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Quando la coppia “scoppia”: il recesso di un solo conduttore dal contratto cointestato

by Andrea Cioli
in Esperto
on Ottobre 15, 2015
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Ancora una volta, una lettrice ci fornisce lo spunto per fare maggiore luce su un aspetto non banale collegato alla “vita” di un contratto di locazione. Si tratta di una questione rilevante dato il crescente ricorso alla condivisione degli appartamenti in affitto da parte di lavoratori, studenti e, come nel caso segnalatoci, delle cosiddette “coppie in periodo di prova”.

 

 

 

Buongiorno,
due anni fa ho preso in affitto un appartamento insieme al mio ragazzo, contratto 4+4 intestato a entrambi. Ora col mio ragazzo ci siamo lasciati e io ovviamente vorrei lasciare anche l’appartamento. Posso farlo da sola o deve farlo con me anche il mio ex fidanzato? Devo chiedere il permesso al proprietario? Insomma… cosa posso fare? Aiuto!

Angela

Per “organizzare” una risposta al quesito occorre approfondire principalmente due aspetti: in primo luogo se e in che modo ciascuno dei due conduttori possa “svincolarsi” dal contratto; in secondo luogo in che modo eventualmente comunicare il recesso parziale all’Agenzia delle Entrate.

Riguardo il primo punto buone notizie per la lettrice: in caso di più conduttori è consentito a ciascuno di essi recedere dal contratto, nel rispetto delle norme o delle pattuizioni che regolano il recesso, anche senza che gli altri facciano lo stesso. Si configurerà così un “recesso parziale” e il contratto manterrà efficacia nei confronti dei conduttori restanti, obbligati in solido al pagamento dell’intero canone (il che potrebbe essere troppo oneroso, per questo i conduttori residui si attiveranno per trovare un conduttore che subentri a quello uscente o valuteranno se recedere a loro volta).

A supportare l’esistenza in capo a ciascun conduttore di un autonomo diritto di recesso esercitabile individualmente, a fronte di un rapporto contrattuale a sé stante con il locatore, citiamo una vecchia sentenza della Cassazione (n.1011 del 27 febbraio 1978) secondo la quale “la coesistenza nello stesso rapporto locatizio di più conduttori non esclude che ciascuno di questi sia tenuto per la medesima prestazione (nella specie, pagamento del canone) con distinta e autonoma obbligazione. In tal caso si deve ritenere che essi siano obbligati in solido a norma degli articoli 1292 e 1294, Codice civile, poiché si versa in ipotesi di obbligazioni solidali, nelle quali si ha in realtà, non un'obbligazione unica con pluralità di soggetti, ma tante singole obbligazioni quanti sono i debitori, connesse fra loro e aventi, ciascuna, per oggetto l'identica prestazione”. Sulla stessa linea anche il Tribunale di Milano (18 settembre 2007, numero 10.233).

Definita in tal modo la possibilità di un recesso individuale, in che modo un conduttore potrà svincolarsi? Seppur si tratti di recesso parziale seguirà le regole previste per il recesso, quindi il conduttore “uscente” dovrà inviare una lettera di recesso col dovuto preavviso (6 mesi indicando i gravi motivi, di norma) o risolvere consensualmente il suo rapporto col locatore. In mancanza non potrà ritenersi libero dalle obbligazioni contrattuali.

Non sarà invece necessario né il consenso dell’altro conduttore (che eventualmente valuterà la sostenibilità di un canone interamente a suo carico e, in caso negativo, eserciterà il suo recesso), né quello del locatore che, se da un lato potrebbe veder diminuite le garanzie originarie fornite dai conduttori per il pagamento del canone, dall’altra sarà tenuto a rispettare il diritto del conduttore recedente.

E fin qui la parte civilistica della vicenda.

Passando agli aspetti fiscali, occorre capire come comunicare all’AdE la modifica una volta scaduto il termine di preavviso e, quindi, a recesso avvenuto. Non trattandosi di risoluzione anticipata del contratto (che rimane in essere, seppur in capo al conduttore residuo), prendiamo atto della risposta che viene fornita (seppur con riferimento alla vecchia modulistica) dalla rivista telematica dell’Agenzia delle Entrate (Fiscooggi) a un quesito analogo:

Fermo restando quanto pattuito circa le modalità e i termini del recesso di norma, nei contratti con pluralità di conduttori, la disdetta da parte di uno di essi non fa cessare l’obbligo per gli altri di continuare a versare per intero il canone di locazione. In tale ipotesi, infatti, questi ultimi sono obbligati in modo solidale e unitario all'adempimento delle norme previste dal contratto stesso. Il recesso parziale di uno dei conduttori dovrà in ogni caso essere debitamente registrato (verificandosi in tal caso una cessione senza corrispettivo). Dal punto di vista formale sarà quindi necessario versare l’imposta di registro (67 euro con codice tributo 110T, attraverso modello F23). Ciò in quanto la cessione di contratto è l’unico atto soggetto a tassazione, anche se in regime di cedolare secca.

Essendo cambiata, nel periodo intercorrente tra il parere sopra citato e oggi, la modulistica, è opportuno aggiornare le indicazioni pratiche. Sarà necessario pagare l’importo di 67 euro tramite il modello F24 Elide (codice tributo 1502) e presentarlo all’Ufficio AdE presso il quale il contratto è stato registrato, unitamente al modello RLI compilato secondo le indicazioni seguenti:

1) Nella sezione ADEMPIMENTI SUCCESSIVI optare per CESSIONE. La data da indicare è quella di cessione/subentro, ovviamente (ovverosia la data di risoluzione del rapporto con il conduttore uscente);
2) nella stessa parte riportare gli elementi identificativi del contratto ceduto;
3) inserire il locatore come richiedente (l’IBAN dovrà essere il suo), tipo soggetto 1;
4) nel quadro B (soggetti) non indicare nulla nella parte del locatore, nella parte dei conduttori indicare prima il conduttore cedente/uscente (barrando la casella relativa) e poi quello cessionario/residuo, anche in questo caso barrando la casella relativa.

In definitiva, se purtroppo non è possibile quantificare in anticipo il periodo necessario a ristabilirsi dopo una relazione finita male, a livello contrattuale è molto più semplice definire il tempo necessario per chiudere una convivenza mal riuscita: normalmente 6 mesi.

Presentazione Autore
Andrea Cioli
Author: Andrea Cioli

In un Paese di poeti, santi, navigatori, commissari tecnici ed avvocati può un laureato in Giurisprudenza sfuggire al suo destino e lavorare come guida turistica? Certamente sì, se il tour è nella giungla della locazione. Feticista della spiegazione, temutissimo dai suoi figli per via delle paternali debordanti di premesse, cerca da sempre di coniugare serietà e leggerezza, perché senza regole non esiste gioco, ma senza gioco non esiste niente.


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  • enzo morolli

    ho registrato un contratto di affitto a quattro conduttori. due di essi chiedono il recesso. come mi devo comportare con l'agenzia delle entrate grazie

  • Gentile Enzo, se il contratto rimane in essere alle stesse condizioni per gli altri due,m quindi stesso canone annuale può lasciare che i due conduttori uscenti registrano la risoluzione parziale; oppure se mutano le condizioni risolvete il contratto in essere e ne registrate uno nuovo.

  • Costantino

    Buon giorno
    Seguendo il vostro forum ho inviato disdetta parziale alla mia locatrice , che conosce oltretutto la mia situazione...
    Ho chiesto disdetta parziale ma mi hanno
    Risposto che non possibile.
    Cosa succede?
    Mi ritengo ( alla scadenza dei tre mesi di preavviso) libero oppure no ?
    Non ho ben capito.
    Loro si rifanno sul fatto che il contratto non prevede la disse parziale.
    Bohhh non so !!!
    Grazie
    Costantino

  • Gentile Costantino avendo inviato disdetta alla proprietà e all'altro inquilino ora allo scadere dei tre mesi può lasciare l'immobile e registrare la risoluzione parziale presso l'agenzia delle entrate.

  • sara

    Salve..ho un contratto d'affitto intestato a due persone, io ora devo dare disdetta (parziale) e grazie a questo post so come fare..però avrei bisogno di sapere come impostare la raccomandata di disdetta IMMEDIATA per la proprietaria, che è d'accordo a non aspettare i 6 mesi di preavviso. Potete aiutarmi?

  • Gentile Sara, deve inviare la raccomandata indicando che lascerà l'immobile nella data prestabilita, senza far accenno al preavviso.

  • Daniele

    Salve, la situazione esposta è precisamente quella in cui mi trovo io in questo momento solo che l'agenzia ha voluto una fideiussione di 6 mesi anticipati che ho versato esclusivamente io. Quando ho chiesto all'agenzia come uscire dal contratto mi hanno risposto che non era possibile se non ci fosse stata la firma di entrambi e che in qualsiasi caso avrebbero restituito il 50% dell'importo ad un e all'altro intestatario. Considerando che l'agenzia sa che io non abito in quell'appartamento da più di un anno e quindi la giusta causa già si configura per la cessione del contratto come posso dare disdetta e riavere le 6 mensilità versate anticipatamente?
    Grazie Daniele

  • Gentile Daniele a questo punto le conviene inviare disdetta formale firmata; poichè la fideiussione da lei lasciata garantisce quel contratto la cosa migliore sarebbe quella di chiudere il contratto in essere, chiedendo a chi è rimasto di firmare un nuovo contratto in cui possa lui stesso rilasciare un proprio deposito.

  • sergio

    in caso mi volessi tirare fuori da un contratto cointestato appena fatto devo comunque aspettare sei mesi ?
    E se si decide di chiudere subito il contratto la caparra è perduta ?
    Siamo entrati in casa da pochi giorni

  • Buongiorno Sergio, dovrebbe inviare una regolare raccomandata al proprietario e all'altro intestatario del contratto, rispettando i termini previsti; salvo diverso accordo con le parti.

  • antonio

    Buonasera, scrivo per avere un chiarimento molto importante circa la mia situazione contrattuale.
    Due anni fa ho affittato presso la vostra agenzia un immobile con la mia compagna.
    Sul contratto siamo denominati il sig.... e la sig.ra.... "parte conduttrice" .
    Qualora solo uno di noi dovesse lasciare l'immobile, ho molti dubbi circa il recesso da parte di un solo intestatario.
    Volevo sapere se uno solo di noi due possa inviare disdetta al proprietario e se il contratto rimane valido per chi rimane.
    Nel senso se mando disdetta solo a mio nome, potrei avere dei problemi?? e chi rimane?? la proprietà può opporsi ?? come procedere??
    Vi ringrazio in anticipo per la risposta, spero di avere un chiarimento concreto su questi dubbi.
    Buona serata

  • Gentile Antonio, lei deve inviare la disdetta, per conoscenza anche all'altra inquilina, indicando motivazione e rispettando i termini di preavviso. A questo punto l'altra inquilina può decidere di rimanere e quindi sostenere per intero le spese o dare a sua volta la disdetta o cercare un accordo diverso con la proprietà.

  • LuCa

    Buongiorno, mi sto separando, e vorrei sapere come fare una disdetta di contratto d'affitto a mio nome, per un alloggio, che è attualmente occupato da mia moglie, che non paga da 2 mesi il canone. Siamo in attesa dei provvedimenti provvisori, cosa posso fare? La ringrazio anticipatamente. Distinti saluti.

  • Gentile Luca, se il contratto è intestato a lei deve inviare raccomandata per disdire con raccomandata e gravi motivi; per quanto non pagato, in ogni caso, il proprietario potrà procedere anche nei suoi confronti.

  • Massimiliano

    Avete tralasciato nella vostra risposta come si risolve il problema della cauzione , in quanto a due conduttori . Il locatore è obbligato alla restituzione del 50% della cauzione ? Il conduttore che rimane deve versare ulteriore cauzione al locatore ?la deve girare al conduttore che va via ? E se si rifiuta ?

  • Gentile Massimiliano, la soluzione migliore sarebbe, previa verifica dello stato dell'immobile, che l'inquilino che rimane versi il deposito a chi va via; se dovesse rifiutarsi il proprietario potrebbe restituire la parte, ma pretendere comunque quanto mancante.

  • Carlo

    Salve, siamo un appartamento di studenti con contratto cedolare secca intestato a noi 4 studenti. Uno di questi ha deciso di andare via da casa e ha dato un preavviso di 3 mesi come da contratto. Noi vogliamo rimanere in 3 a casa ma adesso lo studente uscente sostiene che i 67 euro devono essere pagati da tutti e quattro (cioè 67 euro diviso 4) invece che solo da lui che sta uscendo dal contratto. Come comportarci?

  • Gentile Carlo la volontà di modificare il contratto è solo della persona uscente e quindi direi che le spese per registrare la sua risoluzione sono solo a suo carico.

  • Tiziana

    Buongiorno, vorrei sapere nel caso in cui l'anticipo cauzionale fosse stato interamente versato da uno dei due conduttori, il locatore è tenuto a restituire tutta la caparra per intero a colui che da la disdetta anticipata? Grazie infinite e buona giornata

  • Gentile Tiziana, il locatore dovrebbe restituire il deposito solo a fine rapporto,quindi dopo aver accertato che non ci sono danni all'immobile; per cui se rimane in essere il contratto il deposito rimane necessario.

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