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Spese forfettarie o a conguaglio? Cosa posso o non posso prevedere per essere in regola.

by Isabella Tulipano
in Esperto
on Dicembre 04, 2014
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Spesso per evitare di intestare le utenze agli inquilini e quindi rischiare di dover frequentemente presentare pratiche di voltura delle utenze, molti proprietari preferiscono introdurre una cifra forfettaria che rappresenta, per esperienza, il consumo medio per l'immobile concesso in affitto. Ma a questo punto è obbligatorio presentare poi, dietro richiesta, il conguaglio delle spese realmente sostenute? Tale cifra concorre alla formazione del reddito da locazione, su cui si pagano irpef o cedolare?

Buongiorno,
vorrei affittare per un anno un bilocale ad una famiglia della repubblica Ceca con un contratto transitorio.
Il capofamiglia ha un contratto di lavoro per circa un anno presso una ditta italiana.
Vorrei sapere se è possibile stipulare il contratto in oggetto con la formula "tutto compreso"
(cioè energia elettrica, acqua, metano e WiFi compresi nel prezzo che concorderemo)?
Potrò poi detrarre le spese sostenute per acqua, luce, gas dal reddito derivante dall'affitto?
Ringraziandola anticipatamente per l'attenzione
Cordialmente
Rosario

Gentile Rosario,
è possibile prevedere nel contratto (immagino di tipo transitorio) che andrà stipulare con questi inquilini un forfait fisso, anticipato, che copre le spese per i consumi ed eventualmente anche per il condominio. La prima distinzione da fare, però, riguarda il come deve formulare tale richiesta.
Innanzitutto è necessario distinguere la quota di canone, da quella delle spese. Infatti, se lei indicasse genericamente un canone di locazione di 800 euro, comprensivo dei consumi e delle spese accessorie, si troverebbe poi a pagare l'eventuale imposta di registro e soprattutto le tasse sul reddito da locazione (irpef o cedolare) sugli interi 800 euro.
Mentre se lei distingue 720 euro, ad esempio, come canone di locazione e 80 euro a titolo di acconto per i consumi relativi a riscaldamento, condominio, acqua e depurazione, allora dovrebbe pagare le imposte solo sulla quota canone, di 720 nel caso preso in considerazione come ipotesi.


La seconda cosa importante da distinguere è se vuole inserire un conguaglio di tali spese, a fine anno o ogni sei mesi, in modo da andare a compensare eventuali somme versate in più da parte degli inquilini o richiedere il rimborso per consumi più alti di quelli preventivati.
Questa è la modalità più utilizzata, perché sicuramente regolare ed ammessa dalla legge, ma anche perché tutela il proprietario nel caso di consumi eccessivi, di aumenti e anomalie varie.
In questo caso si riporta che gli oneri accessori sono ripartiti in base alla "Tabella oneri accessori", allegato G al decreto del Ministro delle infrastrutture e dei trasporti di concerto con il Ministro dell'economia e delle finanze, emanato ai sensi dell'articolo 4, comma 2, della legge n. 431/98 e si specifica che ci sarà un conguaglio. In questo caso l'inquilino stesso può chiedere di verificare i giustificativi delle spese e controllare se quanto versato è in linea o meno con i consumi reali.


In ogni caso per i contratti liberi 4 +4, ma solo per questi e quindi non per i contratti a canone concordato e tanto meno per i contratti ad uso diverso dall'abitativo, è possibile inserire una clausola che preveda un forfait fisso per le spese, invariabile ed indipendente da quelli che sono i consumi o il reale importo delle spese incluse.
Questa tesi è avvalorata da una sentenza del Tribunale di Firenze dell'8 marzo 2007, che recita: «se in un contratto di locazione abitativa si pattuisce una clausola di forfetizzazione degli oneri accessori a carico del conduttore in aggiunta al canone propriamente detto, l'importo pattuito resta invariabile ed è indifferente alla effettiva entità e all'esistenza degli oneri, senza che possa configurarsi a carico del locatore l'onere di dimostrare e documentare l'entità degli oneri, e anche nel caso che questi non siano stati effettivamente sostenuti, e senza che possa ritenersi attribuita al conduttore la facoltà di dimostrare che le spese sono state inferiori al forfait, o non sono state effettuate».
Rispetto a questa interpretazioni ci sono però ancora alcune perplessità legate al fatto che seppure la legge 431/98, che ha riformato le locazioni abitative, permetta di introdurre nel contratto alcune deroghe agli articoli di legge che regolano la suddivisione delle spese, con esplicita clausola vessatoria e quindi doppia firma, rimane il dubbio che una clausola che prevede di far pagare all'inquilino una cifra consistente di spese rappresenti un modo per raggirare la norma e pretendere un incremento del canone di locazione, pattuizione che sarebbe nulla sulla base dell'articolo 13 della legge 431/98.

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Presentazione Autore
Isabella Tulipano

Donna, per designazione naturale, accettata con orgoglio e vanto. Mamma, per scelta consapevole: impegnativa quanto appagante. Esperta in questioni tecniche, fiscali, legali sul mondo delle locazioni, per lavoro, ma soprattutto per passione e per deformazione filosofica: l'eccellenza non è un atto, ma un'abitudine.


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  • Sonja Gaukel

    Sul. mio contratto di locazione oltre il canone mensile d'affitto, è riportato un importo forfettario di 150,00 euro per le spese condominiali. Vivo in questo appartamento da otto mesi e a tutt'oggi ho versato Euro 1350,00. Ho richiesto all'amministratore le spese annue sostenute da novembre 2015 a ottobre 2016 e in realtà le competenze dovute da me sono di 1194 e non 1350,00. Tra l'altro nei 1194 sono state inserite le spese dell'acqua, che secondo la proprietaria andrebbero versate al di fuori delle spese condominiali. Non avrebbe voluto inoltre dimostrare il consuntivo delle spese, dicendo che non ne avevo diritto, devo pagare e basta, nonostante tutto ciò. La mia domanda è: può assumere tale comportamento? Può esigere dei soldi in più anche se non le spettano? Posso negarle un mese di spese condominiali se gliele ho versate anticipatamente?

  • Gentile Sonja per quanto è possibile versare le spese fissate forfettariamente è giusto che ci sia poi un conguaglio e che sulla base di questo lei paghi solo quanto di sua competenza, recuperando eventuali somme versate in eccesso.

  • Marte

    Salve ho contratto 4+4 con spese forfettarie . Per dichiarazioni è più corretto ( anche per evitare che le spese fanno reddito ) bonifico con causale 370 rata +30 di spese oppure rata condominiale euro 400 . Ringrazio e saluto

  • Gentile Marte sarebbe meglio specificare la parte di canone + quella per le spese condominiali.

  • Paolo

    Buongiorno
    ho un contratto di affitto 4+4 registrato con le seguenti modalità: 850€ mensile come canone di locazione e 150€ mensili come spese condominiali, per quest'ultime salvo conguaglio a fine anno
    la cedolare secca del 21% si calcola solo sulla parte canone di locazione?
    grazie

  • Esatto Paolo, le imposte sui redditi si calcolano sulla sola parte di canone.

  • Alessio

    Gent.ssim Isabella,
    vorrei chiderle il suo parere riguardo all affitto di un appartamento:
    - e' possibile affittare a canone concordato agevolato porzioni (quindi stanze) di un appartamento?
    -e' possibile, in caso di affitto a canone cncordato agevolato, inserire una clausula per le spese forfettarie? e se fosse possibile, l'inquilino a sempre diritto a richiedere un conguaglio, anche qualora non sia previsto esplicitamente nel contratto?

    molte grazie per l'aiuto e disponibilita

  • Isabella

    Salve Alessio, riguardo la prima domanda la risposta è positiva, ma nel calcolo del canone occorrerà tener conto della superficie effettivamente locata in esclusiva e, in quota parte, della parte di appartamento condivisa (sala, servizi ecc.). Riguardo la seconda domanda, invece, occorrerà utilizzare la formula presente nel tipo di contratto utilizzato, che è quello allegato al D.M. del 30/12/2002 e normalmente riportato anche nei singoli accordi territoriali. In ogni caso non sarà possibile indicare le spese a forfait (senza conguaglio), che verrebbero considerate alla stregua di un canone ulteriore, mentre si potrà eventualmente prevedere una quota di anticipo mensile salvo conguaglio finale.

  • rocco

    Gentilissima Isabella, innanzitutto complimenti, è raro un forum dove si dà puntuale risposta alle domande!!!
    Nello specifico di locazione di parte di immobile con impianti unificati, come si fa a fare il conguaglio a fine anno???
    come contabilizzo il calore, l'acqua e l'energia elettrica consumata dal locatore?? Impossibile.
    Tra l'altro come locatore ho appena stipulato, per parte della mia villetta, un contratto transitorio concordato dove tranquillamente il comune ha accettato gli oneri transitori forfettari, senza conguaglio.
    Cordiali saluti
    Rocco

  • Gentile Rocco, grazie per i complimenti, intanto. Rispetto ai calcoli del forfettario non è il comune a dover chiedere un resoconto ma al limite il suo inquilino che potrebbe rendicontare a fine anno quanto spende realmente. In questo caso si potrebbe fare una proporzione con i mq concessi in esclusiva rispetto al totale.

  • Kimba

    Buonasera Isabella,ho una informazione tecnica da chiederLe: nell immobile dove abito le utenze sono state intestate a mio nome e ora che vado via da quell'immobile come dovrò procedere? devo far cessare i contratti con tutte le compagnie o cosa sarebbe meglio fare al fine di non avere brutte sorprese dopo con spese inaspettate? grazie per la disponibilità.

  • Isabella

    Salve Kimba, sì per evitare sorprese sarebbe bene chiudere il suo rapporto di utenza per tutte le forniture, volturando al proprietario o chiedendo la disattivazione. Qualora qualcuno le subentri come inquilino si potrà procedere ad una voltura direttamente al nuovo conduttore.

  • Fabio

    Buongiorno,
    Da locatore, posso far pagare una quota a forfait per tutte le utenze (luce, gas e internet) mettendo una clausola che preveda il diritto esclusivamente del locatore di richiedere un conguaglio qualora i consumi superino di almeno il 10% quelli pagati a forfait?

    Sono a Milano e ho diversi inquilini lavoratori che hanno l'esigenza di usufruire di un contratto transitorio. Questo deve necessariamente rispettare i parametri per il concordato (prezzo più basso) oppure no?

    Grazie mille

  • Gentile Fabio,
    può inserire una spesa per le bollette a forfait; il conguaglio può essere richiesto anche dagli inquilini.

  • Tiziana

    Buongiorno,
    sono locataria di un piccolo appartamento da circa 6 anni. Il mio contratto prevede un rimborso spese condominiali a titolo di acconto fissato in 30 euro mensili salvo conguaglio. Questo rimborso è relativo a spese di pulizia, illuminazione, acqua (le utenze sono intestate a me). Ebbene, negli ultimi 4 anni non mi è stato consegnato il consuntivo spese, pertanto non ho avuto modo di verificare se quanto versato a titolo di acconto fosse in linea con le spese effettive. Mi viene da pensare che l'acconto fosse sufficiente, altrimenti avrei ricevuto richiesta di conguaglio... Questo mi fa pensare che con ogni probabilità c'è un avanzo a mio favore per cui avrei diritto a un rimborso.... qual è il modo migliore per effettuare la richiesta dei dettagli per effettuare le verifiche del caso? Raccomandata? Con quale tono fare la richiesta per essere cortese ma determinata?
    grazie

  • Salve Tiziana, direi che può presentare la richiesta con una semplice raccomandata in cui fa riferimento all'articolo del contratto e quindi essendo passati 4 anni ritiene necessario conoscere il conguaglio per evitare di pagare troppo, in eccessso quanto in difetto.

  • Roby

    Salve, ho un appartamento che fitto a stanze potrebbe suggerirmi una formula per le utenze ? (luce,acqua,gas,condominio e tarsu ?) avevo in mente di fare la formula Tutto incluso. Il problema delle utenze è che purtroppo le bollette arrivano sempre successive al termine del contratto e resta difficile gestirle una volta che l'inquilino è andato via. il rischio della formula tutto incluso è quello che magari fanno consumi superiori a quelli quantificati.

  • Gentile Roby se parliamo di affitti molto brevi si solito si fa un forfait fisso stabilito in base alla sua esperienza; altrimenti potrebbe indicare le spese a consumo, con lettura dei contatori. Implica però una gestione più complessa.

  • elena

    Buonasera, ho un'immobile locato con cedolare secca così suddiviso:
    850 canone locazione
    150 spese condominiali forfettarie
    le imposte da pagare vanno calcolate solo sugli 850 ?
    Grazie mille

  • Esatto Elena, solo sulla parte di canone di locazione.

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