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Tempo di vacanze, tempo d’affitto.Il contratto turistico.

by Isabella Tulipano
in Esperto
on Giugno 03, 2016
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I dubbi di chi concede un immobile in affitto.

Ci siamo, come per chi ha seminato d’inverno e aspetta ora i frutti della terra, anche i proprietari di seconde case al mare o in montagna, aspettano adesso di ricevere i “frutti” del loro investimento. Quindi hanno sistemato e arredato al meglio la casa, l’hanno pubblicizzata o affidata a dei professionisti e si aspettano adesso di avere un buon guadagno dall’affitto del bene. Sono tanti, però, i dubbi, che assillano questi proprietari. Relativamente al contratto da stipulare, a come tassare il ricavo ottenuto, la registrazione del contratto e la presentazione della comunicazione di cessione del fabbricato.

affitti case turistici su solo affitti vacanze

Abbiamo raccolto, quindi, alcuni quesiti ricevuti nel tempo, provando a chiarire i principali aspetti che dovranno prendere in considerazione i proprietari di una casa che vogliono concedere, tutta o in parte, in affitto per uso turistico.


Casa vacanza o solo casa per vacanze?


Buonasera . Quest'estate con mia moglie abbiamo deciso di affittare la nostra casa al mare a turisti. Vogliamo fare il tutto in regola . Abbiamo optato per l'affitto come locazione turistica per vacanze brevi quindi con durata inferiore ai 30 giorni e stiamo per pubblicizzare la villetta in alcuni siti di casa-vacanze presenti on line. Visto che si occupano di case-vacanze ci chiedevamo se era tutto in regola perché se ho ben capito una casa vacanze è una struttura che può anche offrire dei servizi tipo pulizie, biancheria letto e bagno doppia e quindi si potrebbe trattare di struttura ricettiva mentre la nostra non lo è. Nel momento in cui gli affitti vengono stabiliti ci domandavamo se il contratto scritto deve essere obbligatorio. Grazie mille.
Massimo


Gentile Massimo se stipulate un contratto d’affitto lo stesso va scritto (per maggiore trasparenza e soprattutto tutela, nel caso di controversia) ma non registrato se ha durata inferiore a 30 giorni; ma nell’affitto non è possibile offrire servizi come biancheria o colazione; questo rappresenterebbe, invece, un’attività di affittacamere per la quale sarebbe necessario richiedere apposita autorizzazione al comune di competenza.
Diciamo che il confine tra affitto e gestione di una casa vacanza è molto sottile, consideriamo tale confine fissato dalla fornitura o meno di servizi che possiamo definire tipici delle strutture alberghiere, ma lo allarghiamo anche alla durata del rapporto d’affitto. Un affitto dalla settimana in su è più giustificabile come contratto di locazione, lo è meno l’affitto giornaliero, più vicino al trattamento di bed and breakfast.


Contratto da registrare: sì o no?

Gent. Sigg.
Ho una piccola casetta al mare e vorrei fittarla d'estate, quando non ci vado con la famiglia, per periodi inferiori a 30 giorni. Navigando su internet mi pare di aver inteso che per i suddetti periodi non c'è obbligo di registrazione del contratto e che anzi è possibile anche non stipulare un contratto scritto, occorre soltanto avvisare la Pubblica Sicurezza con i dati degli inquilini. Inoltre si può anche non rilasciare ricevuta di pagamento all'affittuario con relativo bollo di €2 se il pagamento è avvenuto con assegno o bonifico.
Grazie per l'aiuto che mi potrà dare e cordiali saluti
Luca

I contratti di affitto non sono soggetti a obbligo di registrazione né al pagamento della relativa imposta se hanno durata inferiore a trenta giorni complessivi nell'anno (DPR n. 131/1986). In caso contrario, devono essere registrati entro trenta giorni (risoluzione 16 novembre 2000 n. 207/E) e sono soggetti all'imposta di registro del 2%, calcolata sul valore dell'importo pattuito con un minimo di 67 €uro, tranne nel caso in cui il proprietario decidesse di esercitare l'opzione per la cedolare secca. Quindi se uno registra un contratto turistico (non scegliendo la cedolare secca) per 1.600 euro per 45 giorni dal calcolo risulterebbe che dovrebbe pagare 32 euro e invece dovrà pagare 67 euro più 2 marche da bollo da 16 euro.
Sulle ricevute di pagamento può essere apposta marca da bollo di 2 euro, di solito a carico dell’inquilino; il bonifico in ogni caso può fungere da regolare ricevuta di pagamento.

Quale limite per la registrazione: come calcolo i 30 giorni?

Egr. Signora,
vorrei affittare una casa vacanza facendo contratti sotto i 30 giorni. La mia domanda e la seguente: farei per lo stesso immobili allora per i periodo estivo più contratti sotto i 30 giorni per inquilini differenti. I 30 giorni riguardano allora ogni singolo contratto di locazione ho vengono sommati?
Per esempio se ho 5 contratti con durata 7 giorni ognuno e stipulato con persone diversi rientro nei contratti sotto i 30 giorni e non c’è l'obbligo di registrazione?
Ho devo sommarli (7 giorni x 5 settimane)?
Grazie!
Distinti saluti
Erika.


Cara Erika,
i trenta giorni di limite sono riferiti all’utilizzo dell’immobile da parte della stessa persona. Ovvero se più persone prendono in affitto il suo immobile, quindi complessivamente il suo bene viene sicuramente affittato per oltre 30 giorni, ma singolarmente ogni contratto ha una durata inferiore a 30 giorni, allora il singolo contratto non va registrato. Facciamo un esempio: se il Sig. Rossi prende in affitto il suo immobile per 20 giorni, allora il contratto non andrà registrato; se lo stesso sig. Rossi torna ad agosto, sempre nel suo immobile, per alti 20 giorni, allora questo secondo contratto andrà registrato. Pagando l’imposta di 67 euro (per esattezza sarebbe il 2% del canone complessivo, ma con un limite minimo di 67 euro) se lei sommerà tali redditi da locazione ai suoi redditi personali assoggettandoli a regime Irpef, o compilando semplicemente il modello RLI e senza versamento di imposta se con l’occasione opta per il regime di cedolare secca.


Come tassare il reddito di un affitto turistico.

Salve, vorrei sapere se per i fitti turistici, di così breve durata, c’è una cedolare secca agevolata inferiore al 21% e se per il pagamento della cedolare secca non sia necessario pagare effettivamente tale importo al fisco con il mod. F23, ma sia sufficiente denunciare tale opzione, e il canone totale incassato, nei righi previsti del mod. 730 per pagare le tasse in tale sede.

Il reddito che deriva dai contratti turistici può essere assoggettato, a scelta, al regime Irpef o alla cedolare secca, ma con l’aliquota del 21%. Non essendoci obbligo di registrazione per contratti inferiori a 30 giorni, l’opzione di cedolare secca può essere espressa anche direttamente in sede di dichiarazione dei redditi.
Se per il resto dell’anno l’immobile è tenuto a disposizione, allora dovrà, nel quadro B della dichiarazione indicare: i dati dell'immobile affittato su diverse righe, specificando i giorni in cui è stato a disposizione e quelli in cui concesso in affitto, riportando il canone percepito e scegliendo l’opzione della cedolare secca.

Chi paga le tasse?

Egregi Signori, prima di tutto grazie per lo spazio che mettete a disposizione sul web! Gestisco un appartamento intestato a mio padre mettendolo a disposizione per affitti turistici. Nello specifico, avrei gentilmente bisogno della seguente informazione:
- la durata di questi affitti è per la maggior parte sotto i 30 giorni. Rilascio ricevute con la cifra pattuita
Per es. 140 euro, per due notti. Nella dichiarazione di mio padre, quale sarà la % di Iva da pagare su 140 euro? L'Iva va scorporata?
Grata per la cortese attenzione, attendo un vs riscontro
Daniela

Gentile Daniela
dipende cosa intende per gestione e per cosa rilascia ricevuta. Ovvero, se stipula contratti di locazione, la locazione abitativa è esente da iva e lei rilascerebbe solo ricevuta dei canoni (con al limite la marca da bollo di due euro); mentre se ha una gestione di case vacanze l’iva di solito è al 10%. Nel primo caso, però, il contratto andrebbe intestato a suo padre e dovrebbe essere lo stesso a riportare il reddito percepito, come reddito da locazione, nella sua dichiarazione dei redditi, assoggettandolo a regime Irpef o scegliendo il regime di cedolare secca. Se invece fosse lei ad aprire un’attività di affittacamere o gestione di case vacanze allora lei dovrebbe farsi concedere l’utilizzo dell’immobile da parte di suo padre e quindi andare a dichiarare quanto guadagna come redditi d’impresa. non è possibile, invece, che a pagare le imposte sul reddito da locazione non sia il proprietario della casa o chi ne ha un diritto reale, come l'usufruttuario.


Autorizzazione e denuncia di occupazione


Spett.le Professionista,
vorrei delle informazioni inerenti ai contratti di locazione per uso turistico senza somministrazione di alimenti, eseguito da privato ,da effettuarsi nella città di Firenze, in un appartamento di mia proprietà in cui non risiedo.
In particolare volevo sapere :
Se è possibile fare soggiorni da 1 ad un massimo di 30 giorni,
Se devo fare comunicazioni alle autorità di cessione di fabbricato anche per un giorno.
In attesa di una sua gentile risposta,
porgo
Distinti Saluti,
Maristella


Gentile Maristella,
l'obbligo di comunicazione di cessione fabbricato permane solo nei confronti di cittadini stranieri, come da comma 4 dell'art. 2 del D.L. 79/2012. Il sito stesso della Polizia di Stato riporta che "E' confermato l'obbligo di comunicazione stabilito dall'articolo 7 del T.U. 286/98, concernente la disciplina dell'immigrazione e della condizione dello straniero (secondo la normativa per straniero si intende il cittadino extracomunitario). Pertanto il proprietario dell'immobile deve presentarsi all'Autorità di P.S. di competenze (Questura/Commissariato o in Comune in caso di mancanza di questi Uffici ) a seconda dell'ubicazione dell'immobile e dichiarare la presenza dello straniero, presentando il contratto registrato all'Agenzia delle Entrate e i documenti di entrambi". Quindi il riferimento è sempre a contratti di durata superiore a 30 giorni, mentre un contratto turistico è un contratto che potrebbe avere anche una durata più breve. Se parliamo di contratti, quindi, l’obbligo non c’è; se parliamo di attività di gestione di affitti vacanze allora valgono le regole, regionali, delle altre strutture ricettive che compilano, di solito, appositi schedari in cui si riportano generalità e documenti degli ospiti.


Contratto turistico: completamente libero?


Buongiorno ,
sono proprietaria di un immobile, di un piccolo appartamento nel centro storico di Roma. È ’ arredato e viene affittato per brevi periodi.
Vorrei essere in regola.
Quando si parla di contratto completamente libero per uso turistico, si includono le locazioni per 3 o più giorni? Se si che tipo di modulo dovrei usare da far firmare ai clienti?
Per gli affitti di un mese, che tipo di contratto devo fare, transitorio o turistico, o altro ???
Le sarei grata se potesse aiutarmi a sbrogliare questa matassa
La ringrazio sin d’ora
Un cordiale saluto
Nadia


Gentile Nadia
i contratti di locazione turistica sono contratti completamente liberi, quindi la durata minima è libera ed il riferimento è direttamente al Codice Civile, dagli articoli 1572 e seguenti.
L’unico vincolo per questo contratto è costituito dalla motivazione, che deve essere quella strettamente turistica da parte dell’inquilino. La distinzione tra contratti più brevi o di durata superiore a 30 giorni è necessaria solo per capire se il contratto deve essere obbligatoriamente registrato o meno. Affitti giornalieri, però, come detto in precedenza, non sarebbero tanto inerenti alla normativa sulla locazione, ma sono più affini ad una gestione di attività di affittacamere.


Affitto commerciale o abitativo?

Gentile esperto,
È possibile stipulare un contratto ad uso abitativo (3+2) ad una persona che vuol rendere l'appartamento un 'bed and breakfast' o 'casa vacanza'? Sarà il contratto di fatto 'un contratto ad uso commerciale'?
Grazie e cordiali saluti,
Abir

Gentile Abir,
le case vacanza o bed and breakfast richiedono un contratto abitativo, quindi va bene un contratto libero di 4 anni + 4 quanto uno concordato di 3 anni +2; ma deve tenere conto che non potrà applicare la cedolare secca, possibile solo sui contratti tra privati e con oggetto immobili accatastati come abitativi ed utilizzati realmente come tali. Inoltre, nel caso in cui il comune preveda agevolazioni Imu sui contratti 3+2 non sarebbero riconosciute perché la condizione, imprescindibile, è che l’immobile venga usato dall'inquilino direttamente come propria abitazione principale, prendendoci la residenza.

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Presentazione Autore
Isabella Tulipano

Donna, per designazione naturale, accettata con orgoglio e vanto. Mamma, per scelta consapevole: impegnativa quanto appagante. Esperta in questioni tecniche, fiscali, legali sul mondo delle locazioni, per lavoro, ma soprattutto per passione e per deformazione filosofica: l'eccellenza non è un atto, ma un'abitudine.


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