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Tasi: le regole e i casi particolari. Il manuale completo per contribuenti smarriti.

by Isabella Tulipano
in Esperto
on Settembre 26, 2014
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Dopo il primo grande ritardo dovuto alle mancate delibere comunali, si avvicinano inesorabilmente le scadenze per il reale versamento delle aliquote Tasi. Così crescono dubbi e perplessità rispetto ai tanti casi particolari e le tante situazioni anomale in cui si trovano proprietari ed inquilini. Abitazioni principali ma anche affittate; un solo tributo, ma più obbligati; imposta annuale per possessi parziali, solo per fare alcuni esempi di situazioni "particolari".

1. Iniziamo da un caso particolare che, come sappiamo bene dal numero di commenti che riceviamo in merito agli articoli che si occupano della possibilità di poter concedere in affitto un immobile affittato, rappresenta un caso molto diffuso in Italia. Parliamo, ovvero, dell'abitazione principale concessa in affitto per una porzione (minore rispetto allo spazio adibito direttamente a residenza del proprietario) e di come poter indicare tale situazione ai fini della Tasi.
La risposta a questo quesito viene fornita direttamente dal Ministero dell'Economia e delle Finanze che ha pubblicato una serie di Faq e che la tasi va determinato riferendosi alle condizioni del "titolare del diritto reale", quindi, in questi casi, calcolata sulla base delle aliquote previste per l'abitazione principale; da questa base si parte per la successiva ripartizione tra proprietario ed occupante, a seconda delle percentuali stabilite dal Comune.


Esempio: immobile abitativo, categoria A/2 situato a Roma, con rendita catastale complessiva di 725 euro.
Proprietario Sig. Rossi lo utilizza come abitazione principale; per lo stesso risulta un contratto intestato al Sig. Bianchi per l'utilizzo esclusivo di una stanza e quello comune dei servizi.
Il comune di Roma ha deliberato un'aliquota del 2,5 per mille per le abitazioni principali e ha stabilito nel 20% la quota dovuta dall'inquilino.


CALCOLO: 725 euro + 5% = 761,25 (rendita catastale rivaluta) * 160 (coefficiente fisso)= 121.800 euro (base imponibile) * 2,5 ‰ = 305 euro Tasi totale dovuta
A carico del Sig. Rossi (proprietario) : 244 euro (80%) – 30 euro di detrazioni previste in questo caso.
A carico del Sig. Bianchi (inquilino): 61 euro (20%)


2. Torniamo al caso più classico in cui l'immobile viene completamente affittato ma a due inquilini indicati entrambi in contratto come unico conduttore e che utilizzano l'immobile come loro abitazione principale, avendo entrambi la residenza nello stesso immobile. In questo caso l'aliquota di riferimento, per lo stesso principio visto sopra (secondo cui conta la condizione di chi ha il diritto reale, nei nostri casi il proprietario) è quella prevista dal comune rispetto agli altri fabbricati.


Esempio: immobile abitativo, categoria A/2 situato a Roma, con rendita catastale compresa di pertinenza di 515 euro
Proprietario: Sig. Rossi
Conduttore: il Sig. Bianchi + il Sig. Verdi.
Il comune di Roma ha deliberato un'aliquota dello 0,8 per mille per "altri immobili" e ha stabilito nel 20% la quota dovuta dall'inquilino.


CALCOLO: 515 euro + 5% = 540,75 (rendita catastale rivaluta) * 160 (coefficiente fisso)= 86.520 euro (base imponibile) * 0,8 ‰ = 69 euro Tasi totale dovuta
A carico del Sig. Rossi (proprietario) : 55 euro (80%)
A carico dei Sigg. Bianchi e Verdi (conduttore): 14 euro (20%)


Mentre ognuno, tra proprietario ed inquilino è responsabile della sua quota; tra i due inquilini nello specifico, ma sarebbe lo stesso se ci fossero due proprietari, esiste un vincolo solidale, per cui se uno dei due non paga, ne risponderebbe anche l'altro; inoltre, il Ministero delle Finanze ha specificato che ognuno dei possessori "paga in base alla propria quota e applica l'aliquota della propria condizione soggettiva".

 

3. Altro caso particolare è costituito dagli immobili concessi in comodato. Nel caso di comodato intestato ad un parente di primo grado è necessario verificare quanto riportato nella delibera comunale di competenza; solitamente potrebbe esserci l'assimilazione all'abitazione principale in toto, o solo se la condizione Isee degli occupanti è inferiore a 15.000. In ogni caso, quello di assimilazione ad abitazione principale o per le delibere nelle quali gli immobili concessi in comodati vengono assimilati ad "altri immobili" e quindi applicata l'aliquota ordinaria, è necessario tenere in considerazione che il comodatario, non essendo il titolare di un diritto reale, verserà la TASI secondo la percentuale prevista per l'occupante.


Esempio: immobile abitativo, categoria A/3 situato a Roma, con rendita catastale di 485 euro
Proprietario: Sig. Rossi
Comodatario: il figlio del Sig. Rossi
Il comune di Roma ha deliberato che "l'unità immobiliare e relative pertinenze concesse in comodato dal soggetto passivo ai parenti in linea retta entro il primo grado che la utilizzano come abitazione principale, a condizione che il comodatario appartenga a un nucleo familiare con ISEE non superiore a 15.000,00 Euro".


CALCOLO: 485 euro + 5% = 509,25 (rendita catastale rivaluta) * 160 (coefficiente fisso)= 81.480 euro (base imponibile) * 2,5 ‰ = 204 euro Tasi totale dovuta
A carico del Sig. Rossi (proprietario) : 163 euro (80%) - detrazione se prevista
A carico del Sig. Rossi (comodatario e figlio del proprietario): 41 euro (20%).

 

4. Caso comune di contratti d'affitto brevi per lavoratori e studenti. Il comma 673 della legge 147/2013 prevede che in caso di detenzione temporanea di durata non superiore a sei mesi nel corso dello stesso anno solare, la Tasi è dovuta soltanto dal proprietario. Vale la regola anche per contratti turistici brevi, per i quali il tributo rimane completamente a carico del proprietario. L'aliquota di riferimento sarebbe comunque quella di altro immobile.

Esempio: immobile abitativo, categoria A/3 situato a Roma, con rendita catastale di 527 euro concesso in affitto per brevi periodi turistici.
Proprietario: Sig. Rossi
Conduttore: Sig. Bianchi
Il comune di Roma ha deliberato un'aliquota pari allo 0,8 per mille per tutti gli altri immobili.


CALCOLO: 527 euro + 5% = 553,35 (rendita catastale rivaluta) * 160 (coefficiente fisso)= 88.536 euro (base imponibile) * 0,8 ‰ = 71 euro Tasi totale dovuta
A carico del Sig. Rossi (proprietario) : 71 euro.

 

5. Immobile concesso in locazione ma solo a partire da un certo periodo dell'anno. Se la detenzione è inferiore a sei mesi la Tasi è dovuta solo dal proprietario, in caso contrario la suddivisione tra proprietario ed occupante si applica come da delibera di riferimento. Il mese si calcola per intero nel caso in cui la detenzione si protrae oltre 15 giorni.

Esempio: immobile abitativo, categoria A/2 situato a Roma, con rendita catastale compresa di pertinenza di 625 euro e concesso in locazione con contratto libero 4 +4 ed opzione di cedolare secca a partire dal 10/04/2014.
Proprietario: Sig. Rossi
Conduttore: il Sig. Bianchi
Il comune di Roma ha deliberato un'aliquota dello 0,8 per mille per "altri immobili" e ha stabilito nel 20% la quota dovuta dall'inquilino, che in questo caso sarà tenuto al versamento della Tasi considerando che il periodo di occupazione dell'immobile è superiore a sei mesi.


CALCOLO: 625 euro + 5% = 656,25 (rendita catastale rivaluta) * 160 (coefficiente fisso)= 105.000 euro (base imponibile) * 0,8 ‰ = 84 euro Tasi totale dovuta
A carico del Sig. Rossi (proprietario) : 67 euro (80%)
A carico del Sig. Bianchi (conduttore): 17 euro (20%).

 

Precisiamo, infine, che non esistono codici tributo per la categoria "immobili in affitto", quindi bisogna indicare nel modello F24 lo stesso codice che inserisce il proprietario (nella maggior parte dei casi sarà 3961) e che per questo primo anno non ci saranno bollettini pre compilati recapitati direttamente ai contribuenti obbligati.
Vi rimandiamo, per approfondimenti pratici sui pagamenti, al prossimo manuale Tasi.

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Presentazione Autore
Isabella Tulipano

Donna, per designazione naturale, accettata con orgoglio e vanto. Mamma, per scelta consapevole: impegnativa quanto appagante. Esperta in questioni tecniche, fiscali, legali sul mondo delle locazioni, per lavoro, ma soprattutto per passione e per deformazione filosofica: l'eccellenza non è un atto, ma un'abitudine.


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  • Alessio

    Salve, per il pagamento tasi per una seconda casa mi sono recato ad un Caf che mi ha detto che non si paga nulla. Io ho una casa cointestata (siamo 9 fratelli, casa ereditata). Siccome la quota per singolo proprietario e quindi anche per me risulta essere di 3 euro circa (riferito all'acconto da versare entro il 16 giugno 2016) allora il Caf dice che non devo pagare perchè al di sotto dei 12 euro nell'anno. Ma il comune interpellato mi ha detto che si tiene conto dell'importo tasi totale della casa e quindi 3 euro di acconto per 2 x 9 cointestatari arriviamo a 54 euro. Quindi la mia quota d 3 euro i nacconto va pagata o no ? Grazie.

  • Gentile Alessio, il valore da tener ein considerazione è quello totale sulla rendita catastale e quindi i 54 euro.

  • Salve, vorrei sapere se in caso di commodato per una stanza ho l'obbligo della TASI.
    Vorrei inoltre sapere se non occupando la camera per più di 6 mesi ho l'obbligo della TASI, e se devo specificare nel contratto che uso la stanza meno di 6 mesi oppure fa fede la data applicata sul contratto senza la possibilità di aggiungere questa clausola. Inoltre vorrei sapere se in caso di TASI essa arriverebbe nella mia residenza.
    Grazie mille per la collaborazione.
    Distinti saluti

  • Gentile Lu la Tasi è un'imposta del proprietario, se si riferisce alla tassa sui rifiuti allora il contratto inferiore a sei mesi esclude in effetti l'obbligo di pagare tale imposta.

  • giuseppe

    Cara isabella, volevo sapere essendo io uno studente ed avendo preso in locazione un appartamento con cedolare secca con contratto di durata pari a 18 mesi, la tasi la devo pagare io o deve pagarla totalmente il proprietario della casa?
    la ringrazio anticipatamente per la risposta .
    saluti

  • Salve Giuseppe rispetto alla quota del 2015 deve verificare cosa prevede a proposito il regolamento comunale su Imu e Tasi, quindi se la Tasi era applicata sulla seconda casa e se c'era una quota a carico dell'inquilino.

  • Livio

    Buongiorno gentile Isabella,
    volevo chiederLe se, una casa concessa in locazione a partire dal mese di ottobre 2015 con contratto a canone concordato (3+2), il pagamento della TASI è tutto a carico del proprietario anche se non si tratta di contratto temporaneo uguale/minore a sei mesi?
    Grazie anticipatamente per la risposta.

  • Esatto Livio, se la detenzione dell'immobile a carico dell'inquilino nell'arco di un anno è inferiore a sei mesi, la spesa rimane tutta del proprietario.

  • Livio

    Tante grazie per la sollecita risposta. A questo punto le chiedo se sia corretto, avendo acquistato casa ad inizio giugno 2015 ed avendo pagato l'acconto TASI nella misura del 50% dei mesi da giugno a dicembre (7 mesi) come prima casa ed avendo successivamente dato in affitto dal mese di ottobre u.s., provvedere alla compensazione a saldo della quota TASI per abitazione principale considerando i mesi da luglio a settembre (4 mesi) e provvedere al calcolo di IMU + TASI (altre abitazioni) per i mesi da ottobre a dicembre (3 mesi)? Inoltre, posso farlo tutto con unico modello F24? Nella compilazione del mod F24 mi ritrovo 3 righe relative alle quote TASI + TASI/IMU e, riguardo a questo, le chiedo se sia corretto che alla colonna "NUM. IMM." ci sia indicato 1 su ogni riga.
    Spero di non aver fatto troppa confusione e la ringrazio per l'attenzione che mi dedicherà.

  • La ripartizione, caro Livio, è corretta: paga come prima casa finchè l'ha utilizzata come tale e poi come seconda casa da quando l'ha concessa in affitto; dovrebbe riuscire a pagare con unico F24 e riferimento allo stesso immobile, ma frse è meglio chiedere l'assistenza di un caf per evitare errori.

  • Livio

    Grazie infinite per la disponibilità e auguri di buone feste!

  • PAOLO

    Gentilissima Isabella,
    desideravo chiederLe una consulenza per il nostro caso che ritengo sia particolare.
    Nel corso del 2015 abbiamo affittato l'appartamento di mia moglie a canone concordato fino a giugno, per due mesi la casa è stata sfitta e a partire da settembre è stata data in affitto con contratto libero. Considerato che a Giugno abbiamo pagato acconto considerando le regole per affitto a canone concordato, come ci dobbiamo comportare ora con il pagamento del saldo?

    La ringrazio per l'aiuto

    PAOLO

  • Buongiorno Paolo, dovrebbe fare a questo punto un calcolo considerando la tariffa per i due mesi di casa a disposizione e poi per affittata senza agevolazione e pagare il saldo con questo importo. Considerando la complessità del calcolo le consiglierei di rivolgersi ad un caf per avere la loro assistenza.

  • MarcoS

    Salve Isabella,
    il primo settembre ho affittato la mia abitazione principale interamente a un inquilino, pagando però il 16 giugno l'intero importo della TASI (senza rateazione). Dal 1° settembre dovrò pagare l'IMU, essendo questa diventata "altra abitazione", ma mi chiedevo se dovrò pagare la quota considerando l'acconto (quindi inserendo il ravvedimento) oppure l'intero importo (ommettendo il ravvedimento, in quanto al 16 giugno questa era la mia abitazione principale). Grazie

  • Gentile Marco, dovrà calcolare l'aliquota seconda casa a partire dal mese di settembre e quindi andare a compensare anche la tasi pagata anticipatamente; considerando anche in questo caso l'aliquota prima casa fino ad agosto.

  • Stefano

    Gentilissima Isabella,
    nonostante abbia letto tutte le risposte non trovo una chiara interpretazione del mio caso.

    Siamo a Roma e siamo proprietari di un immobile in comproprietà al 50%. Abbiamo affittato 25mq su 130mq a canone concordato (contratto 18 mesi) ad UN inquilino.
    Abbiamo già pagato la TASI al 100% noi proprietari, ma leggendo tutto ciò ho appreso che forse abbiamo pagato troppo? Dovremmo richiedere una parte all'inquilino? Se si, quanto?

    E poi in genere, in caso di porzioni di immobili in affitto è il proprietario che paga tutto e poi si fa dare la quota dall'inquilino oppure ognuno paga per sé la propria parte? Nel mio caso, se vuole fare un esempio, la rendita è di 1057,25€

    Il contratto d'affitto è stato stipulato il 15-04-2015.

    Grazie mille per qualunque chiarimento voglia darci.

    Saluti e buon lavoro

  • Gentile Stefano la questione principale qui è relativa all'aliquota applicata; se lei ha considerato tale immobile come abitazione principale sembra più corretto che a pagare siate voi; considerando che avrebbe dovuto scorporare dalla rendita la quota concessa in affitto e su questa calcolare l'aliquota seconda casa e quindi pagarne il 70 o 80%, quanto previsto dal comune lasciando il restante all'inquilino.

  • stefano

    L'immobile è abitazione principale ma è un'unica unità immobiliare anche catastalmente quindi credo non sia possibile fare scorpori. E' come se fosse affittata una stanza.

    La questione cambia così?

  • di fatto paga la Tasi perché non paga l'Imu come abitazione principale; quindi credo le convenga lasciare le cose così al momento.

  • Dipende dalla delibera comunale e dalle aliquote stabilite.

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