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Risoluzione immediata del contratto: solo se l’immobile è inagibile.

by Isabella Tulipano
in Esperto
on Luglio 28, 2016
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inquilino può lasciare immobile da subito se non agibile

Sì, è possibile lasciare subito l’immobile, se non ci sono le condizioni minime per utilizzarlo.

Riceviamo spesso richieste di chiarimenti circa i termini di preavviso da rispettare nel momento in cui viene data disdetta del contratto d’affitto da parte degli inquilini. In molti contestano di dover rimanere sei mesi ancora in quell’immobile (o semplicemente di dover pagare ancora per quel periodo) perché non ci sono più le condizioni per viverci: muffa, ascensore che non funziona, mattonella rotta, doccia inagibile, ecc.. tantissime le motivazioni per cui un inquilino si sente legittimato a smettere di pagare il canone d’affitto, ma può farlo?

Quando posso smettere di pagare il canone?


È una domanda che un inquilino si pone nel momento in cui si ritrova, ad esempio, a vivere in un appartamento in cui la muffa sulla parete, partita come piccola macchia, è diventata una presenza imbarazzante a cui la proprietà non intende porre rimedio. Posso smettere di pagare ci chiedono in questo caso?
La risposta in questo caso distingue due casistiche:
1. La situazione di muffa è tale che rende l’appartamento non vivibile. Il danno è causato da un vizio proprio dell’immobile a cui il proprietario non vuole porre rimedio. In questo caso diciamo all’inquilino di inviare la raccomandata per lasciare subito l’immobile e contestare una grave vizio della cosa locata.
2. La situazione è grave ma non rende inagibile l’immobile. Allor all’inquilino può inviare disdetta ma rispettando i termini di preavviso previsti da contratto. Val per la muffa come per gli altri eventuali danni.

Come nel caso di questo quesito postoci da Alessandra.

Buongiorno,
vi disturbo per conoscere più a fondo quali sono gli adempimenti che mi spettano nel caso in cui volessi dare disdetta anticipata del contratto di locazione 4+4 regolarmente stipulato a Luglio 2010.
Come prevedono le varie leggi, devo dare disdetta 6 mesi prima del rilascio dell'appartamento, ma nel caso specifico, abbiamo riscontrato danni evidenti all'appartamento, compresa la caduta accidentale di gran parte dell'intonaco del soffitto in una delle camere da letto che, a distanza di un mese, ancora il conduttore non ha fatto sistemare.
Oltre a tale danno, che rende parzialmente inagibile la stanza, abbiamo riscontrato altri danni su pareti, pavimenti (oscillazioni percepite anche dai nostri vicini di casa del piano inferiore) ed altri problemi relativi all'impianto elettrico e di riscaldamento.
In tal caso posso inviare disdetta al conduttore, specificando che, a causa della mancanza di sicurezza nell'appartamento, vorrei anticipare il rilascio dell'immobile ad uno, massimo due mesi?
Grazie sin d'ora per la risposta.
Cordiali saluti.

Alessandra

Quello che abbiamo risposto alla nostra lettrice Alessandra è proprio di distinguere la gravità dello stato del suo appartamento: una stanza è inagibile e il resto della casa non sta tanto meglio.

Possiamo dire allora che in caso di inagibilità della cosa locata viene meno il principio base del rapporto di affitto, quello che il linguaggio giuridico definisce “sinallagma”. Ovvero, l’articolo 1575 del Codice Civile definisce il contratto di locazione come un tipico contratto a prestazioni corrispettive: l’inquilino si vincola al pagamento dei canoni pattuiti come contropartita dell’obbligo del proprietario di consegnare la cosa locata in buono stato di manutenzione, di mantenerla in stato da servire all’uso convenuto e di garantirne il pacifico godimento durante la locazione.
Quindi è nella sua definizione stessa che si individua l’unica “eccezione di inadempimento”; quindi l’inquilino può sospendere e smettere di pagare il canone d’affitto se l’immobile concesso a questo scopo non è di fatto utilizzabile.

Lo afferma la Cassazione “Al conduttore non è consentito di astenersi da versare il canone, ovvero di ridurlo unilateralmente nel caso di verifichi una riduzione o una diminuzione del godimento del bene e ciò, anche quando assume che tale evento sia ricollegabile al fato del locatore. La sospensione totale o parziale dell’adempimento dell’obbligazione del conduttore è, difatti, legittima soltanto qualora venga completamente a mancare la controprestazione da parte del locatore, costituendo altrimenti un’alterazione del sinallagma contrattuale che determina uno squilibrio tar le prestazioni delle parti. Inoltre, secondo il principio inadimplenti non est adimplendum, la sospensione della controprestazione è legittima solo se conforme a lealtà e buona fede” (Cass. civ. n. 261/2008.Espressive del medesimo principio sono anche: Cass. civ. n. 14739/2005, n. 2855/2005, n. 8425/2006; n. 3341/2001).


Lo conferma in una recente sentenza del Tribunale di Potenza n. 469 del 28 aprile 2016: il giudice delimita, chiaramente, le ipotesi in cui l’inquilino può giustamente sospendere il pagamento dei canoni di affitto al caso di inadempimento degli obblighi spettanti al proprietario del bene.
In questo caso l’inquilino contestava la mancata consegna del documento di agibilità e dell’utilizzo di uno scantinato. Motivazioni respinte dal giudice come insufficiente per giustificare un mancato pagamento del canone, mentre ha accolto la richiesta del proprietario che aveva citato l’inquilino per morosità per i canoni non versati, appunto. L’inquilino aveva valutato anche di pagare un canone maggiore rispetto al valore del bene, richiesta anch’essa respinta perché è importante valutare bene l’immobile quando si sceglie di prenderlo in affitto.

Una modifica è consentita se ci sono condizioni che variano nel tempo.

Come nel caso di questo nostro lettore


Salve, ho un quesito un po’ particolare...
Premetto che sono il locazione in un appartamento "ricavato" da un ex soffitta che non era, immagino, pensata come abitazione. Hanno quindi fatto un bagnetto un po’ arrangiato e la cucina.
In particolare il bagnetto presenta imperfezioni: il soffitto non è stuccato. C è un materiale credo isolante tipo polistirolo, tubicini scoperti che vi fuoriescono e vari buchi quindi nel sottotetto.
Il problema però non sono questi difetti quanto che in questi giorni ho avvistato più di un ragno.
Ho un contratto di locazione 4+4 e non voglio lasciare l’appartamento.
Avrei diritto ad una riduzione del canone? O lavori di manutenzione?
Grazie anticipatamente.


Considerata, quindi, la specifica richiesta del lettore che non vuole lasciare l’immobile, potrà chiedere una riduzione del canone corrisposto, tenendo conto della riduzione di valore della cosa locata.


Art. 1578 del codice civile. Vizi della cosa locata.

“Se al momento della consegna la cosa locata è affetta da vizi che ne diminuiscono in modo apprezzabile l'idoneità all'uso pattuito, il conduttore può domandare la risoluzione del contratto o una riduzione del corrispettivo, salvo che si tratti di vizi da lui conosciuti o facilmente riconoscibili.
Il locatore è tenuto a risarcire al conduttore i danni derivati da vizi della cosa, se non prova di avere senza colpa ignorato i vizi stessi al momento della consegna”.

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Presentazione Autore
Isabella Tulipano

Donna, per designazione naturale, accettata con orgoglio e vanto. Mamma, per scelta consapevole: impegnativa quanto appagante. Esperta in questioni tecniche, fiscali, legali sul mondo delle locazioni, per lavoro, ma soprattutto per passione e per deformazione filosofica: l'eccellenza non è un atto, ma un'abitudine.


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  • Carlo

    Buongiorno,

    Abito in un appartamento a Milano con la mia ragazza,

    Al momento della stipula del contratto ci era stato comunicato che la superficie calpestabile era di 50mq(min 45mq togliendo un ingresso comune ad un altro appartamento).

    Giusto ieri ho misurato personalmente la superficie scoprendo che in realtà sono 36mq, quando anche sul bollettino della Tari risulta registrato 50mq.
    La padrona di casa si è guardata bene dall'annotare la dimensione dell'appartamento nel contratto(prima un annuale, dopo rinnovato a 4+4), in più ci sono altre annotazioni sul contratto palesemente non vere come la presenza di una lavastoviglie funzionante quando invece è rotta già da prima che mettessimo piede qua dentro ( il tutto, come le richieste di aggiustarla o cambiarla sono documentate e scritte, puntualmente ignorate non rispettando il contratto ).

    Mi rendo perfettamente conto di essere stato distratto in fase di rinnovo contrattuale, non avrei pensato di essere trattato in questo modo visto i buoni rapporti con i suoi nipoti (apparentemente anche con lei), nostri vicini di casa.

    Mi chiedo se a questo punto possiamo richiedere una risoluzione immediata del contratto, lei che ne pensa?
    Oppure richiedere una riduzione del canone vista la metratura errata, considerando che nello stesso palazzo 30mq vengono affittati a 450, noi stiamo pagando 780 al mese.

    Grazie in anticipo e saluti
    Carlo

  • Gentile Carlo, su quanto riportato e firmato purtroppo in effetti doveva fare maggiore attenzione prima; ora lei può chiedere una riduzione del canone in virtù di questi reali mq ma se la proprietaria rifiutasse potrebbe solo inviare regolare disdetta.

  • Carlo

    Ho capito, ma questa non è una truffa? Dichiarare allo stato una metratura non reale, ed affittare la casa di conseguenza?

  • è una truffa che può denunciare fiscalmente se ritiene ci siano gli estremi per farlo.

  • Gabriella Gritto

    Salve sono in locazione da due anni e mezzo nonostante vari problemi sono rimasta ed ho pagato sempre il canone. Da qulche tempo nel condominio non registrato tr l altro manca luce e pulizia scala quindi disagi anche x aprire il portone e ricevere posta. A marzo scade il contratto e noi stavamo.per mandare disdetta na la proprietaria ci ha preceduti.ora stamattina in casa si è verificata la.rottura di mattonelle per via dell acqua infiltrata dal esterno ,(facciata) piu tutta l acqua entrata in cucina dopo.un acquazzone. Inoltre abbiamo un recipiente di eternit che non utilizziamo ma che il proprietario si rifiuta di toglierlo. La mia domanda o meglio.domande sono: a chi mi devo rivolgere?posso intentare una causa.?posso lasciare l appartamento nell immediato senza rispettare i termini?

  • Buongiorno Gabriella se la situazione è di grave vizio che le impedisce di vivere nell'immobile può comunicare la risoluzione immediata del contratto ed eventualmente se ci sono gli estremi avviare una causa per il risarcimento dei danni.

  • Gabriella Gritto

    Gentilissimi grazie. Per far verificare lo stato effettivo dell appartamento e i vizi e stabilire la gravita a chi mi devo rivolgere?pompieri?oppure un avvocato?grazie ancora... ps cade anche intonaco dal soffitto.

  • potrebbe provare a chiamare l'ufficio igiene del comune o chiedere a loro l'ufficio di competenza.

  • Gabriella Gritto

    Grazie infinitamente. Vi faro sapere

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