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Proposta irrevocabile d’affitto: una tutela per l’inquilino se a ritirarsi è il proprietario.

by Isabella Tulipano
in Esperto
on Maggio 14, 2015
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In un mercato in questo momento ricco di immobili in affitto, spesso l'inquilino si trova a dover scegliere tra un'ampia gamma di possibili soluzioni: per la sua abitazione, ufficio o attività. Trovare quindi quello che soddisfa a pineo esigenze di spazio, location ed economiche non è un'impresa così immediata. Quando finalmente l'inquilino ha trovato quello che cerca firma soddisfatto e speranzoso la proposta irrevocabile di locazione, conscio del suo impegno che come dice il termine tecnico è irrevocabile, ovvero revocabile solo a determinate condizioni. ma se fosse il proprietario a ritirarsi?

Buongiorno, vorrei un'informazione, esposto la mia situazione. A luglio 2014 tramite un'agenzia vedo una casa in affitto, però ancora abitata dai vecchi inquilini, vedo la casa e mi piace, e la prendo, in agenzia ci siamo incontrati con la padrona di casa pago due caparre e la provvigione dell'agenzia, premetto che la casa doveva essere libera dai vecchi inquilini la fine di settembre che avrebbero comprato casa - per motivi burocratici per motivi degli inquilini è slittato metà novembre - con la padrona di casa avevamo fatto pure il contratto di locazione che doveva partire dal 1 dicembre 2014 (ma ancora non registrato) - sempre per motivi dell' inquilino la situazione slitta fino a febbraio 2015 e si viene a sapere che non vanno più via e non hanno comprato casa - ha saputo pure che avendo loro il contratto registrato non hanno fatto raccomandata per il rilascio della casa. Vorrei sapere in questo caso che mi hanno recato danno mi dovrebbero restituire doppia caparra e l'agenzia restituire la provvigione? Grazie per una vostra risposta
Alberto

Salve Alberto e grazie per il quesito che ci offre l'occasione di spiegare meglio alcuni strumenti utilizzati da professionisti, quali agenti immobiliari, che magari suscitano perplessità nei clienti, ma sono indispensabili proprio per garantire proprietario, quanto inquilini. Infatti, affidarsi ad un'agenzia immobiliare ha come vantaggio quello, come nel caso di Alberto, di fermare l'immobile prescelto attraverso la firma di una proposta irrevocabile di locazione, che implica per l'inquilino l'impegno a prendere in affitto l'immobile, alle condizioni e nei tempi e termini riportati nel documento stesso.

Quindi l'impegno dell'inquilino si concretizza solitamente con il versamento di una caparra confirmatoria, tale somma verrà restituita se il proprietario non accettasse tale proposta, mentre verrà trattenuta dal proprietario nel caso in cui l'inquilino cambiasse idea successivamente e quindi si ritirasse (per questo si definisce irrevocabile). Tutto questo, così come le indicazioni rispetto al compenso di mediazione dell'agente, sono espressamente riportati nel documento di proposta e pertanto accettati e firmati dalle parti. Altrettanto, si va a specificare cosa avviene nel caso, che stiamo prendendo in esame, in cui il proprietario abbia accettato la proposta, comunicato una data di stipula del contratto e poi cambi idea, per qualsiasi motivo.

In caso di rinuncia da parte del proprietario, allora l'inquilino ha diritto alla restituzione del doppio della caparra confirmatoria, come indicato nell'ex art. 1385 del codice civile. Per la provvigione, invece, devo dire ad Alberto che l'agenzia avrebbe diritto a trattenerla avendo di fatto concluso l'affare nel momento di accettazione della proposta da parte del proprietario.

Articolo 1385 Codice Civile
Se al momento della conclusione del contratto [1326 ss.] una parte dà all'altra, a titolo di caparra, una somma di danaro o una quantità di altre cose fungibili, la caparra, in caso di adempimento, deve essere restituita o imputata alla prestazione dovuta.
Se la parte che ha dato la caparra è inadempiente, l'altra può recedere dal contratto, ritenendo la caparra; se inadempiente è invece la parte che l'ha ricevuta, l'altra può recedere dal contratto ed esigere il doppio della caparra.

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Presentazione Autore
Isabella Tulipano

Donna, per designazione naturale, accettata con orgoglio e vanto. Mamma, per scelta consapevole: impegnativa quanto appagante. Esperta in questioni tecniche, fiscali, legali sul mondo delle locazioni, per lavoro, ma soprattutto per passione e per deformazione filosofica: l'eccellenza non è un atto, ma un'abitudine.


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  • Raffa

    Se dopo aver firmato la proposta d affitto e data la caparra dopo 7ggnon ho risposte(il proprietario ne ha presi 15),voglio recedere,per motivi personali cosa perdo e cosa devo!aiutatemi e urgente vi prego

  • Gentile Raffa, se sono decaduti i termini per l'accettazione della proposta da parte del proprietario e non ha ricevuto risposta, ora ha diritto di ritirarsi e riavere indietro quanto versato.

  • Marta

    Gentile Isabella, complimenti per la competenza e la chiarezza espositiva. Avrei una domanda inerente la caparra confirmatoria ex art 1385 quale garanzia atipica da utilizzare in un contratto di locazione concordato 3 + 2 di un appartamento ammobiliato. Nella fattispecie, al momento della stipula, potrei chiedere, al posto del deposito cauzionale, 6 mensilità a titolo di caparra confirmatoria che mi tuteli dal mancato pagaento dei canoni di locazione, degli oneri accessori e da eventuali danni? La caparra confirmatoria è soggetta all'imposta di registro dello 0.50 % anche in caso di cedolare secca? Esiste un fac simile di testo da poter utilizzare? Grazie anticipatamente.

  • Gentile Marta, in realtà la caparra serve come tutela prima che si arrivi alla stipula del contratto; quindi dal momento in cui avete perfezionato il contratto come tutela può chiedere il deposito o la fideiussione o eventuali pacchetti assicurativi come il nostro www.affittosicuro.it

  • giusy

    Buongiorno, avrei bisogno di un consiglio perche' ho firmato una proposta irrevocabile di un alloggio in affitto ed in questo documento viene riportata la scadenza di 10 giorni a partire dalla data della mia firma che sara' entro il 19/7/16 come termine d'irrevocabilità della proposta, versando contemporaneamente una mensilità con assegno a titolo di deposito al costruttore nonche' proprietario dell'immobile. Ora, probabilmente io avrei cambiato idea, cioe' non vorrei piu' prendere in affitto tale alloggio, perche' con molta probabilità sono costretta a rimanere dove abito attualmente per motivi personali. Domanda: in questo caso la somma che ho dato in deposito mi verrà restituita o potrebbero esigerla i proprietari? Grazie

  • Isabella Tulipano

    Salve Giusy, se il proprietario dovesse accettare la sua proposta entro il termine di sua validità avrebbe titolo di trattenere la caparra (mensilità) da lei versata.
    Se invece il proprietario entro tale termine non accettasse la sua proposta allora la caparra le andrebbe restituita, essendo, per l'appunto, la proposta scaduta e perdendo ogni efficacia.

  • Erica

    Proposta irrevocabile di locazione cosa succede se il conduttore dopo aver versato la caparra non è più interessato all'immobile?

  • Gentile Erica se il conduttore si ritira dopo allora perde la caparra che non gli viene restituita.

  • pamilla

    buon giorno
    la mia inquilina, dopo quasi 30 anni di affitto, mi ha mandato disdetta scritta di suo pugno, dandomi solo un mese e mezzo di preavviso.
    poichè ho intenzuione di vendere tale immobile, non ho intenzione di chiedere nessun tipo di risarcimento, posto che vi siano i termini.
    però chiedo se sia utile, per garantire che non vi siano ripensamenti da parte della suddetta, a fqar firmare una dichiarazione che le imponga nessun tipo di ripensamento.
    esistono modelli di tal genere da scricare?
    grazie
    pamilla

  • Gentile Pamilla, la disdetta è di per sè un impegno a lasciare l'immobile quindi può rispondere accettando tale disdetta e ribadendo la data entro cui l'immobile va liberato.

  • Luigi De Marchi

    Nel novembre 2013 ho affittato un appartamento per mezzo di una agenzia immobiliare versando a contratto concluso una mensilita'. Purtroppo oggi dopo aver ricevuto la lettera di risoluzione anticipata il 30 luglio del 2015 e non avendo piu' ricevuto il pagamento del canone dal 1 novembre 2015 a tutt'oggi non riesco piu' a mettermi in contatto con l'inquilino. Mi sono rivolto ad un avvocato in quanto l'inquilino se ne e' andato verso la fine di nobembre 2015 negando la possibilita' di poter far vedere l'appartamento è non ha ritirato la raccomandata scritta dall'avvocato. Vorrei sapere: e' vero che l'agenzia alla quale ho dato la provvigione ha l'obbligo (legislativo o e' contrattuale quindi varia da agenzia) di aiutarmi a riavere la restituzione delle chiavi e a redigere il verbale di riconsegna dell'appartamento anche perche' sul contratto c'era scritto che l'appartamento doveva essere riconsegnato imbiancato. I mesi di caparra versati erano 2.

  • Buongiorno Luigi purtroppo l'agenzia non ha tale obbligo; spesso gli agenti immobiliari si adoperano a favore dei loro clienti aiutandoli per quanto possibile in queste pratiche, ma non è un obbligo di legge. I mesi di caparra versati a questo punto possono essere trattenuti a copertura almeno parziali dei danni subiti (tra cui la mancata imbiancatura)

  • antonia

    Gentilissima Isabella, ho una domanda da rivolgerle premettendo che a marzo 2012 ho acquistato con agevolazioni di prima casa un appartamento di cui ero assegnataria dall' INPDAP/INPS nel quale ho la residenza da anni.
    Desideravo sapere se fosse possibile affittare l'immobile in questione con contratto di locazione transitorio con cedolare secca, mantenendo la residenza e senza che io debba perdere le agevolazioni fiscali.
    Inoltre avendo preso in aprile 2012 un mutuo cointestato con mio fratello per acquisto e ristrutturazione immobile affittando, perderei gli interessi passivi del mutuo scaricato sul 730? e con l'affitto perderei anche le agevolazioni sull' IMU?
    Nel ringraziarla fin da ora resto in attesa di un suo chiarimento. Saluti Antonia

  • Gentile Antonia se non utilizza l'immobile come sua abitazione principale sicuramente non potrebbe usufruire delle detrazioni sul mutuo, per le altre agevolazioni essendo un acquisto da ente dovrebbe capire se ci sono limitazioni in merito ad un utilizzo diretto o meno.

  • antonia

    Buongiorno Isabella, ho controllato il rogito e come vincolo viene solo menzionato il fatto che entro i primi 5 anni dall'acquisto non posso trasferire l'immobile ne a titolo gratuito ne a titolo oneroso.
    La mia domanda è questa: per trasferimento si intende solo vendita, donazione, usufrutto o anche la locazione?Nel ringraziarla attendo la sua gentile risposta.
    Antonia

  • Si intende di solito anche la locazione; quindi per 5 anni deve farne un uso diretto.

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