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Risoluzione immediata del contratto: solo se l’immobile è inagibile.

by Isabella Tulipano
in Esperto
on Luglio 28, 2016
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inquilino può lasciare immobile da subito se non agibile

Sì, è possibile lasciare subito l’immobile, se non ci sono le condizioni minime per utilizzarlo.

Riceviamo spesso richieste di chiarimenti circa i termini di preavviso da rispettare nel momento in cui viene data disdetta del contratto d’affitto da parte degli inquilini. In molti contestano di dover rimanere sei mesi ancora in quell’immobile (o semplicemente di dover pagare ancora per quel periodo) perché non ci sono più le condizioni per viverci: muffa, ascensore che non funziona, mattonella rotta, doccia inagibile, ecc.. tantissime le motivazioni per cui un inquilino si sente legittimato a smettere di pagare il canone d’affitto, ma può farlo?

Quando posso smettere di pagare il canone?


È una domanda che un inquilino si pone nel momento in cui si ritrova, ad esempio, a vivere in un appartamento in cui la muffa sulla parete, partita come piccola macchia, è diventata una presenza imbarazzante a cui la proprietà non intende porre rimedio. Posso smettere di pagare ci chiedono in questo caso?
La risposta in questo caso distingue due casistiche:
1. La situazione di muffa è tale che rende l’appartamento non vivibile. Il danno è causato da un vizio proprio dell’immobile a cui il proprietario non vuole porre rimedio. In questo caso diciamo all’inquilino di inviare la raccomandata per lasciare subito l’immobile e contestare una grave vizio della cosa locata.
2. La situazione è grave ma non rende inagibile l’immobile. Allor all’inquilino può inviare disdetta ma rispettando i termini di preavviso previsti da contratto. Val per la muffa come per gli altri eventuali danni.

Come nel caso di questo quesito postoci da Alessandra.

Buongiorno,
vi disturbo per conoscere più a fondo quali sono gli adempimenti che mi spettano nel caso in cui volessi dare disdetta anticipata del contratto di locazione 4+4 regolarmente stipulato a Luglio 2010.
Come prevedono le varie leggi, devo dare disdetta 6 mesi prima del rilascio dell'appartamento, ma nel caso specifico, abbiamo riscontrato danni evidenti all'appartamento, compresa la caduta accidentale di gran parte dell'intonaco del soffitto in una delle camere da letto che, a distanza di un mese, ancora il conduttore non ha fatto sistemare.
Oltre a tale danno, che rende parzialmente inagibile la stanza, abbiamo riscontrato altri danni su pareti, pavimenti (oscillazioni percepite anche dai nostri vicini di casa del piano inferiore) ed altri problemi relativi all'impianto elettrico e di riscaldamento.
In tal caso posso inviare disdetta al conduttore, specificando che, a causa della mancanza di sicurezza nell'appartamento, vorrei anticipare il rilascio dell'immobile ad uno, massimo due mesi?
Grazie sin d'ora per la risposta.
Cordiali saluti.

Alessandra

Quello che abbiamo risposto alla nostra lettrice Alessandra è proprio di distinguere la gravità dello stato del suo appartamento: una stanza è inagibile e il resto della casa non sta tanto meglio.

Possiamo dire allora che in caso di inagibilità della cosa locata viene meno il principio base del rapporto di affitto, quello che il linguaggio giuridico definisce “sinallagma”. Ovvero, l’articolo 1575 del Codice Civile definisce il contratto di locazione come un tipico contratto a prestazioni corrispettive: l’inquilino si vincola al pagamento dei canoni pattuiti come contropartita dell’obbligo del proprietario di consegnare la cosa locata in buono stato di manutenzione, di mantenerla in stato da servire all’uso convenuto e di garantirne il pacifico godimento durante la locazione.
Quindi è nella sua definizione stessa che si individua l’unica “eccezione di inadempimento”; quindi l’inquilino può sospendere e smettere di pagare il canone d’affitto se l’immobile concesso a questo scopo non è di fatto utilizzabile.

Lo afferma la Cassazione “Al conduttore non è consentito di astenersi da versare il canone, ovvero di ridurlo unilateralmente nel caso di verifichi una riduzione o una diminuzione del godimento del bene e ciò, anche quando assume che tale evento sia ricollegabile al fato del locatore. La sospensione totale o parziale dell’adempimento dell’obbligazione del conduttore è, difatti, legittima soltanto qualora venga completamente a mancare la controprestazione da parte del locatore, costituendo altrimenti un’alterazione del sinallagma contrattuale che determina uno squilibrio tar le prestazioni delle parti. Inoltre, secondo il principio inadimplenti non est adimplendum, la sospensione della controprestazione è legittima solo se conforme a lealtà e buona fede” (Cass. civ. n. 261/2008.Espressive del medesimo principio sono anche: Cass. civ. n. 14739/2005, n. 2855/2005, n. 8425/2006; n. 3341/2001).


Lo conferma in una recente sentenza del Tribunale di Potenza n. 469 del 28 aprile 2016: il giudice delimita, chiaramente, le ipotesi in cui l’inquilino può giustamente sospendere il pagamento dei canoni di affitto al caso di inadempimento degli obblighi spettanti al proprietario del bene.
In questo caso l’inquilino contestava la mancata consegna del documento di agibilità e dell’utilizzo di uno scantinato. Motivazioni respinte dal giudice come insufficiente per giustificare un mancato pagamento del canone, mentre ha accolto la richiesta del proprietario che aveva citato l’inquilino per morosità per i canoni non versati, appunto. L’inquilino aveva valutato anche di pagare un canone maggiore rispetto al valore del bene, richiesta anch’essa respinta perché è importante valutare bene l’immobile quando si sceglie di prenderlo in affitto.

Una modifica è consentita se ci sono condizioni che variano nel tempo.

Come nel caso di questo nostro lettore


Salve, ho un quesito un po’ particolare...
Premetto che sono il locazione in un appartamento "ricavato" da un ex soffitta che non era, immagino, pensata come abitazione. Hanno quindi fatto un bagnetto un po’ arrangiato e la cucina.
In particolare il bagnetto presenta imperfezioni: il soffitto non è stuccato. C è un materiale credo isolante tipo polistirolo, tubicini scoperti che vi fuoriescono e vari buchi quindi nel sottotetto.
Il problema però non sono questi difetti quanto che in questi giorni ho avvistato più di un ragno.
Ho un contratto di locazione 4+4 e non voglio lasciare l’appartamento.
Avrei diritto ad una riduzione del canone? O lavori di manutenzione?
Grazie anticipatamente.


Considerata, quindi, la specifica richiesta del lettore che non vuole lasciare l’immobile, potrà chiedere una riduzione del canone corrisposto, tenendo conto della riduzione di valore della cosa locata.


Art. 1578 del codice civile. Vizi della cosa locata.

“Se al momento della consegna la cosa locata è affetta da vizi che ne diminuiscono in modo apprezzabile l'idoneità all'uso pattuito, il conduttore può domandare la risoluzione del contratto o una riduzione del corrispettivo, salvo che si tratti di vizi da lui conosciuti o facilmente riconoscibili.
Il locatore è tenuto a risarcire al conduttore i danni derivati da vizi della cosa, se non prova di avere senza colpa ignorato i vizi stessi al momento della consegna”.

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Presentazione Autore
Isabella Tulipano

Donna, per designazione naturale, accettata con orgoglio e vanto. Mamma, per scelta consapevole: impegnativa quanto appagante. Esperta in questioni tecniche, fiscali, legali sul mondo delle locazioni, per lavoro, ma soprattutto per passione e per deformazione filosofica: l'eccellenza non è un atto, ma un'abitudine.


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  • giorgio

    Buonasera,
    vi disturbo per conoscere più a fondo quali sono gli adempimenti che mi spettano, in qualità di proprietario di appartamento, nel caso in cui volessi dare disdetta anticipata del contratto di locazione 4+4 regolarmente stipulato a Luglio 2012, in quanto, l'immobile in argomento, a causa di infiltrazioni di acqua dal tetto, è stato giudicato inagibile con perizia giurata.
    L'appartamento deve essere liberato per effettuare i lavori, ma coloro che vi abitano non hanno intenzione di lasciarlo, impedendomi di metterlo in sicurezza, inoltre hanno minacciato di non pagare il canone di fitto
    Cosa posso fare?
    Posso inviare disdetta al conduttore, specificando che, a causa della mancanza di sicurezza nell'appartamento, vorrei anticipare il rilascio dell'immobile ad uno, massimo due mesi?
    Grazie sin d'ora per la risposta.
    Cordiali saluti.

  • Gentile Giorgio, diciamo che in questo caso i lavori sono indispensabili; quindi lei si dovrebbe preoccupare di eseguirli, occupandosi anche di trovare adeguata sistemazione agli inquilini, che potranno pagare un canone ridotto per il periodo dei lavori.

  • loredana

    L'hanno scorso si è allagata la cantina e l'assicurazione non viole pagare i danni, ho la cantina inagibile e piena di scatoloni da buttare e pieni di muffa, l'appartamento non posso utilizzarlo tutto perchè una stanza è piena di scatole e non posso buttarle per il perito e quando entro nella stanza mi viene da grattarmi, e posso beccarmi un allergia un bagno inutilizzabile perchè pieno di roba che deve valutare il perito. In questo caso posso sospendere di pagare l'affitto visto che la proprietà non vuole pagare i danni.

  • Buongiorno Loredana, diciamo che può inviare una disdetta immediata e dal momento in cui riconsegna le chiavi dell'appartamento può smettere id pagare.

  • antonio

    buon giorno, volevo gentilmente un chirimento riguardo un contratto d affitto, il propretario in un certo senso mi a convinto a firmare un nuovo contratto, per poter passare alla cedulare secca dopo varie discussioni l ho firmato, contratto a uso abitativo libero, ma io in cambio gli ho fatto mettere nella clausola di disdetta che posso andar via in qualsiasi momento senza giustificare x gravi motivi, abbiamo firmato tutti i fogli uno a uno, e valida questa clausola o mi ha preso in giro. grazie

  • Gentile Antonio, a favore dell'inquilino è possibile inserire tale clausola ed ha valore se è stata inserita in contratto e firmata.

  • antonio

    grazie, in questo caso posso andar via quando voglio. basta comunicare con raccomanda tre mesi prima. la ringrazio x la sua gentile risposta!!

  • Luigi

    Salve.
    L'anno scorso ho firmato un contratto per studenti della durata di un anno con un'agenzia che gestisce l'appartamento. Praticamente, ogni volta che c'era un problema in casa, dovevamo aspettare minimo due mesi perché venissero ad aggiustare (senza riscaldamento fino a Natale e senza luce in cucina per 2-3 mesi perché c'era una luce a neon).
    Il fatto grave è stato che a Febbraio è venuta ad abitare una ragazza francese in erasmus che si è portata in casa il proprio ragazzo per un paio di mesi senza voler fargli pagare nemmeno le utenze. Ho informato l'agenzia dell'illecito (subaffitto), ma se ne sono lavati le mani, senza intervenire né venire a controllare. Due settimane fa, io son stato pure aggredito e rapinato da questi due in casa (ed ho sporto denuncia) ed ho preferito quindi sgomberare ed abbandonare la stanza.
    Sono andato a riconsegnare le chiavi in agenzia, chiedendo se potevamo trovare un accordo per gli ultimi 3 mesi, spiegando l'accaduto e l'ovvio motivo per cui volevo andarmene. Ero disposto a pagare il prossimo mese e coprire gli ultimi due col deposito cauzionale, ma questi mi han detto che col deposito posso coprire solo un mese perché il resto servirà per pagare le bollette, ma a me sembra una grandissima stupidata(!) perché io ho abbandonato la stanza per un motivo grave causato dalla loro negligenza e vorrebbero pure che pagassi le spese di servizi di cui non usufruisco. Poi mi hanno detto che potevo mettermi d'accordo con gli altri inquilini, che potevano firmare un modulo che mi esentasse dal pagare le bollette per gli ultimi mesi. Bene. Lo chiedo ad un'altra coinquilina, che va lì e questi mascalzoni le dicono che non può firmare il modulo e che deve portare le bollette così prendono i soldi dalla mia caparra.

    Io davvero non so cosa fare con questi. Sarei tentato di non pagargli nulla, ma temo che mi farebbero causa ed io al momento faticherei a sostenere le spese per un avvocato.

  • Gentile Luigi, la questione da dibattere è se lei stando una regolare disdetta, per cui i 3 mesi sono dovuti o se sta facendo una disdetta immediata per grave vizio e quindi non deve considerare i canoni del preavviso, ma solo le spese delle bollette di competenza e farsi restituire il resto. In ogni caso, considerando il comportamento finora, le conviene al momento mantenere la calma; quindi se ha il via libera anche dell'altra inquilina chiede di pagare la quota di bollette di competenza e si fa firmare una ricevuta per la riconsegna delle chiavi che attesta il fatto che lei abbia lasciato la casa.

  • Luigi

    Innanzitutto, grazie per la risposta.
    Io la ricevuta di riconsegna delle chiavi l'ho già firmata, ma mi han detto che dalla mia caparra verranno comunque detratte le spese per le bollette dei prossimi 3 mesi. Io la disdetta in sé non ho potuto farla, perché mi han detto che avrei dovuto farlo con 3 mesi di anticipo, ma il punto è che la questione è che il motivo per cui ho dovuto immediatamente abbandonare l'immobile si è verificata due settimane fa per un motivo grave, che loro in primis non hanno cercato di gestire ed evitare.
    Secondo lei, ci sono gli estremi per fare una disdetta immediata?
    Altrimenti, evitando di pagare gli ultimi due mesi di affitto e lasciando loro i due mesi di caparra che avevo anticipato, vado in corso a qualche rischio?

  • se non ci sono danni all'immobile direi che i due mesi potrebbero coprire la mancata disdetta (che sarebbe meglio in ogni caso inviare).

  • Romina

    Buona sera, se un inquilino arreca disturbo continuativamente al l'appartamento sottostante, questa può essere causa di scioglimento immediato del contratto da parte del locatore?

  • Gentile Romina, il proprietario potrebbe chiedere la risoluzione di diritto del contratto, ma questo prevede una causa, non una risoluzione immediata.

  • Giuliana

    Salve! Tra qualche giorno lascio l'appartamento nel quale ho vissuto x circa 3 anni in affitto!
    Tutto bene fino a pochi giorni fa' quando il proprietario di casa mi dice che bisogna far pulire la fossa biologica e revisionare la caldaia! Ok x la pulizia della fossa biologica!!! La caldaia però non capisco perché ; in considerazione del fatto che è regolarmente revisionata fino al 28 luglio 2017e io lascio l'appartamento il 30 giugno!
    Vorrei sapere se questa richiesta è regolare !!!
    Tra le altre cose il 1 di luglio subbentrera' un nuovo inquilino! Non capisco perché devo essere io a pagargli la revisione x un anno!

  • Gentile Giuliana, la richiesta appare regolare soprattutto se nel momento in cui lei aveva preso in affitto l'immobile la revisione era stata già effettuata e quindi dovrà in effetti restituire il bene nelle stesse condizioni in cui le è stato dato.

  • giorgio

    buongiorno Sono residente in un appartamento in affitto dal 1997.
    l'appartamento in quella data aveva delle caratteristiche idonee e ottimali per il nostr outilizzo.
    riscsaldamento e acqua sanitaria centralizzata inclusi.
    sino al 2012 ho pagato un affitto senza la registrazione del contratto quindi in nero.
    dal 2012 invece il contratto è stato registrato, ma nel fratempo l'appartamento ha subito delle modifiche
    e delle alterazioni.
    1 riscaldamento dismesso
    2 acqua santaria centralozzata , dismessa
    3 infissi ormai fatiscenti, entra acqua e vento al punto da allagare e smuovere le tende, con conseguente raffreddamento termico importante
    4 gli impianti idraulici sono carichi di detriti e calcare al punto da rendere inutilizzabili i tre bagni se non con uso sìesclusivo di un sanitario per volta.
    5 in uno dei bagni si è verificata una perdita che allaga l'appartamento sottostante ( quindi siamo costretti a non utilizzarlo)
    6 gli ipianti elettrici sono fuori norma, risalenti al 1970 circa
    7 di recente sonob stati resi inagibili dai VVF. tutti i balconi circa 30mq su 140 totali per via del distacco di parti che li rende pericolanti
    8 le colonne montanti di adduzione dell'acqua sono vetuste al punto da trasportare una quantità d'acqua decisamente ridicola per l'appartamento
    insomma la situazione è diventata paradossale, visto che il canone che paghiamo corrisponde nella realtà a 600 euro ma nel contratto è specificato in €500 mensili.

    Visto questo presupposto, ho sospeso il pagamento perchè chiedevo i lavori di adeguamento sempre rifiutati, in riposta ho ricevuto un intimazione di sfratto.
    Vorrei sapere come e se possibile porvi rimedio, ma soprattutto in che modo posso far valere i miei diritti.
    Infine se possibile e come, chiedere una riduzione del canone....
    Vi ringrazio sentitamente per la risposta.
    Buon lavoro

  • Gentile Giorgio, finchè decide di rimanere nell'immobile e quindi di utilizzarlo, deve pagare il canone, quello indicato nel contratto naturalmente. Se l'immobile è però ha dei vizi per cui non può utilizzarlo può chiedere la risoluzione immediata del contratto o giustamente una riduzione del canone che corrisponde al minor valore del bene che le è stato concesso.

  • silvano

    Chiedo gentilmente parere all' esperto in quanto ho avuto pareri discordanti in questione e quindi non so come comportarmi anche per non incorrere in sanzioni. . Contratto locazione libero 4+4 valevole da 1/8/2013 al 31/7/2017 con rinnovo automatico di 4 anni salvo disdetta. L'inquilino ha comunicato verbalmente ( seguirà raccomandata ) l'intenzione a lasciare l'immobile alla scadenza del 31/7/2017 ; Chiedo all'esperto se devo comunicare all' Agenzia Entrate la mancata proroga con RLI e il pagamento dell'imposta di registro o trattandosi della scadenza dei primi 4 anni (31/7/2017 ) nulla va comunicato ? Grazie e buon lavoro .

  • Buongiorno Silvano, se per lei va bene chiudere il contratto a scadenza, la comunicazione all'agenzia delle entrate non è obbligatoria.

  • Albarosa Lao

    Salve ! Il contratto dell appartamento scadrà a marzo 2018 ..... però da tempo ho fatto presente al proprietario che ci sono gravi problemi strutturali che ci rendono impossibile affrontare un altro inverno in questa abitazione ....x infiltrazioni d acqua sia dagli infissi che ,addirittura ,dalle pareti . Le infiltrazioni hanno procurato danni ai muri notevoli ...oltre al disagio di intervenire tempestivamente nel momento di temporali x tamponare acqua che entra in maniera eccessiva , tale da allagare l appartamento !
    Posso dare disdetta immediata , considerando che l appartamento è diventato invivibile ?
    Grazie

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