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Quando il proprietario decide di vendere. L'inquilino?

by Isabella Tulipano
in Esperto
on Marzo 07, 2013
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Cosa succede ad un inquilino il cui proprietario decide di vendere l'appartamento dopo un solo anno di locazione? Deve ricominciare l'annosa ricerca o ha diritto a rimanere lì? Scopriamo cosa dice la nostra cara legge!

 

Ho preso in affitto una casa con un contratto di locazione di 4 anni + 4 scade a luglio2016. A febbraio il proprietario mi ha inviato la disdetta per iscritto invitandomi a lasciare l'immobile entro luglio di quest'anno , senza precisare i motivi. Mi ha poi fatto sapere, ma solo verbalmente, che la casa è stata messa in vendita. E'regolare tutto ciò?

Matteo

 

Va anzitutto precisato che il proprietario titolare di un contratto libero della durata di 4 anni + 4 (stipulato a norma della legge 431/98) può esercitare facoltà di disdetta solo in occasione delle scadenze contrattuali (primi 4 anni o successivi 4, 8, eccetera) dando sei mesi di preavviso. Inoltre, alla prima scadenza contrattuale,la disdetta è valida solo per uno dei motivi previsti dall'art. 3 comma 1 della legge 431/98. Fra tali motivazioni rientra anche quella di vendita dell'immobile, a condizione che il locatore non disponga di altro immobile di proprietà, oltre a quello eventualmente adibito a sua abitazione principale. Affinché la disdetta sia valida è tuttavia necessario che il locatore invii lettera raccomandata, con almeno 6 mesi di preavviso,indicando la motivazione che giustifica la richiesta di cessazione del contratto. Una lettera di disdetta priva di indicazioni relative alla motivazione è da considerarsi nulla. A maggior ragione nel suo caso, non essendo rispettati i termini contrattuali, può considerare del tutto inefficace tale disdetta e continuare ad abitare regolarmente il suo immobile. Il suo proprietario può eventualmente vendere comunque il suo immobile, cedendo anche il contratto d'affitto. Per lei vorrebbe dire solo avere un nuovo proprietario ma non subire alcun tipo di cambiamento dal punto di vista contrattuale.

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Presentazione Autore
Isabella Tulipano

Donna, per designazione naturale, accettata con orgoglio e vanto. Mamma, per scelta consapevole: impegnativa quanto appagante. Esperta in questioni tecniche, fiscali, legali sul mondo delle locazioni, per lavoro, ma soprattutto per passione e per deformazione filosofica: l'eccellenza non è un atto, ma un'abitudine.


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  • Giulia

    Salve volevo porvi il mio problema ho stipulato un contratto di locazione della durata di 5 anni nel 2016 e termina nel 2021,pago un affitto di 7800 euro annui ma il proprietario lo ha registrato di 3600 euro annui ,cmq il problema non e questo e che l altro giorno e venuto a casa dicendomi che vuole vendere casa non mi ha inviato nessuna lettera di preavviso e ha preteso di fare entrare l agenzia per fare le foto io non voglio andare via da questa casa perché significherebbe altre spese , cioè prendere un altra casa in affitto significherebbe un sacco di soldi che dovrei tirar fuori che in questo momento io non ho , io sono costretta ad andare via ? O posso rimanere in questa casa anche se lui ha messo la casa in vendita? Grazie

  • Gentile Giulia, lei ha diritto di rimanere nell'immobile fino a scadenza del contratto, quando il proprietario dovrebbe mandarle disdetta con un preavviso di almeno sei mesi. L'immobile può essere venduto ma il nuovo proprietario dovrà rispettare il contratto nella durata e anche nel canone registrato.

  • LAURA

    Potrei fare una domanda , un proprietario di magazzini in un palazzo prima di vendere i magazzini deve proporlo agli inquilini ?Grazie se vorrà fornirmi una gentile risposta

  • Gentile Laura, dovrebbe riconoscere la prelazione agli inquilini del magazzino.

  • Severino

    Buongiorno
    a fine 2013 ho preso in locazione tramite agenzia un apprtamento ( costruito 4 anni prima ) con un contratto 4+4 a cedolare secca; dove il proprietario al momento della firma mi chiedeva con insistenza di rimanerci almeno 8 anni o piu' anni e magari aquistarlo in seguito;
    a inizio anno mi comunica che intende vendere l'immobile quindi se potevamo sederci a trattare l'acquisto , e viste le pretese assurde le ho detto "no" ;
    in seguito mi ha mandato il prevviso di 6 mesi con data di recesso anche sbagliata ( ha messo un mese prima ) , dove mi comunica di dover vendere l'immobile , premetto che il proprietario a diversi immobili oltre a questo;
    Ora non ci voleva perche' contavo di rimanerci almeno 8 anni e mi ritrovo tra agenzia e trasloco a dover tirare fuori € 2.000,00 non previsti ;
    le mi domande sono :
    -se entro la scadenza non trovo immobile di mio gradimento devo abbandonare l'immobile ?
    -Posso chiedere danni al proprietario (costo del trasloco e agenzia )?
    - se il proprietario non vende piu' ( e non vendera' perche ha pretese assurde fuori mercato ) e divide l'immobile per riaffittarlo a due inquilini diviersi posso chiederle risarcimento ?
    - ovvio che se dopo la divisione vende solo una parte non mi spetta risarcimento ;
    Grazie

  • Gentile, se lei non trova una soluzione, potrà chiedere id rimanere ancora per un po' pagando un'indennità di occupazione che di solito corrisponde al canone + 20%; per poter vendere però alla prima scadenza il motivo deve essere questo "Il locatore intende vendere l’immobile a terzi e non ha la proprietà di altri immobili a uso abitativo oltre a quello eventualmente adibito a propria abitazione. Al conduttore spetta in tal caso il diritto di prelazione, da esercitare entro 60 giorni dal momento in cui il locatore gli comunica in modo esatto le condizioni della vendita."; se iil proprietario, ottenuto il bene, non lo adibisce nel termine di 12 mesi all'uso dichiarato, il conduttore ha diritto al ripristino del rapporto di locazione alle stesse condizioni del contratto disdettato o, in alternativa, al risarcimento del danno, pur in difetto di prova, nella misura predeterminata dalla legge, non inferiore a 36 mensilità dell’ultimo canone versato.

  • Severino

    Si le confermo che il proprietario ha altri immobili e per tanto non è la sua prima Casa e non intende andarci a vivere;
    Quindi si Applica cio che lei ha scritto sopra ,"" per poter vendere però alla prima scadenza il motivo deve essere questo "Il locatore intende vendere l’immobile a terzi e non ha la proprietà di altri immobili a uso abitativo oltre a quello eventualmente adibito a propria abitazione.""
    Ovvero noi possiamo stare per altri 4 anni almeno chè come indennita' non ci paghi il trasloco , giusto ?

    Grazie

  • esatto Severino, potete contestare la disdetta e quindi pretendere di rimanere o di trovare un accordo su una buonuscita per andare via prima.

  • Pino

    Buonasera,
    Ho affittato un appartamento nel 2013 in buonissime condizioni,ora l'inquilino mi ha denunciato alla ASL per muffa nel bagno.premetto che in casa nel 2piano mansardato si trovano 3 camere e due bagni, in uno dei due dove è presente una doccia e finestra di alluminio con altezza minima soffitto di 1,90 misura 4,10 mq regolarmente abitabile ,io ho già tinteggiato 2 volte,ne io che ho vissuto10 anni ne altri inquilini hanno reclamato questo difetto.Ora mi sento dire che per colpa della muffa .Mi scrivono con un Avv sunia che lo stato di salute di uno degli occupanti con carcinoma ai polmoni deriva da mia negligenza,mi sono riproposto dopo un incontro di tinteggiare di nuovo ma mi è arrivato sms scrivendo che arriva una racc della ASL per verifica
    Non so cosa devo fare...cosa mi consiglia. Grazie infinite e spero di ricevere una sua risposta
    Saluti

  • Gentile Pino, a questo punto aspetti la verifica e se le indicano dei lavori da fare potrà dare la disponibilità ad eseguirli.

  • Monica

    Sono in affitto con contratto 4anni più 4anni scadenza 2021. Il proprietario vuole vendere. Che diritti e obblighi ho io e il proprietario?? Se lui vuole che me ne vada prima cosa posso chiedere? Grazie buona giornata

  • Gentile Monica, il proprietario può vendere l'immobile, chiedendole di farlo visitare a potenziali acquirenti; ma il suo contratto rimarrebbe ancora valido; se vuole invece accordarsi per andar via allora di solito potrebbe chiedere il rimborso delle spese di trasloco e della prima mensilità che anticipa.

  • Barbara Michiorri

    Sono la proprietaria di uno splendido appartamento arredato con molto bene che si trova fronte mare al centro della città di Giulianova (TE) in cui ho la mia residenza, le mie cose personali e quelle dei miei figli. Per motivi familiari ci siamo trasferiti tutti a vivere a Perugia solo temporaneamente. Ho avuto la svenuta di affittare la mia casa per pochi mesi a dei delinquenti professionisti e seriali, nulla tenenti e nullafacenti che mi hanno raggirato con falsa documentazione e con suppliche di ogni tipo per convincermi a cedergli la mia casa promettendo di tenerla benissimo. Sono moglie, marito ed un figlio. Volevo fargli un contratto con la cedolare secca ma loro mi hanno pregato di soprassedere per risparmiare sul canone facendomi abbassare la cifra di locazione. Ho accettato perché si presentavano benissimo e poi perché era solo per pochi mesi. Poi ho saputo che non potevano sottoscrivere un contratto regolare perché avrebbero perso il patrocinio gratuito del loro avvocato cosa fondamentale per loro dato che hanno problemi giudiziari anche con precedenti padroni di casa. Sono entrati ad ottobre 2015. Naturalmente mi sono rivolta ad un avvocato ma ad oggi non ho risolto nulla. A maggio ho due udienze una civile per lo sfratto ed una penale perché hanno preso a mia insaputa la residenza con firma falsa e hanno messo anche altre firme false su altre cose compreso il ritiro di una raccomandata indirizzata a me.
    So di essermi cacciata in un bel guaio, so anche che queste due udienze andranno male. Vi scrivo per chiedervi se avete suggerimenti per poter riprendere casa mia. Sono un'insegnante e ho chiesto il trasferimento per tornare a lavorare in Abruzzo. Potrebbe funzionare? É la mia unica casa di proprietà dove ho la residenza da anni e dove sono cresciuti i miei figli. Cosa mi consigliate?

  • Buongiorno Barbara, purtroppo non ci sono particolari consigli. La causa di sfratto è l'unico modo per provare a mandar via gli inquilini, sicuramente affidarsi ad un bravo ed esperto avvocato può aiutarla. Il giudice dovrà valutare l'inganno e la recidività di questi inquilini.

  • Alice

    Buongiorno,
    sono proprietaria di una casa in affitto con contratto 4+4. Vorrei offrire una buonuscita agli inquilini poichè avrei bisogno della casa per viverci, non disponendo di altra abitazione ed essendo attualmente in affitto a mia volta. Qual è, secondo Lei, una buonauscita consona da poter proporre per aumentare le probabilità che gli inquilini accettino? Gli inquilini pagano 550 euro di affitto al mese, che rapporto dev'esserci fra la buonuscita e l'affitto? La ringrazio, cordiali saluti.

  • Buongiorno Alice non esiste in questo caso un riferimento normativo, quindi diciamo che la buonuscita dovrebbe includere le spese di trasloco e magari la prima mensilità del nuovo contratto che inquilini andranno a stipulare.

  • Alice

    Buongiorno,
    la ringrazio per la risposta veloce :)

  • giulia anagrafica paolini

    Sono in affitto con contratto 4+4 in un appartamento di un palazzo appena venduto, in cui gli appartamenti stanno subendo una ristrutturazione per essere venduti a loro volta.
    La nuova proprietà ha fatto intendere esplicitamente attraverso un avvocato, che gradirebbe che i restanti inquilini, lasciassero le loro abitazioni, offrendo di caricarsi del trasloco ed eventualmente di trovare una sistemazione sostitutiva (al momento solo verbalmente, nei fatti ancora niente). Nel frattempo la situazione nel palazzo a causa dei lavori è sempre più insostenibile , al disagio dei trapani e della polvere dilagante, che oramai subiamo da mesi, si alternano nuovi disagi quotidiani(per esempio è da stamattina che non abbiamo acqua corrente in cucina!!!)
    La sensazione è che non ci sia nessun tentativo di minimizzare il disagio, ma anzi che sia strumentalizzato per farci lasciare l'appartamento prima della scadenza(tra due anni e mezzo). E' possibile che da questo punto di vista non ci sia nessuna tutela per l'inquilino? Non possono cacciarci dalla nostra abitazione, ma possono renderci la vita insopportabile per indurci ad andarcene da soli? Vorrei concludere sottolineando il fatto che siamo stati sempre inquilini virtuosi, non abbiamo mai nè mancato nè ritardato un pagamento e ne siamo mai stati causa di problemi di alcun altro tipo.

    grazie

    Giulia

  • Gentile Giulia, diciamo che la vostra tutela è rappresentata dal diritto di avere un immobile funzionante e funzionale allo scopo per cui lo avete preso in affitto. Quindi se quello di cui parla sono disagi che si perpetuano, potreste per questo periodo chiedere una riduzione del canone che pagate.

  • Anca

    Salve! Ho necessità di alcune informazioni riguardo al mio contatto di affitto!
    Ho solo 6 mesi da quando abito nela casa e la proprietara ci ha detto che dobbiamo andare via entro luglio che vendera la casa! Lo ha fatto tramite telefono senza di mandare alcuna lettera, il contratto e di 4+4 con 'cedolare seca'! Ora chiedo gentilmente se mi può aiutare con delle informazioni, dobbiamo andare via o possiamo abitare ancora nel immobile? Grazie mille

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