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Quando il proprietario decide di vendere. L'inquilino?

by Isabella Tulipano
in Esperto
on Marzo 07, 2013
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Cosa succede ad un inquilino il cui proprietario decide di vendere l'appartamento dopo un solo anno di locazione? Deve ricominciare l'annosa ricerca o ha diritto a rimanere lì? Scopriamo cosa dice la nostra cara legge!

 

Ho preso in affitto una casa con un contratto di locazione di 4 anni + 4 scade a luglio2016. A febbraio il proprietario mi ha inviato la disdetta per iscritto invitandomi a lasciare l'immobile entro luglio di quest'anno , senza precisare i motivi. Mi ha poi fatto sapere, ma solo verbalmente, che la casa è stata messa in vendita. E'regolare tutto ciò?

Matteo

 

Va anzitutto precisato che il proprietario titolare di un contratto libero della durata di 4 anni + 4 (stipulato a norma della legge 431/98) può esercitare facoltà di disdetta solo in occasione delle scadenze contrattuali (primi 4 anni o successivi 4, 8, eccetera) dando sei mesi di preavviso. Inoltre, alla prima scadenza contrattuale,la disdetta è valida solo per uno dei motivi previsti dall'art. 3 comma 1 della legge 431/98. Fra tali motivazioni rientra anche quella di vendita dell'immobile, a condizione che il locatore non disponga di altro immobile di proprietà, oltre a quello eventualmente adibito a sua abitazione principale. Affinché la disdetta sia valida è tuttavia necessario che il locatore invii lettera raccomandata, con almeno 6 mesi di preavviso,indicando la motivazione che giustifica la richiesta di cessazione del contratto. Una lettera di disdetta priva di indicazioni relative alla motivazione è da considerarsi nulla. A maggior ragione nel suo caso, non essendo rispettati i termini contrattuali, può considerare del tutto inefficace tale disdetta e continuare ad abitare regolarmente il suo immobile. Il suo proprietario può eventualmente vendere comunque il suo immobile, cedendo anche il contratto d'affitto. Per lei vorrebbe dire solo avere un nuovo proprietario ma non subire alcun tipo di cambiamento dal punto di vista contrattuale.

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Presentazione Autore
Isabella Tulipano

Donna, per designazione naturale, accettata con orgoglio e vanto. Mamma, per scelta consapevole: impegnativa quanto appagante. Esperta in questioni tecniche, fiscali, legali sul mondo delle locazioni, per lavoro, ma soprattutto per passione e per deformazione filosofica: l'eccellenza non è un atto, ma un'abitudine.


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  • Francesco

    Il recesso anticipato del locatore.
    Salve sono proprietario di un appartamento dato in affitto con regolare contratto (4+4) ad una ragazza.
    Il contratto è iniziato a gennaio 2013 ed il primo quadriennio si concluderà a dicembre 2017.
    Da subito là ragazza ha fatto entrare in casa il padre ed il fratello.
    Ora lei pur avendo la residenza, da circa una anno e mezzo non abita dentro casa ma è andata a vivere dal compagno in un altro quartiere. Torna di rado per venire a trovare il padre a CUI HA ANCHE CONCESSO DI PRENDERE LA RESIDENZA NELLA MIA CASA.
    Ora nel mio appartamento sono residenti lei ed il padre ma ci vivono il padre ed il fratello.
    Il pagamento della mensilità, eseguito sempre da lei, dell’affitto non è stato mai regolare ma ho sempre lasciato andare in quanto il ritardo non superava mai un mese.
    Ora il ritardo comincia ad essere consistente (3 mesi) ed il pagamento non viene fatto più in un’unica soluzione ma rateizzato; l’ultimo pagamento, 300 euro circa a fronte di un affitto mensile di 1050, risale a fine novembre ed è stato il saldo del mese di settembre.
    Io vivo con mia moglie in un appartamento di cui sono proprietario e non ho altri beni immobili.
    Ora mi sono stancato ed ho deciso di voler vendere la casa affittata. Il contratto e la legge me lo permetterebbero inviando una raccomandata almeno 6 mesi prima della scadenza del primo quadriennio motivando la non volontà di continuare nell'affitto con la motivazione di vendere.
    Mi chiedo tre cose?
    Comunicando di voler vendere l’immobile, quanto tempo avrei a disposizione per portare a termine la vendita (sempre se ci fosse un termine) evitando di incorrere in sanzioni se non ci dovessi riuscire nei tempi(tipo pagare 36 mensilità alla persona mandata via) o per evitare di essere costretto a svendere?
    Potrei sfruttare il fatto che lei non abiti in casa? Ma Come dimostrarlo?
    Sarebbe meglio procedere direttamente con lo Sfratto? Nel mio caso ci sarebbero già le condizioni?
    Grazie

  • Buongiorno Francesco, potrebbe sia dare disdetta inviando regolare raccomandata sei mesi prima motivandola con la vendita (avrebbe 6 mesi per metterla in vendita, non venderla per forza), ma considerando l'irregolarità del pagamento le conviene procedere da subito con lo sfratto per morosità (il ritardo minimo è di 20 giorni).

  • Maddalena Giuliani

    Salve, Ho affittato per 2 anni un appartamento con canone mensile 100€ ad un amica se nel fra tempo lo vendo che succede ?

  • Gentile Maddalena il contratto rimane in essere e quindi la nuova proprietà dovrà rispettare durata e canone; salvo diverso accordo con la sua amica.

  • Gabriele

    Salve a tutti in cosa consiste un contratto di affitto nel mio caso 3+2 vincolato alla vendita??? Grazie a tutti

  • Gentile Gabriele il contratto di 3 anni + 2 è un contratto di affitto con canone concordato, ovvero i l anone viene definito sulla base dei valori indicati nell'accordo territoriale di riferimento; se parliamo di un rent to buy, quindi id un contratto finalizzato alla vendita, ora il contratto è stato normato da regole precise e prevede la registrazione dal notaio.

  • Beccaris Lorenzo

    È corretto 180 gg dal compromesso per lasciare casa?

  • Buongiorno Lorenzo, stiamo parlando di un contratto che è in essere? Se in essere il contratto va rispettato anche se l'immobile viene venduto.

  • Massimo

    Buongiorno.
    Le pongo alcuni quesiti:
    Ho un appartamento affittato in canone concordato (agevolato) con cedolare secca al 10% Nel contratto figurano 2 persone firmatarie e un'associazione culturale a garanzia degli adempimenti contrattuali.
    A febbraio scade la prima trance di 3 anni. Ora mi hanno chiesto di uscire oppure di rifare un nuovo contratto (a prezzi più bassi) alla sola associazione culturale.
    Mi chiedevo... prima di tutto si può fare un contratto ad una associazione mantenendo il canone agevolato e la cedolare secca al 10%?
    Poi vorrei anche sapere se eventualmente possa essere solo variato il contratto in essere mantenendo anche le date, ossia le scadenze contrattuali, ossia la 3a annualità a febbraio 2017 e la 5a a febbraio 2019

    Leggevo inoltre che la cedolare secca al 10% è prevista fino al 2017, ma se si inizia un contratto prima del 2017 la cedolare secca al 10% si mantiene comunque fino al termine del contratto?

    Ultimo quesito. Sul contratto è scritto: "Il contratto è stipulato per la durata di 3 anni dal xxx al xxx, e alla prima scadenza, ove le parti non concordino sul rinnovo del medesimo..." Quindi mi chiedevo che se ritengo dopo 3 anni che il canone a quel punto è troppo basso e voglio chiedere un piccolo aumento, posso farlo? Se non accettassero il contratto terminerebbe, ma senza penali da parte mia (proprietario) ossia non avendo esigenze per usare personalmente l'appartamento o per metterlo in vendita, ma solo per trovare un nuovo inquilino che soddisfi le mie richieste?

    Sono stato prolisso, mi scuso, ma spero che possa rispondere adeguatamente a tutte le mie domande...

    Grazie mille.

    Massimo

  • Gentile Massimo per poter chiedere un aumento del canone dovrebbe disdire, con almeno sei mesi di preavviso rispetto alla scadenza dei primi 3 anni e per uno dei motivi previsti dalla legge; altrimenti con rinnovo automatico il canone rimane lo stesso. La cedolare secca al 10% dovrebbe essere confermata ancora; quindi il problema è in realtà che per poter usufruire della cedolare secca il contratto andrebbe intestato ad un privato non ad un'associazione.

  • Massimo

    Se al contrario, come nel mio caso, fra qualche mese alla scadenza dei primi 3 anni volessi abbassare il canone di affitto, potrei modificare il contratto in essere mantenendo le scadenze? Ossia poi rimarrebbero solo 2 anni di contratto?
    Ovvero stesso contratto identico ma con il canone diverso?
    Grazie

  • Esatto Massimo, ridurre il canone è possibile, mantenendo il contratto in essere. Dovrà registrare presso l'agenzia delle entrate la scrittura di riduzione del canone senza versare alcuna imposta.

  • Camilla

    Salve sto comprando una casa con degli affittuari dentro e ho chiarito con il proprietario che la voglio senza gli affittuari lui ha già mandato una carta di preavviso (6mesi) che devono andarsene perché la casa è stata venduta in più non pagano da 6 mesi il.contratto 4+4 scade breve e gli è stata già inviata una raccomandata di sfratto per morosità di mancato pagamento
    Quanto tempo passerà e se hanno bambini piccoli come si procede grazie mille

  • Gentile Camilla i tempi di uno sfratto variano a seconda del tribunale di riferimento; l'inquilino potrebbe chiedere un rinvio dell'esecuzione e di fatto se ci sono dei minori difficilmente si potrà procedere velocemente all'esecuzione dello sfratto.

  • JESSICA

    Se stipulo un contratto di locazione 4+4 di un immobile che sto cercando di vendere e metto una clausola apposita in cui scrivo che in caso di vendita dell'immobile con 6 mesi di preavviso l'inquilino deve lasciare l'immobile è valido o ha comunque diritto di rimanere fino alla prima scadenza?

  • Gentile Jessica l'inquilino potrebbe poi impugnare la clausola e rimanere fino a scadenza, dei primi 4 anni.

  • Paolo Auletta

    Gentilissima Isabella,
    ho necessità di vendere un immobile di mia proprietà locato a persona che ha anziani e portatori di handicap in casa. Vorrei che il nuovo proprietario garantisse al mio inquilino di poter restare in casa fino alla scadenza del contratto di affitto. scade nel 2019. Come posso procedere affinchè il nuovo proprietario rispetti al 100% quanto sopra descritto.
    Grazie e cordialità

  • Buongiorno Paolo in realtà l'inquilino è già tutelato in questo senso; quindi a fronte di un contratto regolarmente registrato nel momento in cui si acquista un immobile su cui insiste un contratto già esistete, il nuovo proprietario deve rispettarlo.

  • Giuliana

    Buongiorno,
    Ho venduto l'appartamento con dentro l'inquilino in affitto. Vorrei sapere se la somma ricevuta come cauzione, devo versarla al nuovo proprietario.

  • Gentile Giuliana sarebbe corretto farlo considerando che quando l'inquilino andrà via sarà il nuovo proprietario a dover restituire il deposito.

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