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Tutta la verità sull’affitto: quando è vero che, ma anche non è vero che..

by Isabella Tulipano
in Esperto
on Marzo 27, 2015
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Cerchiamo di rispondere sempre ai tanti dubbi che ci sono relativi ai contratti di affitto, ai rapporti tra inquilini e proprietari, gli aspetti fiscali di una locazione, i tanti cavilli burocratici da cui è composto un contratto. Spesso questi dubbi ci vengono presentati come grandi verità, come novità dell'ultimo momento, come inconfutabili tesi. Ma anche con timorose remore: e se non fosse vero? Proviamo allora a condividere un po' di dubbi dei nostri lettori, a cui ci auguriamo di aver passato alcune verità sull'affitto.

È vero che da quest'anno per la registrazione di una scrittura privata occorre il notaio e non più l'ufficio registro?
Se parliamo di una scrittura privata di riduzione del canone o di variazione del contratto in essere, il notaio non è necessario. È sufficiente registrarla presso l'agenzia delle entrate con il modello Rli; non versando i 67 euro di imposta nel caso di riduzione del canone e con pagamento negli altri casi.

Volevo chiederle un informazione. Ho stipulato un contratto transitorio dal primo maggio 2014 fino al 30 aprile 2015. Due mesi fa ho disdetto il contratto con raccomandata come mi ha detto agenzia immobiliare per lasciare un mese prima l'appartamento. Ora l'agenzia mi dice che posso rischiare di pagare la penale se non affittano appartamento in quel mese. Io ho controllato contratto ma non c'è scritto niente di tutto ciò. È vero quello che affermano?
Grazie
Dipende da qual è il termine di preavviso previsto da contratto, se uno o due mesi; in questi casi salvo accordo diversi con la proprietà vale quanto firmato nel contratto, e quindi se ci fosse un mese lei è libero di lasciare l'immobile; altrimenti deve rispettare e pagare le due mensilità; ma nessuna penale.

Lunedi 3 marzo si è svolta l'assemblea condominiale ordinaria. In quattro anni non sono mai stata invitata a partecipare .(è giusto ? ) partecipa sempre il proprietario ( io sono in affitto ). Il giorno dopo ho scritto una mail all'amministratore chiedendo se poteva fornirmi quanto discusso e deliberato. Mi ha risposto che lui non può assolutamente darmi informazioni ma che me le deve dire il mio proprietario. E' giusto? E' vero ? Io personalmente non posso avere da lui il verbale dell'assemblea? La ringrazio molto anticipatamente.
In realtà, a partire dalla legge 392/78 l'inquilino ha acquisito il diritto di votare, in luogo del proprietario nelle assemblee che trattano l'approvazione delle spese e delle modalità di gestione dei servizi di riscaldamento e di condizionamento d'aria. L'inquilino, inoltre, può partecipare, senza diritto di voto, ma con la possibilità di esprimere la propria opinione, alle riunioni relative alla modificazione degli altri servizi comuni.
Il proprietario deve obbligatoriamente informare l'inquilino dello svolgimento dell'assemblea che tratta argomenti che riguardano direttamente le spese che gravano sull'inquilino, tanto che questi potrebbe rifiutarsi di riconoscere, se non invitato, a riconoscere il maggior onere derivato da relative assemblee e chiedere in giudizio di essere esonerato dal pagamento delle relative spese.

Salve esperto
devo andare in affitto con un contratto a canone concordato a 400€ al mese.
Il proprietario mi chiede tassativamente o la garanzia di un garante o la fideiussione bancaria
Cosa mi conviene fare ?
È vero che registrare la firma di un garante costa 200€ ?
Se il proprietario non è in regime di cedolare secca, la registrazione di un garante terzo costa 0,50% delle somme garantite o 200 euro fisse a seconda dell'agenzia delle entrate. La fidejussione però vorrebbe dire avere delle somme bloccate sul conto per un po' di tempo; mentre ci sono forme assicurative, come www.affittosicuro.it meno costose e altrettanto valide per garantire il proprietario.

Se una delle parti recede dal contratto anticipatamente è vero che insieme alla comunicazione all' agenzia delle entrate si devono pagare 67 euro???
L'imposta di 67 euro per la registrazione della risoluzione anticipata del contratto è dovuta se il reddito da locazione è assoggettato ad Irpef.

Come posso fare per andare via prima senza pagare tutti i 6 mesi? C'è una legge che ti permette di andare via prima? I colleghi di lavoro mi avevano informato stamane di un recente D.L. dove il termine sarebbe stato ridotto a 3 mesi di preavviso rispetto ai classici 6, tra l'altro il D.L. sarebbe anche retroattivo, è vero?
Salvo diverso accordo contrattuale o con la volontà della proprietà, il preavviso è di sei mesi; lei potrebbe semplicemente tenere la disponibilità per gli interi sei mesi se la proprietaria non è disponibile a ridurle il periodo di preavviso; oppure dirsi disponibile a cercare lei stesso nuovi inquilini. Dal momento in cui l'immobile venisse riaffittato lei non sarebbe più tenuto a pagare.

• È vero che il canone agevolato va calcolato oltre che sui parametri (Max e Min) di cui all'accordo Territoriale Comune di Roma e parti Sociali 3/2/2004 (letto sul sito del SUNIA) , anche dalla reddita catastale?
Il canone concordato va calcolato sulla base dei valori indicati nel relativo accordo territoriale, mentre la rendita castale è utile per il calcolo della tasi, non del calcolo concordato.

Un appartamento (cat.A3) mi è stato chiesto in affitto da una banca. Il legale della banca sostiene che non è necessario fare una variazione di destinazione d'uso perché gli uffici che dovrebbero occupare l'appartamento sono interni e non aperti al pubblico. E' vero o è solo una fandonia per giustificare il canone propostomi? io rischio un accertamento e relative conseguenze?
Grazie
Un immobile abitativo non può essere utilizzato come ufficio; infatti, ci deve essere l'allineamento tra destinazione d'uso e categoria catastale: potrebbe valutare, se conveniente, un cambio di destinazione d'uso.

Buongiorno,
ho deciso di mettere in affitto la mia seconda casa e ora che mi arrivata un'offerta chiederei a lei dei chiarimenti in merito. Voglio dare, alla persona che mi ha contattato, la casa in affitto per soli sei mesi. Al termine di questi il nuovo inquilino dovrà lasciare la casa. Mi è stato detto che il contratto transitorio non si può fare perché questa persona è anch'essa residente in Lombardia. Corrisponde al vero? Ha venduto la sua casa e cerca un immobile per alcuni mesi, prima di trasferirsi. Come mi devo comportare? Che tipo di contratto d'affitto devo stipulare? Grazie anticipatamente per la risposta.
Il contratto transitorio deve riportare la motivazione reale di una delle due parti (in caso dell'inquilino va documentata, per il proprietario confermata prima della scadenza); se si trova in un comune ad alta densità abitativa dovrà calcolare il canone concordato sulla base degli accordi territoriali.
Su questo reddito può applicare la cedolare secca al 21% o l'iperf, in questo secondo caso per la registrazione pagherà il 2% del canone annuo + i bolli. La residenza dell'inquilino nello stesso comune non esclude né preclude il fato che possa avere un'esigenza transitoria.

I servizi che offro ( wifi-bagnini) sono inclusi nel residence, non li fornisco. Io do a disposizione solo lenzuola ed asciugamani, e posso chiedere 20 euro per le pulizie finali o meglio evitare ?In quanto all'affittacamere, comunque non servirebbe aprire nessuna partita iva essendo occasionale vero ?
La biancheria è considerata un servizio e quindi dovrebbe aprire un'attività di affittacamere, anche se la svolge in maniera occasionale.

Sono proprietaria di un immobile vincolato ai beni culturali, vorrei sapere se è vero che per avere le agevolazioni fiscali, in un contratto di affitto concordato, l'inquilino deve prendere la residenza, altrimenti la percentuale sale al 21%. Grazie per la risposta.
La questione è un po' discussa, secondo molte interpretazioni (anche la nostra) in realtà l'agevolazione è dovuta e riconosciuta per la tipologia di contratto scelto e non per l'utilizzo come abitazione principale; la residenza dell'inquilino nell'immobile concesso in affitto, invece, è una condizione indispensabile per usufruire dell'eventuale agevolazioni imu prevista dalla delibera comunale.

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Presentazione Autore
Isabella Tulipano

Donna, per designazione naturale, accettata con orgoglio e vanto. Mamma, per scelta consapevole: impegnativa quanto appagante. Esperta in questioni tecniche, fiscali, legali sul mondo delle locazioni, per lavoro, ma soprattutto per passione e per deformazione filosofica: l'eccellenza non è un atto, ma un'abitudine.


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  • Maddalena

    se diminuisce l'importo dell'affitto è necessario registrare un nuovo contratto?
    Grazie

  • Gentile Maddalena è sufficiente registrare presso l'agenzia delle entrate la scrittura di riduzione del canone.

  • Rosanna

    Buongiorno Sign. Isabella, io sono in gravidanza e ho affittato con il mio compagno una camera in un appartamento tricamere, una delle camere è occupata da Cristina alla quale è intestato il contratto d'affitto, dato che a me e al bimbo serviva la residenza, lei mi ha inserito nel contratto firmando un modulo consegnato in comune dove dichiarava che lei ed il proprietario sono a conoscenza che io abito qui, però il mio compagnO ha la residenza a casa dei suoi genitori, ora invece la sign Cristina nonostante all'inizio mi avesse chiarito che il canone era di 220€ per due persone, mi dice che devo pagare 30 € in più per il mio compagno, può farlo? E in più se non riusciamo a pagare l'affitto per due mesi dato l'arrivo del bimbo come ci dobbiamo comportare? Grazie mille di cuore in anticipo

  • Buonasera Rosanna, la richiesta non è del tutto regolare e comporterebbe al limite la stipula di un nuovo contratto a nuove condizioni. Certo se il vecchio contratto specifica che lei poteva viverci solo da sola, ora la modifica diventa fondamentale.

  • claudia

    buona sera, tre anni fa ho stipulato un contratto d affitto con garante, ho sempre pagato regolarmente i canoni mensili, spese condominiali, il mio garante mi ha detto il mese scorso che vorrebbe recedere e che io dovrei andare all agenzia delle entrate a fare richiesta. Ma può recedere in questo modo ? io rischio qualcosa se lui recede ? il contratto d affitto è intestato a me.
    Grazie mille

  • Gentile Claudia per potersi ritirare dovreste modificare il contratto e quindi registrare la modifica pagando 67 euro; ma deve esserci l'accordo della proprietà rispetto a questa modifica.

  • Marta

    salve, spiego in breve (o almeno ci provo) la mia situazione.
    sono residente a torino e il fidanzato in sardegna. verso metà novembre lui viene qui a cercar lavoro. quindi abbiamo bisogno di prendere una casa in affitto. noi di garanzie non ne abbiamo, ma i suoi genitori sarebbero disposti a farci da garanti (preferibilmente solo uno dei due). solo che loro sono in sardegna e non possono venire qui. quindi volevo chiedere se è possibile e come fare a mettere loro nel contratto di locazione (spero tra privati) come garanti essendo che non possono venire a torino.
    grazie

  • Gentile Marta, dovrebbe inserire i loro dati nel contratto (con copia documenti d'identità) e quindi far firmare, poi scansionare ed inviare il contratto.

  • Ho una domanda: il contratto di locazione da me firmato risale al 29 aprile 2015. Ora, una delle coinquiline ha deciso di recedere dando un preavviso di due settimane. Da contratto é previsto che si diano 3 mesi di preavviso. Ma la proprietaria le ha concesso ciò. Ora, siccome non riusciamo a trovare una sostituta, la proprietaria dice che a pagare l"affitto di maggio sono le persone presenti in casa. E inoltre che restiaml senza contratto per questo mese.
    Mi domando se può davvero fare ciò

  • Gentile, questa richiesta non è corretta; l'inquilina è tenuta a pagare almeno per i tre mesi di disdetta e quindi se non trovate nessuno voi dovete pagare l'intera cifra; oppure potreste valutare a vostra volta di dare disdetta.

  • paolo

    stò affittando la casa a due persone nn sposate e avendo registrato l affitto a nome della ragazza posso chiedere che il suo convivente faccia da garante con una scrittura ? se si devo inserire la scrittura nel contratto o a parte e deve essere registrata ? su questa pago delle tasse ?

  • Buongiorno Paolo se intesta il contratto solo ad uno, l'altro può risultare come garante e di solito va inserito nel contratto; pagando (se non è in regime di cedolare secca) un'imposta di registro pari allo 0,50% dell'importo garantito.

  • mari

    Grazie mille Isabella per la celere risposta; vorrei chiederti se dal momento che vivo nella casa posso recedere anticipatamente dal contratto giustificandolo con la necessità di dover utilizzare la stanza per mio figlio in analogia a quanto previsto per esempio per i contratti 4 + 4; per i quest'ultimi è previsto un preavviso di 6 mesi ma vista la durata di 11 mesi del contratto che ho stipulato potrei ridurre il periodo a massimo 2 mesi? grazie ancora. mari

  • il termine di preavviso andrebbe sicuramente ridotto; di certo come detto in precedenza l'inquilino potrebbe rivendicare il diritto di rimanere fino a scadenza contratto.

  • mari

    Cara Isabella,
    ho affittato una porzione della casa dove risiedo con mio figlio a delle persone, ma a causa di incomprensioni molto forti vorrei recedere dal contratto. E' vero che per il locatore non c'è possibilità di farlo prima della scadenza? Il contratto è di tipo libero per posti letto della durata di 11 mesi e contiene nell'articolo "recesso" la frase "Il locatore ha facoltà di recedere dal contratto in qualsiasi momento previo avviso da recapitarsi mediante lettera raccomandata A.R. che ne riporti le motivazioni e i termini per liberare la stanza.". Vorrei sapere se è sufficiente per chiedergli di cambiare casa e se avrebbero diritto a qualche risarcimento.
    grazie mille anticipatamente
    mari

  • Buongiorno Mari, in effetti per lei non sarebbe possibile disdire se non in corrispondenza della scadenza contrattuale; provi però a esercitare comunque il recesso indicando un preavviso di uno o due mesi. Oppure se le motivazioni per cui vorrebbe dare disdetta sono gravi inadempienza, potrebbe chiedere la risoluzione per tali motivi.

  • Sergio

    Salve, vorrei affittare il mio appartamento con un contratto a canone concordato ma non ho ben capito come deve essere calcolato canone: sulla base dei mq, sulla rendita o liberamente concordato tra le parti?
    grazie

  • Isabella

    Salve Sergio, il canone è calcolato applicando i criteri contenuti nell'accordo territoriale locale, che normalmente, sulla base di vari criteri, individua un valore/mq da moltiplicare per la superficie dell'immobile. Quindi non si considerano certamente solo i mq, ma nel computo la metratura rileva.
    Il contratto con cui le parti definiscono liberamente il canone è definito "contratto libero" ed è, per restare alla durata standard, il 4+4. Saluti!

  • Gianluca

    Buongiorno Isabella, sono conduttore di un immobile in forza di un contratto a canone concordato (3+2) che esclude il subaffitto.
    Ho intenzione di subaffittare una delle due stanze. Considerando il benestare del proprietario, come mi consiglia di procedere?
    Rifare un nuovo contratto uguale a quello precedente con la sola esclusione del divieto al subaffitto, o mantenere il contratto così com'è e formulare un separato accordo scritto con il proprietario.
    Oppure proprio questa tipologia di contratto non è coniugabile con il subaffitto?
    Grazie, Gianluca

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