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Quanto e quando conviene la cedolare secca? Una guida per punti per una scelta consapevole.

by Isabella Tulipano
in Esperto
on Maggio 28, 2015
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Siamo nel periodo caldo delle dichiarazione dei redditi e oggi più che mai i proprietari di immobili concessi in affitto si fanno i conti in tasca e cercano di capire esattamente quanto peserà, in termini di tasse, il loro investimento (bene concesso in locazione) e se la scelta relativa al regime fiscale, IRPEF o cedolare secca, sia la scelta giusta. E se non fosse così, se la scelta non fosse quella giusta, posso ancora cambiare idea?

Salve, sono Benedetto e le scrivo per un problema che mi si è presentato pochi giorni fa durante la compilazione del 730 presso il CAF. Ho acquistato una casa circa 2 anni fa, in provincia di Trapani e, da circa 1 anno e mezzo è affittata. Mi sono presentato al Caf con tutti i documenti alla mano, e a mia sorpresa alla fine del conteggio è uscito fuori che devo allo Stato circa 1.500euro di tasse dovute agli introiti dell'affitto. Inoltre mi ha detto l'assistente che dovrò pagare anche un anticipo per il prossimo anno.
Capisce la mia situazione. Mi sono buttato alla ricerca di qualche escamotage su internet, ma nulla, se non cambiare il contratto in cedolare secca.
Premetto che sono un ignorante in materia, quindi mi affido a lei. Cosa mi consiglierebbe di fare per riuscire a pagare qualcosina meno? e frutterebbe il cambio del contratto in cedolare secca??
Distinti saluti.

 

Gentilissimo Benedetto,
ringraziamo per la fiducia che ci accorda e proviamo insieme a chiarire alcuni punti che ci auguriamo possano esserle d'aiuto per trovare la strada migliore e più redditizia.


• Mentre in regime IRPEF il reddito da locazione si somma ai redditi personali e sconta l'aliquota marginale (le aliquote partono dal 23%), in cedolare secca il reddito da locazione viene isolato e su di esso si applica un'aliquota fissa del 21% o del 10%, a seconda del tipo di contratto.
• Il contratto a canone concordato di 3 anni +2, applicabile nei comuni ad alta densità abitativa, e quello per studenti universitari fuori sede, risultano la tipologia di contratto più conveniente, dal momento che per queste tipologie è possibile applicare l'aliquota agevolata di cedolare secca del 10%.
• La scelta del regime fiscale con cui tassare i guadagni derivanti dall'affitto va indicata in sede di dichiarazione dei redditi, ma la scelta può avvenire: o nel momento di prima registrazione del contratto, o in qualsiasi annualità successiva alla prima (entro il termine di trenta giorni valido pe ril rinnovo di registrazione), inviando comunicazione all'inquilino con raccomandata e all'Agenzia delle Entrate compilando il Modello RLI.
La scelta del regime fiscale è una scelta personale di ogni singolo proprietario, nel caso in cui ci fossero più proprietari per lo stesso immobile ognuno di loro può esprimere autonomamente la preferenza per l'uno o l'altro regime.
• La cedolare secca può essere scelta solo da proprietari privati, per unità immobiliari accatastate come abitative ed usate per scopi abitativi da inquilini privati.
• La cedolare secca assorbe l'imposta di registro, bolli e rinnovi; implica però la rinuncia all'aggiornamento Istat e a qualsiasi aumento del canone richiesto.
• Le aliquote della cedolare secca si applicano al 100% del canone annuo; in regime IRPEF il canone annuo di locazione si dichiara al 95% nel caso di contratti a canone libero e al 66,5% in caso di contratti a canone concordato e per studenti universitari fuori sede.
• Il reddito totale su cui calcolare l'ISEE (indicatore della situazione economica equivalente) in caso di scelta della cedolare secca implicherà un valore più alto, determinato dal reddito personale + 100% del reddito da locazione; mentre al reddito personale sommo il 95% o 66,5% del reddito da locazione in caso di regime IRPEF. Con relative conseguenze sulla fascia di reddito di appartenenza per calcolo delle rette scolastiche, ad esempio.
• Stessa cosa per il meccanismo di calcolo delle detrazioni , per figli a carico ad esempio, la cui formula sottrae ad una cifra fissa il reddito totale; più è alto il reddito totale, minore sarà la detrazione a cui si ha diritto.
Le detrazioni Irpef (per esempio per ristrutturazioni ) non si possono scontare dall'importo dovuto come cedolare secca; per cui il contribuente con un ricco bonus fiscale potrebbe non sfruttare a pieno l'agevolazione.
• La cedolare secca va versata in acconto con metodo storico; per il primo anno è possibile non versare l'acconto (o a scelta del proprietario farlo con metodo previsionale), successivamente si versano acconti a giugno e novembre, come per l'Iva.

 

Alla luce di questi punti salienti, è chiaro come la valutazione della convenienza o meno del regime di cedolare secca appaia un'operazione complessiva e molto soggettiva, non catalogabile per generalizzazione in tabelle prestabilite.


Possiamo, però, escludendo l'analisi specifica che rimandiamo a Benedetto, calcolare le imposte da pagare in un ipotetico "caso x" dove:


a. Benedetto ha un reddito personale da assoggettare ad Irpef di 16.500 euro ed un reddito da locazione, derivante da un contratto libero di 4 anni + 4 con canone mensile di 500 euro. In questo caso i 6.000 euro totali verranno dichiarati al 95% (5.700 euro) e sommati al reddito personale, scontando un'aliquota marginale del 27%. Pertanto, di imposta IRPEF sull'affitto percepito in un anno Benedetto pagherebbe 1.539 euro.

 
b. Benedetto ha un reddito personale da assoggettare ad Irpef di 16.500 euro ed un reddito da locazione, derivante da un contratto libero di 4 anni + 4 con canone mensile di 500 euro. Sceglie il regime alternativo di cedolare secca e dunque calcola il 21% sui 6.000 euro percepiti in un anno, pagando un'imposta di 1.260 euro; 279 euro in meno rispetto all'IRPEF.

 

Ora, a questo risparmio Benedetto dovrebbe: da una parte aggiungere il risparmio dovuto al mancato versamento dell'imposta di registro e delle addizionali Irpef nel caso di scelta della cedolare secca. Dall'altra parte dovrebbe considerare la rinuncia all'aggiornamento Istat, eventuali detrazioni che potrebbe non scontare e la situazione economica complessiva (22.200 euro nel caso a contro i 22.500 del caso b).

A voi la scelta consapevole!

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Presentazione Autore
Isabella Tulipano

Donna, per designazione naturale, accettata con orgoglio e vanto. Mamma, per scelta consapevole: impegnativa quanto appagante. Esperta in questioni tecniche, fiscali, legali sul mondo delle locazioni, per lavoro, ma soprattutto per passione e per deformazione filosofica: l'eccellenza non è un atto, ma un'abitudine.


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  • Roberta

    Buonasera, mi scusi, sto preparando il contratto di affitto per tre persone che vengono in affitto per tre mesi per motivi di lavoro. Nello specifico ho il conduttore è un imprenditore edile che abiterà con tre operai e viene qua per fare un lavoro di ristrutturazione in un casolare nelle vicinanze. Intesterò il contratto a lui o devo mettere anche la P.I. dell'impresa edile? posso optare per la cedolare secca? non ho ben chiaro questo punto perché loro vengono ad abitare da me ma non è che ci fanno attività commerciale a casa mia, lavoreranno da un'altra parte... la ringrazio

  • Buongiorno Roberta, se il suo è un immobile ad uso abitativo lo può affittare solo come abitazione ed intestandolo a persona fisica può applicare la cedolare secca, stipulando un contratto transitorio.

  • Michele Tenace

    Gentilissima isabella, sto per dare im affitto la mia prima casa dove grava ancora un mutuo.
    Verra affittata ad una cooperativa che a sua volta fara entrare degli immigrati. Io ho un reddito annuo di circa 24500 euro e l'affitto sara di 320 euro al mese con un contratto 4+4 ,nel 730 oltre agli ineressi passivi ho spese mediche e veterinarie.
    Di solito senza affitto arrivo a essere a credito di circa 700 euro.
    La mia domanda è :che tipo di contratto mi conviene fare, per non perdere troppo credito, tipico o con cedolare secca? Grazie

  • Gentile Michele il tipo di contratto lo ha già deciso indicandolo nel libero di 4 anni +4, per il regime fiscale non affittando direttamente a privati, ma ad una società, non potrebbe applicare la cedolare secca; salvo il caso in cui si tratti di un enti pubblico o privato non commerciale.

  • ema

    salve
    io e mio marito abbiamo una casa di cui stiamo pagando il mutuo, la vogliamo vendere ma l'offerta è più bassa del mutuo che resta da pagare abbiamo deciso di affittarla per potere prendere in affitto una casa più vicina al lavoro, ora i problemi sono molteplici vorrei tanto avere dei chiarimenti in merito:
    che tipo di contratto posso fare, transitorio o non? 12 mesi o 18 mesi? cedolare secca o non? non posso avere il rimborso sugli interessi del mutuo della casa di cui sono proprietario perché è affittata; inoltre le tassazioni aumentano a causa del cambiamento di residenza, IMU Tasi etc, insomma ho solo da perdere?
    la ringrazio anticipatamente

  • Gentile Ema, credo che nella valutazione debba tener conto del canone che percepirà,al netto delle tasse che dovrà pagare (imu, tasi e cedolare secca di solito più conveniente). se riuscisse ad affittare con un contratto a canone concordato di 3 anni + 2 avrebbe però la cedolare secca al 10% ed una riduzione anche per Imu e Tasi.

  • Giuseppe

    Buonasera Isabella volevo chiederle delle informazioni, tra qualche giorno scade il mio contratto di casa 4+4 e il mio padrone di casa mi ha proposto o il vecchio contratto ma con aumento,ho un contratto con cedolare secca 3+2 premesso che non mi ha mandato nessuna a/r ,e che non intendo dare nessun aumento, quale mi conviene? Grazie buone vacanze.

  • Gentile Giuseppe, se non ha ricevuto regolare disdetta lei potrebbe considerare avvenuto in automatico il rinnovo del contratto in essere alle stesse condizioni; considerando che il contratto 3 +2 con cedolare secca potrebbe avere vantaggi anche per lei in termini di risparmio dell'imposta di registro, maggiori detrazioni e magari un canone più basso considerando che deve rispettare i criteri del canone concordato.

  • Francesca

    gentilissima,
    ho affittato la mia casa a canone concordato con opzione cedolare secca. Me l'avevano consigliato anche perché, almeno così avevo capito, tale reddito non si sarebbe sommato al mio (sui 24.000 euro) e non avrei dovuto restituire gli 80 euro mensili che mi vengono aggiunti alla busta paga. Così pare non sia...può spiegarmi? grazie!

  • Gentile Francesca, il reddito da locazione non si somma al suo reddito personale per il calcolo dell'irpef, ma per il calcolo del suo reddito lordo totale anche tale guadagno si somma con relative conseguenze.

  • Anna

    Buongiorno, sono proprietaria di un appartamento, nel quale vivo e Vorrei affittare le altre tre stanze libere. Considerando che il mio unico reddito deriverebbe da questa locazione e che mi frutterebbe circa 9000 euro all'anno, mi conviene optare per la cedolare secca? grazie

  • Gentile Anna se non ha diritto a detrazioni Irpef direi che la cedolare secca risulta il regime più conveniente nel senso che implica una minore tassazione.

  • Vittorio

    Buongiorno Dott.ssa Tulipano,
    Ho un dubbio da risolvere.
    Nel settembre 2014 ho sottoscritto un contratto di affitto 4+4 intestato a me e ad un'altra persona.
    Nel dicembre del 2014 ho acquistato la mia prima casa ricorrendo ad un mutuo. Ho spostato la residenza nel luogo dove ho comprato e in fase di dichiarazione scarico gli interessi passivi.

    La mia domanda è;
    Riesco a mettere a detrazione anche l'affitto o avendo spostato la residenza commetterei qualche cosa di illecito?

    Spero riusciate a risolvere questo dubbio.

    Grazie.

    Cordiali saluti.

  • Gentile Vittorio la residenza è una sola, quindi se ha tale residenza nell'immobile di proprietà non può usufruire anche delle agevolazioni per l'immobile in affitto.

  • GIANNI

    Gentilissima Isabella,vorrei chiedere ..,come e possibile fare la cedolare secca a 10 %..,si fa in comune o devo fare contratto a canone concordato?Grazie.

  • Gentile Gianni la cedolare al 10% viene riconosciuta sui contratti a canone concordato di 3 +2 stipulati in comuni ad alta densità abitativa o per studenti fuori sede.

  • carmen maione

    Gentilissima Dottoressa Tulipano,vorrei informazioni circa il mio caso,che vengo ad esporle: io e mia sorella,studentesse universitarie fiscalmente a carico di nostro padre,abbiamo ricevuto in eredità da nostra nonna il 50% di un appartamento,che verrà presto dato in affitto.VORREMMO SAPERE SE PER NOI ,prive di reddito,nel effettuare il contratto di locazione,conviene applicare la cedolare secca o meno e se nostro padre avrà conseguenze sulle detrazioni irpef per noi figlie,visto che dall'affitto si ricaverebbe un reddito di circa 3500 euro da dividere in due.Nel salutarla gentilmente,le chiedo la possibilità di avere una risposta in breve termine all'indirizzo email scrivente,che puo contattare nel caso in cui volesse maggiori delucidazioni.Distinti saluti, Carmen Maione.

  • Buongiorno Carmen, non avendo altro reddito per cui usufruire delle detrazioni la cedolare risulterà più conveniente e quindi potreste valutare il contratto a canone concordato per applicare l'aliquota minima al 10%. Considerato il reddito totale dovreste rimanere a carico di vostro padre e quindi non avere conseguenze sulle detrazioni.

  • Roberto

    Buongiorno vista la sua gentilezza nel rispondere avrei un quesito da proporLe. Devo affittare un appartamento a Giulianova a 380€ . L'affittuaria ad oggi nn sa dirmi se resterà solo per 8 mesi o se invece rimarrà in affitto per un periodo molto più lungo. La mia compagna che è proprietaria ha un reddito di circa 29.000€ da dipendente. Che tipo di contratto /tassazione le conviene? La ringrazio per l'attenzione. Roberto Senati

  • Buongiorno Renato, attualmente la tassazione agevolata è prevista per i contratti a canone concordato (non so se la cifra rientra in quella prevista dall'accordo territoriale di Giulianova) di 3 anni + 2; potendo lasciare all'inquilino la facoltà di dare disdetta con un preavviso minimo di 3 mesi. Per questo caso la sua compagna potrebbe scegliere la cedolare secca al 10%; con un contratto libero 4 +4 o transitorio di 18 mesi massimo (da 1 a 18) la cedolare sarebbe del 21%; quindi il 10 o il 21% di quanto percepito dall'affitto annuale indipendentemente dal reddito di partenza.

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