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Prima e seconda casa definizione e casistiche, le tasse da pagare. Storia di una prima casa che diventa seconda casa.

by Isabella Tulipano
in Esperto
on Ottobre 30, 2015
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La definizione di prima casa è da sempre un argomento di grande interesse. Il fatto è che in realtà il concetto di prima casa viene spesso confuso e sovrapposto a quello di abitazione principale. Una prima casa, nel senso di unico immobile posseduto, potrebbe diventare in effetti una seconda casa, ai fini fiscali, se non viene utilizzata come abitazione principale dal suo proprietario. Il concetto potrebbe apparire come un paradosso nei termini e rappresenta indubbiamente un rompicapo per i tanti proprietari italiani. Proprietari di prima casa che scoprono poi di dover pagare come possessori di seconde case.. e i conti non tornano mai!

Questa è la mia casa, la casa dov’è? cantava Lorenzo, quando ancora era Jovanotti e potremmo aggiungere la prima casa qual è?
La domanda potrebbe sembrare machiavellica agli occhi di chi non si è mai posto la questione, che in realtà abbiamo potuto constatare è comune a molti proprietari, di come definire l’unica abitazione che si possiede, ma in cui di fatto non si abita. Ai fini fiscali tale abitazione viene trattata come seconda casa, ovvero come bene patrimoniale, che produce reddito e su cui si pagano le relative imposte.

L’origine della confusione nasce forse dal fatto che perché una prima casa sia agevolata anche dal punto di vista fiscale, occorre la compresenza di tre caratteristiche:
1. L’abitazione deve essere la prima (in senso temporale) proprietà acquistata;
2. Chi ne è proprietario deve avere qui la sua residenza anagrafica;
3. chi la possiede deve anche utilizzarla davvero e costantemente come propria dimora abituale.


Ovvero, non è sufficiente che il proprietario mantenga la residenza nell’immobile (concedendolo anche in affitto o semplicemente tenendolo vuoto) per poter avere le agevolazioni prima casa, ma deve anche viverci stabilmente. Il concetto è definito chiaramente dall’art. 43, comma 2, del codice civile secondo il quale “La residenza è nel luogo in cui la persona ha la dimora abituale”.


Ci sono poi casi in cui è il comune stesso ad assimilare una seconda casa a prima casa, ai fini del trattamento fiscale dell’IMU. Infatti, nelle delibere sulle aliquote Imu, molti comuni prevedono esenzioni o agevolazioni per la seconda casa concessa in uso gratuito o in comodato ad un familiare, solitamente figli o genitori che vi abitano stabilmente.
Frequenti anche i casi in cui i Comuni applicano le agevolazioni di abitazione principale immobile posseduto da cittadini italiani che vivono all’estero, sempre a condizione che, lo stesso, non venga concessa in affitto.


La definizione di seconda casa tecnicamente indica l’abitazione posseduta oltre la prima, quella in cui si abita direttamente. Quindi in questi casi la definizione tecnica coincide con il trattamento fiscale. Per l’acquisto di immobili, oltre il primo, non ci sono più agevolazioni e quindi si pagheranno per intero le imposte previste e si pagheranno Imu e Tasi nella misura stabilita dal proprio comune. Le aliquote da applicare, anche in questi casi, dipendono dal tipo di utilizzo che si fa, ovvero se l’immobile è tenuto a disposizione (vuoto), se affittato e se affittato con contratto libero o concordato, se concesso in comodato, ecc..


Ricordiamo anche la differenza tra abitazione principale e seconda casa applicata sulle bollette dalle compagnie erogatrici di servizi come luce, gas ed acqua che applicano differenti tariffe in caso di residenti e non.
Riportiamo alcuni dati statistici sul numero di immobili posseduti e sul loro tipo di utilizzo, su base dati Istat, dove è evidente la prevalenza assoluta di abitazione principale, o almeno dichiarate tali.

Statistica

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Presentazione Autore
Isabella Tulipano

Donna, per designazione naturale, accettata con orgoglio e vanto. Mamma, per scelta consapevole: impegnativa quanto appagante. Esperta in questioni tecniche, fiscali, legali sul mondo delle locazioni, per lavoro, ma soprattutto per passione e per deformazione filosofica: l'eccellenza non è un atto, ma un'abitudine.


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  • Daniela Rosmini

    Per chi vive in una villa di proprietà dei genitori a Roma e si intesta un monolocale in sardegna quando ci sarà il passaggio di proprietà della casa romana in cui si vive e dove si ha la residenza per le tasse verrà considerata come seconda casa ? Grazie

  • Gentile Daniela se per il monolocale in Sardegna non ha usufruito delle agevolazioni prima casa potrà farlo per la casa a Roma.

  • DOMENICO

    Buongiorno. La ringrazio della cortese risposta. Per quanto riguarda l'IMU avevo già provveduto.
    Il mio problema attuale sarebbe la quantificazione dei giorni ai fini IRPEF nella dichiarazioe Mod 730/2017
    da compilare al quadro B. Dovrei inserire lo stesso numero di giorni (54) poichè pur mantenendone
    la propriatà ho portato la residenza altrove in attesa dell'acquisto della nuova attuale prima casa ?
    Ancora grazie e saluti. Domenico.

  • Gentile Domenico, ai fini dell'Irpef deve indicare la rendita catastale e poi portarla in deduzione come prima casa; si confronti con l'agenzia delle entrate di riferimento per capire se la deduzione spetta solo proporzionalmente ai 54 giorni.

  • DOMENICO

    Buongiorno. Ho avuto residenza e domicilio da inizio 2016 fino al 23 Febbraio 2016 nell'appartamento di proprietà nella mia città.
    A tale data ho trasferito residenza e domicilio in un alloggio promessomi in vendita al mare in un altro comune ottenendone il rogito
    solamente in data 8 Settembre 2016. Avendo mantenuto la proprietà del vecchio alloggio, a Febbraio feci la dichiarazione IMU con
    regolari versamenti di acconto e saldo per il periodo dovuto. Potrebbe gentilmente indicarmi il periodo temporale da assegnare come
    prima casa al vecchio alloggio ora divenuto immobile a disposizione non locato nel quadro B del mod. 730/2017?
    Grazie, con i migliori saluti, Domenico.

  • Buongiorno Domenico, come prima casa, a livello Imu, si considera quella in cui si ha la residenza, quini 54 giorni.

  • Monica

    Buongiorno vorrei un chiarimento circa L'IMU. Possiedo una prima casa nel comune di Piossasco dove ero residente.ora mi sono trasferita a Torino per motivi di lavoro .lavoro come custode in uno stabile e mi hanno dato un appartamento dove non pago ne affitto ne spese di acqua, luce e gas. L'appartamento a Piossasco l'ho affittato così mi aiuta a pagare il mutuo che ho sul citato appartamento. Volevo sapere se è possibile tenere la residenza a Piossasco anche se è affittato o se c'è qualche altro modo per non dover pagare l'IMU sulla seconda casa visto che in effetti io non ho una seconda casa ne don proprietà e ne sto in affitto. Grazie in anticipo per la risposta .monica

  • Gentile Monica, per non dover pagare l'imu deve mantenere la residenza ma anche viverci realmente; di fatto non usando l'immobile come sua abitazione principale l'imu andrebbe versata, come seconda casa nel senso di casa non principale come utilizzo.

  • fabio

    Buongiorno,
    io ho la residenza in Francia,non sono proprietario di nessun immobile e vorrei acquistare un appartamento in Italia ,tenendo, sempre la residenza in Francia .
    Per prendere un mutuo e fare le pratiche notarili sarà considerata prima o seconda casa ?
    L' Imu e altre tasse?
    grazie

  • Gentile Fabio, come residente all'estero può acquistare l'immobile considerandolo prima casa.

  • Marica

    Buongiorno,
    Ho la residenza nella casa dei miei suoceri con un contratto di comodato d'uso gratuito, quindi non non ho la proprietà di nessun immobile, voglio acquistare una casa come investimento e quindi da mettere in affitto dove non avrò la residenza ne il domicilio e ne la dimora abituale.
    Per prendere un mutuo e fare le pratiche notarili devo considerarla prima casa non avendo altre proprietà ?
    Ai fini fiscali per l'acquisto quindi imposte deve considerare 1 casa (2%) o seconda casa (9%) ?
    L'imu devo o meno pagarlo ?
    Grazie

  • Buongiorno Marica, se ha già la residenza nel comune in cui intende acquistare, potrà considerare tale acquisto come prima casa ai fini delle agevolazioni sulla compravendita, mentre non mettendoci la residenza dovrà pagare l'imu come seconda casa e non potrà detrarre eventuali interessi passivi sul mutuo.

  • Marica Primiani

    buogiorno isabella,
    innanzitutto grazie mille per la cortese e gentile risposta, è più di un mese che cerco una risposta concreta e certa sulla situazione.
    l'immobile che vado ad acquistare si trova nel mio stesso comune di residenza, quindi come da lei indicato posso prendere le agevolazioni per la compravendita e di mutuo prima casa, quindi pagare il 2% di imposta di registro e 100€ totali per imposta potecaria e catastale ma dovro pagare l'imu secondo quanto deliberato dal mio comune come seconda casa non avendoci la residenza è corretto ?

  • Corretto Marica, questo è il quadro esatto della sua situazione.

  • Marica

    Grazie ancora, e complimenti per il blog molto interessante lo seguirò con attenzione !

  • Carla

    seconda casa ma in effetti prima casa ma non ci abita. Interessi da detrarre?

  • Nessun interesse, questi valgono nel caso di prima casa utilizzata come abitazione principale.

  • margherita

    Buongiorno, sono proprietaria di una casa nel comune di Perugia, ma per motivi di lavoro da più di un anno mi sono trasferita a Roma dove ho preso una casa in affitto e sono domiciliata. Da poco ho tolto tutte le utenze in Perugia. Se trasferisco la residenza a Roma la casa di Perugia mi viene considerata sempre come prima casa, visto che non ho altre case di mia proprietà. Grazie

  • Gentile Margherita, non utilizzando la casa direttamente come abitazione principale dal punto di vista fiscale (ime e tasi) viene considerata seconda casa.

  • giorgio

    Gentilissima SIGNORA Isabella , ancora una domanda se posso .
    A fine anno nella compilazione del 730 per il recupero delle spese mediche devo dichiarare la casa in affitto
    e devo fare in ogni caso il 730.
    la ringrazio

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