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Prima e seconda casa definizione e casistiche, le tasse da pagare. Storia di una prima casa che diventa seconda casa.

by Isabella Tulipano
in Esperto
on Ottobre 30, 2015
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La definizione di prima casa è da sempre un argomento di grande interesse. Il fatto è che in realtà il concetto di prima casa viene spesso confuso e sovrapposto a quello di abitazione principale. Una prima casa, nel senso di unico immobile posseduto, potrebbe diventare in effetti una seconda casa, ai fini fiscali, se non viene utilizzata come abitazione principale dal suo proprietario. Il concetto potrebbe apparire come un paradosso nei termini e rappresenta indubbiamente un rompicapo per i tanti proprietari italiani. Proprietari di prima casa che scoprono poi di dover pagare come possessori di seconde case.. e i conti non tornano mai!

Questa è la mia casa, la casa dov’è? cantava Lorenzo, quando ancora era Jovanotti e potremmo aggiungere la prima casa qual è?
La domanda potrebbe sembrare machiavellica agli occhi di chi non si è mai posto la questione, che in realtà abbiamo potuto constatare è comune a molti proprietari, di come definire l’unica abitazione che si possiede, ma in cui di fatto non si abita. Ai fini fiscali tale abitazione viene trattata come seconda casa, ovvero come bene patrimoniale, che produce reddito e su cui si pagano le relative imposte.

L’origine della confusione nasce forse dal fatto che perché una prima casa sia agevolata anche dal punto di vista fiscale, occorre la compresenza di tre caratteristiche:
1. L’abitazione deve essere la prima (in senso temporale) proprietà acquistata;
2. Chi ne è proprietario deve avere qui la sua residenza anagrafica;
3. chi la possiede deve anche utilizzarla davvero e costantemente come propria dimora abituale.


Ovvero, non è sufficiente che il proprietario mantenga la residenza nell’immobile (concedendolo anche in affitto o semplicemente tenendolo vuoto) per poter avere le agevolazioni prima casa, ma deve anche viverci stabilmente. Il concetto è definito chiaramente dall’art. 43, comma 2, del codice civile secondo il quale “La residenza è nel luogo in cui la persona ha la dimora abituale”.


Ci sono poi casi in cui è il comune stesso ad assimilare una seconda casa a prima casa, ai fini del trattamento fiscale dell’IMU. Infatti, nelle delibere sulle aliquote Imu, molti comuni prevedono esenzioni o agevolazioni per la seconda casa concessa in uso gratuito o in comodato ad un familiare, solitamente figli o genitori che vi abitano stabilmente.
Frequenti anche i casi in cui i Comuni applicano le agevolazioni di abitazione principale immobile posseduto da cittadini italiani che vivono all’estero, sempre a condizione che, lo stesso, non venga concessa in affitto.


La definizione di seconda casa tecnicamente indica l’abitazione posseduta oltre la prima, quella in cui si abita direttamente. Quindi in questi casi la definizione tecnica coincide con il trattamento fiscale. Per l’acquisto di immobili, oltre il primo, non ci sono più agevolazioni e quindi si pagheranno per intero le imposte previste e si pagheranno Imu e Tasi nella misura stabilita dal proprio comune. Le aliquote da applicare, anche in questi casi, dipendono dal tipo di utilizzo che si fa, ovvero se l’immobile è tenuto a disposizione (vuoto), se affittato e se affittato con contratto libero o concordato, se concesso in comodato, ecc..


Ricordiamo anche la differenza tra abitazione principale e seconda casa applicata sulle bollette dalle compagnie erogatrici di servizi come luce, gas ed acqua che applicano differenti tariffe in caso di residenti e non.
Riportiamo alcuni dati statistici sul numero di immobili posseduti e sul loro tipo di utilizzo, su base dati Istat, dove è evidente la prevalenza assoluta di abitazione principale, o almeno dichiarate tali.

Statistica

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Presentazione Autore
Isabella Tulipano

Donna, per designazione naturale, accettata con orgoglio e vanto. Mamma, per scelta consapevole: impegnativa quanto appagante. Esperta in questioni tecniche, fiscali, legali sul mondo delle locazioni, per lavoro, ma soprattutto per passione e per deformazione filosofica: l'eccellenza non è un atto, ma un'abitudine.


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  • Giovanna

    Buongiorno,
    avendo tre case di proprietà ma non risiedendo in nessuna di queste e volendo acquistare una nuova casa dove fissare la propria residenza e domicilio è possibile usufruire delle agevolazioni prima casa all'atto dell'acquisto?
    Grazie

  • Gentile Giovanna, sull'acquisto difficilmente potrà usufruire delle agevolazioni; mentre se questa diventerà la sua abitazione principale allora potrà avere l'esenzione imu.

  • BIAGIO STABILE

    Salve,
    vivo e dimoro in due appartamenti attigui sullo stesso piano, cat. A2 tutti e due, mq.101. Secondo 3 sentenze della Cassazione, sono da considerarsi un'unica abitazione e, quindi usufruire delle agevolazioni della prima casa. Di parere diverso è il comune in cui risiedo, facendo una netta distinzione tra prima casa e seconda casa. Ho contestato la cosa, ma la risposta è stata: il decreto che Monti ha fatto nel 2011, ha annullato tutte le sentenze e le possibili interpretazioni, per cui, per il comune, io abito,vivo e dimoro con la mia famiglia in due appartamenti, di conseguenza, due ICI, due IMU, due TASI. La somma da pagare è notevole se non riesco a dimostrare il contrario, Le chiedo umilmente se mi puo dare indicazioni e suggerimenti, prima di avventurarmi in ricorsi e contro ricorsi.
    La ringrazio con il cuore, aspetto una risposta al mio indirizzo di posta e-mail.

  • Buongiorno Biagio sarebbe possibile a questo punto, rivolgendosi ad un tecnico come un geometra, accorpare le due unità immobiliari dal punto di vista catastale; così avrebbe un'unica unità abitativa che non potrebbe non essere considerata prima casa.

  • Nadia

    Buon giorno io ho usufruito delle agevolazioni prima casa che ho rivenduto prima dei 5 anni e riacquistato una seconda casa nell'arco della'anno solare usufruendo del credito di imposta. Ora questa casa pare non poterla dare in locazione. Ma se volessi farlo cosa dovrei pagare allo stato.

  • Buongiorno Nadia, se ha già la residenza nel comune dove ha acquistato mettendola in affitto non perde le agevolazioni sull'acquisto.

  • Linda

    Buonasera Isabella,
    sono cittadina italiana ma vivo all'estero. Sto per ereditare di un appartamento in Italia e vorrei sapere quali tasse dovro pagare ? ci sono tante tasse TARI, TARES, IMU, la spazzatura..... aiuto, non ci capisco più niente. Quest'appartamento sarà vuoto tutto l'anno e ci andro solo per le vacanze. Grazie mille.

  • Gentile Linda, dovrà pagare Imue Tari nella misura prevista dal suo comune; per la spazzatura, anche, dovrà confrontarsi con l'ufficio tributi comunale e capire se è prevista una tariffa minima per non residenti.

  • francesca

    buongiorno isabella ho letto la sua risposta nel testo per l affitto ok mi ha sollevato ora le chiedo per cortesia questo dilemma .allora al catasto dopo la morte del suocero gli appartamenti sono qualificati come il poccolo3vani poi dove nel2001abitavo io viene affittato come vani4,5 dove mia suocera vive vani 5 non so se si calcolano anche entrare ho corridoi comunque è così al catasto ora mia cognata era andata ad abitarci dopo che che il fratello mio marito ora deceduto lo lasciammo lei apri una porta collegata appartamento della suocera e diventa un locale in più a sua volta si trasferisce e affitta chiude la porta affitta i locali come prima cioè 4,5 dopo 3anni tre anni muore il proprietario ok ora daffittizmo alla convivente del figlio a cui devo fare il contratto e serve quel locale in più nel contratto quanti locali scrivo nel giusto5.5 o come nel catasto 5 grazie

  • Gentile Francesca, lei deve riportare i dati catastali esatti dell'immobile, quindi se in catasto a quella particella corrispondono 5 vani ora lei concede l'intero spazio; eventualmente se c'è una parte dell'immobile che non viene affittato va specificato in contratto.

  • francesca

    buonasera gentile dottoressa nello spazio che lei mi dice andrebbe specificato e l appartamento comunicante della suocera dove cede quel locale alla affittuaria che diventano 5vani mentreregari almeno quando ci abitavo e ultima inquilina erano4,5 la cognata dice che è regolare per me può fare come crede basta che non vada nelle grane io e le mie figlie eredi del fratello grazie e molto disponibile grazie di.cuore

  • Gentile Francesca se l'immobile che concede da catasto ha 5 vani l'inquilina ha diritto di usarli tutti se non specifica altro; mentre se lo spazio in più fa parte di un altro immobile allora andrebbe riportato nel contratto la concessione anche di questo vano.

  • Mara

    Buongiorno Isabella, ho un terreno edificabile ed il geometra che sta elaborando il progetto mi ha consigliato di edificare invece di una unifamiliare due bifamiliari. Vorrei sapere fiscalmente cosa conviene.
    Grazie

  • Gentile Mara, dipende cosa vuol fare dell'immobile. Ovvero se ne deve fare un uso diretto o se vuole tenerne una parte per sè e una parte da affittare; quindi fiscalmente due unità immobiliari comportano un maggiore valore e più imposte, ma anche potenzialmente un maggiore guadagno.

  • maurizio

    Buona sera Isabella, complimenti per il suo blog che seguo con molto interesse.
    La mia questione è questa: Sono proprietario (ho concluso mutuo nel dicembre 2015) di un trilocale in un condominio di quattro piani di otto unita abitative.
    Avendo il terzo figlio in arrivo sarei intenzionato ad acquistare l'appartamento (bilocale) del mio vicino di casa (sfitto da qualche anno) che sarebbe ben felice di vedermi. La mia domanda è (posto che in caso andrebbero comunque "sistemate" al catasto le pratiche per unire le due unita abitative in una sola)... il mutuo per questo bilocale lo potrei richiedere con le agevolazioni di acquisto prima casa? Perche ho notato che c'e parecchia differenza tra mutuo acquisto prima casa e mutuo acquisto seconda casa. Cordiali saluti e grazie.

  • Gentile Maurizio se c'è una fusione con la sua prima casa può usufruire ancora dell'agevolazione.

  • francesca

    buonasera avrei un rompicapo così sarebbe per me allora è mancato mio marito diventiamo eredi io e le mie figlie sia nella nostra casa che nella casa materna di mio marito la mia suocera ha un appartamento poi un altro piccolo affittato è uno che ora è libero la cognata vuole mettere il figlio con convivente mamma di due figli solo suoi e qui non ci sarebbe problema solo che dovrei fare il contratto alla convivente che è straniera perche il figlio essendo proprietario di un piccolo appartamento mia cognata dice che sennò se il contratto d affitto lo fa lui pagherebbe come seconda casa ora dove sta l inganno mi posso fidare grazie

  • Buongiorno Francesca, diciamo che il figlio manterrà la residenza nell'immobile di proprietà per avere le agevolazioni, quindi nel contratto dovrebbe risultare la convivente; se per lei va bene e ha un reddito che può garantire il pagamento ok, altrimenti inserisca il figlio almeno come garante.

  • Manuela

    Buonasera ho un quesito da porle,
    Mio marito sposato in comunione dei beni, possedeva già una casa di proprietà al 50% con sua sorella, la sorella abita al piano terreno e noi al 1 piano della stessa, il problema è che la proprietà è suddivisa in verticale X così dire, provo a spiegare meglio, mio marito è proprietario del suo appartamento al 1 piano come 1 casa al 50% e proprietario dell appartamento di sua sorella al 50% come seconda casa, lo stesso dicasi per sua sorella, in sostanza entrambi risultano avere una prima casa ed una seconda casa di cui pagano l'imu. L'unico modo per non pagare più l' imu sarebbe fare un atto dal notaio per dividere le casa in modo differente?!...ma questo non è possibile perché la sorella non firmerà mai questo atto (nonostante la spesa dell'atto sarebbe a ns. carico), avendo paura di una vendita da parte di mio marito dell'appartamento...fino ad ora abbiamo lasciato stare il tutto, ma tra qualche mese, dovendoci trasferire per lavoro in altra regione, ci troveremo a prendere in affitto un appartamento, nel quale probabilmente dovremmo far risultare anche la sede legale della nuova ditta di mio marito...tale appartamento come risulterà vista la situazione? Terza casa? e le utenze? Se così fosse saranno esorbitanti? O c'è modo di farla risultare 1 casa? Dovrei intestare la locazione di detto appartamento a me? È necessario fare la divisione dei beni? Se invece è possibile affittarla a nome suo come 1 casa, dove abitiamo attualmente diventerebbero queste 2 e 3 casa?...come alternativa potrebbe mio marito cedere tale casa alla figlia magari con un atto di donazione? In tal caso diventerebbe lei la coproprietaria con mia cognata, ma X farlo ci vuole l'approvazione da parte di mia cognata o non serve essendo una donazione?... situazione molto complessa!!!
    Grazie anticipatamente.

  • Buongiorno Manuela se non usate la prima casa come residenza, diventa anche quella seconda casa; per la donazione, invece, potete procedere passando il tutto alla figlia; a questo punto lei prenderebbe il 50% di entrambe le abitazioni o solo di una. Vi conviene in ogni caso consultare un notaio che possa spiegare anche a sua cognata come separare la proprietà possa essere una procedura che semplifica la gestione fiscale, anche per lei.

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