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Proprietario o inquilino: per diritto o per dovere!

by Isabella Tulipano
in Esperto
on Ottobre 03, 2013
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La maggior parte delle discussioni tra proprietario ed inquilino nascono perché una delle due parti avanza particolari richieste, motivandole come un suo diritto, e l'altra parte pensa di non essere in dovere di farlo! Per la nostra rubrica "Esperto" proviamo, quindi, a fare un po' di ordine, elencando di seguito i principali diritti e dovere dell'una e dell'altra parte, stabiliti dal Codice civile.

I doveri dell inquilinoPartiamo con GLI OBBLIGHI DEL PROPRIETARIO....

  •  La consegna del bene

Subito dopo la stipula del contratto il proprietario si impegna a consegnare all'inquilino l'immobile in "buono stato di manutenzione"; un bene, quindi, privo di vizi che ne impediscano l'uso per cui è stato preso in affitto, seppure è l'inquilino a valutarne l'adeguatezza. Come stato manutentivo "buono" si intende, in generale, la pulizia delle pareti, la funzionalità delle porte e delle finestre, nonché lo stato dei pavimenti e degli impianti. Per evitare ogni contestazione alla fine del rapporto di locazione è consigliabile redigere un attento e puntuale verbale di consegna, nel quale descrivere analiticamente le condizioni dell'immobile. Questa necessità è ancora più sentita nel caso di immobile arredato, dove occorre stilare un'accurata lista dei beni mobili e degli oggetti e la descrizione esatta del loro stato. Nel caso in cui non si proceda alla consegna del verbale, si presume che l'immobile venga consegnato in un buono stato e l'inquilino dovrà tempestivamente segnalarne vizi e difetti. Alla consegna delle chiavi l'inquilino diventa effettivamente il custode del bene e potrà godere di esso direttamente, così come dell'uso delle parti comuni del condominio, se previste. Il proprietario, dunque, deve consegnare anche le chiavi del garage, del cancello, dei locali comuni, ecc..

  • La manutenzione

Il proprietario ha l'obbligo di provvedere a tutte le riparazioni di natura straordinaria e di intervenire in maniera tempestiva nel momento in cui l'inquilino segnala la necessità d'intervento. Costituiscono interventi di natura straordinaria, ad esempio, la sostituzione della caldaia (salvo il caso sia dovuta al cattivo uso da parte dell'inquilino), le spese inerenti alle colonne di scarico, ai pluviali e alle grondaie, salvo il caso in cui siano state ostruite con materiali ed oggetti che li hanno danneggiati.
In linea generale il proprietario dovrebbe adottare un atteggiamento atto a mantenere l'immobile nello stato in cui è stato consegnato e comunque tale da permetterne sempre l'utilizzo (il Codice Civile parla di diligenza del buon padre di famiglia).

  •  I vizi del bene

Durante il periodo di locazione potrebbero manifestarsi vizi e difetti di grave natura, tali da non permettere l'idoneità dell'immobile per l'uso a cui è stato locato.
Si definisce "vizio" ogni difetto o imperfezione che incide sulle qualità essenziali della cosa. Sono dei vizi, ad esempio, le infiltrazioni o l'umidità, l'eccessiva rumorosità degli impianti o l'imperfetto tiraggio della canna fumaria. Vizi, quindi, che possono derivare dalla costruzione dell'immobile o dipendere da cause accidentali o provocate da terzi. Il vizio si distingue dal guasto, poiché mentre quest'ultimo è dovuto alla naturale usura dell'immobile o ad una cattiva manutenzione (per esempio la rottura di una tubatura), il vizio, invece, va a modificare la funzionalità dell'immobile e a svalutarne la qualità. Nel caso l'inquilino riscontri un vizio di questo tipo può richiedere la risoluzione del contratto o un'adeguata riduzione del canone di locazione, proporzionata all'entità ed alla natura del vizio. Questa tutela non è applicabile nel caso in cui l'inquilino sia a conoscenza del vizio al momento in cui prende in affitto l'immobile o nel caso in cui si tratti di un vizio facilmente riconoscibile. A proposito, poi, di tutele che il proprietario deve garantire ci sono le "molestie di diritto", tali per cui altri soggetti vantano diritti nei confronti dell'inquilino; mentre il proprietario non è tenuto a garantire l'inquilino dalle "molestie di fatto", quali ad esempio quelle derivanti da vicini che procurano rumori o da ladri che si introducono nell'appartamento. In questo caso l'inquilino potrà intervenire direttamente nei confronti dei soggetti "molestatori", come nel caso di infiltrazioni di acqua provenienti dall'appartamento sovrastante, caso per il quale l'inquilino può direttamente agire nei confronti del proprietario dell'immobile sovrastante.

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Presentazione Autore
Isabella Tulipano

Donna, per designazione naturale, accettata con orgoglio e vanto. Mamma, per scelta consapevole: impegnativa quanto appagante. Esperta in questioni tecniche, fiscali, legali sul mondo delle locazioni, per lavoro, ma soprattutto per passione e per deformazione filosofica: l'eccellenza non è un atto, ma un'abitudine.


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  • Michele

    Salve io ho riconsegnato alla mia proprietaria di casa le chiavi di un immobile che ho preso in affitto, ora ce un problema ovvero: ci sono 2 cerniere di un portico rotte, ho chiamato un serramentista e insieme a lui abbiamo ricercato ovunque le cerniere identiche da sostituire, peccato che le cerniere in questione sono cerniere Brevettate dall'Azienda costruttrice e l'Azienda in questione ha cessato l'Attivita. Lei si è trattenuta 350€ dalla caparra, restituendomi il resto. Come devo procedere visto e considerato che non ce verso di trovare queste cerniere? Può continuare a trattenersi i miei soldi oppure è un danno che passa come usura? Non so più dove sbattere la testa mi aiuti per favore. Cordiali Saluti

  • Gentile Michele, se le cerniere si fossero rotte per usura e non per negligenza può pretendere la restituzione della somma versata; se fossero invece rotte per sua negligenza allora dovrebbe trovare il valore di queste cerniere e farsi restituire eventualmente la parte eccedente del deposito.

  • Emma

    Salve io volevo chiedere se in un appartamento in affitto è possibile fare qualcosa per il freddo! Perché i termosifoni sono bassi di temperatura e gli infissi troppo vecchi fanno entrare aria un casa! Ma dopo 2 anni di lamentelè verso la proprietaria non è cambiato nulla! Abbiamo la sciarpa in casa! E lei dice che sapevamo come era l'appartamento ma essendo estate non lo immaginavo! Non avendo mai avuto una casa prima. Cosa posso fare? Grazie

  • Buongiorno Emma la temperatura garantita dovrebbe essere sui 20 gradi circa; quindi se tali condizioni non sono rispettate potete chiedere una risoluzione, anche immediata del contratto.

  • esterina

    Buonasera, 5 anni fa ho affittato un appartamento senza scaldabagno a gas ( x la produzione dell'acqua calda). La mancanza era regolarmente indicata nel contratto di affitto. Ora vado via. Posso portare via l'apparecchio? Grazie

  • Gentile Esterina se è suo e quindi non ricompensato dalla proprietà ora può portarlo via, lasciando l'immobile come le era stato consegnato.

  • Gianni

    Buonasera, ho preso un appartamento in affitto, dopo qualche mese, a causa delle lamentele del vicinato , ho scoperto che un uscita dalla mia veranda che da sul giardino condominiale, è abusiva! Questa uscita per me è molto utile per far uscire il mio cane e adesso sembra che nn possa usarla. Può essere motivo per recedere dal contratto? Grazie

  • Gentile Gianni può considerarlo un grave motivo, dovrà quindi inviare regolare disdetta citando tale motivazione.

  • laura

    Buongiorno,
    avrei necessità di un suo parere per sapere come devo comportarmi con proprietario di casa.
    Sono in affitto con contratto 4+4 a canone libero. Nel mese di luglio del 2015 chiamo tecnici per fare revisione boiler di casa (funzionante solo per acqua calda e non per riscaldamento) e riscontrando la non conformità dell'impianto, chiudono saracinesca del boiler lasciandomi con i bambini e acqua fredda. Invio raccomandata al proprietario di casa allegando ricevuta del tecnici in cui si evidenzia la non conformità e la chiusura del boiler ma, nonostante i miei ripetuti solleciti, non ottengo nessun intervento.
    A novembre 2015 richiedo allora intervento dell'asl la quale constata anche lei la non conformità dell impianto di acqua calda e del relativo impianto a gas della casa.
    Asl stila verbale che viene inviato al proprietario e a me, richiedendo la messa a norma nei primi giorni del gennaio 2016 e dando come termine trenta giorni.
    A giugno 2016 viene effettuato l'intervento (parziale) del proprietario.
    A novembre riscontro in casa forte odore di gas e richiedo pronto intervento tecnici i quali riscontano delle forti perdite e sigillano contatore lasciandomi di nuovo per una settimana senza piani cottura e acqua calda.
    Il proprietario interviene nuovamente cambiando una valvola che non era a norma e che nel precedente intervento non era stato fatto.
    Ora però è il proprietario vuole farmi sostenere i costi della messa a norma dell'impianto gas, nonchè la riparazione del forno (che i tecnici nel mese di giugno spostandolo x intervenire, avevano rotto).
    Per quello che ho potuto informarmi, io avrei potuto addirittura non pagare l 'affitto per tutto il periodo impiegato (da febbraio a giugno) di attesa di intervento del proprietario, ma non ne ho certezza...
    Ringraziando anticipatamente del Suo aiuto, porgo cordiali saluti.
    Laura Pizzi

  • Gentile Laura sicuramente gli interventi, come manutenzione straordinaria, vanno pagati dal proprietario; lei avrebbe potuto chiedere una riduzione del canone per il disagio subito o valutare la risoluzione del contratto.

  • Lucia

    Buonasera,
    sono con contratto 4+4, ho accettato le condizioni dell'appartamento umidissimo e con infiltrazioni d'acqua + muffa poichè avevo urgenza di trovare un altro posto e, tutto sommato, mi adatto facilmente.
    Il problema ora è che la padrona di casa ogni 4 mesi vuole venire "a vedere la casa" e l'ultima volta mi ha "rimproverata" dicendo che non tengo pulito ed in ordine ed ha cambiato immediatamente atteggiamento nei miei confronti diventando prepotente ed arrogante nei modi perchè "sul contratto c'è scritto che sei tenuta a tenere pulito". Premetto che non ho spazzatura o altro in casa sparso sui pavimenti e le uniche cose che ho in casa sono i miei effetti personali.
    Minaccia la risoluzione anticipata del contratto "se continui così".
    E' mai possibile che lei possa farmi le pulci dove abito o che ogni due per tre mi chieda di entrare per farsi gli affari miei (il contratto dice che lei può entrare quando vuole previo avviso, ma ogni 4 mesi mi pare esagerato)?
    Pago regolarmente l'affitto da un anno ormai, le ricevute oltretutto me le sto facendo da sola facendogliele firmare perchè lei non mi ha mai rilasciato nulla. Corro qualche rischio di risoluzione anticipata per queste sue assurde sparate o posso semplicemente evitare di parlarci e non pensarci? Grazie

  • Gentile Lucia, la proprietaria ha diritto di visitare l'immobile, dietro preavviso, ma per motivi di controllo o vendita.. non con una cadenza così frequente. D'altronde se lei tiene l'immobile in buone condizioni non deve temere alcuna risoluzione, non essendoci una grave inadempienza che potrebbe esserle contestata.

  • Alice

    Buongiorno, avrei una domanda
    Due settimane fa nell'appartamento in cui sono in affitto si è verificata una perdita di acqua causata (scoperto solo dopo la rottura del muro) dalla rottura di un tubo dell'acqua. Premetto che ho tempestivamente contattato la proprietaria che mi ha inviato chi di dovere solo tre giorni dopo, nonostante tutte le mie telefonate nelle quali la avvisavo che la perdita stava aumentando notevolmente.
    Ora mi trovo con il muro di corridoio camera e cucina bagnati dal soffitto a terra e un grosso buco nel muro che verrà chiuso più avanti. Il problema è che ho un bimbo piccolo e il muro sta facendo la muffa. Io casa fa freddo c'è umido e un cattivo odore. Io accendo il termo più ore al giorno anche se non fa freddo e cerco di mantenere ventilato il più possibile ma non funziona. Ho paura per il bimbo visto l'umidità e la muffa. Inoltre il riscaldamento costa e non mi sembra giusto debba pagare io. Cosa posso fare?
    Grazie

  • Gentile Alice lei può pretendere che si intervenga subito alla riparazione del guasto; se ciò non avviene può chiedere la risoluzione immediata del contratto e chiedere un risarcimento dei danni.

  • eugenio

    Ho preso in affitto un appartamento, quando ho firmato il contratto di locazione non sono stato avvisato ne verbalmente ne scritto che il condominio è moroso, adesso mi trovo senza riscaldamento con 2 bambini, che devo fare?

  • Gentile Eugenio può chiedere la risoluzione immediata del contratto ed eventualmente un risarcimento del danno al proprietario.

  • Laura

    Buonasera,
    Vorrei un chiarimento riguardo una situazione che si è venuta a creare tra inquilino e padrone di casa.
    Abbiamo chiesto al padre di casa la sostituzione del divano perchè molto scomodo ma lui sostiene che anche se scomodo è nuovo quindi non vuole acquistarlo. Abbiamo allora proposto di venirlo a ritirare
    Sostenendo la spesa noi ma nulla lui non ha dove conservarlo. Mi chiedo cosa posso fare? Posso impormi o no? Non posso essere libera di acquistare un divano comodo perchè non ho dove riporre quello vecchio? Il problema è mio o del proprietario?
    Grazie .
    In attesa di una Vostra risposta
    Cordiali Saluti

  • Gentile Laura diciamo che il proprietario vi offre quel divano e quindi non può obbligarlo a sostituirlo, al più può procedere alla sostituzione se il proprietario lo approva.

  • Anna

    Salve, da luglio sono in affitto regolare 4+4 in un appartamento all'apparenza in buono stato! Con l'arrivo dell'inverno ho notato i primi problemi: le persiane e le finestre hanno spifferi e quando piove entra acqua, i termisifoni quando accesi perdono acqua e la caldaia da problemi, il citofono suona ma è muto in entrata e in uscita e in ultimo qualche giorno fa mi è stata staccata la corrente perché molto probabilmente il proprietario non ha pagato le bollette in quanto non arrivano direttamente a me ma a lui! Per ogni problema da me esposto verbalmente non ho mai avuto una risposta! Come devo comportarmi?? Che tipo di provvedimenti divrei adottare?

  • Gentile anna, considerando il grave danno che ne deriva può chiedere la risoluzione di diritto del contratto e valutare poi la richiesta di un risarcimento del danno.

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