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Sfratti: conoscerli per evitarli

by Isabella Tulipano
in Esperto
on Novembre 01, 2012
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Come funziona il tanto temuto procedimento di sfratto?

Mentre si parla ancora e nuovamente dell'emergenza sfratti e di come e quanto il periodo di crisi stia incidendo pesantemente sull'aumento del numero di casi di sfratto per morosità, proviamo a capire meglio le tipologie di sfratto, cosa e come fare per procedere all'esecuzione di uno sfratto.

Esistono quattro tipologie di sfratto: finita locazione, morosità, necessità, inadempienze contrattuali.


SFRATTO PER FINITA LOCAZIONE
Avviene alla scadenza del contratto (dopo otto anni per i contratti liberi, dopo cinque anni per i contratti concertati, alle singole scadenze previste negli accordi locali per i contratti transitori e di studenti). Qualora l'inquilino non esprima l'intenzione di rilasciare l'immobile al termine della locazione, il proprietario può avviare le procedure di sfratto dando un preavviso tramite raccomandata 6 mesi prima della scadenza del contratto.
I tempi di esecuzione di questo tipo di sfratto sono abbastanza lunghi. La procedura inizia con l'intimazione, rivolta dal locatore al conduttore, a lasciare libero l'immobile, con contestuale citazione in udienza del conduttore per la convalida.
Ogni provvedimento di sfratto, per necessità, per finita locazione, per morosità, per inadempienza, deve essere rappresentato da un titolo esecutivo che, il più delle volte, è un provvedimento del magistrato che assume la forma dell'ordinanza o della sentenza. Con il provvedimento che decide il rilascio il Giudice deve, in base all'articolo 56 della legge 392/78, fissare anche la data dell'esecuzione.
La particolarità di questo tipo di sfratto, che rende i tempi piuttosto lunghi, è il fatto che l'inquilino può chiedere al giudice la PROROGA dello sfratto. All'udienza di convalida dello sfratto (alla quale l'inquilino deve presentarsi per evitare la convalida automatica) il legale del conduttore può richiedere un rinvio dell'esecuzione: questo è possibile solo nei comuni ad alta densità abitativa e nei capoluoghi di provincia. La proroga può essere:
max 6 mesi
oppure
- max 18 mesi per ultrasessantacinquenni, portatori di handicap, cassaintegrati, ecc.
Nel periodo di proroga il canone viene maggiorato del 20%: il mancato pagamento della maggiorazione rende l'inquilino moroso e porta ad accelerare i tempi di sfratto.
Al termine del rinvio il legale del proprietario notifica il precetto.


SFRATTO PER MOROSITÀ
Il primo atto da effettuare per ottenere lo sfratto di un inquilino moroso è costituito dalla compilazione di una lettera raccomandata con ricevuta di ritorno nella quale occorre sollecitare il pagamento degli affitti arretrati entro una data stabilita (15 giorni).
È necessario quindi rivolgersi ad un avvocato per l'avvio della pratica legale di sfratto, se la morosità persiste. La suddetta pratica consiste nelle seguenti azioni:
1) Intimazione di sfratto per morosità e contestuale citazione per la convalida presso il Tribunale competente. Si tratta di un atto in cui si cita l'inquilino moroso a comparire davanti al Giudice e in cui viene fissata la data dell'udienza (da uno a due o tre mesi a seconda dei Tribunali).
2) Il termine di grazia. Se l'inquilino si presenta all'udienza può chiedere il "termine di grazia", cioè un periodo di tempo entro cui poter pagare e saldare la morosità; il Giudice può concedergli fino a tre o quattro mesi per pagare. Si specifica che nel regime ordinario, l'art. 55 della legge 392/1978 consente all'inquilino di sanare la morosità del canone soltanto con riguardo agli affitti per uso abitativo, e non è quindi applicabile agli affitti commerciali.
3) Convalida. Se l'inquilino non si presenta o non si oppone, allora lo sfratto è convalidato e il Giudice fissa la data di esecuzione per il rilascio dell'immobile circa un mese dopo la data dell'udienza e manda l'atto alla Cancelleria per l'apposizione della formula esecutiva in cui si comanda a tutti gli Ufficiali Giudiziari di mettere in esecuzione l'atto di sfratto se richiesto, dando l'assistenza della forza pubblica.
4) L'atto di precetto. Se l'inquilino moroso non lascia l'appartamento entro la data fissata dal Giudice, occorre che il proprietario a mezzo del suo avvocato gli notifichi l'atto di precetto in cui gli si intima di rilasciare l'unità immobiliare entro circa 10 giorni dalla notifica e gli comunica che in difetto si procederà con l'esecuzione forzata.
5) Monitoria di sgombero. Se l'inquilino continua ad occupare l'immobile, occorre procedere con la "monitoria di sgombero": si tratta di un altro atto da notificare al conduttore nel quale l'Ufficiale Giudiziario del Tribunale comunica all'inquilino moroso che in una determinata data, ad una determinata ora, si recherà presso l'immobile che occupa per sfrattarlo nelle forme e nei modi di legge ed eventualmente usufruendo dell'assistenza della forza pubblica.
6) Ufficiale Giudiziario. L'ultimo atto della procedura di sfratto per morosità è rappresentato dall'intervento dell'Ufficiale Giudiziario che eseguirà materialmente lo sfratto avvalendosi se necessario della forza pubblica e farà cambiare la serratura della porta dell'appartamento al fabbro, il quale deve essere stato preventivamente chiamato dal proprietario (che dovrà farsi carico della spesa relativa alla prestazione professionale dell'artigiano).
7) Verbale di rilascio. A conclusione dell'intero iter viene redatto il "verbale di rilascio immobile", atto in cui l'Ufficiale Giudiziario verbalizza l'avvenuto sfratto.
8) Inventario. Se nell'immobile sono rimasti gli arredi dell'inquilino moroso, l'Ufficiale Giudiziario stilerà un dettagliato inventario degli stessi e nominerà il proprietario custode e responsabile degli averi che l'inquilino non è riuscito a portare via. Se l'inquilino non recupera i suoi averi, deve provvedere il proprietario a effettuare lo sgombero, a proprie spese, salvo poi rifarsi sull'inquilino.


• SFRATTO PER NECESSITÀ
Scatta alla prima scadenza del contratto (libero o 3+2): il proprietario deve dichiarare a pena di decadenza, sei mesi prima della scadenza del contratto, la volontà di impedirne il rinnovo automatico in presenza dei motivi previsti dalle leggi (articolo 3, comma 1, legge 431/98). Alla comunicazione può seguire l'avvio di un giudizio davanti al Magistrato. All'udienza fissata per il giudizio possono verificarsi due ipotesi: o l'inquilino non si oppone e il magistrato fissa con ordinanza esecutiva di rilascio, oppure si oppone e in tal caso il giudice, dopo aver tentato di conciliare le parti, avvierà una vera e propria istruttoria, la quale si concluderà con una sentenza che, se accerta la validità e legittimità dei motivi di necessità richiesti dal proprietario, ordinerà all'inquilino il rilascio dell'immobile. Con questa tipologia di sfratto le procedure si velocizzano, ma la legge 431/98 ai commi 3 e 5 dell'articolo 3 prevede sanzioni per il proprietario che non utilizzi l'immobile dopo averne riacquistata la disponibilità, anche a seguito di procedura giudiziaria, per il motivo per il quale l'aveva richiesta, trascorso un anno dal momento della ripresa di possesso. In questo caso, l'inquilino ha diritto al ripristino del rapporto alle medesime condizioni del contratto disdettato o ad un risarcimento del danno in misura non inferiore a trentasei mensilità dell'ultimo canone corrisposto.


• SFRATTO PER INADEMPIENZA
Scatta nel caso di grave inadempimento da parte del conduttore (es. sublocazione non autorizzata, mutamento destinazione d'uso pattuita, ecc.). Il procedimento è il solito e i tempi sono relativamente brevi.

 

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Presentazione Autore

Isabella Tulipano

Donna, per designazione naturale, accettata con orgoglio e vanto. Mamma, per scelta consapevole: impegnativa quanto appagante. Esperta in questioni tecniche, fiscali, legali sul mondo delle locazioni, per lavoro, ma soprattutto per passione e per deformazione filosofica: l'eccellenza non è un atto, ma un'abitudine.


Persone in questa conversazione

  • marta

    Io sono in affitto da 4 anni in un appartamento, che non è stato scelto da me, ma da un parente mentre io ero all'estero, e avendo difficoltà gravi economiche, sono sempre riuscita a pagare affitto regolarmente e solo una piccola parte delle spese condominiali che sono altissime 2500 euro annuali. Il proprietario mi ha mandato lettera raccomandata che non mi rinnova contratto che scade oggi. Mi ritrovo con oltre oltre 5000 euro di spese condominiali , che non è che NON VOGLIO PAGARE, MA NON POSSO PAGARE se non in piccolissime rate e quando mi è possibile. Sto cercando una soluzione con ass sociali, ho richiesto un appartamento del Comune, ma le probabilità che lo possa ottenere sono pochissime se non nulle e se me lo dessero sarà consegnato dopo l'estate. Che cosa mi può succedere, se mi arriva lo sfratto e non accetta il proprietario le varie proposte che sta studiando l'ass sociale? Ho 57 anni e sono solo e senza lavoro e l'aiuto di nessuno. Grazie

  • Gentile Marta diciamo che lo sfratto non ha mai tempi immediati, quindi se lei non liberasse subito l'immobile le vie legali comunque prevederebbero un'udienza davanti al giudice, un termine di grazia, ecc.. Quindi per ora potrebbe intanto cercare una soluzione.. in tempi brevi visto che i debiti poi si accumulano.

  • Alessio

    Salve,

    spero possa essermi d'aiuto, ho avuto dei problemi finanziari che sto risolvendo e non ho purtroppo pagato dei canoni di affitto, il proprietario ha richiesto lo sfratto e fissata la data della prima udienza, a me non è arrivata la lettera dove si diceva ora e luogo della prima udienza ma solo un foglietto rosso e uno giallo, il loro avv mi ha detto che sarei dovuto andare a prenderla alla cassa comunale, la mia intenzione è pagare e alla prima udienza non sono potuto andare ne ho mandato legale, c'è un modo per ripresentarmi per chiedere il termine di grazia visto che la cifra non e' poca e ci mettero' più di quanto pensassi per recuperarla, sono stato stupido a non andare... L'udienza era l'11 gennaio faccio in tempona fare qualcosa? Se non è possibile ripresentarmi vista l'impossibilità di farlo,una volta divenuta esecutiva so che posso oppormi e chiedere una sola volta 6 mesi di tempo è vero? Grazie mille

  • Buongiorno Alessio, non presentandosi all'udienza non può chiedere ora il termine di grazia; potrebbe ora sentire un legale e se paga tutto subito chiedere di annullare il procedimento.

  • Mame moustapha

    Buongiorno io sono senegalese origine ho avuto sfrato due mesi pago 650 quindi fa 1300 ho chiesto termine grazia mano quasi tre mesi ho pagato per si mangavo poco per arrivare mio avvocato chiesto prolunga circa meno un mesi ho tutto anche si lo soldi per saldare i mesi che mancano anche si devo dare di più i propitario però loro mi vuollio butare fuori a chiedermi spese legali quasi 2.400di più a io mi convinto per sono pari non mi giorno spesa legale che mi chiedeno cosa devo fare Grazia anche non mi fido mio avvcato sono molto disperato non dove andare questa fredo grazia

  • Salve lei deve intanto presentarsi, entro il termine fissato dal giudice, avendo saldato le vecchie mensilità e quindi in questo modo il giudici e la lascerà nell'immobile; in ogni caso se non dovesse pagare il giudice fisserà una data di rilascio e quindi ci sono tutte le procedure da rispettare prima di essere mandato via. Le conviene magari rivolgersi al comune o a qualche ente assistente però per avere aiuto.

  • Carlo

    Salve ,
    Il mio inquilino non mi paga da un anno.
    E'la terza volta che l'ufficiale giudiziario va a casa dell'inquilino per lo sfratto e trova una terza persona che non c'entra nulla con la famiglia a cui ho fittato la casa e che dice di essere un amico dell'inquilino e che non sa nulla dei fatti.
    L'ufficiale giudiziario nel verbale scrive quindi che non può procedere.

    Chiedo a Lei cosa significa questo? E' ovvio che questa di far trovare una terza persona a casa è una furbata del'inquilino.
    Ma significa che quindi tutte le volte che l'ufficiale giudiziario sta andando sono andate a vuoto visto che non trova l'inquilino?
    E' un modo per prolungare i tempi gia lunghissimi degli sfratti?
    E come devo provvedere io? Cosa mi consiglia? Non vorrei che ci fosse un'altra causa da fare tipo per appropriazione indebita.
    Grazie

  • Gentile Carlo potrebbe esserci dietro sia una furbata dell'inquilino sia una reale cessione dell'immobile; quindi dovrebbe chiedere al suo legale di intervenire e capire come poter far eseguire lo sfratto.

  • Paolo

    Buongiorno,

    Vi chiedo un parere riguardo la mia situazione. Ho un contratto d'affitto cointestato. Il mio coinquilino da qualche mese non paga la sua metà, finché qualche giorno fa abbiamo ricevuto la notifica di sfratto da parte del locatore senza ricevere in precedenza una raccomandata che ci chiedeva il pagamento delle rate arretrate. Parlando con il locatore ci ha detto che se pagavamo tutto, annullavano l'udienza di sfratto. Ho eseguito i pagamenti personalmente e sono andato nuovamente da lui, ma questa volta mi ha detto che comunque bisogna andare all'udienza. La mia domanda é se l'udienza é annullabile o meno da parte del locatore/avvocato in quanto andarci comporta spese legali che devono essere pagate da noi. Grazie in anticipo.

  • Buongiorno Paolo diciamo che il procedimento è avviato e quindi il legale del proprietario vorrà andare in udienza; provi a contattarlo per capire se potete accordarvi diversamente.

  • Paolo

    Buonasera Isabella,

    Grazie innanzitutto della risposta. Ho contattato il legale e secondo lui l'udienza non é annulabile secondo la legge. Rovistando in rete ho trovato questo documento: http://www.comune.signa.fi.it/area-di-upload/bandi-di-gara/bando-misura-straordinaria-prevenzione-esecutivita-degli-sfratti-anno-2015/%20all%203%20DICHIARAZIONE%20PROPRIETARIO.pdf. Volevo capire se é un documento legale per fare la rinuncia agli atti da parte del locatore e quindi locatore/avvocato vuole andare in udienza per i propri interessi oppure secondo la legge non é possibile annullare ? Grazie

  • In effetti, gentile Paolo, sembra che per chiudere la causa possiate o non presentarvi, nessuna delel due parti (la mancata
    comparizione di entrambe le parti dia luogo all’estinzione del giudizio, in quanto l’art. 662 c.p.c. è ritenuta norma speciale rispetto all’art. 181 c.p.c.) oppure il locatore compare all'udienza allo scopo di dare atto della propria desistenza, chiedendo che sia dichiarata cessata la materia del contendere.

  • Marco

    Salve, mi trovo purtroppo nella triste situazione in cui gli inquilini non pagano da moltissimi mesi e si rifiutano di dialogare.
    Ho delegato, formalmente con raccomandata e conferma di ricezione, uno studio legale da ormai alcuni mesi, ma questo ancora non ha avviato la procedura necessaria... ogni mese che passa per me si accumula una mensilità non riscossa con relative tasse da pagare.

    Posso ritenere lo studio legale in questione responsabile del danno?

  • Gentile Marco questo vorrebbe dire fare un'altra causa nei loro confronti; provi a passare l'incarico ad un altro studio e a capire se ci sono in realtà semplici ritardi del tribunale e non tanto dello studio di avvocati.

  • andrea

    buongiorno, volevo un parere, ovviamente sempre che siate in grado di darmelo. L'alloggio in cui abita mio padre (76 anni) e' stato messo all'asta perché la societa' a cui appartiene è stata dichiarata fallita di conseguenza tutti i suoi beni andranno all'asta per pagare i creditori. Mio padre non e' mai stato moroso. Il contratto della casa in cui abita dal 67 è annuale, scade il 30 giugno 2016. Cosa si puo' fare? Cosa dovrebbe fare? Esistono proroghe in questi casi? Grazie della vostra risposta.

  • Gentile Andrea, diciamo che il contratto va comunque rispettato, almeno fino a scadenza anche da eventuali nuovi acquirenti che dovrebbero mandare anche disdetta. Inoltre verifichi il tipo di contratto, considerando che annuale rinnovabile non sarebbe regolare.

  • Giambettino Poloniol

    Salve e possibile buttare fuori una persona invalida perché anagraficamente non risulta sebbene ci sia un certificato di residenza e in più e possibile che questa donna malata di diabete che si fa quattro punture al giorno di insulina prende quattro pastiglie alla mattina una a mezzogiorno e due alla sera venga sbattuta fuori dall'ente che ha assegnato l'alloggio

  • Maria

    Buongiorno volevo esporle un mio problema. a causa di problemi nella ditta per la quale lavoro ho saltato 3 mesi di affitto. mi è arrivata lettera dall'avvocato in cui dovevo pagare 1350 euro entro 7 giorni. ne ho pagati subito 850 e avevo detto all'avvocato avrei pagato il resto entro oggi. Pero ancora non sono stata pagata e non ho speranza di avere i 500 euro che gli devo prima della fine di questo mese. possono sfrattarmi anche se ho saldato piu della meta del debito? e se alla fine del mese pago questi 500 euro poi possono sfrattarmi ugualmente se hanno iniziato la procedura? la prego di aiutarmi. grazie

  • Gentile Maria diciamo che potrebbero avviare comunque la causa di sfratto, ma considerando la sua buona volontà non credo sia conveniente; il giudice stesso le concederebbe un periodo di grazia per sanare la morosità; quindi insista per farsi dare un po' più di tempo.

  • Elena

    Buongiorno!
    Volevo chiedere dei informazioni. A giugno 2013 ho affitto l'appartamento (4+4) alla fine del 2014 avevo dei problemi di pagare ed ero in ritardo, però poi ho pagato tutto.
    Adesso 1 settimana fa la proprietaria mi ha avisata che ci sono 7 bolette del gas non pagate. Che sono al nome suo (2014) e devo pagare tutto subito! Quando sono tornata in Italia ho pagato 3 bolette e ho mandato la mail che il resto pagero' la settimana prossima. Io mai dimostravo che non intendo di pagare!
    Lei, invece, mi ha detto che non ha più pazienza e quel giorno mi manda la raccomandata con sfratto..
    Come capito io:
    -- SFRATTO PER FINITA LOCAZIONE -- lei non puo mandarmela. Sarà non valida perché il contratto finisce solo nel 2017.
    -- SFRATTO PER MOROSITA -- io posso dimostrare davanti a qualsiasi giudice che pago tutti i debiti e non ho mai intendevo di non pagare. Quindi come devo rispondere a questa raccomandata?
    -- SFRATTO PER NECESSITÀ -- lei mi può mandare questa raccomandata solo quando scade il contratto (minimum nel 2017) Giusto?
    -- SFRATTO PER INADEMPIENZA-- mi può mandare solo con le evidenze e le prove.
    Io non sono italiana, anche per la lingua forse non capisco le cose. PERÒ volevo sapere come devo comportarmi se riceverò la ricevuta con sfratto da lei? Lei mi può in ogni caso far andare via dal appartamento senza avere le scuse indicate sopra? Oppure ho ragione io. E dal contratto posso vivere in questo appartamento?

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