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Prima e seconda casa definizione e casistiche, le tasse da pagare. Storia di una prima casa che diventa seconda casa.

by Isabella Tulipano
in Esperto
on Ottobre 30, 2015
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La definizione di prima casa è da sempre un argomento di grande interesse. Il fatto è che in realtà il concetto di prima casa viene spesso confuso e sovrapposto a quello di abitazione principale. Una prima casa, nel senso di unico immobile posseduto, potrebbe diventare in effetti una seconda casa, ai fini fiscali, se non viene utilizzata come abitazione principale dal suo proprietario. Il concetto potrebbe apparire come un paradosso nei termini e rappresenta indubbiamente un rompicapo per i tanti proprietari italiani. Proprietari di prima casa che scoprono poi di dover pagare come possessori di seconde case.. e i conti non tornano mai!

Questa è la mia casa, la casa dov’è? cantava Lorenzo, quando ancora era Jovanotti e potremmo aggiungere la prima casa qual è?
La domanda potrebbe sembrare machiavellica agli occhi di chi non si è mai posto la questione, che in realtà abbiamo potuto constatare è comune a molti proprietari, di come definire l’unica abitazione che si possiede, ma in cui di fatto non si abita. Ai fini fiscali tale abitazione viene trattata come seconda casa, ovvero come bene patrimoniale, che produce reddito e su cui si pagano le relative imposte.

L’origine della confusione nasce forse dal fatto che perché una prima casa sia agevolata anche dal punto di vista fiscale, occorre la compresenza di tre caratteristiche:
1. L’abitazione deve essere la prima (in senso temporale) proprietà acquistata;
2. Chi ne è proprietario deve avere qui la sua residenza anagrafica;
3. chi la possiede deve anche utilizzarla davvero e costantemente come propria dimora abituale.


Ovvero, non è sufficiente che il proprietario mantenga la residenza nell’immobile (concedendolo anche in affitto o semplicemente tenendolo vuoto) per poter avere le agevolazioni prima casa, ma deve anche viverci stabilmente. Il concetto è definito chiaramente dall’art. 43, comma 2, del codice civile secondo il quale “La residenza è nel luogo in cui la persona ha la dimora abituale”.


Ci sono poi casi in cui è il comune stesso ad assimilare una seconda casa a prima casa, ai fini del trattamento fiscale dell’IMU. Infatti, nelle delibere sulle aliquote Imu, molti comuni prevedono esenzioni o agevolazioni per la seconda casa concessa in uso gratuito o in comodato ad un familiare, solitamente figli o genitori che vi abitano stabilmente.
Frequenti anche i casi in cui i Comuni applicano le agevolazioni di abitazione principale immobile posseduto da cittadini italiani che vivono all’estero, sempre a condizione che, lo stesso, non venga concessa in affitto.


La definizione di seconda casa tecnicamente indica l’abitazione posseduta oltre la prima, quella in cui si abita direttamente. Quindi in questi casi la definizione tecnica coincide con il trattamento fiscale. Per l’acquisto di immobili, oltre il primo, non ci sono più agevolazioni e quindi si pagheranno per intero le imposte previste e si pagheranno Imu e Tasi nella misura stabilita dal proprio comune. Le aliquote da applicare, anche in questi casi, dipendono dal tipo di utilizzo che si fa, ovvero se l’immobile è tenuto a disposizione (vuoto), se affittato e se affittato con contratto libero o concordato, se concesso in comodato, ecc..


Ricordiamo anche la differenza tra abitazione principale e seconda casa applicata sulle bollette dalle compagnie erogatrici di servizi come luce, gas ed acqua che applicano differenti tariffe in caso di residenti e non.
Riportiamo alcuni dati statistici sul numero di immobili posseduti e sul loro tipo di utilizzo, su base dati Istat, dove è evidente la prevalenza assoluta di abitazione principale, o almeno dichiarate tali.

Statistica

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Presentazione Autore
Isabella Tulipano

Donna, per designazione naturale, accettata con orgoglio e vanto. Mamma, per scelta consapevole: impegnativa quanto appagante. Esperta in questioni tecniche, fiscali, legali sul mondo delle locazioni, per lavoro, ma soprattutto per passione e per deformazione filosofica: l'eccellenza non è un atto, ma un'abitudine.


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  • Alessandra

    Buongiorno, anch'io sono incerta sulla questione casa.... Ho comprato nel novembre 2012 come prima casa e vi ho abitato e preso residenza con mio figlio fino a gennaio 2015, poi ho cambiato la residenza trasferendomi a Milano in affitto a casa del mio compagno, adesso devo pagare come seconda casa? In questo caso come posso fare per regolarizzare pagamenti sbagliato fatti da gennaio ad oggi? A chi mi devo rivolgere? Grazie

  • Buongiorno Alessandra, se la casa è rimasta a suo figlio, magari con un contratto di comodato gratuito, potrebbe continuare a considerarla prima casa (verificandolo sul regolamento comunale); altrimenti dovrà compensare le imposte, quella di Imu e Tasi come seconda casa.

  • GIUSEPPE ARIETE

    Salve, avrei da chiederLe un chiarimento.
    nel 2010 ho acquistato la mia prima casa, divenuta subito abitazione principale, in Emilia romagna. Successivamente ai 5 anni ho trasferito la mia residenza in Calabria (dove attualmente lavoro). L'abitazione di proprietà è affittata da 3 anni con affitto, ovviamente, dichiarato con modalità della Cedolare Secca. Questa casa quindi viene considerata, se ho ben capito le disposizioni di legge, come seconda casa e, infatti, pago L'imu e l'irpef come seconda, è giusto?
    Nei giorni scorsi ho acquistato, all'asta immobiliare, un nuovo immobile che diventerà la mia Abitazione Principale. Quest'ultima casa sarà quindi Abitazione Principale, ma su di essa pagherò "l'imposta di registro" agevolata per diritto o dovrò pagare le imposte come seconda casa? Relativamentge alle utenze, alla tassazione Imu, irpef etc. potrò pagare gli importi agevolati?

  • Gentile Giuseppe, avendo già usufruito delle agevolazioni sull'acquisto della prima casa, ora su questo nuovo acquisto dovrà pagare le imposte piene, ma potrà, destinandola a sua abitazione principale, avere le agevolazioni imu, irpef, ecc.. Mentre l'altra casa sarà considerata seconda casa ai fini fiscali.

  • Fernando

    Salve,
    per motivi di lavoro dovrei trasferirmi a lavorare in Svizzera: e per non fare il pendolare mi cercherei una casa in affitto in un paese frontaliero (ad esempio Como); avendo già io una casa di proprietà comprata a Giugno di 2 anni fa in provincia di Bergamo vorrei sapere se cambiando la residenza nella nuova casa in affitto rientrei anche io nella definizione di seconda casa.

    Online leggevo che se è per motivi di lavoro non dovrei pagare l'imu e quindi stò entrando un pò in confusione.
    Potrebbe gentilmente aiutarmi? Grazie.

  • Gentile Ferdinando, diciamo che se si sposta per lavoro potrebbe continuare a detrarre gli interessi passivi del mutuo, se ne ha contratto uno; mentre per l'imu /irpef affittandola dovrà considerarla seconda casa.

  • Vittorio Neroni

    Buongiorno, Ho eriditato da mia zia la sua casa come donazione nello stesso comune, questa per me sarebbe la mia prima casa, ma abito su un altra casa che non è mia, ma è di mia cognata, loro la considerano lo stesso come seconda casa.In futuro andrò ad affittarla una volta messa a posto.
    Grazie

  • Gentile Vittorio, può risultare come prima casa ai fini delle tasse sulla successione; mentre se non la utilizza direttamente, allora ai fini fiscali di imu e irpef viene considerata seconda casa.

  • Antonia

    Buonasera, mia suocera anziana vive da qualche anno in un ospizio ed ha affittato la sua casa di proprietá da non molto visto che ha deciso di non ritornarci piû a vivere data l'etá. É vero che deve pagare le tasse come se fosse una seconda casa nonostante la casa di cura si trovi nello stesso comune ove é ubicata l'unica casa di proprietâ?

  • Buongiorno Antonio, devo considerarla seconda casa, poichè la distinzione viene fatta dal punto di vista fiscale la distinzione è tra prima casa=abitazione principale e seconda casa= casa tenuta a disposizione o affittata.

  • Serafino

    Buonasera,
    Ho già una seconda casa, vorrei acquistare la mia prima casa, nello stesso comune. Avrò diritto alle agevolazioni fiscali?
    Pagherò IMU? TASI?
    Grazie
    Serafino

  • Gentile Serafino, tra i requisiti per usufruire delle agevolazioni il primo è proprio quello di non possedere:
    Altre case nel Comune in cui è situato l’immobile che si vuole acquistare con le agevolazioni prima casa
    Altre case acquistate con i benefici prima casa su tutto il territorio nazionale.

  • Serafino

    Buongiorno,
    Posseggo già una seconda casa.
    Vorrei acquistare una prima casa, nello stesso comune, ci andrei a vivere.
    Posso? Avrò diritto alle agevolazioni?
    IMU? TASI?
    Grazie
    Serafino

  • Francesco

    Salve,io e la mia ragazza residenti nelle rispettive case dei genitori abbiamo acquistato un immobile da ristrutturare,non avendo potuto spostare la residenza li perche la casa non è umanamente abitabile come possiamo dimoatrare che non si tratta di seconda casa o per lo meno garantire che a termine lavori sposteremo immediatamente le residenza li,per non dover appunto pagare per 2anni l imu maggiorata.
    Grazie buona giornata

  • Gentile Francesco, se non c'è un utilizzo diretto come abitazione principale, rimane da pagare l'Imu, finché non avverrà il cambio di residenza.

  • Elena

    Gentile Isabella, io e il mio compagno (io risiedo a Roma e lui in un comune vicino) avendo una disponibilità economica vorremmo acquistare in contanti una casa da dare in affitto come investimento. Attualmente ne io ne lui siamo proprietari di casa. Vorremmo poi, con quella in garanzia, prendere un mutuo per acquistarne una seconda per noi. Come dovremmo regolarci riguardo le agevolazioni prima casa? Conviene acquistare direttamente come seconda casa la casa da mettere a reddito? E se quella che sarà x noi prima casa la acquistassimo dopo? Vorremmo fare queste operazioni nel giro di un anno...

  • Buongiorno Elena, per usufruire delle agevolazioni prima casa non dovete risultare proprietari di altro immobile; quindi dovreste acquistare la casa come residenza prima e poi quella da affittare; oppure intestarle separatamente, in modo che le agevolazioni sull'acquisto possano essere usufruite da entrambi.

  • Barbara

    Buonasera,
    Un assegnatario casa ater (comune) nell intestarsi una percentuale di un immobile privato lo deve fare come prima casa (la casa dell'ater e' in locazione non e' di proprieta') o come seconda casa perche la residenza e la dimora abituale rimarrebbe comunque quella?
    Grazie

  • Buongiorno Barbara, a livello di acquisto e relative agevolazioni risulta prima casa; ai fini imu e tasi, invece, risulta seconda casa.

  • BIAGIO STABILE

    Salve,
    vivo, risiedo, dimoro in due appartamenti, per complessivi mq105, cat A2 tutti e due e, posti sullo stesso livello al 3° piano, comunicanti tra loro. Questi appartamenti hanno due sub, foglio 18, sub 30 e sub 31. Come dicevo sopra, vivo ed ho la residenza in questi due appartamenti. Per ICI, IMU, TASI, io ho sempre considerato come abitazione principale, praticamente prima casa. Di diverso parere l'ufficio IMU del mio comune, che mia sanzionato il secondo appartamento (quello più piccolo di mq45) come seconda casa.
    Ha ragione?
    Grazie della risposta, cordiali saluti, Biagio

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