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Risoluzione immediata del contratto: solo se l’immobile è inagibile.

by Isabella Tulipano
in Esperto
on Luglio 28, 2016
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inquilino può lasciare immobile da subito se non agibile

Sì, è possibile lasciare subito l’immobile, se non ci sono le condizioni minime per utilizzarlo.

Riceviamo spesso richieste di chiarimenti circa i termini di preavviso da rispettare nel momento in cui viene data disdetta del contratto d’affitto da parte degli inquilini. In molti contestano di dover rimanere sei mesi ancora in quell’immobile (o semplicemente di dover pagare ancora per quel periodo) perché non ci sono più le condizioni per viverci: muffa, ascensore che non funziona, mattonella rotta, doccia inagibile, ecc.. tantissime le motivazioni per cui un inquilino si sente legittimato a smettere di pagare il canone d’affitto, ma può farlo?

Quando posso smettere di pagare il canone?


È una domanda che un inquilino si pone nel momento in cui si ritrova, ad esempio, a vivere in un appartamento in cui la muffa sulla parete, partita come piccola macchia, è diventata una presenza imbarazzante a cui la proprietà non intende porre rimedio. Posso smettere di pagare ci chiedono in questo caso?
La risposta in questo caso distingue due casistiche:
1. La situazione di muffa è tale che rende l’appartamento non vivibile. Il danno è causato da un vizio proprio dell’immobile a cui il proprietario non vuole porre rimedio. In questo caso diciamo all’inquilino di inviare la raccomandata per lasciare subito l’immobile e contestare una grave vizio della cosa locata.
2. La situazione è grave ma non rende inagibile l’immobile. Allor all’inquilino può inviare disdetta ma rispettando i termini di preavviso previsti da contratto. Val per la muffa come per gli altri eventuali danni.

Come nel caso di questo quesito postoci da Alessandra.

Buongiorno,
vi disturbo per conoscere più a fondo quali sono gli adempimenti che mi spettano nel caso in cui volessi dare disdetta anticipata del contratto di locazione 4+4 regolarmente stipulato a Luglio 2010.
Come prevedono le varie leggi, devo dare disdetta 6 mesi prima del rilascio dell'appartamento, ma nel caso specifico, abbiamo riscontrato danni evidenti all'appartamento, compresa la caduta accidentale di gran parte dell'intonaco del soffitto in una delle camere da letto che, a distanza di un mese, ancora il conduttore non ha fatto sistemare.
Oltre a tale danno, che rende parzialmente inagibile la stanza, abbiamo riscontrato altri danni su pareti, pavimenti (oscillazioni percepite anche dai nostri vicini di casa del piano inferiore) ed altri problemi relativi all'impianto elettrico e di riscaldamento.
In tal caso posso inviare disdetta al conduttore, specificando che, a causa della mancanza di sicurezza nell'appartamento, vorrei anticipare il rilascio dell'immobile ad uno, massimo due mesi?
Grazie sin d'ora per la risposta.
Cordiali saluti.

Alessandra

Quello che abbiamo risposto alla nostra lettrice Alessandra è proprio di distinguere la gravità dello stato del suo appartamento: una stanza è inagibile e il resto della casa non sta tanto meglio.

Possiamo dire allora che in caso di inagibilità della cosa locata viene meno il principio base del rapporto di affitto, quello che il linguaggio giuridico definisce “sinallagma”. Ovvero, l’articolo 1575 del Codice Civile definisce il contratto di locazione come un tipico contratto a prestazioni corrispettive: l’inquilino si vincola al pagamento dei canoni pattuiti come contropartita dell’obbligo del proprietario di consegnare la cosa locata in buono stato di manutenzione, di mantenerla in stato da servire all’uso convenuto e di garantirne il pacifico godimento durante la locazione.
Quindi è nella sua definizione stessa che si individua l’unica “eccezione di inadempimento”; quindi l’inquilino può sospendere e smettere di pagare il canone d’affitto se l’immobile concesso a questo scopo non è di fatto utilizzabile.

Lo afferma la Cassazione “Al conduttore non è consentito di astenersi da versare il canone, ovvero di ridurlo unilateralmente nel caso di verifichi una riduzione o una diminuzione del godimento del bene e ciò, anche quando assume che tale evento sia ricollegabile al fato del locatore. La sospensione totale o parziale dell’adempimento dell’obbligazione del conduttore è, difatti, legittima soltanto qualora venga completamente a mancare la controprestazione da parte del locatore, costituendo altrimenti un’alterazione del sinallagma contrattuale che determina uno squilibrio tar le prestazioni delle parti. Inoltre, secondo il principio inadimplenti non est adimplendum, la sospensione della controprestazione è legittima solo se conforme a lealtà e buona fede” (Cass. civ. n. 261/2008.Espressive del medesimo principio sono anche: Cass. civ. n. 14739/2005, n. 2855/2005, n. 8425/2006; n. 3341/2001).


Lo conferma in una recente sentenza del Tribunale di Potenza n. 469 del 28 aprile 2016: il giudice delimita, chiaramente, le ipotesi in cui l’inquilino può giustamente sospendere il pagamento dei canoni di affitto al caso di inadempimento degli obblighi spettanti al proprietario del bene.
In questo caso l’inquilino contestava la mancata consegna del documento di agibilità e dell’utilizzo di uno scantinato. Motivazioni respinte dal giudice come insufficiente per giustificare un mancato pagamento del canone, mentre ha accolto la richiesta del proprietario che aveva citato l’inquilino per morosità per i canoni non versati, appunto. L’inquilino aveva valutato anche di pagare un canone maggiore rispetto al valore del bene, richiesta anch’essa respinta perché è importante valutare bene l’immobile quando si sceglie di prenderlo in affitto.

Una modifica è consentita se ci sono condizioni che variano nel tempo.

Come nel caso di questo nostro lettore


Salve, ho un quesito un po’ particolare...
Premetto che sono il locazione in un appartamento "ricavato" da un ex soffitta che non era, immagino, pensata come abitazione. Hanno quindi fatto un bagnetto un po’ arrangiato e la cucina.
In particolare il bagnetto presenta imperfezioni: il soffitto non è stuccato. C è un materiale credo isolante tipo polistirolo, tubicini scoperti che vi fuoriescono e vari buchi quindi nel sottotetto.
Il problema però non sono questi difetti quanto che in questi giorni ho avvistato più di un ragno.
Ho un contratto di locazione 4+4 e non voglio lasciare l’appartamento.
Avrei diritto ad una riduzione del canone? O lavori di manutenzione?
Grazie anticipatamente.


Considerata, quindi, la specifica richiesta del lettore che non vuole lasciare l’immobile, potrà chiedere una riduzione del canone corrisposto, tenendo conto della riduzione di valore della cosa locata.


Art. 1578 del codice civile. Vizi della cosa locata.

“Se al momento della consegna la cosa locata è affetta da vizi che ne diminuiscono in modo apprezzabile l'idoneità all'uso pattuito, il conduttore può domandare la risoluzione del contratto o una riduzione del corrispettivo, salvo che si tratti di vizi da lui conosciuti o facilmente riconoscibili.
Il locatore è tenuto a risarcire al conduttore i danni derivati da vizi della cosa, se non prova di avere senza colpa ignorato i vizi stessi al momento della consegna”.

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Presentazione Autore
Isabella Tulipano

Donna, per designazione naturale, accettata con orgoglio e vanto. Mamma, per scelta consapevole: impegnativa quanto appagante. Esperta in questioni tecniche, fiscali, legali sul mondo delle locazioni, per lavoro, ma soprattutto per passione e per deformazione filosofica: l'eccellenza non è un atto, ma un'abitudine.


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  • Francesca

    Buongiorno, chiedo un'informazione ed anche un aiuto. A giugno con il mio fidanzato ho sottoscritto un contratto di locazione per un appartamento comprensivo di cantina. Non essendo molto grande l'idea della presenza di una cantina ci ha spinto ancora di più a concludere il contratto. A richiesta di informazioni in merito alla cantina l'agenzia immobiliare ci ha detto che aveva ricevuto le chiavi e che dovevano capire quale fosse. Convinti della buona fede ci siamo fidati è abbiamo sottoscritto il contratto. Dopo ripetuti solleciti siamo riusciti ad ottenere le chiavi della cantina e con nostra sorpresa non è stato per niente difficile trovare la cantina (essendoci il nome del proprietario sopra la porta), ma all'interno abbiamo trovato la cantina pericolante con un buco e il muro tutto rotto, piena di foglie e immondizia e con tubo scoperto. Ora visto che il contratto comprende l'utilizzo della cantina cosa posso fare?

  • Gentile Francesca, essersi fidata in questo caso non è stato davvero un bene (nel contratto ha firmato di aver visitato l'immobile e di averlo trovato in buone condizioni, idonee allo scopo?). Ora può chiedere che la cantina venga pulita e sistemata; se dovessero rifiutarsi potrebbe a questo punto chiedere di risolvere il contratto considerando che sono mutate le condizioni che le erano state presentate.

  • Francesca

    No nel contratto non si fa menzione dell'aver visitato e trovato in buone condizioni l'alloggio. C'è scritto che è in buone condizioni locative, tra cui impianti luce e gas sostituiti e a norma. Peccato che oggi sia andato il tecnico del gas e abbia rilevato una rilevante perdita di gas. Inoltre andrà modificato perché non consente l'autolettura, ora l'aver scritto nel contratto che era a norma e che era sostituito a fronte di questo grave problema della perdita cosa mi è concesso fare?

  • ora lei può chiedere la risoluzione per grave vizio; eventualmente sarà il proprietario a contestarle il fatto che in un primo momento aveva trovato l'immobile in regola.

  • Ivana Leo

    Salve, io ho fittato un appartamento al mare per tutto il mese di agosto. Qualche giorno prima di andarci chiamai il responsabile mediatore per info sull'rrogazione idrica, che mi rassicuro dicendomi che luglio l'avevano ridotta sollo verso mezzanotte, ma dicendomi anche che non poteva prevedere il futuro. Al mio arrivo incotro un altro condomino che si lamentava che non c'era l'acqua allora io non ho saldato l'affitto subito ma poiche mi facevani credere in una risoluzione ho aspettato gino al quinto giorno e ho deciso di andare via perdendo cosi l'acconto. Ora volevo chiedere se non avreu diritto a risarcimento o almeno al recupero dell'acconto. Grazie mille cordiali saluti.

  • Gentile Ivan, se ha modo di dimostrare che non avrebbe avuto l'acqua e quindi le condizioni erano diverse da quelle pattuite, allora avrebbe diritto anche alla restituzione di quanto anticipato.

  • Roberto

    Segue mia precedente a completamento.
    Ovviamente al locatore ho dato, visto che pretesa, la somma cauzionale di € 2.400 pari quattro mensilità.
    Dovevo comprendere del resto che il mio locatore non sapeva con chi aveva a che fare. Ero "foresto".

  • Gentile roberto, diciamo che quanto illustra le dà diritto ad un risarcimento di quanto pagato innanzitutto e al ripristino di una situazione regolare; solo se ci foss eun rifiuto di adeguare l'impianto potrebbe allora chiedere la risoluzione del contratto.

  • Roberto

    Buongiorno,
    per motivi professionali ho lasciato la mia casa di proprietà in Toscana e per motivi di mia personale praticità ho cercato una casa in locazione in Trentino. Cavalese
    Ho fatto un contratto di locazione 4+4 che si è recentemente rinnovato entrando nella casa in cui attualmente risiedo dal 2008.
    Premesso che sono un conduttore che in questo arco di tempo è sempre stato rispettoso delle mie spettanza, all'inizio di questo anno riscontravo anomali comportamenti sin da almeno un paio di anni. Autorizzato chiamavo una ditta che nel mese di giugno scopriva un allacciamento abusivo da parte del condominio alla mia rete elettrica. Cavalese dispone di teleriscaldamento. Venivo a scoprire che la fatturazione del consumo dell'acqua per il Comune è indietro rispetto alla data attuale di due anni. Particolare che mai il proprietario ha ritenuto di informarmi facendomi quindi pagaiare come mio consumo, il consumo in realtà avvenuto nel 2006 - 2007 da altre persone. Oltre alla immediata risoluzione del contratto vi sono i presupposti per addebitare i pregiudizi sofferti dalla mia persona? Ps. La ditta che ha rilevato l'allacciamento abusivo, contattato il proprietario, è stata gentilmente mandata a quel.......ci siamo capiti, e quindi costretta a fatturare il lavoro alla mia persona.

    Cordialmente

  • Valentina

    Buonasera,
    Sono in affitto 4+4 con cedolare secca e in data 1 giugno ho inviato la disdetta con preavviso di 6 mesi. Durante l'ultimo mese però si sono verificate diverse infiltrazioni d'acqua dagli infissi e dal soffitto (mansardato) e inoltre si sono formate 2 macchie di umidità sempre sul soffitto. Posso inviare a questo punto una disdetta anticipando di 3 mesi la scadenza del preavviso, per gravi motivi?
    Grazie.

  • Gentile Valentina, per gravi motivi, ovvero motivi che le impediscono di usare del tutto il bene, la disdetta potrebbe essere immediata, se parliamo di gravi motivi allora, salvo diverso accordo, il preavviso è di sei mesi.

  • Valentina

    Grazie per la risposta, le infiltrazioni non è che mi impediscono di utilizzare del tutto il bene, ma diciamo che non è piacevole dover raccogliere acqua con i catini o asciugare x terra ogni volta che piove, anche perché il tetto sopra la testa dovrebbe servire prorio a riparare dalle intemperie! In questo caso è possibile definirli gravi motivi?

  • gravi motivi lo sono indubbiamente, soprattutto se non c'è la volontà di porvi rimedio.

  • franco

    Salve, -io avrei un quesito da chiedere ho in affitto un appartamento da tre anni ma da due anni nella stanza da letto che confina con il bagno e uscita unagrande macchia di umidità che nel tempo si è trasformata in muffa e il pavimento del bagno stesso si è gonfiato sembra stia per espl'odore come anche quello della cucina. Ho avvisAto e invitato la propietaria ad un spraluogo ed eventualmente provvedere alla manutenzione !!! Mala risposta della propietario e stata che se non mi piaceva l'appartamento d dare disdetta e andarmene!! Potrei anche farlo ma sostenere i costi e disagi di cercare e traslocare in altra casa chi meli rimborsa? La propietaria hacomunque in mano le tre mensilità di anticipo chiedo quindi come dovrei comportarmi? Dare dissetta? O prima scrivere chiedendo con una lettera di affettare la.mautenzione?

  • Gentile Franco, se la situazione dell'immobile non le permette di vivere e il proprietario non vuole porvi rimedio ha diritto a chiedere la risoluzione immediata del contratto, con la restituzione dei suoi tre mesi di caparra; potrebbe poi valutare di chiedere il risarcimento dei danni.. ma parliamo di una causa legale.

  • Francesco

    Salve. Ho stipulato un mese fa un contratto d'affitto per un locale commerciale per uso pizzeria. Dopo aver iniziato i lavori ho scoperto di non avere soluzione per poter installare la canna fumaria utile al forno e in oltre essendo sopra un solaio in quanto sotto il locale esiste uno scantinato il peso del forno potrebbe arrecare danni irreversibili all'intera struttura perché troppo pesante per quel solaio. Ovviamente questi problemi prima della stipulazione del contratto non esistevano. Ora a quasi un mese di distanza mi ritrovo a non poter usufruire di questo locale in quanto non idoneo ne al peso del forno ne all'installazione della canna fumaria dello stesso. Esiste una soluzione che mi permetta di recedere dal contratto senza nessun onere e soprattutto poter avere indietro la somma spesa sin ora sia per Caprara che per affitto e dei lavori svolti la dentro? Grazie

  • Gentile Francesco, solitamente i contratti ad uso diverso specificano proprio che per poter procedere devono essere concesse tutte le autorizzazioni necessarie; per cui è un suo diritto esercitare la clausola risolutiva espressa e quindi chiudere il contratto; dovrete accordarvi circa le eventuali spese di ristrutturazioni sostenute (lascerà l'immobile così o deve ripristinare lo stato precedente?).

  • Francesco

    Dovrei ripristinare il locale... che tempi Ho per farlo? Continuano nel dire che non mi restituiranno nessuna somma. Hanno ragione su questo?

  • se vogliono che l'immobile venga ripristinato allo stato in cui le era stato consegnato, allora dovrebbe farlo nel momento in cui è pronto a riconsegnare le chiavi.

  • giorgio

    Buonasera,
    vi disturbo per conoscere più a fondo quali sono gli adempimenti che mi spettano, in qualità di proprietario di appartamento, nel caso in cui volessi dare disdetta anticipata del contratto di locazione 4+4 regolarmente stipulato a Luglio 2012, in quanto, l'immobile in argomento, a causa di infiltrazioni di acqua dal tetto, è stato giudicato inagibile con perizia giurata.
    L'appartamento deve essere liberato per effettuare i lavori, ma coloro che vi abitano non hanno intenzione di lasciarlo, impedendomi di metterlo in sicurezza, inoltre hanno minacciato di non pagare il canone di fitto
    Cosa posso fare?
    Posso inviare disdetta al conduttore, specificando che, a causa della mancanza di sicurezza nell'appartamento, vorrei anticipare il rilascio dell'immobile ad uno, massimo due mesi?
    Grazie sin d'ora per la risposta.
    Cordiali saluti.

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