Cerca

Proprietario o inquilino: per diritto o per dovere!

by Isabella Tulipano
in Esperto
on Ottobre 03, 2013
Visite: 98685

Valutazione attuale: 5 / 5

Stella attivaStella attivaStella attivaStella attivaStella attiva
 

La maggior parte delle discussioni tra proprietario ed inquilino nascono perché una delle due parti avanza particolari richieste, motivandole come un suo diritto, e l'altra parte pensa di non essere in dovere di farlo! Per la nostra rubrica "Esperto" proviamo, quindi, a fare un po' di ordine, elencando di seguito i principali diritti e dovere dell'una e dell'altra parte, stabiliti dal Codice civile.

I doveri dell inquilinoPartiamo con GLI OBBLIGHI DEL PROPRIETARIO....

  •  La consegna del bene

Subito dopo la stipula del contratto il proprietario si impegna a consegnare all'inquilino l'immobile in "buono stato di manutenzione"; un bene, quindi, privo di vizi che ne impediscano l'uso per cui è stato preso in affitto, seppure è l'inquilino a valutarne l'adeguatezza. Come stato manutentivo "buono" si intende, in generale, la pulizia delle pareti, la funzionalità delle porte e delle finestre, nonché lo stato dei pavimenti e degli impianti. Per evitare ogni contestazione alla fine del rapporto di locazione è consigliabile redigere un attento e puntuale verbale di consegna, nel quale descrivere analiticamente le condizioni dell'immobile. Questa necessità è ancora più sentita nel caso di immobile arredato, dove occorre stilare un'accurata lista dei beni mobili e degli oggetti e la descrizione esatta del loro stato. Nel caso in cui non si proceda alla consegna del verbale, si presume che l'immobile venga consegnato in un buono stato e l'inquilino dovrà tempestivamente segnalarne vizi e difetti. Alla consegna delle chiavi l'inquilino diventa effettivamente il custode del bene e potrà godere di esso direttamente, così come dell'uso delle parti comuni del condominio, se previste. Il proprietario, dunque, deve consegnare anche le chiavi del garage, del cancello, dei locali comuni, ecc..

  • La manutenzione

Il proprietario ha l'obbligo di provvedere a tutte le riparazioni di natura straordinaria e di intervenire in maniera tempestiva nel momento in cui l'inquilino segnala la necessità d'intervento. Costituiscono interventi di natura straordinaria, ad esempio, la sostituzione della caldaia (salvo il caso sia dovuta al cattivo uso da parte dell'inquilino), le spese inerenti alle colonne di scarico, ai pluviali e alle grondaie, salvo il caso in cui siano state ostruite con materiali ed oggetti che li hanno danneggiati.
In linea generale il proprietario dovrebbe adottare un atteggiamento atto a mantenere l'immobile nello stato in cui è stato consegnato e comunque tale da permetterne sempre l'utilizzo (il Codice Civile parla di diligenza del buon padre di famiglia).

  •  I vizi del bene

Durante il periodo di locazione potrebbero manifestarsi vizi e difetti di grave natura, tali da non permettere l'idoneità dell'immobile per l'uso a cui è stato locato.
Si definisce "vizio" ogni difetto o imperfezione che incide sulle qualità essenziali della cosa. Sono dei vizi, ad esempio, le infiltrazioni o l'umidità, l'eccessiva rumorosità degli impianti o l'imperfetto tiraggio della canna fumaria. Vizi, quindi, che possono derivare dalla costruzione dell'immobile o dipendere da cause accidentali o provocate da terzi. Il vizio si distingue dal guasto, poiché mentre quest'ultimo è dovuto alla naturale usura dell'immobile o ad una cattiva manutenzione (per esempio la rottura di una tubatura), il vizio, invece, va a modificare la funzionalità dell'immobile e a svalutarne la qualità. Nel caso l'inquilino riscontri un vizio di questo tipo può richiedere la risoluzione del contratto o un'adeguata riduzione del canone di locazione, proporzionata all'entità ed alla natura del vizio. Questa tutela non è applicabile nel caso in cui l'inquilino sia a conoscenza del vizio al momento in cui prende in affitto l'immobile o nel caso in cui si tratti di un vizio facilmente riconoscibile. A proposito, poi, di tutele che il proprietario deve garantire ci sono le "molestie di diritto", tali per cui altri soggetti vantano diritti nei confronti dell'inquilino; mentre il proprietario non è tenuto a garantire l'inquilino dalle "molestie di fatto", quali ad esempio quelle derivanti da vicini che procurano rumori o da ladri che si introducono nell'appartamento. In questo caso l'inquilino potrà intervenire direttamente nei confronti dei soggetti "molestatori", come nel caso di infiltrazioni di acqua provenienti dall'appartamento sovrastante, caso per il quale l'inquilino può direttamente agire nei confronti del proprietario dell'immobile sovrastante.

POTREBBE INTERESSARTI ANCHE:

Se il proprietario ignora l'infiltrazione..
Il proprietario deve consegnare all'inquilino tutte le copie delle chiavi?
Un'ordinaria manutenzione straordinaria

 

Presentazione Autore
Isabella Tulipano

Donna, per designazione naturale, accettata con orgoglio e vanto. Mamma, per scelta consapevole: impegnativa quanto appagante. Esperta in questioni tecniche, fiscali, legali sul mondo delle locazioni, per lavoro, ma soprattutto per passione e per deformazione filosofica: l'eccellenza non è un atto, ma un'abitudine.


Fai una domanda o lascia il tuo commento

0 Restrizione caratteri
Il tuo testo deve essere più lungo di 10 characters
  • Gabriella

    Salve,
    Ho da quasi un anno un problema di infiltrazioni da a acqua provenienti da uno dei due appartamenti confinanti del piano di sopra ho mandato più volte il idraulico del condominio per far presente loro il problema nessuna delle due ha verificato se la perdita provenisse dal loro appartamento in più uno dei due appartamenti é affittato e l'inquilino non ha provveduto a comunicare al proprietario il problema ora dopo quasi un anno ho richiesto l'intervento dell' amministratore condominio il quale manderà l'idraulico di nuovo che era già intervenuto ad avvisare ,in occasione di un altro problema, sia uno che l'altro appartamento, a verificare la responsabilità la domanda è: ho tardato troppo a muovermi tramite condominio potrebbero non risarcirmi il danno?

  • Gentile Gabriella, se c'è un danno che verrà accertato ha diritto al risarcimento in ogni caso. é corretto che lei abbia chiamato l'amministratore e non si sia mossa autonomamente nei confronti dei proprietari coinvolti.

  • Silvia

    Buongiorno, sono in affitto in un appartamento con contratto 4+4. Nel contratto di affitto, stipulato con cedolare secca, non è indicato il divieto di tenere animali. Sono proprietaria di due gatti ed un cane. La proprietaria, dopo circa due anni, mi ha detto che posso tenere solo un gatto, perchè è preoccupata dall'odore e dal mantenimento dell'appartamento. Io, ovviamente, non ho intenzione di abbandonare e dare ad altre il mio gatto ed il cane. Devo per forza comunicare disdetta dell'affitto?
    In più vuole che io contribuisca a spese di ristrutturazione, per le termovalvole che ha installato e per le tende sul balcone che cambia, dopo il sollecito di altri condomini.
    Ritengo che queste spese non sono a mio carico. In più, a scadenza annuale, ha deciso di tornare al regime fiscale e non mi ha inviato una raccomandata come indicato nel contratto. Mi ha solo chiamato il mese successivo comunicandomi che dovevo pagare metà imposte per la registrazione.
    Cosa mi consigliate di fare? Meglio dare disdetta e trovare un altro appartamento o casa indipendente oppure continuare a vivere qui, ma con un brutto rapporto con la proprietaria?
    Grazie.
    Silvia

  • Gentile Silvia, considerando che non le era stato fatto divieto prima ora ha diritto a rimanere tenendo anche il cane e al più preoccupandosi, quando andrà via, di restituire il bene in buone condizioni; se le spese, inoltre, non sono di sua competenza non le possono chiedere ora aumenti o di contribuire. Come lei dice questi sono i suoi diritti, per cui ora ha la scelta di rimanere, farli valere e immaginiamo deteriorare i rapporti o cercare una nuova soluzione magari facendosi abbreviare il preavviso considerando che la proprietaria vorrebbe in effetti invitarla ad andar via.

  • Martina

    Buongiorno,
    È un mese che affittiamo un alloggio e siamo venuti a conoscenza da poco (grazie ai vicini) del fatto che il palazzo ha problemi di infestazione da blatte. Infatti, ieri notte, ne abbiamo scoperte due gironzolare per casa. Essendo che il proprietario ha "erroneamente" omesso questo (a parer mio enorme) particolare, volevo capire se ci possono essere rivalse da parte nostra, visto che siamo non poco arrabbiati per la poca correttezza a riguardo.

  • Gentile Martina, intanto può pretendere che ci sia un'adeguata disinfestazione; quindi se il problema non viene risolto potete chiedere una risoluzione di diritto del contratto per grave vizio e valuta re la richiesta di risarcimento del danno.

  • Martina

    La ringrazio per la risposta.
    La disinfestazione però deve avvenire a spese nostre anche se c'è stata tale mancanza di avviso da parte del proprietario, secondi lei? Inoltre, passati giorni, il problema sussiste e peggiora, quindi abbiamo già speso 20 euro in insetticidi (che tra l'altro respirare non giova molto alla nostra salute, ovviamente), anche qui, come possiamo muoverci?

  • la disinfestazione, con una ditta specializzata, sarebbe a carico del proprietario e deve risolvere la cosa, altrimenti potreste chiedere la risoluzione di diritto ed immediata del contratto.

  • Massimiliano

    Una domanda curiosa.. Il proprietario dovrebbe dare una lavatrice con carico scarico e prese di corrente a norma..? Grazie fin d'ora per la risposta.
    Massimiliano

  • Gentile Massimiliano, dipende da quali sono gli accordi e cosa è stato inserito nel verbale di consegna. Se l'immobile è dotato di lavatrice dovrebbe certamente essere funzionante.

  • Patrizia

    Buongiorno ,mi interesserebbe sapere se esiste qualche legge che tuteli i condomini in caso ci siamo ristrutturazione di un'appartamento Dove i lavori in corso proseguono da più di un mese con continuo martellamenti e trappanature, mio padre ha più di 80 anni è un dializato e non sopporta più tutto questo quando rientra dalla dialisi ha bisogno di tranquillità .Potrei sapere se esiste qualche cosa a riguardo? Grazie

  • Gentile Patrizia, diciamo che se i lavori sono necessari e deliberati non ha margine di intervento, se non nel rispetto degli orari di riposo indicati dal regolamento condominiale.

  • Elena

    Buonasera,
    sono in affitto da quattro anni e il proprietario mi ha comunicato la disdetta che avrà esecuzione il 01/11/2017, senza specificare nella stessa il motivo.
    Premetto che la casa mi è stata consegnata sporca e senza tinteggiatura (muri ingialliti) e perciò ho provveduto a mie spese a pulire i locali ed imbiancare le pareti.
    Il punto però è il seguente: l'alloggio era sprovvisto di impianto di riscaldamento, nonostante nel contratto fosse specificato che lo stesso sarebbe stato attivo e funzionante a far data dall'occupazione dello stesso da parte nostra. Nonostante ripetuti solleciti verbali e scritti la caldaia è stata installata a settembre dello scorso anno e fino ad allora abbiamo dovuto arrangiarci con bomboloni pericolosissimi installati sul balcone adiacente alla camera da letto di mia figlia e sostenendo ingenti spese (un bombolone costa in media 100 euro per una settimana di autonomia). Detto gas serviva anche il riscaldamento dell'acqua, l'unico scaldino presente è tuttora rotto non per nostra incuria. Ancora, la casa ci è stata consegnata senza due porte interne, con il vetro di una finestra rotto e la porta esterna della cucina forzata e mai riparata. A questo si aggiunga che dopo un anno di utilizzo della doccia del bagno di servizio è comparsa, nella cameretta di mia figlia, un'enorme macchia d'umido maleodorante con conseguente muffa per cui la stessa si è resa inagibile fino ai lavori di aggiustamento imbastiti soltanto ad aprile 2016. La macchia peraltro è ancora lì ed il risanamento della parete non è mai stato fatto nonostante le promesse. Credo anche che l'abitazione manchi di certificazione APE, o meglio di adeguamento dell'impianto elettrico, dati i continui sbalzi di corrente.
    Come se non bastasse non ci è mai stato rilasciato il libretto della caldaia installata a settembre scorso, necessario per la sua regolare manutenzione (che spetta a noi come da legge) ed il tubo di scappamento dei fumi, di cui era sprovvista fino a due settimane fa, è stato installato di nascosto e a mia insaputa dal proprietario, non da un tecnico autorizzato, che ha lavorato sul balcone di nostra pertinenza ed in nostra assenza. Ad oggi quindi non abbiamo potuto neppure intestarci il contratto per la fornitura del gas (per cui se le bollette a debito arrivano a lui, lo stesso avviene per eventuali bollette a credito). In tutto questo siamo stati seguiti, male e male consigliati da un avvocato che ci è parso restio a "litigare" con la controparte per farci avere almeno un equo rimborso o una riduzione del canone. Continuiamo a pagare regolarmente e senza sconti. Allora mi domando e dico: possibile che il proprietario abbia sempre il coltello dalla parte del manico? E ancora: considerata la disdetta, non possiamo più niente dato che la stessa ci intima di abbandonare la casa al primo novembre? Non cerchiamo vendetta, ma soltanto un modo per rientrare delle ingenti spese sostenute e dei numerosi disagi subiti fino ad oggi. Lei vede uno spiraglio? Esiste un'associazione seria che possa aiutarci? La ringrazio del tempo speso a rispondermi, se ne avrà la possibilità.

  • Gentile Elena, la disdetta ha valore, per la prima scadenza, se è stata ricevuta con almeno sei mesi di preavviso e se ha una delle motivazioni previste dalla legge (per esempio vendita, uso personale, ecc..) e va esplicitata. Per assistenza può rivolgersi ad un'associazione di categoria degli inquilini come Sunia o Sicet.

  • Elena

    La ringrazio vivamente, ma per il resto? Possono aiutarmi sempre le associazioni da lei indicate?

  • possono darle un consiglio su come muoversi rispetto anche rispetto alla questione della caldaia ed eventuali vizi.

  • Elena

    ancora grazie

    0 URL breve:
  • Laura

    Salve, 3 anni e mezzo fa ho preso in affitto un villino su 3 piani tramite agenzia. Al momento in cui ci siamo accordati davanti all"agente immobiliare (Che mi ha riconfermato la sua disponibilità a testimoniare) la proprietaria ha acconsentito che io facessi i lavori per rendere il piano terra abitabile (on pratica era un enorme garage). Ho ricavato dall'ambiente un soggiorno angolo.cottura camera e bagno con installazione tubature termosifoni acqua e caldaia, ecc. Ho speso circa 15000 euro. Ora la proprietaria mi scrive che vuole rientrare in possesso dell'appartamento a scadenza di contratto dei 4 anni perchè lo vuole adibire ad abitazione principale. Sul contratto non si fa cenno dei lavori anzi, c'è scritto che eventuali migliorie non sono a carico del proprietario. L'avvocato mi ha detto che i lavori che io ho fatto non sono migliorie ma lavori strutturali. È previsto che io possa essere rimborsata delle spese sostenute??? Grazie

  • Gentile Laura, da quanto descrive la proprietaria l'ha autorizzata a fare i lavori e infatti non chiede che l'immobile venga ripristinato al precedente stato, ma se non vi siete accordati per un rimborso ora la richiesta, per quanto capisco il suo disappunto, potrebbe non essere accolta dalla proprietà.

  • Victoria

    Buongiorno, sono in affitto. In contratto di locazione risultato solo io come locatore. Adesso da qualche mese siamo in 2 in appartamento. La patrona di casa mi chiede in più 20 euro per l'acqua, anche se c'è il contatore del acqua in appartamento. E giusto così ho si devi guardare il contatore? Grazie

Carica Altri Commenti

Questo sito utilizza i cookie. Accedendo a questo sito, accetti il fatto che potremmo memorizzare e accedere ai cookie sul tuo dispositivo.

×
Rimani in contatto con noi
Iscriviti per essere informato sulle novità di Blogaffitto
×
Articoli correlati
Manutenzione ordinaria è (anche) aprire le finestreManutenzione ordinaria è (anche) aprire le finestre
Tu che sei un bravo inquilino sai bene che la manutenzione ordinaria è compito tuo. Quello che forse non sai è cosa vuol dire...
Buonentrata e buonuscita: il commercio dei negozi.Buonentrata e buonuscita: il commercio dei negozi.
La prima scelta per chi decide di aprire un'attività è quella di selezionare la location giusta e adatta. Il sogno di aprire nella "via...
Professione inquilino: le 7 doti fondamentali per chi va a vivere in affittoProfessione inquilino: le 7 doti fondamentali per chi va a vivere in affitto
Il giusto mix di flessibilità e determinazione, pazienza e attenzione, organizzazione e atteggiamento positivo. Ecco cosa ti serve per vivere...
10 consigli per essere un proprietario di casa in affitto moderno e al passo con i tempi10 consigli per essere un proprietario di casa in affitto moderno e al passo con i tempi
Niente pregiudizi e inutili rigidità, scelte contrattuali e fiscali adeguate, cura dell’immobile, ma anche trasparenza e cordialità...
Caro inquilino, la tua casa è come un calzinoCaro inquilino, la tua casa è come un calzino
Ti è mai successo di ritrovarti con un calzino bucato? Dai, niente imbarazzi, capita a chiunque. Di solito proprio quando vai a comprare...