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Quando la coppia “scoppia”: il recesso di un solo conduttore dal contratto cointestato

by Andrea Cioli
in Esperto
on Ottobre 15, 2015
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Ancora una volta, una lettrice ci fornisce lo spunto per fare maggiore luce su un aspetto non banale collegato alla “vita” di un contratto di locazione. Si tratta di una questione rilevante dato il crescente ricorso alla condivisione degli appartamenti in affitto da parte di lavoratori, studenti e, come nel caso segnalatoci, delle cosiddette “coppie in periodo di prova”.

 

 

 

Buongiorno,
due anni fa ho preso in affitto un appartamento insieme al mio ragazzo, contratto 4+4 intestato a entrambi. Ora col mio ragazzo ci siamo lasciati e io ovviamente vorrei lasciare anche l’appartamento. Posso farlo da sola o deve farlo con me anche il mio ex fidanzato? Devo chiedere il permesso al proprietario? Insomma… cosa posso fare? Aiuto!

Angela

Per “organizzare” una risposta al quesito occorre approfondire principalmente due aspetti: in primo luogo se e in che modo ciascuno dei due conduttori possa “svincolarsi” dal contratto; in secondo luogo in che modo eventualmente comunicare il recesso parziale all’Agenzia delle Entrate.

Riguardo il primo punto buone notizie per la lettrice: in caso di più conduttori è consentito a ciascuno di essi recedere dal contratto, nel rispetto delle norme o delle pattuizioni che regolano il recesso, anche senza che gli altri facciano lo stesso. Si configurerà così un “recesso parziale” e il contratto manterrà efficacia nei confronti dei conduttori restanti, obbligati in solido al pagamento dell’intero canone (il che potrebbe essere troppo oneroso, per questo i conduttori residui si attiveranno per trovare un conduttore che subentri a quello uscente o valuteranno se recedere a loro volta).

A supportare l’esistenza in capo a ciascun conduttore di un autonomo diritto di recesso esercitabile individualmente, a fronte di un rapporto contrattuale a sé stante con il locatore, citiamo una vecchia sentenza della Cassazione (n.1011 del 27 febbraio 1978) secondo la quale “la coesistenza nello stesso rapporto locatizio di più conduttori non esclude che ciascuno di questi sia tenuto per la medesima prestazione (nella specie, pagamento del canone) con distinta e autonoma obbligazione. In tal caso si deve ritenere che essi siano obbligati in solido a norma degli articoli 1292 e 1294, Codice civile, poiché si versa in ipotesi di obbligazioni solidali, nelle quali si ha in realtà, non un'obbligazione unica con pluralità di soggetti, ma tante singole obbligazioni quanti sono i debitori, connesse fra loro e aventi, ciascuna, per oggetto l'identica prestazione”. Sulla stessa linea anche il Tribunale di Milano (18 settembre 2007, numero 10.233).

Definita in tal modo la possibilità di un recesso individuale, in che modo un conduttore potrà svincolarsi? Seppur si tratti di recesso parziale seguirà le regole previste per il recesso, quindi il conduttore “uscente” dovrà inviare una lettera di recesso col dovuto preavviso (6 mesi indicando i gravi motivi, di norma) o risolvere consensualmente il suo rapporto col locatore. In mancanza non potrà ritenersi libero dalle obbligazioni contrattuali.

Non sarà invece necessario né il consenso dell’altro conduttore (che eventualmente valuterà la sostenibilità di un canone interamente a suo carico e, in caso negativo, eserciterà il suo recesso), né quello del locatore che, se da un lato potrebbe veder diminuite le garanzie originarie fornite dai conduttori per il pagamento del canone, dall’altra sarà tenuto a rispettare il diritto del conduttore recedente.

E fin qui la parte civilistica della vicenda.

Passando agli aspetti fiscali, occorre capire come comunicare all’AdE la modifica una volta scaduto il termine di preavviso e, quindi, a recesso avvenuto. Non trattandosi di risoluzione anticipata del contratto (che rimane in essere, seppur in capo al conduttore residuo), prendiamo atto della risposta che viene fornita (seppur con riferimento alla vecchia modulistica) dalla rivista telematica dell’Agenzia delle Entrate (Fiscooggi) a un quesito analogo:

Fermo restando quanto pattuito circa le modalità e i termini del recesso di norma, nei contratti con pluralità di conduttori, la disdetta da parte di uno di essi non fa cessare l’obbligo per gli altri di continuare a versare per intero il canone di locazione. In tale ipotesi, infatti, questi ultimi sono obbligati in modo solidale e unitario all'adempimento delle norme previste dal contratto stesso. Il recesso parziale di uno dei conduttori dovrà in ogni caso essere debitamente registrato (verificandosi in tal caso una cessione senza corrispettivo). Dal punto di vista formale sarà quindi necessario versare l’imposta di registro (67 euro con codice tributo 110T, attraverso modello F23). Ciò in quanto la cessione di contratto è l’unico atto soggetto a tassazione, anche se in regime di cedolare secca.

Essendo cambiata, nel periodo intercorrente tra il parere sopra citato e oggi, la modulistica, è opportuno aggiornare le indicazioni pratiche. Sarà necessario pagare l’importo di 67 euro tramite il modello F24 Elide (codice tributo 1502) e presentarlo all’Ufficio AdE presso il quale il contratto è stato registrato, unitamente al modello RLI compilato secondo le indicazioni seguenti:

1) Nella sezione ADEMPIMENTI SUCCESSIVI optare per CESSIONE. La data da indicare è quella di cessione/subentro, ovviamente (ovverosia la data di risoluzione del rapporto con il conduttore uscente);
2) nella stessa parte riportare gli elementi identificativi del contratto ceduto;
3) inserire il locatore come richiedente (l’IBAN dovrà essere il suo), tipo soggetto 1;
4) nel quadro B (soggetti) non indicare nulla nella parte del locatore, nella parte dei conduttori indicare prima il conduttore cedente/uscente (barrando la casella relativa) e poi quello cessionario/residuo, anche in questo caso barrando la casella relativa.

In definitiva, se purtroppo non è possibile quantificare in anticipo il periodo necessario a ristabilirsi dopo una relazione finita male, a livello contrattuale è molto più semplice definire il tempo necessario per chiudere una convivenza mal riuscita: normalmente 6 mesi.

Presentazione Autore
Andrea Cioli
Author: Andrea Cioli

In un Paese di poeti, santi, navigatori, commissari tecnici ed avvocati può un laureato in Giurisprudenza sfuggire al suo destino e lavorare come guida turistica? Certamente sì, se il tour è nella giungla della locazione. Feticista della spiegazione, temutissimo dai suoi figli per via delle paternali debordanti di premesse, cerca da sempre di coniugare serietà e leggerezza, perché senza regole non esiste gioco, ma senza gioco non esiste niente.


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  • Massimo

    Salve vorrei porle un quesito .vivo con mia moglie in affitto e il proprietario è mia zia , il contratto è intestato a me. Ora abbiamo deciso di separarci per ora senza attivare nessuna pratica; mia zia però ci ha comunicato che se ci spariamo lei non vuole lasciare la casa a nessuno dei due ,ne tantomeno cambiare locatario sul contratto , vorrei sapere se può farlo tenendo conto che abbiamo una bimba di 4 anni io ovviamente andandomene vorrei anche togliermi come locatario Grazie per la risposta

  • Gentile Massimo diciamo che sua zia dovrà rispettare il contratto almeno fino a scadenza, sua moglie come convivente ha diritto di rimanere; allo scadere dei 4 anni sua zia potrà mandare disdetta.

  • Serena

    Salve per motivi economici devo lasciare l'appartamento che ho preso in affitto e ho dato un preavviso di soli due mesi non rispettando i sei mesi previsti nel contratto, ora trattandosi di un contratto cointestato e una delle persone è andata via ma nessuno ha modificato il contratto e non è stata pagata la tassa di registro, si può comunque ritenere un contratto valido? Grazie

  • Gentile Serena se il contratto principale è ancora in corso e regolarmente registrato anche se il nominativo non è stato modificato rimane valido; se si tratta di una mancata registrazione del rinnovo e il contratto non è arrivato a scadenza ancora una volta si considera valido; quindi se fosse scaduto e proseguito solo su accordi verbali allora ora potreste trovare un accordo per chiudere del tutto il rapporto.

  • Fabio

    Buonasera,
    Un mese fa, dopo una brutta litigata con la morosa ho dato disdetta d'affitto...il contratto è intestato a entrambi...essendo ora ritornata la pace tra noi, vorrei ritornare a vivere con lei! Come fare visto che ho già dato disdetta?

  • Orazio

    Buongiorno, vorrei esporle il mio questo. Sono conduttore assieme ad un'altra persona di un'appartamento con contratto 4+4 a cedolare secca. Solo io ho la residenza, mentre lei, che non e' ne' compagna ne' convivente di fatto , risiede in altro comune. Ora vorremmo togliere lei come conduttrice e rimanere io solo. Come si deve procedere? Grazie

  • Gentile Orazio potreste gestire la cosa solo internamente comunicando una sorta di disdetta al proprietario; oppure registrare la risoluzione parziale presso l'agenzia delle entrate.

  • Gaetano

    Buongiorno, vorrei porre un quesito come locatore: se la coppia si divide e uno dei due cointestatari del contratto d'affitto comunica disdetta entro i 6 mesi ma non è residente ha diritto di possedere le chiavi d'ingresso per poter portare via i propri effetti personali e i propri beni ? Grazie per la risposta

  • Gentile Gaetano se il contratto è intestato ad entrambi a prescindere dalla residenza, entrambi hanno diritto a copia delle chiavi, a conclusione del periodo di disdetta va restituita però la copia delle chiave della persona che non è più titolare del contratto.

  • Andrea

    Salve,avrei bisogno di un chiarimento.
    Io e la mia ex compagna avevamo trascritto un contratto d'affitto cointestato 4+4. Ora dopo un mese le cose tra noi non vanno e si sta pensando di dare preavviso di comunicazione di recesso anticipato(6mesi) come previsto dal contratto. Mi chiedevo, le mensilità rimanenti da pagare che sono 6 vanno divise fra i conviventi??nello specifico, se io pago la mia parte posso rimanere tranquillo anche se la cointestataria del contratto non intende pagare?? E per finire, le caparre che si sono consegnate al momento dell'atto con un assegno intestato ad una sola persona, vengono riconsegnate ad ambedue le parti in maniera uguale o solo a chi ha firmato l'assegno??grazie

  • Gentile Andrea, come cointestatari del contratto ne siete responsabili fino alla fine, quindi anche per il pagamento delle mensilità di preavviso; il deposito andrà restituito ad entrambi.

  • tina

    Vorrei porre un quesito,
    ho firmato come garante in una scrittura privata che non specifica per chi io sono garante e nella stessa ci definiscono debitori solidali, un contratto di locazione transitorio per mia figlia. All'inizio tutto idilliaco poi sono iniziati i problemi e le minacce.
    Se si recede dal contratto con preavviso di 3 mesi e revocando la garanzia posso essere, dopo aver lasciato l'abitazione, chiamato in causa per la restante parte dei canoni.

  • Gentile Tina se viene inviata regolare disdetta motivata, a conclusione del periodo di preavviso andrà registrata la risoluzione anticipata e non dovrà più pagare per quel contratto.

  • enzo

    Pongo un quesito
    E' possibile annullare una scrittura privata nel momento in cui il garante non corrisponde a chi ha fornito le garanzie.
    Mi spiego meglio, abbiamo firmato una scrittura privata ,preparata da un agenzia immobiliare, per l'affitto di un mono per mia figlia e un'altra ragazza, minorenne. Trascorso un po di tempo le cose iniziano ad andare male e ricevere minacce, di conseguenza, preoccupato mi informo se è possibile il recesso anticipato del contratto con gravi motivazioni. Mi rispondono che il recesso è possibile ma sono comunque obbligato a pagare le mensilità restanti grazie a questa scrittura privata dove ci definiscono debitori solidali. Dopo varie peripezie mi accorgo che il garante, cioè il firmatario, non corrisponde a chi dato le garanzie, cioè la moglie.
    Certo di una vostra collaborazione Vi porgo i più cordiali saluti.

  • Gentile Enzo direi che la scrittura privata può considerarsi non valida se in effetti firmata da un terzo rispetto al garante; oltre a questo in ogni caso lei avrebbe diritto di esercitare la disdetta, anche parziale e al termine del periodo di preavviso considerarsi libero dal contratto.

  • claudio

    Salve, vorrei porre un quesito.
    Nell'agosto 2013 ho preso in affitto un appartamento da un conoscente.
    Il locatore, visto il livello di conoscenza, mi disse che voleva fare il contratto a canone concordato 4+2 per pagare meno tasse e tenere per se una stanza fittiziamente al fine di poter mantenere la residenza e pagare meno tasse.
    Trascorsi tre mia moglie ha perso il lavoro, non ha preso gli ultimi 5 stipendi, ne liquidazione. Ci siamo improvvisamente trovati in grandissima difficoltà e non riusciamo a pagare l'affitto. Attualmente siamo arretrati di 3 mensilità. Ora il locatore ci fa sapere che intende subaffittare la sua camera (che in realtà è la cameretta dei miei bambini) cosi da mandarci via velocemente. Si rifiuta di mandarci lettere, farci sfratti. Addirittuta non ci autorizza a richiedere sussidi al comune per la morosità incolpevole!
    La mia domanda è: puo sublocare la sua camera?

  • Gentile Claudio in realtà se nel contratto è espressamente indicato che non avete l'utilizzo di quella stanza diciamo che di questa il proprietario può disporne direttamente; in ogni caso per potervi mandar via la procedura di sfratto è indispensabile.

  • Lucia

    Buongiorno,
    ma se ad uscire sono 2 conduttori ed un terzo rimane all'interno dell'appartamento, alle stesse condizioni contrattuali, quanti F24 devo fare? ne basta uno e poi nel modello RLI inserisco i due uscenti ed il terzo rimanente o devo far pagare due F24?
    Grazie infinite

  • Esatto Lucia, è sufficiente l'indicazione dei due nominativi nell'Rli e il pagamento di un f24.

  • Andrea

    Mi trovo nella spiacevole situazione di avere un inquilino, unico intestatario del contratto, al quale che vuole dare disdetta dall'appartamento da lui non più abitato ma nel quale vive ancora la sua ex. Nel caso in cui alla data di riconsegna la sua ex non volesse andarsene oppure non aprisse, addirittura, la porta che cosa devo, e posso, fare per riavere il mio appartamento? Devo agire contro l'intestatario del contratto? Quali sono i rischi ai quali vado incontro?
    Grazie

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