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Prima e seconda casa definizione e casistiche, le tasse da pagare. Storia di una prima casa che diventa seconda casa.

by Isabella Tulipano
in Esperto
on Ottobre 30, 2015
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La definizione di prima casa è da sempre un argomento di grande interesse. Il fatto è che in realtà il concetto di prima casa viene spesso confuso e sovrapposto a quello di abitazione principale. Una prima casa, nel senso di unico immobile posseduto, potrebbe diventare in effetti una seconda casa, ai fini fiscali, se non viene utilizzata come abitazione principale dal suo proprietario. Il concetto potrebbe apparire come un paradosso nei termini e rappresenta indubbiamente un rompicapo per i tanti proprietari italiani. Proprietari di prima casa che scoprono poi di dover pagare come possessori di seconde case.. e i conti non tornano mai!

Questa è la mia casa, la casa dov’è? cantava Lorenzo, quando ancora era Jovanotti e potremmo aggiungere la prima casa qual è?
La domanda potrebbe sembrare machiavellica agli occhi di chi non si è mai posto la questione, che in realtà abbiamo potuto constatare è comune a molti proprietari, di come definire l’unica abitazione che si possiede, ma in cui di fatto non si abita. Ai fini fiscali tale abitazione viene trattata come seconda casa, ovvero come bene patrimoniale, che produce reddito e su cui si pagano le relative imposte.

L’origine della confusione nasce forse dal fatto che perché una prima casa sia agevolata anche dal punto di vista fiscale, occorre la compresenza di tre caratteristiche:
1. L’abitazione deve essere la prima (in senso temporale) proprietà acquistata;
2. Chi ne è proprietario deve avere qui la sua residenza anagrafica;
3. chi la possiede deve anche utilizzarla davvero e costantemente come propria dimora abituale.


Ovvero, non è sufficiente che il proprietario mantenga la residenza nell’immobile (concedendolo anche in affitto o semplicemente tenendolo vuoto) per poter avere le agevolazioni prima casa, ma deve anche viverci stabilmente. Il concetto è definito chiaramente dall’art. 43, comma 2, del codice civile secondo il quale “La residenza è nel luogo in cui la persona ha la dimora abituale”.


Ci sono poi casi in cui è il comune stesso ad assimilare una seconda casa a prima casa, ai fini del trattamento fiscale dell’IMU. Infatti, nelle delibere sulle aliquote Imu, molti comuni prevedono esenzioni o agevolazioni per la seconda casa concessa in uso gratuito o in comodato ad un familiare, solitamente figli o genitori che vi abitano stabilmente.
Frequenti anche i casi in cui i Comuni applicano le agevolazioni di abitazione principale immobile posseduto da cittadini italiani che vivono all’estero, sempre a condizione che, lo stesso, non venga concessa in affitto.


La definizione di seconda casa tecnicamente indica l’abitazione posseduta oltre la prima, quella in cui si abita direttamente. Quindi in questi casi la definizione tecnica coincide con il trattamento fiscale. Per l’acquisto di immobili, oltre il primo, non ci sono più agevolazioni e quindi si pagheranno per intero le imposte previste e si pagheranno Imu e Tasi nella misura stabilita dal proprio comune. Le aliquote da applicare, anche in questi casi, dipendono dal tipo di utilizzo che si fa, ovvero se l’immobile è tenuto a disposizione (vuoto), se affittato e se affittato con contratto libero o concordato, se concesso in comodato, ecc..


Ricordiamo anche la differenza tra abitazione principale e seconda casa applicata sulle bollette dalle compagnie erogatrici di servizi come luce, gas ed acqua che applicano differenti tariffe in caso di residenti e non.
Riportiamo alcuni dati statistici sul numero di immobili posseduti e sul loro tipo di utilizzo, su base dati Istat, dove è evidente la prevalenza assoluta di abitazione principale, o almeno dichiarate tali.

Statistica

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Presentazione Autore
Isabella Tulipano

Donna, per designazione naturale, accettata con orgoglio e vanto. Mamma, per scelta consapevole: impegnativa quanto appagante. Esperta in questioni tecniche, fiscali, legali sul mondo delle locazioni, per lavoro, ma soprattutto per passione e per deformazione filosofica: l'eccellenza non è un atto, ma un'abitudine.


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  • Serafino

    Buonasera,
    Ho già una seconda casa, vorrei acquistare la mia prima casa, nello stesso comune. Avrò diritto alle agevolazioni fiscali?
    Pagherò IMU? TASI?
    Grazie
    Serafino

  • Gentile Serafino, tra i requisiti per usufruire delle agevolazioni il primo è proprio quello di non possedere:
    Altre case nel Comune in cui è situato l’immobile che si vuole acquistare con le agevolazioni prima casa
    Altre case acquistate con i benefici prima casa su tutto il territorio nazionale.

  • Serafino

    Buongiorno,
    Posseggo già una seconda casa.
    Vorrei acquistare una prima casa, nello stesso comune, ci andrei a vivere.
    Posso? Avrò diritto alle agevolazioni?
    IMU? TASI?
    Grazie
    Serafino

  • Francesco

    Salve,io e la mia ragazza residenti nelle rispettive case dei genitori abbiamo acquistato un immobile da ristrutturare,non avendo potuto spostare la residenza li perche la casa non è umanamente abitabile come possiamo dimoatrare che non si tratta di seconda casa o per lo meno garantire che a termine lavori sposteremo immediatamente le residenza li,per non dover appunto pagare per 2anni l imu maggiorata.
    Grazie buona giornata

  • Gentile Francesco, se non c'è un utilizzo diretto come abitazione principale, rimane da pagare l'Imu, finché non avverrà il cambio di residenza.

  • Elena

    Gentile Isabella, io e il mio compagno (io risiedo a Roma e lui in un comune vicino) avendo una disponibilità economica vorremmo acquistare in contanti una casa da dare in affitto come investimento. Attualmente ne io ne lui siamo proprietari di casa. Vorremmo poi, con quella in garanzia, prendere un mutuo per acquistarne una seconda per noi. Come dovremmo regolarci riguardo le agevolazioni prima casa? Conviene acquistare direttamente come seconda casa la casa da mettere a reddito? E se quella che sarà x noi prima casa la acquistassimo dopo? Vorremmo fare queste operazioni nel giro di un anno...

  • Buongiorno Elena, per usufruire delle agevolazioni prima casa non dovete risultare proprietari di altro immobile; quindi dovreste acquistare la casa come residenza prima e poi quella da affittare; oppure intestarle separatamente, in modo che le agevolazioni sull'acquisto possano essere usufruite da entrambi.

  • Barbara

    Buonasera,
    Un assegnatario casa ater (comune) nell intestarsi una percentuale di un immobile privato lo deve fare come prima casa (la casa dell'ater e' in locazione non e' di proprieta') o come seconda casa perche la residenza e la dimora abituale rimarrebbe comunque quella?
    Grazie

  • Buongiorno Barbara, a livello di acquisto e relative agevolazioni risulta prima casa; ai fini imu e tasi, invece, risulta seconda casa.

  • BIAGIO STABILE

    Salve,
    vivo, risiedo, dimoro in due appartamenti, per complessivi mq105, cat A2 tutti e due e, posti sullo stesso livello al 3° piano, comunicanti tra loro. Questi appartamenti hanno due sub, foglio 18, sub 30 e sub 31. Come dicevo sopra, vivo ed ho la residenza in questi due appartamenti. Per ICI, IMU, TASI, io ho sempre considerato come abitazione principale, praticamente prima casa. Di diverso parere l'ufficio IMU del mio comune, che mia sanzionato il secondo appartamento (quello più piccolo di mq45) come seconda casa.
    Ha ragione?
    Grazie della risposta, cordiali saluti, Biagio

  • Gentile Biagio, la questione è che i due immobile, quindi le due unità immobiliari, devono essere accorporate, ovvero deve procedere alla "fusione catastale" delle due unità.

  • Comoni Riccardo

    Buongiorno,
    Mia suocera e mia moglie, dopo la morte di mio suocero, sono comproprietarie di un appartamento a Milano, attualmente concesso in affitto dato che mia suocera è ora residente presso una RSA in provincia di Cremona.
    Attualmente paghiamo IMU e TASI.
    A fine agosto l'appartamento verrà venduto e mia suocera risulterà proprietaria della sola casa di Zoagli (GE) ora considerata seconda casa.
    A quel punto diventerà prima casa??????
    Quindi non si pagherà più l'IMU??????
    Grazie in anticipo
    Riccardo Comoni

  • Gentile Riccardo non essendoci un uso diretto come abitazione principale. per sua moglie rimane da pagare l'Imu, per sua suocera considerando la situazione potrebbe essere equiparata a prima casa, ma deve verificarlo nel regolamento comunale.

  • Giovanni

    Buongiorno,
    genilmente potrei trovare rosposta al mio quesito:
    sono proprietario di un unico immobbile da gennaio l'ho dato in affitto a canone concordato e sono tornato ad abitare nella stessa città con i miei genitori, in un appartamento in affitto, con contratto a loro intestato, la domanda è devo pagare imu e tasi anche se dispongo soltanto di un unica proprietà, preciso che la residenza attuale e nell'appartamento in affitto.
    Grazie per la risposta.
    Giovanni

  • Gentile Giovanni, non usandolo come propria abitazione principale deve pagare Imu e Tasi nella misura stabilita dal regolamento comunale, di solito con aliquote agevolate per affitti con contratti concordati.

  • seegio

    Gentilmente, possedendo una prima casa attualmente non abitata e senza allacciamenti, dovendomi trasferire in una seconda casa come devo considerare ai fini fiscali le due proprieta'. Infinitamente grazie, Sergio.

  • Gentile Sergio, se non ha la residenza in nessuna delle due per lei risultano entrambe seconde case a disposizione; mentre potrebbe risultare abitazione principale quella un cui trasferisce la residenza.

  • Michele Gregorio

    Il comune ha accertato per gli anni 2012/2013/2014 il pagamenti dell' Imu sulla prima casa di comproprietà col coniuge adducendo che l'altro coniuge ha la residenza nella casa vacanza, aperta come ditta con partita Iva, che per legge regionale è obbligato ha risiedere. La casa vacanza viene utilizzata solo per 3 mesi all'anno ma il coniuge utilizza l'altra abitazione come prima casa per i restanti mesi. Il comune con l'accertamento ha recuperato il 50% del coniuge che ha la residenza nella casa vacanza. È Legittima la richiesta del comune?Grazie della risposta.

  • Gentile Michele se non si ha la residenza nell'immobile oggetto dell'agevolazione, la richiesta del comune risulta corretta.

  • Alessandro

    Buongiorno,
    Ho una casa di proprietà e da questo anno l ho aFfittata.
    Devo pagare sia imu che tasi?

    Cordiali saluti.

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