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Prima e seconda casa definizione e casistiche, le tasse da pagare. Storia di una prima casa che diventa seconda casa.

by Isabella Tulipano
in Esperto
on Ottobre 30, 2015
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La definizione di prima casa è da sempre un argomento di grande interesse. Il fatto è che in realtà il concetto di prima casa viene spesso confuso e sovrapposto a quello di abitazione principale. Una prima casa, nel senso di unico immobile posseduto, potrebbe diventare in effetti una seconda casa, ai fini fiscali, se non viene utilizzata come abitazione principale dal suo proprietario. Il concetto potrebbe apparire come un paradosso nei termini e rappresenta indubbiamente un rompicapo per i tanti proprietari italiani. Proprietari di prima casa che scoprono poi di dover pagare come possessori di seconde case.. e i conti non tornano mai!

Questa è la mia casa, la casa dov’è? cantava Lorenzo, quando ancora era Jovanotti e potremmo aggiungere la prima casa qual è?
La domanda potrebbe sembrare machiavellica agli occhi di chi non si è mai posto la questione, che in realtà abbiamo potuto constatare è comune a molti proprietari, di come definire l’unica abitazione che si possiede, ma in cui di fatto non si abita. Ai fini fiscali tale abitazione viene trattata come seconda casa, ovvero come bene patrimoniale, che produce reddito e su cui si pagano le relative imposte.

L’origine della confusione nasce forse dal fatto che perché una prima casa sia agevolata anche dal punto di vista fiscale, occorre la compresenza di tre caratteristiche:
1. L’abitazione deve essere la prima (in senso temporale) proprietà acquistata;
2. Chi ne è proprietario deve avere qui la sua residenza anagrafica;
3. chi la possiede deve anche utilizzarla davvero e costantemente come propria dimora abituale.


Ovvero, non è sufficiente che il proprietario mantenga la residenza nell’immobile (concedendolo anche in affitto o semplicemente tenendolo vuoto) per poter avere le agevolazioni prima casa, ma deve anche viverci stabilmente. Il concetto è definito chiaramente dall’art. 43, comma 2, del codice civile secondo il quale “La residenza è nel luogo in cui la persona ha la dimora abituale”.


Ci sono poi casi in cui è il comune stesso ad assimilare una seconda casa a prima casa, ai fini del trattamento fiscale dell’IMU. Infatti, nelle delibere sulle aliquote Imu, molti comuni prevedono esenzioni o agevolazioni per la seconda casa concessa in uso gratuito o in comodato ad un familiare, solitamente figli o genitori che vi abitano stabilmente.
Frequenti anche i casi in cui i Comuni applicano le agevolazioni di abitazione principale immobile posseduto da cittadini italiani che vivono all’estero, sempre a condizione che, lo stesso, non venga concessa in affitto.


La definizione di seconda casa tecnicamente indica l’abitazione posseduta oltre la prima, quella in cui si abita direttamente. Quindi in questi casi la definizione tecnica coincide con il trattamento fiscale. Per l’acquisto di immobili, oltre il primo, non ci sono più agevolazioni e quindi si pagheranno per intero le imposte previste e si pagheranno Imu e Tasi nella misura stabilita dal proprio comune. Le aliquote da applicare, anche in questi casi, dipendono dal tipo di utilizzo che si fa, ovvero se l’immobile è tenuto a disposizione (vuoto), se affittato e se affittato con contratto libero o concordato, se concesso in comodato, ecc..


Ricordiamo anche la differenza tra abitazione principale e seconda casa applicata sulle bollette dalle compagnie erogatrici di servizi come luce, gas ed acqua che applicano differenti tariffe in caso di residenti e non.
Riportiamo alcuni dati statistici sul numero di immobili posseduti e sul loro tipo di utilizzo, su base dati Istat, dove è evidente la prevalenza assoluta di abitazione principale, o almeno dichiarate tali.

Statistica

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Presentazione Autore
Isabella Tulipano

Donna, per designazione naturale, accettata con orgoglio e vanto. Mamma, per scelta consapevole: impegnativa quanto appagante. Esperta in questioni tecniche, fiscali, legali sul mondo delle locazioni, per lavoro, ma soprattutto per passione e per deformazione filosofica: l'eccellenza non è un atto, ma un'abitudine.


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  • GIORGIO

    BUOGIORNO SONO PROPIETARIO AL 50% DELLA PRIMA CASA ASSIME A MIA MOGLIE
    SE SONO NELLA NECCESSITA' DI PRENDERE UN APPARTAMENTINO IN AFFITTO
    MANTENENDO LA RESIDENZA NELLA PRIMA CASA DI PROPIETA'
    A CHE TIPO DI TASSAZIONE ANDRO INCONTRO ? CON QUELLA IN AFFITTO
    PREMETTO POTREBBE RESTARE QUASI SEMPRE VUOTA

  • Gentile Giorgio, se l'immobile in affitto è quindi una seconda casa non cambia la tassazione sulla prima casa.

  • DANIELA

    Buona sera,
    mio marito ed io siamo propietari di una abitazione (l'unica) nel comune di residenza acquistata come seconda casa perchè ai tempi eravamo già propietari di un altro immobile che poi abbiamo alientato.
    Ora acquistremo un'altra casa sempre nel comune di residenza che diventerà la nostra abitazione principale ed intendiamo vendere entro un anno dal rogito l'attuale abitazione. Possiamo fruire dei benefici di imposta previsti per la prima casa anche se l'attuale abitazione è stata a zuo tempo acquistata senza le agevolazioni prima casa? Secondo qualche professionista si, secondo altri no.. Se si può darmi indicazioni in merito a qualche interpretazione in questo senso? Grazie

  • Gentile Daniela, considerando che il primo requisito per accedere alle agevolazioni prima casa riguarda il possesso di altri immobili, poiché il vostro nn sarebbe un "passaggio "delle agevolazioni dalla vecchia alla nuova casa, dovreste prima vendere l'attuale immobile e poi acquistare il nuovo con le agevolazioni.
    Altre case nel Comune in cui è situato l’immobile che si vuole acquistare con le agevolazioni prima casa.

  • lorenzo pellizzari

    buona sera volevo sapere io abito con i miei genitori e abbiamo un'appartamento al secondo piano e io vorrei usarlo come mio cosa dovrei fare?grazie...

  • Gentile Lorenzo se la proprietà rimane dei suoi genitori potrebbero concedere un comodato gratuito e prendendo la residenza può usarlo come sua abitazione principale.

  • Cosentino Tommaso

    Buonasera mi può spiegare come il comune di Nardò (Lecce ) possa considerare seconda casa anziché prima, un immobile (l'unico in possesso da mia mamma residente in Svizzera e regolarmente iscritta presso l'Aires dello stesso comune). Mia mamma oltretutto è pensionata e capire quali siano le agevolazioni anche in merito alle altre imposte.
    Cordialmente Tommaso Cosentino

  • Gentile Tommaso, l'interpretazione non è solo del comune di sua mamma. Diciamo che dal momento in cui l'immobile non viene utilizzato direttamente, quindi abitato da chi ne è proprietario, si considera seconda casa ai fini fiscali; al più se ci fosse un comodato concesso ad un parente diretto allora ci potrebbe essere l'equiparazione ad una prima casa.

  • Sabrina

    Buona sera, io e mio marito abbiamo intenzione di comprare casa. Io sono proprietaria di una abitazione donatami dai miei genitori e per abitarci l'ho ristrutturata usufruendo delle agevolazioni di prima casa. Mio marito ha ricevuto in dono dalla madre una abitazione ma lei risulta usufruttuaria. Abbiamo la residenza nella mia abitazione, ora che ho un contratto di lavoro a tempo indeterminato in un altro comune di regione diversa dalla residenza vorremmo comprare casa nel luogo dove lavoriamo. Abbiamo la separazione dei beni. Abbiamo la possibilità di usufruire delle agevolazioni? Quale diventerà prima abitazione? Dobbiamo chiedere il mutuo . Grazie per la vostra disponibilità nel chiarirci questi dubbi.

  • Buonasera Sabrina, se siete già entrambi proprietari di una prima casa per la quale avete già usufruito delle agevolazioni, ora questa casa non può essere acquistata con aliquote ridotte senza valutare la vendita di una delle due case.

  • antonio

    Sto ristrutturando un edificio che diventerà la mia abitazione (dimora,residenza) e quando sarà pronta venderò la mia attuale. Posso avere le agevolazioni "prima casa" ? Tipo imposta sostitutiva relativa al mutuo dello 0.25% e non del 2%
    grazie

  • Gentile Antonio, la legge di Stabilità 2016 ha introdotto la possibilità di usufruire dell’agevolazione per l’acquisto della prima casa anche nel caso in cui,se ne possegga già un'altra per la quale si era usufruito dell'agevolazione; la “vecchia” abitazione deve essere venduta entro un anno dal nuovo acquisto.

  • Silvia

    Buongiorno . Sono separata legalmente . Nella prima casa( possesso 100%) è rimasto mio ex marito e mio figlio i quali hanno residenza . Io ho acquistato un piccolo appartamento dove risiedo per me con mutuo .
    Vorrei capire . Non posso scaricare gli interessi passivi ??

  • Gentile Silvia, essendo questa la sua abitazione principale potrà avere l'esenzione Imu, ma per scarica gli interessi il mutuo deve essere stato rilasciato come prima casa.

  • boggione caterina

    mia madre abitava in una casa con 3 vecchie u.i. costruite man mano con mio padre.aveva fatto la donazione con usufrutto a me, poi è mancata e ho fatto il r icongiungimento. ora ci abito io tenendo a disposizione le altre 2 u.i. per le figlie quando vengono a trovarmi. la domanda è se le 2 u.i. sono da considerarsi - seconda e terza casa - come se fossero al mare o in montagna o no? grazie

  • Buongiorno Caterina, essendo unità abitative distinte, sono considerate seconde case ai fini fiscali, ovvero immobili a disposizioni, quindi gravate di imu e tasi. Può provare a capire con un tecnico, come un geometra, se c'è la possibilità di unirle in un'unica unità abitativa.

  • riccardo

    Buongiorno,
    sono proprietario di un casa (prima), ora vorrei acquistare una nuova abitazione trasferendomi li (stesso comune). Posso chiedere agevolazioni prima casa sulla nuova abitazione, senza vendere la vecchia che andrò a mettere in affitto?
    Grazie

  • Gentile Riccardo, in questo caso l'acquisto verrà gestito come seconda casa.

  • Pasquale

    Buon giorno,
    avrei un quesito da porre: Purtroppo io e mia moglie abbiamo deciso in comune accordo di separarci. In attesa delle pratiche per la separazione (che ancora non è avvenuta), io ho lasciato la casa a lei che ci vive con i 2 bimbi. Da premettere che la casa l'abbiamo comprata in comunione dei beni e che è di prorpietà di entrambi. Io per non andare a dormire sotto un ponte, ho preso, nello stesso Comune, un appartamento in affitto dove pago una retta mensile. il questito è: Sono tenuto a pagare l'IMU per il 50% della proprietà dove abitano mia moglie e i miei figli, nonostante paghi anche un affitto dove ho portato anche la residenza? esistono scritture private o cose simili per evitare una "estorsione" del genere?
    Grazie

  • Gentile Pasquale, di solito sull'immobile assegnato alla moglie e figli dovrebbe valere l'esenzione Imu come abitazione principale; quindi provi a verificare il regolamento comunale in materia o chiedere un consulto al suo commercialista.

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