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Una vetrina a tempo: affitti brevi per uso commerciale

by Isabella Tulipano
in Esperto
on Aprile 18, 2013
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Quale contratto per un immobile commerciale a tempo?
La transitorietà è un'esigenza anche per gli affitti commerciali. Come gestire altrimenti mostre, manifestazioni ed i sempre più diffusi temporary shop? Dopo aver analizzato i contratti brevi per uso residenziale, approfondiamo le possibilità offerte per l'affitto dei locali commerciali.

 

Mostre, manifestazioni fieristiche, festività locali, avvenimenti eccezionali, outlet temporanei. Per ciascuna di queste attività sorge spesso la necessità di affittare un immobile commerciale a tempo determinato. Con quale contratto? Secondo l'art.27 comma 5 della legge 392/78 è nella facoltà delle parti determinare la durata del contratto di locazione qualora quest'ultimo abbia una durata inferiore ai sei anni delle locazioni non abitative; ossia "qualora l'attività esercitata o da esercitare nell'immobile abbia, per sua natura, carattere transitorio".

La transitorietà della locazione commerciale fa infatti riferimento alla natura stessa dell'attività professionale o commerciale,
e non riguarda semplicemente la fase di avviamento. Secondo molteplici sentenze della Suprema Corte di Cassazione, l'onere di provare il carattere transitorio dell'attività spetta al locatore, sebbene ai sensi dell'art.79 della legge 392/78, a pena di nullità della previsione e di riconduzione del contratto al più classico 6 + 6, le parti devono dichiarare espressamente nel contratto sia la sua natura transitoria, sia le ragioni che la determinano. Volendo fare un esempio: per un'esposizione
temporanea d'arte la necessità della locazione di un negozio avrà una durata pari al tempo stesso della mostra, fosse anche di un solo mese, previa precisazione del tipo di attività che vi verrà svolta.

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L'esperto di Solo Affitti risponde ai tuoi quesiti su contratti di locazione, adempimenti fiscali e aspetti giuridici.

Presentazione Autore
Isabella Tulipano

Donna, per designazione naturale, accettata con orgoglio e vanto. Mamma, per scelta consapevole: impegnativa quanto appagante. Esperta in questioni tecniche, fiscali, legali sul mondo delle locazioni, per lavoro, ma soprattutto per passione e per deformazione filosofica: l'eccellenza non è un atto, ma un'abitudine.


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  • Monica

    Ho un amico che gestisce un locale bar e piccola ristorazione, mi propone di "affittare" il suddetto solo la domenica poiché dovrebbe lasciarlo chiuso o pagare una ragazza solo per il bar e quindi non ci sta dentro nelle spese. Esiste un modo non troppo gravoso e legale per questo ?
    Grazie.

  • Gentile Monica dovreste gestirla con un affitto d'azienda, ma forse per un solo giorno potreste trovare formule collaborative più snelle. provi a consultare il commercialista.

  • ginevra

    Buongiorno,
    sono proprietario di un fondo commerciale. ho sempre affittato con contratti 6+6 , al momento il locale è sfitto e sempre più mi chiedono contratti brevi, transitori anche solo di un mese per un temporary shop. vorrei capire quanto chiedere in proporzione al canone mensile annuo che chiedevo prima. se affittavo 3000 mensile con contartto 6+6 cosa posso chiedere per un mese di decembre o i 4 mesi estivi?

    grazie mille

  • Gentile Ginevra esiste la possibilità di affittare anche un negozio per uso transitorio, l'importante è che l'attività che l'inquilino svolge sia di tipo transitorio (per esempio una mostra, una vendita per i saldi) e non riconducibile poi ad un'attività stabile. Può scegliere liberamente, quindi, durata e canone.

  • Anna86

    Salve, sto avviando una nuova attivita, in particolare si tratta di un shop-in-shop . Volevo delle dritte per quanto riguarda il contratto da fare con le persone che prenedono "in affitto" gli spazi predisposti alla vendita. Mi potreste aiutare? Grazie

  • Buonasera, se parliamo di contratto per l'immobile senza autorizzazioni nè licenze, allora il contratto da stipulare è il classico contratto di sei anni + 6 ad uso diverso dall'abitativo.

  • Alessandro

    Salve. Sono proprietario di un locale, e vorrei aprire uno studio privato dove poter svolgere ad ore varie discipline e attività. Tipo yoga, meditazione, corsi, assistenza sociale, presentazioni o seminari. In pratica vorrei affittare a varie persone che svolgono le su citate attività il mio locale ad ore prestabilite ma non sempre definite. Nel senso che potrebbe verificarsi che non tutti i giorni possa servire alla stessa attività, oppure non essere proprio utilizzato. Ho preferito studio privato perché so che é soggetto a meno normative e lavora su appuntamento. La domanda è quali sono i passi da fare? E come dovrei registrare queste persone che usufruiscono del locale per una o due ore? Quante tasse o come viene fiscalizzato il tutto? Grazie per la vostra attenzione. Saluti Alessandro

  • Buongiorno Alessandro se l'affitto fosse ad una sola persona/società allora la questione è capire se il locale ha le necessarie autorizzazioni per svolgere questo tipo di attività; affittandola ad ore dovrebbe invece lei stesso avere le autorizzazioni per un'attività di affitto ad ore.

  • Simona

    Buonasera
    vorrei prendere in affitto un locale uso esposizione per un'attività commerciale.
    Come si fa a cambiare la destinazione d'uso? E' molto costoso?
    La proprietaria del locale mi ha detto che costa troppo e di conseguenza non può affittarmelo. Il locale è molto piccolo, con piccolo bagnetto. Vorrei realizzare un'attività di cibo da portar via.

  • Buonasera Simona, per conoscere i costi ma anche se è possibile procedere con questo cambio di destinazione d'uso, può chiedere la consulenza di un tecnico (come geometra o architetto); a questo punto, se il costo fosse eccessivo, potrebbe valutare un immobile che abbia già la giusta destinazione d'uso.

  • stefano

    Buona Sera Dottoressa
    Vorrei affittare una sala ( locale commerciale C1) per feste e altro ma solo ad uso temporaneo per massimo di sei ore circa posso farlo e se si come mi devo comportare per il contratto di locazione? ci sono fac-simile di contratti per questo tipo di uso?
    grazie e buon lavoro

  • Gentile Stefano se prende in esclusivo la sala allora stipula un contatto classico di 6 anni + 6; se parliamo solo di una volta allora dovrà essere la società che gestisce la sala ad offrirle un servizio di noleggio o affitto per breve periodo.

  • luca

    Buongiorno io vorrei afrittate a tempo una vetrina, che non uso, di un negozio. Quanto posso chiedere? Che contratto di locazione devo fare?

  • Gentile Luca, in questi casi non si parla di locazione, visto che non concede l'utilizzo di un immobile, piuttosto di un noleggio. Provi a chiedere info all'ufficio tecnico di competenza per capire se ci sono particolari autorizzazioni da richiedere.

  • giulia

    Salve.. ho un'attività turistisca con discoteca e piscine. Vorrei affittare una parte di questa ma solo per 10/12 ore... posso fare un contratto ad uso transitorio? è necessario registrarlo, considerato che ha una durata iferiore ai 30 giorni?
    Grazie mille
    Giulia

  • Gentile Giulia, l'affitto può riguardare una porzione dell'immobile non un uso ad ore, che rientra più in un concetto di noleggio spazio per cui la sua società dovrebbe avere relative autorizzazioni. Il transitorio, come contratto, può essere stipulato se tale l'attività che si va a svolgere in questo periodo è limitata appunto ai giorni individuati e sotto i 30 giorni i contratti non vanno registrati.

  • giulia

    Sì, l'attività che si andrà a svolgere è relativa ad un evento organizzato dal comune per tre giorni, quindi di durata transitoria, ma l'eventuale affitto riguarderebbe esclusivamente una porzione di evento (ed una parte di locale)... ascolterò il suo consiglio sull'eventuale "noleggio spazio". Grazie mille!!:D

  • Isabella

    Buonasera,
    la nostra ditta ha in affitto un locale composto da una stanza e un bagno. Ci è stato chiesto da una conoscente, che ha aperto partita iva, se possiamo "prestarle" il locale un pomeriggio per effettuare dei colloqui. C'è bisogno di redigere un contratto e di registrarlo? O basta una scrittura privata? Considerando anche che probabilmente non le faremo pagare nulla. Vogliamo solo essere tranquilli nel caso in cui dovessimo spiegare perché lei si trova li dentro con altre persone.
    Grazie!!!!

  • Buongiorno Isabella, se non vi è il pagamento di un corrispettivo potreste fare una scrittura di comodato gratuito; in ogni caso perché abbia valore deve essere registrato se ha una durata superiore a 30 giorni.

  • Stefano

    Gentile Dott.ssa Tulipano,
    sono un libero professionista e svolgo la mia attività in una delle stanze all'interno dell'appartamento di mia proprietà in cui risiedo e abito.
    Attualmente la destinazione d'uso dell'appartamento è di tipo abitativo. Nel caso in cui volessi affittare la stessa stanza a dei colleghi per attività professionale, dovrei cambiare la destinazione d'uso dell'intero appartamento?
    Inoltre, esistono tipologie di contratto di locazione parziale ad ore? Nel senso che alcuni colleghi potrebbero essere interessati all'affitto della stanza anche per una sola ora settimanale (4 o 5 al mese).
    Quali tasse dovrei pagare sui proventi della locazione parziale a uso studio professionale?
    Specifico che il regolamento del mio condominio non vieta esplicitamente tale attività all'interno degli appartamenti dello stesso quindi deduco sia consentita sempre nel rispetto della disciplina legale e condominiale relativa alle immissioni intollerabili.

    La ringrazio per l'attenzione e per la cortese risposta che vorrà fornirmi.

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