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Prima e seconda casa definizione e casistiche, le tasse da pagare. Storia di una prima casa che diventa seconda casa.

by Isabella Tulipano
in Esperto
on Ottobre 30, 2015
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La definizione di prima casa è da sempre un argomento di grande interesse. Il fatto è che in realtà il concetto di prima casa viene spesso confuso e sovrapposto a quello di abitazione principale. Una prima casa, nel senso di unico immobile posseduto, potrebbe diventare in effetti una seconda casa, ai fini fiscali, se non viene utilizzata come abitazione principale dal suo proprietario. Il concetto potrebbe apparire come un paradosso nei termini e rappresenta indubbiamente un rompicapo per i tanti proprietari italiani. Proprietari di prima casa che scoprono poi di dover pagare come possessori di seconde case.. e i conti non tornano mai!

Questa è la mia casa, la casa dov’è? cantava Lorenzo, quando ancora era Jovanotti e potremmo aggiungere la prima casa qual è?
La domanda potrebbe sembrare machiavellica agli occhi di chi non si è mai posto la questione, che in realtà abbiamo potuto constatare è comune a molti proprietari, di come definire l’unica abitazione che si possiede, ma in cui di fatto non si abita. Ai fini fiscali tale abitazione viene trattata come seconda casa, ovvero come bene patrimoniale, che produce reddito e su cui si pagano le relative imposte.

L’origine della confusione nasce forse dal fatto che perché una prima casa sia agevolata anche dal punto di vista fiscale, occorre la compresenza di tre caratteristiche:
1. L’abitazione deve essere la prima (in senso temporale) proprietà acquistata;
2. Chi ne è proprietario deve avere qui la sua residenza anagrafica;
3. chi la possiede deve anche utilizzarla davvero e costantemente come propria dimora abituale.


Ovvero, non è sufficiente che il proprietario mantenga la residenza nell’immobile (concedendolo anche in affitto o semplicemente tenendolo vuoto) per poter avere le agevolazioni prima casa, ma deve anche viverci stabilmente. Il concetto è definito chiaramente dall’art. 43, comma 2, del codice civile secondo il quale “La residenza è nel luogo in cui la persona ha la dimora abituale”.


Ci sono poi casi in cui è il comune stesso ad assimilare una seconda casa a prima casa, ai fini del trattamento fiscale dell’IMU. Infatti, nelle delibere sulle aliquote Imu, molti comuni prevedono esenzioni o agevolazioni per la seconda casa concessa in uso gratuito o in comodato ad un familiare, solitamente figli o genitori che vi abitano stabilmente.
Frequenti anche i casi in cui i Comuni applicano le agevolazioni di abitazione principale immobile posseduto da cittadini italiani che vivono all’estero, sempre a condizione che, lo stesso, non venga concessa in affitto.


La definizione di seconda casa tecnicamente indica l’abitazione posseduta oltre la prima, quella in cui si abita direttamente. Quindi in questi casi la definizione tecnica coincide con il trattamento fiscale. Per l’acquisto di immobili, oltre il primo, non ci sono più agevolazioni e quindi si pagheranno per intero le imposte previste e si pagheranno Imu e Tasi nella misura stabilita dal proprio comune. Le aliquote da applicare, anche in questi casi, dipendono dal tipo di utilizzo che si fa, ovvero se l’immobile è tenuto a disposizione (vuoto), se affittato e se affittato con contratto libero o concordato, se concesso in comodato, ecc..


Ricordiamo anche la differenza tra abitazione principale e seconda casa applicata sulle bollette dalle compagnie erogatrici di servizi come luce, gas ed acqua che applicano differenti tariffe in caso di residenti e non.
Riportiamo alcuni dati statistici sul numero di immobili posseduti e sul loro tipo di utilizzo, su base dati Istat, dove è evidente la prevalenza assoluta di abitazione principale, o almeno dichiarate tali.

Statistica

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Presentazione Autore
Isabella Tulipano

Donna, per designazione naturale, accettata con orgoglio e vanto. Mamma, per scelta consapevole: impegnativa quanto appagante. Esperta in questioni tecniche, fiscali, legali sul mondo delle locazioni, per lavoro, ma soprattutto per passione e per deformazione filosofica: l'eccellenza non è un atto, ma un'abitudine.


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  • Lorella

    Cosa succede se il proprietario possiede la prima casa dove abita, ha la residenza nello stesso comune ma il coniuge risiede in altro comune dove possiede la sua prima casa? Nessuno dei due coniugi ha altre proprietà oltre la prima casa.Grazie.

  • Gentile Lorella, ai fini dell'agevolazione, ovvero esenzione Imu, può essere riconosciuta solo su una delle due proprietà.

  • Daniela

    Buongiorno,
    ho un appartamento a me intestato a cui ho dato l'usufrutto a mia madre. Attualmente la mia residenza è presso di lei.
    Volendo acquistare una secondo appartamento, volevo sapere se verrebbe considerato seconda casa.
    La ringrazio della risposta,
    Cordiali saluti,

    Daniela

  • Esatto Daniela, questo acquisto risulterebbe una seconda casa.

  • Matteo

    Buongiorno, sto acquistando due unità immobiliari confinanti, una diventerà prima casa e l'altra seconda casa verrà messa a rendita, affittandola. le normative attuali come sono? le aliquote iva al momento dell'atto? in una seconda fase ci sono agevolazioni per IMU e Tasi seconda casa essendo queste allo stesso indirizzo?? che tipo di canone di affitto consiglia?

  • Gentile Matteo diciamo che le agevolazioni possono riassumersi in:
    - IVA del 4% anziché del 10% o imposta di registro al 2% invece che al 9% per acquisto da privato;
    - imposte di registro, ipotecaria e catastale in misura fissa di 200 euro anziché del 2% e dell’1% del valore catastale.
    Le agevolazioni, ovvero l'esenzione Imu e tasi viene riconosciuta se l'immobile è usato direttamente come abitazione principale, altrimenti ai fini fiscali si paga come seconda casa, la cui aliquota varia se concessa in affitto e di solito è agevolata per contratti di locazione a canone concordato (3 +2 ) in caso di comune ad alta densità abitativa.

  • Marcello Ruzzu

    Buongiorno, sono proprietario esclusivo di un appartamento sito nel comune di Montichiari (bs), acquistato nel 2003 (prima del matrimonio) come prima casa e su cui c'è un mutuo. Adesso vorrei acquistare una nuova casa nel comune di Brescia da adibire ad abitazione principale e dovrò accendere un nuovo mutuo. Vorrei valutare se mi conviene, da un punto di vista fiscale, intestare il nuovo immobile a mia moglie (per intero o una quota) sapendo che tra noi due sono l'unico a poter accedere ad un mutuo in quanto mia moglie non lavora. Qual'è la strada migliore da percorrere per un acquisto agevolato e per poter recuperare gli interessi passivi del mutuo? Siamo sposati in regime di separazione dei beni. Grazie mille

  • Gentile Marcello sarebbe meglio intestare l'acquisto a sua moglie, considerando che per lei sarebbe sicuramente una seconda casa; rispetto al mutuo in ogni caso gli interessi passivi potrebbero scaricarsi sull'abitazione principale che può essere una sola per lo stesso nucleo familiare.

  • Iacopo

    Ciao Isabella,
    Ti faccio una domanda complicata: se io e mia moglie compriamo una casa in regime di separazione dei beni, possiamo dichiarare la mia parte come seconda casa e la sua parte come prima?
    Grazie!

  • Buongiorno Iacopo, ognuno potrà, per il proprio 50% di proprietà, usufruire o meno delle agevolazioni a seconda della propria situazione. Per cui se uno dei due ha diritto alle agevolazioni prima casa potrà usufruirne.

  • Valeria

    Salve, avrei un quesito da porle. Nel maggio 2001 ho acquistato la mia prima casa dove mi sono subito trasferita a vivere e vi sono rimasta fino ai primi mesi del 2013 poiché nel gennaio 2012 mio marito ha rilevato un attività con sede in un altra città a circa 60 kilometri di distanza. Ho quindi messo in vendita la casa ma non avendo trovato compratori nel luglio del 2013 ci siamo trasferiti in affitto ed abbiamo deciso di affittare la nostra prima casa così da avere un aiuto mensile per poter pagare l'affitto della casa dove abitiamo adesso. Io ho scelto di essere cittadina onesta e di affittare la mia prima casa (che adesso è diventata seconda, anche se attualmente non ho nessuna prima casa) con contratto regolare e denunciando l'intera somma, spendendo 1100 euro di imu annuale e 1600 euro, il 22 per cento, di tasse. Essendo stata costretta a lasciare la mia prima casa per motivi di lavoro ed essendomi dovuta sistemare in affitto, avendo scelto di essere cittadina onesta, possibile che non mi spetti alcun tipo di agevolazione? Vorrei fare ricorso, secondo lei sbaglio o è un mio diritto? Grazie per l' attenzione.

  • Gentile Valeria non credo possa fare ricorso ed è vero che è stata onesta, ma di fatto queste sono le normative. E soprattutto credo che lei abbia giustamente usufruito delle agevolazioni che valgono per la prima casa intesa come primo bene comprato; mentre quelle imu sono riconosciute per abitazioni principali e soprattutto le altre imposte sono tasse su un reddito da locazione che lei percepisce.

  • Galeotalanza

    Andando ad abitare in un appartamento(seconda casa)di proprietà insieme a tre fratelli bisogna comunicarlo al comune o è automatico non pagare la quota imu?

  • Gentile, se volete usufruire delle agevolazioni imu come prima casa dovete intanto richiedere il trasferimento di residenza.

  • Francesca rossi

    Salve! Risulto residente in una casa di mia proprietà a Villa San Giovanni (RC) ma possiedo un altra casa a Reggio Calabria. Devo considerare la casa a RCcome seconda casa, sia dal punto di vista fiscale che come utenza elettrica? Grazie anticipatamente x la risposta.

  • Esatto Francesca, la casa che non utilizza direttamente come sua abitazione diventa una seconda casa, fiscalmente e ai fini delle utenze.

  • Enza Liguori

    Salve! La questione è davvero sorprendente! Ho comprato casa in cooperativa ed è la mia unica proprietà. Per questioni tecniche non ho potuto abitarci da subito dopo aver fatto l'atto ( maggio 2016) ma ci risiedo da ottobre 2016. Appartiene a categoria catastale esente IMU , ma ho appena scoperto che secondo il mio Comune, dovrò pagare, per i cinque mesi in cui sono rimasta residente nella vecchia abitazione di affitto, l 'IMU. Com'è possibile???

  • Gentile Enza, l'esenzione Imu vale per l'abitazione principale, quindi se l'immobile prima casa viene adibito a sua residenza principale; per il periodo in cui questo non era accaduto il comune considera la sua casa una seconda casa, su cui applicare l'imu.

  • Francesca

    Salve, volevo fare una domanda.
    I miei genitori, attualmente proprietari in comunione dei beni di una prima casa ed una seconda da oltre 20 anni, vorrebbero trasferire la loro residenza in diversa regione.
    Questo trasferimento comporterebbe che entrambe le case possedute diverrebbero seconde case.
    Possono a questo punto acquistare un alloggio "prima casa" dove si trasferiranno?
    Grazie
    Cordiali saluti

  • Gentile Francesca, risultando già proprietari di altri beni non possono usufruire della agevolazioni previste per chi compra una prima casa, appunto.

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