga concessa in affitto.


La definizione di seconda casa tecnicamente indica l’abitazione posseduta oltre la prima, quella in cui si abita direttamente. Quindi in questi casi la definizione tecnica coincide con il trattamento fiscale. Per l’acquisto di immobili, oltre il primo, non ci sono più agevolazioni e quindi si pagheranno per intero le imposte previste e si pagheranno Imu e Tasi nella misura stabilita dal proprio comune. Le aliquote da applicare, anche in questi casi, dipendono dal tipo di utilizzo che si fa, ovvero se l’immobile è tenuto a disposizione (vuoto), se affittato e se affittato con contratto libero o concordato, se concesso in comodato, ecc..


Ricordiamo anche la differenza tra abitazione principale e seconda casa applicata sulle bollette dalle compagnie erogatrici di servizi come luce, gas ed acqua che applicano differenti tariffe in caso di residenti e non.
Riportiamo alcuni dati statistici sul numero di immobili posseduti e sul loro tipo di utilizzo, su base dati Istat, dove è evidente la prevalenza assoluta di abitazione principale, o almeno dichiarate tali.

Statistica

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Presentazione Autore
Isabella Tulipano

Donna, per designazione naturale, accettata con orgoglio e vanto. Mamma, per scelta consapevole: impegnativa quanto appagante. Esperta in questioni tecniche, fiscali, legali sul mondo delle locazioni, per lavoro, ma soprattutto per passione e per deformazione filosofica: l'eccellenza non è un atto, ma un'abitudine.


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  • simone

    Buonasera
    ho un dubbio. Volevo sapere se acquistando una casa ma non usufruendo (per scelta) delle agevolazioni prima casa diventa comunque prima casa o se nel caso la volessi vendere e acquistarne una nuova quest'ultima può essere prima casa e quindi usufruibile come agevolazioni. Spero di essermi fatto capire e vi ringrazio se potrete sciogliere questo mio dubbio.
    Saluti

    Simone

  • Gentile Simone., può acquistare un immobile senza voler usufruire delle agevolazioni; quindi se lo vendesse poi, non avendo altre proprietà, potrebbe poi decidere di riacquistarne uno con le agevolazioni previste.

  • Luciotti Emanuel

    Salve.
    Volevo chiederle un informazione per quando riguarda una casa vecchia nel centro storico in cui faccio residenza.
    Dopo gli eventi del terremoto che si sono verificati,questa casa a subito delle lesioni abbastanza severe,purtroppo non ho potuto fare domanda per farla controllare per l'agibilità,in quanto sul catasto non risulta di mia propietà. Tutti gli eredi di quella casa sono tutti deceduti,e altri vivono in America lontano da qui. Che strada bisognerebbe prendere per farla diventare di mia propietà ? contando che ci faccio residenza da 6 anni e pago tutte le bollette luce,acqua e la tassa tares ecc. intestate a mio nome. Aspetto una vostra eventuale risposta. Cordiali Saluti.

  • Buongiorno Emanuel, la procedura è quella della causa per usucapione, ma gli anni in cui risiede non sono sufficienti.

  • Nicola

    Buongiorno,
    sono un militare in servizio permanente, sto per essere trasferito d'autorità a Roma. Attualmente vivo con la mia famiglia nell'attuale
    abitazione principale in un comune della Puglia. Abbiamo deciso di trasferirci tutti a Roma prendendo una casa in affitto. L'immobile in
    Puglia è totalmente posseduto da mia moglie e resterà vuoto. Le chiedo se è applicabile il punto 5 dell'articolo 2 del Decreto Legge 31 agosto 2013 nr.102, oppure, dal momento che non sono il proprietario della casa ma esclusivamente mia moglie, dovremmo considerarla
    una seconda casa e quindi pagare tutte le imposte dovute?

    saluti e grazie
    Nicola

  • Buonasera Nicola, l'articolo come lei stesso dice poteva essere applicato nel caso di sua proprietà, ma se sua moglie risulta unica proprietaria non ha valore.

  • Paolo

    Buongiorno, il mio quesito è questo: io sono sposato con un regime di separazione dei beni ed ho una figlia di 2 anni, prima che mi sposassi ho acquistato un'alloggio che mi vale come prima casa in Torino dove risiedo attualmente con mia moglie e la mia bambina, se mia moglie acquisterebbe un alloggio sempre in Torino e se lo intesterebbe varrebbe come prima o seconda casa dato che siamo sposati ma con separazione dei beni..... Sicuro della Vostra risposta Vi saluto cordialmente

  • michele

    buongiorno,
    sono residente a milano in una casa in affitto. A roma ho una casa di proprietà comprata come prima casa nel 2008 e dal 2017 affittata con regolare contratto e quindi mi figura come seconda casa.
    se ora acquistasi una casa per poi trasferirvi la residenza come abitazione principale, avrei le agevolazioni in acquisto come prima casa?

    grazie mille
    michele

  • Gentile Michele, come possessore di un altro immobile non potrebbe usufruire delle agevolazioni, ma se spostasse lì la residenza potrebbe comunque considerar quell'immobile come prima casa ai fini imu.

  • Nello

    Gentile Isabella, complimenti innanzitutto per la sua presentazione...
    Ho acquistato la mia prima casa in comproprietà con la mia ex moglie che adesso ci vive dentro col suo compagno da 8 anni. Adesso il compagno vorrebbe acquistare la mia parte ed io sono daccordo. A questo punto posso acquistare una nuova casa come prima casa nella quale andrei tra l'altro a viverci? Se no, quali sono le aliquote IVA e le tasse che dovrei pagare?
    Grazie!!!

  • Buongiorno Nello, venendo la sua proprietà ha di nuovo i requisiti necessari per acquistare un immobile come prima casa (fermo restando la sussistenza degli altri requisiti). Trova nel sito delle agenzie delle entrate tutte le info necessarie.

  • Roberta

    Erediterò una casa adiacente alla mia di cui abito già una porzione incomodato d uso e possibile trasformare tutto in abitazione principale

  • Gentile Roberta, può chiedere di annettere questa parte come sua abitazione principale e magari se possibile ricavarne anche una sola unità immobiliare.

  • Matteo Luca

    Buon giorno, io sono possessore di una casa che ho comprato, assieme a mia moglie, nel 2008 a Genova con le agevolazioni di prima casa. Ci ho vissuto un anno poi mi sono trasferito a Verona (altra regione e altro comune). Qui mi sono separato e lei ha venduto la sua metà a mio Fratello quindi ora ne posseggo solo il 50%. La casa è affittata regolarmente e ci pago le tasse come seconda casa. Ora sarei intenzionato a comprare casa qui a Verona. Posso usufruire di agevolazioni? la casa sarà la mia Abitazione Principale.
    Solo per complicare ulteriormente, vorrei comprare la casa a Verona con la mia attuale compagna, nel suo caso non è posseditrice di nessuna altra casa quindi lei avrebbe diritto alle agevolazioni. Cosa mi conviene fare?

  • Gentile Matteo, essendo lei già titolare di altro immobile e avendo già usufruito delle agevolazioni, or ala sua compagna potrebbe invece acquistare il bene come prima casa e quindi avere diritto alle agevolazioni previste.

  • Emanuele

    Buongiorno

    ho intenzione di acquistare una casa all'asta. Al momento non sono possessore di nessun altro immobile. In questa casa vorrei metterci mia mamma. Se l'acquisto come seconda casa pagherò ovviamente tutte le spese di registro come seconda casa. La domanda è l'IMU sono esente dal pagarlo dal momento che ci abiterà mia mamma?

  • Buongiorno Emanuele, sull'immobile concesso in comodato ad un familiare come la mamma il comune potrebbe applicare l'esenzione Imu equiparandolo a prima casa.

  • Pietro

    Buongiorno, sono residente a Riva del Garda ma vorrei acquistare un piccolo appartamento a Mantova da usare saltuariamente perchè sono separato e mia figlia vive in quella città. Ora, mantenendo la residenza a Riva ma essendo proprietario di casa a Mantova, che tipo di costi dovrei sostenere a livello di tasse? Mi converrebbe più prendere qualcosa in affitto? Grazie anticipatamente, sono totalmente ignorante in materia.

  • Gentile Pietro, in affitto o acquistato pe rlei sarebbe sempre una seconda casa; quindi come proprietario pagherebbe Imu, Tasi e tutte le spese, ordinarie e straordinarie; come inquilino pagherebbe il canone di affitto e le spese ordinarie.

  • Fabio Aghion

    Ho una quota (50%) di una casa acquistata con agevolazione fiscale a Monza. Successivamente ho acquistato una seconda casa senza agevolazioni fiscali sempre a Monza dove risiedo e vivo. Posso considerarla come prima casa e posso acquistare oggi un box di pertinenza alla casa in cui vivo con agevolazione fiscale? Grazie

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