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Proposta irrevocabile d’affitto: una tutela per l’inquilino se a ritirarsi è il proprietario.

by Isabella Tulipano
in Esperto
on Maggio 14, 2015
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In un mercato in questo momento ricco di immobili in affitto, spesso l'inquilino si trova a dover scegliere tra un'ampia gamma di possibili soluzioni: per la sua abitazione, ufficio o attività. Trovare quindi quello che soddisfa a pineo esigenze di spazio, location ed economiche non è un'impresa così immediata. Quando finalmente l'inquilino ha trovato quello che cerca firma soddisfatto e speranzoso la proposta irrevocabile di locazione, conscio del suo impegno che come dice il termine tecnico è irrevocabile, ovvero revocabile solo a determinate condizioni. ma se fosse il proprietario a ritirarsi?

Buongiorno, vorrei un'informazione, esposto la mia situazione. A luglio 2014 tramite un'agenzia vedo una casa in affitto, però ancora abitata dai vecchi inquilini, vedo la casa e mi piace, e la prendo, in agenzia ci siamo incontrati con la padrona di casa pago due caparre e la provvigione dell'agenzia, premetto che la casa doveva essere libera dai vecchi inquilini la fine di settembre che avrebbero comprato casa - per motivi burocratici per motivi degli inquilini è slittato metà novembre - con la padrona di casa avevamo fatto pure il contratto di locazione che doveva partire dal 1 dicembre 2014 (ma ancora non registrato) - sempre per motivi dell' inquilino la situazione slitta fino a febbraio 2015 e si viene a sapere che non vanno più via e non hanno comprato casa - ha saputo pure che avendo loro il contratto registrato non hanno fatto raccomandata per il rilascio della casa. Vorrei sapere in questo caso che mi hanno recato danno mi dovrebbero restituire doppia caparra e l'agenzia restituire la provvigione? Grazie per una vostra risposta
Alberto

Salve Alberto e grazie per il quesito che ci offre l'occasione di spiegare meglio alcuni strumenti utilizzati da professionisti, quali agenti immobiliari, che magari suscitano perplessità nei clienti, ma sono indispensabili proprio per garantire proprietario, quanto inquilini. Infatti, affidarsi ad un'agenzia immobiliare ha come vantaggio quello, come nel caso di Alberto, di fermare l'immobile prescelto attraverso la firma di una proposta irrevocabile di locazione, che implica per l'inquilino l'impegno a prendere in affitto l'immobile, alle condizioni e nei tempi e termini riportati nel documento stesso.

Quindi l'impegno dell'inquilino si concretizza solitamente con il versamento di una caparra confirmatoria, tale somma verrà restituita se il proprietario non accettasse tale proposta, mentre verrà trattenuta dal proprietario nel caso in cui l'inquilino cambiasse idea successivamente e quindi si ritirasse (per questo si definisce irrevocabile). Tutto questo, così come le indicazioni rispetto al compenso di mediazione dell'agente, sono espressamente riportati nel documento di proposta e pertanto accettati e firmati dalle parti. Altrettanto, si va a specificare cosa avviene nel caso, che stiamo prendendo in esame, in cui il proprietario abbia accettato la proposta, comunicato una data di stipula del contratto e poi cambi idea, per qualsiasi motivo.

In caso di rinuncia da parte del proprietario, allora l'inquilino ha diritto alla restituzione del doppio della caparra confirmatoria, come indicato nell'ex art. 1385 del codice civile. Per la provvigione, invece, devo dire ad Alberto che l'agenzia avrebbe diritto a trattenerla avendo di fatto concluso l'affare nel momento di accettazione della proposta da parte del proprietario.

Articolo 1385 Codice Civile
Se al momento della conclusione del contratto [1326 ss.] una parte dà all'altra, a titolo di caparra, una somma di danaro o una quantità di altre cose fungibili, la caparra, in caso di adempimento, deve essere restituita o imputata alla prestazione dovuta.
Se la parte che ha dato la caparra è inadempiente, l'altra può recedere dal contratto, ritenendo la caparra; se inadempiente è invece la parte che l'ha ricevuta, l'altra può recedere dal contratto ed esigere il doppio della caparra.

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Presentazione Autore
Isabella Tulipano

Donna, per designazione naturale, accettata con orgoglio e vanto. Mamma, per scelta consapevole: impegnativa quanto appagante. Esperta in questioni tecniche, fiscali, legali sul mondo delle locazioni, per lavoro, ma soprattutto per passione e per deformazione filosofica: l'eccellenza non è un atto, ma un'abitudine.


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  • luca

    Salve a tutti ho contattato un'agenzia immobiliare per mettere in affitto la mia casa perciò ho portato il rogito è i miei classici documenti è tra qualche giorno verranno a fare le foto. ..peròho cambiato idea è voglio rimanerci io...mi chiedo si può fare ?? L'agenzia mi può fare problemi ho chiedere dei soldi? Grazie

  • Gentile Luca, se non ha firmato un mandato può ritirarsi tranquillamente, senza dover nulla all'agenzia.

  • Tamara

    Ho firmato una proposta di affitto e nn sono state chieste caparra fino alla firma del contratto ho acquistato mobili a misura per quell appartamento e ora il locatore vuole recedere xche io possiedo dei cagnolini di piccola taglia.io avevo già detto all agenzia immobiliare dei cani e nella proposta nn era menzionato che nn ammessi animali domestici.devo optare per un altro appartamento?

  • Gentile Tamara, se non le era stato specificato il divieto di introdurre animali e lei aveva già parlato all'agenzia immobiliare dei cani, ora può pretendere di andare avanti con il contratto o di ricevere adeguato risarcimento.

  • Paola

    Buongiorno ,
    Avrei bisogno di un consiglio da voi.
    Ho firmato il 14/03/2017 una proposta di affitto, tramite agenzia .
    Il proprietario se accetta, la firmerà lunedì pomeriggio.
    Non ho ancora pagato nulla .
    Se rinuncio a quella casa , (ne ho trovato una più economica )
    Devo pagare ugualmente l'agenzia ?
    Posso rinunciare e annullare tutto prima della firma del proprietario?
    Grazie per il vostro aiuto
    Paola

  • Gentile Paola, se il proprietario firma dovrà pagare l'agenzia.. quindi provi a contattarli per capire se riesce a bloccare tutto prima.

  • Irene

    Buongiorno,avrei bisogno di esporre il mio caso per capire se quello che mi è successo è legale:
    A Gennaio abbiamo visto una casa da affittare in un sito internet, c'era di mezzo un'agenzia.
    Durante la visita l'agente ci informa che la casa ce la possono dare a marzo perchè nel mese di febbraio ci sono da fare dei semplici lavori.
    Quindi decidiamo di affittare una casa nel mese di febbraio nell'attesa della nuova,con data di uscita il giorno dell'inizio del contratto di quest'ultima.
    Il giorno 17 febbraio firmiamo e paghiamo la proposta di locazione, l'agente ci dice di ritornare all'agenzia il giorno 28 febbraio con i soldi per il suo lavoro e la caparra. il 21 febbraio la proposta viene accettata.
    Il 28 febbraio ci presentiamo in agenzia con i soldi. Ma purtroppo ci dice che il contratto non lo ha ancora preparato e che i lavori non sono cominciati,quindi ci mette di fronte a questa scelta: 1) entrare in casa il giorno accordato,pagando il prezzo accordato ma convivendo con i lavori 15 giorni. 2) pagare mezzo mese entrando il giorno 15 con il lavoro terminato (restando 8 giorni senza casa).
    Dopo aver negoziato a "senso unico" (praticamente facevamo noi le proposte per tappare alle sue mancanze).
    Giovedi 2 marzo accettiamo di entrare il giorno 6 marzo senza i lavori fatti al prezzo poco inferiore a quello della proposta iniziale.
    Ci sentiamo telefonicamente per confermare, prendere l'appuntamento e sapere a quanto si era ridotta la caparra e il pagamento all'agenzia. Ci informa soltanto a che ora è l'appuntamento senza mettermi al corrente del giusto importo da consegnare.
    Il Venerdi inviamo un sms per cambiare l'ora dell'appuntamento visti i nostri orari lavorativi modificati.
    Aspetto quindi conferma dell'appuntamento con relativa domanda sull'importo ma senza risposta.
    Domenica guardo il cellulare e mi accorgo che il messaggio non è stato spedito quindi ne invio un'altro con un nuovo orario approfittando del fatto che il cellulare non aveva inviato il messaggio con un orario a noi più comodo,ma senza variazione a livello contrattuale ( entrata fissa in casa il giorno 6 marzo).
    L'AFFARE SI CONCLUDE COSì:
    l'agente immobiliare s'infuria perchè il mio sms gli arriva all'una di notte di Venerdi
    un secondo sms gli arriva alla sacra domenica
    Ho osato chiedergli un "Conto Finale" senza le "dovute maniere"
    7 sms suoi di lezioncine morali sul comportamento
    una mail inviata alla proprietaria per lamentarsi della nostra molestia
    E NOI SENZA NESSUNA CASA AFFITTATA .
    è legale tutto questo???
    In attesa di risposta Le invio Cordiali Saluti. Irene e Miguel

  • Gentile Irene e Miguel se avete l'accettazione della proposta e la sottoscrizione del nuovo accordo ora potete pretendere che l'immobile venga riaffittato o vi venga restituito almeno il doppio di quello che avete anticipato. Sicuramente il rispetto di orari e festività è importante, ma proprio per quello si possono distinguere strumenti di lavoro e strumenti personali.

  • Irene e Miguel

    Buongiorno,grazie mille per la risposta. Noi purtroppo disponiamo solo della proposta di locazione firmata da ambedue (Io e l'agente),ma l'accettazione della proposta c'è stata data solo telefonicamente capisco quindi che non ha lo stesso valore.....e comprendo ancor di più che questo agente ci ha preso per il naso dal primo momento che abbiamo varcato la soglia della sua agenzia. Grazie ancora per la risposta.Saluti da Irene e Miguel.

  • Viviana

    salve, ho ricevuto una proposta irrevocabile con caparra ( tramite agenzia) per l'appartamento del quale sono proprietaria e l'ho sottoscritta entro la data che era indicata. Nella proposta si diceva inoltre che il contratto di locazione doveva essere firmato entro e non oltre la metà del mese successivo.
    Il proponente ha però sempre rimandato gli appuntamenti fissati per la stipula adducendo motivi privati e poi chiedendo cose che non erano state indicate né nella proposta né a voce, tipo vuotare la casa dai mobili ( l'appartamento veniva affittato arredato).
    Dal momento che è ormai passata la data indicata per la stipula del contratto, posso recedere senza dover pagare una penale?

    grazie

  • Gentile Viviana diciamo che a questo punto essendo decaduta la stipula del contratto per volontà del proponente può chiedere di risolvere l'accordo trattenendo anche quanto anticipato.

  • Melissa

    Buongiorno,
    In data 17/11 io e il mio compagno abbiamo versato un acconto per bloccare una casa in affitto da privato (abbiamo la ricevuta del versamento). La proprietaria, dopo aver ricevuto la somma, ci ha dato le chiavi e ci ha assicurato che nel giro di pochi giorni avrebbe arredato la casa in questione, ma sono sorti problemi nel momento in cui abbiamo provato ad intestarci i contratti per le utenze: gli operatori ci dicevano che i contatori di luce e gas erano ancora occupati da un presunto ex-inquilino. Allora abbiamo chiamato la proprietaria e lei ci ha riferito che non ne sapeva nulla e che avrebbe provato a chiamare il vecchio inquilino per chiarimenti. Passa qualche giorno e la stessa ci telefona dicendo che aveva risolto tutto e che l'ex-inquilino aveva chiuso i contratti, ma noi, richiamando i fornitori ci siamo resi conto che eravamo al punto di partenza, nulla si era mosso! E così siamo andati avanti fino al 14/12 allorché abbiamo deciso di non voler più affittare, siccome ci siamo sentiti presi in giro e le era stato specificato che avevamo fretta di spostarci. Risultato? La Signora non ci vuole restituire l'acconto dicendo che lo ha speso per acquistare l'arredamento della casa e che "non vuole rimanere senza niente". Non è stato firmato nessun contratto, abbiamo perso 1 mese dietro alla Signora e in più non vuole restituirci nulla, ci ha detto di rivolgerci ad un avvocato.

  • Gentile Melissa dal momento in cui avete deciso di ritirarvi perchè l'immobile non era stato consegnato adatto all'uso (non potevate avere l'erogazione dei servizi) avete diritto al risarcimento; ora, se la proprietaria non vuole venirvi incontro purtroppo, in effetti, non rimangono che le vie legali.

  • Raffa

    Se dopo aver firmato la proposta d affitto e data la caparra dopo 7ggnon ho risposte(il proprietario ne ha presi 15),voglio recedere,per motivi personali cosa perdo e cosa devo!aiutatemi e urgente vi prego

  • Gentile Raffa, se sono decaduti i termini per l'accettazione della proposta da parte del proprietario e non ha ricevuto risposta, ora ha diritto di ritirarsi e riavere indietro quanto versato.

  • Marta

    Gentile Isabella, complimenti per la competenza e la chiarezza espositiva. Avrei una domanda inerente la caparra confirmatoria ex art 1385 quale garanzia atipica da utilizzare in un contratto di locazione concordato 3 + 2 di un appartamento ammobiliato. Nella fattispecie, al momento della stipula, potrei chiedere, al posto del deposito cauzionale, 6 mensilità a titolo di caparra confirmatoria che mi tuteli dal mancato pagaento dei canoni di locazione, degli oneri accessori e da eventuali danni? La caparra confirmatoria è soggetta all'imposta di registro dello 0.50 % anche in caso di cedolare secca? Esiste un fac simile di testo da poter utilizzare? Grazie anticipatamente.

  • Gentile Marta, in realtà la caparra serve come tutela prima che si arrivi alla stipula del contratto; quindi dal momento in cui avete perfezionato il contratto come tutela può chiedere il deposito o la fideiussione o eventuali pacchetti assicurativi come il nostro www.affittosicuro.it

  • giusy

    Buongiorno, avrei bisogno di un consiglio perche' ho firmato una proposta irrevocabile di un alloggio in affitto ed in questo documento viene riportata la scadenza di 10 giorni a partire dalla data della mia firma che sara' entro il 19/7/16 come termine d'irrevocabilità della proposta, versando contemporaneamente una mensilità con assegno a titolo di deposito al costruttore nonche' proprietario dell'immobile. Ora, probabilmente io avrei cambiato idea, cioe' non vorrei piu' prendere in affitto tale alloggio, perche' con molta probabilità sono costretta a rimanere dove abito attualmente per motivi personali. Domanda: in questo caso la somma che ho dato in deposito mi verrà restituita o potrebbero esigerla i proprietari? Grazie

  • Isabella Tulipano

    Salve Giusy, se il proprietario dovesse accettare la sua proposta entro il termine di sua validità avrebbe titolo di trattenere la caparra (mensilità) da lei versata.
    Se invece il proprietario entro tale termine non accettasse la sua proposta allora la caparra le andrebbe restituita, essendo, per l'appunto, la proposta scaduta e perdendo ogni efficacia.

  • Erica

    Proposta irrevocabile di locazione cosa succede se il conduttore dopo aver versato la caparra non è più interessato all'immobile?

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