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Uso promiscuo: un casa, un lavoro!

by Isabella Tulipano
in Esperto
on Maggio 09, 2013
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In ambito immobiliare si pensa sempre ad una netta separazione tra le abitazioni e quegli immobili destinati ad uso commerciale, come uffici, negozi, capannoni, ecc..
Eppure sono tante le situazioni che portano all'incontro di queste due separate tipologie:

si può far coincidere la sede legale della propria attività presso la propria abitazione?

È possibile, nello stesso immobile dove si abita, adibire una stanza come studio dove accogliere clienti?

Si potrebbe ricavare da un ufficio una stanza per l'uso abitativo di un dipendente?

 

D'altronde, la distinzione netta tra categoria abitativa e commerciale è favorita dall'esistenza di due distinte leggi che disciplinano gli affitti: la legge 392 del 78 che regolamenta gli immobili adibiti ad attività industriali, commerciali, artigianali, alberghiere; la legge 431/98 che si applica alla regolamentazione degli immobili ad uso abitativo.
Eppure, nonostante questa netta distinzione tra le destinazione degli immobili, si può prevedere un uso promiscuo dello stesso immobile. La sua ammissibilità si può ricavare dall'articolo 80 della legge 392/78 che prevede la possibilità di mutamento dell'uso convenuto durante il rapporto di locazione. È una facoltà delle parti, quindi, stabilire contrattualmente l'uso più idoneo a rispondere all'esigenza dell'inquilino, riconoscendo la possibilità pertanto di un uso misto, dove l'immobile venga contemporaneamente utilizzato come abitazione del conduttore e come sede dove lo stesso svolge un'attività lavorativa.

Quale però il regime giuridico da applicare?

I criteri per capire quale disciplina applicare, se la legge 431/98 piuttosto che la 392/78, sono relativi all'uso prevalente che viene fatto dell'immobile in oggetto. Per capire, però, cosa si intende per uso prevalente, diverse sono le interpretazioni che vengono date. Il criterio più affidabile, comunque, sembra essere quello che misura l'uso prevalente relativamente a quello spaziale, cioè quello realizzato sulla maggior parte della superficie dell'immobile. Un criterio sicuramente più oggettivo di quello dell'importanza che il conduttore attribuisce all'una o all'altra destinazione. In mancanza, poi, del criterio di prevalenza di un uso sull'altra, la giurisprudenza sembra orientata a "misurare" l'uso "effettivo" che viene fatto dell'immobile.
Nella maggior parte dei casi, comunque, nel caso in cui l' uso promiscuo dell'immobile locato sia previsto dal contratto, il rapporto deve considerarsi regolato dall' uso prevalente voluto dalle parti ed indicato nel contratto sottoscritto, dove si andrà a specificare la destinazione d'uso.
Per esempio:

Destinazione d'uso: l'unità immobiliare verrà destinata in parte rilevante ad uso di abitazione del conduttore e suoi aventi causa e, in parte minore, non prevalente, ad uso diverso dall'abitazione e in particolare verrà adibita a ufficio per consentire al conduttore l'esercizio della sua attività di commercialista; l'oggetto del presente contratto costituisce un tutto inscindibile che, in base al criterio di prevalenza, è disciplinato dalla legge 431/98.

In questo caso, se l'appartamento preso in locazione è utilizzato sia come abitazione, sia come bene strumentale, è deducibile il 50% del canone di locazione (articolo 54, comma 3 del nuovo Tuir).

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Presentazione Autore
Isabella Tulipano

Donna, per designazione naturale, accettata con orgoglio e vanto. Mamma, per scelta consapevole: impegnativa quanto appagante. Esperta in questioni tecniche, fiscali, legali sul mondo delle locazioni, per lavoro, ma soprattutto per passione e per deformazione filosofica: l'eccellenza non è un atto, ma un'abitudine.


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  • Elena

    Gent.ma Isabella,
    il mio futuro inquilino, professionista, vorrebbe dedurre il 50% del canone di locazione, per questo mi ha chiesto di non applicare la cedolare secca. Immagino voglia farne un uso promiscuo, minimo, per il suo lavoro. Ma il contratto da registrare all'Agenzia delle Entrate non prevede "ad uso promiscuo": o è ad uso abitativo o commerciale. Basta inserire una clausola nel contratto (comunque ad uso abitativo)?
    Ma per queste destinazioni, assodato che non è possibile applicare la cedolare secca, è possibile stipulare contratti a canone concordato (il 3+2)? La ringrazio anticipatamente per la cortese risposta

  • Buongiorno Elena, l'uso promiscuo prevede un uso prevalente, quindi lo registrerà come abitativo o commerciale a seconda della prevalenza. Sull'utilizzo del contratto 3+ 2 per questa tipologia ci sono alcuni dubbi, dovuti al fatto che nei modelli di contratto tipo si legge che l'immobile deve essere destinato a civile abitazione.

  • Memi

    Buonasera,
    Avrei un quesito da porLe: é regolarmente concesso che in un locale ad uso commerciale i locatari vi si accomodino per la notte o sono in questo caso, diciamo, contro la legge?
    La ringrazio per l'attenzione concessami
    Sperando in un Suo cortese chiarimento
    Le auguro buona serata

  • Buongiorno, se l'immobile è esclusivamente commerciale non è possibile usarlo per dormire e questo costituirebbe una grave inadempienza.

  • Giuseppe

    Buongiorno

    In ambito di comodato parziale di immobile ad uso abitativo concesso al 49%ad una società in accomandita semplice di cui il proprietario dell'immobile è socio accomandante vorrei sapere come bisogna comportarsi per quanto riguarda la detrazione fiscale del 65% sull'adeguamento energetico. Nello specifico, in fase di ristrutturazione, le detrazioni per l'impianto di condizionamento come devono essere ripartite? Posso usufruire dell'ecobonus per il 65% in fase di detrazione fiscale per la persona fisica ed imputare comunque il 49% dei costo dell'impianto in capo alla società anche in virtù del principio di economicità visto che la società non deve sostenere spese per un eventuale affitto di un immobile ove esercitare l'attività?

    Grazie in anticipo per il supporto fornito

  • Gentile Giuseppe la questione è molto specifica e soprattutto legata più a questioni fiscali, quindi le consiglierei di confrontarsi nello specifico con un commercialista. Sicuramente come proprietario, persona fisica, potrà usufruire della detrazione; ma quindi i lavori verranno fatturati a lei come persona fisica e non alla società.

  • Danilo

    Buongiorno, è possibile affittare in "short renting" (locazione inferiore ai 30 gg) un immobile ad uso turistico anche se la sua destinazione d'uso è registrata come laboratorio/deposito attrezzi? Grazie!

  • Gentile Danilo non è corretto concedere un immobile accatastato come laboratorio per uso abitativo, come è quello turistico.

  • Giancarlo

    Buongiorno, vorrei porre tale quesito. Mia moglie, con cui siamo in regime separato dei beni, sta per acquistare come prima casa un immobile destinato ad abitazione adiacente ad un immobile di mia proprietà in cui risiediamo (mia prima casa). L'intenzione sarebbe di annettere un porzione del nuovo immobile alla mia abitazione e il resto utilizzarlo come mio studio professionale. Intravede problemi per tale utilizzo promiscuo dell'immobile da acquistare come prima casa?

  • Gentile Giancarlo, diciamo che l'uso prevalente dell'immobile dovrebbe rimanere quello abitativo; se così non fosse l'agevolazione Imu non andrebbe riconosciuta.

  • Domenico

    Salve, sto studiando l'argomento da un po' e non mi capacito di una discrepanza: se affitto un appartamento a uso promiscuo detraggo il 50% del costo invece se l acquisto e l adibisco a uso promiscuo non detraggo il costo d'acquisto e le spese notarili e accessorie, come è giustificabile questa iniquità? Invece se si ristruttura di nuovo si può godere delle detrazioni.. Mi sembra davvero incoerente se fosse davvero così. Chiedo lumi in vista della volontà di acquisto di un immobile per uso promiscuo.

  • Gentile Domenico l'acquisto è agevolato se si tratta di prima casa e quindi abitazione principale; lo è l'affitto dell'uso promiscuo, considerando la parte relativa alla locazione "commerciale" e infine ci sono agevolazioni sulla ristrutturazione. Quindi una casistica comunque ampia tra cui scegliere.

  • Antonio

    Salve,
    ho un quesito da sottoporvi. Ho acquistato una villa grazie all'ottenimento di un mutuo ad uso abitativo. Siccome lavoro stabilmente all'estero (per di più sono iscritto all' "Anagrafe Italiani Residenti all'Estero) e rientro in Italia alcune volte all'anno (utilizzando la struttura), ho pensato di concedere l'immobile in affitto. Di recente, ho ricevuto una proposta da parte di una società che vorrebbe adibire quasi tutta la struttura per un'attività alberghiera SOLAMENTE per 5/6 mesi all'anno. Stavo pensando di accettare la proposta, però sono stato assalito da un dubbio: probabilmente (ma non sono sicuro) potrebbe esserci una penalità da parte della banca, nel caso io lo sfruttassi per fini commerciali. Dato che la struttura viene data in locazione a terzi ed inoltre, per soli 5 o al massimo 6 mesi, mi chiedevo se ciò potrebbe influire sul rapporto con la banca e quindi avere dei problemi.
    Vi chiedo cortesemente delle delucidazioni al riguardo
    Grazie mille

  • Gentile Antonio, di fatto lei concederebbe l'immobile ad uso abitativo, essendo tale il contratto richiesto per un'attività tipo B&B; certo su questo reddito non potrebbe applicare la cedolare secca non essendoci un uso diretto come abitativo. Provi a verificare con la banca se ci sono altri tipi di limiti o se è sufficiente la stipula di un contratto ad uso abitativo.

  • Antonio

    Salve,
    vorrei ringraziarla per la gentile risposta, Isabella.
    Da quanto abbia capito, la società non vorrebbe fare esattamente un'attività B&B, ma offrirebbe l'intera villa a persone esclusive (a un SOLO gruppo di 3/5 persone, ovviamente NON SARA' APERTO AL PUBBLICO), mettendo loro a disposizione anche un cuoco personale e un maggiordomo (quindi con servizi di "pensione completa"). Secondo lei, quest'attività è inquadrabile come attività alberghiera (e quindi commerciale)? Potrei comunque stipulare un contratto ad uso abitativo? Nel caso che venisse considerato come uso commerciale, potrei far valere l'uso PREVALENTEMENTE abitativo, dato che l'affitto alla società si limiterà ad un massimo di 6 mesi? La mia preoccupazione non è tanto per motivi fiscali, quanto per la penalità da parte della banca, visto che mi è stato concesso un mutuo per fini abitativi.
    Grazie ancora per la disponibilità e cortesia.

  • il contratto da stipulare in questo caso è comunque abitativo, certo se il mutuo le è stato concesso per uso abitativo diretto allora questo non sposterebbe, se si limita al tipo di contratto da stipulare allora non c'è problema.

  • dora

    Salve, sto cercando di venire a capo di una situazione e credo che lei mi può aiutare. Le spiego: sono in trattativa per l`acquisto di un immobile accatastato c1 con tutte le possibilità per trasformarlo in a3 a milano, volevo capire se affittandolo ad uso promiscuo casa/ufficio che tipo di accatastamento ho bisogno. alcuni dicono c3 e altri dicono che c1 va bene o e` meglio farlo diventare un a3? ma volevo capire se ce` sempre la possibilità di scaricare al 50%. grazie

  • Buongiorno Dora, dipende dall'uso prevalente che ne vuole fare. Se l'uso prevalente è abitativo è necessario che sia un a/3; è possibile scaricare per l'uso promiscuo il 50% del canone versato.

  • maurizio mamone

    Ciao, volevo chiederti se posso aprire un attività di estetista in casa;
    Saluti, maurizio

  • Gentile Maurizio per avere le relative autorizzazioni dovrebbe rivolgersi ad un ufficio tecnico che verificherà l'idoneità dell'immobile; difficilmente viene riconosciuta per un immobile abitativo.

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