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DL cedolare secca, bocciate le sanzioni contro i proprietari che affittano in nero.

by Chiara Bianchi
on Marzo 17, 2014
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Come incoraggiare l'emersione del nero nel mercato degli affitti? Il D.L. 23/2011 che istituiva la cedolare secca prevedeva, per l'inquilino che avesse denunciato il proprietario colpevole di aver affittato l'abitazione in nero, un canone super scontato; ora la sanzione è stata giudicata illegittima dalla Corte Costituzionale.


iStock 000034291320MediumNiente più sanzioni per il proprietario che, affittando l'abitazione in nero, viene denunciato dall'inquilino il quale ottiene in cambio della segnalazione un contratto regolare con canone super scontato. La Corte Costituzionale, con la sentenza 50/2014, ha bocciato l'art.3, commi 8 e 9, del D.l. 23/2011 contenente la normativa sulle sanzioni all'interno dello stesso testo che istituisce la cedolare secca. Già in passato sette diversi tribunali, fra cui quelli di Salerno, Firenze, Genova, Palermo e Ostia, avevano sollevato la questione di legittimità sull'art.3, lamentando la lesione della libertà contrattuale delle parti, che si vedevano imposti per legge la durata e il canone del contratto, ma la motivazione addotta dai giudici costituzionali è stata il difetto di delega: il D.l. 23/2011 si occupava infatti di federalismo fiscale municipale, quindi le norme contro l'evasione degli affitti in nero andavano oltre gli obiettivi fissati dal Parlamento.

 

Nel dettaglio, il comma 8 stabiliva che ai contratti di locazione degli immobili ad uso abitativo non registrati entro il termine stabilito pur ricorrendone i presupposti, venisse applicata una durata di 4 anni e il canone annuo fosse fissato "in misura pari al triplo della rendita catastale, oltre l'adeguamento, dal secondo anno, in base al 75 per cento dell'aumento degli indici Istat dei prezzi al consumo per le famiglie degli impiegati ed operai. Se il contratto prevede un canone inferiore, si applica comunque il canone stabilito dalle parti". Il comma 9 decretava invece che le disposizioni venissero applicate anche in caso di importo inferiore rispetto a quello effettivo indicato nel contratto di locazione registrato e in caso di registrazione di un contratto di comodato fittizio. In pratica le norme permettevano all'inquilino di registrare di propria iniziativa il contratto d'affitto beneficiando di un canone del 70-80% inferiore ai valori di mercato, con durata di 4 anni più 4. Gli effetti della sentenza della Corte costituzionale valgono anche per il passato, quindi non saranno considerati validi i contratti registrati dagli inquilini e dagli uffici dell'Agenzia delle Entrate a partire dal 6 giugno 2011, ossia 60 giorni dopo l'entrata in vigore del decreto del 7 aprile 2011, e i proprietari potranno chiedere agli inquilini di liberare l'abitazione. Non solo: il proprietario avrà diritto a un'indennità per il periodo in cui il conduttore ha occupato l'alloggio a canone ribassato.


Dunque le regole fiscali tornano al periodo pre-cedolare: chi ha affittato una casa in nero dovrà semplicemente pagare le imposte non versate, la multa e gli interessi, senza ulteriori sanzioni.

Presentazione Autore
Chiara Bianchi

Archeologa, guida turistica, formatrice. E poi esperta di social media e copywriter. Se si volesse cercare il filo rosso che collega queste esperienze, lo si potrebbe trovare in una sola parola: comunicazione. Che, in fondo, è più uno stile di vita. La sua missione in questo blog: censurare la prolissità magniloquente di Andrea Saporetti.


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  • mirna

    La notifzia della decisione della Corte Costitutionale di decretare l'llegittimita' di una legge che non avrebbe mai dovuto vedere la luce del giorno e'
    meravigliosa, ma solleva una montagna domande.

    Puo' il padrone di casa notificare l'inquiino direttamente che la "cuccagna e' finita" o si deve far tutto tramite un'avvocato? Chi lo paga?
    L'AdE che ha interferito tra inquilino e padrone di casa, quali responsabilita' si assume' in merito?
    Qual'e' il ricorso nel caso l'inquilino rifiuta di pagare l''affitto pre-cedolare secca e l'indennita passata?

    Allo stesso tempo sono piena di gioia e preoccupazioni.
    Ho bisogno di risposte precise e urgenti.

    Preoccupata dall'estero.

  • Gentile Mirna,
    al momento tutto ciò che sappiamo è questo: i contratti sorti in applicazione delle norme annullate della Consulta dovranno considerarsi risolti a tutti gli effetti, con conseguente recupero dei precedenti contratti.

    Se si tratta di un contratto di locazione scritto e non registrato, la riduzione automatica del canone è illegittima e si torna al condizioni contrattuali di partenza. Il pagamento in misura ridotta configurerà un inadempimento del conduttore, con la possibilità, per il locatore, di attivare la procedura di sfratto per morosità.



    Nel caso di contratto verbale di locazione, il locatore non potrà agire in forza della locazione, ma con una causa ordinaria, contestando l'occupazione senza titolo dell'immobile e chiedendo la condanna dell'occupante al pagamento di una somma a titolo di indennità di occupazione.



    Se infine il contratto di comodato fittizio dissimulava una locazione, il proprietario dovrà agire in via ordinaria per la risoluzione del contratto alla scadenza e la condanna al rilascio, secondo gli artt. 1809-1810 del c.c. Nella stessa causa potrà richiedere una somma titolo di indennità di occupazione, a decorrere dalla scadenza del contratto di comodato.



    Non mancheremo di aggiornarvi con ulteriori ragguagli nel momento in cui si avranno dai legislatori notizie più precise.
    Saluti!

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