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Risoluzione immediata del contratto: solo se l’immobile è inagibile.

by Isabella Tulipano
in Esperto
on Luglio 28, 2016
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inquilino può lasciare immobile da subito se non agibile

Sì, è possibile lasciare subito l’immobile, se non ci sono le condizioni minime per utilizzarlo.

Riceviamo spesso richieste di chiarimenti circa i termini di preavviso da rispettare nel momento in cui viene data disdetta del contratto d’affitto da parte degli inquilini. In molti contestano di dover rimanere sei mesi ancora in quell’immobile (o semplicemente di dover pagare ancora per quel periodo) perché non ci sono più le condizioni per viverci: muffa, ascensore che non funziona, mattonella rotta, doccia inagibile, ecc.. tantissime le motivazioni per cui un inquilino si sente legittimato a smettere di pagare il canone d’affitto, ma può farlo?

Quando posso smettere di pagare il canone?


È una domanda che un inquilino si pone nel momento in cui si ritrova, ad esempio, a vivere in un appartamento in cui la muffa sulla parete, partita come piccola macchia, è diventata una presenza imbarazzante a cui la proprietà non intende porre rimedio. Posso smettere di pagare ci chiedono in questo caso?
La risposta in questo caso distingue due casistiche:
1. La situazione di muffa è tale che rende l’appartamento non vivibile. Il danno è causato da un vizio proprio dell’immobile a cui il proprietario non vuole porre rimedio. In questo caso diciamo all’inquilino di inviare la raccomandata per lasciare subito l’immobile e contestare una grave vizio della cosa locata.
2. La situazione è grave ma non rende inagibile l’immobile. Allor all’inquilino può inviare disdetta ma rispettando i termini di preavviso previsti da contratto. Val per la muffa come per gli altri eventuali danni.

Come nel caso di questo quesito postoci da Alessandra.

Buongiorno,
vi disturbo per conoscere più a fondo quali sono gli adempimenti che mi spettano nel caso in cui volessi dare disdetta anticipata del contratto di locazione 4+4 regolarmente stipulato a Luglio 2010.
Come prevedono le varie leggi, devo dare disdetta 6 mesi prima del rilascio dell'appartamento, ma nel caso specifico, abbiamo riscontrato danni evidenti all'appartamento, compresa la caduta accidentale di gran parte dell'intonaco del soffitto in una delle camere da letto che, a distanza di un mese, ancora il conduttore non ha fatto sistemare.
Oltre a tale danno, che rende parzialmente inagibile la stanza, abbiamo riscontrato altri danni su pareti, pavimenti (oscillazioni percepite anche dai nostri vicini di casa del piano inferiore) ed altri problemi relativi all'impianto elettrico e di riscaldamento.
In tal caso posso inviare disdetta al conduttore, specificando che, a causa della mancanza di sicurezza nell'appartamento, vorrei anticipare il rilascio dell'immobile ad uno, massimo due mesi?
Grazie sin d'ora per la risposta.
Cordiali saluti.

Alessandra

Quello che abbiamo risposto alla nostra lettrice Alessandra è proprio di distinguere la gravità dello stato del suo appartamento: una stanza è inagibile e il resto della casa non sta tanto meglio.

Possiamo dire allora che in caso di inagibilità della cosa locata viene meno il principio base del rapporto di affitto, quello che il linguaggio giuridico definisce “sinallagma”. Ovvero, l’articolo 1575 del Codice Civile definisce il contratto di locazione come un tipico contratto a prestazioni corrispettive: l’inquilino si vincola al pagamento dei canoni pattuiti come contropartita dell’obbligo del proprietario di consegnare la cosa locata in buono stato di manutenzione, di mantenerla in stato da servire all’uso convenuto e di garantirne il pacifico godimento durante la locazione.
Quindi è nella sua definizione stessa che si individua l’unica “eccezione di inadempimento”; quindi l’inquilino può sospendere e smettere di pagare il canone d’affitto se l’immobile concesso a questo scopo non è di fatto utilizzabile.

Lo afferma la Cassazione “Al conduttore non è consentito di astenersi da versare il canone, ovvero di ridurlo unilateralmente nel caso di verifichi una riduzione o una diminuzione del godimento del bene e ciò, anche quando assume che tale evento sia ricollegabile al fato del locatore. La sospensione totale o parziale dell’adempimento dell’obbligazione del conduttore è, difatti, legittima soltanto qualora venga completamente a mancare la controprestazione da parte del locatore, costituendo altrimenti un’alterazione del sinallagma contrattuale che determina uno squilibrio tar le prestazioni delle parti. Inoltre, secondo il principio inadimplenti non est adimplendum, la sospensione della controprestazione è legittima solo se conforme a lealtà e buona fede” (Cass. civ. n. 261/2008.Espressive del medesimo principio sono anche: Cass. civ. n. 14739/2005, n. 2855/2005, n. 8425/2006; n. 3341/2001).


Lo conferma in una recente sentenza del Tribunale di Potenza n. 469 del 28 aprile 2016: il giudice delimita, chiaramente, le ipotesi in cui l’inquilino può giustamente sospendere il pagamento dei canoni di affitto al caso di inadempimento degli obblighi spettanti al proprietario del bene.
In questo caso l’inquilino contestava la mancata consegna del documento di agibilità e dell’utilizzo di uno scantinato. Motivazioni respinte dal giudice come insufficiente per giustificare un mancato pagamento del canone, mentre ha accolto la richiesta del proprietario che aveva citato l’inquilino per morosità per i canoni non versati, appunto. L’inquilino aveva valutato anche di pagare un canone maggiore rispetto al valore del bene, richiesta anch’essa respinta perché è importante valutare bene l’immobile quando si sceglie di prenderlo in affitto.

Una modifica è consentita se ci sono condizioni che variano nel tempo.

Come nel caso di questo nostro lettore


Salve, ho un quesito un po’ particolare...
Premetto che sono il locazione in un appartamento "ricavato" da un ex soffitta che non era, immagino, pensata come abitazione. Hanno quindi fatto un bagnetto un po’ arrangiato e la cucina.
In particolare il bagnetto presenta imperfezioni: il soffitto non è stuccato. C è un materiale credo isolante tipo polistirolo, tubicini scoperti che vi fuoriescono e vari buchi quindi nel sottotetto.
Il problema però non sono questi difetti quanto che in questi giorni ho avvistato più di un ragno.
Ho un contratto di locazione 4+4 e non voglio lasciare l’appartamento.
Avrei diritto ad una riduzione del canone? O lavori di manutenzione?
Grazie anticipatamente.


Considerata, quindi, la specifica richiesta del lettore che non vuole lasciare l’immobile, potrà chiedere una riduzione del canone corrisposto, tenendo conto della riduzione di valore della cosa locata.


Art. 1578 del codice civile. Vizi della cosa locata.

“Se al momento della consegna la cosa locata è affetta da vizi che ne diminuiscono in modo apprezzabile l'idoneità all'uso pattuito, il conduttore può domandare la risoluzione del contratto o una riduzione del corrispettivo, salvo che si tratti di vizi da lui conosciuti o facilmente riconoscibili.
Il locatore è tenuto a risarcire al conduttore i danni derivati da vizi della cosa, se non prova di avere senza colpa ignorato i vizi stessi al momento della consegna”.

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Presentazione Autore
Isabella Tulipano

Donna, per designazione naturale, accettata con orgoglio e vanto. Mamma, per scelta consapevole: impegnativa quanto appagante. Esperta in questioni tecniche, fiscali, legali sul mondo delle locazioni, per lavoro, ma soprattutto per passione e per deformazione filosofica: l'eccellenza non è un atto, ma un'abitudine.


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  • FELICE ZETERA

    Ho accettato un contratto di affitto (3 camere,ingresso ripostiglio e bagno ) a Genova x la durata di tre anni dal 01/05/2015 al 30/04//2018 e alla prima scadenza, ove le parti non concordino sul rinnovo del medesimo, e senza che sia necessaria disdetta per finita locazione, il contratto è prorogato di diritto di due anni fatta salva la facoltà di disdetta del locatore che intenda adibire l'immobile agli usi......Dopo la firma del contratto abbiamo rilevato alla presenza dell'agente immobiliare dei difetti ( serratura porta di ingresso, battenti porte, serrande, impianto TV, Chiusura/battenti porte, che abbiamo verbalmente segnalato al proprietario) ma il difetto più grave, che a tutt'oggi, nonostante le promesse, è quello della fornitura dell'acqua ( Sesto piano) che nemmeno la dotazione dell'autoclave esistente consente di usufruire della doccia e dei servizi igienici (bidè). Posso chiedere la riduzione del canone? in subordine la risoluzione del contratto per colpa del proprietario ? a chi posso rivolgermi per una verifica o denuncia dell'impianto dell'acqua? Grazie della risposta. Felice Zetera

  • Gentile Felice, può chiedere la riduzione del canone, considerando il valore ridotto dell'immobile; oppure la risoluzione del contratto per grave vizio se non vuole proseguire in queste condizioni.

  • Patrizia genova

    Buon giorno, grazie della risposta, sempre inerente alla domanda di prima di quanto posso chiedere la diminuzione dell'affitto, la diminuzione riguarda solo l'affitto l'amministrazione non c'entra?

  • esatto Patrizia, la diminuzione riguarda il canone e andrebbe proporzionato allo spazio che non può utilizzare; in ogni caso può provare ad avanzare una cifra forfettaria e poi concordare con la proprietà.

  • Patrizia genova

    Buon giorno,ho un contratto di affitto 4+4, mi hanno allagato la camera da letto prima di natale, a metà gennaio è venuto il perito a visionare il danno per fare una stima e ci ha detto che ci sarebbe voluto un mese e mezzo due per valutare il danno, io nel frattempo ho continuato a pagare affitto e amministrazione per intero, ora sono passati circa 4mesi da quando io non ho più la camera agibile e di conseguenza un altra stanza nella quale ho dovuto mettere tutte le cose che avevo in camera, sto dormendo sul divano che è al quanto scomodo senza contare che ho un artrite reumatoide diagnosticata il dormire così da 4mesi mi sta causando sei problemi, posso chiedere una riduzione dell'affitto? Cosa posso fare visto il disagio non da poco? Grazie mille attendo risposta

  • Buongiorno Patrizia, può sicuramente chiedere di pagare un canone ridotto finchè la cosa non venga risolta; è giusto anche che fissi una data ultima entro cui devono intervenire.

  • DAVIDE

    Buongiorno, sono il conduttore di un contratto commerciale che scadrà nel 2018. Due mesi fa ho avuto danni ingenti dovuti all' esplosione delle fogne (sono presenti tre pozzetti all'interno del locale )e le colonne discendenti di ethernit emanano cattivo odore con una che addirittura perde ed ha macchiato la parete anche della struttura in aderenza. I locale è inagibileI lavori di ripristino comportano la chiusura dell attività per circa 30 gg Posso ottenere un recesso anticipato con un riconoscimento di una sorta di avviamento commerciale?

  • Buongiorno Davide, può sicuramente chiedere un risarcimento (magari ci sarà un'assicurazione che copre anche questi fatti), ma se vengono eseguiti i lavori il proprietario potrebbe poi permetterle di tornare nell'immobile; quindi sull'indennità di avviamento potrebbero esserci dei dubbi.

  • Roberto

    Gentile signora ,
    Ho accettato un contratto di affitto 3+2 in una grande città per un bilocale d'epoca con ascensore, vetusto e non conforme negli impianti, modesto nell'arredo e senza agibilità. Ho dovuto riconoscere (clausola vessatoria?) che i locali sono esenti da difetti che possano influire sulla salute di chi vi abita. Poiché il patto è nullo per l'importo superiore a quello massimo definito per il canone agevolato dall'accordo territoriale , di ben 250 euro ca. mensili, più condominio e oneri accessori ( del senno di poi...) , come e quando mi converrebbe chiedere la restituzione della quota eccedente? Ringrazio del consiglio che potrà darmi.

  • Gentile Roberto, diciamo che ora può impugnare il contratto contattando una delle associazioni di categoria firmatarie dell'accordo e quindi poi farsi restituire o scontare la cifra pagata in più.

  • Patrizia Pavia

    Buongiorno, ho un contratto di affitto 4+4 in scadenza ad agosto ma già tacitamente rinnovato. Già dopo qualche mese abbiamo avuto una consistente infiltrazione di acqua in due stanze contigue, completamente allagate. Il problema pare fosse una grondaia vecchia e bucata sul prospetto che con la pioggia battente riversa acqua all'interno del muro. Proprietario e amministratore si davano la responsabilità l'un l'altro senza fare nulla: morale, sono tre anni e mezzo che conviviamo con muri umidi scrostati e ammuffiti in due stanze da letto, che non sono stati riparati in quanto inutule se prima non è risanata la grondaia o il tetto, altre 4 volte abbiamo avuto casa allagata in occasione di piogge forti ed è da tre anni e mezzo che attendiamo un intervento. Ci sono gli estremi per una sospensione o riduzione del canone di affitto? Grazie

  • Gentile Patrizia, sicuramente la situazione che presenta rappresenta un grave vizio, per cui può chiedere o la risoluzione immediata o una riduzione del canone, proporzionata alla riduzione del valore dell'immobile concessole in affitto.

  • Alice

    Chiedevo un'informazione: dopo ordinanza di sgombero per inagibilità cat. E01per l'evento sisimico 2012 a breve sarà agibile l'appartamento, abbiamo dichiarato il precedente luglio 2016 di non avere intenzione di rientrare perché abbiamo comprato casa. dopo che sono passati 4 anni e mezzo con cantiere di due anni ora che tra poco sarà agibile l'appartamento il prorpietario non ci vuoel ridare la caparra e l'ultimo affitto di giugno pagato in anticipo perchè pretende che tinteggiamo, stucchiamo, puliamo l'appartamento intanto si è ripreso le chiavi e ancora c'è il cantiere aperto! Può pretendere queste richieste?

  • Gentile Alice, se l'immobile ha subito dei danni diciamo che voi eravate tenuti semplicemente a tinteggiarlo non certo a fare altri lavori, quindi è giusto che insistiate per riavere almeno la caparra.

  • ANTONIO

    MI HANNO FITTATO UN LOCALE ACCATASTO NON COME ABITAZIONE CIVILE, E QUNDI NON POSSO AVERE DAL COMUNE IL DOMICILIO, POSSO DA SUBITO DISDIRE IL CONTTATO PER FATTI GRAVI SENZA PREAVVISO?
    URGENTISSIMO
    GRAZIE

  • Gentile Antonio, se lei non era a conoscenza del fatto che l'immobile non era accatastato come abitativo ora può considerare questo fatto come un grave vizio per cui chiedere la risoluzione immediata del contratto.

  • Marco

    Salve,
    Ho preso in affitto con contratto 4+4 un bivani con amministrazione giudiziaria di uno stabile confiscato .
    Sul verbale di consegna delle chiavi è scritto che l'amministrazione si impegnava ad installare la caldaia presente nell'immobile.
    A distanza di 19 mesi , ed in seguito a vari miei solleciti , l'installazione non è ancora avvenuta, e mi sono dovuto accontentare di uno scaldabagno elettrico (che doveva essere solo temporaneo) , che ovviamente influisce molto sulle spese della bolletta della luce , che personalmente non avevo preventivato, nonché dell'impossibilita di utilizzare l'impianto di riscaldamento presente nell'appartamento, e per ultimo sto continuando a pagare la bolletta del gas con dei costi fissi che per il solo uso della parte cucina sono davvero eccessivi.
    Inoltre al momento della stipula del contratto, non mi è stato detto ne scritto che l'intero immobile non ha l'uso dell'acqua corrente che fornisce il comune, ma siamo costretti a rivolgerci e pagare una ditta privata, che periodicamente fornisce l'acqua con autobotte,con costi 5 volte superiori a quelli dell'acqua "pubblica" .
    Mi chiedevo se tutto questo o solo qualcosa, mi permetta non solo di recedere immediatamente dal contratto ,ma addirittura di chiedere dei danni.
    Grazie per l'aventuale risposta
    Cordiali saluti
    Marco

  • Gentile Marco, diciamo che rispetto all'acqua ha accettato la situazione, mentre per lo scaldabagno potrebbe considerarlo un vizio, per cui dare disdetta.. o chiedere una riduzione del canone considerando il minor valore dell'immobile.

  • ELISA

    Buongiorno,
    sono inquilina di un appartamento dove si e' verificato un incendio.la taverna nel seminterrato e il soggiorno e cucina al piano terra sono inagibili e l' appartamento e' inabitabile in quanto non c'e' la corrente elettrica e il metano.E' giusto sospendere il pagamento del canone d' affitto?Mando una raccomandata citando l' articolo 1575 del Codice Civile?vorrei un consiglio su cosa scrivere...la ringrazio tanto ..cordiali saluti

  • Gentile Elisa, può sicuramente inviare una disdetta immediata specificando che non ci sono le condizioni per poter vivere nell'immobile, considerando la situazione.

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