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Tutta la verità sull’affitto: quando è vero che, ma anche non è vero che..

by Isabella Tulipano
in Esperto
on Marzo 27, 2015
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Cerchiamo di rispondere sempre ai tanti dubbi che ci sono relativi ai contratti di affitto, ai rapporti tra inquilini e proprietari, gli aspetti fiscali di una locazione, i tanti cavilli burocratici da cui è composto un contratto. Spesso questi dubbi ci vengono presentati come grandi verità, come novità dell'ultimo momento, come inconfutabili tesi. Ma anche con timorose remore: e se non fosse vero? Proviamo allora a condividere un po' di dubbi dei nostri lettori, a cui ci auguriamo di aver passato alcune verità sull'affitto.

È vero che da quest'anno per la registrazione di una scrittura privata occorre il notaio e non più l'ufficio registro?
Se parliamo di una scrittura privata di riduzione del canone o di variazione del contratto in essere, il notaio non è necessario. È sufficiente registrarla presso l'agenzia delle entrate con il modello Rli; non versando i 67 euro di imposta nel caso di riduzione del canone e con pagamento negli altri casi.

Volevo chiederle un informazione. Ho stipulato un contratto transitorio dal primo maggio 2014 fino al 30 aprile 2015. Due mesi fa ho disdetto il contratto con raccomandata come mi ha detto agenzia immobiliare per lasciare un mese prima l'appartamento. Ora l'agenzia mi dice che posso rischiare di pagare la penale se non affittano appartamento in quel mese. Io ho controllato contratto ma non c'è scritto niente di tutto ciò. È vero quello che affermano?
Grazie
Dipende da qual è il termine di preavviso previsto da contratto, se uno o due mesi; in questi casi salvo accordo diversi con la proprietà vale quanto firmato nel contratto, e quindi se ci fosse un mese lei è libero di lasciare l'immobile; altrimenti deve rispettare e pagare le due mensilità; ma nessuna penale.

Lunedi 3 marzo si è svolta l'assemblea condominiale ordinaria. In quattro anni non sono mai stata invitata a partecipare .(è giusto ? ) partecipa sempre il proprietario ( io sono in affitto ). Il giorno dopo ho scritto una mail all'amministratore chiedendo se poteva fornirmi quanto discusso e deliberato. Mi ha risposto che lui non può assolutamente darmi informazioni ma che me le deve dire il mio proprietario. E' giusto? E' vero ? Io personalmente non posso avere da lui il verbale dell'assemblea? La ringrazio molto anticipatamente.
In realtà, a partire dalla legge 392/78 l'inquilino ha acquisito il diritto di votare, in luogo del proprietario nelle assemblee che trattano l'approvazione delle spese e delle modalità di gestione dei servizi di riscaldamento e di condizionamento d'aria. L'inquilino, inoltre, può partecipare, senza diritto di voto, ma con la possibilità di esprimere la propria opinione, alle riunioni relative alla modificazione degli altri servizi comuni.
Il proprietario deve obbligatoriamente informare l'inquilino dello svolgimento dell'assemblea che tratta argomenti che riguardano direttamente le spese che gravano sull'inquilino, tanto che questi potrebbe rifiutarsi di riconoscere, se non invitato, a riconoscere il maggior onere derivato da relative assemblee e chiedere in giudizio di essere esonerato dal pagamento delle relative spese.

Salve esperto
devo andare in affitto con un contratto a canone concordato a 400€ al mese.
Il proprietario mi chiede tassativamente o la garanzia di un garante o la fideiussione bancaria
Cosa mi conviene fare ?
È vero che registrare la firma di un garante costa 200€ ?
Se il proprietario non è in regime di cedolare secca, la registrazione di un garante terzo costa 0,50% delle somme garantite o 200 euro fisse a seconda dell'agenzia delle entrate. La fidejussione però vorrebbe dire avere delle somme bloccate sul conto per un po' di tempo; mentre ci sono forme assicurative, come www.affittosicuro.it meno costose e altrettanto valide per garantire il proprietario.

Se una delle parti recede dal contratto anticipatamente è vero che insieme alla comunicazione all' agenzia delle entrate si devono pagare 67 euro???
L'imposta di 67 euro per la registrazione della risoluzione anticipata del contratto è dovuta se il reddito da locazione è assoggettato ad Irpef.

Come posso fare per andare via prima senza pagare tutti i 6 mesi? C'è una legge che ti permette di andare via prima? I colleghi di lavoro mi avevano informato stamane di un recente D.L. dove il termine sarebbe stato ridotto a 3 mesi di preavviso rispetto ai classici 6, tra l'altro il D.L. sarebbe anche retroattivo, è vero?
Salvo diverso accordo contrattuale o con la volontà della proprietà, il preavviso è di sei mesi; lei potrebbe semplicemente tenere la disponibilità per gli interi sei mesi se la proprietaria non è disponibile a ridurle il periodo di preavviso; oppure dirsi disponibile a cercare lei stesso nuovi inquilini. Dal momento in cui l'immobile venisse riaffittato lei non sarebbe più tenuto a pagare.

• È vero che il canone agevolato va calcolato oltre che sui parametri (Max e Min) di cui all'accordo Territoriale Comune di Roma e parti Sociali 3/2/2004 (letto sul sito del SUNIA) , anche dalla reddita catastale?
Il canone concordato va calcolato sulla base dei valori indicati nel relativo accordo territoriale, mentre la rendita castale è utile per il calcolo della tasi, non del calcolo concordato.

Un appartamento (cat.A3) mi è stato chiesto in affitto da una banca. Il legale della banca sostiene che non è necessario fare una variazione di destinazione d'uso perché gli uffici che dovrebbero occupare l'appartamento sono interni e non aperti al pubblico. E' vero o è solo una fandonia per giustificare il canone propostomi? io rischio un accertamento e relative conseguenze?
Grazie
Un immobile abitativo non può essere utilizzato come ufficio; infatti, ci deve essere l'allineamento tra destinazione d'uso e categoria catastale: potrebbe valutare, se conveniente, un cambio di destinazione d'uso.

Buongiorno,
ho deciso di mettere in affitto la mia seconda casa e ora che mi arrivata un'offerta chiederei a lei dei chiarimenti in merito. Voglio dare, alla persona che mi ha contattato, la casa in affitto per soli sei mesi. Al termine di questi il nuovo inquilino dovrà lasciare la casa. Mi è stato detto che il contratto transitorio non si può fare perché questa persona è anch'essa residente in Lombardia. Corrisponde al vero? Ha venduto la sua casa e cerca un immobile per alcuni mesi, prima di trasferirsi. Come mi devo comportare? Che tipo di contratto d'affitto devo stipulare? Grazie anticipatamente per la risposta.
Il contratto transitorio deve riportare la motivazione reale di una delle due parti (in caso dell'inquilino va documentata, per il proprietario confermata prima della scadenza); se si trova in un comune ad alta densità abitativa dovrà calcolare il canone concordato sulla base degli accordi territoriali.
Su questo reddito può applicare la cedolare secca al 21% o l'iperf, in questo secondo caso per la registrazione pagherà il 2% del canone annuo + i bolli. La residenza dell'inquilino nello stesso comune non esclude né preclude il fato che possa avere un'esigenza transitoria.

I servizi che offro ( wifi-bagnini) sono inclusi nel residence, non li fornisco. Io do a disposizione solo lenzuola ed asciugamani, e posso chiedere 20 euro per le pulizie finali o meglio evitare ?In quanto all'affittacamere, comunque non servirebbe aprire nessuna partita iva essendo occasionale vero ?
La biancheria è considerata un servizio e quindi dovrebbe aprire un'attività di affittacamere, anche se la svolge in maniera occasionale.

Sono proprietaria di un immobile vincolato ai beni culturali, vorrei sapere se è vero che per avere le agevolazioni fiscali, in un contratto di affitto concordato, l'inquilino deve prendere la residenza, altrimenti la percentuale sale al 21%. Grazie per la risposta.
La questione è un po' discussa, secondo molte interpretazioni (anche la nostra) in realtà l'agevolazione è dovuta e riconosciuta per la tipologia di contratto scelto e non per l'utilizzo come abitazione principale; la residenza dell'inquilino nell'immobile concesso in affitto, invece, è una condizione indispensabile per usufruire dell'eventuale agevolazioni imu prevista dalla delibera comunale.

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Presentazione Autore
Isabella Tulipano

Donna, per designazione naturale, accettata con orgoglio e vanto. Mamma, per scelta consapevole: impegnativa quanto appagante. Esperta in questioni tecniche, fiscali, legali sul mondo delle locazioni, per lavoro, ma soprattutto per passione e per deformazione filosofica: l'eccellenza non è un atto, ma un'abitudine.


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  • Linda

    Buonasera. Le pongo il mio quesito, sperando di capire quanto io sia in errore nel mio comportamento di locataria. Nell'ottobre 2013 ho affittato un immobile a uso abitativo con contratto a scadenza quadriennale. Nel mese di aprile 2015, dopo averne fatta richesta ma senza certezza di risultato, ho ottenuto il trasferimento della sede lavorativa in altra città. Nonostante mancassero i sei mesi al preavviso di rilascio, ho tempestivamente comunicato alla proprietaria con lettera raccomandata che avrei lasciato alla fine di luglio l'immobile. La stessa tramite suo legale mi avvisava che non presupponevano i requisiti di grave motivo per il rilascio, ma al contempo, dava incarico ad agenzia immobliare di riaffittare l'appartamento nonostante io ancora non l'avessi rilasciato. Durante tale periodo l'agente ha condotto diverse famiglie a visionare l'immobile nuovamente "in affitto" nonostante io continuassi regolarmente a viverci e a pagare. il giorno sette del mese di luglio, mi è stato notificato sfratto per morosità (la morosità relativa al mese di luglio per il quale era stato concordato a pagamento il deposito cauzionale). Ho rilasciato l'immobile il 31/07/2015 e dopo due anni mi vedo recapitare nella nuova residenza e in altra città atto giudiziario di recupero dei tre mesi non pagati. Come mi devo comportare? Grazie, con osservanza

  • Buonasera Linda, se l'immobile è stato riaffittato, dovrà contestare questo dato e quindi non è tenuta al pagamento dei tre mesi che suppongo siano quelli che completano il periodo di preavviso; se invece la richiesta è stata formulata perché lei ha coperto le tre mensilità con il deposito cauzionale, allora dovrà contestare che lo stesso deposito non le sia stato restituito e contemporaneamente non le è stata avanzata richiesta di risarcimento di eventuali danni.

  • debora

    salve sono in contratto di affitto 4+4 con fideiussione assicurativa. Dopo 6 mesi e' cambiato il proprietario. il nuovo proprietario mi chiede voltura della fideiussione a suo nome. lo puo' richiedere per legge? sto avendo serie difficolta' con la compagnia assicurativa la quale mi dice che ne devo stipulare un'altra ma io ho pagato solo 6 mesi fa. grazie

  • Gentile Debora, lei ha rilasciato la fidejussione ocme richiesta; ora la voltura della stessa garanzia è una questione tra vecchio e nuovo proprietario, nel passaggio di proprietà tra di loro.

  • Sebastiano

    Buon giorno io devo andare in affitto in una località di 35 metri quadrati i propietari mi hanno chiesto 300 euro al mese con un mese anticipato per il contratto di uso abitazione di un anno devo pagare qualcosa? Grazie anticipatamente

  • Gentile Sebastiano, a parte la mensilità anticipata di solito si chiede un deposito; mentre per la registrazione dovrà pagare il 50% delle spese se il proprietario non è in regime di cedolare secca.

  • Sebastiano

    E quanto ammonta la cifra da pagare?

  • l'imposta di registro è il 2% del canone annuo + le marche da bollo.

  • Simona

    Volevo chiedere se facendo da garante x un affitto io posso comunque chiedere prestiti o mutui x conto mio. Grazie

  • Certo Simona, la condizione non è registrata se non all'interno del contratto di affitto.

  • Anna

    Buona sera, ho un contratto di locazione abitativo con la durata di un anno nel preavviso contrattuale stipulato con agenzia c'e' scritto che dovrei dare 3 mesi di anticipo in tempi per poter lasciare la casa, ma se sono rimasta disoccupata ed ho inviato raccomandata con ricev.ritorno veloce con motivazioni per giustificazioni gravi, sono impossibilitata a pagare l' affitto, anche se volessi. Ho poi letto in internet che in questi casi sono costretti a restituire la caparra per intero a meno che non si resti nell' immobile fino allo sfratto... Puo' aiutarmi? Vi ringrazio. Anna

  • Gentile Anna la disdetta per gravi motivi, come lo sono i suoi, è del periodo concordato, quindi tre mesi; se lei va via prima, non pagando per questo periodo, in realtà il proprietario potrebbe trattenere il deposito come risarcimento.

  • Serena de

    Salve, ho stipulato un contratto d 'affitto in cedolare secca, il proprietario mi ha chiesto il garante ed ho chiesto a mio padre di firmare. Essendo lui a 1000km d distanza circa il contratto inviato per email , firmato e scannerizzato e rinviato per email è valevole? Quali potrebbero essere le alternative??grazie

  • Buongiorno Serena, un contratto firmato e scannerrizzato va comunque bene; tenga conto che ormai nella registrazione on line il contratto fisico spesso non viene neanche allegato.

  • Maddalena

    se diminuisce l'importo dell'affitto è necessario registrare un nuovo contratto?
    Grazie

  • Gentile Maddalena è sufficiente registrare presso l'agenzia delle entrate la scrittura di riduzione del canone.

  • Rosanna

    Buongiorno Sign. Isabella, io sono in gravidanza e ho affittato con il mio compagno una camera in un appartamento tricamere, una delle camere è occupata da Cristina alla quale è intestato il contratto d'affitto, dato che a me e al bimbo serviva la residenza, lei mi ha inserito nel contratto firmando un modulo consegnato in comune dove dichiarava che lei ed il proprietario sono a conoscenza che io abito qui, però il mio compagnO ha la residenza a casa dei suoi genitori, ora invece la sign Cristina nonostante all'inizio mi avesse chiarito che il canone era di 220€ per due persone, mi dice che devo pagare 30 € in più per il mio compagno, può farlo? E in più se non riusciamo a pagare l'affitto per due mesi dato l'arrivo del bimbo come ci dobbiamo comportare? Grazie mille di cuore in anticipo

  • Buonasera Rosanna, la richiesta non è del tutto regolare e comporterebbe al limite la stipula di un nuovo contratto a nuove condizioni. Certo se il vecchio contratto specifica che lei poteva viverci solo da sola, ora la modifica diventa fondamentale.

  • claudia

    buona sera, tre anni fa ho stipulato un contratto d affitto con garante, ho sempre pagato regolarmente i canoni mensili, spese condominiali, il mio garante mi ha detto il mese scorso che vorrebbe recedere e che io dovrei andare all agenzia delle entrate a fare richiesta. Ma può recedere in questo modo ? io rischio qualcosa se lui recede ? il contratto d affitto è intestato a me.
    Grazie mille

  • Gentile Claudia per potersi ritirare dovreste modificare il contratto e quindi registrare la modifica pagando 67 euro; ma deve esserci l'accordo della proprietà rispetto a questa modifica.

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