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Subentro contratto: se il nuovo anno porta un nuovo inquilino!

by Isabella Tulipano
in Esperto
on Dicembre 12, 2014
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A ridosso della fine di un anno sono in tanti a stilare bilanci dell'anno appena trascorso, ma ancora di più quelli che si immaginano iniziare il nuovo anno con grandi progetti. Che sia quello di cambiare città, università, corso di studi o lavoro, spesso queste decisioni comportano il cambiamento di residenza. In particolare nelle città universitarie il nuovo anno inizia con un "balletto" di studenti che si spostano e di proprietari che li inseguono con i moduli del subentro.

Per agevolare, quindi, quanti si ritrovano alle prese con una richiesta o necessità di subentrare in un regolare contratto di locazione proponiamo una piccola guida per punti:


1. Verificare che ci sia la volontà delle parti: di chi lascia, chi entra nell'immobile e del proprietario, ovviamente;
2. Chiarire con esattezza i termini dell'accordo: la data entro cui l'immobile viene liberato e quella in cui il subentrante ne prende possesso;
3. Fornire copia del contratto a chi subentra, perché con tale scrittura accetta tutte le pattuizioni e gli articoli contenuto nel contratto firmato dal precedente inquilino;
4. Raccogliere la documentazione identificativa: carta identità e codice fiscale del proprietario, del vecchio e del nuovo affittuario.
5. Redigere la scrittura di subentro: in carta semplice si riportano i dati del contratto (con numero di registrazione) quelli anagrafici dell'inquilino che lascia e di quello che subentra, la data della cessione e gli allegati; farla firmare da tutti e tre;
6. Compilare il Modello RLI on line, scegliendo opzione Codice 3 ("Cessione") e proseguire inserendo i dati come da istruzione; riportare i dati del conto corrente per il versamento di 67 euro e della marca da bollo; stampare infine, quando disponibile, ricevuta di registrazione della cessione. Se si procede fisicamente, versare e tenere ricevuta dell'imposta fissa di 67 euro (cifra che di solito viene suddivisa tra chi lascia l'immobile e chi entra) tramite il modello F24 Elide - codice tributo 1502 e poi con marca da bollo, scrittura e ricevuta recarsi all'agenzia delle entrate per la registrazione dell'adempimento;
7. Consegnare copia della ricevuta a proprietario e subentrante.

Infine, è corretto sapere che la registrazione di tale passaggio è fondamentale, perché a sancirlo è lo stesso Codice Civile, il cui articolo 1571 recita: " Il subentro stesso è una modifica e deve essere sancito da atto scritto, in quanto modifica una delle parti del contratto Quando si fa un subentro in un contratto si acquisisce gli stessi diritti/doveri del contraente originale cedente. Il contratto non cambia e non decade per le parti rimanenti neanche se è l'ultimo cointestatario originale a recedere. (art 1406-1410 codice civile)".

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Presentazione Autore
Isabella Tulipano

Donna, per designazione naturale, accettata con orgoglio e vanto. Mamma, per scelta consapevole: impegnativa quanto appagante. Esperta in questioni tecniche, fiscali, legali sul mondo delle locazioni, per lavoro, ma soprattutto per passione e per deformazione filosofica: l'eccellenza non è un atto, ma un'abitudine.


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  • francesca

    buonasera, nel subetro in apparatamento bisogna versare delle mensilità in piu come deposito o garanzia?

  • Salve Francesca, nel subentro lei prende il posto appunto di chi lascia, quindi dovrebbe mettersi d'accordo con chi lascia l'immobile per il versamento della sua quota di deposito.

  • marco

    Buongiorno,volevo chiedere un informazione. A breve dei coinquilini lasceranno casa cosi si dovrà stipulare un contratto con subentro. La proprietaria ha deciso,di sua spontanea volontà, che nel nuovo contratto sarà aggiunto un garage, da me mai richiesto, con un costo aggiuntivo di 50 euro mensili. Volevo chiedere se potevamo opporci in qualche modo, grazie.

  • Gentile Marco potete naturalmente opporvi, se non era nel precedente accordo e soprattutto se non vi serve questo garage.

  • Cristina

    Buonasera Isabella, le scrivo perché mi trovo ad avere grossi problemi a lasciare la stanza che ho affittato per completare i miei studi.
    Agli inizi di marzo ho parlato con il proprietario di casa chiedendogli se fosse possibile lasciare la stanza (senza dare preavviso legale di 3 mesi) per problemi con le coinquiline. Lui mi ha detto che era possibile a condizione che trovassi il subentro (e che andasse bene alle ragazze che restavano in casa). Il subentro è stato da me trovato(anzi,ne ho trovati 10) ma le coinquiline non sono giunte ancora oggi ad una scelta. Cosa devo fare? Possono interferire in questo modo le coinquiline?

  • Gentile Cristina purtroppo sul subentro il proprietario, che ha delegato alle inquilini, può opporsi e quindi a questo punto le conviene rinegoziare la disdetta formale e accordarvi per un periodo di recesso definitivo.

  • Cristina

    Ma il subentro da chi deve essere scelto? Per capire se il proprietario ha "erroneamente" dato questo potere alle inquiline o sono davvero loro a dover scegliere! Grazie per la disponibilità.

  • in teoria dovrebbe scegliere il proprietario, ma proprio per questo se lui delega alle inquiline ha facoltà di farlo.

  • Anna Bellelli

    Salve, io proprio con questo modello f24 non mi trovo.. Dopo averlo compilato e aver pagato alle poste i 67 euro cosa devo portare con me all'Agenzia delle entrate? nessuna fotocopia dei miei documenti? solo modulo timbrato, ricevuta e copia del contratto? La marca da bollo da quanto deve essere?
    Mi conferma che compilando il modello f24 dovrò indicare come coobbligato il subentrante, quindi scrivere il suo codice fiscale ed identificarlo con il numero 63 ( ovvero come mia controparte)?
    Sul sito delle entrate ho trovato scritto:" In caso di versamento con F24 Elementi identificativi è necessario presentare, entro 20 giorni dal versamento, il modello RLI (debitamente compilato) e la delega di pagamento all’ufficio dove è stato registrato il contratto." Significa che anche questo ulteriore modulo è da presentare prima di ritenere la procedura conclusa? La ringrazio in anticipo per la pazienza, buona serata
    Anna

  • Buongiorno Anna, per registrare l'adempimento presso l'Agenzia Delle Entrate è necessario pagare i tributi dovuti tramite il modello F24 Elide e quindi con ricevuta del pagamento recarsi presso l'Agenzia delle Entrate con il Modello Rli compilato con i dati ed il tipo di adempimento da registrare. Quindi l'F24 si limita alla parte di pagamento, l'RLI è il modello di registrazione.

  • francesco

    salve,
    io e mia moglie abbiamo appena acquistato un immobile come prima casa, ora pero vorremmo affittarla. possiamo affittarla senza perdere le agevolazioni di acquisto prima casa? E' possibile calcolare la perdita delle agevolazioni? In tal caso è esistono contratti di affitto senza perdere le agevolazioni? grazie per la vostra attenzione.

  • Gentile Francesco se avete la residenza nel comune dove avete acquistato non ci sono conseguenze nell'affittare il vostro immobile e quindi non perdete le agevolazioni; se invece dovete prendere la residenza in quel comune allora dovreste affittare solo una porzione d'immobile.

  • Silvia

    Buongiorno. Le spiego la mia situazione sperando possa aiutarmi. Mesi fa ho firmato una scrittura privata con la proprietaria di un appartamento già affittato in solido ad altri 3 dove risulto che subentro ad un inquilino uscente. nel contratto non viene menzionata la possibilità di subentro, ma viene espressamente vietata la sublocazione totale e parziale e meno che non ci sia il consenso scritto del proprietario. La scrittura è stata firmata solo da me e dal proprietario e l'F23 l'ha compilato il proprietario con i suoi ed i miei dati, non quelli dell'inquilino uscente. 2 mesi fa ho dato disdetta, così come da contratto, per gravi motivi, quindi entro il 29 febbraio avrei lasciato la camera, inoltre ho usufruito della camera una decina di giorni in 6 mesi. Giorni fa mi ha telefonato un coinquilino e mi ha lasciato un messaggio vocale dicendo che entro i primi di gennaio avrei dovuto liberare la camera perché l'avrebbe presa lui, non potendo entro i primi di gennaio e su sua insistenza sono andata a liberare la camera il 23 gennaio e un inquilino ha anche preteso le chiavi di casa e gliele ho lasciate. La domanda è questa, io non voglio pagare il mese di febbraio perché l'inquilino mi ha impedito di usufruire della cosa locata, inoltre volevo sapere se è valida la scrittura firmata da me e dal proprietario senza la firma degli altri coinquilini e dell'uscente.
    essendo loro responsabili in solido dovrebbero corrispondere il canone mensile per intero, la mia parte dovrebbe pagarla l'inquilino che mi ha impedito l'uso della cosa ancora in mio possesso?
    Grazie

  • Buongiorno Silvia, per correttezza doveva esserci una scrittura di subentro firmata anche dall'inquilino uscente, ma se avete registrato correttamente l'Rli con le vostre firme direi che ormai la cosa può essere considerata valida. Rispetto alla sua uscita gli altri inquilini non possono avanzare richieste visto che lei risponde del rapporto di affitto direttamente con la proprietà e quindi il mese di febbraio andrebbe versato se l'inquilino a cui ha dato le chiavi non aveva l'autorizzazione della proprietaria.

  • Salve.ho appena cambiato il contratto di affitto che prima era a nome di mia madre.la proprietaria mi ha portata da un architeto che mi ha chiesto 370 euro di cui 70 per la disdetta del vecchio contratto e 300 per lui..e possibile questa cosa?

  • Salve, per la disdetta del contratto si pagano 67 euro come imposta per la risoluzione anticipata; quindi se il proprietario non sceglie il regime di cedolare secca paga anche l'imposta di registro (al 50%) per il nuovo contratto. Per il resto la consulenza dell'architetto potrebbe anche essere richiesta, ma andrebbe prima concordata.

  • Chiara

    Buongiorno.
    Volevo sapere se per il subentro è necessaria l'approvazione degli altri coinquilini oppure se legalmente basta quella del proprietario, di chi esce e chi entra. Se il nuovo coinquilino crea problemi o non sta simpatico agli altri, il vecchio inquilino è imputabile penalmente?
    Grazie e arrivederci

  • Buongiorno Chiara di solito il subentro si gestisce tra il vecchio, il nuovo inquilino ed il proprietario; se l'inquilino nuovo non si comporta bene è perseguibile direttamente, il vecchio inquilino una volta chiuso il contratto non ha altri obblighi.

  • fabio

    Buongiorno, sono il locatore di un appartamento affittato a 4 ragazze con contratto 4+4 , una delle 4 ragazze ha mandato la disdetta con preavviso di 3 mesi.Il contratto in cedolare secca 4+4 rimane in essere e valido a tutti gli effetti per le altre 3 ragazze? Faccio presente che ina ccordo con le ragazze non lo ritengo un contratto in solido anche se presumo che un contratto del genere si presuma in "solido" giusto? Cmq
    Grazie mille

  • Gentile Fabio, il contratto rimane valido e si considera in solido se il canone da pagare era nico e ora di fatto sono le altre tre a versarlo.

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