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Stranieri e affitto: i dubbi di un proprietario italiano alle prese con le pratiche burocratiche generiche e specifiche.

by Isabella Tulipano
in Esperto
on Luglio 30, 2015
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Cittadini italiani, comunitari ed extra comunitari. Le definizioni sono abbastanza chiare ed evidenti, ma di fatto per un proprietario che affitta il proprio immobile l'appartenenza ad una categoria o ad un'altra dell'inquilino selezionato implica la necessità di presentare più o meno pratiche. Quindi comprendiamo i dubbi di alcuni lettori che ci scrivono per capire come comportarsi rispetto alla presentazione o meno della comunicazione di cessione fabbricato, quali documenti richiedere nello specifico ai vari inquilini, che peso ha il possesso del permesso di soggiorno. Dubbi che condivideranno molti proprietari considerando il numero consistente di inquilini anche stranieri che prendono in affitto l'immobile, per un periodo transitorio, o come propria abitazione principale.
Avevamo dedicato già alcuni articoli alla questione degli inquilini stranieri, ma riteniamo utile un breve e veloce ripasso della questione, rispondendo ai quesiti di un nostro lettore, immaginando siano gli stessi di molti altri.

 

 

Buongiorno. Complimenti per il vostro sito che è un validissimo aiuto per chi ha bisogno di dirimere i tanti dubbi sul mondo degli affitti.

Vi scrivo oggi perché avrei bisogno, se possibile, di qualche chiarimento.

L'anno scorso ho affittato un appartamento a un cittadino straniero extracomunitario. Su sua esplicita richiesta (per problematiche lavorative e validità del permesso di soggiorno) abbiamo stipulato un contratto della durata di un anno che scadrà il prossimo 30 settembre. Sull'atto non abbiamo però indicato le motivazioni previste dal cosiddetto contratto "transitorio".
Ora insieme vogliamo rinnovare il contratto naturalmente a canone libero e con la prevista durata contrattuale. Il rinnovo dell'accordo devo farlo con una ulteriore durata di tre anni o ne devo predisporre uno nuovo della durata di quattro?

Secondo quesito:
L'anno scorso, nei termini previsti, ho registrato il contratto di affitto all'agenzia delle entrate. Trattandosi di cittadino extra comunitario e' ancora obbligatoria la Comunicazione alla questura della sua presenza o questa è stata assorbita dalla registrazione presso l'agenzia delle entrate ? Lo chiedo perché l'anno scorso telefonicamente dalla questura mi avevano confermato che non vi era più la necessità di comunicare loro tali informazioni in quanto le avrebbero ottenute direttamente dall'agenzia. Però leggendo su alcuni siti ho rilevato l'esatto contrario.
In caso fosse ancora necessaria la
Comunicazione alla questura quale sanzione viene inflitta a chi non l'ha eseguita?

Un ultimo quesito scusandomi per essermi dilungato troppo:
Il mio inquilino possiede un permesso di soggiorno che scadrà il prossimo mese di giugno 2016 in quanto gli viene rinnovato annualmente. Posso comunque predisporre un contratto di durata superiore, ossia tre o quattro anni, o mi devo attenere alla scadenza del suo permesso?

Ringraziandovi anticipatamente porgo cordiali saluti.

 

Salve,
proviamo a rispondere con ordine alle sue questioni.
Innanzitutto, il nuovo contratto che andrete a stipulare potrà essere il classico contratto a canone libero di 4 anni + 4, oppure, se l'immobile si trova in un comune ad alta densità abitativa, potreste stipulare un contratto a canone concordato di 3 anni + 2. Questo secondo contratto comporta, oltre all'evidente vantaggio di minor durata del rapporto d'affitto, soprattutto un vantaggio fiscale dato dalla possibilità di optare per un'aliquota di cedolare secca ridotta al 10% (nel primo caso sarebbe il 21%) o, se rimanesse in regime irpef, di avere una deduzione totale sul reddito da dichiarare, e sommare ai suoi personali guadagni, del 33,5% contro il 5% previsto per i contratti liberi.


Rispetto al secondo quesito confermo che l'obbligo di comunicazione di cessione fabbricato permane nei confronti di cittadini stranieri, come da comma 4 dell'art. 2 del D.L. 79/2012. Il sito stesso della Polizia di Stato riporta che" E' confermato l'obbligo di comunicazione stabilito dall'articolo 7 del T.U. 286/98, concernente la disciplina dell'immigrazione e della condizione dello straniero (secondo la normativa per straniero si intende il cittadino extracomunitario). Pertanto il proprietario dell'immobile deve presentarsi all'Autorità di P.S. di competenze (Questura/Commissariato o in Comune in caso di mancanza di questi Uffici ) a seconda dell'ubicazione dell'immobile e dichiarare la presenza dello straniero, presentando il contratto registrato all'Agenzia delle Entrate e i documenti di entrambi".
Ora però: se l'indicazione di non presentare tale documento deriva dalla questura stessa a cui si è rivolto, direi che non ha nulla da temere.
Magari sul nuovo contratto provi a ripresentarla, facendo riferimento al riferimento normativo.


Infine per il terzo quesito il contratto potrà essere comunque stipulato di durata superiore rispetto alla scadenza del permesso di soggiorno, considerando però che è sempre meglio accertarsi che in seguito il permesso gli venga regolarmente rilasciato (possedere un regolare contratto d'affitto costituisce proprio uno dei requisiti necessari per il rilascio del permesso).
Di fatto affittare un immobile ad un clandestino non costituisce reato, mentre si configura il reato in questione (regolato dall'articolo 12, comma 5-bis, del Dlgs 286/1998 che punisce con la reclusione da sei mesi a tre anni colui che affitta un immobile ad un cittadino straniero sprovvisto del permesso di soggiorno) nel caso in cui il proprietario tragga dall'affitto un "profitto ingiusto, avvantaggiandosi della condizione di illegalità dello straniero clandestino", come confermato dalla sentenza della Corte di Cassazione (Sez. I Penale, sent. n. 26457 del 18/06/2013).

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Presentazione Autore
Isabella Tulipano

Donna, per designazione naturale, accettata con orgoglio e vanto. Mamma, per scelta consapevole: impegnativa quanto appagante. Esperta in questioni tecniche, fiscali, legali sul mondo delle locazioni, per lavoro, ma soprattutto per passione e per deformazione filosofica: l'eccellenza non è un atto, ma un'abitudine.


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  • Carola

    Buongiorno sono Carola dovrei affittare casa ad una ragazza americana, devo comunicarlo alla Questura, ed inoltre quali garanzie devo farmi rilasciare, bastano l'estratto conto intestato a lei visto che studia?
    Grazie mille Carola

  • Buonasera Carola, deve presentare la denuncia di occupazione alla questura e solitamente documenti di identità e di reddito per avere qualcosa che dimostri possa pagare regolarmente; oppure prodotti assicurativi come affittosicuro.

  • francesca

    buongiorno, sono una inquilina in affitto che a breve dovra' alsciare l'immobile.con regolare disdetta fatta pervenire alla mia padrona di casa. noi siamo italiani. con la proprietaria ci siamo accordate (facendole un enorme favore..di trovarle inquilini disponibili a subentrare) al ns posto. ho fatto incontrare una coppia di ragazzi della nigeria. LEI con permesso di soggiorno illimitato, lui pero' ha il PDS scaduto ad ottobre 2016, ha gia provveduto a farne richiesta. lei ha un lavoro regolarizzato ed e' in grado di pagare un affitto, lui presta servizio 4 ore non so se regolare o meno. la mia proprietaria si dice titubante ad affittare, nonostanmte si fosse parlato di intestare il contratto alla ragazza REGOLARE. sussitono validi motivi x cui la mia propreitaria debba decidere di non volerli?? a suo avviso il PDS scaduto puzza di bruciato... la coppia e' in italia e sono bravissime persone..

  • Gentile Francesca, da quello che scrive non sembrano esserci motivi di rifiuto; di fatto però scaduto il termine di preavviso lei è libera in ogni caso di andar via, anche se non ci fosse un sostituto.

  • Liliana

    Cortesemente vorrei sapere se devo fare una denuncia ai carabinieri che la mia inquilina italiana ha sposato un extracomunitario devo portare i documenti di questa persona?? Grazie

  • Buongiorno Liliana diciamo che dal suo punto di vista la titolare del contratto rimane la sua inquilina; se effettivamente questa persona adesso abita nell'immobile e per lei va bene dovrebbe presentare la comunicazione di cessione fabbricato presso la questura con relativi documenti.

  • anna

    Salve , dovrei fare un contratto di natura transitoria ad una signora con residenza in Germania , priva di codice fiscale. E' obbligatorio richiedere il codice fiscale per la registrazione all' agenzia delle entrate? La mia casa si trova in provincia di Sassari. In attesa di vostro cortese riscontro. Cordiali saluti Anna Manca

  • Buongiorno Anna, per la registrazione il codice fiscale italiano è indispensabile.

  • Giuliano

    Buona sera siamo una copia di rumeni senza contratto di lavoro(abbiamo lavorato in campagna)e senza residenza(abbiamo visuto con mia madre)...adesso ci trasferiamo a roma voglio sapere per favore posso prendere affito solo con la carta d'identita rumena???e come devo fare???si c'e qualcuno chi mi puo spiegare ogni passo da fare per nn essere fregato(parliamo di qualche migliaia di euro)

  • Buongiorno Giuliano, le serve un codice fiscale italiano e di solito i proprietari chiedono una documentazione di reddito per essere certi che potrete pagare regolarmente l'affitto; potreste eventualmente inserire in contratto qualcuno che possa farvi da garante.

  • fran

    BUONGIORNO,PER QUANTO RIGUARDA I CONTRATTI DI COMODATO AD USO GRATUITO...QUANDO E' POSSIBILE USARLI? SI POSSONO FARE A PERSONE SENZA PERMESSO DI SOGGIORNO O SENZA CODICE FISCALE?E QUAL' E' L'ITER DA SEGUIRE?MI HANNO DETTO CHE BISOGNA REGISTRARLI ALL'AGENZIA DELLE ENTRATE...SOLO A QUELLA O CI SONO ALTRI ADEMPIMENTI? GRAZIE.....

  • Gentile, i comodati gratuiti sono contratti da stipulare tra parenti di solito quando l'immobile viene concesso in uso gratuitamente; a persone senza permesso di soggiorno non è possibile affittare con nessun contratto.

  • Paola

    Buongiorno, ho un appartamento che vorrei affittare ad un marocchino ma di lui non so proprio nulla, se mi facessi dare un documento e il suo permesso di soggiorno potrei chiedere informazioni ai carabinieri? e se gli affitto l'appartamento qual'è il contratto più conveniente da fare per me per poter pagare il meno possibile? La ringrazio infinitamente della cortese risposta.

  • Gentile Paola non credo i carabinieri possano darle informazioni se non riguardo alla regolarità dei documenti; dovrebbe chiedere una documentazione economica (busta paga e contratto) per accertarsi della possibilità di pagare il canone. Il contratto più conveniente potrebbe essere quello di 3 anni + 2 a canone concordato se si trova in un comune ad alta densità abitativa.

  • mauro annese

    Dovrei affittare un appartamento ad uno studente extracomunitario per sei mesi ( Gennaio-Giugno), l'appartamento è finemente ammobiliato.
    Che contratto mi conviene applicare e qual è il carico fiscale trovandomi a Firenze?

  • Gentile Mauro può stipulare un contratto transitorio; il carico fiscale non dipende dalla città e in questo caso sarebbe del 21% se sceglie la cedolare secca.

  • Rosy

    Buongiorno,ho affittato un bilocale ad una famiglia di 4 persone
    2 adulti e 2 bambini.
    Ho bisogno di un chiarimento riguardante il permesso di soggiorno degli inquilini
    quali documenti devo fornirgli io come locatario?
    In attesa di una vostra riposta vi ringrazio Rosy

  • Gentile Rosy di solito per la richiesta del permesso di soggiorno è necessario presentare copia del contratto di affitto registrato. Le richiesta potrebbero variare da questura a questura.

  • Letizia

    Buongiorno, il requisito per essere considerato uno studente fuori sede è la non residenza nel comune dove si studia. Questo vale anche per un cittadino straniero? Posso affittare a canone concordato con opzione cedolare secca un appartamento ad uno studente straniero (extra UE) che necessariamente ha dovuto prendere la residenza a Roma? Grazie

  • Gentile Letizia la non residenza è relativa ad una distanza anagrafica di almeno 100 Km o comunque in altra Provincia.

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