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Le istruzioni delle Entrate sulla fiscalità del rent to buy.

by Chiara Bianchi
on Febbraio 24, 2015
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Come vengono tassati gli importi versati come canoni di locazione nel rent to buy? Lo Sblocca Italia ha recentemente introdotto una regolamentazione al contratto di godimento in funzione della successiva alienazione di immobili, ma solo ora l'Agenzia delle Entrate pubblica i chiarimenti sulle imposte dirette e indirette e sui molti nodi fiscali rimasti fino ad ora all'interpretazione delle parti, rispondendo pertanto a questa e altre domande.
buy vs rent shutterstock 128076236Il rent to buy è un tipo di contratto ben conosciuto e usato all'estero, molto meno in Italia anche se la crisi ha portato negli ultimi anni l'attenzione verso queste forme di transazione immobiliari alternative. In pratica viene conferito all'inquilino l'immediato godimento dell'immobile, rinviando al futuro il trasferimento della proprietà del bene e assumendo una parte dei canoni come corrispettivo del trasferimento. La prima regolamentazione di tale tipo di contratto è stata definita dall'articolo 23 del decreto-legge 12 settembre 2014, n. 133, cosiddetto Sblocca Italia, ma è l'Agenzia delle Entrate che ci fornisce chiarimenti sulle questioni di carattere fiscale per il rent to buy, con la Circolare n. 4/E del 19 febbraio 2015 che alleghiamo in fondo a questo articolo. Ripercorriamone insieme i punti principali.


Due tasse diverse.

Il canone è costituito da due componenti, che subiscono trattamenti fiscali diversificati. Una quota è versata dal conduttore come pagamento periodico per l'immediato godimento del bene, pertanto ai fini fiscali tali importi devono essere equiparati a canoni di locazione, applicando le imposte dirette e indirette previste per questi contratti. Diverso il discorso per la quota (decisa dalle parti e indicata nel contratto) corrisposta dal conduttore come anticipo per il futuro trasferimento di proprietà dell'immobile, che viene trattata con le regole valide per gli acconti prezzo. I canoni di locazione versati per il godimento di un immobile abitativo rientrano tra i casi esenti da imposta municipale unica, a meno che il concedente non sia un'impresa di costruzione o di ripristino e opti per il regime di imponibilità Iva. Lo stesso vale per le locazioni di fabbricati strumentali da parte di tutti i soggetti passivi.


Se il proprietario è un'impresa.

Se il proprietario dell'immobile è un'impresa, agli importi pagati come canoni di affitto viene applicata l'Iva al 4% (se l'acquirente ha i requisiti prima casa), al 10% (se l'acquirente acquista una seconda casa non di lusso) o al 22% (se viene acquistato un immobile di lusso). L'imposta di registro ha un'aliquota del 2% sia nel caso di immobili strumentali che abitativi. La quota corrisposta come acconto-prezzo a un'impresa vanno tassati in questo modo: per i fabbricati abitativi esenti Iva si applica l'imposta di registro al 2%, mentre se il concedente ha scelto di risultare imponibile Iva l'imposta di registro è dovuta nella misura fissa di 67 euro se il contratto è stipulato per scrittura privata, 200 euro se formato per scrittura privata autenticata o è redatto in forma pubblica. Al momento della vendita, per l'impresa concedente emerge un incremento del reddito pari alla differenza tra il prezzo di cessione, al lordo degli acconti, e il costo fiscale dell'immobile. Ai fini Iva la base imponibile su cui applicare l'imposta deriverà dal prezzo della cessione sottratta dei soli acconti sulla vendita pagati fino a quel momento dal conduttore-acquirente . Per le imposte di registro si applica nella misura fissa di 200 euro e le imposte ipotecaria e catastale in misura rispettivamente pari all'1% e al 3%. Per i fabbricati abitativi in esenzione Iva l'imposta di registro è dovuta nella misura proporzionale del 9% o del 2%, con un minimo 1.000 euro, mentre le imposte ipotecaria e catastale sono pari a 50 euro ciascuna; nel caso si opti per l'imponibilità Iva, l'imposta di registro e quelle catastale e ipotecaria sono fisse a 200 euro ciascuna.


Se il proprietario è un privato.

Se il proprietario è un soggetto Irpef, per quanto riguarda i canoni di affitto percepiti potrà scegliere tra il regime Irpef ordinario più imposta di registro al 2% (da dividere tra proprietario e inquilino) e il regime di cedolare secca. La quota finalizzata all'acquisto contribuirà a formare l'imponibile al momento del rogito. Se, dopo cinque anni, l'immobile viene effettivamente acquistato dal conduttore, il concedente dovrà pagare le imposte sull'eventuale plusvalenza come in una normale compravendita nel caso si tratti di un'abitazione non principale. L'imposta di registro, dovuta da chi acquista, è pari al 2% nel caso di prima casa e del 9% negli altri casi, mentre per imposta ipotecaria e catastale sono dovuti 50 euro.

Presentazione Autore
Chiara Bianchi

Archeologa, guida turistica, formatrice. E poi esperta di social media e copywriter. Se si volesse cercare il filo rosso che collega queste esperienze, lo si potrebbe trovare in una sola parola: comunicazione. Che, in fondo, è più uno stile di vita. La sua missione in questo blog: censurare la prolissità magniloquente di Andrea Saporetti.


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