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Proprietario o inquilino: per diritto o per dovere!

by Isabella Tulipano
in Esperto
on Ottobre 03, 2013
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La maggior parte delle discussioni tra proprietario ed inquilino nascono perché una delle due parti avanza particolari richieste, motivandole come un suo diritto, e l'altra parte pensa di non essere in dovere di farlo! Per la nostra rubrica "Esperto" proviamo, quindi, a fare un po' di ordine, elencando di seguito i principali diritti e dovere dell'una e dell'altra parte, stabiliti dal Codice civile.

I doveri dell inquilinoPartiamo con GLI OBBLIGHI DEL PROPRIETARIO....

  •  La consegna del bene

Subito dopo la stipula del contratto il proprietario si impegna a consegnare all'inquilino l'immobile in "buono stato di manutenzione"; un bene, quindi, privo di vizi che ne impediscano l'uso per cui è stato preso in affitto, seppure è l'inquilino a valutarne l'adeguatezza. Come stato manutentivo "buono" si intende, in generale, la pulizia delle pareti, la funzionalità delle porte e delle finestre, nonché lo stato dei pavimenti e degli impianti. Per evitare ogni contestazione alla fine del rapporto di locazione è consigliabile redigere un attento e puntuale verbale di consegna, nel quale descrivere analiticamente le condizioni dell'immobile. Questa necessità è ancora più sentita nel caso di immobile arredato, dove occorre stilare un'accurata lista dei beni mobili e degli oggetti e la descrizione esatta del loro stato. Nel caso in cui non si proceda alla consegna del verbale, si presume che l'immobile venga consegnato in un buono stato e l'inquilino dovrà tempestivamente segnalarne vizi e difetti. Alla consegna delle chiavi l'inquilino diventa effettivamente il custode del bene e potrà godere di esso direttamente, così come dell'uso delle parti comuni del condominio, se previste. Il proprietario, dunque, deve consegnare anche le chiavi del garage, del cancello, dei locali comuni, ecc..

  • La manutenzione

Il proprietario ha l'obbligo di provvedere a tutte le riparazioni di natura straordinaria e di intervenire in maniera tempestiva nel momento in cui l'inquilino segnala la necessità d'intervento. Costituiscono interventi di natura straordinaria, ad esempio, la sostituzione della caldaia (salvo il caso sia dovuta al cattivo uso da parte dell'inquilino), le spese inerenti alle colonne di scarico, ai pluviali e alle grondaie, salvo il caso in cui siano state ostruite con materiali ed oggetti che li hanno danneggiati.
In linea generale il proprietario dovrebbe adottare un atteggiamento atto a mantenere l'immobile nello stato in cui è stato consegnato e comunque tale da permetterne sempre l'utilizzo (il Codice Civile parla di diligenza del buon padre di famiglia).

  •  I vizi del bene

Durante il periodo di locazione potrebbero manifestarsi vizi e difetti di grave natura, tali da non permettere l'idoneità dell'immobile per l'uso a cui è stato locato.
Si definisce "vizio" ogni difetto o imperfezione che incide sulle qualità essenziali della cosa. Sono dei vizi, ad esempio, le infiltrazioni o l'umidità, l'eccessiva rumorosità degli impianti o l'imperfetto tiraggio della canna fumaria. Vizi, quindi, che possono derivare dalla costruzione dell'immobile o dipendere da cause accidentali o provocate da terzi. Il vizio si distingue dal guasto, poiché mentre quest'ultimo è dovuto alla naturale usura dell'immobile o ad una cattiva manutenzione (per esempio la rottura di una tubatura), il vizio, invece, va a modificare la funzionalità dell'immobile e a svalutarne la qualità. Nel caso l'inquilino riscontri un vizio di questo tipo può richiedere la risoluzione del contratto o un'adeguata riduzione del canone di locazione, proporzionata all'entità ed alla natura del vizio. Questa tutela non è applicabile nel caso in cui l'inquilino sia a conoscenza del vizio al momento in cui prende in affitto l'immobile o nel caso in cui si tratti di un vizio facilmente riconoscibile. A proposito, poi, di tutele che il proprietario deve garantire ci sono le "molestie di diritto", tali per cui altri soggetti vantano diritti nei confronti dell'inquilino; mentre il proprietario non è tenuto a garantire l'inquilino dalle "molestie di fatto", quali ad esempio quelle derivanti da vicini che procurano rumori o da ladri che si introducono nell'appartamento. In questo caso l'inquilino potrà intervenire direttamente nei confronti dei soggetti "molestatori", come nel caso di infiltrazioni di acqua provenienti dall'appartamento sovrastante, caso per il quale l'inquilino può direttamente agire nei confronti del proprietario dell'immobile sovrastante.

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Presentazione Autore
Isabella Tulipano

Donna, per designazione naturale, accettata con orgoglio e vanto. Mamma, per scelta consapevole: impegnativa quanto appagante. Esperta in questioni tecniche, fiscali, legali sul mondo delle locazioni, per lavoro, ma soprattutto per passione e per deformazione filosofica: l'eccellenza non è un atto, ma un'abitudine.


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  • Laura

    Il genero della proprietaria mi a sistemato i fili dello scaldabagno e hanno preso a fuoco lo chiamato molte volte non rispondeva poi mi ha chiamato ha detto veditela tu non posso fare niente il fili facevano fumo poi il con datore e nella loro scala e non ho le chiavi per staccare avevo paura terribile adesso ho la presa con i fili bruciati e scoperti devo chiamare un elettricista mi ha detto a tue spese veditela tu e giusto questo e non e scattato il salva vita

  • Gentile Laura, non è suo compito vendere la casa di un altro.. lei ha diritto ad un immobile in buone condizioni e per questo paga il canone; se ci sono da fare delle riparazioni questo genere di lavori spettano al proprietario; oppure lei può decidere di andar via subito.

  • Laura

    Ho una casa da circa tre mesi ho pagato il primo mese all inquilino e si e preso più del padrone di casa lo saputo in un secondo momento. Con la padrona di Casa siamo rimasti che me ne andavo fra un anno dopo il mio diploma invece adesso mi chiede di volere la casa io adesso non so dove andare ho perso il lavoro ritardero a pagare appena rilavoro pago il mese mancato cosa devo fare? Se no rifinito a dormire in auto non mi haiuta nessuno

  • Gentile se ritarda nel pagamento possono avanzare richiesta di sfratto per morosità, non mandarla via subito.

  • LUCA

    Buongiorno, io ho preso un appartamento in affitto da poco, c'erano dentro già due inquiline ,
    l'appartamento si trova al primo piano ci sono circa una decina di famiglie in totale nel condominio .

    la cucina del mio appartamento ha una sola finestra che si affaccia sull'androne delle scale , prtaticamente a fianco della porta d'ingresso! ovviamente non è a norma , vorrei capire come comportarmi ...e se potrebbe essere anche un problema legato alla sicurezza

    Grazie agli esperti che rispondono !!!

  • Gentile Luca, diciamo che prima di prendere un immobile la visita dovrebbe essere accurata.. quindi ora al limite può chiedere di verificare la sicurezza di tale situazione e disdire il contratto se questa situazione non soddisfa le sue esigenze.

  • Iulia

    Buongiorno!Siamo in affitto in una casa da 9 anni.Quando lo abbiamo presa non era in condizioni buone.Lo abbiamo agiustata un po facendo qualche intervento,il bianco ai muri..2 anni fa lo abbiamo ristrutturata tutta con l'acordo del proprietario.Ci ha venuto incontro solo con i soldi per i materiali che li abbiamo anticipati noi poi non abbiamo pagato l'affitto per quasi un anno.Nel cambio dei soldi per manodopera il proprietario ha promesso che possiamo restare almeno 10 anni.Dopo ne anche un anno ha messo la casa in vendita.Noi andiamo senza fare storie ma quello che voglio chiedere possiamo chiedere dei dani al proprietario?Ci sono dei testimoni che hanno sentito che nel cambio dei lavori possiamo restare almeno 10 anni.Noi abbiamo i bambini a scuola in questa zona,anche il lavoro.Grazie

  • Buongiorno, purtroppo se non ci sono accordi scritti rispetto al risarcimento; ma un contratto se registrato va rispettato; quindi se non è in scadenza potete rimanere e il nuovo proprietario deve rispettare le scadenze.

  • Luana

    Buongiorno, vivo in affitto e ora vorrei adottare un gattino. Il contratto di affitto Non tratta l'argomento. Sono tenuta a comunicarlo o a chiedere il permesso?

  • Gentile Luana, per correttezza può comunicarlo, ma non ci dovrebbero essere vincoli.

  • antonio

    Buongiorno. Un appartamento costruito e abitato da piu' di 10 anni da vari inquilini non ha mai procurato problemi di nessuna natura. L'ultimo inquilino, che conduce l'abitazione da piu' di due anni, la settimana scorsa mi telefona lamentandosi per condensa creatasi in quasi tutta la casa. Prego l'amico mio, fra l'altro costruttore dell'immobile stesso, se puo' andare a visionare il tutto, facendomi sapere che non vi e' alcuna infiltrazione ne' in questo ne' negli altri residui cinque appartamenti, ma che si tratta di incuria dell'inquilino per mancanza di giusta aerazione di cui i muri avrebbero bisogno per smaltire i vapori che la stessa famiglia procura.
    Potreste cortesemente suggerirmi come meglio potrei comportarmi? Grazie tante.

  • Buonasera Antonio, dovrebbe a questo punto richiamare formalmente l'inquilino invitandolo ad utilizzare l'immobile correttamente; eventuali danni procurati all'immobile verranno poi trattenuti dal deposito e quindi richiesti allo stesso inquilino per cifre superiori.

  • Nathaly

    Buona sera Isabella, siamo una famiglia di giovani ragazzi con una neonata di 4 mesi. Ad agosto abbiamo visitato l'immobile es era vuoto con i muri sporchi e si vedevano le sagome di mobile precedentemente messi . Tanta polvere. Siccome ero incinta e partitivo a breve abbiamo deciso di prenderla in affitto anche perché non c'erano spese di condominio e dunque solo affitto più caparra. La signora di casa ci è venuta incontro non facendoci pagare settembre perché ci sono stati tanti problemi come per esempio cambio della caldaia perché in casa c'era quella che si usava 60 anni fa e va bene. Abbiamo dato il bianco fatto da noi alla buona solo per coprire le sagome dei mobili e dare una rinfrescata. Piano piano ci siamo messi i mobili dall'usato anche perché con solo uno stipendio non potevamo comprarli nuoovi. Siccome erano mesi ancora caldi no ci siamo resi conto che i muri diventavano via via bagnati dall'umidità e poco a poco si formava la muffa. Avendo una neonata non mi sembra il caso di vivere in un'ambiente così poco ignienico e salutare. Oltre a questo dobbiamo accendere per riscaldare casa ma non basta a temperarla perché le porte sono mangiate ed entrano gli spifferi da far paura, fatto presente alla padroni ci ha detto di metterci i cartoni, ma stiamo scherzando? Tanto la bolletta la paghiamo noi non lei. Tra l'altro c'erano infili della corrente a terra ciondolando e dopo pressioni varie ha chiamato l'elettricista dandogli un badget?? C'erano anche le prese da cambiare perché rotte a metà e ne ha cambiate solo 3 perché appunto per il badget. Ora ci sono entrati in casa quelli dell'ultimo piano durante il periodo di Natale e c'è ne siamo accorti perché la finestra della cucina era aperta quando noi l'avevamo chiusa. Chiamato la padrona ci ha detto che tempo indietro quelli di sopra hanno fatto dei lavori e per questo avevano le chiavi, ok ma perché entrare di nuovo im nostra assenza senza permesso? Ci siamo fatti cambiare la serratura il giorno dopo. Altro problema sono le finestre sempre piene d'acqua e non sono doppi vetri. Alla domanda ci cambia le finestra ha risposto di no e il legno che le contiene è marcio perché cafè acqua e sono rimaste chiuse a causa Delle maniglie incastrate che solo l'altro giorno ha deciso di chiamare per venirle ad aggiustare insieme alle serrande che si bloccavano. Ora mi chiedo ma che dobbiamo fare, abbiamo pure i muri bucati da vecchi mobili appesi, la muffa che si forma sempre anche se pulisco con candeggina e dò una passata di bianco, il legno Delle finestre marcio, le piastrelle del bagno bucate, tubi del vecchio boiler elettrico che era lì fuoriescono dal muro. Come se non bastasse è esploso la tubatura della fogna e destino vile che abbia preso la nostra cantina e di altri ragazzi appena trasferiti. Avevano la roba della bambina,passeggini e lobri comprati nel corso di anni. Chi ci risarcisce tutto? Come dobbiamo fare per i problemi di muffa, vetri bagnati e gocciolanti, legno marcio? E in più il lavandino non ancora messo perché i tubi non sono a norma ed escono fuori invece di essere messi dentro il muro? Cambiare casa in poco tempo non possiamo anche perché con la bambina trasloco e resto costa e se in caso trovassimosubito la caparra viene restituita? Sul contratto c'è scritto avviso di sei mesi via fax...Ma con utti qquesti problemi vorremo sapere il da farsi...

  • Buongiorno Nathaly, la questione è che i vizi di tale immobile erano evidenti quando lo avete preso in affitto; per cui adesso contestarli o pretendere che si facciano dei lavori è alquanto complesso. Per danni causati da rottura di altri elementi può ovviamente chiedere il risarcimento; di fatto però la soluzione migliore è quella di andar via; se non ci sono danni la caparra andrebbe restituita; se ha il dubbio che ciò non avvenga potrebbe al limite scalare la caparra dagli ultimi mesi di affitto.

  • Michela

    Buongiorno, ho affittato da un paio di settimane un appartamento. Abitando in altra regione da parecchi anni mi sono resa conto solo in prossimità della stipula, in corso di ammodernamento mobili e controllo funzionalità impianti che, nonostante il buon funzionamento, l impianto elettrico non è dotato di salvavita. L abitazione, pur ben tenuta è degli anni 70 e non ha mai avuto una ristrutturazione sostanziale. Ho tempestivamente contattato elettricista per la messa a norma, che purtroppo prevede almeno due di giornate di lavoro. Il tecnico si è reso disponibile ad effettuare i lavori anche nel weekend se necessario, io mi sono offerta anche di sostituirmi agli inquilini se impegnati per causar loro meno disagio possibile. Naturalmente spese a mio carico e nessun aumento del canone. Constato però che la controparte adducendo ad impegni lavorativi ed altro non mi sembra orientata a darmi la possibilità di effettuare tali lavori, suppongo in cerca semplicemente di una riduzione del canone o altri rimborsi, suppongo perché per il momento non hanno espresso nulla se non lamentele di vario genere su cose effimere (la carenza all impianto l ho riscontrata io). Visto che trattasi di appartamento in condominio e vorrei esser tranquilla anche con la normativa condominiale, pensavo di inviare lettera raccomandata agli inquilini per chiedere in maniera scritta la disponibilità a far accedere all abitazione per effettuare tali importante lavori dando loro la possibilità di recedere dal contratto senza preavviso se contrari. Credo di aver diritto, compatibilmente con i loro impegni, ad effettuare tale messa a norma. Potete dirmi se è corretto ciò che penso di fare? Grazie mille. Cordiali saluti

  • Buongiorno Michela, la sua posizione èè corretta e corretto anche l'iter che vuole seguire; magari aggiunga una sorta di intimidazione a far eseguire i lavori o a considerare il rifiuto come una grave inadempienza.

  • flavio

    Salve, ho bisogno di un consiglio, vivo in affitto da due anni la casa ci è stata consegnata in buone condizioni, dal subito in una camera si è mostrato un problema di umidità, fatto presente il problema, ci è stato risposto di pulire il muro con un prodotto adatto (stopmuffa) .
    fatto cio il muro si presentava bene, ma il problema si è sempre ripresentato fino al punto che l armadio e tutti gli indumenti che erano presenti dentro si sono rovinati, il mobile è stato svuotato e i panni portati in lavanderia, praticamente questa stanza la teniamo vuota perchè non ci si può tenere nulla dentro, questo problema di fondo non ci è stato menzionato al momento della visita della casa, adesso dopo che sono trascorsi due anni ormai, e per giunta abbiamo comprato un deumidificatore per provare arisolvere il problema in quella stanza, il problema si sta presentando un po in tutta la casa anche se in maniera minima, in più in casa si è presentato di li a poco un altro enorme problema, ovvero la casa è infestata dalle formiche, escono dai posti più impensabile, dagli stipiti delle porte dalle prese della corrente, siamo in continua guerra con questi insetti, posso pretendere un abbassamento del canone di affitto, e per il secondo problema cosa posso fare? grazie per l aiuto.

  • Gentile Flavio per il secondo problema può pretendere una disinfestazione, quindi chiedere sicuramente una riduzione del canone considerando il minor valore dell'immobile affittato.

  • antonella

    Salve,
    avrei bisogno di una mano per impostare al meglio una lettera di reclamo/contestazione al conduttore del mio appartamento. In pratica, come accordi contrattuali, ho fatto un sopralluogo all'appartamento e ho notato che i pavimenti che furono consegnati in ottime condizioni non si possono più guardare sono usurati, le pareti imbiancate al momento della consegna sono diventati nocciola e penso che è causa dal fumo di sigaretta, altrettanto anche i mobili e il puzzo di chiuso è fumo è spaventoso. Gli accordi furono di non fumare dentro l'appartamento in quando, come di fatto, danneggiavano le pareti e i mobili. A ciò vorrei impostare un lettera in modo conveniente per avvenuto sopralluogo all'appartamento come accordi e reclamare/contestare il deterioramento della casa al momento dell' avvenuta ispezione.
    Preciso che abbiamo stipulato un contratto ed è stato registrato.
    Grazie

  • Gentile Antonella, potrebbe contestare tale stato al suo inquilino, ma di fatto la questione si porrà quando l'inquilino lascerà la casa, momento in cui potrà pretendere che le venga restituito nello stesso stato in cui lei l'aveva consegnata.

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