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Sfratti: conoscerli per evitarli

by Isabella Tulipano
in Esperto
on Novembre 01, 2012
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Come funziona il tanto temuto procedimento di sfratto?

Mentre si parla ancora e nuovamente dell'emergenza sfratti e di come e quanto il periodo di crisi stia incidendo pesantemente sull'aumento del numero di casi di sfratto per morosità, proviamo a capire meglio le tipologie di sfratto, cosa e come fare per procedere all'esecuzione di uno sfratto.

Esistono quattro tipologie di sfratto: finita locazione, morosità, necessità, inadempienze contrattuali.


SFRATTO PER FINITA LOCAZIONE
Avviene alla scadenza del contratto (dopo otto anni per i contratti liberi, dopo cinque anni per i contratti concertati, alle singole scadenze previste negli accordi locali per i contratti transitori e di studenti). Qualora l'inquilino non esprima l'intenzione di rilasciare l'immobile al termine della locazione, il proprietario può avviare le procedure di sfratto dando un preavviso tramite raccomandata 6 mesi prima della scadenza del contratto.
I tempi di esecuzione di questo tipo di sfratto sono abbastanza lunghi. La procedura inizia con l'intimazione, rivolta dal locatore al conduttore, a lasciare libero l'immobile, con contestuale citazione in udienza del conduttore per la convalida.
Ogni provvedimento di sfratto, per necessità, per finita locazione, per morosità, per inadempienza, deve essere rappresentato da un titolo esecutivo che, il più delle volte, è un provvedimento del magistrato che assume la forma dell'ordinanza o della sentenza. Con il provvedimento che decide il rilascio il Giudice deve, in base all'articolo 56 della legge 392/78, fissare anche la data dell'esecuzione.
La particolarità di questo tipo di sfratto, che rende i tempi piuttosto lunghi, è il fatto che l'inquilino può chiedere al giudice la PROROGA dello sfratto. All'udienza di convalida dello sfratto (alla quale l'inquilino deve presentarsi per evitare la convalida automatica) il legale del conduttore può richiedere un rinvio dell'esecuzione: questo è possibile solo nei comuni ad alta densità abitativa e nei capoluoghi di provincia. La proroga può essere:
max 6 mesi
oppure
- max 18 mesi per ultrasessantacinquenni, portatori di handicap, cassaintegrati, ecc.
Nel periodo di proroga il canone viene maggiorato del 20%: il mancato pagamento della maggiorazione rende l'inquilino moroso e porta ad accelerare i tempi di sfratto.
Al termine del rinvio il legale del proprietario notifica il precetto.


SFRATTO PER MOROSITÀ
Il primo atto da effettuare per ottenere lo sfratto di un inquilino moroso è costituito dalla compilazione di una lettera raccomandata con ricevuta di ritorno nella quale occorre sollecitare il pagamento degli affitti arretrati entro una data stabilita (15 giorni).
È necessario quindi rivolgersi ad un avvocato per l'avvio della pratica legale di sfratto, se la morosità persiste. La suddetta pratica consiste nelle seguenti azioni:
1) Intimazione di sfratto per morosità e contestuale citazione per la convalida presso il Tribunale competente. Si tratta di un atto in cui si cita l'inquilino moroso a comparire davanti al Giudice e in cui viene fissata la data dell'udienza (da uno a due o tre mesi a seconda dei Tribunali).
2) Il termine di grazia. Se l'inquilino si presenta all'udienza può chiedere il "termine di grazia", cioè un periodo di tempo entro cui poter pagare e saldare la morosità; il Giudice può concedergli fino a tre o quattro mesi per pagare. Si specifica che nel regime ordinario, l'art. 55 della legge 392/1978 consente all'inquilino di sanare la morosità del canone soltanto con riguardo agli affitti per uso abitativo, e non è quindi applicabile agli affitti commerciali.
3) Convalida. Se l'inquilino non si presenta o non si oppone, allora lo sfratto è convalidato e il Giudice fissa la data di esecuzione per il rilascio dell'immobile circa un mese dopo la data dell'udienza e manda l'atto alla Cancelleria per l'apposizione della formula esecutiva in cui si comanda a tutti gli Ufficiali Giudiziari di mettere in esecuzione l'atto di sfratto se richiesto, dando l'assistenza della forza pubblica.
4) L'atto di precetto. Se l'inquilino moroso non lascia l'appartamento entro la data fissata dal Giudice, occorre che il proprietario a mezzo del suo avvocato gli notifichi l'atto di precetto in cui gli si intima di rilasciare l'unità immobiliare entro circa 10 giorni dalla notifica e gli comunica che in difetto si procederà con l'esecuzione forzata.
5) Monitoria di sgombero. Se l'inquilino continua ad occupare l'immobile, occorre procedere con la "monitoria di sgombero": si tratta di un altro atto da notificare al conduttore nel quale l'Ufficiale Giudiziario del Tribunale comunica all'inquilino moroso che in una determinata data, ad una determinata ora, si recherà presso l'immobile che occupa per sfrattarlo nelle forme e nei modi di legge ed eventualmente usufruendo dell'assistenza della forza pubblica.
6) Ufficiale Giudiziario. L'ultimo atto della procedura di sfratto per morosità è rappresentato dall'intervento dell'Ufficiale Giudiziario che eseguirà materialmente lo sfratto avvalendosi se necessario della forza pubblica e farà cambiare la serratura della porta dell'appartamento al fabbro, il quale deve essere stato preventivamente chiamato dal proprietario (che dovrà farsi carico della spesa relativa alla prestazione professionale dell'artigiano).
7) Verbale di rilascio. A conclusione dell'intero iter viene redatto il "verbale di rilascio immobile", atto in cui l'Ufficiale Giudiziario verbalizza l'avvenuto sfratto.
8) Inventario. Se nell'immobile sono rimasti gli arredi dell'inquilino moroso, l'Ufficiale Giudiziario stilerà un dettagliato inventario degli stessi e nominerà il proprietario custode e responsabile degli averi che l'inquilino non è riuscito a portare via. Se l'inquilino non recupera i suoi averi, deve provvedere il proprietario a effettuare lo sgombero, a proprie spese, salvo poi rifarsi sull'inquilino.


• SFRATTO PER NECESSITÀ
Scatta alla prima scadenza del contratto (libero o 3+2): il proprietario deve dichiarare a pena di decadenza, sei mesi prima della scadenza del contratto, la volontà di impedirne il rinnovo automatico in presenza dei motivi previsti dalle leggi (articolo 3, comma 1, legge 431/98). Alla comunicazione può seguire l'avvio di un giudizio davanti al Magistrato. All'udienza fissata per il giudizio possono verificarsi due ipotesi: o l'inquilino non si oppone e il magistrato fissa con ordinanza esecutiva di rilascio, oppure si oppone e in tal caso il giudice, dopo aver tentato di conciliare le parti, avvierà una vera e propria istruttoria, la quale si concluderà con una sentenza che, se accerta la validità e legittimità dei motivi di necessità richiesti dal proprietario, ordinerà all'inquilino il rilascio dell'immobile. Con questa tipologia di sfratto le procedure si velocizzano, ma la legge 431/98 ai commi 3 e 5 dell'articolo 3 prevede sanzioni per il proprietario che non utilizzi l'immobile dopo averne riacquistata la disponibilità, anche a seguito di procedura giudiziaria, per il motivo per il quale l'aveva richiesta, trascorso un anno dal momento della ripresa di possesso. In questo caso, l'inquilino ha diritto al ripristino del rapporto alle medesime condizioni del contratto disdettato o ad un risarcimento del danno in misura non inferiore a trentasei mensilità dell'ultimo canone corrisposto.


• SFRATTO PER INADEMPIENZA
Scatta nel caso di grave inadempimento da parte del conduttore (es. sublocazione non autorizzata, mutamento destinazione d'uso pattuita, ecc.). Il procedimento è il solito e i tempi sono relativamente brevi.

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Presentazione Autore
Isabella Tulipano

Donna, per designazione naturale, accettata con orgoglio e vanto. Mamma, per scelta consapevole: impegnativa quanto appagante. Esperta in questioni tecniche, fiscali, legali sul mondo delle locazioni, per lavoro, ma soprattutto per passione e per deformazione filosofica: l'eccellenza non è un atto, ma un'abitudine.


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  • paolo

    sfratto dopo i primi 4 anni abitazione per il figlio destinato il propetario e padrone di 3 appartamenti come mi devo comportare

  • Gentile Paolo se proprietario di più abitazioni oltre a quella principale può rifiutare la disdetta e quindi rimanere nell'immobile.

  • Hostairbnb

    Piacere!!! Devo decidere urgentemente cosa fare... Pago regolarmente un affitto molto alto per un multilocale che ho preso con la serenità di poterlo pagare condividendolo grazie a airbnb. Ho detto al proprietario che l'avrei pagato con subaffitti brevi che mi ha accordato, togliendo dal contratto il divieto di subaffitto e la "possibilità di condividere con terzi non appartenenti al nucleo familiare". Ora ha scoperto di airbnb e mi vuole cacciare, minaccia di farmi causa... non ho voglia di pagare un avvocato... posso difendermi da solo? Secondo lei devo lottare o non ne vale la pena? C'è un'associazione a cui posso rivolgermi per assistenza legale gratuita?

  • Buongiorno, se nel contratto è chiaramente esplicitata la possibilità di subaffittare per attività turistica ora non deve temere l'azione legale del proprietario; mentre se era solo un accordo verbale e per iscritto in effetti non se ne fa accenno allora si tratta di una grave violazione del contratto per cui in effetti il proprietario potrebbe chiedere la risoluzione di diritto del contratto.

  • paolo

    )Salve vorrei una informazione.sono locatore di una casa affittata con cedolare secca con contratto 4 anni dal 2013.la destinazione d uso è stata pattuita ad uso abitativo e il ragazzo che conoscevamo sapeva che comunque il contratto sarebbe durato anche solo due anni per necessità di estinguere mutuo in vista di un trasferimento e visto che risulta anche prima e unica casa.cosi ci ha consentito una volta a settimana come accordo di far vedere casa ad eventuali acquirenti tra i quali avrebbe avuto prelazione se il prezzo gli psreva congruo...cosi a voce dicembre scorso gli abbiamo detto di cominciare a cercare altro perché volevamo concludere vendita entro il seguente anno...trovato acquirente.....e scaduto l anno che gli avevamo dato in buona fede ...tra amici.....ho scoperto che ci ha mentito d non vuole andarsene seppur per agenzia entrate questo è un motivo grave che comporta un risarcimento danni quando l'ente si presenterà a noi.....le spiego....ha senza comunicazione ne verbale ne scritta fatto un uso diverso dall abitativo mettendo come sede anche legale della sua attività di rappresentanza la nostra casa facendo decadere la cedolare secca da tre anni con relativi oneri diversi da quelli sin ora pagati da noi. ....senza avvisarci perché ovviamente non avremmo fatto un contratto invece di un altro.......oltretutto ne aumenti ne alcune cose si potevano fare con cedolare secca e loro conviene. ..ma abbiamo oggi...dopo tre anni scoperto che questo mutamento della destinazione d uso ci mette in una situazione di disagio d illegalità .inoltre ha chiesto tre anni fa un prestito regionale per l attivita di 20000 euro e dice che non ci puo dare casa se no li deve restituire.......ma....se nn ci ha avvisato d nonostante tutto ci prendeva in giro facendoci andare avanti e indietro per far vedere casa ad altri.....inoltre basta cambiare indirizzo per lavoro dando comunicazione....ma lui niente....allora mi ritrovo con acquirente che sto per perdere...e oggi....anche svalutata la casa se ne trovi uno ....lo tieni stretto....ma vorrei capire....cosa faccio mando una raccomandata di diffida privata per inadempimento entro 15gg per andarsene o almeno chiudere menzionando che risarcimento danni da ente li paghera in seguito e poi se se ne frega metto avvocato per unaltra lettera ?sono disperato. ..grazie

  • Gentile Paolo, certamente le conviene rivolgersi ad un legale e provare ad avviare una causa di sfratto per grave inadempienza (legato al cambio di destinazione d'uso non approvato); sicuramente può chiedere anche il risarcimento dei danni, ma temo i tempi siano più lunghi.

  • Mery

    Buongiorno!
    Avrei bisogno di una informazione: una settimana fa ho ricevuto citazione per la convalida intimazione di sfratto per morosita, dopo che per problemi economici sono indietro di due mensilità con il pagamento del alloggio. Una volta ricevuto questo documento (premesso che non ho mai ricevuto raccomandata da parte del proprietario con richiesta di lasciare l'alloggio); ma nonostante tutto ho telefonato dicendo che venendo incontro alla loro richiesta, avrei intenzione di consegnare spontaneamente le chiavi. Al che loro hanno risposto che dovevo rivolgermi la loro legale. Quest'ultimo mi chiede il pagamento delle spese legali per la chiusura del contratto. È giusto che io deva pagare le spese legali pur venendo incontro alla loro richieste nel più breve tempo possibile? Pur non essendo stata informata da parte del proprietario della sua intenzione di concludere il contratto?
    Vorrei concludere questa cosa nel minor tempo possibile gli ho detto che non avendo la possibilità economica ho l'intenzione di pagare a rate appartire del prossimo mese i 1000 euro sul quale sono in debito.

  • Gentile Mery, lo sfratto è una procedura diversa rispetto alla disdetta e quindi la semplice richiesta di liberare l'immobile; per cui dal momento che lei è realmente indietro nel pagamento ora potete trovare un accordo per chiudere qui il tutto, ma le mensilità arretrate e le spese legali sono a suo carico.

  • Michele antonetti

    Buon giorno chiedo cortesemente un consiglio in merito ad un problema generato dalle seguenti problematiche :
    - problemi condominiali generati da una famiglia abitante al piano superiore dello scrivente con un bambino portatore di handicap (autistico) il quale genera rumori sia di giorno che di notte.
    - abito in alloggio militare e l'ufficio preposto alla concessione e gestione degli alloggi mi ha intimato la revoca della concessione. Eventualmente assegnandoli altro alloggio molto scomodo per ubicazione.
    - e' lecito che che io venga penalizzato considerando che sono già parte lesa in quanto ho sempre rappresentato i comportamenti non conformi a quanto previsto dal regolamento condominiale ?
    - e' legiferato che in quanto categorie protette, pur abitando in piani superiori, non debbano attenersi ai regolamenti ?
    - realmente hanno una tale tutela che l'amministrazione ha le mani legate circa eventuali spostamenti e pertanto possono solo spostare lo scrivente ?
    - permetto di avere una moglie di anni 63 operata in data 08/07/2016 con intervento di recalibrage L3 - L4 dx e artrodesi L2 - L3 / L3 - L4 / L4 - L5 .
    - sono mai state emesse sentenze in merito a situazioni simili ?
    - considerando il disagio fisico e psicologico della mia famiglia devo necessariamente andare via io oppure esiste qualcosa a mia difesa o favore che non mi releghi a subire passando dalla versione ragione a dover essere trasferito come se fossi io l origine del problema?
    Ringrazio anticipatamente per eventuali consigli in merito .
    Michele

  • Gentile Michele, il suo è un caso molto specifico e riguarda tra l'altro una categoria particolare. Direi che di fatto chi ha n gestione gli alloggi non possa chiedere a chi abita sopra di lei di spostarsi, mentre ha la facoltà di offrirle una soluzione abitativa diversa. Se tale soluzione non soddisfa le sue esigenze allora potrebbe chiedere di rimanere lì, magari cercando con l'amministratore di condominio un incontro chiarificatore con i condomini del piano superiore.

  • Barbara

    Buongiorno, avrei bisogno di un consiglio. Vivo da 5 anni e qualche mese in affitto con contratto 4+4 (il primo rinnovo partito nel 2015), il propretario di casa è deceduto ed è rimasta solo la propretaria vedova e sola in un appartamento (sempre di sua proprietà) che vorrebbe lasciare in quanto non più idoneo alle sua esigenze. La proprietaria può decidere di sfrattarmi perchè, essendo rimasta sola, preferisce venire a vivere qui dove sto io anche in presenza di contratto in corso? Non mi è chiaro se rientra tra le possibilità di "sfratto per necessità". Grazie mille

  • Isabella

    Buongiorno Barbara, essendo stata superata la prima scadenza contrattuale la nuova proprietaria potrà comunicarle la sua disdetta (per qualsiasi motivo) con almeno 6 mesi di anticipo rispetto alla prossima scadenza (quella del 2019, per intenderci). Non potrà chiederle la restituzione dell'immobile prima di tale data.

  • Lorenzo

    Buongiorno grazie della cortese risposta, mia figlia ha comunicato via mail molte volte alla proprietaria che l'unico indirizzo utile per comunicazioni formali era quello dell'abitazione locata, nella quale non ha potute mettere la residenza perchè trattasi di contratto transitorio. Forse c'è qualche impedimento legale per notificare sfratti al domicilio, io non sono pratico di queste cose ma anche il giudice prima di condannare una persona in contumacia dovrebbe porsi il dubbio e chiedere perchè alla controparte non è stata notificata la citazione all'indirizzo dell'immobile dato che è ad uso abitativo, tutelando così il diritto alla difesa. Il problema non è tanto l'intimazione al rilascio, visto che mia figlia vuole andarsene al più presto, quanto le somme contestate (ingiustamente) per le quali l'azione legale potrebbe continuare anche dopo. Il mio dubbio è se fare opposizione subito (c'è un limite di tempo?) anche rilasciando a breve l'immobile o aspettare eventuali decreti ingiuntivi (che non arriverebbero neanche quelli vista la presunta irreperbilità) per rivolgermi ad un legale. Grazie infinite e complimenti per il blog Cordialità

  • direi che a questo punto deve comunque opporsi rispetto alla cifra contestata, anche se decidesse di lasciare subito l'immobile.

  • Lorenzo

    Buongiorno Signora Isabella, mia figlia ha ricevuto la sentenza di una convalida di sfratto via mail dall'avvocato della proprietaria, in cui risulta una citazione fatta col rito degli irreperibili art. 143 che ovviamente non abbiamo ricevuto. Ma è regolare? Cioè non siamo andati all'udienza perchè non ne sapevamo niente e ora l'avvocato della proprietaria ci manda la sentenza via mail chiedendo se liberiamo l'immobile bonariamente altrimenti procede all'esecuzione di sloggio, mi sembra assurdo lei che ne pensa? Tanto più che mia figlia abita nella casa locata perciò e tuttualtro che irreperibile... La ringrazio e la saluto

  • Gentile Lorenzo sicuramente dovete capire perchè non vi è arrivata la notifica della data d'udienza e quindi da dove deriva la definizione di irreperibile. Da qui può derivare la decisione di opporsi alla sentenza e richiedere, come vostro diritto, il termine di grazia. Dovrà naturalmente affidarsi ad un legale per seguire la procedura.

  • Caterina

    Grazie per la risposta, quello che non mi è chiaro è se allo scadere dei 2 mesi promessi dall'inquilino questi non se ne va, posso sempre procedere all'esecuzione sulla base di questa convalida di sfratto, o se devo rifare la citazione per una nuova convalida, Grazie

  • deve confrontarsi con il suo legale, se la procedura di convalida deve essere notificata subito, attendere due mesi vuol dire dover ricominciare con la procedura.

  • Caterina

    Gentile Isabella, dopo la convalida dello sfratto per morosità c'è un termine entro il quale procedere con l'esecuzione forzata (atto di precetto e l'esecuzione forzata), oltre il quale altrimenti bisognerebbe ricominciare da capo con la citazione? L'inquilino mi chiede atri 2 mesi pagandoli anticipatamente senza pagare gli arretrati dopo di che promette di andarsene, ma il mio avvocato mi sconsiglia di accettare volendo procedere con l'esecuzione che però sarebbero altri costi per me. Se dopo i 2 mesi non se ne va posso comunque procedere sulla base della convalida esistente? Anche perchè forse passerebbero lo stesso 2 mesi prima della liberazione forzata, o no?(tribunale di roma) Grazie

  • Gentile Caterina, in effetti le conviene procedere con la richiesta di esecuzione dello sfratto; se l'inquilino dovesse cambiare idea in qualche modo andrebbe poi ad allungare i tempi.

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