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Risoluzione immediata del contratto: solo se l’immobile è inagibile.

by Isabella Tulipano
in Esperto
on Luglio 28, 2016
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inquilino può lasciare immobile da subito se non agibile

Sì, è possibile lasciare subito l’immobile, se non ci sono le condizioni minime per utilizzarlo.

Riceviamo spesso richieste di chiarimenti circa i termini di preavviso da rispettare nel momento in cui viene data disdetta del contratto d’affitto da parte degli inquilini. In molti contestano di dover rimanere sei mesi ancora in quell’immobile (o semplicemente di dover pagare ancora per quel periodo) perché non ci sono più le condizioni per viverci: muffa, ascensore che non funziona, mattonella rotta, doccia inagibile, ecc.. tantissime le motivazioni per cui un inquilino si sente legittimato a smettere di pagare il canone d’affitto, ma può farlo?

Quando posso smettere di pagare il canone?


È una domanda che un inquilino si pone nel momento in cui si ritrova, ad esempio, a vivere in un appartamento in cui la muffa sulla parete, partita come piccola macchia, è diventata una presenza imbarazzante a cui la proprietà non intende porre rimedio. Posso smettere di pagare ci chiedono in questo caso?
La risposta in questo caso distingue due casistiche:
1. La situazione di muffa è tale che rende l’appartamento non vivibile. Il danno è causato da un vizio proprio dell’immobile a cui il proprietario non vuole porre rimedio. In questo caso diciamo all’inquilino di inviare la raccomandata per lasciare subito l’immobile e contestare una grave vizio della cosa locata.
2. La situazione è grave ma non rende inagibile l’immobile. Allor all’inquilino può inviare disdetta ma rispettando i termini di preavviso previsti da contratto. Val per la muffa come per gli altri eventuali danni.

Come nel caso di questo quesito postoci da Alessandra.

Buongiorno,
vi disturbo per conoscere più a fondo quali sono gli adempimenti che mi spettano nel caso in cui volessi dare disdetta anticipata del contratto di locazione 4+4 regolarmente stipulato a Luglio 2010.
Come prevedono le varie leggi, devo dare disdetta 6 mesi prima del rilascio dell'appartamento, ma nel caso specifico, abbiamo riscontrato danni evidenti all'appartamento, compresa la caduta accidentale di gran parte dell'intonaco del soffitto in una delle camere da letto che, a distanza di un mese, ancora il conduttore non ha fatto sistemare.
Oltre a tale danno, che rende parzialmente inagibile la stanza, abbiamo riscontrato altri danni su pareti, pavimenti (oscillazioni percepite anche dai nostri vicini di casa del piano inferiore) ed altri problemi relativi all'impianto elettrico e di riscaldamento.
In tal caso posso inviare disdetta al conduttore, specificando che, a causa della mancanza di sicurezza nell'appartamento, vorrei anticipare il rilascio dell'immobile ad uno, massimo due mesi?
Grazie sin d'ora per la risposta.
Cordiali saluti.

Alessandra

Quello che abbiamo risposto alla nostra lettrice Alessandra è proprio di distinguere la gravità dello stato del suo appartamento: una stanza è inagibile e il resto della casa non sta tanto meglio.

Possiamo dire allora che in caso di inagibilità della cosa locata viene meno il principio base del rapporto di affitto, quello che il linguaggio giuridico definisce “sinallagma”. Ovvero, l’articolo 1575 del Codice Civile definisce il contratto di locazione come un tipico contratto a prestazioni corrispettive: l’inquilino si vincola al pagamento dei canoni pattuiti come contropartita dell’obbligo del proprietario di consegnare la cosa locata in buono stato di manutenzione, di mantenerla in stato da servire all’uso convenuto e di garantirne il pacifico godimento durante la locazione.
Quindi è nella sua definizione stessa che si individua l’unica “eccezione di inadempimento”; quindi l’inquilino può sospendere e smettere di pagare il canone d’affitto se l’immobile concesso a questo scopo non è di fatto utilizzabile.

Lo afferma la Cassazione “Al conduttore non è consentito di astenersi da versare il canone, ovvero di ridurlo unilateralmente nel caso di verifichi una riduzione o una diminuzione del godimento del bene e ciò, anche quando assume che tale evento sia ricollegabile al fato del locatore. La sospensione totale o parziale dell’adempimento dell’obbligazione del conduttore è, difatti, legittima soltanto qualora venga completamente a mancare la controprestazione da parte del locatore, costituendo altrimenti un’alterazione del sinallagma contrattuale che determina uno squilibrio tar le prestazioni delle parti. Inoltre, secondo il principio inadimplenti non est adimplendum, la sospensione della controprestazione è legittima solo se conforme a lealtà e buona fede” (Cass. civ. n. 261/2008.Espressive del medesimo principio sono anche: Cass. civ. n. 14739/2005, n. 2855/2005, n. 8425/2006; n. 3341/2001).


Lo conferma in una recente sentenza del Tribunale di Potenza n. 469 del 28 aprile 2016: il giudice delimita, chiaramente, le ipotesi in cui l’inquilino può giustamente sospendere il pagamento dei canoni di affitto al caso di inadempimento degli obblighi spettanti al proprietario del bene.
In questo caso l’inquilino contestava la mancata consegna del documento di agibilità e dell’utilizzo di uno scantinato. Motivazioni respinte dal giudice come insufficiente per giustificare un mancato pagamento del canone, mentre ha accolto la richiesta del proprietario che aveva citato l’inquilino per morosità per i canoni non versati, appunto. L’inquilino aveva valutato anche di pagare un canone maggiore rispetto al valore del bene, richiesta anch’essa respinta perché è importante valutare bene l’immobile quando si sceglie di prenderlo in affitto.

Una modifica è consentita se ci sono condizioni che variano nel tempo.

Come nel caso di questo nostro lettore


Salve, ho un quesito un po’ particolare...
Premetto che sono il locazione in un appartamento "ricavato" da un ex soffitta che non era, immagino, pensata come abitazione. Hanno quindi fatto un bagnetto un po’ arrangiato e la cucina.
In particolare il bagnetto presenta imperfezioni: il soffitto non è stuccato. C è un materiale credo isolante tipo polistirolo, tubicini scoperti che vi fuoriescono e vari buchi quindi nel sottotetto.
Il problema però non sono questi difetti quanto che in questi giorni ho avvistato più di un ragno.
Ho un contratto di locazione 4+4 e non voglio lasciare l’appartamento.
Avrei diritto ad una riduzione del canone? O lavori di manutenzione?
Grazie anticipatamente.


Considerata, quindi, la specifica richiesta del lettore che non vuole lasciare l’immobile, potrà chiedere una riduzione del canone corrisposto, tenendo conto della riduzione di valore della cosa locata.


Art. 1578 del codice civile. Vizi della cosa locata.

“Se al momento della consegna la cosa locata è affetta da vizi che ne diminuiscono in modo apprezzabile l'idoneità all'uso pattuito, il conduttore può domandare la risoluzione del contratto o una riduzione del corrispettivo, salvo che si tratti di vizi da lui conosciuti o facilmente riconoscibili.
Il locatore è tenuto a risarcire al conduttore i danni derivati da vizi della cosa, se non prova di avere senza colpa ignorato i vizi stessi al momento della consegna”.

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Presentazione Autore
Isabella Tulipano

Donna, per designazione naturale, accettata con orgoglio e vanto. Mamma, per scelta consapevole: impegnativa quanto appagante. Esperta in questioni tecniche, fiscali, legali sul mondo delle locazioni, per lavoro, ma soprattutto per passione e per deformazione filosofica: l'eccellenza non è un atto, ma un'abitudine.


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  • Michele

    Salve,
    sono un locatario ed ho stipulato un contratto di affitto (cedolare secca) il 28/01/2016, da premettere che ad oggi non ho ancora occupato l'immobile. Tutto bene fino a quando, dopo aver richiesto la riattivazione del contatore del gas metano, il tecnico incaricato ha scoperto che il contatore aveva il sigillo rotto (il precedente inquilino ha usufruito del gas senza mai registrare alcun contratto), da quì mi è stata confermata l'impossibilità di procedere alla riattivazione di quel contatore a meno di una sostituzione dello stesso.
    Il proprietario, dopo aver interpellato la ditta che gestisce la rete del gas e dopo aver intrapreso vie legali con il precedente inquilino , mi ha dato due soluzioni al problema: 1 installare (a mie spese) un nuovo contatore dal costo di € 250 2 utilizzare, al posto del gas metano, delle bombole gpl.
    Per quanto riguarda la prima soluzione mi sembra impensabile che io inquilino debba pagare per l'installazione di un nuovo contatore per un problema non causato da me, per quanto riguarda la seconda opzione tutti conosciamo la pericolosità di avere delle bombole in casa ed il costo elevato del gpl (che nel mio caso serve anche per il riscaldamento).
    Purtroppo non c'è stato modo di poter raggiungere un accordo con il proprietario il quale è fermo sulle due soluzioni sopra citate ed io, vista la situazione, voglio assolutamente recedere dal contratto nonostante sia stato stipulato meno di un mese fa.
    E' possibile secondo voi, vista la situazione (l'immobile è attualmente privo di un servizio importante), effettuare un recesso anticipato ma soprattutto richiedere la restituzione delle due cauzioni versate? Se si quali sono le motivazioni da dover indicare nella lettera di comunicazione di risoluzione?
    Grazie e cordiali saluti.

  • Gentile Michele, poichè come lei dice la difficoltà non è legata ad una sua negligenza, ora può chiedere di risolvere il tutto considerando il grave vizio; trova in questo articolo i riferimenti normativi

  • Giovanni

    Salve,
    sono il proprietario di un monolocale affittato da 2,5 anni a 1 extracomunitario, con regolare permesso di soggiorno e contratto di lavoro.
    Mi trovo nella paradossale situazione in cui
    - il locatore chiede rinnovo permesso di soggiorno
    - per averlo il Comune gli richiede documenti sull'appartamento (certificati idoneità impianti ed altro)
    - il locatore, poco pratico, chiede allora richiesta di idoneità dell'alloggio per ottenere permesso di soggiorno (il locale era abitato ed affittato da due o tre persone regolarmente da 20 anni !)
    - arriva ispettore ATS e trova tre persone (tre letti), stufetta a gas senza certificati (li avevo io!) e qualche altra piccola irregolarità
    Tutto questo senza che ne sapessi nulla.
    - ricevo da comune raccomandata con ordinanza di messa a norma impianto di riscaldamento e dichiarazione inagibilità (immagino temporanea) del monolocale e nel verbale di ATS si esplicita che, ottenuta l'agibilità. può abitare SOLO 1 PERSONA.
    -nel contratto di locazione 3+2 a canone agevolato, regolarmente registrato, con cedolare secca, stipulato maggio 2014, NON si fa menzione su quante persone ci possono abitare, ma è intestato ad un sola persona (quella richiedente il permesso di soggiorno)
    - ho messo immediatamente a norma impianto, con tanto di collaudo e nuovo certificato, ma prima di chiamare ATS per re-ispezione, domando

    1) se mi ri-danno l'agibilità, e loro continuano ad abitarci in 3 cosa posso fare ? dare disdetta anche senza che ci fossero vincoli sul contratto ? cosa rischio ? E' un problema loro se ci stanno in tre ?
    2) se per qualche motivo non mi ridanno l'agibiliità, cosa devo fare ? il contratto è risolto ? devo risarcire qualcosa ?
    3) posso modificare il contratto attuale mettendo il limite degli occupanti come da ordinanza del Comune?

    Ho un buon rapporto con il conduttore, è una brava persona, non ho motivo di buttarla in mezzo alla strada, ma non vorrei assolutamente rischiare problemi penali o amministrativi per loro indolenza

    Grazie e cordiali saluti

  • Gentile Giovanni, ottenuta l'agibilità dovrà far rispettare il limite di una persona e quindi ritenere una grave inadempienza se decidono comunque di abitarci in tre; se non dovesse ottenerla il contratto non potrà proseguire e quindi non potrà richiedere un canone su un immobile non a norma; è meglio che nel contratto si integri la specifica del limite massimo di abitanti.

  • Lupini Enrico

    Ho un appartamento dichiarato inagibile causa terremoto del 24/08/2016 non a causa di lesioni proprie ma perché vicino ad un altro edificio e dichiarato a rischio di crollo.
    L'inquilino è stato costretto a lasciare l'appartamento ma , nonostante la morosità già denunciata ed in attese di provvedimenti , non intende rilasciare l'appartamento stesso dove ci sono i suoi mobili.
    Posso richiedere la rimozione forzata della sua mobilia e la restituzione delle chiavi?
    Ho diritto a qualche rimborso per danni ricevuti dal terremoto?
    Grazie

  • Gentile Enrico, rispetto al terremoto potrà chiedere eventuali contributi stanziati per rimettere a posto le zone colpite; rispetto al suo inquilino a questo punto potrebbe andare a vanti con la causa di sfratto.

  • LUCIA PIERMARTERI

    Salve , le sootpongo il seguente caso chiedendo di indicarmi cosa il locatore dovrebbe fare, cosa sia meno gravoso a livello fiscale, quando chiudere il contratto:
    - il conduttore è moroso da marzo 2016-
    - appartamento nel cratere del 24/08/2016
    - non c'è ordinanza di inagibilità, e non si sa se l 'appartamento sia stao lesionato, in quanto il conduttore è irreperibile
    - 07/10/2016 l 'avvocato inizia pratica di sfratto
    - 15/01/2017 termine naturale del contratto
    -30/01/2017 il conduttore lscia nella cassetta del locatore con le chiavi e due rughe senza data, con le quali informa che dal 24/08/2016 non abita più nella casa in questione per terremoto
    - l'avvocato interrompe la procedura di sfratto.
    quando può il locatore chiudere il contratto ai fini fiscali e civili?
    grazie

  • Gentile Lucia, di fatto potrebbe far risalire la chiusura del contratto al 24/08, considerando la risoluzione immediata e il fatto che da quel momento l'inquilino non abita più lì e lei non riceve più i canoni.

  • Beatrice

    Buonasera,
    Ho ricevuto dal proprietario di casa in.affitto la disdetta al rinnovo del contratto 4+4. Dovrei lasciare l.appartamento a luglio e Non sono pratica di queste cose. Se io trovassi un nuovo appartamento per esempio ad aprile e volessi traslocare dovrei comunque pagare i canoni del vecchio appartamento fino a.luglio?
    Perche vorrei capire nel momento in cui.trovassi un'altra casa che mi interessa se posso o meno trasferirmi subito o se devo aspettare luglio (la scadenza effettiva)

  • Gentile Beatrice, lei potrebbe anche lasciare l'immobile prima, ma per smettere di pagare deve trovare l'accordo con la proprietà, magari interessata a poter liberare prima l'immobile.

  • Tristano

    Devo pagare l'affitto se ho dovuto lasciare l'immobile perché non si puo più aprire l'acqua per perdite dalle tubature dei bagni che hanno creato dei danni all'inquilino del piano sottostante. Io nel frattempo ho dovuto cercare un'altra casa ed ho tenuto i miei mobili nell'appartamento sopra indicato con i dovuti disagi per la mia famiglia con due minori . Appoggiandoci a vivere per questi due mesi in casa di vari parenti .

  • Gentile Tristano, potrebbe dare disdetta immediata ma liberare l'immobile; quindi se pensa di rimanere nell'immobile, allora deve trovare un accordo per ridurreil canone per questo periodo.

  • Luca

    Salve vorrei sapere io ho lasciato l appartamento dove vivevo con la mia famiglia perché dopo 3 anni ho scoperto che il padrone di casa non aveva mai registrato il suo impianto termico in regione che i controlli venivano fatti da un tecnico non abilitato e dopo il controllo di un tecnico specializzato pagato da me chiedo la sostituzione dei termoconvettori per 40 giorni mi ha lasciato senza riscaldamento. io avevo già mandato raccomandata con recesso per giusta causa elencando i motivi ora non vuole neanche restituirmi la cauzione premetto che sono in possesso di tutte le documentazioni

  • Buongiorno Luca, trattandosi di una risoluzione per grave inadempienza del proprietario e se non ci sono danni causati dal suo comportamento può pretendere la restituzione del deposito e quindi procedere per vie legali se non si torva l'accordo.

  • Luca

    Gentile ISABELLA nella lettera che io ho inviato al mio padrone di casa ho recesso dal contratto per gravi motivi riferendomi all art.6 della 431 del 1998 .Volevo sapere solo se è uguale alla giusta causa o cambia qualcosa- Grazie

  • Gentile Luca, il riferimento è quello all'Art. 1578 del codice civile. Vizi della cosa locata, riportato nell'articolo sopra.

  • Rodolfo Giorgino

    nel luglio del 2005 ho stipulato un contratto di affitto 4+4 con cedolare secca. A distanza di un anno le pareti esterne hanno cominciato e riempirsi di muffa e il soffitto di macchie di umido. Anomalie dovute alla struttura della casa le cui pareti, specialmente quelle esterne non sono più larghe di 20 cm. Sono sicuro che su muri di quelle dimensioni non esiste nessuna protezione esterna, nessun cappotto termico. Fatte evidenziare al proprietario queste perchè rimediasse all'inconveniente, Mi ha risposto che la colpa è di mia moglie, 62 anni e mia 67 anni, che teniamo le finestre poco aperte. Non vuole fare nulla e mi ha proposto di lasciare l'appartamento restituendomi le caparre. Non so come comportarmi anche perchè con noi vive mio nipote di sei anni.

  • Gentile Rodolfo se il proprietario non vuole intervenire, in effetti non le rimane che risolvere il contratto e farsi dare un rimborso per le spese di trasloco.

  • Marianna

    Buona Sera,a causa del sisma del 30/10/2016 purtroppo l intero condominio nel quale avevo un appartamento in affitto ,è stato dichiarato inagibile con relativa ordinanza da parte del Sindaco.Sono appoggiata momentaneamente a casa di una persona ma all interno della mia abitazione ho il mobilio e tutte le mie cose,come gli altri inquilini .Il proprietario del immobile non ha messo in sicurezza il suddetto ed intende chiudere tutti i contratti poiché ,per sistemare il tutto ci vorranno anni.Ho chiesto a diversi organi competenti ma ogn uno di loro mi ha dato una versione diversa e sinceramente non riesco più a capire nulla...Se il proprietario chiude i contratti,noi perderemo l autonoma sistemazione e con essa tutti i diritti?Inoltre,come possiamo recuperare il mobilio e quant altro se l edificio non é in sicurezza?Se i contratti venissero chiusi senza che noi riusciamo a recuperare i nostri beni all interno di esso cosa accadrebbe ? Se crollasse l edificio con le nostre cose all interno ,chi sarebbe responsabile? Può il proprietario chiudere i contratti senza il nostro consenso?Avrei bisogno di poter avere risposte certe e spero che,almeno voi ,riuscirete a farmi sapere.Grazie.Salve

  • Carmen Elena Ortega

    Stessa situazione ? come ti capisco e nemmeno io trovo risposte concrete ?

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