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Registro anagrafe condominiale: obblighi e impegni per i proprietari.

by Isabella Tulipano
in Esperto
on Novembre 27, 2014
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La riforma del condominio sta comportando l'entrata in vigore di numerose misure che vanno un po' a modificare i rapporti tra i condomini e l'amministratore di condominio. Quest'ultimo deve diventare sempre più una figura professionale che gestisce ed amministra il condominio, con la cura e la burocrazia che di solito si applicano ad una società. Tra le ultime misure introdotte, quindi, quella dell'obbligo di tenere un registro con i dati anagrafici di chi vive nei vari immobili, oltre che i dati di chi ne è propreitario e/o ha un diritto reale.

Salve,
sono proprietaria di un immobile concesso in affitto da ormai 10 anni ad una famiglia che vive stabilmente in tale appartamento e che ha instaurato per questo anche un rapporto diretto con gli altri condomini e con l'amministratore di condominio.
Ora mi ritrovo con un ennesimo sollecito da parte dell'amministratore per la compilazione lui dice di una certificazione relativa alla mia proprietà immobiliare e copia del contratto di locazione in essere. Tale richiesta è lecita? Deve effettivamente inviargli l'autocertificazione compilata con i miei dati e il contratto completo?
Grazie per l'aiuto.
Manuela.

Cara Manuela,
in effetti possiamo confermare che l'art. 10 della Legge 220/2012 (che sostituisce l'art. 1130 del Codice Civile) specifica che l'amministratore deve curare la tenuta del registro di anagrafe condominiale. Tale anagrafe può essere paragonata ad una sorta di "carta d'identità" dell'immobile. I dati che l'amministratore raccoglie sono infatti le generalità dei singoli proprietari, dei diritti reali e dei diritti personali di godimento, comprensivi di codice fiscale, residenza anagrafica o domicilio, dati catastali di ciascuna unità immobiliare e ogni dato relativo alle condizioni di sicurezza. Se lei dovesse rifiutarsi di fornire tali dati lui potrebbe procedere raccogliendo tali dati in autonomia e chiedendole poi le spese per tali ricerche.


Rispetto al contratto d'affitto precisiamo che il successivo art. 18 della Legge 220/2012 (che sostituisce l'art. 63 delle disposizioni di attuazione del Codice Civile) all'ultimo comma prevede: "chi cede diritti su unità immobiliari resta obbligato solidalmente con l'avente causa per i contributi maturati fino al momento in cui è trasmessa all'amministratore copia autentica del titolo che determina il trasferimento del diritto".


La norma prescrive esplicitamente, quindi, che in caso di cessione dei diritti sull'unità immobiliare vi sia l'obbligo di inviare copia autentica del titolo, pena la responsabilità solidale del locatore con il conduttore per le obbligazioni verso il condominio che insorgono durante il periodo di locazione.


Pertanto possiamo dirle che in caso di locazione di unità immobiliare posta all'interno di un condominio, il proprietario è tenuto a trasmettere all'amministratore copia del contratto di locazione. Per agevolare l'assolvimento dell'obbligo di comunicazione dei dati richiesti, per l'istituzione del registro anagrafe condominiale, sono presenti modelli di autocertificazione (come quello che le avrà inviato il suo amministratore), che dovranno essere compilati dal proprietario e consegnato all'amministratore condominiale, unitamente alla copia del contratto di locazione.


Allo stesso modo, per analogia con il caso di un nuovo contratto di locazione, sarà opportuno effettuare la comunicazione all'amministratore di condominio anche in occasione del subentro che fosse avvenuto con riferimento ad un contratto di locazione in essere. La comunicazione all'amministratore di condominio andrà effettuata entro i 60 giorni successivi al subentro.

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Presentazione Autore
Isabella Tulipano

Donna, per designazione naturale, accettata con orgoglio e vanto. Mamma, per scelta consapevole: impegnativa quanto appagante. Esperta in questioni tecniche, fiscali, legali sul mondo delle locazioni, per lavoro, ma soprattutto per passione e per deformazione filosofica: l'eccellenza non è un atto, ma un'abitudine.


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  • Adriana

    Salve vorrei sapere se era mio dovere sapere dal principio dal proprietario di casa ke nel condominio in cui mi è stata affittata vive un pazzo malato di mente perché siamo succubi del suo malessere oggi si è scagliato contro mio marito e ho paura perché ho due bimbe piccole....tempo fa ci ha rotto il vetro della macchina i carabinieri chiamati più di una volta non possono fare niente perché è proprietario di casa questo signore pazzo

  • Buongiorno Adriano, diciamo che non essendo un aspetto strettamente legato all'immobile preso in affitto non potete dire che vi è stato omesso qualcosa di fondamentale; è vero però che se tale presenza risulta per voi non gestibile potreste chiedere una risoluzione immediata del contratto.

  • ELENA

    Buongiorno,
    siamo in un condominio di 18 appartamenti, stabile risalente agli anni '70, dove il proprietario si è sempre rifiutato di fare i lavori di manutenzione necessari (lo stabile non è in buone condizioni), ci ha addirittura addebitato il costo dello smaltimento del tetto in eternit del locale immondizia, che secondo me doveva essere a suo carico (e c'è molto altro da dire riguardo la manutenzione..).
    Tra tutti i condomini alcuni di noi abitano qui dagli anni '70, mentre in altri appartamenti sono arrivate famiglie nuove. A noi che abitiamo qui da tempo non è mai stato alzato l'affitto ed è sempre stato abbastanza basso, ora ci è arrivata una comunicazione di aumento dell'affitto (aumento consistente) con scadenza x tutti dicembre 2017, nonostante i vari contratti di locazione non abbiano tutti la stessa scadenza.
    Ci chiediamo se sia regolare che abbia inviato la comunicazione (con raccomandata a mano!) con la stessa scadenza x tutti e quindi per molti non c'è il preavviso di sei mesi che dovrebbe essere fatto per legge (secondo noi ognuno dovrebbe avere la scadenza in base al proprio contratto) e oltretutto un aumento così alto dell'importo di locazione, senza neanche avere l'immobile a norma.
    Grazie
    Elena

  • Buongiorno elena, non è possibile chiedere un aumento del contratto di affitto in maniera così arbitraria; al più il proprietario potrebbe, contratto per contratto, dare disdetta alla prima scadenza utile e quindi valutare una rinegoziazione del canone.

  • monica

    Salve,
    volevo sapere se posso contestare la spesa di 250 euro che l'amministratore mi ha richiesto come compenso dell'avvocato che ha provveduto a raccogliere i dati per costruire l'anagrafe condominiale. Purtroppo ho dimenticato di fornire i miei dati di proprietario dell'immobile ( non ho compilato un modulo che il portiere mi aveva consegnato) e lui ha proceduto senza un ulteriore sollecito.
    Io vorrei pagare solo le spese vive e comunque un importo consono visto che è di sua iniziativa che ha richiesto l'intervento di un professionista costoso per recuperare queste informazioni. E' possibile contestare questa richiesta?
    grazie mille
    Monica

  • Gentile Monica, diciamo che se era sua responsabilità compilare il modulo entro un termine e l'informazione le era stata fornita, ora l'amministratore ha agito forse frettolosamente, ma a ragione. Quindi la contestazione può anche avvenire ma non è certo che lei abbia ragione.

  • Simona

    Buongiorno, ho preso in affitto un appartamento in un condominio e prima di trasferirmi avrei bisogno di alcuni chiarimenti sugli impianti presenti nel palazzo e che il proprietario non sa darmi. Ho allora contattato l'amministratore di condominio, il quale mi ha risposto che io non posso fare alcuna richiesta ma che deve essere il proprietario a farle. Premetto che volevo solo sapere se nel condominio esiste una prabola condominiale... Vorrei sapere se il comportamento dell'amministratore è corretto: io in qualità di affittuaria non posso rivolgermi in alcun caso a lui, neppure per delle semplici informazioni ? Grazie

  • Gentile Simona non è un amministratore particolarmente disponibile, ma di fatto può opporsi alle sue richieste non a quelle del proprietario.

  • luciana

    buonasera,
    ho appena acquistato una proprietà in un condominio di Milano città per affittarlo con la formula a breve (minimo 15 gg) medio (massimo 12 mesi) periodo. L'amministratore mi ha detto che esiste un obbligo di comunicare al condominio l'occupante intestatario del contratto di affitto entro 60 gg. dall'inizio del contratto. ma io faccio solitamente un contratto TEMPORANEO che prevede un tempo anche inferiore ai 60gg. è lecito chiedere quindi le generalità del inquilino temporaneo??
    Grazie e saluti. Luciana

  • Gentile Luciana, per contratti brevi in effetti di solito non si comunicano le generalità; deve però informare l'amministratore del titpo di utilizzo che fa quindi della sua abitazione (casa vacanza?).

  • myra

    Buon giorno Isabella,senta io e la mia famiglia abbiamo un'autocarrozzeria a Biella e domani verrà il trbunale giudiziario,perchè una persona ci ha salvato il capannone tramite asta,solo che non abbiamo un contratto d'affitto perchè non vuole farlo però abbiamo già pagato qualcosa da maggio fino ora.Volevo sapere se ci sarò lo sgombo oppure no?Grazie mille per l'anicipo e come posso fare per registrare il denaro pagato senza contratto?

  • Gentile Myra vi sareste dovuti opporre in tribunale prima della sentenza e trovare documentazione del pagamento. Adesso provate a cercare domani stesso un avvocato che possa seguirci.

  • Myra

    Grazie mille del Suo aiuto dott.ssa.Secondo Lei ci sbatteranno?Buona giornata e grazie ancora!Cordiali saluti

  • Provate a trovare un modo per dimostrare i vostri pagamenti regolari e quindi chiedere di sospendere il provvedimento.

  • Myra

    grazie mille gent.ma Avv. C'è appena stato il tribunale giudiziario,ora hanno fatto un altro secondo rinvio,quindi sarebbe la proroga?E poi se non riuscissimo a trovare questa fideiussione,potrebbero sbatterci fuori?Grazie mille ancora del Suo prezioso aiuto in anticipo e scusi,buona giornata.Distinti saluti.
    Spero che andrà tutto bene!

  • sicuramente è fondamentale che troviate i documenti per dimostrare il vostro pagamento e un avvocato che possa seguirvi. In bocca al lupo.

  • francesco

    Spett. sono un amministratore di 5 appartamenti non iscritto a ruolo una carica tra noi condomini, vorrei sapere come comportarmi con i garage o appartamenti in affitto. A chi devo denunciarli e come. Grazie.

  • Gentile Francesco, stiamo parlando dell'istituzione di un vero condominio o solo di un'organizzazione interna? In ogni caso è giusto che lei si interfacci innanzitutto con i proprietari.

  • ori

    Gentile signora, io sono in affitto da 6 anni con un contratto 4+4 da 4 anni a questa parte tutti i periodi invernali si ripresenta la muffa sia sul tetto che dietro i letti e armadi, ho fatto presente al proprietario e mi a detto che siamo noi che teniamo chiuso e si crea quella muffa, allora in questi anni siamo stati attenti ad aprire tutte le mattine per far girare aria, l'anno scorso o anche pitturato tutta la casa e adesso all'arrivo del periodo invernale si ripresenta la muffa da per tutto. Volevo sapere come mi posso comportare con il proprietario perché sono stufo e voglio andare via al più presto possibile avendo tre figli piccoli e adesso temo veramente per la loro salute. Grazie di tutto

  • Gentile chiedere dopo 4 anni una risoluzione immediata del contratto potrebbe sembrare eccessiva; può in ogni caso dare disdetta e chiedere magari un preavviso più breve.

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