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Proroga o risoluzione tardiva in cedolare? Ci sono novità!

by Andrea Cioli
in Esperto
on Dicembre 08, 2016
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Cedolare nuove sanzioni proroga

Finalmente buone notizie 

Dalla conversione in legge del Decreto Fiscale una gradita sorpresa per i locatori distratti. Se fino ad oggi, infatti, dimenticare o ritardare la proroga di un contratto in cedolare secca poteva rappresentare un grave problema per il locatore (come abbiamo scritto in questo articolo), d’ora in avanti lo scenario si “ammorbidirà” molto. Per contro, aumenteranno le sanzioni in caso di tardiva risoluzione di un contratto in cedolare secca.

Ma andiamo con ordine.

Con la pubblicazione in G.U. Serie Generale n.282 del 2/12/2016 - Supplemento Ordinario n. 53 della legge di conversione (n. 225/2016), il cosiddetto “Decreto Fiscale” collegato alla legge di Bilancio 2017 (D.L. n. 193/2016) diviene definitivo.

In sede di conversione in legge sono state apportate alcune modifiche al Decreto, una delle quali molto importante per il nostro settore (contenuta nell’articolo 7-quater, comma 24, del nuovo testo del Decreto).

A partire dal 3 dicembre 2016 (giorno di entrata in vigore della legge di conversione), infatti, cambia il testo dell’articolo 3 comma 3 del D. Lgs. 23/2011 (la norma che ha introdotto nel nostro ordinamento il regime della cedolare secca), con due conseguenze interessanti.

INTRODUZIONE SANZIONE PER TARDIVA PROROGA IN CEDOLARE

 

Sarà possibile effettuare la proroga tardiva di un contratto in cedolare secca senza che ciò determini la fuoriuscita dal regime di vantaggio o, in alternativa, il ricorso all’istituto della remissione in bonis (che comporta il pagamento di 258 euro) per mantenerlo.

D’ora in avanti sarà dunque possibile effettuare una tardiva proroga di un contratto in cedolare secca semplicemente pagando una sanzione in ragione del ritardo:

ü 50 euro in caso di ritardo non superiore a 30 giorni

ü 100 euro in caso di ritardo superiore a 30 giorni

Non saranno dovuti interessi.

Ciò a condizione che il locatore abbia  mantenuto  un comportamento coerente con la volontà di optare per il regime  della cedolare secca anche per il periodo di proroga del contratto, effettuando i relativi  versamenti  e  dichiarando  i redditi da cedolare secca nel relativo quadro della dichiarazione dei redditi.

Sappiamo bene quanto la tardiva proroga di un contratto in cedolare secca abbia comportato criticità in passato, dunque la novità è da accogliere con grande favore.

Si potrà procedere alla tardiva proroga telematicamente (anche tramite un intermediario abilitato), come se si trattasse di una proroga nei tempi. In questa fase sarà necessario confermare l’opzione cedolare. Nel riepilogo basterà indicare, alla voce “sanzioni” l’importo della sanzione prevista per il ritardo (100 o 50 euro, come sopra indicato). Non andrà indicato nulla né alla voce “imposta” (essendo in cedolare) né alla voce “interessi”.

AUMENTO SANZIONI PER TARDIVA RISOLUZIONE IN CEDOLARE

 

In caso di risoluzione anticipata di un contratto in cedolare secca effettuata tardivamente saranno dovute le medesime sanzioni sopra indicate per la tardiva proroga:

  • ü  50 euro in caso di ritardo non superiore a 30 giorni
  • ü  100 euro in caso di ritardo superiore a 30 giorni

 

Non saranno dovuti interessi.

Finora, come sappiamo, la sanzione prevista (introdotta dalla Legge di Stabilità 2016) ammontava a 35 o 67 euro, a seconda del ritardo.

Si potrà procedere alla tardiva risoluzione telematicamente (anche tramite un intermediario abilitato), come se si trattasse di una risoluzione nei tempi. Nel riepilogo basterà indicare, alla voce “sanzioni” l’importo della sanzione prevista per il ritardo (100 o 50 euro, come sopra indicato). Non andrà indicato nulla né alla voce “imposta” (essendo in cedolare) né alla voce “interessi”.

Il nuovo testo della norma

Infine, per i feticisti della norma, di seguito il testo del “nuovo” articolo 3 comma 3 del D. Lgs 23/2016, come modificato dalla legge di conversione sopra citata:

Nei casi di omessa richiesta di registrazione del contratto  di locazione si applica l'articolo 69 del testo unico delle disposizioni concernenti l'imposta di registro, di cui al decreto  del  Presidente della Repubblica 26 aprile 1986, n.  131.  La  mancata  presentazione della comunicazione relativa alla proroga del contratto non  comporta la revoca  dell'opzione  esercitata  in  sede  di  registrazione  del contratto di locazione qualora il  contribuente  abbia  mantenuto  un comportamento coerente con la volontà di optare per il regime  della cedolare secca, effettuando i relativi  versamenti  e  dichiarando  i redditi da cedolare secca nel relativo quadro della dichiarazione dei redditi.  In  caso  di  mancata  presentazione  della   comunicazione relativa alla proroga, anche tacita, o alla risoluzione del contratto di  locazione  per  il  quale  è  stata  esercitata  l'opzione   per l'applicazione  della  cedolare  secca,  entro  trenta   giorni   dal verificarsi dell'evento, si applica la sanzione  nella  misura  fissa pari a euro 100, ridotta a euro 50 se la comunicazione è  presentata con ritardo non superiore a trenta giorni.

Presentazione Autore
Andrea Cioli
Author: Andrea Cioli

In un Paese di poeti, santi, navigatori, commissari tecnici ed avvocati può un laureato in Giurisprudenza sfuggire al suo destino e lavorare come guida turistica? Certamente sì, se il tour è nella giungla della locazione. Feticista della spiegazione, temutissimo dai suoi figli per via delle paternali debordanti di premesse, cerca da sempre di coniugare serietà e leggerezza, perché senza regole non esiste gioco, ma senza gioco non esiste niente.


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  • Marco Rossi

    Vorrei sapere se questa legge si applica anche a contratti in cedolare secca su immobili ricevuti in successione nel 2015 per i quali non era stato presentato ai tempi il modulo RLI ma erano state a continuate a pagare le imposte previste dal regime della Cedolare Secca.
    Nel 2016 i contratti sono stati e riattivati con l'erede come nuovo locatore.

  • Buonasera Marco, può trovare applicazione anche in questo caso poichè la successione, ovvero il subentro di un nuovo proprietario, non modifica la natura del rapporto di affitto che prosegue alle stesse condizioni e con le stesse tempistiche.

  • Marco Rossi

    Grazie della risposta. Allora che cosa devo fare visto che la successione è del 2015 ed io per tale anno ho già provveduto a versare la cedolare secca e avrei intenzione di farlo ancora per i mesi in cui era ancora attivo il contratto prima che fosse chiuso a fine agosto 2016 con regolare RLI da parte del conduttore?
    Grazie per una risposta e saluti

  • Gentile Marco se ha pagato gli acconti della cedolare in virtù del contratto in essere ora, nella prossima dichiarazione sul reddito del 2017 dovrà eventualmente compensare somme a credito e debito. La risoluzione in questo caso sembra essere stata già registrata.

  • Gentile Marco rispetto alla cedolare secca non potrebbe più aderire perchè superata la scadenza della prima dichiarazione dei redditi utili; quindi dovrebbe calcolare le sanzioni sull'irpef e capire con l'agenzia delle entrate di competenza come registrare il modello rli.

  • Marco Roxxi

    Abbia pazienza ma con la mia replica volevo solo che mi confermasse quanto segue.

    Posso ancora aderire alla nuova disposizione anche se la successione è del 2015 e quindi è passato non solo un mese ma oltre un anno da quando avrei dovuto presentare l'RLI?
    Se sì, come devo compilare adesso l'RLI per un contratto che ormai è stato disdetto dal locatore ad Agosto 2016 con regolare RLI e quanto devo pagare come sanzione?
    Grazie per una risposta e cordiali saluti.

  • roberto

    sono in affitto con contratto quadriennale, rinnovatosi nel gennaio 16. La proprietaria fa pressing perchè entro prossimi giorni firmi contratto annuale con opzione cedolare secca "per questioni fiscali (sue) " . Non capisco nulla in materia, ma vedo grossi rischi. Può chiarire?

  • Gentile Roberto, non credo le convenga accettare; anche sul suo contratto la proprietaria può scegliere la cedolare secca; ma un contratto annuale sicuramente andrebbe a tutelarla meno.

  • tiziana

    grande Andrea unico nel settore
    auguri di buon natale

  • Rosangela

    Buongiorno, vorrei saper avendo fatto la proroga con cedolare secca, ma non avendo inviato r.r nel novembre 2015, cosa si rischia? E cosa si dovrebbe fare: Grazie

  • Gentile Rosangela si riferisce alla raccomandata all'inquilino? se c'è una conferma del regime non è necessaria.

  • Mario

    Desidero formulare il seguente quesito:
    Avendo omesso di prorogare il contratto d'affitto in cedolare secca nel maggio del 2005, e avendo mantenuto un comportamento coerente nel mantenere la cedolare secca, dichiarando i redditi da cedolare secca sul modello 730, ho diritto ad accedere alla nuova norma che risolve la questione con una sanzione di 100 euro. Oppure verrà applicata la precedente norma relativa al 2011 in cui avendo omesso la proroga, i redditi d'affitto percepito verrano considerati come tassazione ordinaria. Grazie

  • Buongiorno Mario, la cedolare secca è stata introdotta nel 2011 e quindi la comunicazione della proroga in ritardo ora deve tener conto della normativa vigente nel momento in cui avveniva la proroga; in ogni caso provi a contattare l'agenzia delle entrate di competenza.

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