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Quali conseguenze dopo la sentenza che boccia le sanzioni contro gli affitti in nero?

by Chiara Bianchi
on Marzo 21, 2014
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La Corte Costituzionale ha dichiarato l'illegittimità costituzionale della parte normativa che istituiva una sanzione per i proprietari di case in affitto in caso di mancata registrazione di un contratto di locazione o di indicazione nel contratto di un importo inferiore a quello reale. Quali saranno le conseguenze della sentenza?
stock-photo-16212643-taxes-evasionCon la recente sentenza della Consulta che ha dichiarato l'illegittimità costituzionale per eccesso di delega dei commi 8 e 9 dell'art.3, D.Lgs. 23/2011 recante "Disposizioni in materia di federalismo Fiscale Municipale", si apre un periodo di caos per centinaia di inquilini e proprietari che il governo dovrà provvedere rapidamente ad arginare. I commi censurati prevedevano, in buona sostanza, la possibilità per l'inquilino in nero di registrare tardivamente il contratto di locazione, ottenendo un nuovo contratto della durata di 4 anni + 4 con un forte sconto sul canone d'affitto, pari al triplo della rendita catastale dell'immobile, oltre l'adeguamento Istat dal secondo anno. La stessa sanzione era prevista per i contratti registrati con un canone inferiore rispetto al reale e per i contratti di comodato fittizio.


Va specificato che la Corte, con la sua pronuncia, non ha rilevato un'illegittima lesione della libertà contrattuale delle parti, ma semplicemente ha ritenuto di censurare la mancanza di una delega legislativa, essendo il Decreto stato adottato con incarico in materia di federalismo fiscale, a cui il contenuto dei commi censurati risulta del tutto estraneo. Dunque la sentenza non sembra concludere in maniera definitiva la questione: come avvenne nel caso della conciliazione obbligatoria, dichiarata incostituzionale per lo stesso motivo, così la Consulta potrebbe decidere di reintrodurre in futuro un provvedimento in regola con i meccanismi di delega.


Tuttavia ci sono delle conseguenze immediate che rischiano di creare non poca confusione, poichè la sentenza produce la perdita di efficacia della normativa censurata fin dalla sua entrata in vigore, quindi con effetto retroattivo. Pertanto, finiranno nel nulla i contratti che sono stati registrati dagli inquilini e dai funzionari del Fisco a partire dal 6 giugno 2011 a seguito di denuncia da parte dell'inquilino della situazione di irregolarità nella quale si era venuto a trovare. Le super-sanzioni, infatti, sono scattate 60 giorni dopo l'entrata in vigore del Decreto (fissata per il 7 aprile 2011). In pratica cosa succede ai contrati registrati dagli inquilini grazie alle agevolazioni promesse dalla normativa censurata?

 

  • Contratto di locazione scritto e non registrato: lo sconto sul canone "fissato in misura pari al triplo della rendita catastale, oltre l'adeguamento Istat", come prodotto dai commi censurati, è illegittimo. In questo caso si tornerà alle condizioni contrattuali di partenza, ma il pagamento in misura ridotta rappresenterà un inadempimento da parte del conduttore, che potrebbe divenire così oggetto di procedura di sfratto per morosità. Restano ferme per il proprietario le sanzioni provenienti da omessa o inesatta dichiarazione dei redditi percepiti in caso di locazione di immobili abitativi, contenuto nel comma 5 dell'art. 3 dello stesso D.Lgs. 23/2011.
  • Contratto verbale di locazione: dal momento che un contratto di locazione concluso verbalmente risulta nullo, il proprietario potrebbe agire con una causa ordinaria, contestando cioè l'occupazione senza titolo dell'immobile e facendosi risarcire dall'inquilino l'indennità di occupazione.
  • Contratto di comodato fittizio: nel caso di contratto di comodato fittizio, che maschera cioè una locazione, il proprietario potrà risolvere il contratto alla scadenza, obbligando il comodatario a restituire l'immobile secondo quanto prevedono le normative del Codice Civile (art. 1809 e seguenti).
Presentazione Autore
Chiara Bianchi

Archeologa, guida turistica, formatrice. E poi esperta di social media e copywriter. Se si volesse cercare il filo rosso che collega queste esperienze, lo si potrebbe trovare in una sola parola: comunicazione. Che, in fondo, è più uno stile di vita. La sua missione in questo blog: censurare la prolissità magniloquente di Andrea Saporetti.


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