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Quando il proprietario decide di vendere. L'inquilino?

by Isabella Tulipano
in Esperto
on Marzo 07, 2013
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Cosa succede ad un inquilino il cui proprietario decide di vendere l'appartamento dopo un solo anno di locazione? Deve ricominciare l'annosa ricerca o ha diritto a rimanere lì? Scopriamo cosa dice la nostra cara legge!

 

Ho preso in affitto una casa con un contratto di locazione di 4 anni + 4 scade a luglio2016. A febbraio il proprietario mi ha inviato la disdetta per iscritto invitandomi a lasciare l'immobile entro luglio di quest'anno , senza precisare i motivi. Mi ha poi fatto sapere, ma solo verbalmente, che la casa è stata messa in vendita. E'regolare tutto ciò?

Matteo

 

Va anzitutto precisato che il proprietario titolare di un contratto libero della durata di 4 anni + 4 (stipulato a norma della legge 431/98) può esercitare facoltà di disdetta solo in occasione delle scadenze contrattuali (primi 4 anni o successivi 4, 8, eccetera) dando sei mesi di preavviso. Inoltre, alla prima scadenza contrattuale,la disdetta è valida solo per uno dei motivi previsti dall'art. 3 comma 1 della legge 431/98. Fra tali motivazioni rientra anche quella di vendita dell'immobile, a condizione che il locatore non disponga di altro immobile di proprietà, oltre a quello eventualmente adibito a sua abitazione principale. Affinché la disdetta sia valida è tuttavia necessario che il locatore invii lettera raccomandata, con almeno 6 mesi di preavviso,indicando la motivazione che giustifica la richiesta di cessazione del contratto. Una lettera di disdetta priva di indicazioni relative alla motivazione è da considerarsi nulla. A maggior ragione nel suo caso, non essendo rispettati i termini contrattuali, può considerare del tutto inefficace tale disdetta e continuare ad abitare regolarmente il suo immobile. Il suo proprietario può eventualmente vendere comunque il suo immobile, cedendo anche il contratto d'affitto. Per lei vorrebbe dire solo avere un nuovo proprietario ma non subire alcun tipo di cambiamento dal punto di vista contrattuale.

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Presentazione Autore
Isabella Tulipano

Donna, per designazione naturale, accettata con orgoglio e vanto. Mamma, per scelta consapevole: impegnativa quanto appagante. Esperta in questioni tecniche, fiscali, legali sul mondo delle locazioni, per lavoro, ma soprattutto per passione e per deformazione filosofica: l'eccellenza non è un atto, ma un'abitudine.


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  • giulia anagrafica paolini

    Sono in affitto con contratto 4+4 in un appartamento di un palazzo appena venduto, in cui gli appartamenti stanno subendo una ristrutturazione per essere venduti a loro volta.
    La nuova proprietà ha fatto intendere esplicitamente attraverso un avvocato, che gradirebbe che i restanti inquilini, lasciassero le loro abitazioni, offrendo di caricarsi del trasloco ed eventualmente di trovare una sistemazione sostitutiva (al momento solo verbalmente, nei fatti ancora niente). Nel frattempo la situazione nel palazzo a causa dei lavori è sempre più insostenibile , al disagio dei trapani e della polvere dilagante, che oramai subiamo da mesi, si alternano nuovi disagi quotidiani(per esempio è da stamattina che non abbiamo acqua corrente in cucina!!!)
    La sensazione è che non ci sia nessun tentativo di minimizzare il disagio, ma anzi che sia strumentalizzato per farci lasciare l'appartamento prima della scadenza(tra due anni e mezzo). E' possibile che da questo punto di vista non ci sia nessuna tutela per l'inquilino? Non possono cacciarci dalla nostra abitazione, ma possono renderci la vita insopportabile per indurci ad andarcene da soli? Vorrei concludere sottolineando il fatto che siamo stati sempre inquilini virtuosi, non abbiamo mai nè mancato nè ritardato un pagamento e ne siamo mai stati causa di problemi di alcun altro tipo.

    grazie

    Giulia

  • Gentile Giulia, diciamo che la vostra tutela è rappresentata dal diritto di avere un immobile funzionante e funzionale allo scopo per cui lo avete preso in affitto. Quindi se quello di cui parla sono disagi che si perpetuano, potreste per questo periodo chiedere una riduzione del canone che pagate.

  • Anca

    Salve! Ho necessità di alcune informazioni riguardo al mio contatto di affitto!
    Ho solo 6 mesi da quando abito nela casa e la proprietara ci ha detto che dobbiamo andare via entro luglio che vendera la casa! Lo ha fatto tramite telefono senza di mandare alcuna lettera, il contratto e di 4+4 con 'cedolare seca'! Ora chiedo gentilmente se mi può aiutare con delle informazioni, dobbiamo andare via o possiamo abitare ancora nel immobile? Grazie mille

  • Buongiorno, il proprietario non può dare disdetta prima della scadenza; quindi lei può tranquillamente rimanere nella casa; al più se vorrà venderlo dovrà far visitare l'immobile a potenziali acquirenti che a loro volta dovranno rispettare il suo contratto.

  • virginia

    buon giorno, ho un contratto 4 più 4 dopo tre anni di affitto il proprietario mi invita a cercare casa perchè non rientra nelle spese.PUNTUALE NEI MIEI PAGAMENTI.
    Può vendere ok e io che faccio sono obbligata ad andare via avendo disagi fisici??grazie per la risposta

  • Gentile Virginia, potrebbe anche vendere, ma il nuovo proprietario dovrebbe rispettare comunque il suo contratto e quindi prima dello scadere dei 4 anni non possono chiederle di lasciare l'immobile.

  • Greis

    Buongiorno,
    ho necessità di alcune informazioni
    Mi scuso anticipatamente se useró termini non proprio appropriati

    A gennaio 2015 ho stipulato regolare contratto affitto cedolare secca 4+4 registrato Agenzia Entrate
    Quindi dei primi 4 anni ho usufruito di 25 mensilità ad oggi

    Ora la proprietaria, italiana ma residente all'estero, ha deciso di mettere in vendita l'immobile
    Premetto che la disdetta non mi è stata ancora comunicata ma solo tramite mail le sue intenzioni
    Ad oggi, alcune agenzie da lei incaricate sono venute a fare sopralluogo immobile Inoltre, l'annuncio di vendita è stato messo anche su siti competenti, ed una possibile acquirente privata, dopo un appuntamento, si è detta molto interessata
    L'eventuale nuovo acquirente vorrebbe acquistare senza inquilino ma si rende disponibile anche con inquilino
    La prima domanda è:
    lo può fare? Mi possono mandare via prima della fine dei 4 anni?
    La seconda domanda è:
    la disdetta mi deve essere notificata tramite A/R 6 mesi prima della vendita o contestualmente/successivamente all'atto di vendita?
    Ma anche prima della fine dei primi 4 anni?
    A quel punto ho 6 mesi di tempo per uscire dovendo comunque pagare regolarmente l'affitto vero?
    Terza domanda:
    se il nuovo proprietario volesse invece acquistare con inquilino, può ritoccare i termini del ctr locazione in essere anche prima della scadenza dei primi 4 anni?
    Oppure l'affitto è da intendersi bloccato fino allora?Perchè se la vecchia proprietaria mi da disdetta con la nuova dovrei stipulare ctr ex novo suppongo...
    Quarta domanda:devo riversare la caparra al nuovo proprietario avendo io usato in accordo con l'attuale proprietaria, le due mensilità come affitto causa infortunio e quindi senza lavoro? Ma quando?All'atto di vendita oppure alla scadenza dei 6 mesi di preavviso?
    Infine, come dire, me la prendo in quel posto oppure resto almeno fino Gennaio 2019 alle stesse condizioni?
    Nel caso decidessi nei 6 mesi di disdetta di andarmene spontaneamente, potrei chiedere una qualche buonuscita al nuovo proprietario visto che gli lascio libero l'immobile?

    Ringrazio per le risposte che arriveranno Spero mi possiate aiutare
    Graziella Bullo

  • Gentile Greis, il vecchio o il nuovo proprietario non possono darle disdetta prima dello scadere dei 4 anni, con almeno sei mesi di preavviso e tramite raccomandata; alla prima scadenza poi solo per uno dei motivi previsti dalla legge. Quindi se l'immobile venisse venduto il suo contratto rimane in vigore alle stesse condizioni e anche il deposito verrà passato al nuovo proprietario senza che lei paghi nulla. Come dice se lei invece fosse interessata ad andar via prima allora potrebbe chiedere una sorta di buonuscita e accordarvi sulle tempistiche.

  • Greis

    La ringrazio per la solerte risposta
    Le posso chiedere ancora quella delucidazione sulla cauzione?
    Devo restituire il deposito alla vecchia proprietaria in quanto usato come mensilità affitto (concordato con essa) e dare anche le due mensilità alla nuova proprietaria?

    Grazie

  • il deposito "rimasto" dovrebbe essere passato dal vecchio al nuovo proprietario; al più potrebbero chiederle di integrare la mensilità usata come affitto dato che nel contratto saranno riportate le tre mensilità e sono quelle che fanno fede.

  • Patricia Danese

    Buonasera.. vorrei già sapere a cosa vado incontro se posso... sono in affitto da 4 anni e 5 mesi ora la proprietaria mi ha detto che ha trovato da vendere ed io vorrei sapere se è sicura che non mi possono mandare via prima dello scadere del 4 + 4 ed inoltre se cmq devono avvisarmi 6 mesi prima. Ma anche vorrei sapere qualora non potessero mandarmi via se possono invece aumentarmi l affitto... grazie mille e Buon week-end a tutti. ☺

  • Buongiorno Patricia, fino allo scadere dei prossimi 4 anni lei ha pieno diritto di rimanere nell'immobile, alle stesse condizioni; al limite con aumenti Istat, se previsti e se non è in regime di cedolare secca.

  • Regis Baron

    Buongiorno.
    Negli anni 70 tre sorelle decisero di costruire una casa con i loro soldi di insegnanti statali. Una era mia mamma, con cui sono vissuto fino a che non ha raggiunto le altre due sorelle in cielo il 25 febbraio scorso. Chi per un motivo chi per un altro i legittimi eredi degli altri due appartamenti hanno deciso di monetizzare l'immobile di loro spettanza. Da viva mia madre ed io pure. Solo che per acquistare come prima casa un altra casa io necessitavo del denaro. Ma per averlo dovevo vendere subito la mia parte di proprietà. Così feci, quando mia madre ammalata terminale era ancora viva. Il rogito di vendita del nostro immobile venduto in blocco è avvenuto una settimana prima della morte di mia madre nel febbraio scorso. Lei ha fatto in tempo a vedere gli assegni a nostro nome della nostra proprietà appena venduta. Con quegli assegni io intendo andare all'acquisto della nuova residenza mia con altro rogito che vorrei fosse prima possibile in questi giorni. Ora come prima casa vivo ora sul suolo venduto al mio vicino. Ma egli architetto e costruttore a sua volta sta cominciando a mettermi fretta punzecchiandomi sempre di più. Mi rinfaccia cose che prima di acquistare la mia casa non si sognava di dirmi. Esempio prima mi diceva che era importante che lui acquistasse casa mia per fornirmi dei soldi con cui comperare io la mia nuova residenza. E che potevo stare tranquillo che mi dava tempo con calma x svuotare l'appartamento, senza affanni. Al rogito con lui in febbraio stabilimmo che io avevo tempo fino al 30 giugno. Beh adesso invece non perde un momento x rinfacciare a me che se sto ancora qua è perché lui tiene rispetto x me e la memoria di mia mamma grazie alla sua "grande gentilezza" che secondo lui non sarebbe giustificata, perché ancora secondo lui, già alla consegna degli assegni suoi al rogito di questa casa, essa doveva essere già vuota. Si vero ed io dovevo mettere in strada il mo letto le coperte i vestiti ecc per dargli la mia prima casa a disposizione già vuota? Mi dica per piacere chi abbia ragione. Se è vero che sia x la sua grande gentilezza se io posso ancora stare qui nel mentre sto impachettando tutti i miei effetti abitativi, o è lui che sta abusando della mia ignoranza in materia edilizia?! Attendo gentile riscontro. Grazie.
    Regis Baron

  • Buongiorno Regis, di solito nel momento in cui si rogita un immobile c'è un passaggio reale del bene; quindi ora lei potrebbe continuare ad abitarci in virtù di un canone o di un accordo fatto; per cui se l'accordo era solo verbale e basato su una cortesia ora in effetti dovrebbe liberare il bene; se c'era invece un accordo chiaramente espresso al momento del rogito allora potrebbe pretendere che venga rispettato, anche se senza nulla di scritto è difficile affermarlo.

  • Roberto

    Innanzitutto la ringrazio per la cortese risposta.
    Ancora una piccola precisazione se possibile.
    Considerando che l'unica motivazione a termini di legge plausibile per eseguire lo sfratto è che il proprietario debba vendere l'immobile (non avendo altre abitazioni oltre a quella in cui vive) e che a 7 giorni dalla scadenza del contratto lui non mi abbia ancora formalizzato offerta per l'acquisto (condizione specificata nella lettera ricevuta) la cosa può essere impugnata ? se non abbiamo ricevuto offerta è perchè evidentemente la necessità di vendita dell'immobile non è così impellente o veritiera.
    Ringraziandola la saluto

  • in realtà la volontà potrebbe essere attivata anche successivamente alla liberazione dell'immobile, quindi lei ha 12 mesi per accertarsi che l'immobile venga venduto (trova i riferimenti sulle sanzioni nell'art. 3 comma 5 Legge 431/98).

  • Roberto

    Buongiorno avvocato. Ho un contratto 4+4 di locazione che scadrà al 1 aprile 2017. Il proprietario il 29 settembre 2016, quindi entro i sei mesi dalla fine del contratto, mi ha inviato comunicazione nella quale specifica che intende vendere l'appartamento non rinnovando gli ulteriori 4 anni. Nella comunicazione precisa che ci chiede disponibilità per visionare l'appartamento e che resta nostro diritto di prelazione qualora fossimo intenzionati all'acquisto comunicandoci al più presto la sua valorizzazione. Ad oggi 21 marzo 2017 nessuno ha visionato l'appartamento ne tantomeno ci è arrivata proposta con valorizzazione dello stesso. Inutile premettere che siamo in regola con il pagamento di tutti i canoni di locazione. Ora considerando che mancano 9 giorni alla data di fine contratto la sua disdetta è ancora valida ? Ringraziandola anticipatamente porgo i più cordiali saluti.

  • Roberto

    Innanzitutto la ringrazio per la cortese risposta.
    Ancora se possibile una piccola precisazione.
    Considerando che il motivo per cui lo sfratto può essere ritenuto valido e cioè che il proprietario abbia reale necessità di vendita, non avendo io ricevuto nessuna proposta (diritto di prelazione specificato anche nella lettera di sfratto) a 6 giorni dal termine del contratto dei primi 4 anni, la cosa può essere in qualche modo impugnata ? . Se non fa nessuna proposta all'inquilino che ha diritto di prelazione evidentemente non esiste la necessità di vendere l'immobile.
    Ringraziandola

  • Buongiorno roberto, la sua disdetta rimane valida, ovviamente vi dovrete accertare che l'immobile venga poi messo in vendita, altrimenti avreste diritto ad un risarcimento.

  • Roberto

    Innanzitutto la ringrazio per la cortese risposta.
    Ancora una piccola precisazione se possibile.
    Considerando che l'unica motivazione a termini di legge plausibile per eseguire lo sfratto è che il proprietario debba vendere l'immobile (non avendo altre abitazioni oltre a quella in cui vive) e che a 7 giorni dalla scadenza del contratto lui non mi abbia ancora formalizzato offerta per l'acquisto (condizione specificata nella lettera ricevuta) la cosa può essere impugnata ? se non abbiamo ricevuto offerta è perchè evidentemente la necessità di vendita dell'immobile non è così impellente o veritiera.
    Ringraziandola la saluto

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