Cerca

Sfratti: conoscerli per evitarli

by Isabella Tulipano
in Esperto
on Novembre 01, 2012
Visite: 94658

Valutazione attuale: 5 / 5

Stella attivaStella attivaStella attivaStella attivaStella attiva
 

Come funziona il tanto temuto procedimento di sfratto?

Mentre si parla ancora e nuovamente dell'emergenza sfratti e di come e quanto il periodo di crisi stia incidendo pesantemente sull'aumento del numero di casi di sfratto per morosità, proviamo a capire meglio le tipologie di sfratto, cosa e come fare per procedere all'esecuzione di uno sfratto.

Esistono quattro tipologie di sfratto: finita locazione, morosità, necessità, inadempienze contrattuali.


SFRATTO PER FINITA LOCAZIONE
Avviene alla scadenza del contratto (dopo otto anni per i contratti liberi, dopo cinque anni per i contratti concertati, alle singole scadenze previste negli accordi locali per i contratti transitori e di studenti). Qualora l'inquilino non esprima l'intenzione di rilasciare l'immobile al termine della locazione, il proprietario può avviare le procedure di sfratto dando un preavviso tramite raccomandata 6 mesi prima della scadenza del contratto.
I tempi di esecuzione di questo tipo di sfratto sono abbastanza lunghi. La procedura inizia con l'intimazione, rivolta dal locatore al conduttore, a lasciare libero l'immobile, con contestuale citazione in udienza del conduttore per la convalida.
Ogni provvedimento di sfratto, per necessità, per finita locazione, per morosità, per inadempienza, deve essere rappresentato da un titolo esecutivo che, il più delle volte, è un provvedimento del magistrato che assume la forma dell'ordinanza o della sentenza. Con il provvedimento che decide il rilascio il Giudice deve, in base all'articolo 56 della legge 392/78, fissare anche la data dell'esecuzione.
La particolarità di questo tipo di sfratto, che rende i tempi piuttosto lunghi, è il fatto che l'inquilino può chiedere al giudice la PROROGA dello sfratto. All'udienza di convalida dello sfratto (alla quale l'inquilino deve presentarsi per evitare la convalida automatica) il legale del conduttore può richiedere un rinvio dell'esecuzione: questo è possibile solo nei comuni ad alta densità abitativa e nei capoluoghi di provincia. La proroga può essere:
max 6 mesi
oppure
- max 18 mesi per ultrasessantacinquenni, portatori di handicap, cassaintegrati, ecc.
Nel periodo di proroga il canone viene maggiorato del 20%: il mancato pagamento della maggiorazione rende l'inquilino moroso e porta ad accelerare i tempi di sfratto.
Al termine del rinvio il legale del proprietario notifica il precetto.


SFRATTO PER MOROSITÀ
Il primo atto da effettuare per ottenere lo sfratto di un inquilino moroso è costituito dalla compilazione di una lettera raccomandata con ricevuta di ritorno nella quale occorre sollecitare il pagamento degli affitti arretrati entro una data stabilita (15 giorni).
È necessario quindi rivolgersi ad un avvocato per l'avvio della pratica legale di sfratto, se la morosità persiste. La suddetta pratica consiste nelle seguenti azioni:
1) Intimazione di sfratto per morosità e contestuale citazione per la convalida presso il Tribunale competente. Si tratta di un atto in cui si cita l'inquilino moroso a comparire davanti al Giudice e in cui viene fissata la data dell'udienza (da uno a due o tre mesi a seconda dei Tribunali).
2) Il termine di grazia. Se l'inquilino si presenta all'udienza può chiedere il "termine di grazia", cioè un periodo di tempo entro cui poter pagare e saldare la morosità; il Giudice può concedergli fino a tre o quattro mesi per pagare. Si specifica che nel regime ordinario, l'art. 55 della legge 392/1978 consente all'inquilino di sanare la morosità del canone soltanto con riguardo agli affitti per uso abitativo, e non è quindi applicabile agli affitti commerciali.
3) Convalida. Se l'inquilino non si presenta o non si oppone, allora lo sfratto è convalidato e il Giudice fissa la data di esecuzione per il rilascio dell'immobile circa un mese dopo la data dell'udienza e manda l'atto alla Cancelleria per l'apposizione della formula esecutiva in cui si comanda a tutti gli Ufficiali Giudiziari di mettere in esecuzione l'atto di sfratto se richiesto, dando l'assistenza della forza pubblica.
4) L'atto di precetto. Se l'inquilino moroso non lascia l'appartamento entro la data fissata dal Giudice, occorre che il proprietario a mezzo del suo avvocato gli notifichi l'atto di precetto in cui gli si intima di rilasciare l'unità immobiliare entro circa 10 giorni dalla notifica e gli comunica che in difetto si procederà con l'esecuzione forzata.
5) Monitoria di sgombero. Se l'inquilino continua ad occupare l'immobile, occorre procedere con la "monitoria di sgombero": si tratta di un altro atto da notificare al conduttore nel quale l'Ufficiale Giudiziario del Tribunale comunica all'inquilino moroso che in una determinata data, ad una determinata ora, si recherà presso l'immobile che occupa per sfrattarlo nelle forme e nei modi di legge ed eventualmente usufruendo dell'assistenza della forza pubblica.
6) Ufficiale Giudiziario. L'ultimo atto della procedura di sfratto per morosità è rappresentato dall'intervento dell'Ufficiale Giudiziario che eseguirà materialmente lo sfratto avvalendosi se necessario della forza pubblica e farà cambiare la serratura della porta dell'appartamento al fabbro, il quale deve essere stato preventivamente chiamato dal proprietario (che dovrà farsi carico della spesa relativa alla prestazione professionale dell'artigiano).
7) Verbale di rilascio. A conclusione dell'intero iter viene redatto il "verbale di rilascio immobile", atto in cui l'Ufficiale Giudiziario verbalizza l'avvenuto sfratto.
8) Inventario. Se nell'immobile sono rimasti gli arredi dell'inquilino moroso, l'Ufficiale Giudiziario stilerà un dettagliato inventario degli stessi e nominerà il proprietario custode e responsabile degli averi che l'inquilino non è riuscito a portare via. Se l'inquilino non recupera i suoi averi, deve provvedere il proprietario a effettuare lo sgombero, a proprie spese, salvo poi rifarsi sull'inquilino.


• SFRATTO PER NECESSITÀ
Scatta alla prima scadenza del contratto (libero o 3+2): il proprietario deve dichiarare a pena di decadenza, sei mesi prima della scadenza del contratto, la volontà di impedirne il rinnovo automatico in presenza dei motivi previsti dalle leggi (articolo 3, comma 1, legge 431/98). Alla comunicazione può seguire l'avvio di un giudizio davanti al Magistrato. All'udienza fissata per il giudizio possono verificarsi due ipotesi: o l'inquilino non si oppone e il magistrato fissa con ordinanza esecutiva di rilascio, oppure si oppone e in tal caso il giudice, dopo aver tentato di conciliare le parti, avvierà una vera e propria istruttoria, la quale si concluderà con una sentenza che, se accerta la validità e legittimità dei motivi di necessità richiesti dal proprietario, ordinerà all'inquilino il rilascio dell'immobile. Con questa tipologia di sfratto le procedure si velocizzano, ma la legge 431/98 ai commi 3 e 5 dell'articolo 3 prevede sanzioni per il proprietario che non utilizzi l'immobile dopo averne riacquistata la disponibilità, anche a seguito di procedura giudiziaria, per il motivo per il quale l'aveva richiesta, trascorso un anno dal momento della ripresa di possesso. In questo caso, l'inquilino ha diritto al ripristino del rapporto alle medesime condizioni del contratto disdettato o ad un risarcimento del danno in misura non inferiore a trentasei mensilità dell'ultimo canone corrisposto.


• SFRATTO PER INADEMPIENZA
Scatta nel caso di grave inadempimento da parte del conduttore (es. sublocazione non autorizzata, mutamento destinazione d'uso pattuita, ecc.). Il procedimento è il solito e i tempi sono relativamente brevi.

 

Per qualsiasi quesito sull'affitto, scrivi a Questo indirizzo email è protetto dagli spambots. È necessario abilitare JavaScript per vederlo.
L'esperto di Solo Affitti risponde ai tuoi quesiti su contratti di locazione, adempimenti fiscali e aspetti giuridici

Presentazione Autore
Isabella Tulipano

Donna, per designazione naturale, accettata con orgoglio e vanto. Mamma, per scelta consapevole: impegnativa quanto appagante. Esperta in questioni tecniche, fiscali, legali sul mondo delle locazioni, per lavoro, ma soprattutto per passione e per deformazione filosofica: l'eccellenza non è un atto, ma un'abitudine.


Votazione Globale (0)

0 su 5 stelle

Persone in questa conversazione

  • giuseppe

    Buona sera il mio inquilino ha deciso di sua iniziativa di ridurre il canone di affitto in quanto da qualche mese lamenta nella zona della cucina umidità/infiltrazione, premettendo che sto cercando di risolvere il problema, non di facile risoluzione in quanto il muro esterno è condominiale ed la zona di intervento è in un altra proprietà privata; le chiedo se è lecito il comportamento del mio inquilino?
    grazie

  • Gentile Giuseppe, se non è stato autorizzato e concordato tale comportamento non è corretto; è vero che se l'immobile presenta dei difetti potreste accordarvi, finchè non si risolve, per una riduzione del canone, ma è giusto che decidiate insieme il quanto. In questo modo il suo inquilino si espone al rischio di morosità.

  • Matthew

    Buongiorno io ho ricevuto l intimazione di sfratto ma no la raccomandata per sollecito pagamento nel intimazione c'è scritto che mancano degli affitti da pagare ma sono stati pagati come mi devo comportare grazie

  • Gentile Matthew se ha regolarmente pagato dovrà presentarsi in sede d'udienza con copia dei bonifici o ricevute di pagamento per contestare il provvedimento.

  • Joycefregene@tiscali.it

    ScusateMi sono Joyce io mi trovo a non pagare aaffitto da ottobbre perché sono rimasta incinta e non ho un lavoro fisso e dal momento che sono incinta non posso lavora e non posso pagare casa e la poprietsria mi ha mandato un avisso di sfratto cosa dovrei fare

  • Gentile Joyce dovrebbe presentarsi in udienza per chiedere al giudice un termine di grazia entro cui pagare; se sa però di non poter recuperare tale situazione, le conviene chiedere l'intervento dell'assistenza comunale per trovare magari un alloggio ed un sussidio di mantenimento.

  • ANNA

    Gentile Signora siamo una coppia modesta che abita in affitto dal2012 aprile,come mio compagno ha perso lavoro in 2014 non ho potuto pagare affitto....io come donna con lavoro che guadagno poco non posso neanche,il proprietario a fine di genn 2016 ha fatto il sfratto con data di 21 aprile 2016....,mia domanda e cosa dobbiamo fare?????non abbiamo parenti dove possiamo abitare....grazie

  • Gentile Anna il proprietario procede con lo sfratto avendo i titoli per poter chiedere indietro l'immobile; voi potreste rivolgervi agli assistenti sociali del comune per entrare nelle liste di assegnazione di alloggi pubblici e comunque fare richiesta di un sostegno del comune.

  • carla

    Buongiorno, ho bisogno di un consiglio..Sono indietro con il pagamento di parecchi canoni di affitto perchè per alcuni mesi io e il mio compagno non abbiamo lavorato. il proprietario mi ha mandato una lettera dell'avvocato per saldare tutto il debito, ma essendo alto, non posso saldarlo. Dopo di che due giorni fa ho ricevuto l'avviso di notifica per presentarmi all'udienza di sfratto per morosità che si terrà il prossimo mese. Per evitare lo sfratto vorrei parlare con il proprietario e proporgli per iscritto ed accordandoci con il suo avvocato, una somma di 200 euro al mese per sanare il debito nel tempo e scongiurare la continuazione della procedura di sfratto, e mettendo sempre per iscritto al proprietario che entro due mesi lascerò l'immobile. Le chiedo..è una cosa che posso fare?oppure ormai devo attendere la prima udienza e tutte le conseguenze? Se è fattibile questo accordo con il proprietario (e se il proprietario accetta), devo pagare al legale le spese dello sfratto già avviato?oppure devo pagarle al proprietario?ha idea di che cifra mi possa chiedere? Non conosco molto bene tutto l'iter...grazie

  • Gentile Carla, può proporre l'accordo al proprietario e quindi lo stesso potrà accettarlo o meno; di fatto interropendo qui il procedimento le spese legali potrebbero essere più contenute e molto probabilmente le verrebbero comunque addebitate.

  • Niccolò

    Ho un quesito, ho ricevuto intimazione di sfratto dal proprietario dell'appartamento dove abito sulla base di un vecchio debito (abitavo in un'altro interno dello stesso stabile) per il quale il contratto é stato chiuso mesi fa al momento del mio spostamento nel nuovo appartamento con la stipula di un nuovo contratto!! In questo appartamento sono al pari di tutte le spese, ho solo un canone versato per metà e la prima rata condominiale ritardata (era di gennaio) possono farmi lo sfratto sulla base di un debito relativo ad un vecchio contratto o posso stare tranquillo che il loro sia solo un tentativo di recuperare la cifra che al momento non posso pagare? Per intimazione intendo che mi é stato chiesto in un mese di corrispondere tutto il debito (ammontante a circa 1.500 euro) o di lasciare l'appartamento, che ripeto non è collegato al debito!! Grazie

  • Gentile Niccolò non potrebbe essere eseguito lo sfratto per un debito relativo ad altri contratti; di fatto però se c'è una nuova morosità lo stesso può essere avviato. Da quanto descrive comunque non c'è una procedura di sfratto, bensì un sollecito al pagamento degli arretrati.

  • marta

    Io sono in affitto da 4 anni in un appartamento, che non è stato scelto da me, ma da un parente mentre io ero all'estero, e avendo difficoltà gravi economiche, sono sempre riuscita a pagare affitto regolarmente e solo una piccola parte delle spese condominiali che sono altissime 2500 euro annuali. Il proprietario mi ha mandato lettera raccomandata che non mi rinnova contratto che scade oggi. Mi ritrovo con oltre oltre 5000 euro di spese condominiali , che non è che NON VOGLIO PAGARE, MA NON POSSO PAGARE se non in piccolissime rate e quando mi è possibile. Sto cercando una soluzione con ass sociali, ho richiesto un appartamento del Comune, ma le probabilità che lo possa ottenere sono pochissime se non nulle e se me lo dessero sarà consegnato dopo l'estate. Che cosa mi può succedere, se mi arriva lo sfratto e non accetta il proprietario le varie proposte che sta studiando l'ass sociale? Ho 57 anni e sono solo e senza lavoro e l'aiuto di nessuno. Grazie

  • Gentile Marta diciamo che lo sfratto non ha mai tempi immediati, quindi se lei non liberasse subito l'immobile le vie legali comunque prevederebbero un'udienza davanti al giudice, un termine di grazia, ecc.. Quindi per ora potrebbe intanto cercare una soluzione.. in tempi brevi visto che i debiti poi si accumulano.

  • Alessio

    Salve,

    spero possa essermi d'aiuto, ho avuto dei problemi finanziari che sto risolvendo e non ho purtroppo pagato dei canoni di affitto, il proprietario ha richiesto lo sfratto e fissata la data della prima udienza, a me non è arrivata la lettera dove si diceva ora e luogo della prima udienza ma solo un foglietto rosso e uno giallo, il loro avv mi ha detto che sarei dovuto andare a prenderla alla cassa comunale, la mia intenzione è pagare e alla prima udienza non sono potuto andare ne ho mandato legale, c'è un modo per ripresentarmi per chiedere il termine di grazia visto che la cifra non e' poca e ci mettero' più di quanto pensassi per recuperarla, sono stato stupido a non andare... L'udienza era l'11 gennaio faccio in tempona fare qualcosa? Se non è possibile ripresentarmi vista l'impossibilità di farlo,una volta divenuta esecutiva so che posso oppormi e chiedere una sola volta 6 mesi di tempo è vero? Grazie mille

  • Buongiorno Alessio, non presentandosi all'udienza non può chiedere ora il termine di grazia; potrebbe ora sentire un legale e se paga tutto subito chiedere di annullare il procedimento.

  • Mame moustapha

    Buongiorno io sono senegalese origine ho avuto sfrato due mesi pago 650 quindi fa 1300 ho chiesto termine grazia mano quasi tre mesi ho pagato per si mangavo poco per arrivare mio avvocato chiesto prolunga circa meno un mesi ho tutto anche si lo soldi per saldare i mesi che mancano anche si devo dare di più i propitario però loro mi vuollio butare fuori a chiedermi spese legali quasi 2.400di più a io mi convinto per sono pari non mi giorno spesa legale che mi chiedeno cosa devo fare Grazia anche non mi fido mio avvcato sono molto disperato non dove andare questa fredo grazia

  • Salve lei deve intanto presentarsi, entro il termine fissato dal giudice, avendo saldato le vecchie mensilità e quindi in questo modo il giudici e la lascerà nell'immobile; in ogni caso se non dovesse pagare il giudice fisserà una data di rilascio e quindi ci sono tutte le procedure da rispettare prima di essere mandato via. Le conviene magari rivolgersi al comune o a qualche ente assistente però per avere aiuto.

  • Carlo

    Salve ,
    Il mio inquilino non mi paga da un anno.
    E'la terza volta che l'ufficiale giudiziario va a casa dell'inquilino per lo sfratto e trova una terza persona che non c'entra nulla con la famiglia a cui ho fittato la casa e che dice di essere un amico dell'inquilino e che non sa nulla dei fatti.
    L'ufficiale giudiziario nel verbale scrive quindi che non può procedere.

    Chiedo a Lei cosa significa questo? E' ovvio che questa di far trovare una terza persona a casa è una furbata del'inquilino.
    Ma significa che quindi tutte le volte che l'ufficiale giudiziario sta andando sono andate a vuoto visto che non trova l'inquilino?
    E' un modo per prolungare i tempi gia lunghissimi degli sfratti?
    E come devo provvedere io? Cosa mi consiglia? Non vorrei che ci fosse un'altra causa da fare tipo per appropriazione indebita.
    Grazie

  • Gentile Carlo potrebbe esserci dietro sia una furbata dell'inquilino sia una reale cessione dell'immobile; quindi dovrebbe chiedere al suo legale di intervenire e capire come poter far eseguire lo sfratto.

Carica Altri Commenti

Lascia il tuo commento

0 Restrizione caratteri
Il tuo testo deve essere più lungo di 10 characters

Questo sito utilizza i cookie. Accedendo a questo sito, accetti il fatto che potremmo memorizzare e accedere ai cookie sul tuo dispositivo.

×
Rimani in contatto con noi
Iscriviti per essere informato sulle novità di Blogaffitto
×
Articoli correlati
E' primavera. Come seminare e coltivare un buon inquilinoE' primavera. Come seminare e coltivare un buon inquilino
Eh già, da un certo punto di vista affittare casa è come fare giardinaggio. Se scegli i semi giusti, li pianti e li annaffi con cura...
Morosità nel pagamento dell’affitto, in aumento i proprietari coinvolti. Ma non tutti chiedono lo sfrattoMorosità nel pagamento dell’affitto, in aumento i proprietari coinvolti. Ma non tutti chiedono lo sfratto
Una difficoltà tipica per chi abbia subito la perdita del posto di lavoro è quella legata al pagamento delle spese per la casa. Il...
Esproprio contro sfratto! La guerra lenta.Esproprio contro sfratto! La guerra lenta.
Se un proprietario è meno tutelato di un futuro proprietario: quando espropriare diventa più breve/facile che sfrattare! Sta facendo...
Canoni in risalita nel 2015, è la richiesta delle famiglie a spingere gli immobili più spaziosiCanoni in risalita nel 2015, è la richiesta delle famiglie a spingere gli immobili più spaziosi
Rimbalzo verso l’alto, dopo anni di calo costante, oppure ripartenza della crescita? L’interrogativo è legittimo, visto il +1,7%...
Fenomenologia dell’ascensore. Comfort ambito, ma anche pomo della discordia per chi vive in condominioFenomenologia dell’ascensore. Comfort ambito, ma anche pomo della discordia per chi vive in condominio
Per chi abita dal primo piano in su la questione ascensore è sempre molto sentita. L’assenza comporta le peggiori fatiche e le più...