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Quando la coppia “scoppia”: il recesso di un solo conduttore dal contratto cointestato

by Andrea Cioli
in Esperto
on Ottobre 15, 2015
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Ancora una volta, una lettrice ci fornisce lo spunto per fare maggiore luce su un aspetto non banale collegato alla “vita” di un contratto di locazione. Si tratta di una questione rilevante dato il crescente ricorso alla condivisione degli appartamenti in affitto da parte di lavoratori, studenti e, come nel caso segnalatoci, delle cosiddette “coppie in periodo di prova”.

 

 

 

Buongiorno,
due anni fa ho preso in affitto un appartamento insieme al mio ragazzo, contratto 4+4 intestato a entrambi. Ora col mio ragazzo ci siamo lasciati e io ovviamente vorrei lasciare anche l’appartamento. Posso farlo da sola o deve farlo con me anche il mio ex fidanzato? Devo chiedere il permesso al proprietario? Insomma… cosa posso fare? Aiuto!

Angela

Per “organizzare” una risposta al quesito occorre approfondire principalmente due aspetti: in primo luogo se e in che modo ciascuno dei due conduttori possa “svincolarsi” dal contratto; in secondo luogo in che modo eventualmente comunicare il recesso parziale all’Agenzia delle Entrate.

Riguardo il primo punto buone notizie per la lettrice: in caso di più conduttori è consentito a ciascuno di essi recedere dal contratto, nel rispetto delle norme o delle pattuizioni che regolano il recesso, anche senza che gli altri facciano lo stesso. Si configurerà così un “recesso parziale” e il contratto manterrà efficacia nei confronti dei conduttori restanti, obbligati in solido al pagamento dell’intero canone (il che potrebbe essere troppo oneroso, per questo i conduttori residui si attiveranno per trovare un conduttore che subentri a quello uscente o valuteranno se recedere a loro volta).

A supportare l’esistenza in capo a ciascun conduttore di un autonomo diritto di recesso esercitabile individualmente, a fronte di un rapporto contrattuale a sé stante con il locatore, citiamo una vecchia sentenza della Cassazione (n.1011 del 27 febbraio 1978) secondo la quale “la coesistenza nello stesso rapporto locatizio di più conduttori non esclude che ciascuno di questi sia tenuto per la medesima prestazione (nella specie, pagamento del canone) con distinta e autonoma obbligazione. In tal caso si deve ritenere che essi siano obbligati in solido a norma degli articoli 1292 e 1294, Codice civile, poiché si versa in ipotesi di obbligazioni solidali, nelle quali si ha in realtà, non un'obbligazione unica con pluralità di soggetti, ma tante singole obbligazioni quanti sono i debitori, connesse fra loro e aventi, ciascuna, per oggetto l'identica prestazione”. Sulla stessa linea anche il Tribunale di Milano (18 settembre 2007, numero 10.233).

Definita in tal modo la possibilità di un recesso individuale, in che modo un conduttore potrà svincolarsi? Seppur si tratti di recesso parziale seguirà le regole previste per il recesso, quindi il conduttore “uscente” dovrà inviare una lettera di recesso col dovuto preavviso (6 mesi indicando i gravi motivi, di norma) o risolvere consensualmente il suo rapporto col locatore. In mancanza non potrà ritenersi libero dalle obbligazioni contrattuali.

Non sarà invece necessario né il consenso dell’altro conduttore (che eventualmente valuterà la sostenibilità di un canone interamente a suo carico e, in caso negativo, eserciterà il suo recesso), né quello del locatore che, se da un lato potrebbe veder diminuite le garanzie originarie fornite dai conduttori per il pagamento del canone, dall’altra sarà tenuto a rispettare il diritto del conduttore recedente.

E fin qui la parte civilistica della vicenda.

Passando agli aspetti fiscali, occorre capire come comunicare all’AdE la modifica una volta scaduto il termine di preavviso e, quindi, a recesso avvenuto. Non trattandosi di risoluzione anticipata del contratto (che rimane in essere, seppur in capo al conduttore residuo), prendiamo atto della risposta che viene fornita (seppur con riferimento alla vecchia modulistica) dalla rivista telematica dell’Agenzia delle Entrate (Fiscooggi) a un quesito analogo:

Fermo restando quanto pattuito circa le modalità e i termini del recesso di norma, nei contratti con pluralità di conduttori, la disdetta da parte di uno di essi non fa cessare l’obbligo per gli altri di continuare a versare per intero il canone di locazione. In tale ipotesi, infatti, questi ultimi sono obbligati in modo solidale e unitario all'adempimento delle norme previste dal contratto stesso. Il recesso parziale di uno dei conduttori dovrà in ogni caso essere debitamente registrato (verificandosi in tal caso una cessione senza corrispettivo). Dal punto di vista formale sarà quindi necessario versare l’imposta di registro (67 euro con codice tributo 110T, attraverso modello F23). Ciò in quanto la cessione di contratto è l’unico atto soggetto a tassazione, anche se in regime di cedolare secca.

Essendo cambiata, nel periodo intercorrente tra il parere sopra citato e oggi, la modulistica, è opportuno aggiornare le indicazioni pratiche. Sarà necessario pagare l’importo di 67 euro tramite il modello F24 Elide (codice tributo 1502) e presentarlo all’Ufficio AdE presso il quale il contratto è stato registrato, unitamente al modello RLI compilato secondo le indicazioni seguenti:

1) Nella sezione ADEMPIMENTI SUCCESSIVI optare per CESSIONE. La data da indicare è quella di cessione/subentro, ovviamente (ovverosia la data di risoluzione del rapporto con il conduttore uscente);
2) nella stessa parte riportare gli elementi identificativi del contratto ceduto;
3) inserire il locatore come richiedente (l’IBAN dovrà essere il suo), tipo soggetto 1;
4) nel quadro B (soggetti) non indicare nulla nella parte del locatore, nella parte dei conduttori indicare prima il conduttore cedente/uscente (barrando la casella relativa) e poi quello cessionario/residuo, anche in questo caso barrando la casella relativa.

In definitiva, se purtroppo non è possibile quantificare in anticipo il periodo necessario a ristabilirsi dopo una relazione finita male, a livello contrattuale è molto più semplice definire il tempo necessario per chiudere una convivenza mal riuscita: normalmente 6 mesi.

Presentazione Autore
Andrea Cioli
Author: Andrea Cioli

In un Paese di poeti, santi, navigatori, commissari tecnici ed avvocati può un laureato in Giurisprudenza sfuggire al suo destino e lavorare come guida turistica? Certamente sì, se il tour è nella giungla della locazione. Feticista della spiegazione, temutissimo dai suoi figli per via delle paternali debordanti di premesse, cerca da sempre di coniugare serietà e leggerezza, perché senza regole non esiste gioco, ma senza gioco non esiste niente.


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  • vincenzo

    Un dubbio a proposito di contratto di locazione con più condutori (studenti): dopo la disdetta anticipata di uno soltanto, ammettendo che paghi regolarmente quanto dovuto fino alla scadenza dei 3 mesi prevista in contratto, il locatore è tenuto a restituire a questi la sua parte di anticipo cauzionale (che tra l'altro non è quantificata singolarmente in contratto) o l'anticipo continua a sussistere per intiero fino alla scadenza naturale per essere poi restituito al gruppo?
    Grazie.

  • Gentile Vincenzo a quel punto il deposito se non ci sono danni andrebbe restituito all'inquilino uscente; il proprietario potrebbe poi chiedere a chi rimane di integrare la cifra indicata in contratto.

  • Miss Kitty

    Buonasera, vi scrivo per esporvi la mia situazione e richiedere un consiglio.

    Nel luglio 2016 ho stipulato un contratto di locazione per un locale commerciale con un'altra persona, con l'intento di esercitare due distinte attività, inerenti allo stesso settore con due distinte partite iva nello stesso spazio.
    Purtroppo, successivamente, sono venute a galla diverse questioni che hanno minato il proseguimento del rapporto di collaborazione con l'altra persona, la quale ha preso decisioni in totale autonomia su lavori che dovevano essere condivisi senza neanche presentare preventivi degli stessi per procedere alle valutazioni economiche del caso. Pertanto, senza neanche aver avviato fisicamente l'attività ed avendo dovuto pagare fino ad oggi le mensilità di fitto a vuoto, mi trovo nelle condizioni di dovermi staccare dal suddetto contratto.

    Vi riporto quanto scritto sullo stesso:
    Con la presente scrittura privata, da valere ad ogni effetto e conseguenza di legge, il Sig. *** nato (ecc) nella qualità di usuario dell'immobile sito in ***, di seguito denominato per brevità "locatore", concede in locazione alla società *** rappresentata nel presente contratto dalla sig.ra *** ed alla società **** rappresentata nel presente contratto dalla sig.ra ***, IN SEGUITO DENOMINATI PER BREVITA' "CONDUTTORI", che accettano per sé e loro aventi causa, unità immobiliare sita in ***, e più precisamente magazzino commerciale sito al piano strada, composto da ***, ai seguenti patti e condizioni:
    (elenco solo la clausola interessata alla questione)
    1- La locazione avrà durata di anni 6, con inizio dal *** al *** (ecc).
    IL CONDUTTORE HA LA FACOLTA' DI RECEDERE IN QUALSIASI MOMENTO DAL CONTRATTO PREVIO AVVISO DA RECAPITARSI A MEZZO DI LETTERA RACCOMANDATA ALMENO TRE MESI PRIMA DALLA DATA IN CUI IL RECESSO DEVE AVERE ESECUZIONE.
    (poi c'è questa clausola che non so se possa avere a che fare o meno con la questione)
    2- I locali si concedono per uso commerciale con divieto di sub-locazione e cessione, anche parziale e divieto di mutamento di destinazione.
    _________
    Come vedete c'è un po' di confusione sui soggetti coinvolti. Da quanto si evince siamo due soggetti obbligati in solido (correggetemi se sbaglio) ma ritengo che, vista la situazione, visti i gravi motivi rilevati e visto che con questa persona non voglio più avere nulla a che fare, io possa recedere autonomamente dal contratto di fitto dando il preavviso stabilito di tre mesi, lasciando che l'altra parte decida cosa fare di questo locale commerciale.
    La domanda è proprio questa, dato che dopo varie consultazioni tra "specialisti del settore", avvocati e internet ancora non ho chiaro se sia effettivamente così o meno, dato che c'è chi sostiene, con scarse motivazioni, che dobbiamo necessariamente dare disdetta congiunta per ritenersi valida (mi chiedo se io abbia firmato un contratto di fitto o un vincolo matrimoniale, egli stesso rescindibile tramite divorzio peraltro).

    In attesa di un vostro gentile riscontro colgo l'occasione per augurare un buon nuovo anno!

  • Buongiorno, come può leggere nell'articolo (dove trova anche i riferimenti giuridici) riteniamo siamo possibile procedere con un recesso parziale; che come per un recesso classico dovrà rispettarne le modalità (invio raccomandata con gravi motivi) e i termini di preavviso concordati. Come lei dice sarà l'altro inquilino a decidere se rimanere sostenendo per intero le spese o se a sua volta dare disdetta.

  • Giovanna

    Buongiorno,
    sono sotto contratto di locazione cointestato con durata annuale. Ho comunicato la mia volontà di recedere alla coinquilina, al proprietario ed all'agenzia circa due mesi fa con raccomandata ( secondo quanto previsto dal contratto,anche se questo fa sempre riferimento ai conduttori al plurale). L'altro conduttore mi ha chiesto di mettere un annuncio per cercare qualcuno, in quanto, lei è propensa a rimanere.Chiedo: se non si trova altro conduttore e quello restante non è disposto sobbarcarsi il costo intero dell'affitto, l'agenzia o il proprietario può pretendere che io continui a corrispondere la mia quota di canone, pur non abitandovi più e non usufruendo quindi più dell'immobile? La questione per me è pesante, in quanto il motivo della mia decisione è proprio la rottura del rapporto di amicizia con l'altro conduttore ( ormai da qualche anno).Nell'eventualità di poter recedere individualmente ( non è possibile essere incastrati così !!) , c'è una parte del modulo di recesso parziale, che si compila presso l'agenzia delle Entrate in cui deve firmare anche il conduttore che rimane nell'immobile?
    Giovanna

  • Gentile Giovanna, se non si trova un sostituto l'altro inquilino dovrà inevitabilmente sostenere le spese per intero; lei avrà diritto ad andare via; di solito nel modulo di recesso deve indicare i suoi dati e quelli del proprietario.

  • martina

    Salve,
    in breve le spiego la mia situazione: 2 anni fa ho stipulato un contratto d'affitto cointestato con una mia amica. Mesi fa ho dato la disdetta rispettando i tempi di preavviso ( in questo caso 4 mesi come da contratto).La mia amica al momento ha deciso di rimanere e quindi accollarsi l'intero contratto. La padrona di casa, tramite il tizio dell'agenzia immobiliare che ha fatto da tramite per il contratto d'affitto, mi fa sapere che sono tenuta a pagare un'imposta di € 200 in quanto solo una delle due parti chiede la recessione del contratto. Mi conferma che è realmente cosi? qualsiasi sia l'imposta devo pagarla interamente io? entro quando va pagata? grazie in anticipo per la risposta.

  • Gentile Martina, in realtà la cifra sembra un po' strana; se si volesse registrare la sua risoluzione come un subentro nei confronti dell'altra inquilina la cifra è di 67 euro da registrare all'agenzia delle entrate.

  • martina

    no, non si tratta di subentro. il contratto era inizialmente cointestato, adesso invece rimane a carico della mia amica. quindi vorrei sapere se in questo caso io(uscente) devo pagare un'imposta (se devo pagarla interamente io, a quanto ammonta ed entro quando). grazie

  • se registra la sua risoluzione parziale paga i 67 euro se non è in cedolare secca.

  • Roberta

    Salve.
    Mi capita una situazione surreale; ho convissuto 7 mesi con una persona, unica intestataria del contratto di locazione - 18 mesi- ,che dalla sera alla mattina se n'è andata lasciandomi nella M... più totale ( anche e soprattutto perché io sono senza lavoro e senza reddito). Il canone d'affitto è stato comunque versato per altri 3 mesi ( l'ultimo, risalente ad ottobre, l'ho pagato io consegnando l'importo a mano a questa persona che ha provveduto tramite il solito bonifico a versarlo al proprietario ). Questa persona, settimana scorsa ( ricevo in data 5 dicembre) mi fa pervenire una R con ricevuta di ritorno , contenente una fotocopia di "raccomandata a mano " relativo recesso anticipato di contratto (palesemente falso poiché volutamente retrodato al 15 settembre) adducendo come grave motivazione dello stesso che "l'avrei allontanata dall'alloggio ( no, dico... dopo essersene volutamente andata dalla sera alla mattina , lasciandomi in difficoltà ...ha sempre avuto le chiavi in mano e ci sono ancora suoi effetti personali , ma la querelerò in altra sede!) e che lo starei occupando contro la sua volontà". Testualmente, conclude in questo pseudo recesso, rivolgendosi direttamente al proprietario ( con il quale c'è, evidentemente , accordo) " prenda atto della presente così da poter opporre l'estinzione del contratto alla occupante ABUSIVA ( che sarei io )e pretenderne così stragiudizialmente o giudizialmente il rilascio".
    In allego a questa fotocopia del pseudo recesso consegnato a mano e firmato da entrambe le parti, ricevo anche ( firmata da questa persona con la quale convivevo) una " formale messa in mora ai fini dell'immediato rilascio dell'immobile". Testualmente :" Gent. Sig. ....
    la presente, successivamente ad estinzione del contratto in essere fra la mia persona ed il locatore Sig ...., per chiederLe di liberare immediatamente l'immobile sito in ... Via ... dalle Sue cose e dalla Sua persona .
    In caso contrario, occupandolo Lei senza titolo, provvederò senza ulteriore avviso ad intraprendere tempestiva ed idonea azione giudiziaria a mezzo del mio legale di fiducia, che si firma, per ottenerne la liberazione, anche con l'utilizzo della forza pubblica"
    Ora, le mie domande sono :
    -questa persona che titolo ha per farmi un'intimidazione del genere?

    -io sarei" abusiva " ?( non sono co-intestaria del contratto, ma segnalata sullo stesso con facoltà di abitarci tant'è vero che ne ho la residenza)
    -se veramente avesse disdetto il contratto in anticipo, non avrebbe dovuto rendermene partecipe a suo tempo e non con oltre due mesi di ritardo?
    -è valida ai fini legali una raccomanda ta a mani per recesso anticipato ?
    -come devo comportarmi?
    Grazie, se vorrete delucidarmi sui vari quesiti.
    Cordialmente
    Roberta

  • Gentile Roberta, diciamo che il titolare del contratto è colui che può dare disdetta del contratto e sui tempi e le modalità può trovare un accordo direttamente con il proprietario; ora in virtù del venir meno di questo contratto di affitto lei non ha titolo per abitare nell'immobile; quindi non è tenuta a pagare, ma dovrebbe anche liberarlo. Provi ad accordarsi su un periodo ragionevole per farlo.

  • Massimo

    Salve vorrei porle un quesito .vivo con mia moglie in affitto e il proprietario è mia zia , il contratto è intestato a me. Ora abbiamo deciso di separarci per ora senza attivare nessuna pratica; mia zia però ci ha comunicato che se ci spariamo lei non vuole lasciare la casa a nessuno dei due ,ne tantomeno cambiare locatario sul contratto , vorrei sapere se può farlo tenendo conto che abbiamo una bimba di 4 anni io ovviamente andandomene vorrei anche togliermi come locatario Grazie per la risposta

  • Gentile Massimo diciamo che sua zia dovrà rispettare il contratto almeno fino a scadenza, sua moglie come convivente ha diritto di rimanere; allo scadere dei 4 anni sua zia potrà mandare disdetta.

  • Serena

    Salve per motivi economici devo lasciare l'appartamento che ho preso in affitto e ho dato un preavviso di soli due mesi non rispettando i sei mesi previsti nel contratto, ora trattandosi di un contratto cointestato e una delle persone è andata via ma nessuno ha modificato il contratto e non è stata pagata la tassa di registro, si può comunque ritenere un contratto valido? Grazie

  • Gentile Serena se il contratto principale è ancora in corso e regolarmente registrato anche se il nominativo non è stato modificato rimane valido; se si tratta di una mancata registrazione del rinnovo e il contratto non è arrivato a scadenza ancora una volta si considera valido; quindi se fosse scaduto e proseguito solo su accordi verbali allora ora potreste trovare un accordo per chiudere del tutto il rapporto.

  • Fabio

    Buonasera,
    Un mese fa, dopo una brutta litigata con la morosa ho dato disdetta d'affitto...il contratto è intestato a entrambi...essendo ora ritornata la pace tra noi, vorrei ritornare a vivere con lei! Come fare visto che ho già dato disdetta?

  • Orazio

    Buongiorno, vorrei esporle il mio questo. Sono conduttore assieme ad un'altra persona di un'appartamento con contratto 4+4 a cedolare secca. Solo io ho la residenza, mentre lei, che non e' ne' compagna ne' convivente di fatto , risiede in altro comune. Ora vorremmo togliere lei come conduttrice e rimanere io solo. Come si deve procedere? Grazie

  • Gentile Orazio potreste gestire la cosa solo internamente comunicando una sorta di disdetta al proprietario; oppure registrare la risoluzione parziale presso l'agenzia delle entrate.

  • Gaetano

    Buongiorno, vorrei porre un quesito come locatore: se la coppia si divide e uno dei due cointestatari del contratto d'affitto comunica disdetta entro i 6 mesi ma non è residente ha diritto di possedere le chiavi d'ingresso per poter portare via i propri effetti personali e i propri beni ? Grazie per la risposta

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