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Risoluzione di diritto del contratto: posso liberare l’immobile e non dichiarare i canoni di affitto non percepiti?

by Isabella Tulipano
in Esperto
on Febbraio 05, 2015
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Continuiamo ad occuparci di sfratti, soprattutto di sfratti per morosità, considerando le tante richieste che (purtroppo) ci arrivano sull'argomento. In questo caso una nostra lettrice, molto preparata, ci propone un quesito davvero interessante: quello relativo all'opportunità di inserire una specifica clausola risolutiva espressa, da usare, nei casi in cui l'inquilino non paghi più il canone, per far liberare l'immobile, chiudere il contratto ed evitare di pagare le tasse sui canoni non incassati.

Gentile esperto, ho bisogno del suo consiglio rispetto ad una clausola da inserire in un contratto di locazione commerciale, dati i pareri discordanti in proposito. Vorrei sapere se, nel caso di morosità dell'inquilino, è sufficiente il riferimento alla clausola risolutiva espressa ai sensi dell'art. 1456 c. c., inserita nel contratto, e la dichiarazione di volersene avvalere, per risolvere di diritto il contratto e comunicarlo all'Agenzia delle Entrate, senza aspettare l'esito del procedimento di convalida di sfratto fatto dal Tribunale. Ciò al fine di evitare di dover pagare tasse su redditi non percepiti, come da circolare 11/E del maggio 2014.
Grazie.
Cordiali saluti da Silvestra.

Gentilissima Silvestra,
ringraziandola per lo stimolante segnalazione, siamo a specificare che, in caso di morosità dell'inquilino, il proprietario potrebbe risolvere il contratto, al di fuori del "normale" sfratto per morosità, utilizzando tre "ipotesi":
1) Clausola risolutiva espressa (prevista e regolata dall'art. 1456 Codice Civile), in questo caso nel contratto si specifica che in caso di mancato pagamento del canone da parte dell'inquilino, il contratto si intende risolto di diritto;
2) Diffida ad adempiere (art. 1454 Codice Civile): il proprietario chiede di adempiere al pagamento del canone entro 15 giorni al massimo; oltre questo termine intenderà risolto il contratto;
3) Le parti si accordano e, consensualmente, decidono di interrompere il contratto d'affitto.


Sebbene le prime 2 in linea teorica comportino la risoluzione di diritto del contratto, in pratica per essere percorse dal proprietario richiedono comunque l'attivazione del procedimento di sfratto per morosità (cfr. Cass. Civ. 27/8/2013 n. 19602). L'unica differenza è che in questo caso il Giudice andrebbe ad emettere una sentenza di natura dichiarativa e non costitutiva. In ogni caso, però, dovrà essere un giudice ad accertare l'esistenza dell'inottemperanza e la colpa dell'inquilino, riconoscendo alla fine l'avvenuta risoluzione di diritto del contratto.
La terza strada, quella della risoluzione consensuale, è l'unica davvero efficace per evitare l'attivazione di un giudizi, in cui l'inquilino si vedrebbe perdente e gravato di costi ulteriori.


La premessa è fondamentale per arrivare a dire che sebbene esistano strumenti che, dal punto di vista teorico, prevedono la risoluzione unilaterale del contratto da parte del proprietario, dal punto di vista pratico il proprietario dovrà necessariamente attivare una causa di sfratto nel caso in cui l'inquilino non intenda rilasciare l'immobile o si opponga alla risoluzione unilaterale.


Possiamo però condividere la buona notizia, riportata di recente anche dalle sentenze prese in considerazione nella nostra rubrica "Prima Pagina" che nelle ipotesi di utilizzo da parte del proprietario della clausola risolutiva espressa o della diffida ad adempiere, quesiti potrà in ogni caso considerare risolto il contratto d'affitto e per questo, non essendoci un contratto in essere, non sarà più necessario dichiarare il relativo canone di locazione.


Quindi se per i contratti ad uso abitativo è possibile, a conclusione del procedimento di sfratto, ottenere un credito d'imposta sui canoni versati, per i contratti ad uso diverso dall'abitativo tali somme andrebbero perse. È proprio per questo che la Circolare dell'Agenzi delle Entrate 11/E del 21/04/2014 ha specificato, così come la sentenza 362/2000 della Corte costituzionale, che il proprietario può ricorrere agli istituti del Codice Civile che abbiamo citato per conseguire la risoluzione del contratto d'affitto e sottrarsi all'obbligo di tassare i canoni non percepiti, tornando a dichiarare semplicemente la rendita catastale.
Tale risoluzione è stata confermata anche dalle sentenze n. 11158/2013, 22588/2013, 651/2012 nelle quali si ribadisce che il proprietario è tenuto a versare le tasse sui canoni di affitto (a uso abitativo e commerciale) non percepiti, a causa della morosità dell'inquilino, solo fino al momento della risoluzione contrattuale, anche non giudiziale.

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Presentazione Autore
Isabella Tulipano

Donna, per designazione naturale, accettata con orgoglio e vanto. Mamma, per scelta consapevole: impegnativa quanto appagante. Esperta in questioni tecniche, fiscali, legali sul mondo delle locazioni, per lavoro, ma soprattutto per passione e per deformazione filosofica: l'eccellenza non è un atto, ma un'abitudine.


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  • patrizia

    ho ricevuto un atto di intimazione per canoni non pagati e sono comparsa da sola dvanti al giudice il quale mi ha dato solo quaranta giorni di grazia se non riesco a pagare i canoni inon pagati cosa mi succede mi danno lo sfratto ?

  • Esatto Patrizia, se entro il termine di grazia non salda il debito il giudice convaliderà lo sfratto e quindi ci sarà poi una data per lo sgombero.

  • Francesco

    Scusate non sono stato molto chiaro, l'immobile l'ho rilasciato il 29 gennaio 2016 e la lettera di diffida era del 8 dicembre 2015, e comunque il proprietario ad oggi non si è preso le chiavi e nel contempo mi ha inviato un decreto ingiuntivo per il pagamento di un canone. Quello che vorrei sapere è se facendo l'opposizione a questo decreto ingiuntivo se dovessi perdere mi tocchera' pagare tutti i canoni fino alla emanazione della sentenza? Io ho mandato al proprietario una diffida ad adempiere e lui nei termini di legge non ha adempiuto e per colpa sua che mi ha fornito planimetrie errate dell'immobile mi hanno rigettato la pratica. Ho cercato di sollecitarlo a fornirmi nuove planimetrie ma perdeva tempo e a questo punto l'ho diffidato e dopo 20 giorni ho rilasciato l'immobile perché per me il contratto è risolto. Ora facendo opposizione e considerando che le cause durano anni, se dovessi perdere mi può fare un altro decreto ingiuntivo per il pagamento di tutti i canoni fino alla emanazione della sentenza? questo è il mio dilemma, grazie.

  • se lei può documentare di non aver mai usato l'immobile perchè il proprietario è stato inadempiente, non credo il giudice possa condannarla a pagare per un immobile di cui non ha usufruito. Si confronti con il suo legale che dovrà inevitabilmente seguire la pratica.

  • Francesco

    Salve, 2 anni fa stipulavo un contratto di affitto per un immobile da adibire a casa vacanza, l'uso dell'immobile veniva specificato nel contratto da parte del locatore. Avviata la pratica per l'autorizzazione di casa vacanza la stessa a seguito di un sopralluogo da parte dell'ente deputato al rilascio veniva rigettata perché le planimetrie dell'immobile fornite dal locatore non erano conformi alle altezze reali dell'immobile. Ho intimato al locatore diffida ad adempiere nel termine di 15 giorni e lui non ha adempiuto pertanto ho rilasciato l'immobile dopo venti giorni e gli ho comunicato un luogo idoneo dove prendersi le chiavi. Le chiavi non è venuto a prendersele e inoltre mi ha inviato un decreto ingiuntivo per il pagamento di un mese. Vorrei sapere se facendo opposizione al decreto ingiuntivo facendo valere risoluzione se il giudice considerando che le cause durano minimo un anno nel caso in cui non dovesse dichiararmi la risoluzione mi tocca pagare tutti i canoni fino alla emanazione della sentenza anche se ho rilasciato l'immobile ? Grazie

  • Gentile Francesco, direi che l'oggetto del contendere è il pagamento della mensilità e non dell'intero canone; magari nel frattempo l'immobile è stato riaffittato o comunque viene utilizzato, per cui non potrebbe in ogni caso pagare lei per un immobile usato da altri.

  • sara

    salve. il mio inquilino di un locale commerciale nn mi paga il fitto da diversi mesi. ho iniziato la pratica per lo sfratto e l'udienza è fissata x marzo. nel frattempo il conduttore ha disdetto il contratto all'agenzia delle entrate. posso prendere possesso del locale prima della convalida di sfratto?

  • Gentile Sara se l'inquilino ha anche liberato l'immobile a questo punto può riappropriarsene, bloccando la causa di sfratto.

  • Eugenio

    L'inquilino ha firmato la disdetta consensuale e la riconsegna dell'immobile. Adesso apprendo che è ancora a casa mia. È occupazione abusiva ? O violazione di proprietà privata? Posso procedere penalmente? C'è una procedura di sfratto rapida in questi casi?

  • Gentile Eugenio diciamo che al momento sarebbe un'occupazione senza titolo (quindi il canone andrebbe versato con una maggiorazione del 20%) e la procedura è quello dello sfratto per finita locazione.

  • Carlo

    Salve, lo scorso anno ho fittato un locale commerciale con contratto 3+3.Dopo 13 mesi l'inquilino ha chiuso senza dare preavviso a mezzo raccomandata, come previsto dalla legge e come indicato nel contratto. La comunicazione mi è stata fatta verbalmente e contestualmente alla chiusura.Sempre verbalmente,ci siamo accordati così: io avrei provveduto alla disdetta del contratto e lui avrebbe avuto disponibilità dell'immobile per altri 2 mesi, corrispondenti ai pigioni versati come cauzione.Come da accordi io ho fatto la disdetta. Lui invece, ad un mese dalla data in cui aveva dichiarato di lasciare il locale, ha ancora tutta la sua roba dentro e non intende restituirmelo. A questo punto gli ho inviato una raccomandata A/R, dove gli ho fatto presente che la comunicazione di disdetta è stata fatta in maniera verbale e non tramite raccomandata e che nonostante tutto ho accettato le sue istanze. Ho poi fatto riferimento all'accordo verbale intercorso tra le parti e relativo alla disdetta da parte mia e al rilascio dei locali da parte sua nei termini previsti. In fine ho fatto riferimento al fatto che io ho ottemperato all'accordo e lui no e ho fissato un termine perentorio per la riconsegna dei locali. Volevo chiederle:in questa situazione che si è creata, può l'inquilino rivalersi contro di me per una disdetta fatta sulla scorta di un accordo verbale?In caso contrario, qual è l'iter per rientrare in possesso del negozio?In attesa di riscontro,La ringrazio infinitamente

  • Gentile Carlo a questo punto dovrebbe avviare una causa di sfratto per finita locazione e cercare di produrre documentazione utile per dimostrare che l'immobile veniva liberato per volontà dell'inquilino e quindi chiedere un risarcimento per l'occupazione senza titolo dell'immobile.

  • Carlo

    [quote name="Isabella"]Gentile Carlo a questo punto dovrebbe avviare una causa di sfratto per finita locazione e cercare di produrre documentazione utile per dimostrare che l'immobile veniva liberato per volontà dell'inquilino e quindi chiedere un risarcimento per l'occupazione senza titolo dell'immobile.[/quote]
    Ho degli sms sul cellulare scambiati con l'inquilino e inviati qualche giorno dopo la disdetta, con cui prendevamo un appuntamento per parlare del negozio e un altro messaggio in cui gli dicevo che avevo preso accordi con un altro inquilino, chiedendo di rispettare i patti e di lasciare il negozio nei tempi che loro mi avevano indicato. Ho inoltre diverse prsone che possono testimoniare il fatto che l'attività è ormai chiusa da 4 mesi e ho una registrazione verbale fatta di nascosto in cui si evince chiaramente come sono andate le cose . Possono bastare queste prove? Inoltre volevo chiederle, si può parlare di occupazione abusiva dell'immobile da parte dell'inquilino? In questo caso posso agire tramite denuncia penale? In fine..una causa di sfratto per finita locazione, implica gli stessi costi e tempi di una causa di sfratto per morosità? Mi scusi se sono stato prolisso, ma prima di agire in qualsiasi modo vorrei accertarmi di fare la cosa giusta. In attesa di riscontro, la saluto cordialmente

  • il materiale che ha è testimonia che l'inquilino doveva liberare l'immobile; quindi può procedere. Nel momento in cui si accerta la chiusura del contratto occupare ancor al'immobile costituisce un'occupazione abusiva, questo lo valuterà con il legale a cui dovrà rivolgersi; i costi per le cause di sfratto dovrebbero essere simili per le diverse tipologie.

  • MANUEL

    Salve,
    sono un locatore ed il mio conduttore non ha pagato i canoni così ho intrapreso una esecuzione per rilascio per morosità, il conduttore ha proposto opposizione ed il giudice ha disposto il cambiamento di rito. Il nuovo rito ordinario trasformato dal locatizio si è concluso con una sentenza dichiarativa di risoluzione contrattuale per inadempimento ma senza l'ordine di rilascio in quanto non chiesto nella memoria 426 cpc per una svista.
    Il quesito è: come fare ad ottenere un provvedimento per il rilascio a seguito della appena detta sentenza di primo grado che dichiara solo la risoluzione per inadempimento del contratto locatizio?
    grazie

  • Gentile Manuel dovrà chiedere al suo legale di procedere quindi con la richiesta di sgombero dell'immobile in virtù della risoluzione di diritto del contratto.

  • Claudio

    Buongiorno Gentile Sig.Tulipano,
    Ho stipulato con il mio inquilino un contratto agevolato 3X2 solo per la casa ma senza il box.
    Nel box avevo delle mie cose ma 4 mesi fa avendolo liberato ho detto all'inquilino che poteva utilizzare il box e gli ho fornito le chiavi, unica la postilla avevo detto all'inquilino che me lo doveva ridare se mi fosse servito di nuovo.
    Adesso ho dei mobili che dovrei mettere nel box e chiedendo indietro all'inquilno le chiavi dello stesso l'inquilino sta nicchiando.
    Non ho intenzione di aggiungere nel contratto agevolato il box in quanto non avrei diritto a nessuna maggiorazione.
    La mia domanda e' nella peggiore delle ipotesi posso rientrare in possesso del mio box cambiando la serratura qualora l'inquilino non voglia piu' ridarmi le chiavi?
    Conferrmo che in questo momento l'inquilino e' in possesso del mio box senza ci sia alcun contratto che gli da diritto ad utilizzarlo.
    Grazie per la risposta

  • Gentile Claudio se non c'è alcun riferimento all'interno del contratto abitativo e tanto meno un apposito contratto per l'utilizzo del box quella dell'inquilino è un'occupazione abusiva per cui lei può pretendere la restituzione del bene.

  • emanuele

    salve, le chiedo nuovamente e gentilmente il suo aiuto sono un inquilino moroso e avevo chiesto al giudice in udienza a fine novembre un tremine di grazia. Come risposta ho ricevuto l'atto di intimatizione per rilascio immobile premesso che l'ordinanza di convalida è divenuta esecutiva in data...; che in data... è stata apposta la formula esecutiva all'ordinanza citata ;che il provvedimento di convalida viene notificato unitamente al presente atto - intima - entro o non oltre 10 giorni dal presente atto con avvertimento che in caso di omesso adempimento , sarà immediatamente proceduto ad esecuzione forzata. Significa che se non consegno le chiavi entro il giorno stabilito dal successivo può intervenire L' U.G. con la forza pubblica ? urgente grazie

  • Gentile Emanuela, in realtà sembra le sia stata già intimata la monitoria di sgombero, ovvero per quella data deve liberare l'immobile o si procederà con l'esecuzione forzata.

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