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Risoluzione immediata del contratto: solo se l’immobile è inagibile.

by Isabella Tulipano
in Esperto
on Luglio 28, 2016
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inquilino può lasciare immobile da subito se non agibile

Sì, è possibile lasciare subito l’immobile, se non ci sono le condizioni minime per utilizzarlo.

Riceviamo spesso richieste di chiarimenti circa i termini di preavviso da rispettare nel momento in cui viene data disdetta del contratto d’affitto da parte degli inquilini. In molti contestano di dover rimanere sei mesi ancora in quell’immobile (o semplicemente di dover pagare ancora per quel periodo) perché non ci sono più le condizioni per viverci: muffa, ascensore che non funziona, mattonella rotta, doccia inagibile, ecc.. tantissime le motivazioni per cui un inquilino si sente legittimato a smettere di pagare il canone d’affitto, ma può farlo?

Quando posso smettere di pagare il canone?


È una domanda che un inquilino si pone nel momento in cui si ritrova, ad esempio, a vivere in un appartamento in cui la muffa sulla parete, partita come piccola macchia, è diventata una presenza imbarazzante a cui la proprietà non intende porre rimedio. Posso smettere di pagare ci chiedono in questo caso?
La risposta in questo caso distingue due casistiche:
1. La situazione di muffa è tale che rende l’appartamento non vivibile. Il danno è causato da un vizio proprio dell’immobile a cui il proprietario non vuole porre rimedio. In questo caso diciamo all’inquilino di inviare la raccomandata per lasciare subito l’immobile e contestare una grave vizio della cosa locata.
2. La situazione è grave ma non rende inagibile l’immobile. Allor all’inquilino può inviare disdetta ma rispettando i termini di preavviso previsti da contratto. Val per la muffa come per gli altri eventuali danni.

Come nel caso di questo quesito postoci da Alessandra.

Buongiorno,
vi disturbo per conoscere più a fondo quali sono gli adempimenti che mi spettano nel caso in cui volessi dare disdetta anticipata del contratto di locazione 4+4 regolarmente stipulato a Luglio 2010.
Come prevedono le varie leggi, devo dare disdetta 6 mesi prima del rilascio dell'appartamento, ma nel caso specifico, abbiamo riscontrato danni evidenti all'appartamento, compresa la caduta accidentale di gran parte dell'intonaco del soffitto in una delle camere da letto che, a distanza di un mese, ancora il conduttore non ha fatto sistemare.
Oltre a tale danno, che rende parzialmente inagibile la stanza, abbiamo riscontrato altri danni su pareti, pavimenti (oscillazioni percepite anche dai nostri vicini di casa del piano inferiore) ed altri problemi relativi all'impianto elettrico e di riscaldamento.
In tal caso posso inviare disdetta al conduttore, specificando che, a causa della mancanza di sicurezza nell'appartamento, vorrei anticipare il rilascio dell'immobile ad uno, massimo due mesi?
Grazie sin d'ora per la risposta.
Cordiali saluti.

Alessandra

Quello che abbiamo risposto alla nostra lettrice Alessandra è proprio di distinguere la gravità dello stato del suo appartamento: una stanza è inagibile e il resto della casa non sta tanto meglio.

Possiamo dire allora che in caso di inagibilità della cosa locata viene meno il principio base del rapporto di affitto, quello che il linguaggio giuridico definisce “sinallagma”. Ovvero, l’articolo 1575 del Codice Civile definisce il contratto di locazione come un tipico contratto a prestazioni corrispettive: l’inquilino si vincola al pagamento dei canoni pattuiti come contropartita dell’obbligo del proprietario di consegnare la cosa locata in buono stato di manutenzione, di mantenerla in stato da servire all’uso convenuto e di garantirne il pacifico godimento durante la locazione.
Quindi è nella sua definizione stessa che si individua l’unica “eccezione di inadempimento”; quindi l’inquilino può sospendere e smettere di pagare il canone d’affitto se l’immobile concesso a questo scopo non è di fatto utilizzabile.

Lo afferma la Cassazione “Al conduttore non è consentito di astenersi da versare il canone, ovvero di ridurlo unilateralmente nel caso di verifichi una riduzione o una diminuzione del godimento del bene e ciò, anche quando assume che tale evento sia ricollegabile al fato del locatore. La sospensione totale o parziale dell’adempimento dell’obbligazione del conduttore è, difatti, legittima soltanto qualora venga completamente a mancare la controprestazione da parte del locatore, costituendo altrimenti un’alterazione del sinallagma contrattuale che determina uno squilibrio tar le prestazioni delle parti. Inoltre, secondo il principio inadimplenti non est adimplendum, la sospensione della controprestazione è legittima solo se conforme a lealtà e buona fede” (Cass. civ. n. 261/2008.Espressive del medesimo principio sono anche: Cass. civ. n. 14739/2005, n. 2855/2005, n. 8425/2006; n. 3341/2001).


Lo conferma in una recente sentenza del Tribunale di Potenza n. 469 del 28 aprile 2016: il giudice delimita, chiaramente, le ipotesi in cui l’inquilino può giustamente sospendere il pagamento dei canoni di affitto al caso di inadempimento degli obblighi spettanti al proprietario del bene.
In questo caso l’inquilino contestava la mancata consegna del documento di agibilità e dell’utilizzo di uno scantinato. Motivazioni respinte dal giudice come insufficiente per giustificare un mancato pagamento del canone, mentre ha accolto la richiesta del proprietario che aveva citato l’inquilino per morosità per i canoni non versati, appunto. L’inquilino aveva valutato anche di pagare un canone maggiore rispetto al valore del bene, richiesta anch’essa respinta perché è importante valutare bene l’immobile quando si sceglie di prenderlo in affitto.

Una modifica è consentita se ci sono condizioni che variano nel tempo.

Come nel caso di questo nostro lettore


Salve, ho un quesito un po’ particolare...
Premetto che sono il locazione in un appartamento "ricavato" da un ex soffitta che non era, immagino, pensata come abitazione. Hanno quindi fatto un bagnetto un po’ arrangiato e la cucina.
In particolare il bagnetto presenta imperfezioni: il soffitto non è stuccato. C è un materiale credo isolante tipo polistirolo, tubicini scoperti che vi fuoriescono e vari buchi quindi nel sottotetto.
Il problema però non sono questi difetti quanto che in questi giorni ho avvistato più di un ragno.
Ho un contratto di locazione 4+4 e non voglio lasciare l’appartamento.
Avrei diritto ad una riduzione del canone? O lavori di manutenzione?
Grazie anticipatamente.


Considerata, quindi, la specifica richiesta del lettore che non vuole lasciare l’immobile, potrà chiedere una riduzione del canone corrisposto, tenendo conto della riduzione di valore della cosa locata.


Art. 1578 del codice civile. Vizi della cosa locata.

“Se al momento della consegna la cosa locata è affetta da vizi che ne diminuiscono in modo apprezzabile l'idoneità all'uso pattuito, il conduttore può domandare la risoluzione del contratto o una riduzione del corrispettivo, salvo che si tratti di vizi da lui conosciuti o facilmente riconoscibili.
Il locatore è tenuto a risarcire al conduttore i danni derivati da vizi della cosa, se non prova di avere senza colpa ignorato i vizi stessi al momento della consegna”.

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Presentazione Autore
Isabella Tulipano

Donna, per designazione naturale, accettata con orgoglio e vanto. Mamma, per scelta consapevole: impegnativa quanto appagante. Esperta in questioni tecniche, fiscali, legali sul mondo delle locazioni, per lavoro, ma soprattutto per passione e per deformazione filosofica: l'eccellenza non è un atto, ma un'abitudine.


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  • Cristina

    Buonasera io vivo in affitto e questo mese ho perso il lavoro ho già mandato disdetta del contratto però purtroppo non riesco a pagare i sei mesi di disdetta e il proprietario di casa non ne vuole sapere gli ho anche proposto di tenersi i tre mesi di caparra ma non gli interessa vuole Chenice pago i sei mesi di disdetta dopo di che mi rida la caparra ma io non so come fare, ora non mi risponde nemmeno più al telefono. Voi avete qualche soluzione da consigliarmi ? Grazie

  • Gentile Cristina, a questo punto se libera l'immobile intanto proverà a non pagare più i canoni e compensare il preavviso con la caparra; considerando le motivazioni difficilmente il proprietario procederà con un'azione legale.

  • lucia

    Buon giorno. Mi trovo in una situazione che sta distruggendo me e mio marito da un mese. Dovendo lasciare l'appartamento in cui vivo da 16 anni (sono stata sfrattata perchè per un anno non mi hanno pagato lo stipendio e mio marito, nel frattempo aveva perso il suo lavoro e nonostante aver cercato di convincere il locatario che a dicembre avremmo saldato tutto il debito, sono stata sfrattata lo stesso) ho cercato un altro appartamento in fretta e furia. Ne ho trovato uno su un sito di annunci privati, siamo andati a visitarlo e malgrado fosse arredato, la proprietaria lo ha svuotato in fretta e furia. Ha voluto la caparra a fine marzo ed il 4 aprile abbiamo stipulato il contratto d'affitto 3+2. Mio marito è andato a stipulare luce e acqua, ma non ha potuto farlo perchè mancava la registrazione del contratto. (premetto che le utenze erano staccate per morosità del precedente proprietario) Ci sono voluti tre giorni per registrare il contratto e siamo arrivati alla quasi vigilia di pasqua. La signora ha rivoluto indietro il contratto per fare le fotocopie. Poi è andata in vacanza. Così non abbiamo potuto fare il contratto del gas che il martedì dopo Pasqua. Nel frattempo, il figlio della signora che è l'effettivo prpprietario ha cominciato a minacciarci di sfratto perchè non abbiamo pagato il mese di aprile, ha voluto il canone di maggio anticipato e ci ha annunciato che si porterà via la caldaia e la cucina che sua madre ci aveva pregato di tenerci. Questa mattina è venuto il tecnico dell'italgas per togliere i sigilli alla colonna del gas e non li ha tolti perchè ha trovato l'impianto obsoleto e non a norma. Non solo: i cassetti della cucina erano stati svuotati delle mie cose ed erano stati portati via, In un MSM il signor padrone di casa ci ha fatto sapere che vuole indicato un giorno per il trasloco della cucina della caldaia e del condizionatori e che non ci preoccupassimo delle nostre cose ( nel frattempo, non sapendo cosa sarebbe avvenuto abbiamo portato nella nuova casa degli scatoloni) perchè lui già aveva indicato ai traslocatori le cose da asportare. Significa che si è introdotto in casa, infatti la copia delle chiavi in suo possesso le ha consegnate solo ieri. Io in quella casa non ci voglio più andare ma non so che fare, Non credo che mi restuirà la caparra e il canone di maggio e a me i soldi servono per trovare una casa. Grazie dei consigli che vorrà darmi

  • Buongiorno Lucia, diciamo che il comportamento del proprietario non è certo corretto; ora in virtù di un contratto regolarmente firmato lei ha diritto ad avere tutte le copie della casa; quindi può considerare che c'è stata una violazione di domicilio e che di fatto non le è stato concesso di utilizzare l'immobile. Quindi può, se preferisce chiudere qui la situazione, chiedere la restituzione almeno di quanto versato e poi valutare un eventuale risarcimento del danno.

  • Francesca

    Buongiorno, le illustro la mia situazione: da poco più di un anno abbiamo preso in affitto con contratto 4+4 una casa al piano terra. Dopo poche settimane sono apparse efflorescenze e problemi di muffa nei primi 50 cm d'altezza in quasi tutta casa. Una camera da letto in particolare è bagnata e ammuffita in modo serio e poco tempo fa ho trovato la sorpresa nel ripostiglio di alcuni mobiletti e scarpe ammuffite. Spostando i mobili del soggiorno ho trovato il legno bagnato che poi fortunatamente si è asciugato e il muro gonfissimo e spaccato, e meno male che non metto mai le cose sotto sotto i muri per mia abitudine. In cucina e in un bagno stessa cosa ma in punti dove i mobili non ci sono proprio, si figuri... Le pareti si bagnano, si gonfiano e si crepano a prescindere dall' utilizzo della casa e in tutte le stagioni. Il proprietario-vicino di casa- nega e un giorno ha fatto entrare un presunto tecnico amico suo che ha definito la casa calda...come no. Ho provveduto a fare dei lavoretti a mie spese con antimuffa e stucco, ma il problema si ripresenta ogni dieci giorni al massimo, e questo mi ha spinto a pensare di chiedere la disdetta per gravi motivi. Ora il mio dubbio è: gli pago i tre mesi di preavviso previsti dal contratto, così mi metto anche al riparo da azioni legali per morosità, o come in molti mi stanno consigliando dopo aver visto la casa sospendere subito gli accrediti e andarmene? Io avevo pensato una via di mezzo, di andarmene subito perché la muffa ci crea allergie e loro si sono dimostrati dispettosi e bugiardi ma versargli comunque le mensilità rimanenti con un unico versamento, per poi pretendere la cauzione ed eventualmente chiedergli il rimborso di questo nuovo trasloco da noi non desiderato ma coatto. Mi illumini con un consiglio, la prego! Ho una terribile paura di sbagliare e di andare incontro a guai pur non avendo fatto niente di male, l' abbiamo sempre pagato e addirittura mi sono improvvisata muratore per necessità, sono molto arrabbiata come può immaginare! La ringrazio e le auguro una buona giornata!

  • Gentile Francesca, considerando la situazione che illustra e il fatto che la proprietà non vuole provi rimedio, può chiedere una risoluzione immediata del contratto per grave vizio della cosa locata che rende il bene inagibile, mandando una raccomandata per informare i proprietari e quindi chiedere si a la restituzione del deposito, sia eventuale risarcimento del danno se può accertare di aver subito dei danni.

  • Francesca

    La ringrazio della risposta, purtroppo è il mio primo affitto e non so come comportarmi anche perché temo di aver sbagliato a fare solo comunicazioni verbali al proprietario, ho paura di non poter dimostrare di avergli detto del problema. Essendo vicini di casa non ho inviato raccomandate e non ho perizie, solo decine di foto...se lei mi consiglia di lasciare l'immobile prima dei tre mesi allora devo trovare velocemente una nuova casa...mi mando un in bocca al lupo da sola :D grazie :)

  • Silvia

    Sono senza corrente da un mese,causa morosità della mia padrona di casa, e due gestori di energia elettrica a cui risultano morosità. Posso recedere immediatamente? È da considerarsi il mio appartamento inagibile? Dal mio punto di vista sicuramente in quanto non ho luce lavatrice frigorifero....

  • Buongiorno silvia, sicuramente l'immobile senza corrente non è agibile; quindi può dare disdetta immediata e chiedere un risarcimento considerando il disagio.

  • Natale

    stavo in affitto in un appartamento a l'aquila paganica palazzo terremotato abbattuto e in fase di ricostruzione quali sono le condizioni al termine della ricostruzione del rientro in appartamento canone bloccato alla data del 6 aprile 2009 non c'è stato recessione di contratto, può il proprietario senza avvisare l'inquilino ipoteticamente vendere l'appartamento?

  • Gentile Natale, difficile stabilire cosa può succedere; di fatto il vostro rapporto di locazione è interrotto,quindi il proprietario potrebbe ora considerare di riavere possesso del proprio bene.

  • Thomas

    Salve,
    Ho l'inquilino che mi ha avvisato telefonicamente che vuole lasciare l'appartamento locato prima del previsto e senza preavviso semestrale per vizi di locazione. Afferma che ci sia molta muffa e che questo lo autorizza ad andarsene fra 2 mesi, avendo già trovato un altro appartamento. Qualche mese fa mi aveva avvisato della muffa e da buon locatore mi sono proposto di risolvere. La sua risposta è stata che avrei dovuto spendere troppo e che non importava. Adesso vuole andare via ! Cosa posso fare? Mi devo aspettare un'ispezione della ASL? Sono in torto?posso recuperare qualche mensilità?
    Grazie

  • Gentile Thomas, se il problema è la muffa, per una risoluzione immediata occorre che il problema sia talmente diffuso da impedire id fatto l'utilizzo dell'immobile e che lei non voglia porci rimedio; non essendoci, mi sembra, nessuna delle due condizioni, può pretendere una regolare disdetta, con raccomandata, e nel rispetto del preavviso.

  • Doriana tagliatti

    Buongiorno,
    Il mio contratto di locazione e' in essere dal primo aprile e, ad oggi, non sono ancora riuscita a fare la voltura delle utenze per il gas, in quanto il contatore risulta pignorato per scoperti precedenti . Posso disdire senza i 3 mesi di preavviso, visto che per riavere il gas passeranno almeno 2 mesi?
    Grazie

  • Gentile Doriana, considerando che non potrà utilizzare l'immobile ha diritto a recedere e chiedere indietro quanto versato.

  • FELICE ZETERA

    Ho accettato un contratto di affitto (3 camere,ingresso ripostiglio e bagno ) a Genova x la durata di tre anni dal 01/05/2015 al 30/04//2018 e alla prima scadenza, ove le parti non concordino sul rinnovo del medesimo, e senza che sia necessaria disdetta per finita locazione, il contratto è prorogato di diritto di due anni fatta salva la facoltà di disdetta del locatore che intenda adibire l'immobile agli usi......Dopo la firma del contratto abbiamo rilevato alla presenza dell'agente immobiliare dei difetti ( serratura porta di ingresso, battenti porte, serrande, impianto TV, Chiusura/battenti porte, che abbiamo verbalmente segnalato al proprietario) ma il difetto più grave, che a tutt'oggi, nonostante le promesse, è quello della fornitura dell'acqua ( Sesto piano) che nemmeno la dotazione dell'autoclave esistente consente di usufruire della doccia e dei servizi igienici (bidè). Posso chiedere la riduzione del canone? in subordine la risoluzione del contratto per colpa del proprietario ? a chi posso rivolgermi per una verifica o denuncia dell'impianto dell'acqua? Grazie della risposta. Felice Zetera

  • Gentile Felice, può chiedere la riduzione del canone, considerando il valore ridotto dell'immobile; oppure la risoluzione del contratto per grave vizio se non vuole proseguire in queste condizioni.

  • Patrizia genova

    Buon giorno, grazie della risposta, sempre inerente alla domanda di prima di quanto posso chiedere la diminuzione dell'affitto, la diminuzione riguarda solo l'affitto l'amministrazione non c'entra?

  • esatto Patrizia, la diminuzione riguarda il canone e andrebbe proporzionato allo spazio che non può utilizzare; in ogni caso può provare ad avanzare una cifra forfettaria e poi concordare con la proprietà.

  • Patrizia genova

    Buon giorno,ho un contratto di affitto 4+4, mi hanno allagato la camera da letto prima di natale, a metà gennaio è venuto il perito a visionare il danno per fare una stima e ci ha detto che ci sarebbe voluto un mese e mezzo due per valutare il danno, io nel frattempo ho continuato a pagare affitto e amministrazione per intero, ora sono passati circa 4mesi da quando io non ho più la camera agibile e di conseguenza un altra stanza nella quale ho dovuto mettere tutte le cose che avevo in camera, sto dormendo sul divano che è al quanto scomodo senza contare che ho un artrite reumatoide diagnosticata il dormire così da 4mesi mi sta causando sei problemi, posso chiedere una riduzione dell'affitto? Cosa posso fare visto il disagio non da poco? Grazie mille attendo risposta

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