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Verbale di consegna dell’immobile: 5 buoni consigli per la corretta compilazione.

by Isabella Tulipano
in Esperto
on Luglio 25, 2014
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Il rapporto d'affitto tra proprietario ed inquilino parte con la firma del contratto di locazione, dove vengono messe nero su bianco tutte le pattuizioni stabilite e su cui forse si è precedentemente discusso (canone, deposito, durata, ecc..) e procede subito dopo con la consegna delle chiavi e quindi la stesura di un verbale di consegna, nel quale annotare con precisione non solo gli elementi presenti nell'immobile, ma anche il loro stato. È importante, per questo, non dare nulla per scontato ed, armandosi di pignoleria, compilare attentamente il documento!

Per quanto spesso i contratti d'affitto comprendano una clausola generica circa il buono stato dell'immobile che l'inquilino dichiara di aver riscontrato nella visita allo stesso, crediamo, invece, che il verbale di consegna sia un documento molto importante per far partire al meglio e con estrema chiarezza il rapporto tra affittuario e proprietà. Pertanto vogliamo offrirvi brevi consigli per riuscire a compilare al meglio un documento che potrebbe mettervi al riparo da future contestazioni.


1) Il primo consiglio che ci sentiamo di poter proporre è di non accontentarsi di un fac simile prestampato e magari usato nel precedente contratto, ma chiedere sempre una scrittura specifica, con la descrizionee dettagliata delle condizioni dell'immobile.
Diversamente da quello che si pensa, per cui spesso il verbale viene consegnato solo nel caso in cui l'immobile sia arredato, in realtà il documento riporta un elenco dello stato degli impianti, dei pavimenti, dei muri, degli infissi, delle pertinenze come garage, cantina, giardino e, quindi, degli arredi e stoviglie se presenti.


2) Per accertarsi al meglio dello stato degli elementi inventariati, sarebbe corretto compilare tale elenco direttamente sul luogo (quindi nell'immobile oggetto del contratto) alla presenza di inquilino e proprietario che potranno accordarsi sulla definizione da attribuire allo stato dei vari elementi: buono, mediocre, scadente.
Infatti, lo scopo principale del verbale dovrebbe essere quello di evitare future contestazioni tra le parti alla riconsegna dell'immobile; quando il proprietario potrebbe attribuire all'inquilino (chiedendone il risarcimento) la colpa, ad esempio, delle macchie sul divano, che era stato però già nel verbale segnalato come macchiato; ma anche quando l'inquilino non potrà sfuggire dalla colpa di aver rotto la piastrella del bagno, dal momento che lui stesso aveva firmato un verbale nel quale chiaramente aveva riportato che le piastrelle del bagno erano in ottimo stato.


3) L'elenco deve essere suddiviso in vari "capitoli", tanti quanti gli elementi presi in considerazione. E per ogni elemento stilare un elenco puntato con le specifiche. Per esempio:
IMPIANTI
1) impianto elettrico______________________________________ a norma ________________
2) impianto idraulico _____________________________________ a norma _________________
3) impianto di riscaldamento ______________________________ a norma _________________
4) impianto di condizionamento _____________________________ a norma ________________
5) impianto TV _________________________________________ a norma _________________

4) Essere accurati e prudenti: oltre allo stato che possiamo definire buono, mediocre, ecc.. è bene puntualizzare con delle note alcune peculiarità. Come nell'esempio riportato sopra, lo stato del divano potrebbe essere complessivamente buono come struttura, ma con delle macchie che vanno rilevate.
Inoltre, rispetto agli elettrodomestici, se non si è ancora provveduto all'allacciamento delle utenze, si può sospendere il giudizio su lavatrice o lavastoviglie ad esempio, se non si trova il modo per provarne l'effettivo funzionamento.

5) Completezza d'informazione: riportare in questo verbale se l'immobile viene consegnato tinteggiato o meno, il numero dei locali e dei servizi; il tipo di pavimento, le parti in un comune che si utilizzeranno, le chiavi di cui si prende possesso, un elenco di tutti gli oggetti, se presenti, con descrizione e numero (per esempio piatti gialli, numero 6). Anche se vi sembrerà di eccedere in pignoleria e di annoiarvi un po' ricordatevi che è un lavoro preventivo per la futura serenità del periodo d'affitto. Di alcuni dettagli, se possibile, si possono anche allegare foto che riescono a descrivere molto chiaramente lo stato dell'elemento analizzato.

Insomma, mai come in questo caso vale la massima per cui "la precisione è sorella dell'onestà".

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Presentazione Autore
Isabella Tulipano

Donna, per designazione naturale, accettata con orgoglio e vanto. Mamma, per scelta consapevole: impegnativa quanto appagante. Esperta in questioni tecniche, fiscali, legali sul mondo delle locazioni, per lavoro, ma soprattutto per passione e per deformazione filosofica: l'eccellenza non è un atto, ma un'abitudine.


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  • Isabella

    Cara Isabella, di comune intesa con il locatore, poiché appena dopo la stipula del contratto 4 + 4 e registrato a cura dell'agenzia immobiliare sono emerse anomalie ostative nel funzionamento dell'impianto di riscaldamento e impianto idrico, si è risolto anticipatamente entro i sei mesi successivi il contratto di locazione e ne è stata informata per email anche la medesima agenzia.
    C'è stato regolare verbale di consegna.
    Ho saputo poi che la casa è stata in breve riaffittata.
    È trascorso più di un anno dalla fine locazione, vorrei sapere se al conduttore spettava qc altro adempimento.grazie!

  • Buongiorno Isabella direi che la procedura è stata corretta, per lei l'importante è che sia stata regolarmente registrata la risoluzione anticipata del contratto.

  • Maria

    Buona sera Isabella,
    ho appena preso in affitto un'appartamento arredato. Ho controllato minuziosamente tutto prima di firmare il verbale di consegna, ma la prima sera che ho utilizzato la porta blindata sono rimasta chiusa dentro. La proprietaria sostiene che sono stata io a romperla e che quindi devo ripararla a mie spese. Come posso comportarmi?

    Ti ringrazio anticipatamente,
    cordiali saluti

  • Gentile Maria potrebbe chiedere il parere di un esperto per capire la natura del problema e quindi capire se può essere un problema di manutenzione o di cattivo utilizzo.

  • GIUSEPPE

    Salve,
    approfitto della Sua cortesia per avere un chiarimento su quanto:
    Gennaio 2014 ho stipulato un contratto di locaz. 4+4 regolarmente registrato. Il 20.01.15 ho provveduto al versamento dell'imposta di registro. Il 10.02.15 ricevo disdetta dal conduttore per gravi motivi di salute incrementati dai lavori di ristrutturazione dello stabile (esterno all'abitaz.).
    Domande: Devo richiedere il mancato preavviso, posso richiedere rimborso imposta di registro, devo compilare mod.
    di risoluzione contratto, devo versare qualche imposta

  • Gentile Giuseppe, il conduttore deve rispettare i sei mesi di disdetta; a conclusione del contratto, quindi anche prima se trovate un accordo in questo senso, va registrata la risoluzione anticipata del contratto.

  • manuela

    Buongiorno Gentile Signora Isabella
    non riusciamo ad interpretare una regola della cedolare secca
    dobbiamo affittare una porzione di abitazione non sappiamo se possiamo optare per la cedolare secca in quanto il totale dei fitti
    in 10 mesi è di € 2400,00 e la rendita catastale dell'intero immobile è di € 2825,00, l'agenzia delle entrate pretende che sul contratto ci sia la rendita totale dell' immobile in quanto la stanza con angolo cottura di 29mq non ha una sua rendita catastale divisa, in questo caso l'imponibile del canone supera la rendita
    come facciamo.
    Grazie per le sue delucidazioni
    Manuela

  • Gentile Manuela dovreste indicare la rendita catastale sull'intero immobile e applicare la cedolare sul reddito da locazione percepita; così in pratica pagate due volte sulla stanza in affitto.

  • Giorgio

    Buonasera,
    sto per prendere in affitto un bilocale con doppio box auto. Al momento però manca la basculante e parlando con il proprietario mi è stato detto che verrà istallata e che aspettava solo di trovare una persona che affittasse l'appartamento per procedere con i lavori. Ora con tutta la fiducia che posso avere nella sua parola, posso pretendere che nel contratto (che devo ancora firmare) ci sia espressamente indicato la questione della basculante? Se si posso in qualche modo rivalermi su di lui nel caso in cui poi il lavoro non venisse fatto?

    Grazie

  • Gentile Giorgio può inserire nel contratto questi lavori come clausola sospensiva, ovvero se i lavori non vengono eseguiti lei potrebbe chiedere la risoluzione immediata del contratto.

  • manuela

    Gentile Signora Isabella
    se continua a pagare il fitto per altri 6 mesi può rimanere
    senza problemi per il conduttore e locatore
    anche se non ha dimostrato una continuità lavorativa .

    Grazie Manu

  • Certo, non ci sono questi tipi di controllo.

  • manuela

    Buonasera gentile signora
    come bisogna comportarsi con l'inquilino
    abbiamo allegato un contratto lavorativo di 12 mesi su un contratto transitorio di 18,
    adesso il conduttore sostiene di non avere avuto il rinnovo
    possono sorgere problemi con l'agenzia delle entrate ?
    il contratto potrebbe essere nullo ?
    è venuta meno l'esigenza lavorativa ?
    Grazie e complimenti per le sue delucidazioni

  • Gentile Manuela, diciamo che avete riportato un'esigenza transitoria; ora se l'inquilino vuole andar via potreste registrare la risoluzione anticipata.

  • Giulio

    Buongiorno gentile Isabella,
    volevo un suo parere riguardo al seguente fatto:
    la prossima settimana stipulerò un contratto di affitto concordato e con cedolare secca e l'intermediaria ci ha anticipato il contratto in bozza. Aldilà aver notato alcune incongruenze ho seri dubbi sulle mie dichiarazioni circa lo stato dell'immobile e degli impianti. Ho scoperto infatti che il proprietario non ha certificati di conformità nè dichiarazioni di rispondenza. Premettendo che ho visitato 2 volte l'immobile ma senza mai entrare nel merito della sicurezza degli impianti (mea culpa ma pensavo fosse obbligatoria la conformità alle norme) cosa mi conviene fare all'atto della firma del contratto? Esplicitare che sono a conoscenza di questa lacuna? Oppure far dichiarare lo stato di sicurezza al proprietario? Infine posso addurre questa scoperta per ritirarmi dal contratto (la mia proposta è stata già accettata)?
    grazie di cuore per il tempo che mi dedicherai
    g

  • Gentile Giulio, diciamo che potrebbe approfondire la questione di conformità degli impianti cercando di capire se la questione è mancanza solo di documenti o se effettivamente non sono a norma. Nel primo caso lei potrebbe accettare comunque la cosa lasciando la responsabilità in capo al proprietario, nel secondo caso invece può ritirarsi considerando che non le era stata esplicitamente esposta tale condizione dell'immobile.

  • Teresa

    Salve buongiorno,
    vorrei sapere se è dovuta l'imposta di registro per risoluzione del contratto di locazione anche nel caso il contratto sia giunto alla sua naturale scadenza.
    Esempio pratico:
    Contratto stipulato con Poste Italiane SpA per un proprio dipendente per esigenza transitoria di un anno (sul contratto registrato c'è scritto che il contratto è stipulato dal ...al... e che alla data di scadenza il contratto si intenderà automaticamente risolto.
    Grazie per la risposta che vorrete darmi.

    Teresa Bibiano
    bibiano@logosistem.com

  • Gentile Teresa, in questo caso l'imposta per la risoluzione non è dovuta, essendoci una scadenza indicata e rispettata.

  • Lucia Giordano

    Buongiorno,
    ho stipulato un contratto d'affitto ad Agosto 2013 con decorrenza Novembre 2013 e a tutt'oggi non posso ancora entrarci.
    E' un casa indipendente ristrutturata interamente. Dapprima mancava l'erogazione d'acqua che mi è stata fornita a metà gennaio 2014.
    Poi si sono verificati problemi alle facciate e all'impianto elettrico. Le facciate le hanno rifatte a giugno 2014.
    L'impianto elettrico presenta sempre lo stesso problema che non è stato risolto. Quando si accende un elettrodomestico (in questo caso l'aspirapolvere) la luce si abbassa. Oppure se si accendono 2 aspirapolveri uno dei due ha un calo di giri del motore. Il nostro elettricista dopo un sopralluogo ha rilasciato una relazione dove dice che l'impianto non è a norma e i fili alle prese sono di sezione piccola (1,5) ed ha anche altri problemi. Il proprietario e il suo elettricista asseriscono che è a norma e che il calo di tensione è nella norma. Io non intendo entrare in quanto questi cali di tensione possono causare danni agli apparecchi e non posso usare contemporaneamente 3 Kw.
    Come devo comportarmi? Posso denunciarlo per inadempienza e chiedere i danni? Ho pagato mediazione, cauzione di 3 mesi ed acquistato i mobili.

    Ringraziando porgo cordiali saluti.

  • Gentile Lucia sicuramente se non può usufruire del bene che le è stato concesso in affitto, oltre a chiedere la risoluzione di diritto del contratto, può procedere con la richiesta di danni. Ma quando ha firmato il contratto era tutto funzionante?

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