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Risoluzione anticipata del contratto: step by step.

by Isabella Tulipano
in Esperto
on Settembre 02, 2016
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risoluzione del contratto di affitto facile e veloce

Come chiudere un contratto d’affitto senza alcun rimpianto.


Il primo, fondamentale, step è quello di prendere coscienza della volontà o più spesso necessità di dover lasciare l’immobile in cui si vive in affitto. Da pochi giorni, mesi o anni: in ogni caso se non siamo a scadenza contrattuale si parla di risoluzione anticipata del contratto e sappiamo orami che è una facoltà concessa all’inquilino in un contratto di affitto in qualsiasi momento, soprattutto per gravi ed oggettivi motivi. In teoria nessun problema, in pratica?

Semplificazione: di questo crediamo abbiano bisogno inquilini e proprietari che si trovino a dover affrontare una separazione, più o meno consensuale, del loro rapporto di affitto.
Ci siamo occupati delle motivazioni, della riconsegna dell’immobile in buono stato e quindi della restituzione del deposito, ci concentriamo oggi sulla parte burocratica, quella più noiosa?
Certo.. la più noiosa ma anche quella più importante per poter dire di aver definitivamente chiuso con quel contratto.


I 5 step per chiudere, DEFINITIVAMENTE, un contratto d’affitto.


1. Inviare, tramite raccomandata, la lettera di disdetta. Si può usare un fac simile facilmente reperibile in rete o semplicemente impostare una scrittura in cui si comunica l’intenzione di lasciare l’immobile in affitto per specifiche motivazioni, che ricordiamo devono essere oggettive e intervenute successivamente alla presa in affitto dell’immobile;


2. Calcolare i mesi di preavviso previsti da contratto; se non specificato diversamente (per esempio 3 mesi) di solito parliamo di sei mesi, e quindi riportare la data ultima entro cui l’immobile verrà liberato; mettendosi d’accordo per le modalità di:
a. Riconsegna delle chiavi
b. Sopralluogo per verificare lo stato dell’immobile e di eventuali arredi
c. Restituzione del deposito cauzionale

3. Registrare presso l’agenzi delle entrate la risoluzione anticipata del contratto con modello RLI. Potrebbe occuparsene direttamente l’agenzia immobiliare che gestisce l’immobile o occuparsene in prima persona l’inquilino e/o il proprietario consegnando il Modello Rli (qui la versione editabile) che va compilato nella Sezione II: Adempimento successivo, nella quale indicare il codice 4, corrispondente alla “Risoluzione”. Indispensabile riportare la data relativa alla data effettiva di rilascio del bene (entro 30 giorni dalla chiusura del contratto è indispensabile comunicare l’adempimento, pena pagare delle sanzioni) e gli estremi del contratto. Di solito gli estremi di registrazione sono composti da: Codice Ufficio – Anno – Serie – Numero, e il Sottonumero. Al modello Rli va allegato copia del pagamento, tramite F24 Elide, di 67 euro, fisse, in caso di redditi assoggettati ad Irpef e non a cedolare secca. Il tributo si paga con modello F24 elide, riportando i dati anagrafici, il codice tributo 1503 (risoluzione).


4. Chiudere o volturare i contratti per le utenze attive (non dimenticate la tassa sui rifiuti), se intestate all’inquilino che va via. Si trovano on line modelli per l’uno o l’altro adempimento ed anche in questo caso è necessario avere la registrazione della risoluzione che attesta la chiusura effettiva del contratto.


5. Comunicare il nuovo indirizzo o attivare il servizio offerto dalle poste per far recapitare la corrispondenza al nuovo recapito: non vorrete perdervi la cartolina del vostro amico beatamente in ferie mentre eravate alle prese con l’annoso trasloco!

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Risoluzione anticipata del contratto: quanto mi costa non averci pensato prima!

Presentazione Autore
Isabella Tulipano

Donna, per designazione naturale, accettata con orgoglio e vanto. Mamma, per scelta consapevole: impegnativa quanto appagante. Esperta in questioni tecniche, fiscali, legali sul mondo delle locazioni, per lavoro, ma soprattutto per passione e per deformazione filosofica: l'eccellenza non è un atto, ma un'abitudine.


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  • Carmine

    Ho dato in locazione un appartamento per 4 anni + 4. con decorrenza dal 1° aprile 2015 al 31 marzo 2019.
    Riguardo alla scadenza ho inserito la dicitura "I conduttori hanno facoltà di recedere anticipatamente dal contratto per gravi motivi, dandone preavviso, a mezzo di raccomandata a.r., almeno sei mesi prima della data di scadenza annuale. In tal caso corrisponderanno fino al rilascio dell’immobile il canone, le spese accessorie e l’importo della tassa di registro per l’anticipata risoluzione del contratto." Mi hanno fatto richiesta di risoluzione anticipata causa trsferimento per lavoro in altra regione. Posso pretendere, riportandomi alla diciture del contratto, il pagamento delle mensilità fino al 31 marzo 2018 (scadenza annuale)?
    Grazie per l'attenzione prestatami.
    Cordiali saluti
    Carmine

  • Gentile Carmine, quanto inserito non è regolare. Quindi gli inquilini dovranno pagare fino a scadenza del termine di preavviso, non oltre.

  • Daniela

    Buongiorno. Io ho un contratto 3+2, e a ottobre mi scade questi 5 anni. Devo dare obligatoriu la disdetta anche se mi scade o posso andarmi tranquilla ? Grazie

  • Gentile Daniela, se non le interessa rimanerci di più deve dare regolare disdetta.

  • silvano

    buonasera, nel ringraziarvi per la competenza del vostro sito chiedo un consiglio all'esperto. Contratto 4 +4 in cedolare valevole da 1/8/2013 e prima scadenza 31/7/2017 . L'inquilino verbalmente ( poi seguirà raccomandata) mi ha annunciato la risoluzione del contratto con effetto 31/7/2017. Sebbene nel contratto siano previsti 6 mesi di preavviso ci siamo accordati per un preavviso di soli tre mesi per agevolare l'inquilino ma il dubbio è se ciò sia consentito . Altra domanda : essendo il 31/7/2017 la data della prima scadenza del contratto , quindi non prorogato, all'Agenzia delle Entrate devo comunque inviare mod RLI per comunicare la cessazione o no ? Grazie e buon lavoro. P.S. E ' possibile avere la risposta oltre che in rubrica anche in mail.

  • Buongiorno Silvano,
    potete certamente mettervi d'accordo per una risoluzione in tempi più brevi; di solito coincidendo con la scadenza non è necessario comunicare la risoluzione anticipata.

  • Sara

    Buonasera, chiedo cortesemente la sua consulenza.
    Io sono in affitto con contratto 4+4 scaduto la prima volta ad ottobre 2016.
    Il proprietario ha trovato da vendere, io ho chiesto che mi venga incontro con le spese di trasloco e lui mi ha risposto che se chiedo troppo (io non ho ancora proposto nessuna cifra) lui può chiedere lo sfratto e mandarmi via senza darmi nulla... vorrei sapere se davvero lo può fare...
    Grazie per l'attenzione, saluti
    Sara

  • Gentile Sara, se non c'è stata la chiusura del contratto al 2016, il contratto è stato rinnovato e quindi per altri 4 anni. Per cui lei potrebbe ora pretendere la registrazione della proroga e rimanere fino al 2020.

  • Pia

    Salve, sono in affitto da circa 30 anni, ora dovrei andarmene perchè devo acquistare casa , mi spetta la buonauscita?

  • Gentile Pia nel caso di abitativo non è prevista la buonuscita, anche perchè è lei a fare questa scelta.

  • Ioana Raluca Tudorache

    Salve Isabella io vorrei un informazione ho preso in fitto un piccolo app di 38mq mq a Felino in provincia di Parma von contratto semestrale pagando 900€ di cauzione 450€ un mese all 'aggenzxia e 2700€ di locazione lo rinnovato per 2 volte con il proprietario pagando 2700€ per la terza volta il proprietario ha riportato mandato all'aggenzzia per farmi pagare il mese in più (prima aveva ritirato il mandato all'aggenzxia) mi chiedo ma sé il fitto e in corso perché dovrei pagare pure il mese all' agenzia? Sul contratto infatti prevede che il contratto si rinnovas in automatico se non c e da entrambi le parti nessuna comunicazione di recidere il contratto ? Poi a chi tocca pagare la registrazione contratto di volta in volta ?

  • Gentile Iona la mensilità è dovuta se c'è attività di mediazione; quindi se in realtà l'agenzia non ha in questo caso fatto attività di intermediazione, al più potrà pagare una cifra per la parte di servizi erogati. Per la registrazione le spese vanno divise solitamente al 50% tra le parti.

  • Caterina

    Salve Isabella, le chiedevo una info abbastanza urgente: posso chiudere un contratto di locazione in un' agenzia delle entrate diversa da quella dove è stato aperto? (Es ho fatto l'apertura a Reggio Emilia..Posso presentare la chiusura a Modena?)
    La ringrazio!!

  • Buongiorno Caterina rispetto all'agenzia fisica di solito dovrebebro corrispondere; quindi non potrebbe farla in un'altra città; potrebbe però procedere con la risoluzione on line.

  • Gino

    Salve ho affittato un appartamento a due studentesse universitarie con contratto agevolato e cedolare secca. Questo tipo di contratto prevede una durata minima di sei mesi. Ora entrambe le inquiline mi chiedono di concludere anricipatamente il contratto per cui non arrivo ai sei mesi mini previsti. Come mi consiiglia di comportarmi, anche per non perdere eventuali agevolazioni IMU? Grazie mille per la consulenza.

  • Gentile Gino, le studentesse dovrebbero in ogni caso darle un preavviso minimo, quindi a conclusione di questo può chiudere il rapporto di affitto. Per i mesi concessi in affitto a canone concordato l'imu sarebbe in ogni caso agevolata.

  • Gino

    Il preavviso che mi hanno dato è corretto. Il mio dubbio si riferisce alle agevolazioni derivanti dal contratto per studenti universitari: vorrei evitare di perderle visto che, a causa della chiusura anticipata, il contratto dura meno dei sei mesi richiesti dall'agenzia delle entrate. Per la chiusura mi conviene dichiarare comunque i sei mesi come riportato nel contratto anche se ne ricevo solo per cinque?
    Grazie per la consulenza,, buonasera

  • le agevolazioni spettano in ogni caso per quei 5 mesi e quindi non dovrà dichiarare un mese in più non percepito.

  • michela bolzonella

    salve vorrei sapere se affittando con un amica un appartamenti con contratto non residenti posso tenere la mia residenza nella mia casa senza pagare imu dato che ho affittato due stanze ma una e' mia e staro spesso anche a casa mia e non solo nell appartamento affittato. grazie

  • Gentile Michela se utilizza l'immobile di proprietà come prima casa e quindi ne affitta solo una parte minore tenendo per sè l'uso prevalente.

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