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Sublocazione e cessione: qualche affinità, molte divergenze

by Isabella Tulipano
in Esperto
on Dicembre 13, 2012
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Sublocazioni e cessioni: seppure l'"effetto" prodotto sia lo stesso (ovvero la cessione a terzi del godimento totale o parziale del bene in locazione) diverse sono le normative e le caratteristiche di questi due istituti.

Pur avendo entrambi i contratti uguale contenuto, la sublocazione si distingue dalla cessione del contratto innanzitutto perché:
- mentre dalla sublocazione deriva un nuovo rapporto, ma del tutto dipendente da quello principale che persiste (il sublocatore rimane obbligato nei confronti del locatore, il quale per l'adempimento degli obblighi nascenti dal contratto principale può agire direttamente nei confronti del subconduttore), nel caso di cessione del contratto di locazione si instaura un rapporto diretto per cui il cessionario si sostituisce al conduttore cedente, non solo nel godimento dell'immobile, ma anche negli obblighi imposti dall'originaria locazione, subentrando in essa.
Nello specifico le definizioni giuridiche recitano: "la sublocazione è il contratto mediante il quale il conduttore (l'inquilino) in una locazione in corso subloca ad un terzo, in tutto od in parte, la cosa locatagli, assumendo, a sua volta, la veste di locatore".
La cessione del contratto, disciplinata dagli artt.1406 ss. Cc. è il contratto mediante il quale il titolare di un rapporto contrattuale (cedente) trasferisce ad un terzo (cessionario) con consenso dell'altra parte (ceduto) la posizione (diritti ed obblighi) che gli deriva dal contratto di cui è parte.
Già giuridicamente l'articolo 1594 del codice civile precisa che l'inquilino, salvo diversa pattuizione, ha facoltà di sublocare la cosa locatagli, ma non può cedere il contratto di locazione senza il consenso del proprietario.
Per le locazioni di immobili ad uso abitativo, occorre distinguere come per i contratti liberi 4 + 4, l'art. 14, comma 4, della Legge n. 431/98 mantiene implicitamente in vigore l'art. 2 Legge n. 392/78, che vieta la sublocazione totale o la cessione del contratto, senza il consenso del locatore, dell'immobile destinato ad abitazione. La maggior parte dei contratti di locazione prevede, nelle clausole in essi inserite, che è fatto espresso divieto al conduttore di sublocare l'immobile o cederlo in locazione senza previa comunicazione al locatore.
In base a tale normativa, dunque, se nel contratto non è previsto alcun esplicito divieto di sublocazione, l'inquilino può sublocare solo parzialmente l'immobile adibito ad uso abitativo, purché comunichi con lettera raccomandata al proprietario l'identità del subconduttore, la durata del contratto e la precisa descrizione dei vani sublocati. Invece, per i contratti a canone concordato il Decreto Ministeriale per le Infrastrutture e i Trasporti 30 dicembre 2002 ha esplicitamente sancito il divieto di sublocazione nei contratti tipo relativi ad usi transitori, nonché nei contratti stipulati con studenti universitari fuori sede.


Cosa succede nei casi di cessione del contratto senza consenso del proprietario?
Qualora in mancanza di diversi accordi tra le parti, l'inquilino ceda a terzi il contratto o sublochi totalmente l'immobile senza il consenso del locatore, quest'ultimo è legittimato a chiedere il rilascio nei confronti di chi occupa l'immobile senza alcun titolo, oltre al risarcimento dei danni nei confronti dell'inquilino che ha ceduto il contratto o sublocato totalmente.
Nel caso in cui poi l'inquilino sublochi l'immobile solo parzialmente, avendone il diritto, ma ometta di comunicarlo al locatore, la normativa non prevede alcuna specifica sanzione, dato che non è espressamente indicato il termine entro il quale la comunicazione debba essere effettuata e non è specificato in nessun modo quale sia la conseguenza della mancata comunicazione.
Diversa la normativa per la cessione del contratto di locazione di immobile adibito all'esercizio di un'attività commerciale, se insieme viene ceduta o affittata l'azienda ivi esercitata.
Infatti, l'art. 36 della Legge n. 392/78 consente al conduttore la sublocazione o la cessione del contratto di locazione di immobile adibito ad uso non abitativo, qualora venga locata o ceduta contestualmente l'azienda, anche senza il consenso del locatore e pure nel caso in cui un apposito patto contrattuale contenga il divieto espresso di sublocare l'immobile o di cedere il contratto (in tal senso, tra l'altro, Cass. sent. 13 aprile 2000 n. 4802). Il conduttore dovrà comunicare al locatore con raccomandata con ricevuta di ritorno l'avvenuta cessione o affitto d'azienda. Il locatore potrà opporsi, entro 30 giorni, ma solo per gravi motivi, oggettivi e documentabili o potrà in ogni caso non liberare il cedente, mantenendolo co-obbligato nel contratto.


Per quanto concerne inoltre il canone di sublocazione esso è stato liberalizzato completamente. Sotto il profilo della durata della sublocazione, la normativa vigente non stabilisce alcuna durata massima del contratto di sublocazione relativamente alle abitazioni: in materia si applica dunque il principio della libertà contrattuale, fermo restando quanto previsto dall'art. 2, comma 2, della Legge n. 392/78, che obbliga l'inquilino che subloca parzialmente l'immobile destinato ad abitazione a comunicare al proprietario la durata, appunto, della sublocazione. Detta sublocazione, in ogni caso, non potrà comunque eccedere la durata della locazione in corso. In ordine poi ai rapporti fra il proprietario ed il subconduttore si applica a tutti i contratti quanto disposto dall'art. 1595 del Codice Civile, in base al quale "il locatore, senza pregiudizio dei suoi diritti verso il conduttore, ha azione diretta contro il subconduttore per esigere il prezzo della sublocazione, di cui questi sia ancora debitore al momento della domanda giudiziale, e per costringerlo ad adempiere tutte le altre obbligazioni derivanti dal contratto di sublocazione".

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Presentazione Autore
Isabella Tulipano

Donna, per designazione naturale, accettata con orgoglio e vanto. Mamma, per scelta consapevole: impegnativa quanto appagante. Esperta in questioni tecniche, fiscali, legali sul mondo delle locazioni, per lavoro, ma soprattutto per passione e per deformazione filosofica: l'eccellenza non è un atto, ma un'abitudine.


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  • renzo

    buona sera, chiedo un urgentissimo raffronto per favore. Ho registrato un contratto di affitto di un negozio di mia proprietà con inizio
    primo maggio 2017 (per dare la possibilità di sistemare il negozio stesso secondo quanto necessario dalla nuova attività . Ieri il mio
    inquilino (cinese residente in Italia) mi chiede di fare una variazione. Vorrebbe fare una variazione al contratto facendo subentrare nel
    contratto una suo cugina (non mi è evidentemente possibile fare alcuna verifica) cinese residente in Italia. Motivazione: il suocero è
    in cattive condizioni di salute in Cina e quindi il mio inquilino e la moglie vorrebbero andare in Cina e assistere il suocero . Non mi sa dire per quanto tempo resterà via e per questo motivo ha pensato di far subentrare nel contratto la cugina. Il contratto, come d'uso, riporta il divieto di sublocazione ecc. ecc. Ammesso che io acconsenta a questa variazione , cosa devo fare e richiedere?
    una comunicazione scritta di questa richiesta di variazione?
    una registrazione di una variazione del contratto già registrato? con i dati della nuova inquilina?
    lasciare il vecchio contratto e permettere l'esercizio dell'attività alla cugina? ciò che il mio inquilino non vorrebbe fare perchè
    teme che l'agenzia delle entrate prenda qualche iniziativa costosa?
    i lavori interni al negozio potrebbero terminare a giorni. Può l'inquilino oppure la nuova inquilina iniziare l'attività (pur essendo stato registrato il contratto con inizio primo maggio 2017? ed il sottoscritto come di deve comportare con la prossima denuncia dei redditi (perchè se iniziano prima sicuramente all 'Uff Entrate penseranno che mi hanno pagato anche l'affitto ) oppure segnalando la variazione di intestazione si può variare anche la data di inizio contrattuale (supponiamo primo aprile 2017).
    Non mi è mai capitato una simile situazione e penso sempre che ci sia qualche cosa a me ignoto.
    Posso avere una risposta domani mattina??? Nel pomeriggio dovrei incontrare le controparti.
    La ringrazio infinitamente
    renzo

  • Buongiorno Renzo, di fatto se il contratto è stato regolarmente registrato e ora si tratta di cambiare il nome dell'inquilino può registrare un subentro, con modello rli e pagando i 67 euro di imposta. Certo rispetto al nuovo inquilino dovrebbe farsi dare della documentazione per accertarsi della solidità economica.

  • renzo borgia

    grazie Isabella, vedo di fare come suggerito. Mod Rii e pagamento 67 euro. Sperando che almeno questi se li paghi la nuova inquilina.
    saluti renzo

  • Valentina Toniolo

    In caso di affitto d'azienda, il cedente deve continuare a pagare l'Inps?

  • Gentile Valentina, l'obbligo dovrebbe passare al nuovo "datore di lavoro" che gestisce i lavoratori.

  • Gennaro

    Spett.le Isabella ,
    Vorrei prendere in subaffitto un appartamento della nonna della mia ragazza .
    -Vorrei sapere se è possibile stipulare un contratto di sub-locazione di comodato ad uso gratuito?
    - è possibile installare un altro contatore per le varie utenze?
    -è possibile richiedere residenza presso tale locale?
    La ringrazio anticipatamente,
    Cordiali saluti
    Gennaro

  • Gentile Gennaro, la sublocazione va autorizzata dal proprietario; quindi direi che se parliamo di una sistemazione gratuita non risulta necessario un contratto, ma una dichiarazione di ospitalità, sempre autorizzata dal proprietario, sarebbe sufficiente.

  • Giacomo

    Salve, volevo chiederle un informazione.
    Ho da un anno subaffitato un locale commerciale adibito a bar da due mesi non mi viene pagato il canone di subaffitto ora io come posso tutelarmi? Il proprietario delle mura fin ora non si è mosso cercando di farmi risolvere la cosa senza mettermi in gravi difficoltà. Ma se non trovo una soluzione procederà. Quello che ho capito chi rischia sono io!! Ma il subaffittuario che è moroso da due mesi nei mie confronti non rischia nulla!? Non posso procedere per vie legali? Sono preoccupato perché non potrei nemmeno pagare i due mesi di affitto visto il brutto periodo economico che sto passando
    Cordiali saluti

  • Salve Giacomo, in realtà lei deve agire per vie legali, con uno sfratto come se in questo caso fosse lei il proprietario; quindi si muove per recuperare il debito ma anche mandar via la persona che occupa l'immobile.

  • Giovanni

    Ho affittato un immobile per uso abitativo...la scadenza del contratto é prevista per fine Agosto 2017..(4 anni).l'inquilino chiede cessione del contratto ad un terzo soggetto...questo può alterare la scadenza del contratto pattuita ?

  • Gentile Giovanni se gestite la cosa con un subentro il nuovo inquilino accetta le condizioni contrattuali esistenti, comprese quella relativa alla scadenza del contratto.

  • mario

    ho un chiarimento da chiedere
    ho un'attivita commerciale su due piani il LOCATORE ha venduto il suo ramo di azienda a usa società dividendo anche i piani di lavoro
    il locatore a tenuto il 2 piano e SUB-LOCAZIONE il 1 piano alla società.
    CHIDO PUò SUB-AFFITTARE SENZA IL CONSENSO DEL LOCATORE

  • Gentile Mario, in caso di cessione o affitto d'azienda, il contratto d'affitto viene ceduto insieme all'attività; il proprietario va comunque avvisato e potrebbe opporsi per gravi ed oggettivi motivi.

  • Maria Grazia

    Gentile Isabella, devo affittare un trilocare per tre studenti fuori sede a Milano, di cui due sono miei figli. Il proprietario è irremovibile e per scelta stipula solo contratti ad una sola persona con possibilità di subaffitto. Vorrei sapere se subaffittando al terzo ragazzo io dovrò poi pagare delle tasse oltre a quelle che pago già per un negozio di mia proprietà in affitto e se potrò chiedere le detrazioni per la parte d'affitto dei miei figli.

  • Gentile Maria Grazia subaffittando lei dovrebbe dichiarare tra i redditi diversi i redditi ricavati e in più non potrebbe usufruire delle detrazioni; quindi provi ad insistere per un contratto ad hoc per studenti fuori sede che prevede agevolazioni anche a favore dell'inquilino.

  • Giulia

    Buongiorno Isabella,
    sto stipulando un contratto di sublocazione per un ufficio all'interno di un immobile in cui si svolgono anche le attività lavorative del conduttore. Posso dividere le spese delle utenze con il conduttore o posso lasciare che sia solo quest'ultimo a pagarle?

  • Gentile Giulia le spese vanno suddivise tra chi le utilizza e quindi in proporzione ai consumi o mq.

  • Corrado

    Gentile sig.ra Isabella, avendo riscontrato leggendo il suo blog una competenza e una disponibilità fuori del comune, approfitto del suo blog per farle una domanda: come posso affittare un appartamento ad un gruppo composto da studenti e lavoratori senza perdere le agevolazioni previste dall' accordo territorale vigente nella mia città Torino? Personalmente avevo pensato ad un contratto con un singolo lavoratore, con residenza nell' appartamento affittato, e quindi quest' ultimo subaffita agli altri.
    Mi può dare un consiglio?
    Cordiali saluti Corrado Tizzoni

  • Gentile Corrado potrebbe stipulare due contratti:uno a canone concordato di 3 anni +2 intestato al lavoratore che prende la residenza, l' altro (per altra porzione d'immobile) allo studente fuori sede sempre con canone concordato. Entrambi i contratti prevedono agevolazioni fiscali.

  • Giuseppe

    Buongiorno Isabella,
    so che un contratto di SUB-LOCAZIONE ad uso commerciale, non può superare la durata massima del contratto principale da cui deriva, ma non ho trovato nulla sulla durata MINIMA, sa dirmi qualcosa?
    Grazie!
    Giuseppe

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