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Sfratto per morosità: il deposito cauzionale va comunque restituito all’inquilino?

by Isabella Tulipano
in Esperto
on Ottobre 10, 2015
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La morosità continua ad essere la causa principale per cui si richiedono ed eseguono sfratti, come ci dimostrano i dati sui provvedimenti esecutivi di rilascio di immobili ad uso abitativo emessi nell’anno 2014.
Su un totale i 77.278 procedimenti il dettaglio ci dice che:
- 3.433 sono i procedimenti per necessità del locatore
- 4.830 sono i procedimenti per finita locazione
- 69.015 quelli per morosità ed altra causa
Ovvero quasi il 90% del totale dei procedimenti di sfratto viene richiesto a causa della morosità dell’inquilino, ovvero del mancato pagamento del canone pattuito.

La situazione di morosità dell’inquilino comporta per lo stesso la perdita di ogni suo diritto?Ce lo chiede un lettore e noi proviamo a rispondere.

Salve,
volevo avere un informazione sulla cauzione .
Purtroppo sono dovuto uscire dall'abitazione per sfratto con morosità, volevo appunto sapere se i due mesi di cauzione dati mi devono essere comunque restituiti.
Ringrazio

Gentile lettore,
approfittiamo della sua domanda per tornare a fare un po’ di chiarezza sull’argomento degli sfratti ed in particolare gli sfratti per morosità, quindi quelli avviati nei confronti degli inquilini che non pagano.


Partiamo dalla prima e basilare domanda:
Quando posso dire che il mio inquilino è moroso?
A spiegarcelo è l’articolo 5 della Legge n. 392/78, che precisa: posso considerare “moroso” l’inquilino che dopo 20 giorni dalla data di scadenza indicato in contratto non abbia pagato anche un solo canone di affitto; oppure quell’inquilino che in ritardo di 60 giorni (2 mesi) rispetto alla formale richiesta del proprietario (che deve documentare tale richiesta) non abbia ancora versato la somma richiesta per gli oneri accessori (condominio, bollette, ecc..) pari a due mensilità di canone.


Qual è la prima mossa che deve fare il proprietario?
Inviare una raccomodata con sollecito a pagare quanto in sospeso solitamente entro 15 giorni e quindi avvisare che dopo questo termine si procederà con le vie legali.


La procedura di sfratto
E qui la “palla” passa all’avvocato che dovrà procedere con l’“atto di intimazione di sfratto per morosità e contestuale citazione per la convalida” nei confronti dell’inquilino moroso tramite Ufficiale Giudiziario e quindi davanti ad un giudice partirà tutto l’iter necessario a far liberare l’immobile e chiedere il pagamento (con decreto ingiuntivo) delle somme dovute dall’inquilino.
Vi rimandiamo al nostro precedente articolo per la descrizione esatta del procedimento di sfratto.


Intanto torniamo a concentrarci sul quesito proposto dal nostro lettore.


Cosa succede al deposito cauzionale che l’inquilino aveva versato ad inizio del contratto d’affitto?
In linea generale, il deposito non può essere assimilato al canone. Esso è un “pegno irregolare” ossia una somma di denaro consegnata al proprietario e sulla quale l’inquilino vanta un credito, potendone chiedere la restituzione appena concluso il rapporto di locazione.
Per questo, in assenza di pattuizione contrarie delle parti, si esclude che il deposito cauzionale sia imputabile in conto pigioni.


Ci chiediamo però: il deposito è suscettibile di compensazione per i canoni non pagati dall’inquilino?
I giudici hanno dato risposta positivamente: per la Cassazione (sentenza n. 7360 dell'8/8/1997) il proprietario, anche se ha ottenuto un titolo esecutivo per l'intera somma dovuta dal conduttore per il mancato pagamento dei canoni, può soddisfare anche in parte il suo credito con il deposito cauzionale. Sulla stessa linea si pongono anche Cass. sent. n. 6941 del 5.06.1992 e C. App. Milano sent. del 16 ottobre 1981.
Venendo quindi allo specifico della richiesta: il deposito versato dal nostro lettore verrà trattenuto dal proprietario per compensare in prima istanza eventuali somme non versate.

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Presentazione Autore
Isabella Tulipano

Donna, per designazione naturale, accettata con orgoglio e vanto. Mamma, per scelta consapevole: impegnativa quanto appagante. Esperta in questioni tecniche, fiscali, legali sul mondo delle locazioni, per lavoro, ma soprattutto per passione e per deformazione filosofica: l'eccellenza non è un atto, ma un'abitudine.


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  • Marianna

    Sono interessata avere notizie in merito all'argomento

  • Buongiorno Marianna ha uno specifico quesito sulla questione? o un'esperienza da condividere?

  • Buongiorno Angela, mi dispiace per la sua situazione; diciamo che in teoria il procedimento di sfratto potrebbe anche essere un fatto non noto al nuovo proprietario ma in ogni caso per darle in affitto un appartamento le chiederebbero una documentazione economica affidabile. Provi a rivolgersi ancora ai servizi sociali per avere assistenza o a cercare un amico o parente che possano farle da garante per un futuro contratto.

  • angela

    Buongiorno,la ringrazio per la sua risposta.......ma questo era un dubbio ora e' certezza......purtroppo io dove risiedo non ho parenti...sono tutti a napoli, e qui la parola amico non e' come nelle mie convinzioni.....l'amico si vede nelle difficolta' e le posso assicurare che in certe situazioni sono i primi che scompaiono......mi scusi se mi sono prolungata....ma in questo momento mi sento cosi' demoralizzata, delusa, e amareggiata......non riesco a vedere uno spiraglio di luce....la ringrazio della sua cortesia,cordiali saluti angela.

  • angela

    buonasera, io ho avuto lo sfratto x morosita'.dopo il licenziamento ho avuto problemi a ritrovare occupazione. sono riuscita a pagare i canoni fino a dicembre 2014.quando o preso in affitto l'immobile mi sono fidata del proprietario che 4o5 mesi prima occupava lui l'appartamento. quando ho preso possesso era in uno stato pietoso e col tempo si e' dimostrato peggio(io sono divorziata e all'epoca del contratto2009 i miei figli stavano con me)un camino che non si poteva usare ,impianto elettrico, idraulico, non a norma fatti post terremoto.....non ho potuto mai trasferirmi altrove perché non ho le risorse economiche x farlo....in questi anni ho subito una trentina di allagamenti del vano garage, ed un principio di incendio nella cassetta elettrica in cucina finestre che non apro da 6 anni perché cadono a pezzi.dicendomi che ogni anno avrebbe fatto delle riparazioni che non ha mai eseguito. etccetcc.... subendo sostanziosi danni mai rimborsati(perché nel vano garage ho dell'attrezzatura da lavoro che purtroppo devo portare con me)ed uno spazio fuori per i miei cani.....quindi pagavo 400e al mese x servizi che usufruito molto male....fatto diverse richieste al sindaco x avere aiuto, ma sempre negate o non considerate.il 3 settembre fatto udienza e ottenuto il termine di grazia fino al 09/11/2015...e mi son vista arrivare il proprietario col sindaco????che quel giorno presenziava come avv del proprietario..(essendo cugini).opponendosi al termine di grazia tanto l'aiuto non l'avrei ottenuto... pur sapendo che non aveva registrato il contratto negli anni 2013,2014,2015....ora se io devo uscire e lasciare la morosita 'posso stipulare altro contratto abitativo? possono farmi qualcosa....questa situazione mi ha tolto la gioia di vivere perché a chiunque tu ti rivolga mi danno sempre esito negativo....cosa posso fare ancora????in queste cose l'aspetto economico ti penalizza anche per avere giustizia, x quanto si dica di usufruire del gratuito patrocinio,alla fine ti chiedono sempre compenso. cordiali saluti angela.

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