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Prima e seconda casa definizione e casistiche, le tasse da pagare. Storia di una prima casa che diventa seconda casa.

by Isabella Tulipano
in Esperto
on Ottobre 30, 2015
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La definizione di prima casa è da sempre un argomento di grande interesse. Il fatto è che in realtà il concetto di prima casa viene spesso confuso e sovrapposto a quello di abitazione principale. Una prima casa, nel senso di unico immobile posseduto, potrebbe diventare in effetti una seconda casa, ai fini fiscali, se non viene utilizzata come abitazione principale dal suo proprietario. Il concetto potrebbe apparire come un paradosso nei termini e rappresenta indubbiamente un rompicapo per i tanti proprietari italiani. Proprietari di prima casa che scoprono poi di dover pagare come possessori di seconde case.. e i conti non tornano mai!

Questa è la mia casa, la casa dov’è? cantava Lorenzo, quando ancora era Jovanotti e potremmo aggiungere la prima casa qual è?
La domanda potrebbe sembrare machiavellica agli occhi di chi non si è mai posto la questione, che in realtà abbiamo potuto constatare è comune a molti proprietari, di come definire l’unica abitazione che si possiede, ma in cui di fatto non si abita. Ai fini fiscali tale abitazione viene trattata come seconda casa, ovvero come bene patrimoniale, che produce reddito e su cui si pagano le relative imposte.

L’origine della confusione nasce forse dal fatto che perché una prima casa sia agevolata anche dal punto di vista fiscale, occorre la compresenza di tre caratteristiche:
1. L’abitazione deve essere la prima (in senso temporale) proprietà acquistata;
2. Chi ne è proprietario deve avere qui la sua residenza anagrafica;
3. chi la possiede deve anche utilizzarla davvero e costantemente come propria dimora abituale.


Ovvero, non è sufficiente che il proprietario mantenga la residenza nell’immobile (concedendolo anche in affitto o semplicemente tenendolo vuoto) per poter avere le agevolazioni prima casa, ma deve anche viverci stabilmente. Il concetto è definito chiaramente dall’art. 43, comma 2, del codice civile secondo il quale “La residenza è nel luogo in cui la persona ha la dimora abituale”.


Ci sono poi casi in cui è il comune stesso ad assimilare una seconda casa a prima casa, ai fini del trattamento fiscale dell’IMU. Infatti, nelle delibere sulle aliquote Imu, molti comuni prevedono esenzioni o agevolazioni per la seconda casa concessa in uso gratuito o in comodato ad un familiare, solitamente figli o genitori che vi abitano stabilmente.
Frequenti anche i casi in cui i Comuni applicano le agevolazioni di abitazione principale immobile posseduto da cittadini italiani che vivono all’estero, sempre a condizione che, lo stesso, non venga concessa in affitto.


La definizione di seconda casa tecnicamente indica l’abitazione posseduta oltre la prima, quella in cui si abita direttamente. Quindi in questi casi la definizione tecnica coincide con il trattamento fiscale. Per l’acquisto di immobili, oltre il primo, non ci sono più agevolazioni e quindi si pagheranno per intero le imposte previste e si pagheranno Imu e Tasi nella misura stabilita dal proprio comune. Le aliquote da applicare, anche in questi casi, dipendono dal tipo di utilizzo che si fa, ovvero se l’immobile è tenuto a disposizione (vuoto), se affittato e se affittato con contratto libero o concordato, se concesso in comodato, ecc..


Ricordiamo anche la differenza tra abitazione principale e seconda casa applicata sulle bollette dalle compagnie erogatrici di servizi come luce, gas ed acqua che applicano differenti tariffe in caso di residenti e non.
Riportiamo alcuni dati statistici sul numero di immobili posseduti e sul loro tipo di utilizzo, su base dati Istat, dove è evidente la prevalenza assoluta di abitazione principale, o almeno dichiarate tali.

Statistica

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Presentazione Autore
Isabella Tulipano

Donna, per designazione naturale, accettata con orgoglio e vanto. Mamma, per scelta consapevole: impegnativa quanto appagante. Esperta in questioni tecniche, fiscali, legali sul mondo delle locazioni, per lavoro, ma soprattutto per passione e per deformazione filosofica: l'eccellenza non è un atto, ma un'abitudine.


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  • Simone

    Ciao, ho un dilemma. Io e mia moglie (regime di comunione di beni) abbiamo intenzione di comprare una casa nello stesso comune dove siamo già proprietari di una casa comprata nel 1998. Questa nuova diventerebbe la dimora abituale (oltre ovviamente a prenderci la residenza). Dell'altra vorremmo valutare il da farsi, ma soprattutto vorrei sapere se c'è un modo per usufruire delle agevolazioni come prima casa, mi riferisco in primis all'imposta di registro agevolata al 2% (anzichè 9), esiste una scappatoia? grazie

  • Gentile Simone, risultando già proprietari di un bene non potrete usufruire dell'agevolazione; la scappatoia potrebbe essere l'intestazione ad un eventuale figlio.

  • Salvatore

    Sono in regime di separazione di beni con mia moglie. Sei anni fa ho comprato una prima casa al 50 per cento con mia moglie. Adesso vorrei comprare la casa confinante avendo due bambini. Cosa mi consiglia ai fini della residenza,intestazione per evitare di essere azzannato dal fisco?

  • Gentile Salvatore se può considerare tale casa come "un ampliamento" della precedente abitazione allora potrà godere delle agevolazioni e dovrà prenderci la residenza per considerarla prima casa ai fini imu.

  • FEDERICA

    Buongiorno,
    sono proprietaria di un appartamento acquistato come prima casa nel 2007.
    Entro fine anno acquisterò un'altra casa di cui sarò proprietaria al 50% (l'altro 50% è proprietario mio marito) e dove sposterò la mia residenza, senza vendere la prima casa, che affitterò.

    L'Imu la pagherò su entrambe le abitazioni di cui sono proprietaria? Quindi sia su quella che affitterò, sia su quella che comprerò entro fine anno e dove andrò ad abitare?
    Grazie.

  • Gentile Federica, pagherà imu come seconda casa concessa in affitto su quella che ha comprato nel 2007, mentre sulla nuova proprietà, dal momento in cui la utilizzerà come sua abitazione principale non dovrà pagare l'imu.

  • Dalila

    Salve,
    io abito, a titolo gratuito, in una casa la cui proprietaria è mia sorella che, però, ha sempre vissuto e vive tutt'ora nella casa paterna.
    Io, in quanto beneficiaria della casa, ho sempre pagato, da 23 anni a questa parte, prima l'ICI ed ora l'Imu.
    Ma, leggendo un po' qua e un po' la sul web, mi vengono dei seri dubbi in merito alla questione.
    Devo pagare, oppure no? In caso negativo, posso richiedere il rimborso delle somme corrisposte al comune?

  • Gentile, l'imposta grava su chi è proprietario dell'immobile; quindi se lo è sua sorella e questa non abita lì il comune le fa pagare l'imposta come seconda casa. Quindi il "risarcimento" sarebbe da chiedere più a sua sorella in questo caso che al Comune.

  • Susanna

    Buongiorno Isabella le scrivo per sapere se è possibile avere 2 prime case 1 intestata a me e una a mio marito nello stesso comune di Milano anzi nella stessa palazzina. Attualmente una casa e di mia proprietà al 100% e risulta come 2 casa e l altra è 50 % mia e 50 % mio marito e l abbiamo acquistata come prima casa. Ora vorrei fare una donazione della mia parte a mio marito cosi da possedere entrambi un solo appartamento al 100%. E possibile fare questa donazione e poi verranno considerate le due abitazioni come 1 case? Chiarisco che per comodità le abitiamo entrambe in modo alternato e abbiamo attivato le utenze gas e luce in entrambe le abitazioni. Grazie per l 'attenzoone. Cordiali saluti

  • ELENA

    Buon giorno!io e mio marito abbiamo una casa di 40 m e abbiamo un mutuo da pagare,abbiamo anche 3 figli e la com'è strutturata non possiamo stare dentro quindi abbiamo deciso di andare in un spazio un po piu grande 50 m (cosi i bimbi possono avere la loro stanzeta) in affitto.Quindi la casa l'abbiamo data in affitto per poter andare avanti con il mutuo visto che provando a venderla non riusciamo a concludere con la banca.
    La mia domanda e.. io risulto che devo pagare le tasse IMU TASI?
    Se si ,non mi sembra corretto,perché me ne sono andata solo per vivere un po decente non vivo in lusso posso rivolgermi a qualcuno ,mi può dare qualche consiglio per favore?(avvocato?)
    La ringrazio moltissimo anticipatamente per l'attenzione .

  • Buongiorno Elena, capisco bene le ragioni, ma a livello fiscale Imu e Tasi sono dovute se non usa la casa come sua residenza; può però stipulare un contratto di affitto a canone concordato se la casa si trova in un comune ad alta densità abitativa potendo così godere di una tassazione agevolata: l'imu e la tasi sono ridotte del 25% in questo caso.

  • Gentile Susanna, non è possibile, per un unico nucleo familiare, prevedere due prime case; quindi per una usufruirete dell'esenzione Imu; mentre agevolazioni sull'acquisto possono essere riconosciute se ognuno è proprietario di una sola abitazione.

  • Orietta

    Buongiorno Isabella, quindi se ho capito bene, i suoi genitori concedendo l'usufrutto della casa al figlio e prendendo la residenza nell'immobile della figlia, sarebbero sempre i proprietari, e avrebbero comunque le agevolazioni pagando come prima casa? Per chiedere più informazioni qual'è ufficio competente? Grazie ancora di tutto

  • In realtà così Orietta per voi quella sarebbe prima casa e quindi sareste esenti dall'imu. potrebbe chiedere comunque la consulenza dell'agenzia delle entrate.

  • Orietta

    Grazie mille per la sua consulenza e scusi la confusione.

  • Orietta

    Buonasera Isabella, sono Orietta. Le espongo il dubbio che mi assilla. Io e mio marito viviamo nell'appartamento dei suoi genitori, loro in questo appartamento mantengono solo la residenza in quanto abitano nella casa della figlia che a sua volta vive da un'altra parte. Quindi sono entrambe prime case, una della sorella e una dei genitori. Più avanti, Premetto che questo appartamento sarebbe destinato a mio marito, dovremmo fare lavori di ristrutturazione, ovviamente quando viene definito tutto. Sua madre però dice che non possono togliere la residenza in quanto prendendola in casa della figlia (proprietaria) le risulterebbe 3° casa e la figlia perderebbe pure agevolazioni. È vero? È possibile che se io sposto la residenza dall'appartamento di mia proprietà in una casa che non è di mia proprietà, pagherei come seconda casa?

  • Gentile Orietta, diciamo che la definizione di prima casa coincide con quella di abitazione principale, quindi se uso questo immobile di proprietà come mia residenza non pago l'imu, altrimenti viene considerata, fiscalmente, come seconda casa. Quindi vi converrebbe gestire la cosa magari concedendo a suo marito l'usufrutto così che abbia un diritto reale sull'immobile e stessa cosa tra figlia e sua suocera.

  • Giovanni Fiorillo

    Buongiorno Isabella, ho una casa di proprietà e sto acquistando un'altra casa per mio figlio con un mutuo cointestato che pagherò io, visto che lui non lavora. Voglio precisare che la casa la intestero a lui e che dopo andremo a vivere con lui e affitterò la casa di proprietà. Quali tasse dovrò pagare ? Grazie.

  • Gentile Giovanni, se per suo figlio risulta prima casa, le imposte sull'acquisto verranno calcolate come tali, mentre non potrà scaricarsi le detrazioni del mutuo in quanto l'immobile non risulta intestato a lei.

  • iva

    :)Buongiorno dottoressa.Le volevo chiedere io ho un immobile dove vivo con la mia famiglia comperato senza mutuo e non so dove posso vedere se ho avuto agevolazzioni fiscali per prima casa.Un mese fa ho comprato all asta giudizziaria un immobile che andro a vivere. Martedì andro a fare il saldo prezzo e non so se posso fare la richiesta per agevolazzioni fiscali siccome è il mio secondo immobile.Posso vedere sulla compravendita del primo se ho avuto agevolazzioni fiscali?

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