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Iva per locazioni e cessioni, l’AdE specifica l’assoggettabilità.

by Chiara Bianchi
on Luglio 03, 2013
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Con la circolare n. 22/E del 28 giugno 2013, l'Agenzia delle Entrate fornisce nuovi chiarimenti in merito alla disciplina Iva nel settore immobiliare, già regolata dal d.l. 83/2012, in particolare nei casi di locazione di fabbricati abitativi, alloggi sociali, immobili strumentali e cessione di fabbricati. Contrariamente a quanto avveniva in passato, ora il proprietario potrà liberamente scegliere se assoggettare il canone ad IVA, indipendentemente dal fatto che il soggetto sia privato o soggetto IVA.


iStock 000000451625XSmallL'Agenzia delle Entrate ha emanato la Circolare n. 22/E/2013, nella quale specifica le novità introdotte dai decreti Liberalizzazioni e Sviluppo (rispettivamente D.l. 1/2012 e D.l. 83/2012) in materia di iva sulle locazioni e sulle cessioni di immobili.


Per quanto riguarda i fabbricati abitativi, il Dl 83/2012 stabilisce come linea di principio che la locazione di questa tipologia di immobili sia esente da Iva. L'intervento normativo ha tuttavia allargato l'assoggettabilità ad imposta (pari al 10%) nei casi di locazioni di fabbricati abitativi effettuate da imprese costruttrici o in quelli di ripristino degli stessi, e nei casi di locazioni di fabbricati abitativi destinati ad alloggi sociali, a prescindere dalle caratteristiche soggettive del locatore).

 

Se si tratta di fabbricati strumentali, le locazioni sono soggette al regime di esenzione. Tuttavia, la Circolare chiarisce che qualunque soggetto passivo possa optare per l'applicazione dell'imposta nel relativo contratto di locazione; in questo caso, trattandosi d'immobili strumentali, si applica l'aliquota nella misura ordinaria.

 

Tale disciplina decorre dall'entrata in vigore del D.l. Sviluppo, quindi è valida per tutti i contratti di locazione stipulati dal 26 giugno 2012; questi sono soggetti al regime di esenzione, a meno di non optare diversamente. Il regime Iva prescelto al momento della stipula è vincolante per tutta la sua durata. Tuttavia, se prima della scadenza si verifica una successione nel contratto, il subentrante può modificare il regime Iva.

 

Le nuove disposizioni normative non hanno modificato la disciplina dell'imposta di registro applicabile ai contratti di locazione di fabbricati. Quindi, se il contratto è esente da IVA, si applicherà l'imposta di registro in misura proporzionale (2%), mentre se il contratto è imponibile ad IVA (in quanto il locatore ha espresso l'opzione in tal senso), l'imposta di registro sarà dovuta in misura fissa (67 euro).

 

Per contro, le locazioni di immobili strumentali, in deroga al principio di alternatività IVA/registro, scontano l'imposta di registro in misura proporzionale (1%) indipendentemente dal regime IVA di imponibilità o di esenzione al quale la locazione è soggetta. Pertanto, in relazione ai contratti di locazione di fabbricati strumentali in corso di esecuzione al 26 giugno 2012, la modifica del regime fiscale dei canoni non comporta alcun effetto sotto il profilo dell'imposta di registro.

 

La Circolare specifica inoltre in quali casi le cessioni di fabbricati abitativi, normalmente esenti da Iva, siano assoggettabili ad imposta. Nello specifico, nei casi di cessioni effettuate dalle imprese costruttrici o di ripristino entro 5 anni dalla fine della costruzione o dell'intervento; nei casi di cessioni realizzate dalle stesse imprese anche successivamente, se nell'atto il cedente ha espresso l'opzione per l'applicazione dell'Iva; nei casi di cessione di fabbricati abitativi destinati ad alloggi sociali, se nell'atto il cedente ha espresso l'opzione per l'applicazione dell'Iva. L'imponibilità rimane una scelta possibile solo per le imprese costruttrici o attuatrici di interventi di recupero, mentre le cessioni di fabbricati abitativi effettuate da altri operatori restano esenti da Iva. La cessione avente ad oggetto un fabbricato abitativo con le caratteristiche di abitazione di lusso è invece soggetta ad Iva con applicazione dell'aliquota ordinaria.


Per le cessioni di fabbricati strumentali, in linea generale esenti da Iva, le eccezioni riguardano le cessioni effettuate dalle imprese costruttrici o di ripristino entro 5 anni dalla fine della costruzione o dell'intervento e le cessioni per le quali nel relativo atto il cedente abbia espressamente manifestato l'opzione per l'imposizione. Nel caso di imponibilità, l'aliquota Iva è quella ordinaria, nella misura del 10%.

 

La nuova disciplina Iva si applica alle cessioni di fabbricati effettuate a decorrere dal 26 giugno 2012 o, nel caso di cessione di alloggi sociali, prima del 12 agosto 2012, giorno di entrata in vigore della legge 134/2012.

 

Per le cessioni di fabbricati a uso abitativo l'imposta di registro si applica in misura fissa in caso di cessioni soggette a Iva, in misura proporzionale in caso di cessioni esenti da Iva, mentre per le cessioni di fabbricati strumentali l'imposta di registro si applica nella misura fissa di 168 euro, sia per le operazioni assoggettate a Iva, sia per quelle esenti da imposta. Le cessioni di beni strumentali sono soggette alle imposte ipotecaria e catastale nella misura del 4% (rispettivamente, 3% e 1%).

Presentazione Autore
Chiara Bianchi

Archeologa, guida turistica, formatrice. E poi esperta di social media e copywriter. Se si volesse cercare il filo rosso che collega queste esperienze, lo si potrebbe trovare in una sola parola: comunicazione. Che, in fondo, è più uno stile di vita. La sua missione in questo blog: censurare la prolissità magniloquente di Andrea Saporetti.


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