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Proprietario o inquilino: per diritto o per dovere!

by Isabella Tulipano
in Esperto
on Ottobre 03, 2013
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La maggior parte delle discussioni tra proprietario ed inquilino nascono perché una delle due parti avanza particolari richieste, motivandole come un suo diritto, e l'altra parte pensa di non essere in dovere di farlo! Per la nostra rubrica "Esperto" proviamo, quindi, a fare un po' di ordine, elencando di seguito i principali diritti e dovere dell'una e dell'altra parte, stabiliti dal Codice civile.

I doveri dell inquilinoPartiamo con GLI OBBLIGHI DEL PROPRIETARIO....

  •  La consegna del bene

Subito dopo la stipula del contratto il proprietario si impegna a consegnare all'inquilino l'immobile in "buono stato di manutenzione"; un bene, quindi, privo di vizi che ne impediscano l'uso per cui è stato preso in affitto, seppure è l'inquilino a valutarne l'adeguatezza. Come stato manutentivo "buono" si intende, in generale, la pulizia delle pareti, la funzionalità delle porte e delle finestre, nonché lo stato dei pavimenti e degli impianti. Per evitare ogni contestazione alla fine del rapporto di locazione è consigliabile redigere un attento e puntuale verbale di consegna, nel quale descrivere analiticamente le condizioni dell'immobile. Questa necessità è ancora più sentita nel caso di immobile arredato, dove occorre stilare un'accurata lista dei beni mobili e degli oggetti e la descrizione esatta del loro stato. Nel caso in cui non si proceda alla consegna del verbale, si presume che l'immobile venga consegnato in un buono stato e l'inquilino dovrà tempestivamente segnalarne vizi e difetti. Alla consegna delle chiavi l'inquilino diventa effettivamente il custode del bene e potrà godere di esso direttamente, così come dell'uso delle parti comuni del condominio, se previste. Il proprietario, dunque, deve consegnare anche le chiavi del garage, del cancello, dei locali comuni, ecc..

  • La manutenzione

Il proprietario ha l'obbligo di provvedere a tutte le riparazioni di natura straordinaria e di intervenire in maniera tempestiva nel momento in cui l'inquilino segnala la necessità d'intervento. Costituiscono interventi di natura straordinaria, ad esempio, la sostituzione della caldaia (salvo il caso sia dovuta al cattivo uso da parte dell'inquilino), le spese inerenti alle colonne di scarico, ai pluviali e alle grondaie, salvo il caso in cui siano state ostruite con materiali ed oggetti che li hanno danneggiati.
In linea generale il proprietario dovrebbe adottare un atteggiamento atto a mantenere l'immobile nello stato in cui è stato consegnato e comunque tale da permetterne sempre l'utilizzo (il Codice Civile parla di diligenza del buon padre di famiglia).

  •  I vizi del bene

Durante il periodo di locazione potrebbero manifestarsi vizi e difetti di grave natura, tali da non permettere l'idoneità dell'immobile per l'uso a cui è stato locato.
Si definisce "vizio" ogni difetto o imperfezione che incide sulle qualità essenziali della cosa. Sono dei vizi, ad esempio, le infiltrazioni o l'umidità, l'eccessiva rumorosità degli impianti o l'imperfetto tiraggio della canna fumaria. Vizi, quindi, che possono derivare dalla costruzione dell'immobile o dipendere da cause accidentali o provocate da terzi. Il vizio si distingue dal guasto, poiché mentre quest'ultimo è dovuto alla naturale usura dell'immobile o ad una cattiva manutenzione (per esempio la rottura di una tubatura), il vizio, invece, va a modificare la funzionalità dell'immobile e a svalutarne la qualità. Nel caso l'inquilino riscontri un vizio di questo tipo può richiedere la risoluzione del contratto o un'adeguata riduzione del canone di locazione, proporzionata all'entità ed alla natura del vizio. Questa tutela non è applicabile nel caso in cui l'inquilino sia a conoscenza del vizio al momento in cui prende in affitto l'immobile o nel caso in cui si tratti di un vizio facilmente riconoscibile. A proposito, poi, di tutele che il proprietario deve garantire ci sono le "molestie di diritto", tali per cui altri soggetti vantano diritti nei confronti dell'inquilino; mentre il proprietario non è tenuto a garantire l'inquilino dalle "molestie di fatto", quali ad esempio quelle derivanti da vicini che procurano rumori o da ladri che si introducono nell'appartamento. In questo caso l'inquilino potrà intervenire direttamente nei confronti dei soggetti "molestatori", come nel caso di infiltrazioni di acqua provenienti dall'appartamento sovrastante, caso per il quale l'inquilino può direttamente agire nei confronti del proprietario dell'immobile sovrastante.

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Presentazione Autore
Isabella Tulipano

Donna, per designazione naturale, accettata con orgoglio e vanto. Mamma, per scelta consapevole: impegnativa quanto appagante. Esperta in questioni tecniche, fiscali, legali sul mondo delle locazioni, per lavoro, ma soprattutto per passione e per deformazione filosofica: l'eccellenza non è un atto, ma un'abitudine.


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  • Sabrina

    Buongiorno, ad aprile ho preso in affitto un appartamento con cantina.il proprietario essendo l appartamento appartenuto ai suoi genitori ormai deceduti mi ha chiesto gentilmente di darli un mese di tempo per liberare la cantina.Premetto che io le mie cose le ho dovute mettere in cantina di mia madre e di una gentilissima vicina che mi ha "ospitato" temporaneamente. Adesso sono passati tre mesi e il proprietario va a rilento con lo sgombero della cantina,nonostante io le abbia detto più volte che per me è indispensabile avere quello spazio.Non posso più lasciare le mie cose né da mia madre ne dalla vicina di mia madre.come mi devo comportare?quali sono i miei diritti?Grazie

  • Gentile Sabrina, lei può indicare una data ultima entro cui far liberare lo spazio e chiedere una riduzione del canone, considerando che non ha utilizzato tutto l'immobile che le era stato concesso e il cui valore risulta, pertanto, ridotto.

  • Patrizia

    Buongiorno.
    Vi scrivo per chiederVi un consiglio importante.
    Ho riconsegnato l' appartamento in cui sono stata in affitto ed il proprietario, dopo tante falsità e scorrettezze ( anche durante la locazione ), non mi vuole restituire il deposito cauzionale, imputandomi danni di cui non sono affatto responsabile.
    S' è rivolto ad un avvocato, da cui m' è giunta la lettera.
    Tra i vari danni, vi sono anche le innumerevoli crepe formatesi a seguito della ristrutturazione avvenuta nell' appartamento posto al piano superiore: il locatore m' incolpa di queste ( da notare che, a suo tempo aveva chiesto ed ottenuto il risarcimento dai responsabili della ristrutturazione ) e m' imputa anche la sparizione di alcuni tessili.
    Insomma, a mio avviso, tra le righe si può leggere il bieco messaggio :
    " Hai compiuto dei reati nei confronti della mua casa".
    Mio padre ha parlato con il Suo avvocato e siamo in attesa di risposta.

    Io potrei sporgere denuncia, esposto, o qualcosa di simile visto le gravi accuse contro la mia persona ?
    E se sì, a chi mi dovrei rivolgere ? Come dovrei procedere ?
    Grazie.
    Distinti saluti.

    Patrizia

  • Gentile Patrizia, diciamo che in questi casi siamo più nell'ambito di cause civili e quindi non nell'ambito del personale; provi in ogni caso a raccogliere intanto documentazione sui danni evidenti e su quelle che lei considera le cause e poi dovrà a sua volta rivolgersi ad un legale per rispondere, se non trovate un accordo.

  • Silvana

    Salve . Ho preso in affitto un immobile ammobiliato con cantina . Gli accordi sono stati in buona parte disattesi in quanto i mobili forniti sono di gran lunga inferiori rispetto a quelli che avevamo concordato verbalmente . Inoltre le chiavi della cantina , mi sono state fornite dopo un mese e mezzo dalla decorrenza dell'affitto e nella cantina , sporca e senza luci ci sono porte e materiali della casa ( mattonelle , legnami del terrazzo) . Premesso che non vorrei disdettare perché non ho il tempo per cercare un nuovo immobile ma posso cautelarmi e chiedere la rimozione di questi materiali ( ancorché di risulta dalla ristrutturazione fatta dalla vecchia proprietaria ?) . Grazie

  • Buongiorno Silvana, potrebbe chiedere di avere la disponibilità della cantina, come da accordi e come riportato nel contratto, indicando un termine entro cui vuole che avvenga questo; poi al limite se ciò non succede potrebbe chiedere una riduzione del canone considerando che non utilizza una parte di spazio che le era stato concesso.

  • Gianluca

    Buongiorno
    Ho affittato un appartamento complessivo di box ma il proprietario non vuole svuotarlo dai suoi mobili stessa cosa per una parte di giardino che era un pollaio ed e pieno di roba vecchia e marcia e io ho paura x le malattie che posso portare,le anticipo con non vorrei andare ad una risoluzione del contratto.
    Grazie

  • Gentile Gianluca, quando ha preso in affitto l'immobile le era stato espressamente detto che sarebbe stato svuotato? Ora se non vuole lasciare l'immobile può chiedere una riduzione del canone, considerando che non può utilizzare una parte di esso.

  • Morgana Raniolo

    Buon giorno
    Siamo in affitto in un alloggio da più di quattro anni.Il problema è che gli infissi delle porte (bagno corridoio,cucina,camera bimbi) vengono continuamente giù con il rischio di essere colpiti o peggio ancora feriti (NB abbiamo una bambina di 5 anni)
    purtroppo ci siamo resi conto della problematica solo dopo qualche settimana che ci abitavamo e abbiamo subito segnalato alla padrona di casa che continua a fare la vaga e a non voler risolvere.Come possiamo procedere per poter risolvere la questione?

  • Buongiorno Morgana, se la proprietaria non vuole porvi rimedio, potete o dare disdetta o provare a cercare un compromesso magari anticipando la spesa e decurtandone una parte per un po' di mesi dal canone di affitto.

  • Morgana Raniolo

    Grazie mille Isabella :)

  • Letizia

    Buongiorno,
    Siamo venuti a conoscenza, dalla ex inquilina, che in inverno i muri della camera da letto si riempiono di muffa causa eccessiva umidità e che il proprietario di casa ne è al corrente ma non ci ha avvisato.
    Trattandosi di un vizio grave, supponiamo, possiamo richiedere di respingere immediatamente dal contratto ottenendo anche in restituzione i mesi di caparra?

  • Buongiorno Letizia, come grave vizio può chiedere la risoluzione immediata del contratto (il fatto deve però verificarsi non basta la testimonianza della precedente inquilina) e quindi valutare una richiesta di risarcimento dei danni.

  • Federica Cegalin

    Buongiorno,
    Ho appena dato disdetta di un contratto di affitto.
    Il proprietario mi chiede di fargli la pulizia della caldaia prima di andare via spetta a me? Io l' ho fatta a giugno 2016 poi sono sorti dei problemi riferiti più volte al proprietario che non ha mai risolto con conseguenza del mio non utilizzo per molto tempo nel periodo invernale della stesaa caldaia. Ora mi chiedo devo provvedere alla pulizia di questa?

  • Buongiorno Federica, la pulizia le compete, soprattutto se quando era entrata nell'immobile era stata già effettuata.

  • Laura

    Ciao. Il mio compagno dopo 2 anni ha disdetto l affitto di un trilocale arredato.
    Vorrei capire se è suo dovere provvedere al lavaggio del divano o se si considera un usura conguagliata dal pagamento stesso dell affitto. Grazie

  • Gentile Laura, l'usura è in qualche modo messa in considerazione, ma ovviamente lavarlo fa parte della pulizia generale che compete agli inquilini.

  • Giorgio

    Salve. Sono il proprietario di una caffetteria e pago l affitto regolarmente al padrone dell immobile che mi abita sopra. I balconi del proprietario dell immobile che si affacciano proprio sopra la mia caffetteria, stanno cadendo a pezzi. È già successo un paio di volte (fortunatamente di notte) che sono caduti pezzi di cornicione. Io l ho detto al proprietario più di una volta ma, anche se non mi ha detto che non lo vuole fare sistemare, ad oggi non è stato fatto niente. Cosa posso fare? Grazie anticipatamente.

  • Buongiorno Giorgio, dovrebbe segnalare la cosa anche all'amministratore del condominio, visto che si tratta di spazi comuni; questi potrà obbligare il proprietario a fare i lavori; intanto può anche pensare di chiedere una riduzione del canone o una risoluzione anticipata del contratto.

  • Matt

    Salve,
    Sto per stipulare un affitto di 4+4 dove 150 euro sono le spese di condominio fosse + prevista a fine anno un conguaglio. Ora so che nel palazzo stanno per iniziare dei lavori per le scale tali lavori spetteranno a me anche se approvati prima della firma del contratto d'affitto ?

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