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Risoluzione anticipata del contratto: step by step.

by Isabella Tulipano
in Esperto
on Settembre 02, 2016
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risoluzione del contratto di affitto facile e veloce

Come chiudere un contratto d’affitto senza alcun rimpianto.


Il primo, fondamentale, step è quello di prendere coscienza della volontà o più spesso necessità di dover lasciare l’immobile in cui si vive in affitto. Da pochi giorni, mesi o anni: in ogni caso se non siamo a scadenza contrattuale si parla di risoluzione anticipata del contratto e sappiamo orami che è una facoltà concessa all’inquilino in un contratto di affitto in qualsiasi momento, soprattutto per gravi ed oggettivi motivi. In teoria nessun problema, in pratica?

Semplificazione: di questo crediamo abbiano bisogno inquilini e proprietari che si trovino a dover affrontare una separazione, più o meno consensuale, del loro rapporto di affitto.
Ci siamo occupati delle motivazioni, della riconsegna dell’immobile in buono stato e quindi della restituzione del deposito, ci concentriamo oggi sulla parte burocratica, quella più noiosa?
Certo.. la più noiosa ma anche quella più importante per poter dire di aver definitivamente chiuso con quel contratto.


I 5 step per chiudere, DEFINITIVAMENTE, un contratto d’affitto.


1. Inviare, tramite raccomandata, la lettera di disdetta. Si può usare un fac simile facilmente reperibile in rete o semplicemente impostare una scrittura in cui si comunica l’intenzione di lasciare l’immobile in affitto per specifiche motivazioni, che ricordiamo devono essere oggettive e intervenute successivamente alla presa in affitto dell’immobile;


2. Calcolare i mesi di preavviso previsti da contratto; se non specificato diversamente (per esempio 3 mesi) di solito parliamo di sei mesi, e quindi riportare la data ultima entro cui l’immobile verrà liberato; mettendosi d’accordo per le modalità di:
a. Riconsegna delle chiavi
b. Sopralluogo per verificare lo stato dell’immobile e di eventuali arredi
c. Restituzione del deposito cauzionale

3. Registrare presso l’agenzi delle entrate la risoluzione anticipata del contratto con modello RLI. Potrebbe occuparsene direttamente l’agenzia immobiliare che gestisce l’immobile o occuparsene in prima persona l’inquilino e/o il proprietario consegnando il Modello Rli (qui la versione editabile) che va compilato nella Sezione II: Adempimento successivo, nella quale indicare il codice 4, corrispondente alla “Risoluzione”. Indispensabile riportare la data relativa alla data effettiva di rilascio del bene (entro 30 giorni dalla chiusura del contratto è indispensabile comunicare l’adempimento, pena pagare delle sanzioni) e gli estremi del contratto. Di solito gli estremi di registrazione sono composti da: Codice Ufficio – Anno – Serie – Numero, e il Sottonumero. Al modello Rli va allegato copia del pagamento, tramite F24 Elide, di 67 euro, fisse, in caso di redditi assoggettati ad Irpef e non a cedolare secca. Il tributo si paga con modello F24 elide, riportando i dati anagrafici, il codice tributo 1503 (risoluzione).


4. Chiudere o volturare i contratti per le utenze attive (non dimenticate la tassa sui rifiuti), se intestate all’inquilino che va via. Si trovano on line modelli per l’uno o l’altro adempimento ed anche in questo caso è necessario avere la registrazione della risoluzione che attesta la chiusura effettiva del contratto.


5. Comunicare il nuovo indirizzo o attivare il servizio offerto dalle poste per far recapitare la corrispondenza al nuovo recapito: non vorrete perdervi la cartolina del vostro amico beatamente in ferie mentre eravate alle prese con l’annoso trasloco!

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Risoluzione anticipata del contratto: quanto mi costa non averci pensato prima!

Presentazione Autore
Isabella Tulipano

Donna, per designazione naturale, accettata con orgoglio e vanto. Mamma, per scelta consapevole: impegnativa quanto appagante. Esperta in questioni tecniche, fiscali, legali sul mondo delle locazioni, per lavoro, ma soprattutto per passione e per deformazione filosofica: l'eccellenza non è un atto, ma un'abitudine.


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  • Cristiano

    Buongiorno ho una casa di proprietà in Campania che ho affittato da anni, anno scorso abbiamo rinnovato il contratto di 4+4 ma negli ultimi mesi per motivi personali ho deciso di mettere in vendita l'appartamento e l'ho comunicato alla mia attuale affittuaria che purtroppo non è nelle condizioni di poterlo acquistare. Ora le mie domande sono le seguenti, posso vendere anche se ho un contratto in essere non ancora scaduto? Quanto preavviso devo dare al mio affittuario? Nel caso non potessi vendere, visto che ho un contratto in essere, posso vendere nel caso in cui fosse concorde anche la mia inquilina a lasciare appartamento?
    Spero che lei mi possa aiutare e dare indicazioni su cosa posso fare per poter portare avanti la vendita della casa.

    Grazie mille!!

  • Gentile Cristiano lei può vendere l'immobile anche con un contratto in essere, l'inquilina però ha diritto di rimanere nello stesso a meno che il contratto non sia in scadenza; infatti solo in corrispondenza della scadenza dei 4 anni lei o il nuovo proprietario potete mandare la disdetta con almeno sei mesi di preavviso.

  • cristiano

    Grazie per la celere risposta! Ma se nuovo acquirente è interessato ad abitare l'mmobile non possiamo fare risoluzione anticipata del contratto con l'affittuario? Come si può fare? Deve esser d'accordo anche affittuario? Chi fa la richiesta di risoluzione anticipate? Io o affittuario?
    Grazie

  • esatto Cristiano, è possibile procedere alla risoluzione solo se l'inquilino è d'accordo; magari in questi casi ci si accorda su una sorta di "buonuscita".

  • Francesca Cantarello

    Buongiorno Sig.ra Isabella,
    ho affittato un anno fa un appartamento con contratto 4+4. Va tutto bene ma vorrei comprarmi una casetta mia. Sul contratto di locazione è scritto che posso risolverlo in qualsiasi momento dandone comunicazione scritta con raccomandata A/R rispettando i sei mesi di preavviso ed indicandone i motivi. La proprietaria potrebbe rifiutare la disdetta poiché è dovuta al fatto che vorrei comprare una casa?
    La ringrazio,
    Francesca

  • Francesca Cantarello

    Grazie per la cortese risposta.
    Buonagiornata,
    Francesca.

  • Gentile Francesca diciamo che la più la proprietaria potrebbe contestarle le motivazioni, ma a questo punto lei dovrebbe nella disdetta indicare i motivi per cui vorrebbe comprare casa. rispettando i termini di preavviso di solito non dovrebbero esserci problemi.

  • marco

    Grazie Isabella, sempre molto gentile e preparata.
    Saluti
    Marco

  • Marco

    Buongiorno Isabella, ho affittato un appartamento con contratto transitorio ad una persona, che sul contratto risulta come conduttore, la quale ha dichiarato, sempre sul contratto, che l'immobile sarà adibito a civile abitazione di 3 atlete con tanto di nome e cognome. Ora il dubbio è se devo o no comunicare in qualche modo i nominativi dei reali utilizzatori dell'immobile alla questura poiché in fase di registrazione all'AGE risulta solo in nominativo del conduttore e non dei reali utilizzatori.
    Grazie

    Marco

  • Gentile Marco la comunicazione in questura va effettuata solo per persone straniere; quindi lei doveva farla se la persona intestataria del contratto fosse straniera; a sua volta ora dovrà presentare il documento l'inquilino se le ragazze sono straniere.

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