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Quando la coppia “scoppia”: il recesso di un solo conduttore dal contratto cointestato

by Andrea Cioli
in Esperto
on Ottobre 15, 2015
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Ancora una volta, una lettrice ci fornisce lo spunto per fare maggiore luce su un aspetto non banale collegato alla “vita” di un contratto di locazione. Si tratta di una questione rilevante dato il crescente ricorso alla condivisione degli appartamenti in affitto da parte di lavoratori, studenti e, come nel caso segnalatoci, delle cosiddette “coppie in periodo di prova”.

 

 

 

Buongiorno,
due anni fa ho preso in affitto un appartamento insieme al mio ragazzo, contratto 4+4 intestato a entrambi. Ora col mio ragazzo ci siamo lasciati e io ovviamente vorrei lasciare anche l’appartamento. Posso farlo da sola o deve farlo con me anche il mio ex fidanzato? Devo chiedere il permesso al proprietario? Insomma… cosa posso fare? Aiuto!

Angela

Per “organizzare” una risposta al quesito occorre approfondire principalmente due aspetti: in primo luogo se e in che modo ciascuno dei due conduttori possa “svincolarsi” dal contratto; in secondo luogo in che modo eventualmente comunicare il recesso parziale all’Agenzia delle Entrate.

Riguardo il primo punto buone notizie per la lettrice: in caso di più conduttori è consentito a ciascuno di essi recedere dal contratto, nel rispetto delle norme o delle pattuizioni che regolano il recesso, anche senza che gli altri facciano lo stesso. Si configurerà così un “recesso parziale” e il contratto manterrà efficacia nei confronti dei conduttori restanti, obbligati in solido al pagamento dell’intero canone (il che potrebbe essere troppo oneroso, per questo i conduttori residui si attiveranno per trovare un conduttore che subentri a quello uscente o valuteranno se recedere a loro volta).

A supportare l’esistenza in capo a ciascun conduttore di un autonomo diritto di recesso esercitabile individualmente, a fronte di un rapporto contrattuale a sé stante con il locatore, citiamo una vecchia sentenza della Cassazione (n.1011 del 27 febbraio 1978) secondo la quale “la coesistenza nello stesso rapporto locatizio di più conduttori non esclude che ciascuno di questi sia tenuto per la medesima prestazione (nella specie, pagamento del canone) con distinta e autonoma obbligazione. In tal caso si deve ritenere che essi siano obbligati in solido a norma degli articoli 1292 e 1294, Codice civile, poiché si versa in ipotesi di obbligazioni solidali, nelle quali si ha in realtà, non un'obbligazione unica con pluralità di soggetti, ma tante singole obbligazioni quanti sono i debitori, connesse fra loro e aventi, ciascuna, per oggetto l'identica prestazione”. Sulla stessa linea anche il Tribunale di Milano (18 settembre 2007, numero 10.233).

Definita in tal modo la possibilità di un recesso individuale, in che modo un conduttore potrà svincolarsi? Seppur si tratti di recesso parziale seguirà le regole previste per il recesso, quindi il conduttore “uscente” dovrà inviare una lettera di recesso col dovuto preavviso (6 mesi indicando i gravi motivi, di norma) o risolvere consensualmente il suo rapporto col locatore. In mancanza non potrà ritenersi libero dalle obbligazioni contrattuali.

Non sarà invece necessario né il consenso dell’altro conduttore (che eventualmente valuterà la sostenibilità di un canone interamente a suo carico e, in caso negativo, eserciterà il suo recesso), né quello del locatore che, se da un lato potrebbe veder diminuite le garanzie originarie fornite dai conduttori per il pagamento del canone, dall’altra sarà tenuto a rispettare il diritto del conduttore recedente.

E fin qui la parte civilistica della vicenda.

Passando agli aspetti fiscali, occorre capire come comunicare all’AdE la modifica una volta scaduto il termine di preavviso e, quindi, a recesso avvenuto. Non trattandosi di risoluzione anticipata del contratto (che rimane in essere, seppur in capo al conduttore residuo), prendiamo atto della risposta che viene fornita (seppur con riferimento alla vecchia modulistica) dalla rivista telematica dell’Agenzia delle Entrate (Fiscooggi) a un quesito analogo:

Fermo restando quanto pattuito circa le modalità e i termini del recesso di norma, nei contratti con pluralità di conduttori, la disdetta da parte di uno di essi non fa cessare l’obbligo per gli altri di continuare a versare per intero il canone di locazione. In tale ipotesi, infatti, questi ultimi sono obbligati in modo solidale e unitario all'adempimento delle norme previste dal contratto stesso. Il recesso parziale di uno dei conduttori dovrà in ogni caso essere debitamente registrato (verificandosi in tal caso una cessione senza corrispettivo). Dal punto di vista formale sarà quindi necessario versare l’imposta di registro (67 euro con codice tributo 110T, attraverso modello F23). Ciò in quanto la cessione di contratto è l’unico atto soggetto a tassazione, anche se in regime di cedolare secca.

Essendo cambiata, nel periodo intercorrente tra il parere sopra citato e oggi, la modulistica, è opportuno aggiornare le indicazioni pratiche. Sarà necessario pagare l’importo di 67 euro tramite il modello F24 Elide (codice tributo 1502) e presentarlo all’Ufficio AdE presso il quale il contratto è stato registrato, unitamente al modello RLI compilato secondo le indicazioni seguenti:

1) Nella sezione ADEMPIMENTI SUCCESSIVI optare per CESSIONE. La data da indicare è quella di cessione/subentro, ovviamente (ovverosia la data di risoluzione del rapporto con il conduttore uscente);
2) nella stessa parte riportare gli elementi identificativi del contratto ceduto;
3) inserire il locatore come richiedente (l’IBAN dovrà essere il suo), tipo soggetto 1;
4) nel quadro B (soggetti) non indicare nulla nella parte del locatore, nella parte dei conduttori indicare prima il conduttore cedente/uscente (barrando la casella relativa) e poi quello cessionario/residuo, anche in questo caso barrando la casella relativa.

In definitiva, se purtroppo non è possibile quantificare in anticipo il periodo necessario a ristabilirsi dopo una relazione finita male, a livello contrattuale è molto più semplice definire il tempo necessario per chiudere una convivenza mal riuscita: normalmente 6 mesi.

Presentazione Autore
Andrea Cioli
Author: Andrea Cioli

In un Paese di poeti, santi, navigatori, commissari tecnici ed avvocati può un laureato in Giurisprudenza sfuggire al suo destino e lavorare come guida turistica? Certamente sì, se il tour è nella giungla della locazione. Feticista della spiegazione, temutissimo dai suoi figli per via delle paternali debordanti di premesse, cerca da sempre di coniugare serietà e leggerezza, perché senza regole non esiste gioco, ma senza gioco non esiste niente.


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  • DANIELA

    Buongiorno, vorrei sottoporre il seguente quesito: abbiamo dato in locazione un appartamento ad una coppia (non legata da vincoli matrimoniali). Due mesi fa ci hanno inviato una lettera di disdetta dicendo che avrebbero lasciato l'immobile al più presto senza specificare una data precisa. Hanno sospeso il pagamento del canone di locazione ed ora sono in arretrato di 5 mesi sostenendo che i 3 mesi di cauzione vanno in contro pigione. Nel frattempo la sig.ra ha deciso di abbandonare il suo compagno e vorrebbe restituirci le chiavi dell'immobile. Ci é stato detto che, dato che il contratto é in solido fra i due, é sufficiente che uno dei due sia consenziente a restituire le chiavi e firmare un verbale di riconsegna chiavi per considerare il contratto risolto e avere diritto alla sostituzione della serratura. Me lo potete confermare??

  • Gentile Daniela, considerando la situazione direi che può considerare valida la disdetta di una parte e precisare che rappresenta anche l'altro intestatario e andare a registrare, appena riceve le chiave, la risoluzione anticipata del contratto.

  • giulia

    domanda: nel mio caso mi son lasciata col mio ex ragazzo lo scorso gennaio 2016 e immediatamente me ne son andata , lui paga l'affitto da solo ma non abbiamo mai cambiato il contratto, si può fare anche un anno e mezzo dopo il cambio del contratto con data gennaio 2016? come mi devo comportare? lui può richiedermi qualcosa?

    Grazie
    giulia madrassi

  • Gentile Giulia, se teme che possa chiederle qualcosa, può procedere con la risoluzione ufficiale del contratto, di cui va messo a conoscenza il proprietario.

  • Giuliano

    Buongiorno.. io e la mia ex abbiamo una casa in affitto. Siamo separati e io sono andato via di casa 6 mesi fa e lei è rimasta in casa con il suo nipote. Ora lei se ne andata al estero . Io posso mandare la disdetta del contratto 6 mesi prima come stipulato e pagare la mia parte di affito ( la metà) per 6 mesi ? Visto che lei non vuole fare la disdetta per il motivo che il suo nipote vive la? Grazie e cordiali saluti

  • Gentile Giuliano, lei può dare disdetta con il preavviso di sei mesi; dopo i sei mesi in cui il proprietario dovrà ricevere regolarmente il canone, potrà registrare la risoluzione (o il subentro a nome del nipote) e quindi lasciare il contratto alla sua ex compagna, se ne è intestataria.

  • ATTILIO SIGONA

    POSSO AVERE CONFERMA CHE NON E' POSSIBILE REGISTRARE TELEMATICAMENTE IL MODELLO RLI NEL CASO IN CUI UNO DEI DUE CONDUTTORI RECEDE DAL CONTRATTO E RESTA IN VITA IL CONTRATTO PER UNO SOLO DEI CONDUTTORI. SEMBRA CHE L'UNICA SOLUZIONE E' PAGARE PRIMA 67 EURO CON MODELLO ELIDE E POI PRESENTARE IL MODELLO RLI CARTACEO ALLO STESSO UFFICIO Ade in cui si è registrato il contratto indicando come cedente il conduttore A che recede e come cessionario il conduttore B che permane al 100% nel contratto. E' corretta solo questa ipotesi???? Grazie

  • Gentile Attilio, diciamo che si tratta di un caso particolare, essendoci non un semplice subentro, ma una cessione del contratto a uno dei due inquilini, quindi direi che se l'agenzia delle entrate le ha consigliato tale operazione, è corretto seguirla.

  • ATTILIO SIGONA

    Quanto da voi indicato in relazione alla comunicazione all'AdE di cessione del contratto non è possibile, in quanto in caso di recesso parziale se si indica come cedente il soggetto che lascia la casa e come cessionario chi resta nella casa, già registrato come conduttore, la pratica non passa il vaglio dell'AdE e viene sempre dato il seguente errore " un cessionario risulta essere nel contratto". In parole povere se i conduttori sono A e B; qualora A va via e lascia il contratto tutto nelle mani di B, la registrazione di questo atto non si può fare in nessun modo: la fattispecie non viene contemplata dall'AdE. Bisogna rifare il contratto daccapo o inserire un nuovo cessionario che entri nel contratto. Purtroppo siamo in Italia dove tutto deve essere reso impossibile.

  • Ketty

    Salve, avrei un quesito: convivevo con il mio fidanzato e prossimi al matrimonio. Lui mi ha lasciata e io sono tornata da mia mamma. Lui è rimasto nell'appartamento di convivenza. Il mio problema è: il contratto di locazione è intestato a me come tutte le utenze. Ultimamente non si sta comportando bene per quanto riguarda l'appartamento, invitando amici di dubbia provenienza. Posso cambiare la serratura??? Posso entrare in casa per riprendere le mie cose personali???? Aggiungo che la residenza l'ha presa solo 3 mesi fa. Grazie, attendo una risposta.

  • Buongiorno Ketty, quello che dovrebbe fare è dare disdetta del contratto; quindi chiudere il contratto e se il suo ex vuole rimanere dovrà accordarsi direttamente con la proprietà.

  • Elena

    Buongiorno,
    il mio inquilino, unico intestatario del contratto, vuole disdettare l'appartamento per gravi motivi in quanto la sua compagna convivente (riportata come convivente sul contratto insieme al loro bambino) lo ha lasciato, e attualmente lei è fuori dalla casa insieme al bambino. Volevo sapere se al termine dei tre mesi di preavviso, quando lui sarà fuori dall'appartamento, a me corrono obblighi nei confronti della sua ex compagna (con bambino) di lasciarle l'appartamento, come subentro o altro. Lo chiedo perché la signora mi ha già chiamato dicendo di voler tornare in quell'appartamento quando l'ex compagno sarà uscito. Grazie per la cortese risposta, saluti.

  • Gentile Elena, avendo ricevuto la disdetta dall'intestatario del contratto è giusto che lei consideri risolto il contratto quando lo stesso avrà lasciato l'immobile. Dovrà quindi registrare la risoluzione anticipata del contratto. se vorrà poi far tornare la convivente, andrete a stipulare un nuovo contratto.

  • Luca

    Buongiorno vorrei sapere nel caso di disdetta di uno solo dei due conduttori di un contratto d'affitto, cosa succede al deposito cauzionale? Deve essere restituito per metà al conduttore che se ne va entro sei mesi e va reintegrato dall'altro, viene restituito per intero diviso in due parti alla scadenza del contratto o cosa?

  • Gentile Luca, il deposito andrebbe restituito a chi va via facendolo "integrare" da chi resta; sempre che non ci siano danni e dopo aver fatto saldare tutte le spese di competenza.

  • lucia

    Disdetta di uno dei conduttori. Contratto di locazione cointestato.

    Nel 2015 con il mio compagno abbiamo sottoscritto un contratto di locazione, nel quale i locatori ci hanno denominati "CONDUTTORI".
    Ad oggi siamo in procinto di separazione consenziente e quindi sarei propensa a lasciare l'immobile.

    Nella clausola riferita al recesso, è così riportato. " I CONDUTTORI avranno la facoltà di recedere in qualsiasi momento dal contratto dandone comunicazione mediante lettera raccomandata da inviare ai locatori almeno 4 mesi prima....."

    Sarei grata se mi fosse chiarito, in merito alla disdetta, se ciascuno di noi "conduttori" può darla singolarmente anche senza l' adesione dell' altro, o se è invece inteso che dev' essere inoltrata da entrambi, così come mi pare abbia previsto il contratto.

    Mi potreste aiutare nell'agire? Come procedo?

  • Buongiorno Lucia, la disdetta può essere inviata anche solo da uno dei due conduttori, essendo cointestatari, però, l'altro conduttore deve esserne a conoscenza e valutare se continuare da solo nel rapporto di locazione rimanendo responsabile di tutte le pattuizioni o se dare a sua volta disdetta.

  • Andrea

    Buongiorno.
    Io e la mia compagna siamo cointestatari di un contratto di locazione a canone concordato. Per pareggiare le spese, d'accordo con il proprietario, abbiamo deciso di alternarci nel pagamento del canone, due mesi io, due mesi lei, senza pensare a possibili eventuali conseguenze. Mi può confermare che questo non comporti alcuna conseguenza dal punto di vista della tracciabilità, dato che dai rispettivi due conti correnti emergono pagamenti due mesi si e due mesi no? Ci sono altre possibili conseguenze che adesso ignoriamo?
    La ringrazio in anticipo per la cortese risposta.

  • Gentile Andrea, non credo ci siano particolari problemi; l'importante è che la causale riporti il riferimento al contratto in essere.

  • Mary

    Buongiorno. Ho stipulato un contratto transitorio per studenti 1+1+1 con altre due persone. Siamo denominati "unica parte conduttrice" (non "i conduttori"). Ora mi trovo a voler lasciare la casa per il deteriorarsi del rapporto con gli altri coinquilini e loro comportamenti lesivi nei miei confronti. In agenzia immobiliare al momento della stipula ci dissero che non è possibile effettuare un recesso anticipato parziale (che uno solo dia la disdetta prima dello scadere del contratto), in quanto siamo un'unica parte conduttrice, stessa cosa per decidere di non rinnovare il contratto alla scadenza, dobbiamo essere tutti e 3 d'accordo. Vorrei sapere se questo è vero o se ho la possibilità legale per andarmene da sola. La situazione è davvero insostenibile e grava sulla mia salute... Il mio dubbio sorge proprio dal fatto che siamo "unica parte conduttrice". Ho letto pareri discordanti in merito... Grazie per la risposta.

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