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Proprietario o inquilino: per diritto o per dovere!

by Isabella Tulipano
in Esperto
on Ottobre 03, 2013
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La maggior parte delle discussioni tra proprietario ed inquilino nascono perché una delle due parti avanza particolari richieste, motivandole come un suo diritto, e l'altra parte pensa di non essere in dovere di farlo! Per la nostra rubrica "Esperto" proviamo, quindi, a fare un po' di ordine, elencando di seguito i principali diritti e dovere dell'una e dell'altra parte, stabiliti dal Codice civile.

I doveri dell inquilinoPartiamo con GLI OBBLIGHI DEL PROPRIETARIO....

  •  La consegna del bene

Subito dopo la stipula del contratto il proprietario si impegna a consegnare all'inquilino l'immobile in "buono stato di manutenzione"; un bene, quindi, privo di vizi che ne impediscano l'uso per cui è stato preso in affitto, seppure è l'inquilino a valutarne l'adeguatezza. Come stato manutentivo "buono" si intende, in generale, la pulizia delle pareti, la funzionalità delle porte e delle finestre, nonché lo stato dei pavimenti e degli impianti. Per evitare ogni contestazione alla fine del rapporto di locazione è consigliabile redigere un attento e puntuale verbale di consegna, nel quale descrivere analiticamente le condizioni dell'immobile. Questa necessità è ancora più sentita nel caso di immobile arredato, dove occorre stilare un'accurata lista dei beni mobili e degli oggetti e la descrizione esatta del loro stato. Nel caso in cui non si proceda alla consegna del verbale, si presume che l'immobile venga consegnato in un buono stato e l'inquilino dovrà tempestivamente segnalarne vizi e difetti. Alla consegna delle chiavi l'inquilino diventa effettivamente il custode del bene e potrà godere di esso direttamente, così come dell'uso delle parti comuni del condominio, se previste. Il proprietario, dunque, deve consegnare anche le chiavi del garage, del cancello, dei locali comuni, ecc..

  • La manutenzione

Il proprietario ha l'obbligo di provvedere a tutte le riparazioni di natura straordinaria e di intervenire in maniera tempestiva nel momento in cui l'inquilino segnala la necessità d'intervento. Costituiscono interventi di natura straordinaria, ad esempio, la sostituzione della caldaia (salvo il caso sia dovuta al cattivo uso da parte dell'inquilino), le spese inerenti alle colonne di scarico, ai pluviali e alle grondaie, salvo il caso in cui siano state ostruite con materiali ed oggetti che li hanno danneggiati.
In linea generale il proprietario dovrebbe adottare un atteggiamento atto a mantenere l'immobile nello stato in cui è stato consegnato e comunque tale da permetterne sempre l'utilizzo (il Codice Civile parla di diligenza del buon padre di famiglia).

  •  I vizi del bene

Durante il periodo di locazione potrebbero manifestarsi vizi e difetti di grave natura, tali da non permettere l'idoneità dell'immobile per l'uso a cui è stato locato.
Si definisce "vizio" ogni difetto o imperfezione che incide sulle qualità essenziali della cosa. Sono dei vizi, ad esempio, le infiltrazioni o l'umidità, l'eccessiva rumorosità degli impianti o l'imperfetto tiraggio della canna fumaria. Vizi, quindi, che possono derivare dalla costruzione dell'immobile o dipendere da cause accidentali o provocate da terzi. Il vizio si distingue dal guasto, poiché mentre quest'ultimo è dovuto alla naturale usura dell'immobile o ad una cattiva manutenzione (per esempio la rottura di una tubatura), il vizio, invece, va a modificare la funzionalità dell'immobile e a svalutarne la qualità. Nel caso l'inquilino riscontri un vizio di questo tipo può richiedere la risoluzione del contratto o un'adeguata riduzione del canone di locazione, proporzionata all'entità ed alla natura del vizio. Questa tutela non è applicabile nel caso in cui l'inquilino sia a conoscenza del vizio al momento in cui prende in affitto l'immobile o nel caso in cui si tratti di un vizio facilmente riconoscibile. A proposito, poi, di tutele che il proprietario deve garantire ci sono le "molestie di diritto", tali per cui altri soggetti vantano diritti nei confronti dell'inquilino; mentre il proprietario non è tenuto a garantire l'inquilino dalle "molestie di fatto", quali ad esempio quelle derivanti da vicini che procurano rumori o da ladri che si introducono nell'appartamento. In questo caso l'inquilino potrà intervenire direttamente nei confronti dei soggetti "molestatori", come nel caso di infiltrazioni di acqua provenienti dall'appartamento sovrastante, caso per il quale l'inquilino può direttamente agire nei confronti del proprietario dell'immobile sovrastante.

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Presentazione Autore
Isabella Tulipano

Donna, per designazione naturale, accettata con orgoglio e vanto. Mamma, per scelta consapevole: impegnativa quanto appagante. Esperta in questioni tecniche, fiscali, legali sul mondo delle locazioni, per lavoro, ma soprattutto per passione e per deformazione filosofica: l'eccellenza non è un atto, ma un'abitudine.


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  • Ivan

    Gentilissimi,
    mi rivolgo nuovamente a voi per una questione recentemente insorta. Sono inquilino di un alloggio in condominio dal 2014 e oltre due anni fa c'è stato un problema idraulico (otturazione WC), risolto immediatamente con intervento urgente di ditta idraulica per disotturazione (previa autorizzazione del locatore e dell'idraulico condominiale, impegnato altrove, il tutto nel giro di poche ore). Verbalmente, il problema è stato identificato nella vetustà dell'impianto. Qualche mese fa il proprietario dell'alloggio sotto al nostro ha interpellato noi inquilini e il locatore sostenendo di aver subito un'infiltrazione e di aver provveduto a tinteggiare il tutto, chiedendo quindi il rimborso danni. Premesso che, in tutta onestà, non c'è stato alcun allagamento, il locatore ha chiesto di poter visionare il danno in prima persona oppure di farlo visionare all'idraulico di fiducia (quello condominiale) il quale ha visionato il nostro appartamento (ovviamente anche lui ricordava pochi dettagli di quanto accaduto nel 2015), escludendo di poter identificare il responsabile del danno poiché allo stato attuale non c'è più alcuna problematica e i lavori sono stati eseguiti. In attesa che andasse a visionare l'appartamento di sotto, non abbiamo più saputo nulla. Pochi giorni fa riceviamo nuova interpellanza dal proprietario di tale alloggio che sostiene di aver risentito l'idraulico, il quale ha escluso problemi condominiali, pertanto il proprietario chiede nuovamente rimborso danni - adducendo, tra l'altro, la motivazione che l'idraulico condominiale ricorda di essere intervenuto successivamente a fissare il sanitario (effettivamente ciò è accaduto poiché l'idraulico d'urgenza non era stato molto raffinato, ma il sanitario traballante non aveva certo comportato sversamenti d'acqua). Mi chiedo a questo punto come ci consigliate di procedere: è possibile che spetti a noi conduttori pagare? E' possibile che debba pagare il locatore, pur in assenza di constatazione del danno (su che base dovrebbe essere corrisposto l'importo richiesto?) da parte di alcuno?
    In attesa di vostro utilissimo riscontro, auguriamo un buon proseguimento.

  • Buonasera Ivan, se il problema non è stato rilevato e contestato prima che vi fosse posto rimedio, ora diciamo che la contestazione ha poco valore. Quindi se non si può risalire al "colpevole" del danno: vetustà, negligenza, ecc.. non dovreste preoccuparvi di tale richiesta. In ogni caso essendo una questione condominiale è corretto che sia l'amministratore a gestire la cosa e se riesce a risalire alla natura del problema potrà chiedere il risarcimento al proprietario se è evidente che la sua negligenza o trascuratezza dell'impianto abbia effettivamente causato il danno. Voi come inquilini non credo abbiate causato il danno, che potrebbe essere a vostro carico solo se venisse dimostrata una vostra specifica colpa.

  • Mariafrancesca Di Luna

    Salve la contatto perche spero che possa aiutarmi a capire quali sono i miei diritti come locatario. Io e il mio compagno abbiamo stipulato un contratto di fitto ad ottobre dell anno scorso, premetto che ci eravamo già resi conto che le finestre e le porte non erano in ottimo stato ma essendo una sistemazione provvisoria non gli abbiamo dato peso. Dopo qualche mese è subentrata l umidità, tale che in queste giornate ancora calde in casa si gela, qualche giorno fa la caldaia ha smesso di funzionare, dopo molte discussioni il proprietario ha mandato una persona a controllare la caldaia che ci ha detto che il guasto è dovuto alla mancata manutenzione della stessa. Premetto che non abbiamo il libretto della caldaia quindi non abbiamo idea di quando sia stata controllata l ultima volta, è possibile che in un anno si sia danneggiata considerando che non usiamo la lavatrice, abbiamo usato pochissimo i riscaldamenti e che per adesso li vive solo il mio compagno che è in casa solo il fine settimana?

  • Gentile Mariafrancesca, la mancata manutenzione della caldaia può provocare dei danni; di fatto però se c'è un malfunzionamento e da sostituire una componente, deve intervenire il proprietario.

  • Monica

    Buongiorno vorrei sapere se quando so atturano i tubi di scarico della lavatrice dobbiamo pagare noi mi hanno detto che i proprietari dovrebbero pulire i tubi ogni anno?loro non hanno mai fatto?Però ci hannobadebitato la spesa

  • Monica

    Sono parecchi mesi che mi si attira li scarico della lavatrice e i padroni di casa hanno chiamato l'amministratore e fatto passare per condominiale qualche giorno fa e venuto il ragazzo dello spurgo e ha risolto loro dicono che dobbiamo pagare noi mentre il tecnico dice che loro dovrebbero fare il lavaggio dei tubi ogni anno che non hanno mai fatto
    é così?Grazie

  • Gentile Monica, nella tabella della suddivisione delle spese che trova qui, quelle di ordinaria amministrazione come la pulizia degli impianti è a carico degli inquilini, certo se non è una vostra mancanza allora è corretto chiedere l'intervento del proprietario.

  • Nety

    Da tre anni pago il condominio 50€....dove proprietario ha detto ché l'acqua è inclusa. ...adesso chiede di a giungere altri 25€...
    Non ho mai visto una boleta d'acqua ne di luce....niente
    Non abiamo nemmeno un portiere. ..un responsabile del condominio. .fa tutto il proprietario
    Abito al primo piano. ....50€pagano pure inquilini dal 5 piano
    A chi mi devo rivolgere?
    Grazie mille

  • Buongiorno, è un suo diritto chiedere il conguaglio delle spese e quindi capire se quanto richiesto è giusto o troppo rispetto alle spese di sua competenza.

  • Mara

    Buongiorno, vorrei sapere se c é un tempo di preavviso da parte del proprietario dell' immobile all' inquilino nel caso di visita all' immobile? È se si di quanto Giorni?
    Grazie
    Saluti
    Mara B.

  • Buongiorno Mara, il proprietario deve concordare sempre prima con l'inquilino giorni e orario di visita; non c'è un'indicazione precisa su quanto prima; dipende dai vostri rapporti.

  • Elisa Boschiero

    Buongiorno signora Isabella, ho in locazione un immobile arredato, da un anno, con un'inquilino che ora lamenta che il letto gli da problemi alla schiena. L'inquilino mi chiede di contribuire alle spese di trasporto (100,00+IVA) per trasportare un letto usato dalla sua abitazione paterna al mio appartamento, con la promessa che a fine locazione lo lascerà a casa mia. Che cosa devo fare?

  • Gentile Elisa, se è interessato a che il letto rimanga allora può accettare l'offerta e scrivere questo accordo; altrimenti potrebbe anche rifiutare la richiesta e lasciare che le spese vengano sostenute dall'inquilino che poi potrebbe riportarsi via il letto.

  • Adriano

    Salve,ho preso una casa in affitto e non sono stato informato di alcuni malfunzionamenti dell'appartamento tra cui:l'assenza di segnale televisivo(solo nel mio appartamento perche i vicini hanno l.allaccio sulla mia antenna e a loro funziona),il malfunzionamento della finestra in una delle stanze,l'assenza dei riscaldamenti(questa casa aveva montata una stufa a pellet assente al mio arrivo,il padrone mi ha chiesto una settimana per montarla e ancora non mi è stata portata dopo tre settimane).il padrone di quali di queste cose si dovrebbe occupare?
    Grazie in anticipo

  • Gentile Adriano, il proprietario deve provvedere al funzionamento o l'istallazione dei componenti che le sono stati promessi: per esempio il riscaldamento e la televisione. se ci sono altri guasti che erano evidenti quando ha preso in affitto il bene, e non vi siete accordati per la sistemazione, ora non può pretendere che vengano sistemati.

  • aldo

    Puo' l'Usura di un pozzo nero che non scarica piu essere definito vizio, e di conseguenza l'inquilini chiedere una diminuizione del canone?

  • Gentile Aldo, può essere considerato un vizio e quindi chiedere la riduzione del canone, se non c'è la possibilità/volontà di porvi rimedio.

  • Antonella

    Buonasera,vivo da 10 anni nelle case popolari,l'aler di Pavia mi ha dato un appartamento mal ridotto messo a posto a mie spese. Da poco ho fatto cambio di cantina con il vicino che è andato via,perché mi hanno assegnato una cantina,umida e con le cose che aveva l'inquilino precedente. Ora,la cantina la sto usando io l'aler può contestare? Grazie e buona serata. Antonella

  • Gentile Antonella, potrebbero contestarle sicuramente l'utilizzo di una cantina non compresa nel suo contratto; potrebbe a questo punto avanzare lei una richiesta per modificare il dato nel suo contratto.

  • Alice

    Buonasera, avrei una domanda da porle: io sono in affitto tramite agenzia in un monolocale in zona mare, in provincia di Venezia per due settimane. Appena entrati nel monolocale ci siamo subito accorti che la porta a tre finestre che dà sul terrazzo non si chiude correttamente, la parte sottostante resta aperta. Abbiamo segnalato subito all'agenzia il problema e ci hanno risposto che avrebbero provveduto a ripararla. È passata ormai una settimana delle due che abbiamo prenotato e qui ancora non si è visto nessuno. Il problema è che ci sono stati temporali anche violenti e seppur abbassando del tutto la tapparella, l'aria entra comunque. Volevo chiederle, ora come posso comportarmi con l'agenzia? È giusto dire che ho pagato per un servizio ( un monolocale chiuso) che effettivamente non ho? Grazie, buona serata
    Alice

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