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Sfratti: conoscerli per evitarli

by Isabella Tulipano
in Esperto
on Novembre 01, 2012
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Come funziona il tanto temuto procedimento di sfratto?

Mentre si parla ancora e nuovamente dell'emergenza sfratti e di come e quanto il periodo di crisi stia incidendo pesantemente sull'aumento del numero di casi di sfratto per morosità, proviamo a capire meglio le tipologie di sfratto, cosa e come fare per procedere all'esecuzione di uno sfratto.

Esistono quattro tipologie di sfratto: finita locazione, morosità, necessità, inadempienze contrattuali.


SFRATTO PER FINITA LOCAZIONE
Avviene alla scadenza del contratto (dopo otto anni per i contratti liberi, dopo cinque anni per i contratti concertati, alle singole scadenze previste negli accordi locali per i contratti transitori e di studenti). Qualora l'inquilino non esprima l'intenzione di rilasciare l'immobile al termine della locazione, il proprietario può avviare le procedure di sfratto dando un preavviso tramite raccomandata 6 mesi prima della scadenza del contratto.
I tempi di esecuzione di questo tipo di sfratto sono abbastanza lunghi. La procedura inizia con l'intimazione, rivolta dal locatore al conduttore, a lasciare libero l'immobile, con contestuale citazione in udienza del conduttore per la convalida.
Ogni provvedimento di sfratto, per necessità, per finita locazione, per morosità, per inadempienza, deve essere rappresentato da un titolo esecutivo che, il più delle volte, è un provvedimento del magistrato che assume la forma dell'ordinanza o della sentenza. Con il provvedimento che decide il rilascio il Giudice deve, in base all'articolo 56 della legge 392/78, fissare anche la data dell'esecuzione.
La particolarità di questo tipo di sfratto, che rende i tempi piuttosto lunghi, è il fatto che l'inquilino può chiedere al giudice la PROROGA dello sfratto. All'udienza di convalida dello sfratto (alla quale l'inquilino deve presentarsi per evitare la convalida automatica) il legale del conduttore può richiedere un rinvio dell'esecuzione: questo è possibile solo nei comuni ad alta densità abitativa e nei capoluoghi di provincia. La proroga può essere:
max 6 mesi
oppure
- max 18 mesi per ultrasessantacinquenni, portatori di handicap, cassaintegrati, ecc.
Nel periodo di proroga il canone viene maggiorato del 20%: il mancato pagamento della maggiorazione rende l'inquilino moroso e porta ad accelerare i tempi di sfratto.
Al termine del rinvio il legale del proprietario notifica il precetto.


SFRATTO PER MOROSITÀ
Il primo atto da effettuare per ottenere lo sfratto di un inquilino moroso è costituito dalla compilazione di una lettera raccomandata con ricevuta di ritorno nella quale occorre sollecitare il pagamento degli affitti arretrati entro una data stabilita (15 giorni).
È necessario quindi rivolgersi ad un avvocato per l'avvio della pratica legale di sfratto, se la morosità persiste. La suddetta pratica consiste nelle seguenti azioni:
1) Intimazione di sfratto per morosità e contestuale citazione per la convalida presso il Tribunale competente. Si tratta di un atto in cui si cita l'inquilino moroso a comparire davanti al Giudice e in cui viene fissata la data dell'udienza (da uno a due o tre mesi a seconda dei Tribunali).
2) Il termine di grazia. Se l'inquilino si presenta all'udienza può chiedere il "termine di grazia", cioè un periodo di tempo entro cui poter pagare e saldare la morosità; il Giudice può concedergli fino a tre o quattro mesi per pagare. Si specifica che nel regime ordinario, l'art. 55 della legge 392/1978 consente all'inquilino di sanare la morosità del canone soltanto con riguardo agli affitti per uso abitativo, e non è quindi applicabile agli affitti commerciali.
3) Convalida. Se l'inquilino non si presenta o non si oppone, allora lo sfratto è convalidato e il Giudice fissa la data di esecuzione per il rilascio dell'immobile circa un mese dopo la data dell'udienza e manda l'atto alla Cancelleria per l'apposizione della formula esecutiva in cui si comanda a tutti gli Ufficiali Giudiziari di mettere in esecuzione l'atto di sfratto se richiesto, dando l'assistenza della forza pubblica.
4) L'atto di precetto. Se l'inquilino moroso non lascia l'appartamento entro la data fissata dal Giudice, occorre che il proprietario a mezzo del suo avvocato gli notifichi l'atto di precetto in cui gli si intima di rilasciare l'unità immobiliare entro circa 10 giorni dalla notifica e gli comunica che in difetto si procederà con l'esecuzione forzata.
5) Monitoria di sgombero. Se l'inquilino continua ad occupare l'immobile, occorre procedere con la "monitoria di sgombero": si tratta di un altro atto da notificare al conduttore nel quale l'Ufficiale Giudiziario del Tribunale comunica all'inquilino moroso che in una determinata data, ad una determinata ora, si recherà presso l'immobile che occupa per sfrattarlo nelle forme e nei modi di legge ed eventualmente usufruendo dell'assistenza della forza pubblica.
6) Ufficiale Giudiziario. L'ultimo atto della procedura di sfratto per morosità è rappresentato dall'intervento dell'Ufficiale Giudiziario che eseguirà materialmente lo sfratto avvalendosi se necessario della forza pubblica e farà cambiare la serratura della porta dell'appartamento al fabbro, il quale deve essere stato preventivamente chiamato dal proprietario (che dovrà farsi carico della spesa relativa alla prestazione professionale dell'artigiano).
7) Verbale di rilascio. A conclusione dell'intero iter viene redatto il "verbale di rilascio immobile", atto in cui l'Ufficiale Giudiziario verbalizza l'avvenuto sfratto.
8) Inventario. Se nell'immobile sono rimasti gli arredi dell'inquilino moroso, l'Ufficiale Giudiziario stilerà un dettagliato inventario degli stessi e nominerà il proprietario custode e responsabile degli averi che l'inquilino non è riuscito a portare via. Se l'inquilino non recupera i suoi averi, deve provvedere il proprietario a effettuare lo sgombero, a proprie spese, salvo poi rifarsi sull'inquilino.


• SFRATTO PER NECESSITÀ
Scatta alla prima scadenza del contratto (libero o 3+2): il proprietario deve dichiarare a pena di decadenza, sei mesi prima della scadenza del contratto, la volontà di impedirne il rinnovo automatico in presenza dei motivi previsti dalle leggi (articolo 3, comma 1, legge 431/98). Alla comunicazione può seguire l'avvio di un giudizio davanti al Magistrato. All'udienza fissata per il giudizio possono verificarsi due ipotesi: o l'inquilino non si oppone e il magistrato fissa con ordinanza esecutiva di rilascio, oppure si oppone e in tal caso il giudice, dopo aver tentato di conciliare le parti, avvierà una vera e propria istruttoria, la quale si concluderà con una sentenza che, se accerta la validità e legittimità dei motivi di necessità richiesti dal proprietario, ordinerà all'inquilino il rilascio dell'immobile. Con questa tipologia di sfratto le procedure si velocizzano, ma la legge 431/98 ai commi 3 e 5 dell'articolo 3 prevede sanzioni per il proprietario che non utilizzi l'immobile dopo averne riacquistata la disponibilità, anche a seguito di procedura giudiziaria, per il motivo per il quale l'aveva richiesta, trascorso un anno dal momento della ripresa di possesso. In questo caso, l'inquilino ha diritto al ripristino del rapporto alle medesime condizioni del contratto disdettato o ad un risarcimento del danno in misura non inferiore a trentasei mensilità dell'ultimo canone corrisposto.


• SFRATTO PER INADEMPIENZA
Scatta nel caso di grave inadempimento da parte del conduttore (es. sublocazione non autorizzata, mutamento destinazione d'uso pattuita, ecc.). Il procedimento è il solito e i tempi sono relativamente brevi.

 

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Presentazione Autore
Isabella Tulipano

Donna, per designazione naturale, accettata con orgoglio e vanto. Mamma, per scelta consapevole: impegnativa quanto appagante. Esperta in questioni tecniche, fiscali, legali sul mondo delle locazioni, per lavoro, ma soprattutto per passione e per deformazione filosofica: l'eccellenza non è un atto, ma un'abitudine.


  • Barbara

    Buongiorno, avrei bisogno di un consiglio. Vivo da 5 anni e qualche mese in affitto con contratto 4+4 (il primo rinnovo partito nel 2015), il propretario di casa è deceduto ed è rimasta solo la propretaria vedova e sola in un appartamento (sempre di sua proprietà) che vorrebbe lasciare in quanto non più idoneo alle sua esigenze. La proprietaria può decidere di sfrattarmi perchè, essendo rimasta sola, preferisce venire a vivere qui dove sto io anche in presenza di contratto in corso? Non mi è chiaro se rientra tra le possibilità di "sfratto per necessità". Grazie mille

  • Isabella

    Buongiorno Barbara, essendo stata superata la prima scadenza contrattuale la nuova proprietaria potrà comunicarle la sua disdetta (per qualsiasi motivo) con almeno 6 mesi di anticipo rispetto alla prossima scadenza (quella del 2019, per intenderci). Non potrà chiederle la restituzione dell'immobile prima di tale data.

  • Lorenzo

    Buongiorno grazie della cortese risposta, mia figlia ha comunicato via mail molte volte alla proprietaria che l'unico indirizzo utile per comunicazioni formali era quello dell'abitazione locata, nella quale non ha potute mettere la residenza perchè trattasi di contratto transitorio. Forse c'è qualche impedimento legale per notificare sfratti al domicilio, io non sono pratico di queste cose ma anche il giudice prima di condannare una persona in contumacia dovrebbe porsi il dubbio e chiedere perchè alla controparte non è stata notificata la citazione all'indirizzo dell'immobile dato che è ad uso abitativo, tutelando così il diritto alla difesa. Il problema non è tanto l'intimazione al rilascio, visto che mia figlia vuole andarsene al più presto, quanto le somme contestate (ingiustamente) per le quali l'azione legale potrebbe continuare anche dopo. Il mio dubbio è se fare opposizione subito (c'è un limite di tempo?) anche rilasciando a breve l'immobile o aspettare eventuali decreti ingiuntivi (che non arriverebbero neanche quelli vista la presunta irreperbilità) per rivolgermi ad un legale. Grazie infinite e complimenti per il blog Cordialità

  • direi che a questo punto deve comunque opporsi rispetto alla cifra contestata, anche se decidesse di lasciare subito l'immobile.

  • Lorenzo

    Buongiorno Signora Isabella, mia figlia ha ricevuto la sentenza di una convalida di sfratto via mail dall'avvocato della proprietaria, in cui risulta una citazione fatta col rito degli irreperibili art. 143 che ovviamente non abbiamo ricevuto. Ma è regolare? Cioè non siamo andati all'udienza perchè non ne sapevamo niente e ora l'avvocato della proprietaria ci manda la sentenza via mail chiedendo se liberiamo l'immobile bonariamente altrimenti procede all'esecuzione di sloggio, mi sembra assurdo lei che ne pensa? Tanto più che mia figlia abita nella casa locata perciò e tuttualtro che irreperibile... La ringrazio e la saluto

  • Gentile Lorenzo sicuramente dovete capire perchè non vi è arrivata la notifica della data d'udienza e quindi da dove deriva la definizione di irreperibile. Da qui può derivare la decisione di opporsi alla sentenza e richiedere, come vostro diritto, il termine di grazia. Dovrà naturalmente affidarsi ad un legale per seguire la procedura.

  • Caterina

    Grazie per la risposta, quello che non mi è chiaro è se allo scadere dei 2 mesi promessi dall'inquilino questi non se ne va, posso sempre procedere all'esecuzione sulla base di questa convalida di sfratto, o se devo rifare la citazione per una nuova convalida, Grazie

  • deve confrontarsi con il suo legale, se la procedura di convalida deve essere notificata subito, attendere due mesi vuol dire dover ricominciare con la procedura.

  • Caterina

    Gentile Isabella, dopo la convalida dello sfratto per morosità c'è un termine entro il quale procedere con l'esecuzione forzata (atto di precetto e l'esecuzione forzata), oltre il quale altrimenti bisognerebbe ricominciare da capo con la citazione? L'inquilino mi chiede atri 2 mesi pagandoli anticipatamente senza pagare gli arretrati dopo di che promette di andarsene, ma il mio avvocato mi sconsiglia di accettare volendo procedere con l'esecuzione che però sarebbero altri costi per me. Se dopo i 2 mesi non se ne va posso comunque procedere sulla base della convalida esistente? Anche perchè forse passerebbero lo stesso 2 mesi prima della liberazione forzata, o no?(tribunale di roma) Grazie

  • Gentile Caterina, in effetti le conviene procedere con la richiesta di esecuzione dello sfratto; se l'inquilino dovesse cambiare idea in qualche modo andrebbe poi ad allungare i tempi.

  • Vale

    salve.
    Stiamo cercando di far chiudere un locale pubblico che provoca danni alla mia famiglia per via di infiltrazioni di fumi ed odori nel nostro appartamento . Sebbene abbiamo interpellato comune , ulls e vigili urbani , tutti gli enti fanno scaricabarile perché ci sarebbe uno sfratto per morosità in corso . La prima data fissata per l’esecuzione dello stesso era il 10/11/2015 .Ad oggi nulla è cambiato e il locale è a pieno regime. Ora mi chiedo se il pagamento di alcuni arretrati abbia la possibilità di fermare uno sfratto e/o se lo stesso sia passibile di proroghe infinite .
    grazie

  • Gentile Vale, dal punto di vista dello sfratto per morosità se l'inquilino ha saldato il debito il proprietario può decidere di continuare il contratto; a questo punto la vostra azione dovrebbe essere anche contro il proprietario. Dovete però documentare il danno arrecato e magari chiedere che vengano prese misurare per migliorare lo stato se non si vuole chiudere l'attività.

  • Vale

    La ringrazio per la celere risposta.
    La nostra troppa bontà ci porta ad agire in punta di piedi in quanto il proprietario è un parente.
    L' assurdo e che il locale lavora senza permesso di agibilità , e gli enti preposti ne sono al corrente ...
    Nuovamente grazie

  • Maria

    Gentile Isabella, dopo lunghe controversie con il proprietario che non ha provveduto a risolvere infiltrazioni e guasti vari nell'immobile ho autoridotto l'affitto e affrontato a mie spese le riparazioni. Il proprietario prima diceva "se non ti sta bene vai da un'altra parte" poi non ha più risposto alle mie richieste di accordo pacifico e ha proceduto ad uno sfratto per morosità, di cui ho notizia solo perchè mi ha infilato sotto la porta la fotocopia della sentenza recante data 13.6, in cui si parla di una notifica del procedimento fattami a marzo ma che io non ho mai ricevuto, ragion per cui risulto contumace. A parte il vizio sulla mancata notifica e premesso che spero di trasferirmi al più presto, nella sentenza viene ordinato, oltre al pagamento degli arretrati e delle spese legali, il termine del 15.7 per il rilascio dell'immobile ex art 56 legge 392/78. Fissando l'esecuzione in tale data, significa che quel giorno si presenta l'ufficiale giudiziario con eventuale forza pubblica per "sgomberarmi"?
    Grazie infinite Maria

  • Gentile Maria la data che le indicano è quella in cui dovrà lasciare spontaneamente l'immobile, dovrebbe esserci in seguito al suo mancato rilascio una data di esecuzione dello sfratto. in ogni caso le conviene contattare un legale per difendersi visto che ne ha tutte le motivazioni.

  • Maria

    Grazie Isabella della risposta veloce, non so se riuscirò a traslocare entro la data in cui mi è stato intimato il rilascio, in genere quanto tempo passa tra questa prima intimazione e l'esecuzione forzata? So che dovrei difendermi, visto pure che me lo hanno impedito col trucco della mancata notifica, ma vorrei andarmene prima possibile senza intraprendere battaglie legali, nel sospetto che il proprietario una volta riottenuto l'immobile non darà seguito ad azioni di recupero. Secondo Lei è sbagliato? Rischio conseguenze? Grazie ancora Maria

  • I tempi variano a seconda del tribunale e del legale, in ogni caso se ha intenzione di lasciare l'immobile potreste trovare un accordo tra di voi; se il proprietario ha avviato la causa di sfratto contestualmente ha anche avviato la richiesta di recupero delle mensilità non versate.

  • Marta

    Salve....racconto la mia situazione cercando di essere più breve possibile....siamo inquilini nell'appartamento dove viviamo da 8 anni (ad agosto scade il contratto)..........nel 2014 mio marito è rimasto senza lavoro (non per colpa del datore di lavoro e neanche di mio marito....storia complicata....situazione risoltasi dopo un anno esatto e ora è assunto a tempo indeterminato dallo stesso datore di lavoro)....in quell'anno andammo dal proprietario di casa a spiegargli la situazione e andò a spiegarla anche il datore di lavoro di mio marito......il proprietario pattuì con noi (ahimè verbalmente) che avremmo pagato i mesi che ne avevamo la possibilità, e appena mio marito avesse risolto il problema lavorativo avremmo ricominciato a pagare regolarmente il mensile più metà mese in modo da recuperare gli arretrati....e così è successo...mio marito ha ripreso il lavoro e abbiamo ricominciato a pagare regolarmente il mensile, e i mesi più proficui riusciamo a pagare la metà in più e addirittura a volte due mensilità.....vi sono mesi che riusciamo a pagare solo il mensile.....detto questo, il proprietario, persona fantastica e di cuore come pochi, purtroppo è morto, lasciando tutto in mano alla moglie......la signora in questione a maggio è venuta ad intimarci verbalmente di lasciare l'appartamento perché non vuole rinnovarci il contratto che scade ad agosto e vuole tutto che avanza degli arretrati tutti insieme.....ora, sbaglio o esiste il tacito rinnovo non avendo lei mandato nessuna raccomandata con nessun preavviso?....e come posso liquidarle tutti gli arretrati se non ne ho la possibilità?....io non lavoro per salute avendo una malattia degenerativa e l'unico reddito è quello di mio marito...abbiamo due figli di 12 e 5 anni....noi abbiamo trovato un'altra soluzione abitativa molto più consona a noi e a spese minori più gestibili per la nostra situazione familiare....come dobbiamo comportarci ora?...dobbiamo avvisarla che lasciamo a breve l'immobile visto che è stata lei ad intimarci di lasciare l'appartamento perché non ci rinnova il contratto?.....mi scuso per essere stata prolissa nel raccontare ma è una situazione assurda e complicata....grazie in anticipo per la risposta.

  • Gentile Marta, diciamo che il contratto senza disdetta formale con raccomandata e sei mesi di preavviso si rinnova automaticamente e per quanto non versato potrebbero procedere con una causa di sfratto per morosità. Ora, se la volontà della proprietaria è di mandarvi via credo possiate accordarvi per andar via senza un preavviso lungo e trovare un accordo per il risarcimento degli arretrati.

  • Diego

    Salve io vivo a cagliari e ho stipulato un contratto 4 + 4 per una casa sempre a cagliari, al momento dell allaccio della fornitura idrica si son verificate delle perdite che purtroppo non potevano essere valutabili se non dopo l allaccio dell acqua, tutto questo senza aver vissuto un giorno nella nuova casa, dopo aver fatto notare i guasti al proprietario della casa, lo stesso fa recapitare una lettera scitta.di suo pugno nel quale mi invita a lasciare la casa entro e non oltre il 10 giugno.... come mi devo comportare? Può mandarmi via? Il contratto è stato stipulato il 18 maggio.... vorrei un consiglio ...grazie
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