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Quando la coppia “scoppia”: il recesso di un solo conduttore dal contratto cointestato

by Andrea Cioli
in Esperto
on Ottobre 15, 2015
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Ancora una volta, una lettrice ci fornisce lo spunto per fare maggiore luce su un aspetto non banale collegato alla “vita” di un contratto di locazione. Si tratta di una questione rilevante dato il crescente ricorso alla condivisione degli appartamenti in affitto da parte di lavoratori, studenti e, come nel caso segnalatoci, delle cosiddette “coppie in periodo di prova”.

 

 

 

Buongiorno,
due anni fa ho preso in affitto un appartamento insieme al mio ragazzo, contratto 4+4 intestato a entrambi. Ora col mio ragazzo ci siamo lasciati e io ovviamente vorrei lasciare anche l’appartamento. Posso farlo da sola o deve farlo con me anche il mio ex fidanzato? Devo chiedere il permesso al proprietario? Insomma… cosa posso fare? Aiuto!

Angela

Per “organizzare” una risposta al quesito occorre approfondire principalmente due aspetti: in primo luogo se e in che modo ciascuno dei due conduttori possa “svincolarsi” dal contratto; in secondo luogo in che modo eventualmente comunicare il recesso parziale all’Agenzia delle Entrate.

Riguardo il primo punto buone notizie per la lettrice: in caso di più conduttori è consentito a ciascuno di essi recedere dal contratto, nel rispetto delle norme o delle pattuizioni che regolano il recesso, anche senza che gli altri facciano lo stesso. Si configurerà così un “recesso parziale” e il contratto manterrà efficacia nei confronti dei conduttori restanti, obbligati in solido al pagamento dell’intero canone (il che potrebbe essere troppo oneroso, per questo i conduttori residui si attiveranno per trovare un conduttore che subentri a quello uscente o valuteranno se recedere a loro volta).

A supportare l’esistenza in capo a ciascun conduttore di un autonomo diritto di recesso esercitabile individualmente, a fronte di un rapporto contrattuale a sé stante con il locatore, citiamo una vecchia sentenza della Cassazione (n.1011 del 27 febbraio 1978) secondo la quale “la coesistenza nello stesso rapporto locatizio di più conduttori non esclude che ciascuno di questi sia tenuto per la medesima prestazione (nella specie, pagamento del canone) con distinta e autonoma obbligazione. In tal caso si deve ritenere che essi siano obbligati in solido a norma degli articoli 1292 e 1294, Codice civile, poiché si versa in ipotesi di obbligazioni solidali, nelle quali si ha in realtà, non un'obbligazione unica con pluralità di soggetti, ma tante singole obbligazioni quanti sono i debitori, connesse fra loro e aventi, ciascuna, per oggetto l'identica prestazione”. Sulla stessa linea anche il Tribunale di Milano (18 settembre 2007, numero 10.233).

Definita in tal modo la possibilità di un recesso individuale, in che modo un conduttore potrà svincolarsi? Seppur si tratti di recesso parziale seguirà le regole previste per il recesso, quindi il conduttore “uscente” dovrà inviare una lettera di recesso col dovuto preavviso (6 mesi indicando i gravi motivi, di norma) o risolvere consensualmente il suo rapporto col locatore. In mancanza non potrà ritenersi libero dalle obbligazioni contrattuali.

Non sarà invece necessario né il consenso dell’altro conduttore (che eventualmente valuterà la sostenibilità di un canone interamente a suo carico e, in caso negativo, eserciterà il suo recesso), né quello del locatore che, se da un lato potrebbe veder diminuite le garanzie originarie fornite dai conduttori per il pagamento del canone, dall’altra sarà tenuto a rispettare il diritto del conduttore recedente.

E fin qui la parte civilistica della vicenda.

Passando agli aspetti fiscali, occorre capire come comunicare all’AdE la modifica una volta scaduto il termine di preavviso e, quindi, a recesso avvenuto. Non trattandosi di risoluzione anticipata del contratto (che rimane in essere, seppur in capo al conduttore residuo), prendiamo atto della risposta che viene fornita (seppur con riferimento alla vecchia modulistica) dalla rivista telematica dell’Agenzia delle Entrate (Fiscooggi) a un quesito analogo:

Fermo restando quanto pattuito circa le modalità e i termini del recesso di norma, nei contratti con pluralità di conduttori, la disdetta da parte di uno di essi non fa cessare l’obbligo per gli altri di continuare a versare per intero il canone di locazione. In tale ipotesi, infatti, questi ultimi sono obbligati in modo solidale e unitario all'adempimento delle norme previste dal contratto stesso. Il recesso parziale di uno dei conduttori dovrà in ogni caso essere debitamente registrato (verificandosi in tal caso una cessione senza corrispettivo). Dal punto di vista formale sarà quindi necessario versare l’imposta di registro (67 euro con codice tributo 110T, attraverso modello F23). Ciò in quanto la cessione di contratto è l’unico atto soggetto a tassazione, anche se in regime di cedolare secca.

Essendo cambiata, nel periodo intercorrente tra il parere sopra citato e oggi, la modulistica, è opportuno aggiornare le indicazioni pratiche. Sarà necessario pagare l’importo di 67 euro tramite il modello F24 Elide (codice tributo 1502) e presentarlo all’Ufficio AdE presso il quale il contratto è stato registrato, unitamente al modello RLI compilato secondo le indicazioni seguenti:

1) Nella sezione ADEMPIMENTI SUCCESSIVI optare per CESSIONE. La data da indicare è quella di cessione/subentro, ovviamente (ovverosia la data di risoluzione del rapporto con il conduttore uscente);
2) nella stessa parte riportare gli elementi identificativi del contratto ceduto;
3) inserire il locatore come richiedente (l’IBAN dovrà essere il suo), tipo soggetto 1;
4) nel quadro B (soggetti) non indicare nulla nella parte del locatore, nella parte dei conduttori indicare prima il conduttore cedente/uscente (barrando la casella relativa) e poi quello cessionario/residuo, anche in questo caso barrando la casella relativa.

In definitiva, se purtroppo non è possibile quantificare in anticipo il periodo necessario a ristabilirsi dopo una relazione finita male, a livello contrattuale è molto più semplice definire il tempo necessario per chiudere una convivenza mal riuscita: normalmente 6 mesi.

Presentazione Autore
Andrea Cioli
Author: Andrea Cioli

In un Paese di poeti, santi, navigatori, commissari tecnici ed avvocati può un laureato in Giurisprudenza sfuggire al suo destino e lavorare come guida turistica? Certamente sì, se il tour è nella giungla della locazione. Feticista della spiegazione, temutissimo dai suoi figli per via delle paternali debordanti di premesse, cerca da sempre di coniugare serietà e leggerezza, perché senza regole non esiste gioco, ma senza gioco non esiste niente.


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  • lucia

    Disdetta di uno dei conduttori. Contratto di locazione cointestato.

    Nel 2015 con il mio compagno abbiamo sottoscritto un contratto di locazione, nel quale i locatori ci hanno denominati "CONDUTTORI".
    Ad oggi siamo in procinto di separazione consenziente e quindi sarei propensa a lasciare l'immobile.

    Nella clausola riferita al recesso, è così riportato. " I CONDUTTORI avranno la facoltà di recedere in qualsiasi momento dal contratto dandone comunicazione mediante lettera raccomandata da inviare ai locatori almeno 4 mesi prima....."

    Sarei grata se mi fosse chiarito, in merito alla disdetta, se ciascuno di noi "conduttori" può darla singolarmente anche senza l' adesione dell' altro, o se è invece inteso che dev' essere inoltrata da entrambi, così come mi pare abbia previsto il contratto.

    Mi potreste aiutare nell'agire? Come procedo?

  • Buongiorno Lucia, la disdetta può essere inviata anche solo da uno dei due conduttori, essendo cointestatari, però, l'altro conduttore deve esserne a conoscenza e valutare se continuare da solo nel rapporto di locazione rimanendo responsabile di tutte le pattuizioni o se dare a sua volta disdetta.

  • Andrea

    Buongiorno.
    Io e la mia compagna siamo cointestatari di un contratto di locazione a canone concordato. Per pareggiare le spese, d'accordo con il proprietario, abbiamo deciso di alternarci nel pagamento del canone, due mesi io, due mesi lei, senza pensare a possibili eventuali conseguenze. Mi può confermare che questo non comporti alcuna conseguenza dal punto di vista della tracciabilità, dato che dai rispettivi due conti correnti emergono pagamenti due mesi si e due mesi no? Ci sono altre possibili conseguenze che adesso ignoriamo?
    La ringrazio in anticipo per la cortese risposta.

  • Gentile Andrea, non credo ci siano particolari problemi; l'importante è che la causale riporti il riferimento al contratto in essere.

  • Mary

    Buongiorno. Ho stipulato un contratto transitorio per studenti 1+1+1 con altre due persone. Siamo denominati "unica parte conduttrice" (non "i conduttori"). Ora mi trovo a voler lasciare la casa per il deteriorarsi del rapporto con gli altri coinquilini e loro comportamenti lesivi nei miei confronti. In agenzia immobiliare al momento della stipula ci dissero che non è possibile effettuare un recesso anticipato parziale (che uno solo dia la disdetta prima dello scadere del contratto), in quanto siamo un'unica parte conduttrice, stessa cosa per decidere di non rinnovare il contratto alla scadenza, dobbiamo essere tutti e 3 d'accordo. Vorrei sapere se questo è vero o se ho la possibilità legale per andarmene da sola. La situazione è davvero insostenibile e grava sulla mia salute... Il mio dubbio sorge proprio dal fatto che siamo "unica parte conduttrice". Ho letto pareri discordanti in merito... Grazie per la risposta.

  • Mary

    Buongiorno. Ho stipulato un contratto transitorio per studenti 1+1+1 cointestato con altre 2 persone, siamo denominati "unica parte conduttrice" (non "i conduttori" singoli) e da questo sorge il mio dubbio. Per deteriorarsi del rapporto con gli altri e loro comportamenti ai miei danni,

  • Buongiorno Mary, con tale dicitura sì'intende che siete corresponsabile del pagamento e di tutte le pattuizioni stipulate; se volesse andar via può però dare disdetta, avvisando anche gli altri inquilini e rispettando i termini di preavviso.

  • Mary

    Grazie della sua risposta, Isabella. Dunque quello che mi ha detto l'agenzia immobiliare non è corretto? Se io inviassi la disdetta nel rispetto di tutti i termini e avvisando gli altri coinquilini potrei lasciare l'appartamento e legalmente sarebbe consentito pur essendo tutti e tre "unica parte conduttrice"? Ho letto a riguardo pareri discordanti... Vorrei essere sicura. Grazie ancora.

  • Gentile Mary a disdetta di uno solo è comunque possibile; dovrà registrare il recesso parziale e a quel punto gli altri inquilini potranno decidere se rimanere, trovare un sostituto o dare disdetta a loro volta.

  • Stella

    Buonasera, vorrei sapere se uno dei due conduttori manda disdetta con raccomandata, come previsto da contratto, ma non modifica il contratto all'agenzia delle entrate, nel caso il conduttore rimanente non paghi le mensilitá rimane in solido per il pagamento delle rate non versate?

  • Gentile Stella se la raccomandata è stata inoltrata e accettata dal proprietario ora l'inquilino a cui si chiede di pagare potrebbe opporre questo documento.

  • enzo morolli

    ho registrato un contratto di affitto a quattro conduttori. due di essi chiedono il recesso. come mi devo comportare con l'agenzia delle entrate grazie

  • Gentile Enzo, se il contratto rimane in essere alle stesse condizioni per gli altri due,m quindi stesso canone annuale può lasciare che i due conduttori uscenti registrano la risoluzione parziale; oppure se mutano le condizioni risolvete il contratto in essere e ne registrate uno nuovo.

  • Costantino

    Buon giorno
    Seguendo il vostro forum ho inviato disdetta parziale alla mia locatrice , che conosce oltretutto la mia situazione...
    Ho chiesto disdetta parziale ma mi hanno
    Risposto che non possibile.
    Cosa succede?
    Mi ritengo ( alla scadenza dei tre mesi di preavviso) libero oppure no ?
    Non ho ben capito.
    Loro si rifanno sul fatto che il contratto non prevede la disse parziale.
    Bohhh non so !!!
    Grazie
    Costantino

  • Gentile Costantino avendo inviato disdetta alla proprietà e all'altro inquilino ora allo scadere dei tre mesi può lasciare l'immobile e registrare la risoluzione parziale presso l'agenzia delle entrate.

  • sara

    Salve..ho un contratto d'affitto intestato a due persone, io ora devo dare disdetta (parziale) e grazie a questo post so come fare..però avrei bisogno di sapere come impostare la raccomandata di disdetta IMMEDIATA per la proprietaria, che è d'accordo a non aspettare i 6 mesi di preavviso. Potete aiutarmi?

  • Gentile Sara, deve inviare la raccomandata indicando che lascerà l'immobile nella data prestabilita, senza far accenno al preavviso.

  • Daniele

    Salve, la situazione esposta è precisamente quella in cui mi trovo io in questo momento solo che l'agenzia ha voluto una fideiussione di 6 mesi anticipati che ho versato esclusivamente io. Quando ho chiesto all'agenzia come uscire dal contratto mi hanno risposto che non era possibile se non ci fosse stata la firma di entrambi e che in qualsiasi caso avrebbero restituito il 50% dell'importo ad un e all'altro intestatario. Considerando che l'agenzia sa che io non abito in quell'appartamento da più di un anno e quindi la giusta causa già si configura per la cessione del contratto come posso dare disdetta e riavere le 6 mensilità versate anticipatamente?
    Grazie Daniele

  • Gentile Daniele a questo punto le conviene inviare disdetta formale firmata; poichè la fideiussione da lei lasciata garantisce quel contratto la cosa migliore sarebbe quella di chiudere il contratto in essere, chiedendo a chi è rimasto di firmare un nuovo contratto in cui possa lui stesso rilasciare un proprio deposito.

  • sergio

    in caso mi volessi tirare fuori da un contratto cointestato appena fatto devo comunque aspettare sei mesi ?
    E se si decide di chiudere subito il contratto la caparra è perduta ?
    Siamo entrati in casa da pochi giorni

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