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Certificazione energetica, contratto nullo senza APE

by Andrea Saporetti
on Agosto 08, 2013
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Nulli i contratti di affitto (così come di compravendita o di comodato d'uso gratuito) se non viene allegato l'APE (Attestato di Prestazione Energetica). È questa la principale novità introdotta dalla L. 3 agosto 2013, n. 90, che converte il D.L. 4 giugno 2013, n. 63. Inutile dire che la norma, inserita del tutto inaspettatamente in sede di conversione in Legge del Decreto, ha creato un grande fermento nel settore immobiliare. E già si pensa a una possibile nuova norma che elimini la nullità dei contratti di locazione a cui non sia stato allegato l'APE.

Certificazione Energetica contratto nullo senza APESembrava che, in sede di conversione in Legge del D.L. 63/2013, i nuovi obblighi previsti dal Governo in materia di prestazione energetica degli edifici sarebbero stati ammorbiditi dal Parlamento, ascoltando in questo le tante richieste pervenute dalle associazioni di categoria. Così invece non è stato e, anzi, il testo è stato persino inasprito, con una previsione, quella di nullità dei contratti di locazione sprovvisti di APE, che rischia di creare un grande caos nel settore immobiliare e negli affitti in particolare.

È infatti in vigore dalla scorsa domenica 4 agosto, giorno successivo alla pubblicazione nella Gazzetta Ufficiale n. 181, la Legge 3 agosto 2013, n. 90 "Conversione in legge, con modificazioni, del Decreto-Legge 4 giugno 2013, n. 63, recante disposizioni urgenti per il recepimento della Direttiva 2010/31/UE del Parlamento Europeo e del Consiglio del 19 maggio 2010, sulla prestazione energetica nell'edilizia per la definizione delle procedure d'infrazione avviate dalla Commissione Europea, nonché altre disposizioni in materia di coesione sociale".

Ricordiamo che il Decreto da cui trae origine questa Legge di conversione aveva previsto alcune importanti novità relative alla certificazione energetica degli edifici, quali ad esempio: la trasformazione dell'ACE in APE (Attestato di Prestazione Energetica); l'obbligo di messa a disposizione dell'APE a favore dell'inquilino fin dall'inizio delle trattative e della sua consegna all'inquilino stesso al termine delle trattative; l'obbligo di inserimento nel contratto di locazione di una clausola nella quale il conduttore dia atto di aver ricevuto l'Attestato di Prestazione Energetica dal locatore. Soprattutto, erano state previste sanzioni, comprese tra i 300€ e i 1.800€ per gli affitti, a carico del locatore che non avesse dotato l'unità immobiliare di APE in caso di nuova locazione dell'immobile. Previsioni analoghe erano state previste anche per i contratti di compravendita.

Il Parlamento, contrariamente alle previsioni, oltre a non aver alleggerito i nuovi vincoli a carico del proprietario, ha addirittura aggiunto all'art. 6, in sede di conversione in Legge del Decreto, il comma 3-bis, che recita testualmente: "l'Attestato di Prestazione Energetica deve essere allegato al contratto di vendita, agli atti di trasferimento di immobili a titolo gratuito o ai nuovi contratti di locazione, pena la nullità degli stessi contratti".

Evidente la sproporzione tra il contratto che si va a stipulare (un contratto di affitto), la mancanza che viene punita dalla legge (l'assenza dell'APE) e la sanzione che viene prevista per chi trasgredisce (la nullità del contratto di affitto). A ciò, poi, vanno sommate le sanzioni pecuniarie già previste nel Decreto 63/2013, come approvato a giugno.

Il tutto, evidentemente, contribuisce ad aumentare la burocrazia e le spese a favore del proprietario, che affitta immobili spesso di elevata vetustà, per i quali sarebbe facile determinare autonomamente la classe energetica più scadente (la classe G). Levata di scudi da parte delle associazioni di categoria dei proprietari immobiliari. In primis Confedilizia, che bolla senza mezzi termini come "pasticcio" l'approvazione del testo con la previsione della nullità dei contratti di affitto che risultino sprovvisti di APE.

Già all'orizzonte un possibile, ma ancora del tutto ipotetico, nuovo provvedimento del Governo che vada a stralciare questo - a detta di molti - esagerato obbligo, che rischia di creare eccessiva burocrazia ed appesantire il mercato degli affitti, che proprio in un momento stanno fungendo da paracadute per le tante famiglie che, pur volendo comprare casa, non possono accedere al mutuo. 

Presentazione Autore
Andrea Saporetti

Laureato in economia, da sempre interessato a qualsiasi cosa sia misurabile. L'innata passione per la statistica e lo stile descrittivo a metà tra il magniloquente ed il prolisso fanno di lui il blogger più alternativo dell'ultimo decennio. L'impegno nel volontariato e la passione per la letteratura russa completano la sua immagine giovane e dinamica.


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  • Matteo

    Buongiorno Andrea.
    Vivo in affitto in un alloggio classificato ,a voce e per iscritto sulla locandina della agenzia immobiliare, A+ , scelto appositamente da noi ,per un futuro risparmio sui consumi . Passato il primo anno di locazione mi si presenta una spesa che non rispecchia affatto la classe A+, più di mille euro con t media di 20 gradi per circa 80/90 m quadri. Informandomi bene ,le più elementari caratteristiche della suddetta classe energetica , non sono presenti nell'alloggio. Richiedo l'APE al proprietario ma nessuna risposta mi viene data . Altri inquilini ,tra cui proprietari ,sono nella mia condizione . Cosa posso fare per dimostrare che la classe energetica non rispecchia la realtà? Anche perché pago un affitto ben più caro proprio per questo motivo . Grazie

  • Buonasera caro Matteo,
    dichiarazioni mendaci che abbiano modificato il suo giudizio sull'immobile e di conseguenza il canone di locazione pattuito con il proprietario potrebbero senza dubbio farle valutare la possibilità di richiedere un risarcimento del danno economico a lei derivante dal maggior costo sostenuto per la locazione e per le bollette superiori a quanto previsto.
    Potrebbero configurarsi responsabilità in primis da parte dell'agente immobiliare che ha intermediato l'affare, se questi avesse pubblicizzato annunci immobiliari con una classe energetica più efficiente di quella reale. Responsabilità del mediatore è senz'altro quella di verificare la correttezza delle informazioni fornite alla clientela.
    In secondo luogo, qualora non ci fosse stata intermediazione da parte di un agente immobiliare, sarà il proprietario responsabile delle dichiarazioni false che le avesse fornito per ottenere un canone di locazione superiore a quello di mercato.
    Ovviamente, sia l'errata classe energetica degli annunci che il danno economico che da ciò le fosse derivato dovrebbero essere dimostrati. Qualora desiderasse richiedere un risarcimento, le consiglio di conseguenza di contattare un legale per capire l'effettiva procedibilità del suo caso.
    Cordiali saluti

  • Simone PANTALEO

    Buon avrei bisogno cortesemente un parere: devo richiedere la certificazione APE per poter affittare un alloggio, volevo sapere se il costo della certificazione e da dividere col conduttore. Grazie cordiali saluti.

  • Buongiorno sig. Pantaleo,
    le confermo che la certificazione energetica dell'unità immobiliare (APE) è a carico del proprietario e l'onere non può essere suddiviso con l'inquilino.
    Anzi: la dotazione di APE dell'alloggio (e il relativo pagamento) deve avvenire, ai sensi della normativa, prima ancora che inizi la proposizione ai potenziali inquilini, e quindi prima dell'affitto.
    Cordiali saluti

  • vito

    buon giorno, vorrei porre una domanda:
    vorrei stipulare un contratto di comodato d'uso di una casa in legno costruita 40/50 anni fa ma ottimamente conservata ad una famiglia. la casa e' provvista di termosifoni alimentati da caldaia in cantina (la casa e' autonoma), alimentata di acqua sanitaria dal boiler in cantina, uso del gas con bombola (non abbiamo ancora fatto i lavori per allacciamento.
    la casa essendo vecchia, non ha ne' agibilita' (andrebbero svolti i lavori) ne' tantomeno ace o ape.
    dato che il contratto sarebbe di favore a famiglia amica, quindi ripeto in comodato d'uso, vorrei sapere se riesco a stipulare detto contratto senza incorrere in sanzioni: il minimo che mi appresterei a fare sarebbe di firmare un foglio da far firmare anche alla famiglja consenziente, circa la presa d'atto dell'inesistenza di certificazioni.
    cosa ne pensa?
    grazie

  • Gentile Vito,
    per quanto riguarda la dotazione di APE non ci sarebbero difficoltà, dato che per un comodato d'uso gratuito non è necessario.
    Tenga però presente che non è possibile né affittare né concedere in comodato d'uso un'abitazione inagibile.
    Cordiali saluti

  • vito

    buon giorno,
    grazie della celere risposta.
    quindi il discorso immesso dallla sentenza num ottomila e qualcosa del 2006 in cui mi pare di aver capito che in mancanza di agibilita' si puo' firmare una dichiarazione in cui si sa che non c'e' agibilita' non sussiste?
    chiedo scusa per l'insistenza ma sarebbe un vero peccato non poter mettere in atto questa cortesia con suddetto contratto di comodato ad amici.
    grazie

  • Salve sig. Vito,
    il riferimento normativo mi sembra un po' vago, le consiglio di chiarire questo aspetto.
    Tenga conto che il Comune non potrà dare al comodatario la residenza in un immobile inagibile, se questa fosse un'esigenza del comodatario; né, francamente, è opportuno per la sicurezza personale del comodatario. Se l'immobile può essere reso agibile prima che venga abitato, pare conveniente farlo per evitare rischi a chi vi debba abitare.
    Cordiali saluti

  • carmelo

    buongiorno andrea volevo sapere se il certificato ape al momento della stipula del contratto di locazione il propetario è obbligato a allegarlo subito oppure mi puo affittare l'appartamento e consegnarmelo in un secondo momento perché per motivi di sfratto devo lasciare l'immobile dove sto entro la fine di ottobre grazie.

  • Gentile Carmelo,
    una premessa: il proprietario, per l'affitto di un appartamento, non è obbligato ad allegare l'APE.
    Dovrebbe consegnarglielo prima del contratto, ma se lei è d'accordo a stipulare pur senza che l'APE sia ancora stato prodotto, nulla le vieta di farlo. Il rischio sarà per il proprietario, in caso di eventuale controllo.
    Buona serata

  • Sara

    Gentilissimo Andrea,
    avrei bisogno di sapere se in caso di impianto elettrico di un negozio non a norma si possa configurare un'ipotesi di nullità del contratto di affitto di azienda, qualora gli affittuari ne avessero avuto conoscenza soltanto dopo la sottoscrizione del contratto.
    Grazie mille in anticipo.

  • Buongiorno Sara,
    essendo il contratto un affitto d'azienda, potrebbe contestarne la validità, se le condizioni prospettate sono diverse da quelle reali di fruizione dell'immobile. In questo caso, avrebbe la possibilità di una richiesta di risoluzione del contratto, con la possibilità, qualora sussistesse, di richiesta di risarcimento dell'eventuale danno.
    Più realisticamente e ragionevolmente, però, si potrebbe prospettare alla controparte un accordo per rifare l'impianto, mettendolo a norma.
    Cordiali saluti

  • dino

    Buon giorno ho inviato telematicamente nella fretta un contratto di locazione senza l'inserimentodella clausola in cui il conduttore era a conoscenza della certificazione ape.
    Al momento l'immobile sicuramente ha l'ace perche proviene da un acquisto ma non so se è stata fatta l'ape anche se è stato fatto il nuovo accatastamento poiché immobile è stato compleyato perché acquisyato come rustico.Il tecnico dei lavori al momento non è e eperinile per verificare l esistenza della certificazione. Conviene integrare il contratto in agenzia con l inserimento della clausola ora pagando i 67 euro e le due marche da bollo o aspettare notizie dal tecnico evitando di dichiarare con integrazione del contratyo falsità (anche se ace sicuramente c è peeche vi eraa un precedente acquisto. Leggo da qualche parte di dare tutto entro 45 giorni dalla data della stipula. Ultima domanda l"affitto è relativo ad un capamnone d/8 secondo te a seguito di eventuak
    Li sanzioni è un inyero edificio o un unità immobiliari. Ti ringrazio anticipatamente

  • Buongiorno Dino,
    innanzitutto la questione della validità del vecchio ACE: dato che l'immobile ha subito variazioni sia di tipo catastale che di tipo tecnico, anche notevolmente impattanti sulla prestazione energetica del medesimo, è senz'altro necessario dotarlo di APE. I dati contenuti nel vecchio ACE sono di certo obsoleti, il che rende l'attestato privo di valore.
    Posto ciò, conviene verificare l'esistenza dell'APE, qualora l'immobile ne fosse privo conviene affrettarsi a predisporlo e, solo una volta che questo sarà effettivamente presente, integrare il contratto con la formula di rito, registrandone l'integrazione all'Agenzia delle Entrate.
    Riguardo infine alla questione se si tratti di unità immobiliare o di intero edificio, dipende se l'intero edificio è il capannone o se questo consiste di una unità immobiliare facente parte di un edificio composito. Ad ogni modo, l'allegazione dell'APE come allegato tecnico la tutelerà maggiormente, anche qualora non fosse formalmente necessario perchè semplice unità immobiliare.
    Cordiali saluti

  • sius

    salve, ho fatto due APE dopo il 01/10/2014 con un software che non era aggiornato alle nuove norme UNITS, colpa mia ok, ma nemmeno l'assistenza del programma, che pago annualmente, mi aveva avvisato. Comunque adesso come posso rimediare? uno era per una vendita e uno per un affitto. Grazie

  • Buongiorno,
    sicuramente le conviene reclamare con l'assistenza del programma, che ritengo doverosamente avrebbe dovuto avvisarla.
    Per quanto riguarda la certificazione legata all'affitto, questa non andava allegata al contratto di locazione (ma solo segnalatane la consegna nel contratto con apposita clausola prevista dalla legge). Per questa ragione potrà predisporre il nuovo APE e consegnarlo al locatore, che ne consegnerà copia al conduttore con la modifica.
    Riguardo alla compravendita, invece, le sarà opportuno contattare il notaio che ha gestito l'atto, per comprendere cosa ritenga sia più utile fare.
    Cordiali saluti

  • Emanuela

    Buongiorno Andrea,
    Lo scorso anno ho affittato la mia casa con contratto agevolato. L'inquilina oggi mi chiede la certificazione dell'impianto elettrico. Vorrei sapere se la legge mi obbliga ad allegare tale certificazione al contratto.
    Grazie molte
    Emanuela

  • Salve Emanuela,
    per i contratti agevolati è necessario allegare la certificazione degli impianti.
    Saluti!

  • elisabetta

    Buonasera Andrea e grazie mille per la sua risposta esauriente.
    avevo, tuttavia, dimenticato di segnalare che l'impianto elettrico, oltre a non avere la certificazione, non è a norma, sebbene nel contratto si affermi il contrario. Non è presente infatti la massa per lo scarico (la messa a terra) per intenderci. In presente di un impianto non a norma di legge documentabile da chi di competenza, seppure non ci siano i fili scoperti, è possibile per il conduttore recedere anticipatamente dal contratto?
    Grazie anticipatamente e buonaserata,
    Elisabetta

  • Salve Elisabetta,
    grazie per la specifica, che non cambia comunque l'esito del discorso già fatto: le sarà necessario rispettare le normali tempistiche di disdetta.
    Buona giornata

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