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Quanto e quando conviene la cedolare secca? Una guida per punti per una scelta consapevole.

by Isabella Tulipano
in Esperto
on Maggio 28, 2015
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Siamo nel periodo caldo delle dichiarazione dei redditi e oggi più che mai i proprietari di immobili concessi in affitto si fanno i conti in tasca e cercano di capire esattamente quanto peserà, in termini di tasse, il loro investimento (bene concesso in locazione) e se la scelta relativa al regime fiscale, IRPEF o cedolare secca, sia la scelta giusta. E se non fosse così, se la scelta non fosse quella giusta, posso ancora cambiare idea?

Salve, sono Benedetto e le scrivo per un problema che mi si è presentato pochi giorni fa durante la compilazione del 730 presso il CAF. Ho acquistato una casa circa 2 anni fa, in provincia di Trapani e, da circa 1 anno e mezzo è affittata. Mi sono presentato al Caf con tutti i documenti alla mano, e a mia sorpresa alla fine del conteggio è uscito fuori che devo allo Stato circa 1.500euro di tasse dovute agli introiti dell'affitto. Inoltre mi ha detto l'assistente che dovrò pagare anche un anticipo per il prossimo anno.
Capisce la mia situazione. Mi sono buttato alla ricerca di qualche escamotage su internet, ma nulla, se non cambiare il contratto in cedolare secca.
Premetto che sono un ignorante in materia, quindi mi affido a lei. Cosa mi consiglierebbe di fare per riuscire a pagare qualcosina meno? e frutterebbe il cambio del contratto in cedolare secca??
Distinti saluti.

 

Gentilissimo Benedetto,
ringraziamo per la fiducia che ci accorda e proviamo insieme a chiarire alcuni punti che ci auguriamo possano esserle d'aiuto per trovare la strada migliore e più redditizia.


• Mentre in regime IRPEF il reddito da locazione si somma ai redditi personali e sconta l'aliquota marginale (le aliquote partono dal 23%), in cedolare secca il reddito da locazione viene isolato e su di esso si applica un'aliquota fissa del 21% o del 10%, a seconda del tipo di contratto.
• Il contratto a canone concordato di 3 anni +2, applicabile nei comuni ad alta densità abitativa, e quello per studenti universitari fuori sede, risultano la tipologia di contratto più conveniente, dal momento che per queste tipologie è possibile applicare l'aliquota agevolata di cedolare secca del 10%.
• La scelta del regime fiscale con cui tassare i guadagni derivanti dall'affitto va indicata in sede di dichiarazione dei redditi, ma la scelta può avvenire: o nel momento di prima registrazione del contratto, o in qualsiasi annualità successiva alla prima (entro il termine di trenta giorni valido pe ril rinnovo di registrazione), inviando comunicazione all'inquilino con raccomandata e all'Agenzia delle Entrate compilando il Modello RLI.
La scelta del regime fiscale è una scelta personale di ogni singolo proprietario, nel caso in cui ci fossero più proprietari per lo stesso immobile ognuno di loro può esprimere autonomamente la preferenza per l'uno o l'altro regime.
• La cedolare secca può essere scelta solo da proprietari privati, per unità immobiliari accatastate come abitative ed usate per scopi abitativi da inquilini privati.
• La cedolare secca assorbe l'imposta di registro, bolli e rinnovi; implica però la rinuncia all'aggiornamento Istat e a qualsiasi aumento del canone richiesto.
• Le aliquote della cedolare secca si applicano al 100% del canone annuo; in regime IRPEF il canone annuo di locazione si dichiara al 95% nel caso di contratti a canone libero e al 66,5% in caso di contratti a canone concordato e per studenti universitari fuori sede.
• Il reddito totale su cui calcolare l'ISEE (indicatore della situazione economica equivalente) in caso di scelta della cedolare secca implicherà un valore più alto, determinato dal reddito personale + 100% del reddito da locazione; mentre al reddito personale sommo il 95% o 66,5% del reddito da locazione in caso di regime IRPEF. Con relative conseguenze sulla fascia di reddito di appartenenza per calcolo delle rette scolastiche, ad esempio.
• Stessa cosa per il meccanismo di calcolo delle detrazioni , per figli a carico ad esempio, la cui formula sottrae ad una cifra fissa il reddito totale; più è alto il reddito totale, minore sarà la detrazione a cui si ha diritto.
Le detrazioni Irpef (per esempio per ristrutturazioni ) non si possono scontare dall'importo dovuto come cedolare secca; per cui il contribuente con un ricco bonus fiscale potrebbe non sfruttare a pieno l'agevolazione.
• La cedolare secca va versata in acconto con metodo storico; per il primo anno è possibile non versare l'acconto (o a scelta del proprietario farlo con metodo previsionale), successivamente si versano acconti a giugno e novembre, come per l'Iva.

 

Alla luce di questi punti salienti, è chiaro come la valutazione della convenienza o meno del regime di cedolare secca appaia un'operazione complessiva e molto soggettiva, non catalogabile per generalizzazione in tabelle prestabilite.


Possiamo, però, escludendo l'analisi specifica che rimandiamo a Benedetto, calcolare le imposte da pagare in un ipotetico "caso x" dove:


a. Benedetto ha un reddito personale da assoggettare ad Irpef di 16.500 euro ed un reddito da locazione, derivante da un contratto libero di 4 anni + 4 con canone mensile di 500 euro. In questo caso i 6.000 euro totali verranno dichiarati al 95% (5.700 euro) e sommati al reddito personale, scontando un'aliquota marginale del 27%. Pertanto, di imposta IRPEF sull'affitto percepito in un anno Benedetto pagherebbe 1.539 euro.

 
b. Benedetto ha un reddito personale da assoggettare ad Irpef di 16.500 euro ed un reddito da locazione, derivante da un contratto libero di 4 anni + 4 con canone mensile di 500 euro. Sceglie il regime alternativo di cedolare secca e dunque calcola il 21% sui 6.000 euro percepiti in un anno, pagando un'imposta di 1.260 euro; 279 euro in meno rispetto all'IRPEF.

 

Ora, a questo risparmio Benedetto dovrebbe: da una parte aggiungere il risparmio dovuto al mancato versamento dell'imposta di registro e delle addizionali Irpef nel caso di scelta della cedolare secca. Dall'altra parte dovrebbe considerare la rinuncia all'aggiornamento Istat, eventuali detrazioni che potrebbe non scontare e la situazione economica complessiva (22.200 euro nel caso a contro i 22.500 del caso b).

A voi la scelta consapevole!

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Presentazione Autore
Isabella Tulipano

Donna, per designazione naturale, accettata con orgoglio e vanto. Mamma, per scelta consapevole: impegnativa quanto appagante. Esperta in questioni tecniche, fiscali, legali sul mondo delle locazioni, per lavoro, ma soprattutto per passione e per deformazione filosofica: l'eccellenza non è un atto, ma un'abitudine.


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  • roberto

    dovrei affittare un appartamento a 400.00euro al mese non ho redditi da dimostrare e ho un mutuo da 625.00euromensili.come mi conviene affittarlo?

  • Gentile Roberto, attualmente i contratti che prevedono una tassazione più leggere sono quelli a canone concordato, quindi di 3 anni + 2 o per studenti fuori sede, a d esempio.

  • Rosa Maria

    Gentile Signora meglio affittare a studenti universitari o a canone concordato? Ho pensione minima e un appartamento a Milano di 80 mq zona Citta Studi. Grazie

  • Gentile Rosa Maria i contratti per studenti e quello di 3 anni + 2 prevedono sempre l'utilizzo del canone concordato e le agevolazioni del proprietario; quindi la scelta dipende dalla durata che vuole abbia il contratto che va a stipulare.

  • Antonino Dimartino

    Mi sorge spontanea una domanda: nel caso in cui il locatore fosse disoccupato e non ha altri redditi oltre il canone di locazione, quale regime fiscale è il più idoneo?

  • Gentile Antonino se non ha diritto a detrazioni irpef, la cedolare secca risulta più conveniente dal punto di vista di minore pressione fiscale; soprattutto se parliamo di cedolare al 10% su contratti concordati.

  • tommaso

    gentile isabella tulipano,
    approfitto ancora una volta della sua gentilezza:
    per un contratto ordinario, o in cedolare secca, che è stato registrato telematicamente, la risoluzione anticipata avviene telematicamente.
    domanda: si è tenuti lo stesso a presentare il modello RLI in AdE?

  • Buongiorno Tommaso, se ha comunicato la disdetta telematicamente ha lo stesso valore, quindi non c'è bisogno di andarci anche fisicamente.

  • tommaso

    gentilissima isabella, chiedo scusa se sono un pò fuori argomento ma mi chiedevo se, per un contratto in C.S. che non viene prorogato dopo i primi 4 anni, e quindi scadenza naturale, si è obbligati a comunicare la Risoluzione all'agenzia?
    grazie per eventuale chiarimento.

  • Gentile Tommaso, se il contratto scade in corrispondenza della scadenza naturale non è necessario comunicare la risoluzione.

  • simona

    Gentile Isabella,
    intanto grazie per la disponibilità.
    mi sono messa a leggere come funzionano i contratti di affitto ma dopo circa due orette ho più confusione che chiarezza. Chiedo quindi una sua opinione.
    Ho un mini appartamento completamente ammobiliato a Mirano (Ve) sul quale pago un mutuo di circa 400 euro mensili.
    Con un reddito di circa 24.000 che contratto mi conviene stipulare alla coppia di ragazzi che desiderano l'appartamento?
    Non ho figli al momento e nemmeno grosse spese mediche.
    Per quanto riguarda la durata, superiore ad un anno
    La ringrazio infinitamente

  • Gentile Simone potrebbe pensare ad un contratto di 3 anni + 2 a canone concordato che le garantisce un risparmio fiscale come cedolare (al 10%) e sull'imu.

  • Elio

    Salve,

    ho ricevuto in eredità due case. Una è dove risiedo (Salerno), l'altra, a Roma, la porrò presto in affitto ricavandone un reddito che non supererà i 1000 euro (può essere pure che l'affitto sarà sui 900 €). Precedentemente i miei (entrambi con redditi propri) avevano affittato la casa da porre in affitto scegliendo la cedolare secca. Adesso però si dovrà stipolare un nuovo contratto con un altro inquilino. Considerando che sono single e che quella rappresenterà l'unica mia forma di reddito cosa mi conviene fare? Intendo, oltre all'eventuale cedolare secca, che tipo di contratto adottare?
    Purtroppo non ne capisco assolutamente nulla, quindi qualsiasi suggerimento arriverà sarà per me preziosissimo. Molte grazie...

  • Buongiorno Elio, la forma di contratto più conveniente al momento risulta quella del contratto a canone concordato di 3 +2, dove perà il canone va calcolato sulla base dei parametri indicati dall'accordo territoriale di Roma. Per questo contratto non solo può scegliere la cedolare secca, ma questa è solo del 10%.

  • Elio

    Molte grazie per la risposta.
    Ultima domanda, se posso: lei quindi, oltre al tipo di contratto indicatomi, mi consiglia di avvalermi della cedolare secca?

  • Esatto Elio, di solito è un regime che implica una minore pressione fiscale; salvo il caso in cui abbia molte detrazioni irpef risulta più conveniente.

  • Elio

    Grazie mille, sempre piacevole trovare un così valido aiuto in persone che un attimo fa neanche sapevi l'esistenza. Grazie di cuore :)

  • Roberta

    Buonasera, mi scusi, sto preparando il contratto di affitto per tre persone che vengono in affitto per tre mesi per motivi di lavoro. Nello specifico ho il conduttore è un imprenditore edile che abiterà con tre operai e viene qua per fare un lavoro di ristrutturazione in un casolare nelle vicinanze. Intesterò il contratto a lui o devo mettere anche la P.I. dell'impresa edile? posso optare per la cedolare secca? non ho ben chiaro questo punto perché loro vengono ad abitare da me ma non è che ci fanno attività commerciale a casa mia, lavoreranno da un'altra parte... la ringrazio

  • Buongiorno Roberta, se il suo è un immobile ad uso abitativo lo può affittare solo come abitazione ed intestandolo a persona fisica può applicare la cedolare secca, stipulando un contratto transitorio.

  • Michele Tenace

    Gentilissima isabella, sto per dare im affitto la mia prima casa dove grava ancora un mutuo.
    Verra affittata ad una cooperativa che a sua volta fara entrare degli immigrati. Io ho un reddito annuo di circa 24500 euro e l'affitto sara di 320 euro al mese con un contratto 4+4 ,nel 730 oltre agli ineressi passivi ho spese mediche e veterinarie.
    Di solito senza affitto arrivo a essere a credito di circa 700 euro.
    La mia domanda è :che tipo di contratto mi conviene fare, per non perdere troppo credito, tipico o con cedolare secca? Grazie

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