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Risoluzione anticipata del contratto: quanto mi costa non averci pensato prima!

by Isabella Tulipano
in Esperto
on Novembre 06, 2014
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Abbiamo parlato proprio la scorsa settimana di come inviare una disdetta corretta ed inappuntabile, spiegando che ci sono termini di preavviso da rispettare, ma anche adempimenti burocratici da onorare. A questo proposito sottolineiamo che la registrazione, la proroga e la risoluzione del contratto sono obblighi e quindi se non adempiuti comportano il pagamento di relative sanzioni e soprattutto l'accertamento da parte dell'Agenzia delle Entrate di competenza.

Nell' 1/12/2009 ho stipulato un contratto di affitto con il proprietario dell'appartamento e pagando, in ritardo, al 19/01/2010 la registrazione del contratto di affitto e pagando con il mod. F23, l'anno 2010. Nel gennaio 2011 ho pagato l'annualità in corso sempre in ritardo, pagando in tutte e due le volte sanzione e interessi. A dicembre 2011 ho dato la disdetta dell'appartamento con regolare raccomandata dando i tre mesi di preavviso, avendo ricevuto un appartamento delle case popolari. L'Agenzia delle entrate mi manda degli avvisi di liquidazione delle imposte erogazione delle sanzioni. Andando presso la sede dell'agenzia e mostrando le carte di avvenuto pagamento, lo stesso ufficio territoriale mi ha imposto, per chiudere il tutto, di pagare con codice tributo 113T, 671T e 731T la somma di Euro 92,00 per risoluzione anticipata del contratto di affitto. E' regolare tutto ciò e debbo pagare questa cifra per chiudere il tutto? Attendo una risposta e ringrazio per il disturbo che vi arrecherò, vi invio distinti saluti.
Roberto

Gentile Roberto
confermo la necessità di registrare la risoluzione anticipata presso l'agenzia delle entrate per la chiusura ufficiale del contratto. La somma dovrebbe essere di 67 euro, ma considerando che andava comunicata entro 20 giorni, il totale di 92 euro deriva dall'applicazione delle sanzioni:
• 67 euro risoluzione anticipata (113 T)
• Sanzione calcolata come il 30% di 67 euro, essendo trascorso più di un anno dall'obbligo, quindi 20 euro
• Interessi legali calcolati giornalmente, quindi da gennaio 2012 alla data di contestazione nel 2014.

Riportiamo quindi di seguito alcune precisazioni in merito al meccanismo e alle modalità di applicazione delle sanzioni in caso di mancata registrazione o di semplice ritardo nella presentazione degli adempimenti successivi.
Esiste uno specifico strumento che permette ai contribuenti di autodenunciare queste irregolarità e per questo poter usufruire di sanzioni ridotte rispetto a quelle richieste al nostro lettore Roberto, in quanto si autodenuncia la mancanza.
Tale strumento è il IL RAVVEDIMENTO OPEROSO.

Il "ravvedimento operoso" introdotto dall'art. 13 del decreto legislativo n. 472/97, come modificato dai decreti legislativi n. 203 del 5 giugno 1998, n. 422 del 19 novembre 1998 e n. 99 del 30 marzo 2000, nonché dal decreto-legge n. 185 del 29 novembre 2008 (convertito con modificazioni dalla legge n. 2 del 28 gennaio 2009), è applicabile a tutti i tributi e quindi anche all'imposta di registro sui contratti di locazione ed affitto di immobili urbani.
Si tratta della possibilità di correggere errori ed omissioni o di versare in ritardo l'imposta dovuta beneficiando di una riduzione delle sanzioni.

La regolarizzazione avviene con il pagamento:
• delle somme dovute a titolo di imposta di registro;
• della sanzione amministrativa (comunque ridotta);
• degli interessi di mora, calcolati giornalmente al tasso legale annuo, attualmente dell' 1%

ATTENZIONE!!
Il ravvedimento è possibile se non sia già intervenuto l'ufficio con atti di contestazione, di accertamento ovvero con accessi, ispezioni e verifiche di cui il contribuente ha avuto formale conoscenza.

Attraverso il ravvedimento operoso è possibile regolarizzare sia la tardiva registrazione dei contratti di locazione, che il tardivo pagamento dell'imposta di registro dovuta a seguito di proroga, risoluzione e cessione degli stessi.

Tardiva registrazione del contratto
Per chi non provvede alla prima registrazione del contratto di locazione è possibile porvi rimedio:
• entro 90 giorni dal termine di scadenza previsto, a condizione che vengano versate sia l'imposta dovuta che la sanzione ridotta del 12 per cento (1/10 di 120%) dell'imposta dovuta o dell'imposta in misura fissa e che, entro lo steso termine, l'interessato presenti l'atto per la registrazione;
• entro un anno dal termine di scadenza previsto, purché vengano versate sia l'imposta dovuta che la sanzione ridotta del 15 per cento (1/8 di 120%) dell'imposta dovuta o dell'imposta in misura fissa e che , entro lo stesso termine, l'interessato presenti l'atto per la registrazione.

Tardivo pagamento dell'imposta
Per regolarizzare la mancata effettuazione, alla scadenza prevista, di un pagamento d'imposta dovuto, ad esempio per la proroga, la cessione o la risoluzione di un contratto di locazione, occorre versare, oltre all'imposta non pagata:
• una sanzione del 3% dell'imposta dovuta ( 1/10 del 30% ), se il pagamento viene effettuato entro 30 giorni dalla scadenza ordinaria;
• una sanzione del 3,75% dell'imposta dovuta ( 1/8 del 30% ), se si provvede entro 1 anno dalla scadenza prevista.
Il recente Art. 23, comma 31, del decreto legge n. 98/2011, offre un'ulteriore possibilità a chi ha un ritardo entro 14 giorni: la sanzione è solo lo 0,2% per ogni giorno di ritardo.

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Presentazione Autore
Isabella Tulipano

Donna, per designazione naturale, accettata con orgoglio e vanto. Mamma, per scelta consapevole: impegnativa quanto appagante. Esperta in questioni tecniche, fiscali, legali sul mondo delle locazioni, per lavoro, ma soprattutto per passione e per deformazione filosofica: l'eccellenza non è un atto, ma un'abitudine.


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  • Rita

    In aggiunta al mio post precedente:
    In realtà il proprietario non ci ha imposto o chiesto di posticipare il preavviso. Mi chiedevo solo se siamo noi come inquilini a dover andare all'Agenzia delle Entrate a chiudere il contratto ed eventualmente pagare penali e/o sanzioni, o e il proprietario a doverlo fare?
    Grazie, ancora

  • Gentile Rita, come per le imposte di registro la responsabilità è solidale, di solito poichè la disdetta è l'inquilino a darla, dovrebbe essere lo stesso ad occuparsi della risoluzione e pagare l'imposta di 67 euro se prevista.

  • Rita

    Buongiorno Isabella,
    siamo inquilini di una casa da novembre 2012 con un contratto 4+4.
    Il 9 di novembre di quest'anno abbiamo acquistato casa e abbiamo anticipato al proprietario (niente di scritto) che avremmo lasciato casa entro la fine di novembre. Avremmo dato disdetta anche prima solo che la pratica per l'acquisto della casa è stata lunga e complicata e non speravamo in un esito positivo quindi abbiamo preferito aspettare a dare disdetta.
    Ora, ho ben presente che avremmo dovuto dare disdetta 6 mesi prima.. ma per ovviare a questo si può dare lo stesso disdetta pagando delle penali/sanzioni in modo che il contratto di locazione si chiuda e riuscire ad avere una situazione "pulita"? Non vorrei che una volta fatta la residenza nella casa nuova risultassimo con il contratto ancora in essere e con la casa di proprietà quindi con il problema di pagare l'IMU come seconda casa.
    Cosa mi consigli di fare?
    Grazie in anticipo, buona giornata!

  • Gentile Rita la residenza potrebbe essere spostata e risultare valida anche se ha intanto in atto un altro contratto; provi comunque a cercare un accordo con la proprietà per ridurre il preavviso e quindi trovare magari un nuovo inquilino che prenda il suo posto.

  • Lu'

    Buongiorno
    sono in affitto da oltre 10 anni, ma non ho mai avuto il contratto, nonostante l'abbia chiesto più e più volte. Ora, causa acquisto altro immobile devo recedere, ma non ho intenzione di dare 6 mesi di disdetta perché vorrei trasferirmi al più presto. E' fattibile impugnare il fatto di non aver mai visto il contratto e quindi non avere idea dei tempi di disdetta, proponendo di lasciare la caparra e qualche mobile acquistato?
    Ringrazio

  • Isabella Tulipano

    Salve Lu',
    potrebbe verificare l'avvenuta registrazione del contratto presso l'ufficio AdE di riferimento. Nel caso il contratto non fosse stato registrato le cose cambierebbero perché, stando ad un filone giurisprudenziale attuale, il contratto sarebbe da considerare nullo con conseguenze pesanti per il locatore.
    Ma dando per scontato che la registrazione sia avvenuta e che semplicemente lei non abbia copia (copia che può comunque richiedere all'AdE nel caso la verifica di cui sopra fosse positiva), non vedo margini per non rispettare il preavviso.
    Le suggerirei di "negoziare" col locatore una rapida fuoriuscita, magari prevedendo un paio di mensilità (o il deposito versato) a titolo di indennizzo per il mancato preavviso. Lui potrà riaffittare rapidamente il suo immobile avendo in tasca comunque una somma e lei potrà trasferirsi da subito.
    Certo, il locatore dovrà essere d'accordo ma ci sono i mezzi per convincerlo (io le ho dato un suggerimento, poi dal punto di vista quantitativo i punti d'incontro possono essere diversi).

  • antonio

    buongiorno isabella vorrei capire io ho un appartamento in affitto cn un contatto di4 anni ho dimenticato di mandargli a disdetta 6 mesi prima che poi in verità nemmeno sapevo di questo credevo 1 volta scaduto il contratto finiva tutto invece si e rinnovato di altri 4 anni io sono disoccupato da più di 2 anni e avevo gia detto al affittuaria che la casa era in vendita ragione che con quei soldi volevo crearmi un lavoro perché con i soldi del affitto non ci arrivo a fine mese come potrei fare per liberarmi del affittuaria che adesso nn vuole uscire grazie cordiali saluti per la mia mail antonio20015@gmail.com

  • Isabella

    Buongiorno Antonio,
    spiace per la sua situazione, ma ben poco potrà fare per costringere il conduttore ad andarsene (sempre che paghi il canone ovviamente). Per poter vendere l'immobile libero da inquilini dovrà aspettare la prossima scadenza comunicando, almeno 6 mesi prima, la sua intenzione di non rinnovare. Teoricamente lei potrebbe vendere l'immobile anche ora, pur sapendo che in quel caso ne ricaverebbe un prezzo inferiore. In bocca al lupo.

  • Caterina De Rosa

    Buona sera, oggi sono stata dal ragioniere del mio proprietario di casa xche ii gli lascio la casa, il mio contratto scade a maggio 2017 e il ragioniere mi ha chiesto 150 € da pagare tra marche da bollo la tassa da 67 € e poi nn so è giusto il sui calcolo o è esagerato

  • Gentile Caterina, per la risoluzione in sè deve pagare i 67 euro; il resto credo sia relativo alle sue competenze.

  • gervi car

    ho affittato un appartamento il 15 dicembre 2015 4+4 cedolare secca.. il 6 giugno 2016 il conduttore mi tel e mi dice che il 17 giugno lascia l'appartamento. cosa devo fare? nel contratto c'è scritto che doveva avvisarmi 3 mesi prima e questo non e stato fatto. ci sono delle spese per la chiusura del contratto e chi deve pagarle? grazie
    Carmela

  • Gentile lei può chiedere che i tre mesi vengano comunque rispettati e quindi potrebbe valutare di trattenere il deposito se versato, quando chiuderà il contratto, quindi dopo i tre mesi se non accetta una chiusura prima, allora dovrà registrare la risoluzione anticipata del contratto tramite rli e non ci sono imposte da pagare in regime di cedolare secca.

  • chiara

    Gentile Isabella
    Mio marito ha affittato un immobile a degli studenti con un contratto di due anni. Una volta giunto all'agenzia delle entrate tuttavia l' impiegata ci ha consigliato di registrare e dunque di pagare le tasse per un solo anno. Così abbiamo fatto. Dopo il primo anno, infatti, i ragazzi sono andati via. Cosa dobbiamo fare ora? Grazie per una eventuale risposta

  • Gentile Chiara se il contratto si è concluso prima della scadenza va comunicata la risoluzione anticipata del contratto.

  • Alessandra

    Buongiorno Isabella,
    a ottobre 2011 ho dato in locazione un appartamento con contratto 4+4. A settembre 2012, a seguito di regolare comunicazione di risoluzione anticipata, detto inquilino ha lasciato l'appartamento. Ad ottobre 2012 ho locato l'appartamento ad altro locatario, scegliendo il regime della cedolare secca, ma senza registrare la risoluzione anticipata del contratto del 2011.
    Ora mi è arrivata una cartella di equitalia in cui mi si contesta, non la mancata registrazione della risoluzione anticipata del contratto del 2011 ma il mancato versamento della seconda annualità dell' imposta di registro relativa allo stesso contratto (in realtà non più in essere).
    Per evitare di pagare tale cartella, mi è stato consigliato di fare il ravvedimento operoso in relazione alla risoluzione anticipata del contratto del 2011. Secondo lei è corretto? E se si, come procedere: è necessario fare ricorso o basta recarsi alla agenzia delle entrate con il versamento effettuato per il ravvedimento operoso? Grazie anticipatamente.

  • Gentile Alessandra direi che le conviene recarsi presso l'agenzia delle entrate per chiarire la situazione; il ravvedimento operoso riguarderebbe la mancata registrazione della risoluzione anticipata; ma di solito si può procedere con questo istituto prima dell'accertamento. Quindi se lei può dimostrare che non deve versare il rinnovo della registrazione può a questo punto mettersi d'accordo con l'agenzia per la procedura corretta.

  • Maria

    Buongiorno,
    ho un contratto con cedolare secca di 6 mesi e mi scade il 30 settembre. Devo dare il preavviso anche a scadenza di contratto o posso andare via senza preavviso?

  • Gentile Maria se il contratto prevedeva un rinnovo automatico, dovrebbe dare comunque sei mesi di disdetta perché sarebbe stato automaticamente rinnovato; se invece parliamo di un transitorio a scadenza allora deve rispettare la scadenza indicata in contratto.

  • Maria

    Salve Isabella,cosi c'è scritto sul contratto: è stipulato per una durata di 6 mesi e,fatto salvo l'articolo 2,cessa senza bisogno di alcuna disdetta.
    Punto2:Ai sensi di quanto previsto dall'accordo tra sindacati degli inquilini sunia,ecc, le parti concordano che la presente locazioneha natura transitoria che l'abitante ha l'esigenza di abitare nell'immobile per un periodo non eccedente i 6 mesi per lavoro a tempo determintato. Secondo me come è scritto qui non devo dare preavviso o sbaglio? quando scade posso andare via ovviamente lo avviserei questo mese ma credo che posso anche dirglielo 1 settimana prima o sbaglio?

  • esatto Maria, per come è formulato lei deve lasciare l'immobile allo scadere di sei mesi; per correttezza può ricordare al proprietario tale scadenza.

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