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Uso promiscuo: un casa, un lavoro!

by Isabella Tulipano
in Esperto
on Maggio 09, 2013
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In ambito immobiliare si pensa sempre ad una netta separazione tra le abitazioni e quegli immobili destinati ad uso commerciale, come uffici, negozi, capannoni, ecc..
Eppure sono tante le situazioni che portano all'incontro di queste due separate tipologie:

si può far coincidere la sede legale della propria attività presso la propria abitazione?

È possibile, nello stesso immobile dove si abita, adibire una stanza come studio dove accogliere clienti?

Si potrebbe ricavare da un ufficio una stanza per l'uso abitativo di un dipendente?

 

D'altronde, la distinzione netta tra categoria abitativa e commerciale è favorita dall'esistenza di due distinte leggi che disciplinano gli affitti: la legge 392 del 78 che regolamenta gli immobili adibiti ad attività industriali, commerciali, artigianali, alberghiere; la legge 431/98 che si applica alla regolamentazione degli immobili ad uso abitativo.
Eppure, nonostante questa netta distinzione tra le destinazione degli immobili, si può prevedere un uso promiscuo dello stesso immobile. La sua ammissibilità si può ricavare dall'articolo 80 della legge 392/78 che prevede la possibilità di mutamento dell'uso convenuto durante il rapporto di locazione. È una facoltà delle parti, quindi, stabilire contrattualmente l'uso più idoneo a rispondere all'esigenza dell'inquilino, riconoscendo la possibilità pertanto di un uso misto, dove l'immobile venga contemporaneamente utilizzato come abitazione del conduttore e come sede dove lo stesso svolge un'attività lavorativa.

Quale però il regime giuridico da applicare?

I criteri per capire quale disciplina applicare, se la legge 431/98 piuttosto che la 392/78, sono relativi all'uso prevalente che viene fatto dell'immobile in oggetto. Per capire, però, cosa si intende per uso prevalente, diverse sono le interpretazioni che vengono date. Il criterio più affidabile, comunque, sembra essere quello che misura l'uso prevalente relativamente a quello spaziale, cioè quello realizzato sulla maggior parte della superficie dell'immobile. Un criterio sicuramente più oggettivo di quello dell'importanza che il conduttore attribuisce all'una o all'altra destinazione. In mancanza, poi, del criterio di prevalenza di un uso sull'altra, la giurisprudenza sembra orientata a "misurare" l'uso "effettivo" che viene fatto dell'immobile.
Nella maggior parte dei casi, comunque, nel caso in cui l' uso promiscuo dell'immobile locato sia previsto dal contratto, il rapporto deve considerarsi regolato dall' uso prevalente voluto dalle parti ed indicato nel contratto sottoscritto, dove si andrà a specificare la destinazione d'uso.
Per esempio:

Destinazione d'uso: l'unità immobiliare verrà destinata in parte rilevante ad uso di abitazione del conduttore e suoi aventi causa e, in parte minore, non prevalente, ad uso diverso dall'abitazione e in particolare verrà adibita a ufficio per consentire al conduttore l'esercizio della sua attività di commercialista; l'oggetto del presente contratto costituisce un tutto inscindibile che, in base al criterio di prevalenza, è disciplinato dalla legge 431/98.

In questo caso, se l'appartamento preso in locazione è utilizzato sia come abitazione, sia come bene strumentale, è deducibile il 50% del canone di locazione (articolo 54, comma 3 del nuovo Tuir).

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Presentazione Autore
Isabella Tulipano

Donna, per designazione naturale, accettata con orgoglio e vanto. Mamma, per scelta consapevole: impegnativa quanto appagante. Esperta in questioni tecniche, fiscali, legali sul mondo delle locazioni, per lavoro, ma soprattutto per passione e per deformazione filosofica: l'eccellenza non è un atto, ma un'abitudine.


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  • ELENA

    Buongiorno, io lavoro dei bijoux che contengono metalli preziosi quindi mi è stato detto che non posso svolgere questa attività da casa. Quale caratteristiche dovrebbe avere l'immobile? grazie

  • Gentile Elena, dovrebbe chiedere le caratteristiche esatte all'ufficio tecnico del comune o a chi le ha fatto presente di non poter svolgere l'attività da casa.

  • Camilla

    Buongiorno, io ho un quesito non per un affitto ma per una residenza. Anche per la residenza esiste l'uso promiscuo? Nel mio caso sarebbe un locale commerciale con una stanza usata come dimora.
    io ho un locale commerciale di proprietà che vende oggettistica. Per aprirlo ho usufruito dei fondi per la riqualifica del centro storico, sono a fondo perduto ma con il vincolo di non cambiare destinazione d'uso per 7 o 10 anni. Dato che l'attività non va benissimo e che pago l'affitto poco lontano, sto progettando di fare un soppalco dove inserire cucina e divano letto (il bagno c'è già) mettendo anche un lucernario. L'operazione non cambierebbe di niente nel modo di usufruire gli spazi da parte dei clienti, continuando così l'attività ma senza dover pagare un affitto (già pago il mutuo per i lavori del suddetto locale - che si sviluppa attualmente su due piani: piano terra zona vendita e primo piano zona ufficio + bagno).

    Posso farlo? Posso mettere la residenza? La può mettere anche il mio ragazzo?
    Il soppalco dovrebbe venire sui 15mq e mi è stato detto che per la residenza è troppo piccolo e che il lucernario non è considerata finestra, ovvero arrivo diretto di aria. Per quanto riguarda il vincolo, io ho intenzione di continuare l'attività.

    grazie

  • Buonasera Camilla, come sa già la difficoltà potrebbe derivare dal fatto che non ci siano le condizioni per considerare abitabile lo spazio. Provi a consultare un tecnico (geometra) che possa aiutarla a capire i parametri e soprattutto le regole che ci sono a livello di piano regolatore comunale.

  • mencacci alberto

    può il proprietario di un appartamento, posto in un condominio, adibire parte del suo appartamento per esercitare la sua libera professione di geometra e quindi ricevere clienti?

  • Gentile Alberto, potrebbe adibire solo una porzione non prevalente del suo immobile, se non in contrasto con il regolamento condominiale.

  • Chiara

    Buongiorno, sono in affittato in un appartamento che vorrei adesso utilizzare ad uso promicuo.
    Sul contratto di locazione però è specificato che l'immobile deve essere a uso esclusivo di abitazione.In quale modo deve essere modificato il contratto per consentire l'uso promiscuo? Inoltre, è una modifica che va apportata al contratto o può essere sufficiente redigere un altro documento di "accordo" per un uso differente?
    Grazie!

  • Gentile Chiara, potreste gestire la cosa con una scrittura privata che specifica tale modifica, da registrare presso l'agenzia delle entrate, ma specifico che per questa tipologia di contratto la proprietà non potrà applicare la cedolare secca.

  • Antonio B

    Buongiorno, mi servirebbe ancora un chiarimento sulle locazioni che possono essere utilizzate diversamente dalla sola abitazione.
    Mi spiego meglio: sto per fittare una casa accatastata quale A3 (civili abitazioni) in regime di cedolare secca dove in contratto è specificato "per esclusivo uso abitativo". L'inquilino- pur firmando il contratto con tale uso specifico (abitazioe) - mi ha fatto capire che trasferirebbe presso la stessa abitazione la sede legale del negozio che gestisce quale "ditta individuale". Questa eventualità può inficiare il rapporto locativo e/o crearmi in futuro eventuali problemi in qualche modo connesi con l'attività commerciale ?
    Ringrazio per l'attenzione Antonio B

  • Gentile Antonio questo potrebbe in effetti comportarle la contestazione circa la possibilità di applicare la cedolare secca, considerando che non si tratterebbe di un uso esclusivamente abitativo.

  • Elena

    Buongiorno, volevo sapere se un inquilino può utilizzare come sede legale della sua società l'appartamento che abita; pertanto io contratto di affitto rimarrebbe per abitazione perché di fatto l'inquilino utilizza l'immobile come abitazione ma poiché fa lavori saltuari come libero professionista vorrebbe utilizzare l'indirizzo di abitazione come sede legale.
    Grazie per la cortese risposta
    Elena P.

  • Gentile Elena, per farlo il contratto dovrebbe prevedere un uso promiscuo (e si può fare) ma lei perderebbe la possibilità di applicare la cedolare secca, se ne usufruisce.

  • Aiolo Manuel

    Salve Sig.ra Isabella!Sono in procinto di prendere un appartamento in affitto siccome l appartamento e di ampia metratura vorrei tenermi una stanza e un bagno per me e il resto affittarle. Posso farlo con un comune contratto d affitto?Ringrazio anticipatamente.Saluti.Aiolo Manuel

  • Gentile Manuel, potrebbe chiedere al proprietario di sublocare parte dell'immobile, ma dovrebbe essere espressamente autorizzato.

  • Azzurra

    Può un proprietario affittare un appartamento ad inquilini e lasciare una parte di casa per se' ed adibirla ad uso ufficio con tanto di telecamere e un via vai continuo di persone?

  • Gentile Azzurra, il proprietario può affittare una porzione dell'immobile e riservare per sè una parte del bene, ma se parliamo di un immobile abitativo andrebbe usato per tale scopo.

  • Elena

    Gent.ma Isabella,
    il mio inquilino, che farà un uso promiscuo dell'appartamento, mi chiede di rilasciargli una ricevuta dell'avvenuto pagamento del canone mensile per poterne dedurre la metà. Ma il cedolino che rilascia la banca per il bonifico (con la causale) non è già una ricevuta?
    Altro quesito: le spese condominiali di sua spettanza, che mi dice di poter dedurre anch'esse del 50%, devono essere per forza intestate a lui dall'amministratore? Anche in questo caso, non basta che sul contratto ci sia scritto che insieme al canone paga mensilmente la quota delle spese a lui spettanti e quindi segnalare esattamente la causale anche per la quota "spese condominiali" sul bonifico, o su una eventuale ricevuta?
    Grazie in anticipo per la sua cortese risposta,
    Elena

  • Gentile Elena, la ricevuta del bonifico ha valore anche come ricevuta d'affitto e come lei dice è sufficiente specificare nella causale la parte di canone di affitto e quella relativa alle spese condominiali.

  • Lucia

    Buongiorno Isabella,
    Sono il conduttore di un contratto di locziome per un fondo c3 (laboratorio) nel quale ho posto la sede legale di una associazione culturale che si occupa di artigianato e musica. Il comune ha rifiutato la agibilità urbanistica dell'immobile.
    Mi hanno riferito però che potrei dichiarare un utilizzo misto dell'immobile, com'è di fatto, cioè nella maggior parte laboratorio artigiano e scuola di musica nelle due stanze più piccole. Ho un dubbio però. Mi basta semplicemente dichiararlo nella planimetria? Gli artigiani che lavorano da noi sono hobbisti, non hanno partita Iva. Come dichiaro questo utilizzo misto se è semplicemente all'interno dello statuto dell'associazione?
    Grazie!
    Lucia

  • Gentile Lucia, a questo punto deve stipulare un contratto ad suo prevalente di laboratorio e con una porzione minore dedicata all'attività culturale; è sufficiente riportarlo nel contratto e indicarlo nella planimetria allegata.

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