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Sfratto, un pericolo da scongiurare. I consigli da seguire.

by Isabella Tulipano
in Esperto
on Settembre 23, 2016
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utili consigli per non ritrovarsi con un inquilino che non paga

Come evitare una causa di sfratto!


Lo sfratto, quello per morosità in particolare, rappresenta il peggior incubo per chi decide di concedere in affitto il proprio bene. Un incubo alimentato da tante “leggende” che si narrano introno a storie di proprietari che non riescono più a liberarsi degli inquilini, saghe di cause iniziate insieme alla messa in onda della prima puntata di Beautiful e ancora in corso (proprio come Beautiful), racconti di chi ci ha rimesso molto in termini economici e psicologici. Con il dubbio peggiore che attanaglia questi proprietari: ma potevo evitare tutto questo?

Purtroppo i tempi biblici (tristemente noti) della giustizia italiana e la crisi economica degli ultimi anni hanno contribuito a creare una sorta di elenco di “convinzioni mitiche” intorno ad una causa di sfratto per morosità. Così, un proprietario astuto pensa di poter evitare lo sfratto inserendo apposita clausola sul contratto, un altro tiene una chiave di scorta che non si sa mai e qualcun altro si affida all’intramontabile legge del “mi faccio giustizia da solo”!


Fantasie che alimentano l’incubo e non aiutano concretamente a capire cosa fare in questi casi.


Proviamo allora a darvi una mano, sfatando 5 falsi miti e offrendovi 5 buoni consigli veri per non arrivare ad intraprendere una causa di sfratto nei confronti dei vostri inquilini.


Partiamo dallo sfatare 5 falsi miti, 5 idee malsane con cui il proprietario pensa di potersi tutelare ed invece rischia di finire in guai ancora più seri.


1. Non consegno tutte le copie delle chiavi: ne tengo una di scorta che non si sa mai. Se l’inquilino non paga posso entrare, portare via la sua roba e quindi sfrattarlo direttamente. Sappiamo bene che questo non è possibile. Il proprietario è obbligato a consegnare tutte le copie delle chiavi ed introdursi in casa (per quanto di propria proprietà) mentre c’è un contratto di affitto rappresenta una violazione di domicilio.


2. Stipulo il contratto di un anno: invece di un contratto di 4 anni lo faccio di solo un anno così “provo” l’inquilino e se non paga lo posso mandare via. Questa è una credenza da sfatare subito. Il contratto di un anno non è un contratto regolare e quindi può essere riportato ad un contratto di 4 anni: se l’inquilino non paga non si potrà che procedere con una causa di sfratto ed eventualmente, se siamo oltre l’anno, mettersi in regola anche con la registrazione del rinnovo.


3. Stipulo il contratto ma non lo registro. Questa forse è la più diffusa tra le false credenze: non registro il contratto così se l’inquilino smette di pagare posso mandarlo via, non avendo titolo per abitare nella mia casa. Sappiamo che per avviare una regolare causa di sfratto il proprietario dev’essere pienamente in regola con la registrazione ed il pagamento delle relative imposte sul reddito percepito e che senza un regolare contratto rischia di essere lui stesso oggetto di una denuncia da parte dell’inquilino.


4. Mi faccio anticipare 12 mensilità: chiedo all’inquilino di pagare anticipatamente per un anno intero.. e per il primo anno possiamo anche considerarci sicuri del pagamento, ma poi cosa mi garantisce che quell’inquilino pagherà sempre regolarmente?


5. Scriverlo nel contratto: inserire nel contratto a chiare lettere una clausola in cui si preveda che il mancato pagamento, per qualunque causa, anche di una sola rata del canone implica la risoluzione immediata del contratto. La clausola in sé è corretta ed anche molto usata, ma per far valere tale clausola e liberare l’immobile, in ogni caso, dovremo passare da una causa di sfratto.

Quindi considerando che queste idee non sono valide e che non ci sono alternative legali alla legalità, diciamo che per evitare una causa di sfratto è meglio prevenire!!

Come?

Vi presentiamo 5 suggerimenti:


1. Selezionare: il primo fondamentale passo è quello di chiedere adeguata documentazione economica dell’inquilino e fissare un parametro semplice: un rapporto canone/reddito sostenibile. Ovvero un canone di locazione non potrà pesare oltre il 40% - 50% dell’intero guadagno di un inquilino o del suo nucleo familiare.


2. Assicurarsi: anche se ho fatto un accurato lavoro di selezione nella vita non si sa mai. Quindi niente di più certo di un’assicurazione (nel pacchetto di affittosicuro si possono trovare tutele complete per il proprietario, con coperture per mancato pagamento del canone, quanto dei danni e soprattutto la copertura delle spese legali, per cui la compagnia assicurativa paga direttamente la parcella dell’avvocato scelto dal proprietario) che possa garantire il regolare pagamento e quindi farmi percepire un canone di affitto mentre procedo, con tranquillità, alla causa di sfratto.


3. Scegliere un bravo avvocato: ci sono studi specializzati per queste pratiche. La bravura e l’esperienza di un avvocato possono fare la differenza nel portare avanti la causa e arrivare a riprendersi l’immobile in tempi accettabili.


4. Essere in regola con le tasse: come abbiamo visto prima per poter avviare la causa di sfratto, l’unico modo possibile per liberare l’immobile da un inquilino che non paga, occorre che il contratto sia regolarmente registrato (occorre essere in regola anche con rinnovi e proroghe) e che il proprietario abbia versato le tasse sul reddito percepito.


5. Aiutare l’inquilino: ci sono fondi sociali, gestiti a livello comunale, che vengono stanziati a favore di inquilini che ne fanno richiesta, a sostegno proprio del regolare pagamento dell’affitto. Quindi assegni che potrebbero aiutare le famiglie bisognose a pagare il canone. Si potrebbe pensare, anche, nel caso per esempio di perdita di lavoro e quindi di reali difficoltà economiche, di aiutare l’inquilino a trovare una soluzione alternativa, più economica.


Insomma, soluzioni originali potrebbero risolvervi il problema, ma sarebbe meglio evitare di avere il problema stesso.

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Presentazione Autore
Isabella Tulipano

Donna, per designazione naturale, accettata con orgoglio e vanto. Mamma, per scelta consapevole: impegnativa quanto appagante. Esperta in questioni tecniche, fiscali, legali sul mondo delle locazioni, per lavoro, ma soprattutto per passione e per deformazione filosofica: l'eccellenza non è un atto, ma un'abitudine.


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  • Ale

    Buongiorno Isabella,
    mi ero già rivolta a Lei per alcune delucidazioni riguardanti l'acquisto di un immobile locato.
    Finalmente il 19/10 c.a. abbiamo firmato l'atto di compravendita dell'immobile.
    Premetto che ho acquistato l'immobile dichiarando essere la mia prima casa con finalità ad uso abitativo, infatti devo trasferirmi nell'appartamento,sito nello stesso comune dove attualmente risiedo, il prima possibile con mio figlio di un anno e mezzo quindi minorenne. Il contratto di locazione stipulato dal precedente proprietario è di tipo 4+4 è scadrà il 30/09/2017.
    Ora si è venuta a creare questa situazione:
    - il precedente proprietario dichiara che il locatario non paga l'affitto da 5 mesi e quindi pretende di tenere lui le due mensilità anticipate alla stipula del contratto di locazione (pari a 800€) e pretende inoltre che io gli versi la metà dei rimanenti 3 mesi di affitto non pagati pari a circa 600€.
    In termini di legge il precedente proprietario può trattenere le due mensilità anticipate o me le deve versare a titolo cauzionale essendo la nuova proprietaria dell'appartamento e quindi del contratto di locazione?
    Inoltre può rivalersi su di me per gli affitti non pagati?

    Per quanto riguarda il locatario posso fargli firmare una raccomandata a mano nella quale si evince che sono io la nuova proprietaria con conseguente passaggio del contratto di locazione? O ciò deve avvenire solo per mezzo raccomandata?

    Ultima domanda: nel contratto 4+4 è possibile dare disdetta anticipata prima dei 6 mesi canonici essendo che ho necessità di andarci a vivere? In questo momento il locatario so che non ha un reddito fisso, quali passi posso compiere perchè mi lasci libero l'appartamento il prima possibile?

    La ringrazio molto per il suo aiuto.
    Cordiali saluti.

  • Buongiorno Ale, il vecchio proprietario non può rifarsi su di lei per il debito accumulato dall'inquilino e deve anche versarle il deposito che serve a copertura dei danni. Detto questo la comunicazione del passaggio di proprietà va registrata e di solito se ne occupa il notaio mentre all'inquilino è meglio inviare una raccomandata per comunicare i suoi dati. Rispetto alla disdetta, invece, può inviarla con sei mesi di anticipo ma rispetto alla scadenza del 2017. Se l'inquilino non paga, però, può avviare una causa di sfratto per morosità.

  • Ale

    Grazie molte per la sua risposta.
    Se riuscissi a trovare un accordo con il locatario in modo che mi lasci libero l'appartamento entro fine anno 2016, basta fare una scrittura privata oppure il locatario deve mandarmi una raccomandata? In questo caso però il preavviso sarebbe di poco più di due mesi, si incorre in qualche sanzione in tal caso?

    Grazie ancora per il suo aiuto.

  • se trovate un accordo potete a questo punto, quando l'immobile è stato liberato, registrare la risoluzione anticipata del contratto. meglio farsi inviare una raccomandata ascritta.

  • Stefi

    Ciao! questo articolo mi piace molto :-)

  • Stefania

    Ciao Esperto,
    ti ringrazio per la tua risposta!
    Stefi

  • Lina

    Ma il contratto di posto letto non garantisce la possibilità di sfruttare subito se l' inquilino non paga?

  • Gentile Lina per sfrattare un inquilino è sempre indispensabile procedere con una causa di sfratto, per morosità nel caso di mancato pagamento.

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