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Spese forfettarie o a conguaglio? Cosa posso o non posso prevedere per essere in regola.

by Isabella Tulipano
in Esperto
on Dicembre 04, 2014
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Spesso per evitare di intestare le utenze agli inquilini e quindi rischiare di dover frequentemente presentare pratiche di voltura delle utenze, molti proprietari preferiscono introdurre una cifra forfettaria che rappresenta, per esperienza, il consumo medio per l'immobile concesso in affitto. Ma a questo punto è obbligatorio presentare poi, dietro richiesta, il conguaglio delle spese realmente sostenute? Tale cifra concorre alla formazione del reddito da locazione, su cui si pagano irpef o cedolare?

Buongiorno,
vorrei affittare per un anno un bilocale ad una famiglia della repubblica Ceca con un contratto transitorio.
Il capofamiglia ha un contratto di lavoro per circa un anno presso una ditta italiana.
Vorrei sapere se è possibile stipulare il contratto in oggetto con la formula "tutto compreso"
(cioè energia elettrica, acqua, metano e WiFi compresi nel prezzo che concorderemo)?
Potrò poi detrarre le spese sostenute per acqua, luce, gas dal reddito derivante dall'affitto?
Ringraziandola anticipatamente per l'attenzione
Cordialmente
Rosario

Gentile Rosario,
è possibile prevedere nel contratto (immagino di tipo transitorio) che andrà stipulare con questi inquilini un forfait fisso, anticipato, che copre le spese per i consumi ed eventualmente anche per il condominio. La prima distinzione da fare, però, riguarda il come deve formulare tale richiesta.
Innanzitutto è necessario distinguere la quota di canone, da quella delle spese. Infatti, se lei indicasse genericamente un canone di locazione di 800 euro, comprensivo dei consumi e delle spese accessorie, si troverebbe poi a pagare l'eventuale imposta di registro e soprattutto le tasse sul reddito da locazione (irpef o cedolare) sugli interi 800 euro.
Mentre se lei distingue 720 euro, ad esempio, come canone di locazione e 80 euro a titolo di acconto per i consumi relativi a riscaldamento, condominio, acqua e depurazione, allora dovrebbe pagare le imposte solo sulla quota canone, di 720 nel caso preso in considerazione come ipotesi.


La seconda cosa importante da distinguere è se vuole inserire un conguaglio di tali spese, a fine anno o ogni sei mesi, in modo da andare a compensare eventuali somme versate in più da parte degli inquilini o richiedere il rimborso per consumi più alti di quelli preventivati.
Questa è la modalità più utilizzata, perché sicuramente regolare ed ammessa dalla legge, ma anche perché tutela il proprietario nel caso di consumi eccessivi, di aumenti e anomalie varie.
In questo caso si riporta che gli oneri accessori sono ripartiti in base alla "Tabella oneri accessori", allegato G al decreto del Ministro delle infrastrutture e dei trasporti di concerto con il Ministro dell'economia e delle finanze, emanato ai sensi dell'articolo 4, comma 2, della legge n. 431/98 e si specifica che ci sarà un conguaglio. In questo caso l'inquilino stesso può chiedere di verificare i giustificativi delle spese e controllare se quanto versato è in linea o meno con i consumi reali.


In ogni caso per i contratti liberi 4 +4, ma solo per questi e quindi non per i contratti a canone concordato e tanto meno per i contratti ad uso diverso dall'abitativo, è possibile inserire una clausola che preveda un forfait fisso per le spese, invariabile ed indipendente da quelli che sono i consumi o il reale importo delle spese incluse.
Questa tesi è avvalorata da una sentenza del Tribunale di Firenze dell'8 marzo 2007, che recita: «se in un contratto di locazione abitativa si pattuisce una clausola di forfetizzazione degli oneri accessori a carico del conduttore in aggiunta al canone propriamente detto, l'importo pattuito resta invariabile ed è indifferente alla effettiva entità e all'esistenza degli oneri, senza che possa configurarsi a carico del locatore l'onere di dimostrare e documentare l'entità degli oneri, e anche nel caso che questi non siano stati effettivamente sostenuti, e senza che possa ritenersi attribuita al conduttore la facoltà di dimostrare che le spese sono state inferiori al forfait, o non sono state effettuate».
Rispetto a questa interpretazioni ci sono però ancora alcune perplessità legate al fatto che seppure la legge 431/98, che ha riformato le locazioni abitative, permetta di introdurre nel contratto alcune deroghe agli articoli di legge che regolano la suddivisione delle spese, con esplicita clausola vessatoria e quindi doppia firma, rimane il dubbio che una clausola che prevede di far pagare all'inquilino una cifra consistente di spese rappresenti un modo per raggirare la norma e pretendere un incremento del canone di locazione, pattuizione che sarebbe nulla sulla base dell'articolo 13 della legge 431/98.

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Presentazione Autore
Isabella Tulipano

Donna, per designazione naturale, accettata con orgoglio e vanto. Mamma, per scelta consapevole: impegnativa quanto appagante. Esperta in questioni tecniche, fiscali, legali sul mondo delle locazioni, per lavoro, ma soprattutto per passione e per deformazione filosofica: l'eccellenza non è un atto, ma un'abitudine.


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  • Tommaso

    Salve,
    sto per prendere un'appartamento in affitto al prezzo di 850 + 150 di spese. Ora è un contratto 4+4 con cedolare secca ad uso abitativo. E' stata inserita una somma fissa di 150 euro (come anche mi era stato specificato nel momento di visione dell'immobile) ma ora nel contratto hanno aggiunto la postilla salvo conguaglio. La cosa mi preoccupa perché so che a breve dovranno ripulire le scale del palazzo. Questa spesa mi riguarderà? inoltre se è previsto un forfait fisso è normale inserire un conguaglio?

  • Buongiorno Tommaso, è normale e anche corretto inserire il conguaglio; consideri che potrebbe rappresentare un vantaggio anche per lei nel momento in cui ci fossero delle spese inferiori a quelle preventivate.

  • Silvia

    Buonasera Isabella,
    ho deciso di affittare un appartamento con contratti brevi, inferiori ai 30 giorni, e vorrei sapere se nel contratto con il conduttore posso distinguere un forfait fisso per le spese delle utenze dal costo del canone di affitto. La cedolare secca dovrò calcolarla solo sul canone o sulla somma canone+utenze?
    Grazie mille per le informazioni.

  • Buongiorno Silvia, può fissare un forfait per le spese; distinguendole dal canone le tasse, quindi la cedolare nel suo caso, la calcola sul solo canone.

  • mirko

    Buongiorno,
    vorrei sapere se l'adozione di un contratto ad uso abitativo di tipo transitorio (implicitamente dedotto dal fatto che sia di durata inferiore a 18 mesi) debba necessariamente prevedere l'applicazione del canone concordato anche se l'accordo firmato dal comune fosse obsoleto.
    Faccio un esempio concreto: abito a Segrate e voglio affittare il mio appartamento ad una coppia per 18 mesi con opzione per la cedolare secca. Il canone concordato depositato in comune risale al 1999 e prevede importi espressi in lire il cui controvalore in euro rende il canone concordato molto sconveniente rispetto al canone libero.
    Ho due possibilità:
    1) registro un contratto transitorio applicando un canone maggiore di quello concordato.
    2) registro un contratto standard (es. 4+4) sapendo che la coppia chiederà disdetta anticipata.
    L'opzione 1 avrebbe l'ulteriore vantaggio di godere di cedolare secca ridotta.
    Tuttavia non sono sicuro che, sebbene prassi, sia corretto stipulare un contratto a canone libero senza riferirsi ai valori del canone concordato, seppure obsoleto.
    Mi può gentilmente dire la sua opinione a riguardo?
    La ringrazio anticipatamente.

  • Gentile Mirko, deve stipulare un transitorio usando il canone concordato, applicando gli aggiornamenti istat, fino ad oggi.

  • Antonietta

    Buongiorno,
    2 anni fa abbiamo stipulato e registrato presso l'agenzia delle entrate il contratto di locazione.
    In questo contratto è riportato "per quanto concerne le spese condominiali di competenza del conduttore, quest'ultime sono espressamente pattuite in misura forfettaria in €100 mensili da pagare unitamente al canone di locazione di ciò si è tenuto conto nella determinazione del prezzo del canone".
    Quest'anno mi sono informata dall'amministratore condominiale sulle effettive somme che avrei dovuto pagare e risultano pari alla metà, cioè 600€ l'anno contro i 1200€ che ho pagato. Vi chiedo: ho diritto al rimborso della somma? Devo modificare il contratto?
    Il proprietario e l'agenzia immobiliare che ha stipulato il contratto sostiengono questo. Come posso Fare?
    Grazie

  • Buonasera Antonietta, nel contratto è possibile indicare una cifra forfettaria per le spese condominiali, ma poi l'inquilino può sempre chiedere il consuntivo e quindi chiedere, come nel suo caso, il rimborso o un modo per bilanciare quanto anticipato.

  • Sonja Gaukel

    Sul. mio contratto di locazione oltre il canone mensile d'affitto, è riportato un importo forfettario di 150,00 euro per le spese condominiali. Vivo in questo appartamento da otto mesi e a tutt'oggi ho versato Euro 1350,00. Ho richiesto all'amministratore le spese annue sostenute da novembre 2015 a ottobre 2016 e in realtà le competenze dovute da me sono di 1194 e non 1350,00. Tra l'altro nei 1194 sono state inserite le spese dell'acqua, che secondo la proprietaria andrebbero versate al di fuori delle spese condominiali. Non avrebbe voluto inoltre dimostrare il consuntivo delle spese, dicendo che non ne avevo diritto, devo pagare e basta, nonostante tutto ciò. La mia domanda è: può assumere tale comportamento? Può esigere dei soldi in più anche se non le spettano? Posso negarle un mese di spese condominiali se gliele ho versate anticipatamente?

  • Gentile Sonja per quanto è possibile versare le spese fissate forfettariamente è giusto che ci sia poi un conguaglio e che sulla base di questo lei paghi solo quanto di sua competenza, recuperando eventuali somme versate in eccesso.

  • Marte

    Salve ho contratto 4+4 con spese forfettarie . Per dichiarazioni è più corretto ( anche per evitare che le spese fanno reddito ) bonifico con causale 370 rata +30 di spese oppure rata condominiale euro 400 . Ringrazio e saluto

  • Gentile Marte sarebbe meglio specificare la parte di canone + quella per le spese condominiali.

  • Paolo

    Buongiorno
    ho un contratto di affitto 4+4 registrato con le seguenti modalità: 850€ mensile come canone di locazione e 150€ mensili come spese condominiali, per quest'ultime salvo conguaglio a fine anno
    la cedolare secca del 21% si calcola solo sulla parte canone di locazione?
    grazie

  • Esatto Paolo, le imposte sui redditi si calcolano sulla sola parte di canone.

  • Alessio

    Gent.ssim Isabella,
    vorrei chiderle il suo parere riguardo all affitto di un appartamento:
    - e' possibile affittare a canone concordato agevolato porzioni (quindi stanze) di un appartamento?
    -e' possibile, in caso di affitto a canone cncordato agevolato, inserire una clausula per le spese forfettarie? e se fosse possibile, l'inquilino a sempre diritto a richiedere un conguaglio, anche qualora non sia previsto esplicitamente nel contratto?

    molte grazie per l'aiuto e disponibilita

  • Isabella

    Salve Alessio, riguardo la prima domanda la risposta è positiva, ma nel calcolo del canone occorrerà tener conto della superficie effettivamente locata in esclusiva e, in quota parte, della parte di appartamento condivisa (sala, servizi ecc.). Riguardo la seconda domanda, invece, occorrerà utilizzare la formula presente nel tipo di contratto utilizzato, che è quello allegato al D.M. del 30/12/2002 e normalmente riportato anche nei singoli accordi territoriali. In ogni caso non sarà possibile indicare le spese a forfait (senza conguaglio), che verrebbero considerate alla stregua di un canone ulteriore, mentre si potrà eventualmente prevedere una quota di anticipo mensile salvo conguaglio finale.

  • rocco

    Gentilissima Isabella, innanzitutto complimenti, è raro un forum dove si dà puntuale risposta alle domande!!!
    Nello specifico di locazione di parte di immobile con impianti unificati, come si fa a fare il conguaglio a fine anno???
    come contabilizzo il calore, l'acqua e l'energia elettrica consumata dal locatore?? Impossibile.
    Tra l'altro come locatore ho appena stipulato, per parte della mia villetta, un contratto transitorio concordato dove tranquillamente il comune ha accettato gli oneri transitori forfettari, senza conguaglio.
    Cordiali saluti
    Rocco

  • Gentile Rocco, grazie per i complimenti, intanto. Rispetto ai calcoli del forfettario non è il comune a dover chiedere un resoconto ma al limite il suo inquilino che potrebbe rendicontare a fine anno quanto spende realmente. In questo caso si potrebbe fare una proporzione con i mq concessi in esclusiva rispetto al totale.

  • Kimba

    Buonasera Isabella,ho una informazione tecnica da chiederLe: nell immobile dove abito le utenze sono state intestate a mio nome e ora che vado via da quell'immobile come dovrò procedere? devo far cessare i contratti con tutte le compagnie o cosa sarebbe meglio fare al fine di non avere brutte sorprese dopo con spese inaspettate? grazie per la disponibilità.

  • Isabella

    Salve Kimba, sì per evitare sorprese sarebbe bene chiudere il suo rapporto di utenza per tutte le forniture, volturando al proprietario o chiedendo la disattivazione. Qualora qualcuno le subentri come inquilino si potrà procedere ad una voltura direttamente al nuovo conduttore.

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