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Le 10 cose da sapere sull’affitto con riscatto dopo la riforma del rent to buy

by Andrea Saporetti
on Marzo 24, 2015
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È oltre due anni che si sente parlare di rent to buy, o affitto con riscatto che dir si voglia. Formula interessante, perché valida soluzione alla difficoltà ad ottenere un mutuo per comprare casa, ma troppo poco regolamentata per non lasciare qualche dubbio di troppo a chi era interessato ad utilizzarla. Finalmente, il D.L. 133/2014 ha fornito un quadro normativo specifico per questa complessa operazione, reso chiaro dal punto di vista applicativo grazie alle note interpretative dei notai e del fisco. Ma quali sono i principali aspetti del "nuovo" rent to buy?

 

 

Patti chiari, amicizia lunga. Non è solo saggezza popolare, ma una regola per il buon funzionamento di qualsiasi affare.

Quando per un certo tipo di operazione non esiste una regolamentazione adeguata, difficilmente chi è interessato ad essa si sentirà del tutto sicuro nell'intraprenderla. E, probabilmente, cederà il passo e non procederà, per non rischiare. Se poi l'operazione consiste nell'acquisto di un'abitazione e comporta quindi un impegno finanziario notevole, difficilmente il gioco varrà la candela.

Per questo, nonostante abbia ottenuto un evidente successo -almeno in termini di manifestazioni di interesse da parte dei tanti intenzionati ad acquistare casa a cui sia stato negato un mutuo-, l'affitto con riscatto non è finora riuscito a sfruttare a pieno tutte le potenzialità che il mercato sembrava destinato a riservargli. Potenzialità che un quadro normativo chiaro gli avrebbe senz'altro permesso di raggiungere.

 

 

Proprio per questo, la complessiva riorganizzazione che l'art. 23 del D.L. 12 settembre 2014, n. 133 ha portato con sé potrebbe essere la mossa vincente per dare maggiore slancio a questa speciale formula, in grado di unire affitto e acquisto in un'unica soluzione.

Le opportune note interpretative del quadro normativo e contrattuale fornite dal Consiglio del Notariato e, di poco successivamente, le analisi sulla fiscalità da applicare al nuovo istituto del rent to buy diffuse dall'Agenzia delle Entrate (Circolare n. 4/E del 15 febbraio 2015) hanno completato l'opera chiarificatrice che il Governo aveva avviato.

Gli ingredienti sembrano quindi ora esserci tutti, per tutelare al meglio le parti interessate a comprare o vendere casa con la formula rent to buy (di cui tante volte abbiamo parlato descrivendo Compraffittando, l'esclusiva formula proposta dal franchising leader nella locazione in Italia, Solo Affitti).

 

 

Ma cosa bisogna assolutamente sapere del "nuovo" rent to buy? Vediamo insieme le 10 informazioni che bisogna assolutamente conoscere per capire bene di cosa si tratta!

 

 

1) Non è affitto, non è vendita, ma allora che cos'è il rent to buy?

 

Si tratta di un contratto del tutto nuovo, precisamente definito "contratto di godimento in funzione della successiva alienazione". Una forma atipica, in cui si mescolano una specie di usufrutto a titolo oneroso (nella sostanza qualcosa di molto simile ad un affitto) ed un diritto di acquisto entro la scadenza fissata. Non corrisponde quindi a nessuna delle fattispecie che in questi due anni si erano fatte avanti sul mercato, nel tentativo di colmare il vuoto legislativo: né una compravendita con riserva di proprietà, né una locazione con patto di futura vendita, né una locazione con opzione di acquisto (pur essendo, di fatto, analoga a quest'ultima forma contrattuale).

 

 

2) Concedente e conduttore: chiamiamo ogni cosa nel modo giusto!

 

Il Decreto 133/2014 è chiaro nel definire le parti di questo nuovo negozio giuridico come:
- Conduttore, ovvero colui che acquisisce in godimento del bene, ottenendolo nella propria disponibilità dietro corrispettivo di un canone e con la possibilità di diventare un giorno acquirente;
- Concedente, ovvero colui che (come dice il termine) concede l'immobile in godimento alla controparte fino a quando questa non decide di acquistarlo oppure, in assenza di riscatto, lo restituisce al legittimo proprietario.
Notiamo come il legislatore mutui per gran parte il proprio lessico dell'affitto: conduttore e canone sono termini riferiti alla locazione.

 

 

3) Trascrizione obbligatoria: con il notaio più tutela per il conduttore

 

Importante innovazione, la normativa sancisce a chiare lettere che il rent to buy è obbligatoriamente soggetto a trascrizione nei registri immobiliari. Questo tutela in maniera chiara il conduttore, permettendogli di rendere opponibile a terzi il "vantaggio" temporale sulla possibilità di acquistare il bene o esercitare su di esso altro tipo di diritto reale (es: ipoteca). Chi prima arriva meglio alloggia, per mutuare un altro famoso proverbio dalla nostra tradizione popolare!

 

 

4) Durata: dalla riforma una maggiore flessibilità rispetto all'affitto

 

La durata massima del rent to buy è desumibile dall'efficacia della trascrizione. Questa, che generalmente è pari a 3 anni, per l'affitto a riscatto è stata appositamente (e opportunamente) prolungata a 10 anni. Dando così la facoltà alle parti di dare la copertura giuridica più opportuna all'operazione e lasciando alle stesse ampia libertà sulla durata migliore del periodo di godimento. L'obbligo di ricorrere ad una delle durate contrattuali che la legge prevede per la locazione (4+4 anni, oppure 3+2 anni, nelle forme di più lunga durata per l'affitto abitativo) rendeva meno flessibile l'operazione in precedenza, quando per forza di cose occorreva dipendere dall'impostazione normativa della locazione.

 

 

5) Al termine del rent to buy posso decidere se comprare o sono obbligato a farlo?

 

Chiarissima, in questo caso, la norma, che parla di diritto. C'era chi ci aveva scommesso fin da subito sull'opportunità di concedere al conduttore la scelta se riscattare o meno l'immobile entro il termine prefissato; anche se la gran parte degli operatori, più legata alla vendita, spingeva su un obbligo di acquisto. Che si rivelava molto (generalmente troppo) rischioso per l'inquilino, nel caso questo non fosse in grado di adempiere al termine dell'operazione all'impegno inizialmente preso di acquistare. Il diritto di scegliere se riscattare o meno, se concesso al conduttore a fronte dei dovuti contrappesi per il concedente, è la formula più equilibrata: proprio per questo il legislatore ha scelto questa direzione.

 

 

6) Quanta quota di canone pagato potrò sottrarre dal prezzo di vendita?

 

Il D.L. 133/2014 fissa chiaramente due paletti. Di ciascun canone versato occorre stabilire con chiarezza:
- quanta parte sia da considerarsi "acconto prezzo", potendo quindi questa essere detratta dal corrispettivo di vendita al termine dell'operazione;
- quanta parte invece sia da ritenersi finalizzata a ricompensare il concedente per il godimento dell'immobile.
Distinzione netta, utile nel calcolo della quota residua del corrispettivo al termine dell'operazione: solo la parte che fin da subito si è scelto di computare in quota acconto prezzo potrà andare a decurtare le somme dovute al venditore per riscattare l'appartamento.

 

 

7) Una differente imposizione fiscale in base a come si ripartiscono i canoni

 

Chiarificazione importante, quella vista sopra, che ha permesso anche all'Agenzia delle Entrate di prendere una posizione limpida riguardo all'imposizione cui assoggettare:
- l'una parte, quella da sottrarre dal corrispettivo, gestita dal punto di vista fiscale come un classico acconto prezzo di una compravendita: in linea generale, imposta di registro 3% ed eventuale alternatività IVA/registro se il concedente è impresa;
- l'altra parte, quella di ricompensa per il godimento, assimilata fiscalmente ad una locazione: imposta di registro e bollo ed assoggettamento IRPEF; oppure cedolare secca, se optata dal concedente persona fisica, che assorbe anche l'imposta di registro e bollo.

 

 

8) Se non si riscatta viene restituito tutto o parte del canone al conduttore?

 

Il Decreto prevede questa possibilità, lasciata alla libera contrattazione delle parti. Naturalmente, si tratterà di una quota dell'acconto prezzo, mentre non potrà trattarsi in alcun modo di tutta o parte della quota riconducibile al godimento del bene. Questa, infatti, va a compensare finanziariamente il diritto concesso al conduttore di usufruire dell'abitazione ed è contestuale al godimento, proprio come un normale canone d'affitto. L'Agenzia delle Entrate, opportunamente, ha previsto un trattamento fiscale differenziato per gli acconti prezzo versati all'interno del monte canoni, qualora il conduttore decida di non riscattare e, di conseguenza, parte delle somme versate a titolo di acconto prezzo vengano restituite dal concedente all'ex inquilino.

 

 

9) Si può sfrattare il conduttore se non paga il canone?

 

Non è prevista la procedura di sfratto, specifica dell'affitto, ma – in caso di mancato pagamento del canone pattuito da parte del conduttore – il concedente può richiedere ad un giudice il rilascio dell'immobile, con una procedura sostanzialmente analoga a quella di sfratto. Importante: il D.L. 133/2014 prevede esplicitamente un limite specifico di canoni non versati che determinano la possibilità di richiesta da parte del concedente del rilascio dell'immobile da parte dell'inquilino in rent to buy. Sarà infatti considerato inadempiente e decadrà dalla possibilità di proseguire l'affitto a riscatto e acquistare l'immobile il concedente che risulti moroso di un ammontare di canoni almeno pari ad almeno 1/20 del totale dei canoni previsti nel contratto di rent to buy. Questa soglia è quindi più qualificata di quella prevista per la locazione (una mensilità), dato che si tratta di un affare più complesso e finalizzato all'acquisto; tuttavia, il concedente è senz'altro ben tutelato dalla normativa.

 

 

10) Come è meglio scegliere il canone, la durata e gli altri elementi del rent to buy?

 

Domanda da un milione di dollari. Lo schema contrattuale è molto libero proprio perché le parti possano giostrarsi tra di loro e determinare la formula più adatta alle tasche di ciascun conduttore che vuole acquistare e alle esigenze di ciascun concedente che vuole vendere, sostituendosi temporaneamente alla banca nel finanziare il conduttore per mezzo di un "affitto". Rispetto a prima non è cambiato molto dal punto di vista della convenienza economica, quindi rimandiamo a qualche considerazione in proposito che avevamo fatto su Blogaffitto qualche tempo fa, in questo articolo dedicato a Compraffittando. Buona lettura!

 

 

Presentazione Autore
Andrea Saporetti

Laureato in economia, da sempre interessato a qualsiasi cosa sia misurabile. L'innata passione per la statistica e lo stile descrittivo a metà tra il magniloquente ed il prolisso fanno di lui il blogger più alternativo dell'ultimo decennio. L'impegno nel volontariato e la passione per la letteratura russa completano la sua immagine giovane e dinamica.


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  • liliana

    salve...purtroppo mi trovo in una brutta situazione..ho 62 anni ,pensionata,e lo scorso anno ho preso una casa con affitto a riscatto...non abitabile,impegnandomi a 300 euro di affitto mensili x 2 anni,dopo aver consegnato al proprietario 20000 euro e alla fine pagare altre 20000 e 10000 durante questi anni.
    La banca non mi ha dato la seconda parte del mutuo che mi avrebbe permesso di sistemare la casa visto che il proprietario non ne ha voluto sapere di sistemarla.Fogna sempre otturata,bollette della luce esose(l'Enel ha parlato di dispersione della corrente),boiler difettoso.Per giunta mio figlio ha perso il lavoro per cui nn puo' aiutarmi...oggi mi vedo recapitare una r.ar da un legale del paese,dove mi intima di pagare 1200 euro a saldo della somma scadente il31/12/2016 e che sto pagando mensilmente x saldare la quota di dicembre.Non mi reputo morosa xkè sto pagando anche se in ritardo di qualche mese..premetto che mi è stata data la casa anche senza certificato di agibilita'...ilpadrone era d'accordo ma adesso è tornato indietro e mi ha minacciata di sfratto x morosita' se non saldo la quota di 1200 euro.
    Cosa posso fare???grazie x la risposta

  • Gentile Liliana, se c'è un ritardo oltre i 20 gironi si considera morosità; ora se nonostante le condizioni dell'immobile vuole rimanere lì può provare a cercare un accordo, soprattutto in considerazione del fatto che la casa non è nelle condizioni ottimali per la vendita.

  • Daniela

    Buongiorno, entro quanto tempo bisogna registrare il contratto di affitto con riscatto??? E' vero che posso semplicemente registrare la parte riguardante l'affitto e basta, mi spiego meglio, come un normale contratto di affitto, ma la scrittura privata è un affitto con riscatto . Grazie

  • Andrea Saporetti

    Buonasera Daniela,
    se prima della riforma del 2014 (c.d. Decreto "Sblocca Italia") l'affitto con riscatto veniva generalmente gestito come lei suggerisce, ovvero con un contratto di locazione (registrazione obbligatoria entro 30 giorni dalla stipula) e con una scrittura privata a parte contenente il patto di opzione di acquisto (che non obbligatoriamente doveva essere registrata), ora è opportuno attenersi a quanto previsto dalla disciplina del rent to buy.
    Il contratto di rent to buy deve essere ora obbligatoriamente trascritto per essere opponibile a terzi. Le consiglio quindi di rivolgersi ad un notaio per la stipula e gli adempimenti di legge.
    Cordiali saluti

  • franco

    buongiorno
    molto interessante il blog
    ho un immobile che potrei mettere in vendita con questa formula
    mi chiedo però:
    l'acquirente deve pagare degli interessi per la quota non corrisposta tra acconto e saldo
    ad esempio prezzo di vendita 100.000
    acconto 10.000
    rate per 5 anni 30.000 su queste deve pagare interessi passivi come se fosse un mutuo ??
    in tutto quel che ho letto questa cosa non è chiara
    grazie mille

  • Gentile Franco, non ci sono interessi, ma nella rata di affitto che andate a stabilire ci sarà una quota destinata al godimento (quindi affitto "puro") ed una quota di acconto prezzo che si scalerà dal prezzo totale del riscatto.

  • Cristina

    Buongiorno ad ottobre 2014 ho versato un acconto di euro 40.000 x l'acquisto di un immobile a riscatto e verso regolarmente un canone mensile. Adesso dovrei versare altri 10.000 euro, ma non riesco a rispettare il termine. Ho chiesto al proprietario di attendere altri 2 mesi, ma non e' d'accordo. Rinunciando all'immobile perderò tutti i miei soldi? Ho già anche pagato le spese di compravendita all'Agenzia immobiliare del 3% sul valore dell'immobile. Grazie

  • Buongiorno Cristina, le conseguenze del mancato rispetto delle pattuizioni prese in un rent to buy devono essere chiaramente scritte nell'accordo firmato davanti al notaio; quindi se lei non paga la cifra stabilita nel termine previsto dovrebbe essere indicato che potrebbe non esserle restituita la parte versata come acconto, ma dovrebbe esserle riconosciuto il diritto di rimanere ancora nell'immobile.

  • Tatiana

    Salve ,ho sviluppato contratto di affitto con riscatto a maggio 2017.ora di oggi si sono verificati infiltrazioni d'acqua in camera da letto,e la scheda catastale non conforme.Posso disdire e riprendere i miei soldi?Grazie

  • Gentile Tatiana se ci sono danni e vizi può disdire, dovrebbe poi verificare nella'accordo preso quali sono le eventuali conseguenze per la parte versata come acconto prezzo.

  • Noemi

    Salve sono Noemi. Ho stipulato un contratto preliminare di compravendita con decorrenza da gennaio 2015 e scadenza 31 dicembre 2016. Avevamo stabilito un determinato prezzo per la compravendita. Due giorni fa i promissari acquirenti mi hanno comunicato che intendono acquistare ma ad un prezzo molto più basso; naturalmente ho rifiutato l'offerta. A questo punto mi hanno riferito che pur non acquistando intendono mantenere il possesso dell'immobile per ulteriori 6 mesi dalla scadenza del contratto perche necessitano di trovare un nuovo immobile. Non so come comportarmi.

  • Gentile Noemi considerando concluso il rapporto dovrebbe avviare una causa di sfratto, considerando però che i tempi potrebbero essere lunghi forse le conviene trovare un accordo per un contratto transitorio di sei mesi con un canone adeguato.

  • Sinisi Gaetano

    Salve, mi trovo in condizione spiacevole di inadempiente rispetto ad un contratto di "affitto-riscatto".
    Al primo agosto 2014 sottoscrivo un contratto unitamente a mia figlia che prevedeva il rilascio di primo versamento di euro 10.000 con assegno circolare, un secondo acconto acquisto di euro 8.000 al primo di ottobre 2014 mentre per gli altri mesi euro 1.800 di cui 400 a titolo di locazione.
    Per cominciare il venditore incassa i 10.000 4 giorni prima del dovuto come accordi da contratto sottoscritto in verità il 23 luglio, giorno piú o giorno meno ma datato 01/08/14.
    Tale contratto veniva sottoscritto solo da mia figlia e da parte venditrice.
    Successivamente scopriamo attraverso amministrazione del condominio che tale immobile era soggetto a notevoli restrizioni di carattere commerciale.
    Il punto cruciale comunque che per una serie di concause dopo aver versato circa 50.000 euro ci troviamo a non poter far fronte ad impegni.
    Sono passati 4 mesi di inadempienze e giustamente la priorità sollecita i pagamenti maturati e spese legali già ammontano a 4.000 euro.
    Cosa possiamo fare per ridurre il nostro danno?
    Siamo molto preoccupato e non vorremmo fornire possibilità alla parte venditrice di infierire oltremodo.
    Grazie per il tempo diseducativi.
    Gaetano Sinisi.

  • Gentile Gaetano, a questo punto, a parte quanto riportato in contratto circa le conseguenze del ritiro di una o dell'altra parte (di solito per l'inquilino si prevede che ritirandosi si perde buona parte di quanto anticipato) vi conviene cercare un accordo diretto con la proprietà, in modo da rilasciare l'immobile in tempi relativamente brevi e poter così' contenere il debito che si sta accumulando.

  • Fausto

    È possibile stipulare un contratto dove l'intero importo dell'affitto vá a scalare il valore dell'immobile al momento del riscatto? Acconto obbligatorio o posso cominciare a pagare le rate come da accordi?

  • Andrea Saporetti

    Buongiorno Fausto,
    è innanzitutto consentito (o meglio non espressamente vietato) prevedere che l'intero importo del canone sia imputato in conto prezzo, ovvero conteggiato in diminuzione del futuro prezzo. Secondo autorevoli fonti sarebbe tuttavia opportuno, per meglio giustificare l'utilizzo della formula del rent to buy anzichè della vendita con riservato dominio, prevedere una pur minima quota di canone come corrispettivo per il godimento dell'immobile; una piccola parte di canone che il conduttore verserà "a fondo perduto", come remunerazione per la locazione, non scorporabile quindi dal prezzo di acquisto.
    Discorso analogo per l'acconto: pur non espressamente vietato fissare l'acconto a zero, al fine di un maggiore equilibrio nella transazione i notai generalmente consigliano una (non simbolica) quota di prezzo da corrispondere in via anticipata.
    Cordiali saluti

  • ROBERTO

    GRAZIE PER IL MODO IN CUI AI SPIEGATO TUTTO .

  • Amedeo

    Complimenti! Tutto chiaro e limpido

  • Grazie, e buona lettura degli altri articoli di Blogaffitto!

  • Michela

    Buongiorno,
    Ho trovato molto utile e chiaro il suo blog. Avrei una domanda: per poter formulare il contratto 'rent to buy' è obbligato versare il premio oppure se ci si mette d'accordo tra concedente e conduttore si può fare a meno?
    Grazie in anticipo per la risposta.

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