Cerca

Risoluzione di diritto del contratto: posso liberare l’immobile e non dichiarare i canoni di affitto non percepiti?

by Isabella Tulipano
in Esperto
on Febbraio 05, 2015
Visite: 22077

Valutazione attuale: 5 / 5

Stella attivaStella attivaStella attivaStella attivaStella attiva
 

Continuiamo ad occuparci di sfratti, soprattutto di sfratti per morosità, considerando le tante richieste che (purtroppo) ci arrivano sull'argomento. In questo caso una nostra lettrice, molto preparata, ci propone un quesito davvero interessante: quello relativo all'opportunità di inserire una specifica clausola risolutiva espressa, da usare, nei casi in cui l'inquilino non paghi più il canone, per far liberare l'immobile, chiudere il contratto ed evitare di pagare le tasse sui canoni non incassati.

Gentile esperto, ho bisogno del suo consiglio rispetto ad una clausola da inserire in un contratto di locazione commerciale, dati i pareri discordanti in proposito. Vorrei sapere se, nel caso di morosità dell'inquilino, è sufficiente il riferimento alla clausola risolutiva espressa ai sensi dell'art. 1456 c. c., inserita nel contratto, e la dichiarazione di volersene avvalere, per risolvere di diritto il contratto e comunicarlo all'Agenzia delle Entrate, senza aspettare l'esito del procedimento di convalida di sfratto fatto dal Tribunale. Ciò al fine di evitare di dover pagare tasse su redditi non percepiti, come da circolare 11/E del maggio 2014.
Grazie.
Cordiali saluti da Silvestra.

Gentilissima Silvestra,
ringraziandola per lo stimolante segnalazione, siamo a specificare che, in caso di morosità dell'inquilino, il proprietario potrebbe risolvere il contratto, al di fuori del "normale" sfratto per morosità, utilizzando tre "ipotesi":
1) Clausola risolutiva espressa (prevista e regolata dall'art. 1456 Codice Civile), in questo caso nel contratto si specifica che in caso di mancato pagamento del canone da parte dell'inquilino, il contratto si intende risolto di diritto;
2) Diffida ad adempiere (art. 1454 Codice Civile): il proprietario chiede di adempiere al pagamento del canone entro 15 giorni al massimo; oltre questo termine intenderà risolto il contratto;
3) Le parti si accordano e, consensualmente, decidono di interrompere il contratto d'affitto.


Sebbene le prime 2 in linea teorica comportino la risoluzione di diritto del contratto, in pratica per essere percorse dal proprietario richiedono comunque l'attivazione del procedimento di sfratto per morosità (cfr. Cass. Civ. 27/8/2013 n. 19602). L'unica differenza è che in questo caso il Giudice andrebbe ad emettere una sentenza di natura dichiarativa e non costitutiva. In ogni caso, però, dovrà essere un giudice ad accertare l'esistenza dell'inottemperanza e la colpa dell'inquilino, riconoscendo alla fine l'avvenuta risoluzione di diritto del contratto.
La terza strada, quella della risoluzione consensuale, è l'unica davvero efficace per evitare l'attivazione di un giudizi, in cui l'inquilino si vedrebbe perdente e gravato di costi ulteriori.


La premessa è fondamentale per arrivare a dire che sebbene esistano strumenti che, dal punto di vista teorico, prevedono la risoluzione unilaterale del contratto da parte del proprietario, dal punto di vista pratico il proprietario dovrà necessariamente attivare una causa di sfratto nel caso in cui l'inquilino non intenda rilasciare l'immobile o si opponga alla risoluzione unilaterale.


Possiamo però condividere la buona notizia, riportata di recente anche dalle sentenze prese in considerazione nella nostra rubrica "Prima Pagina" che nelle ipotesi di utilizzo da parte del proprietario della clausola risolutiva espressa o della diffida ad adempiere, quesiti potrà in ogni caso considerare risolto il contratto d'affitto e per questo, non essendoci un contratto in essere, non sarà più necessario dichiarare il relativo canone di locazione.


Quindi se per i contratti ad uso abitativo è possibile, a conclusione del procedimento di sfratto, ottenere un credito d'imposta sui canoni versati, per i contratti ad uso diverso dall'abitativo tali somme andrebbero perse. È proprio per questo che la Circolare dell'Agenzi delle Entrate 11/E del 21/04/2014 ha specificato, così come la sentenza 362/2000 della Corte costituzionale, che il proprietario può ricorrere agli istituti del Codice Civile che abbiamo citato per conseguire la risoluzione del contratto d'affitto e sottrarsi all'obbligo di tassare i canoni non percepiti, tornando a dichiarare semplicemente la rendita catastale.
Tale risoluzione è stata confermata anche dalle sentenze n. 11158/2013, 22588/2013, 651/2012 nelle quali si ribadisce che il proprietario è tenuto a versare le tasse sui canoni di affitto (a uso abitativo e commerciale) non percepiti, a causa della morosità dell'inquilino, solo fino al momento della risoluzione contrattuale, anche non giudiziale.

POTREBBE INTERESSARTI ANCHE:

Sfratto per morosità: il deposito cauzionale va comunque restituito all’inquilino?
Senza il versamento della cauzione, non è lecita l’occupazione dell’immobile.

 

Presentazione Autore
Isabella Tulipano

Donna, per designazione naturale, accettata con orgoglio e vanto. Mamma, per scelta consapevole: impegnativa quanto appagante. Esperta in questioni tecniche, fiscali, legali sul mondo delle locazioni, per lavoro, ma soprattutto per passione e per deformazione filosofica: l'eccellenza non è un atto, ma un'abitudine.


Fai una domanda o lascia il tuo commento

0 Restrizione caratteri
Il tuo testo deve essere più lungo di 10 characters
  • Raffaele Farina

    Ringraziandola per i suoi preziosi contributi approfitto per un ulteriore approfondimento sulla questione posta dalla Sig.ra Silvestra. Tre quesiti:
    1) Il mio legale mi dice che se utilizzo una delle due ipotesi da lei elencate (clausola risolutiva espressa o diffida ad adempiere) rischio si incocciare in qualche opposizione di controparte che il Giudice potrebbe ritenere legittima. Cioè, nell'ambito della procedura di sfratto, potrei sentirmi opporre che il contratto è risolto e quindi devo utilizzare altra procedura per riavere l'immobile (che il legale mi dice essere una procedura molto più lunga)
    2) Dopo che risolvo, a che titolo rimane l'inquilino nel locale? ma soprattutto a che titolo posso continuare ad avere un credito nei suoi confronti per i mesi successivi se lui rimane nel locale? cioè, se ho risolto il contratto non ho più un titolo di credito! dovrei forse nella diffida inserire anche una dichiarazione (anche qui unilaterale) in cui specifico che per ogni mese di permanenza in più dovrà corrispondermi delle cifre a titolo di risarcimento o danni?
    3) rispetto al punto precedente come devo regolarmi con l'Agenzia delle Entrate? cioè devo pagare tasse e come su quelle cifre successive alla risoluzione?
    I miei quesiti un po' marginali nascono da casi reali da me vissuti e che alimentano la mia sfiducia in un sistema fiscale molto rigido e che si accanisce molto spesso stupidamente su chi cerca di stare in regola. Non sto a dettagliarvi per non appesantire il post ma ritengo che il sistema fiscale attuale (tra rigidità burocratiche e normative e incompetenza degli addetti ai lavori) invece di incoraggiare sviluppo economico ci costringe ad investire tempo ed energie (come in questo blog) per difenderci da esso stesso .

  • Buongiorno Raffaele, i suoi quesiti sono tutti legittimi e costituiscono la difficoltà principale in caso di sfratto; perché anche quando il proprietario pensa di ave risolto la questione inserendo tale clausole, in realtà, dovrà passare in ogni caso dalle vie legali per poter liberare il bene. Il vantaggio potrebbe essere proprio quello che risultando chiuso il contratto di locazione lei non dovrà anticipare imposte su redditi non percepiti; ma d'altro canto come dice non potrà avanzare nei confronti dell'ex inquilino un credito per canone, ma dovrebbe procedere per avere un indennizzo per occupazione abusiva dell'immobile. Queste le due strade percorribili, grosso modo ognuna con difficoltà specifiche; il consiglio è quello in questo caso di affidarsi ad un legale bravo e magari specializzato in materia che conosca la procedura che meglio "funziona" anche rispetto al tribunale di comeptenza.

  • Giovanna

    Buon giorno ho stipulato un contratto di locazione a canone concordato e in cedolare secca.
    L'inquilino se ne è andato dopo 15 gg perché ha trovato lavoro in altra città.
    Dato che è durato meno di 30 gg è obbligatoria la sua registrazione?
    Grazie
    Giovanna

  • Buongiorno Giovanna, se non lo aveva ancora registrato, allora può evitare di farlo e considerarlo un contratto breve, per il quale in sede di dichiarazione dei redditi deciderà se optare per irpef o cedolare secca.

  • Patrizia

    Salve il mio inquilino non paga da quattro mesi, e oggi ho risolto il contratto, ma lui ha ancora le chiavi e le sue cose in casa,io potrei mettere le sue cose in box e aspettare che venga a ritirarle? E potrei chiedere le mensilità non pagate in cambio delle sue cose o è illegale?

  • Gentile Patrizia, la procedura era quella dello sfratto; ora se in qualche modo il contratto è stato risolto può chiedere che l'immobile venga liberato e considerare che finchè l'immobile è occupato l'inquilino è tenuto a pagare il canone.

  • Patrizia

    Salve, il mio inquilino non paga da quattro mesi, e oggi ho risolto il contratto, lui ha ancora le chiavi e le sue cose in casa, posso metterle in box e aspettare che venga a riprenderle o sono passabile di denuncia?
    Posso chiedere il saldo dell affitto un cambio della restituzione dei suoi averi o è illegale?

  • Lina

    La mia domanda è...
    La padrona dell'immobile alla scadenza del contratto mi ha mandato una raccomandata la disdetta dell'immobile, io non lo mai ricevuta ho sfuggita, non lo mai ritirata, dopo un Anna dalla disdetta, il mese di luglio ricevo una lettera dell'ufficio giudiziario lo sgombro entro il 10/08/2017...
    Quanto tempo ho per lasciare la casa, e come mi posso difendere??

  • Gentile Lina, una raccomandata non ritirata si considera inviata, quindi ora dovrebbe lasciare l'immobile a breve; contatti il proprietario per concordare una data.

  • francesco

    Gentile esperto, sono proprietario di un immobile commerciale, l'inquilino non paga i canoni di locazione da diversi mesi, mi vorrei avvalere della clausola, riportata in contratto, risolutiva espressa. Mi è sorto un dubbio, in tale caso, qualora il conduttore dovesse accettare, sono obbligato a corrispondere le diciotto mensilità per l'avviamento commerciale? grazie

  • Buongiorno Francesco, se vi accordate per risolvere il contratto, la situazione di morosità esclude il diritto all'indennità di avviamento; per provare, invece, a recuperare la sua somma dovrebbe in ogni caso procedere con lo sfratto per morosità.

  • Valentina

    Buongiorno, vorrei sapere se il locatore può chiedere all'affittuario (tramite avvocato) le mensilità non pagate anche se il contratto di locazione è già stato disdetto. Grazie.

  • Gentile Valentina, il proprietario ha diritto a chiedere le mensilità non ricevute finché l'immobile è stato o viene occupato e per il periodo di preavviso.

  • antonella federici

    Buongiorno; Ho sottoscritto un contratto di locazione commerciale il 15 novembre 2016 ma al momento di presentare la SCIA mi sono accorta che la documentazione necessaria che avrebbe dovuto darmi il locatore era insufficiente ( non era stata fatta l'agibilità) sebbene nel contatto fosse scritto che la documentazione era a posto.Io non ho voluto fare richiesta di recesso in base all'art,12 perchè avevo già allestito il locale e avuto delle spese per sistemarlo , ho quindi richiesto al locatario la documentazione e ho detto con raccomandata che non avrei pagato il canone di affitto finchè non avessi avuto i documenti e che anche la mia parte spettante di registrazione l'avrei pagata solo quando avrei potuto aprire la mia attività di artigiana, siamo a fine febbraio e il locatario ancora non mi manda nulla ma mi chiede gli affitti non ricevuti, cosa potrei fare? A me piace il locale e non vorrei lasciarlo ma è chiaro che per quale motivo devo pagare affitti per un attività mai partita e di cui ho solo le chiavi? Mi risponda la prego non sò che fare!

  • Gentile Antonella, se c'è un contratto in essere, regolarmente registrato, il pagamento del canone è dovuto. Se la locazione non è partita per colpe del proprietario è giusto che sospenda il pagamento, ma dovete accordarvi e darvi una scadenza per poter procedere.

  • Michele Maiorano

    Una società fitta un immobile commerciale per euro 3.500,0 mensile,il conduttore e in possesso del locale e si impegna contrattualmente a versare entro 45 giorni dalla data sottoscrizione del contratto registrato la cauzione delle tre mensilità ,trascorsi 20 giorni dalle scadenze ,posso chiedere la risoluzione del contratto ,vorrei un vostro consiglio

  • Buongiorno Michele non essendo stati rispettati gli accordi può chiedere di annullare il contratto e considerare questo mancato versamento come grave inadempienza.

  • patrizia

    ho ricevuto un atto di intimazione per canoni non pagati e sono comparsa da sola dvanti al giudice il quale mi ha dato solo quaranta giorni di grazia se non riesco a pagare i canoni inon pagati cosa mi succede mi danno lo sfratto ?

  • Esatto Patrizia, se entro il termine di grazia non salda il debito il giudice convaliderà lo sfratto e quindi ci sarà poi una data per lo sgombero.

  • Francesco

    Scusate non sono stato molto chiaro, l'immobile l'ho rilasciato il 29 gennaio 2016 e la lettera di diffida era del 8 dicembre 2015, e comunque il proprietario ad oggi non si è preso le chiavi e nel contempo mi ha inviato un decreto ingiuntivo per il pagamento di un canone. Quello che vorrei sapere è se facendo l'opposizione a questo decreto ingiuntivo se dovessi perdere mi tocchera' pagare tutti i canoni fino alla emanazione della sentenza? Io ho mandato al proprietario una diffida ad adempiere e lui nei termini di legge non ha adempiuto e per colpa sua che mi ha fornito planimetrie errate dell'immobile mi hanno rigettato la pratica. Ho cercato di sollecitarlo a fornirmi nuove planimetrie ma perdeva tempo e a questo punto l'ho diffidato e dopo 20 giorni ho rilasciato l'immobile perché per me il contratto è risolto. Ora facendo opposizione e considerando che le cause durano anni, se dovessi perdere mi può fare un altro decreto ingiuntivo per il pagamento di tutti i canoni fino alla emanazione della sentenza? questo è il mio dilemma, grazie.

Carica Altri Commenti

Questo sito utilizza i cookie. Accedendo a questo sito, accetti il fatto che potremmo memorizzare e accedere ai cookie sul tuo dispositivo.

×
Rimani in contatto con noi
Iscriviti per essere informato sulle novità di Blogaffitto
×
Articoli correlati
Lo sfratto in 10 mosse.Lo sfratto in 10 mosse.
  Manuale facile per sfrattare un inquilino moroso. Ne siamo consapevoli, l’argomento sfratto non è mai tanto piacevole da...
Sfratto, un pericolo da scongiurare. I consigli da seguire.Sfratto, un pericolo da scongiurare. I consigli da seguire.
Come evitare una causa di sfratto! Lo sfratto, quello per morosità in particolare, rappresenta il peggior incubo per chi decide di concedere...
Risoluzione immediata del contratto: solo se l’immobile è inagibile.Risoluzione immediata del contratto: solo se l’immobile è inagibile.
Sì, è possibile lasciare subito l’immobile, se non ci sono le condizioni minime per utilizzarlo. Riceviamo spesso richieste di...
Sfratti, in calo nel 2015 i provvedimenti emessi. Ma resta grave il fenomeno della morosità in ItaliaSfratti, in calo nel 2015 i provvedimenti emessi. Ma resta grave il fenomeno della morosità in Italia
Inatteso il dato diffuso dal Ministero dell’Interno riguardo agli sfratti emessi nel 2015. Dopo anni di continua crescita, la riduzione è...
Morosità nel pagamento dell’affitto, in aumento i proprietari coinvolti. Ma non tutti chiedono lo sfrattoMorosità nel pagamento dell’affitto, in aumento i proprietari coinvolti. Ma non tutti chiedono lo sfratto
Una difficoltà tipica per chi abbia subito la perdita del posto di lavoro è quella legata al pagamento delle spese per la casa. Il...