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Transitorio a canone concordato? alla cedolare al 10%

by Andrea Cioli
in Esperto
on Febbraio 09, 2017
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Cedolare 10% contratto transitorio

Il chiarimento dell'Agenzia delle Entrate

Nel corso dell’ormai consueto incontro annuale con gli operatori (Telefisco 2017) organizzato dal quotidiano “Sole 24 Ore”, l’Agenzia delle Entrate ha fornito un importante chiarimento interpretativo circa l’aliquota della cedolare secca da applicare in caso di locazione con contratto transitorio ordinario.

In sostanza, qualora il contratto transitorio venga stipulato a canone concordato  in un Comune compreso nell’elenco del CIPE del 2004 (riportante i Comuni considerati “ad alta tensione abitativa”), e in caso di opzione per la cedolare secca, il locatore potrà beneficiare della stessa aliquota agevolata del 10% prevista per gli altri contratti a canone concordato (3+2 e studenti universitari).

Lo scenario precedente

Fino ad oggi si è ritenuto, sulla base della lettura della norma (art. 3 comma 2 del D. Lgs. 23/2011) che i contratti transitori, che come sappiamo non fruiscono delle agevolazioni IRPEF e registro concesse ai contratti 3+2 e studenti, non beneficiassero nemmeno dell’aliquota del 10% in caso di cedolare secca.

Ciò perché la norma così recita: “ […] Per i contratti stipulati secondo le disposizioni di cui agli articoli 2, comma 3, e 8 della legge 9 dicembre 1998, n. 431, relativi ad abitazioni ubicate nei comuni di cui all'articolo 1, comma 1, lettere a) e b), del decreto-legge 30 dicembre 1988, n. 551, convertito, con modificazioni, dalla legge 21 febbraio 1989, n. 61, e negli altri comuni ad alta tensione abitativa individuati dal Comitato interministeriale per la programmazione economica, l'aliquota della cedolare secca calcolata sul canone pattuito dalle parti è ridotta al 15 per cento (10% fino al 31/12/2017 ndr) […]”

Il riferimento all’art. 8 della legge 431/98, che limita le agevolazioni IRPEF ai soli contratti 3+2 e per studenti universitari stipulati in Comuni ad alta tensione abitativa, ha fatto ritenere che anche per la cedolare valesse lo stesso principio, con esclusione pertanto dell’aliquota agevolata in caso di contratto transitorio, seppur stipulato a canone concordato in Comune ad alta tensione abitativa.

Evidentemente L’Agenzia delle Entrate ha fornito una diversa interpretazione della norma e in questo caso (a differenza che nel caso trattato precedentemente su questo blog dell’applicabilità della cedolare ai contratti uso foresteria) si tratta di una buona notizia.

Tornando alla risposta dell’AdE

Nella sua risposta l’Agenzia delle Entrate non ha fornito particolari spiegazioni della sua interpretazione, ma in attesa che (come normalmente avviene in seguito all’incontro Telefisco) venga prodotta una Circolare eventualmente riportante le sue motivazioni, possiamo supporre che sia stata valutata la diversa natura del regime fiscale della cedolare secca rispetto al regime IRPEF tradizionale, e la non rilevanza dell’esclusione contenuta nell’art. 8 della legge 431/98, ritenuta valida esclusivamente ai fini delle agevolazioni IRPEF e registro.

Proseguendo con le considerazioni su questo cambio di orizzonte,  c’è da ritenere inoltre che, non trattandosi di novità normativa ma di semplice interpretazione fornita ad una norma esistente, anche nella prossima dichiarazione 2017 dei redditi maturati nel 2016 si potrà applicare tale aliquota (e in realtà la si sarebbe potuta applicare fin dalla nascita del regime fiscale alternativo, a ben vedere).

L’agevolazione e i suoi presupposti

Dunque quando si applicherà la cedolare al 10% per un contratto transitorio ordinario? Anzitutto quando il Comune oggetto del contratto di locazione sia compreso tra quelli indicati nella delibera CIPE del 2004, considerati “ad alta tensione abitativa”. Ma non solo. Il canone dovrà necessariamente essere “concordato”, pertanto occorrerà che rispetti i parametri definiti dall’Accordo Territoriale applicabile, essendo esclusa la possibilità che sia definito liberamente dalle parti. Qualora non si rispettasse quest’ultimo requisito sarebbe a rischio l’agevolazione dell’aliquota cedolare ridotta, che qualora richiesta dal contribuente potrebbe essere revocata da parte dell’AdE in sede di eventuale controllo.

Ovviamente, se l’Accordo Territoriale prevedesse (come avviene normalmente) una maggiorazione del canone applicabile nel caso di contratto transitorio, tale maggiorazione sarebbe applicabile senza che l’agevolazione dell’aliquota ridotta venga meno.

Per quanto riguarda la Delibera CIPE contenente i Comuni interessati dall’agevolazione (che, ricordiamo, riguarda soltanto il regime di cedolare secca e non quello IRPEF, per il quale il transitorio ordinario non ha alcuna agevolazione), attualmente ci si riferisce a quella del 2004 nonostante da tempo sia stata avviata una sua “revisione” con conseguente mutamento del panorama dei Comuni interessati. Ovviamente quando sarà prodotta una nuova delibera saranno i Comuni in essa ricompresi a fruire dell’agevolazione.

Il contratto transitorio

Nella sua “formulazione” attuale il contratto transitorio ordinario può avere una durata da 1 a 18 mesi e presuppone che il locatore o il conduttore abbiano particolari esigenze di transitorietà (elencate negli Accordi Territoriali e in ogni caso certe e a data prefissata oltre che, se del conduttore, documentate),

A più riprese su questo blog abbiamo approfondito (ad esempio qui, quando ancora la risposta fornita dall'AdE non era nota) questa tipologia di contratto, ma occorre tener presente che recentemente (come abbiamo riportato in un precedente articolo) è stata oggetto di alcune modifiche da parte della nuova Convenzione Nazionale e che pertanto, quando verrà emanato un apposito Decreto Ministeriale, avrà caratteristiche, presupposti e meccanismi in parte differenti.

In definitiva lo scenario è mobile, ma fortunatamente l’Agenzia delle Entrate ci ha fornito qualche positiva certezza in più, a beneficio di un buon numero di locatori.

Presentazione Autore
Andrea Cioli
Author: Andrea Cioli

In un Paese di poeti, santi, navigatori, commissari tecnici ed avvocati può un laureato in Giurisprudenza sfuggire al suo destino e lavorare come guida turistica? Certamente sì, se il tour è nella giungla della locazione. Feticista della spiegazione, temutissimo dai suoi figli per via delle paternali debordanti di premesse, cerca da sempre di coniugare serietà e leggerezza, perché senza regole non esiste gioco, ma senza gioco non esiste niente.


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  • Massimiliano

    Buongiorno, abito in un comune dove nei contratti 3+2 e per uso studenti il canone è concordato. Nel caso si contratti transitori si può alzare il canone del 15% secondo il Parto Territoriale.
    Alla luce di queste novità la mia domanda è:
    la cedolare secca al 10% si utilizza anche nei contratti transitori con il canone concordato + 15%?
    Se fosse così nessuno farebbe mai più il contratto uso studenti in quanto a parità di tassazione il canone è più basso. L'esigenza transitoria per motivi di studio è più che sufficiente per applicare la diaciplina del transitorio, e non è richiesta l'esigenza transitoria do entrambe le Parti nel mio comune.

  • Gentile Massimiliano, concordo con la sua analisi e in effetti la possibilità di utilizzare l'agevolazione è un'interpretazione recente e al momento non esclude di fatto altre agevolazioni legate al transitorio. Vedremo se questa tipologia di analisi porterà a far cambiare idea in merito.

  • marika

    Buonasera,
    avrei bisogno di un chiarimento in merito ai contratti di tipo transitorio. E' possibile stipulare un contratto di tale tipologia a canone libero anche nei comuni individuati dal Cipe o nei comuni capoluogo di provincia dove esistano anche accordi territoriali che lo disciplinano? in sostanza nei comuni sopra evidenziati è obbligatorio che il canone sia concordato?
    Grazie
    Cordiali saluti.

  • Esatto Marika, in quei comuni il canone concordato è obbligatorio.

  • IPPOLITA

    Buonasera per cortesia avrei bisogno di sapere se posso fare un aumento del contratto di locazione con cedolare secca quando e' il conduttore che recede?
    grazie
    Ippolita

  • Iacopo Munaro

    Peccato però che le istruzioni del modello 730/2017 pubblicate dall'Agenzia delle Entrate, come descrizione del codice per applicare l'agevolazione recitino "immobile situato in un comune ad alta densità abitativa concesso in locazione a canone “concordato” (art. 2, comma 3, art. 5, comma 2 e art. 8 della legge n. 431 del 1998) in base agli accordi definiti in sede locale tra le organizzazioni dei proprietari e quelle degli inquilini più rappresentative a livello nazionale." senza nessun accenno ai transitori Art. 5 comma 1.

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