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Prima e seconda casa definizione e casistiche, le tasse da pagare. Storia di una prima casa che diventa seconda casa.

by Isabella Tulipano
in Esperto
on Ottobre 30, 2015
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La definizione di prima casa è da sempre un argomento di grande interesse. Il fatto è che in realtà il concetto di prima casa viene spesso confuso e sovrapposto a quello di abitazione principale. Una prima casa, nel senso di unico immobile posseduto, potrebbe diventare in effetti una seconda casa, ai fini fiscali, se non viene utilizzata come abitazione principale dal suo proprietario. Il concetto potrebbe apparire come un paradosso nei termini e rappresenta indubbiamente un rompicapo per i tanti proprietari italiani. Proprietari di prima casa che scoprono poi di dover pagare come possessori di seconde case.. e i conti non tornano mai!

Questa è la mia casa, la casa dov’è? cantava Lorenzo, quando ancora era Jovanotti e potremmo aggiungere la prima casa qual è?
La domanda potrebbe sembrare machiavellica agli occhi di chi non si è mai posto la questione, che in realtà abbiamo potuto constatare è comune a molti proprietari, di come definire l’unica abitazione che si possiede, ma in cui di fatto non si abita. Ai fini fiscali tale abitazione viene trattata come seconda casa, ovvero come bene patrimoniale, che produce reddito e su cui si pagano le relative imposte.

L’origine della confusione nasce forse dal fatto che perché una prima casa sia agevolata anche dal punto di vista fiscale, occorre la compresenza di tre caratteristiche:
1. L’abitazione deve essere la prima (in senso temporale) proprietà acquistata;
2. Chi ne è proprietario deve avere qui la sua residenza anagrafica;
3. chi la possiede deve anche utilizzarla davvero e costantemente come propria dimora abituale.


Ovvero, non è sufficiente che il proprietario mantenga la residenza nell’immobile (concedendolo anche in affitto o semplicemente tenendolo vuoto) per poter avere le agevolazioni prima casa, ma deve anche viverci stabilmente. Il concetto è definito chiaramente dall’art. 43, comma 2, del codice civile secondo il quale “La residenza è nel luogo in cui la persona ha la dimora abituale”.


Ci sono poi casi in cui è il comune stesso ad assimilare una seconda casa a prima casa, ai fini del trattamento fiscale dell’IMU. Infatti, nelle delibere sulle aliquote Imu, molti comuni prevedono esenzioni o agevolazioni per la seconda casa concessa in uso gratuito o in comodato ad un familiare, solitamente figli o genitori che vi abitano stabilmente.
Frequenti anche i casi in cui i Comuni applicano le agevolazioni di abitazione principale immobile posseduto da cittadini italiani che vivono all’estero, sempre a condizione che, lo stesso, non venga concessa in affitto.


La definizione di seconda casa tecnicamente indica l’abitazione posseduta oltre la prima, quella in cui si abita direttamente. Quindi in questi casi la definizione tecnica coincide con il trattamento fiscale. Per l’acquisto di immobili, oltre il primo, non ci sono più agevolazioni e quindi si pagheranno per intero le imposte previste e si pagheranno Imu e Tasi nella misura stabilita dal proprio comune. Le aliquote da applicare, anche in questi casi, dipendono dal tipo di utilizzo che si fa, ovvero se l’immobile è tenuto a disposizione (vuoto), se affittato e se affittato con contratto libero o concordato, se concesso in comodato, ecc..


Ricordiamo anche la differenza tra abitazione principale e seconda casa applicata sulle bollette dalle compagnie erogatrici di servizi come luce, gas ed acqua che applicano differenti tariffe in caso di residenti e non.
Riportiamo alcuni dati statistici sul numero di immobili posseduti e sul loro tipo di utilizzo, su base dati Istat, dove è evidente la prevalenza assoluta di abitazione principale, o almeno dichiarate tali.

Statistica

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Presentazione Autore
Isabella Tulipano

Donna, per designazione naturale, accettata con orgoglio e vanto. Mamma, per scelta consapevole: impegnativa quanto appagante. Esperta in questioni tecniche, fiscali, legali sul mondo delle locazioni, per lavoro, ma soprattutto per passione e per deformazione filosofica: l'eccellenza non è un atto, ma un'abitudine.


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  • Alessandro

    Buonasera,ho sempre vissuto presso la mia unica abitazione dal 2004, ma vi risulto residente dal 2012 novembre. Sempre pagata l'imu come prima casa, solo ora 10-2017 mi arriva l'avviso di accertamento imu 2012 con somma da pagare ulteriore a quella versata con la massima aliquota, come se fosse seconda o terza casa. Per Lei ci sono margini per uscire da questo groviglio??

  • Gentile Alessandro, finchè non era residente nell'immobile avrebbe dovuto pagare come seconda casa; dal 2012, dal momento in cui vi ha preso la residenza (deve averne documentazione) allora può usufruire dell'esenzione. Può quindi contestare la sanzione se ha modo di documentare la sua residenza.

  • alfonso

    abbiamo aquistato un rustico come proprieta' indivisa 50% mio fratello 50% io e mia moglie,successivamente abbiamo ristrutturato,e diviso in due alloggi distinti con due subalterni, catastalmente ,tutto con regolari concessioni edilizie.da oltre 20 anni siamo residenti entrambi con le nostre famiglie.il comune ci chiede imu per uno dei due alloggi,ma noi non possediamo seconde case.come e possibile questo?

  • Gentile Alfonso, deve accertarsi del fatto che a livello catastale sia stata eseguita la ripartizione dei subalterni e quindi presentare la documentazione in comune per avere due Imu separate, come due prime case.

  • Pierfrancesco

    Salve Dott.ssa volevo chiederle un informazione. Sono intestatario di una casa a santa maria capua vetere (CE) acquistata come prima casa e al momento affittata. Da 7 mesi lavoro in Liguria a Rapallo e sto pensando di comprare casa qui. A cosa andrò in contro in termini di tasse? E credo che non potrò usufruire del diritto di prima casa in quanto già usufruito giusto?
    Grazie

  • Buongiorno Francesco, confermo il suo "timore" è fondato; dovrebbe vendere la precedente proprietà per poter usufruire ancora dell'agevolazione.

  • Annarita

    Salve, se della casa in cui abito attualmente(prima casa) ne ricavo due monolocali, ai fini fiscali poi mi conterebbero come prima e seconda casa?

  • Gentile Annarita, se ricava due unità immobiliari distinte una delle due in effetti risulterebbe seconda casa; se invece ne affitta una porzione, di un'unica unità immobiliare, dovrebbe a questo punto concedere in affitto una parte inferiore rispetto a quello che utilizzerà come sua abitazione principale.

  • Annarita

    Salve, se della casa in cui abito(prima casa) ne ricavo due monolocali, ai fini fiscali poi mi conterrebbero come prima e seconda casa?

  • Giuseppe Alfano

    Buongiorno Isabella, mio Padre mi vorrebbe cedere la sua casa paterna da ristrutturare in quanto mi piacerebbe utilizzarla per le vacanze o addirittura sfruttarla come casa vacanza per i turisti. Sono sposato ho un bambino di 13 mesi e attualmente vivo in affitto. Siccome abbiamo l'intenzione anche di acquistare casa nel comune dove viviamo attualmente non so come comportarmi in quanto ho paura di pagare una esagerazione di tasse. Mi potresti dare qualche delucidazione su cosa mi converrebbe fare? Grazie tanto

  • Buongiorno Giuseppe, se quando acquisterete la casa lei risulterà già proprietario dell'immobile che le ha ceduto suo padre, non potrà poi accedere alle agevolazioni prima casa; quindi potrebbe essere più conveniente per lei, ad esempio, dividere la proprietà, ovvero intestare la casa vacanza a lei e quella che andrete a comprare a sua moglie.

  • Gianluca

    Buongiorno, io mia moglie e mio figlio di 3 anni viviamo in un paese in provincia di Padova, da qualche giorno ho acquistato un appartamento in un altro comune sempre in provincia di Padova e ho messo in vendita (da un bel po' in verità) quello che in cui viviamo; il mio grande dubbio è questo: quale casa scegliere come prima casa? Mi spiego meglio, il comune in cui andremo a vivere ha tassazioni su IMU 2° casa più alte rispetto al comune attuale, credo che la differenza tra IMU, TASI e TARU sarà di circa 2-300 euro tra i 2 comuni. Avrebbe senso se il sottoscritto cambiasse residenza, in quanto unico intestatario dell'appartamento, mentre figlio e moglie mantengono la residenza attuale finché la casa non sarà pronta a tutti gli effetti per accoglierci tutti e tre? Lo chiedo perché da quel che so anche le bollette seconda casa risulterebbero più gravose a parità di consumi di quelle di una prima casa e il nostro reale consumo, per almeno alcuni mesi avverrà nella vecchia casa... Insomma credo di aver fatto un bel po' di confusione e di averne parecchia in testa, cosa mi converrebbe fare economicamente parlando? Grazie mille, Gianluca

  • Buonasera Gianluca, una soluzione potrebbe essere questa se però anche sua moglie è proprietaria del primo immobile; altrimenti come unico proprietario potrà risultare solo una come casa principale e l'altra come seconda casa.

  • Mirco

    Buongiorno, sono attualmente possessore del 17% di una cosa di proprietà (il rimanente appartiene a mia mamma). Sono diventato possessore dopo la scomparsa di mio padre.

    Se volessi acquistare una casa (anche nello stesso comune) sarebbe da considerarsi un acquisto di seconda casa, oppure posso avere tutte le agevolazioni del caso?

    Grazie,
    Mirco.

  • Buongiorno Mirco,in effetti se è già proprietario di un immobile nel comune in cui vuole effettuare il suo acquisto, si tratterebbe di una seconda casa.

  • Gherardo

    Gentile Isabella,
    sto pensando di acquistare un immobile con le agevolazioni prima casa...per motivi di lavoro, quindi senza cambiare residenza.
    L'immobile è diviso in due categorie: A2 e C1.
    Volendo fare un preventivo di spesa in termini fiscali - Imu, tasi...ecc - come potrei fare? Nel senso: sono esonerato dal pagamento imu sia per la ctg A2 e C1 avendo acquistato la mia prima abitazione?
    Grazie per la gentile collaborazione che ci offre.

  • Buongiorno Gherardo, nella normativa si legge che: "Le agevolazioni si applicano anche sull'acquisto di pertinenze dell'abitazione principale (pur se ciò avviene con atto separato o in un secondo momento), a condizione che queste siano destinate al servizio della casa di abitazione in modo durevole e appartengano alle categorie catastali C2 (Cantine o soffitte), C6 (Garage o box auto) o C7 (tettoia o posto auto)." Il C1 si riferisce ad un negozio e quindi non viene considerata una pertinenza.

  • gennaro

    Vorrei capire se Ci sono differenze nel calcolo imu di 1 casa non residente e 2 casa non residente

  • No Gennaro; di fatto se non usa la casa come abitazione principale, dal punto di vista fiscale viene considerata seconda casa.

  • Carlo

    Dott.ssa , le scrivo per dissolvere alcuni dubbi circa il concetto di prima e seconda casa e relative agevolazioni fiscali.
    Ho ricevuto una casa in donazione dai miei genitori in cui mia mamma ne conserva una piccola percentuale di usufrutto. In tale appartamento io non ho la residenza, peraltro l'ho anche affittata regolarmente.
    Ora volendo acquistare una casa in un comune e addirittura provincia differente da dove risiedo ora, ossia nell'appartamento di mia mamma,adiacente a quella affittata, posso considerare la casa che dovrei acquistare prima casa, ove porterò la mia residenza, possedendo già un'altra?
    Grazie sin d'ora per l'eventuale considerazione che vorrà riservare al mio quesito.

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