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Risoluzione immediata del contratto: solo se l’immobile è inagibile.

by Isabella Tulipano
in Esperto
on Luglio 28, 2016
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inquilino può lasciare immobile da subito se non agibile

Sì, è possibile lasciare subito l’immobile, se non ci sono le condizioni minime per utilizzarlo.

Riceviamo spesso richieste di chiarimenti circa i termini di preavviso da rispettare nel momento in cui viene data disdetta del contratto d’affitto da parte degli inquilini. In molti contestano di dover rimanere sei mesi ancora in quell’immobile (o semplicemente di dover pagare ancora per quel periodo) perché non ci sono più le condizioni per viverci: muffa, ascensore che non funziona, mattonella rotta, doccia inagibile, ecc.. tantissime le motivazioni per cui un inquilino si sente legittimato a smettere di pagare il canone d’affitto, ma può farlo?

Quando posso smettere di pagare il canone?


È una domanda che un inquilino si pone nel momento in cui si ritrova, ad esempio, a vivere in un appartamento in cui la muffa sulla parete, partita come piccola macchia, è diventata una presenza imbarazzante a cui la proprietà non intende porre rimedio. Posso smettere di pagare ci chiedono in questo caso?
La risposta in questo caso distingue due casistiche:
1. La situazione di muffa è tale che rende l’appartamento non vivibile. Il danno è causato da un vizio proprio dell’immobile a cui il proprietario non vuole porre rimedio. In questo caso diciamo all’inquilino di inviare la raccomandata per lasciare subito l’immobile e contestare una grave vizio della cosa locata.
2. La situazione è grave ma non rende inagibile l’immobile. Allor all’inquilino può inviare disdetta ma rispettando i termini di preavviso previsti da contratto. Val per la muffa come per gli altri eventuali danni.

Come nel caso di questo quesito postoci da Alessandra.

Buongiorno,
vi disturbo per conoscere più a fondo quali sono gli adempimenti che mi spettano nel caso in cui volessi dare disdetta anticipata del contratto di locazione 4+4 regolarmente stipulato a Luglio 2010.
Come prevedono le varie leggi, devo dare disdetta 6 mesi prima del rilascio dell'appartamento, ma nel caso specifico, abbiamo riscontrato danni evidenti all'appartamento, compresa la caduta accidentale di gran parte dell'intonaco del soffitto in una delle camere da letto che, a distanza di un mese, ancora il conduttore non ha fatto sistemare.
Oltre a tale danno, che rende parzialmente inagibile la stanza, abbiamo riscontrato altri danni su pareti, pavimenti (oscillazioni percepite anche dai nostri vicini di casa del piano inferiore) ed altri problemi relativi all'impianto elettrico e di riscaldamento.
In tal caso posso inviare disdetta al conduttore, specificando che, a causa della mancanza di sicurezza nell'appartamento, vorrei anticipare il rilascio dell'immobile ad uno, massimo due mesi?
Grazie sin d'ora per la risposta.
Cordiali saluti.

Alessandra

Quello che abbiamo risposto alla nostra lettrice Alessandra è proprio di distinguere la gravità dello stato del suo appartamento: una stanza è inagibile e il resto della casa non sta tanto meglio.

Possiamo dire allora che in caso di inagibilità della cosa locata viene meno il principio base del rapporto di affitto, quello che il linguaggio giuridico definisce “sinallagma”. Ovvero, l’articolo 1575 del Codice Civile definisce il contratto di locazione come un tipico contratto a prestazioni corrispettive: l’inquilino si vincola al pagamento dei canoni pattuiti come contropartita dell’obbligo del proprietario di consegnare la cosa locata in buono stato di manutenzione, di mantenerla in stato da servire all’uso convenuto e di garantirne il pacifico godimento durante la locazione.
Quindi è nella sua definizione stessa che si individua l’unica “eccezione di inadempimento”; quindi l’inquilino può sospendere e smettere di pagare il canone d’affitto se l’immobile concesso a questo scopo non è di fatto utilizzabile.

Lo afferma la Cassazione “Al conduttore non è consentito di astenersi da versare il canone, ovvero di ridurlo unilateralmente nel caso di verifichi una riduzione o una diminuzione del godimento del bene e ciò, anche quando assume che tale evento sia ricollegabile al fato del locatore. La sospensione totale o parziale dell’adempimento dell’obbligazione del conduttore è, difatti, legittima soltanto qualora venga completamente a mancare la controprestazione da parte del locatore, costituendo altrimenti un’alterazione del sinallagma contrattuale che determina uno squilibrio tar le prestazioni delle parti. Inoltre, secondo il principio inadimplenti non est adimplendum, la sospensione della controprestazione è legittima solo se conforme a lealtà e buona fede” (Cass. civ. n. 261/2008.Espressive del medesimo principio sono anche: Cass. civ. n. 14739/2005, n. 2855/2005, n. 8425/2006; n. 3341/2001).


Lo conferma in una recente sentenza del Tribunale di Potenza n. 469 del 28 aprile 2016: il giudice delimita, chiaramente, le ipotesi in cui l’inquilino può giustamente sospendere il pagamento dei canoni di affitto al caso di inadempimento degli obblighi spettanti al proprietario del bene.
In questo caso l’inquilino contestava la mancata consegna del documento di agibilità e dell’utilizzo di uno scantinato. Motivazioni respinte dal giudice come insufficiente per giustificare un mancato pagamento del canone, mentre ha accolto la richiesta del proprietario che aveva citato l’inquilino per morosità per i canoni non versati, appunto. L’inquilino aveva valutato anche di pagare un canone maggiore rispetto al valore del bene, richiesta anch’essa respinta perché è importante valutare bene l’immobile quando si sceglie di prenderlo in affitto.

Una modifica è consentita se ci sono condizioni che variano nel tempo.

Come nel caso di questo nostro lettore


Salve, ho un quesito un po’ particolare...
Premetto che sono il locazione in un appartamento "ricavato" da un ex soffitta che non era, immagino, pensata come abitazione. Hanno quindi fatto un bagnetto un po’ arrangiato e la cucina.
In particolare il bagnetto presenta imperfezioni: il soffitto non è stuccato. C è un materiale credo isolante tipo polistirolo, tubicini scoperti che vi fuoriescono e vari buchi quindi nel sottotetto.
Il problema però non sono questi difetti quanto che in questi giorni ho avvistato più di un ragno.
Ho un contratto di locazione 4+4 e non voglio lasciare l’appartamento.
Avrei diritto ad una riduzione del canone? O lavori di manutenzione?
Grazie anticipatamente.


Considerata, quindi, la specifica richiesta del lettore che non vuole lasciare l’immobile, potrà chiedere una riduzione del canone corrisposto, tenendo conto della riduzione di valore della cosa locata.


Art. 1578 del codice civile. Vizi della cosa locata.

“Se al momento della consegna la cosa locata è affetta da vizi che ne diminuiscono in modo apprezzabile l'idoneità all'uso pattuito, il conduttore può domandare la risoluzione del contratto o una riduzione del corrispettivo, salvo che si tratti di vizi da lui conosciuti o facilmente riconoscibili.
Il locatore è tenuto a risarcire al conduttore i danni derivati da vizi della cosa, se non prova di avere senza colpa ignorato i vizi stessi al momento della consegna”.

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Presentazione Autore
Isabella Tulipano

Donna, per designazione naturale, accettata con orgoglio e vanto. Mamma, per scelta consapevole: impegnativa quanto appagante. Esperta in questioni tecniche, fiscali, legali sul mondo delle locazioni, per lavoro, ma soprattutto per passione e per deformazione filosofica: l'eccellenza non è un atto, ma un'abitudine.


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  • Sabrina

    Buonasera. Attualmente abito in una piccola casa in prov. di Cagliari ed ho un contratto 4+4. Il proprietario quando mi fece vedere la casa mi disse “è tutto perfetto,ma bisogna pitturarla”! Oggi a distanza di pochi mesi mi rendo conto che i danni e i mal funzionamenti sono tanti! Perdite d’acqua,prese elettriche mal funzionanti,intonaco che cade a pezzi e balcone pericolante! Ho i. Bimbo di circa tre anni,ieri giocavamo,ha sfiorato il balcone ed è crollata una parte insieme ad una tegola. Essendo al primo piano si rischiava di ferire qualcuno! Il proprietario non sembra ben disposto al dialogo e al trovare una soluzione ed io non mi sento di poter continuare a vivere in una cas anche cade a pezzi giorno dopo giorno! Ci sono delle crepe nelle stanze... basta un nulla e viene giù qualcosa! Non sono serena e vorrei sapere se posso chiedere la cessazione anticipata del contratto per poter prendere una casa agibile e vorrei che stavolta fosse
    Dimostrabile attraverso dei documenti lagibilita della casa perché non posso mettere a rischio la vita e la salute di nessuno! Come devo comportarmi? Devo richiedere parere a dei vigili?

  • Buongiorno Sabrina, se ci fosse un parere tecnico che conferma l'inagibilità dell'immobile allora può certamente procedere con la risoluzione immediata del contratto e valutare se chiedere un risarcimento dei danni alla proprietà.

  • Sandy

    Salve,io ho un contratto di affitto transitorio in una porzione di immobile che mi è stato consegnato senza riscaldamento e senza contatore della.luce:il proprietario dopo mie insistenze ha messo un contascatti e vuole rifarsi sull'utenza della luce rifacendosi a questo contascatti(con impianto elettrico diviso da lui):ho chiesto la concessione edilizia per fare un nuovo allaccio del contatore,o certificato di agibilità,ma niente. Sulla base di quale regola dovrei pagare l'utenza della luce???ps sul contratto Ape.in attesa di certificazione e nessuna specifica inerente la assenza del contatore della luce

  • Buongiorno Sandy, diciamo che lei dovrebbe pagare i consumi relativi alla sua stanza, quindi potrebbe dividere il conto della bolletta totale per i mq e calcolare quelli di sua stretta competenza. Se però lamenta assenza di certificazioni e condizioni diverse da quelle pattuite, allora potrebbe chiedere la risoluzione del contratto.

  • Broglio

    Scusa il disturbo, ma quando si tratta della locazione ad un oggetto adibito come affittacamere e 4 delle 5 sono inagibili poiché dalla terrazza condominiale ci piove e in un bagno è crollato il soffitto, in una ci piove ed in due le macchie di muffa sono di circa 1,5 metri...?
    Il locatore ha ridotto l'affitto da 3500-€ mensili a 2900-€, ma in due anni non ha mai effettuato la manutenzione necessaria?

    Cosa racconto io ai clienti?

    Alcuni se ne sono andati. Io ho smesso di pagare l'affitto e nonostante abbiano dichiarato per ben 2 volte di voler riparare il danno non l'hanno fatto. Ora mi ritrovo una causa per sfratto. Il 2. termine per i lavori è scaduto il 30 settembre.
    Cosa posso fare oltre ovviamente a pagare?

    Cordiali saluti
    Grazia

  • Buongiorno, se accetta di usare ancora il bene può al limite chiedere la riduzione del canone, ma pagando regolarmente, altrimenti può chiedere di risolvere il contratto, chiudendo quindi il vostro contratto.

  • Roberta

    Mia madre ha in affitto un appartamento condominiale. Nel novembre 2014 ha subito un incendio causato da un frigorifero comprato da pochi giorni. L'assicurazione ha riconosciuto le colpe della negozio e ha rimborsato il condominio per il danno subito. L'amministratore senza indire un'assemblea condominiale ha incaricato una ditta per la ristrutturazione dell'appartamento. Cosa che però è stata ulltimata dopo 6 mesi nei quali mia madre non ha potuto godere dell'immobile. E' tenuta a pagare in quei 6 mesi l'affitto e le spese condominali? Grazie

  • Gentile Roberta, di solito per ristrutturazioni superiori a due mesi si ha diritto alla riduzione del canone di affitto; quindi è giusto che sua madre si metta d'accordo con il proprietario per una cifra forfettaria.

  • Grazia

    Buona sera.

    Vivo col mio compagno da quasi due mesi in un appartamento posto al terzo piano.
    Dato che inizia il freddo non teniamo sempre le finestre aperte e ci siamo accordi di un odore di fogna proveniente da uno dei due bagni.
    All'inizio i proprietari ci hanno detto che dato che la casa era stata disabitata per un anno e quindi il sifone della vasca poteva essere asciutto e quindi facendo andare l'acqua l'odore andava via.
    Dopo due mesi l'odore di fogna persiste.
    Io sono al sesto mese di gravidanza e spesso l'odore mi provoca il vomito.
    Abbiamo sigillato le porte del bagno e della camera per non far venire l'odore anche nella sala ed altre stanze, ma comunque a volte la puzza si sposta nell'altro bagno affianco alla stanza dove dormiamo.
    Dopo varie settimane siamo riusciti a convincere i proprietari a far uscire un idraulico che è anche salito sul tetto per controllare la presenza dello sfiato e non ha trovato nulla.
    L'idraulico dovrebbe far un assaggio (piccolo buco) sul muro per verificare la presenza dello sfiato e se c'è verificare se è ben collegato. Ma i proprietari si rifiutano di far partire i lavori e dicono di non sentire nessun odore.
    Io e il mio compagno siamo disperati non sappiamo più cosa fare, abbiamo investito tutti i nostri risparmi in questa casa e cercare un altro appartamento, fare traslochi, con la nascita del bambino alle porte non è proprio il caso.
    Cosa possiamo fare?

  • Gentile Grazia, diciamo che potrebbe chiedere di risolvere il contratto, ma se di fatto non vuole spostarsi, allora potreste pensare intanto di capire l'entità del danno e quindi i costi di riparazione e magari trovare un modo per anticipare le spese e recuperarle mese per mese sui canoni che versate.

  • Francesca

    Buongiorno,
    Sono una studentessa in affitto in una mansarda a torino con contratto 4+4, stipulato il 4 settembre 2017. Sono entrata in casa stabilmente dopo una settimana, l'11 settembre, per rimanervici cinque giorni dopo aver scoperto che la casa è piena di spifferi, provenienti dalla porta, dal piccolo soppalco, e dalle insenature tra muro e travi sopra il letto (tanto che la notte era come avere aria condizionata sparata in faccia). Sono tornata a casa mia poiché il breve soggiorno mi stava facendo già ammalare. Ho fatto presente i problemi all'agenzia (tra l'altro: nel cucinotto non vi è l'allacciamento per l'acqua calda e da certi punti del soffitto cadono pezzi di intonaco) che ha mandato una persona a fare il sopralluogo mentre non ero presente. Questa persona non ha riscontrato spifferi nè cedimenti dal soffitto. Ovviamente, per notare certe cose, non basta stare in casa 5 minuti e magari in una giornata di sole, proprio come io non mi ero accorta di nulla quando andai a visitare la casa. Mi sento piuttosto presa in giro.
    Ora vorrei recedere dal contratto in modo anticipato, senza dover pagare altri 3 mesi di affitto, per giusta causa. Tutti questi vizi non mi erano stati comunicati e mi rendono difficile la permanenza in quella casa. È possibile? Grazie

  • Buongiorno Francesca, diciamo che per evitare i tre mesi di preavviso e procedere con una disdetta immediata devono esserci gravi vizi che le impediscono di usare il bene e vizi che non poteva in nessun modo rilevare con una visita approfondita dell'immobile prima di stipulare il contratto.

  • FRANCESCA DIANA

    Buonasera,
    vivo in una casa in affitto con contratto 4+4. Nella zona dove vivo, ogni anno d'estate, per motivi non troppo chiari, il comune, gestore dell'acquedotto, sospende l'erogazione dell'acqua senza avvisi e per i motivi più assurdi. una volta si rompe la pompa, una volta la cisterna, a volte con l'arrivo del caldo si vocifera che qualcuno riempia piscine e fa abbassare la pressione. Insomma non si sa. Quest'anno c'è stata l'emergenza idrica a livello nazionale e il comune dove vivo ha pensato bene di cogliere la palla al balzo e pubblicare la circolare di Acea sulla possibilità di interruzioni del servizio idrico. L'ormai ex sindaco ha fatto un'ordinanza nella quale comunicava ai cittadini la sospensione del flusso idrico dalle 23 alle 5, ogni giorno, fino alla soluzione del problema. Tale ordinananza nel caso mio e del quartiere dove vivo, non è mai stata rispettata, pertanto l'acqua, da fine maggio ad oggi, è presente in casa per pochissime ore e negli orari più assurdi (cioè quando uno dovrebbe stare sul posto di lavoro). La situazione ad oggi non è migliorata e io, che pago un affitto, sono andata ospite a casa di parenti per potermi lavare la mattina prima di andare al lavoro. La casa non è abitabile, non si possono fare lavatrici, docce, scarico bagno, nulla. L'acqua non c'è. Ho informato il mio padrone di casa, il quale non ha mosso ciglio. Ora mi chiedo: sono dovuta andar via, sono ospite da parenti, non posso usufruire di un bene che pago. La colpa non è del proprietario ma del comune. Cosa dice la legge in una situazione così? si può risolvere il contratto anticipatamente? Grazie.

  • Gentile Francesca, diciamo che seppure non colpevole direttamente , il dato di fatto è che lei ha un immobile non funzionante e soprattutto non funzionale a quello che è il motivo per cui paga il canone: abitare e usare il bene. Quindi ora può chiedere di risolvere il contratto per tale grave motivo.

  • Tania

    Buona sera;
    vivo in una casa in affitto da 4 e tre mesi avendo il contratto 4+4. Sono allergica alla polvere e la proprietaria di casa sta di facendo l'affacciata da due lati della casa non che due altri immobili ed il tetto. Il lavoro durerà con il ponteggio fisso per oltre sei mesi. Questi lavori mi fanno entrare molta più polvere dentro casa visto che mi hanno tolto gli infissi esterni, posso dare disdetta del contratto senza rispettare i sei mesi?
    L'allergia è confermata da prove allergiche fatte in ospedale pubblico.
    Inoltre la proprietaria ha inviato una lettera che diceva che i lavori riguardavano solo i due immobili e non faceva riferimento ad affacciate o altro.

  • Buongiorno Tania, diciamo che non si tratta di un vizio del bene ma di una situazione straordinaria. Credo possa trovare un accordo con la proprietà magari per ridurre il periodo di preavviso o ridurre il canone per questi medi di lavori e disagi per lei.

  • Barbara

    Buongiorno,
    desidererei sapere in caso di rifacimento pavimento chi si deve sobbarcare le spese dell'hotel X i giorni di inagibilità, essendo io in affitto e causa termosifone rotto il parquet della camera si è staccato .
    Certa di un vostro cortese riscontro, porgo
    Cordiali saluti
    Barbara

  • Gentile Barbara, diciamo che non esiste una ripartizione di questo tipo; ovvero per lavori che si prolungano oltre i 20 giorni si può chiedere la riduzione del canone; se lei ha optato per l'albergo, dovrebbe prima avere un accordo con la proprietà.

  • Gloria

    Salve, avrei una domanda da porre: dobbiamo pagare il mese d'affitto? dal primo agosto io e il mio coinquilino abbiamo dovuto "lasciare" temporaneamente l'appartamento perché la proprietaria stava facendo rifare il bagno. Quando hanno iniziato i lavori (non esperti, ma persone "fidate" della signora) si son resi conto che dovevano cambiare totalmente le tubature, quindi, bagno da rifare da zero e disastro (polvere di cemento) in tutte le altre stanze, in quanto non ci hanno nemmeno avvisato per mettere dei teli protettivi (abbiamo dovuto buttare anche del cibo, e per le pulizie che ancora durano da giorni, consumata molta corrente, acqua e prodotti, e il bagno presenta ancora problemi). In sostanza manchiamo da casa un mese, con disagi e costi ulteriori. Quindi, in questa situazione, dobbiamo pagare il mese d'affitto? Grazie per la risposta.

  • Gentile Gloria, è corretto che non avendo usufruito del bene per questo mese chieda una riduzione (magari pagando un minimo) del canone; d'altronde il canone viene pagato proprio perchè abiti nell'appartamento; chiaramente la comunicazione va concordata con la proprietà.

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